房产中介法律服务
浅房产中介服务违规行规制
宁夏宁正律师事务 姜育
[文摘]着房产行业骤升房产中介服务机构越越房产中介服务活动开展促进房产交易专业化规范化发展起步晚立法健全中介服务机构利益驱动存许违规操作行文拟规范调整中介服务行入手探讨中介服务违规行表现形式形成原等问题中介服务违规行规制立法提出相关建议加强立法监机制严格市场准入确立责保险制度保障房产中介服务业健康序发展
[关键词] 房产 中介服务 违规行 规制
目 录
房产中介违规行表现形式………………………… 第3页
（）允许市交易房产违规代理挂牌出售……………第3页
（二）疏核查客户房屋关键信息………………………………第3页
（三）隐瞒影响交易成功重信息…………………………………第3页
（四）交易双方规避法律出谋划策…………………………………第3页
（五）违规获取额外利益………………………………………………第4页
（六）资金监存漏洞………………………………………………第4页
二 房产中介违规行成分析………………………………… 第4页
（）立法层级低缺乏操作性致规制房产中介难做法…………………………………… 第4页
（二）市场准入门槛太低员素质普遍高………………… 第4页（三）监督检查执行位问题突出屡禁止重原 第5页
三规制房产中介违规行点建议……………………………第5页（）严格市场准入建立等级评定制………………………………第5页（二）设立行业协会……………………………………………………
第5页（三）确立错责原中介机构免责事……………………第5页（四）建立中介行业保证金制度责保险制度……………………第6页
（五）定期组织培训考核提高中介机构员素质……………第6页
浅房产中介服务违规行规制
年着房产行业断升温房产市场空前活跃房产中介服务机构雨春笋般纷纷涌现方面中介机构房产交易供求双方起媒介桥梁作促进房产交易专业化规范化运作方面国房产中介服务起步较晚立法够健全房产中介服务行混乱序侵害事权益欺诈消费者事件时发生鉴迅速规范房产中介行衡事间利益已成国立法必须面迫切问题文拟规范调整中介行入手探讨中介违规行表现形式形成原等问题中介违规行规制立法提出相关建议
房产中介违规行表现形式
根城市房产理法城市房产中介服务理规定关规定谓房产中介服务指房产咨询房产价格评估房产纪等活动总称房产中介服务违规行指房产中介服务机构员违反相关法律法规规定意失操作房产咨询价格评估纪等中介服务活动扰乱房产交易市场正常秩序损害房产交易方事合法权益行表现形式：
（）允许市交易房产违规代理挂牌出售
根国城市房产理法第38条规定未法登记领取权属证书具法律行政法规规定禁止转房产转实践中房产中介促成交易赚取佣金隐瞒标房屋承租公房限制年限济适住房等市交易事实意承诺短期解决交易障碍致买卖双方交易失败房产中介公司中介费应否支付产生纷争
（二）疏核查客户房屋关键信息
中介公司未客户出示身份证明房屋权属证明进行合理查验未仔细审查售房屋抵押出租私搭乱建核查委托客户否真正权出售房屋权利属夫妻财产房屋未求配偶方出具意出售委托办理证明出售房屋遗产未求全体遗产继承出具意出售书面委托文件
（三）隐瞒影响交易成功重信息
买受实说明已知利成交售房屋历史情况周边环境必生活设施情况
（四）交易双方规避法律出谋划策
承诺实力购房办理高评低供贷款手续帮助外买受虚构京纳税社保缴费年证明迎合买受少交税款心理帮助买卖双方签订阴阳合恶意促成双方达成等合法交易
（五）违规获取额外利益
中介公司求买受全程通交纳钱款委托办理户千方百计阻挠买受出卖见面通隐瞒房屋真实成交价加价等手段收取售房款中介公司怂恿事采取恶意毁约房二卖方式高价出售房产身获取更高居间服务费引发房屋买卖连环纠纷
（六）资金监存漏洞
部分交易中买卖合约定定金首付款中介公司行监交易总价较高定金首付款总高达十万元增加交易风险银行该银行贷款购房客户实行免费资金监该银行贷款购房客户提供资金监服务收取高额监服务费导致购房客户愿法选择第三方办理资金监
二 房产中介违规行成分析
（）立法层级低缺乏操作性致规制房产中介难做法
国家立法层面目前国尚专门房产中介理立法仅条文散见城市房产理法第58条(关房产中介服务机构设立条件)合法第23章(关居间合般规定)中足起规范现实生活中复杂样房产中介行作建设部颁布城市房产中介服务理规定国家工商总局颁布纪理办法国家计委建设部联合发布关房产中介服务收费通知建设部财政部等七部委联合发关整顿规范房产市场秩序通知等均属部委规章文件难法院直接引定程度弱化法律市场宣示功助长房产中介机构漠视法规时突破甚违法乱纪行
关房产中介方面理规范系指引性框架性规定缺乏必明确指引具体求房产中介机构设立条件城市房产理法城市房产中介服务理规定均求必财产费必未进步规定意味着符合公司法规定限民币10万元登记注册家房产纪公司疑样条件设计手量交易会客户造成巨济损失房产中介企业言未免宽泛
（二）市场准入门槛太低员素质普遍高
国房产业员执业准入相宽松仅学历求低考试简单造成房产中介业员良莠齐缺乏必敬业精神职业道德素养埋诸隐患
（三）监督检查执行位问题突出屡禁止重原
根纪理办法第18条规定纪违法活动工商行政理机关权关法律法规行政规章予处罚事实年房产中介然占纪类投诉首位鲜见职机关监督检查处罚违规中介报道
美国私推动组建贯通全美房产纪协会州协会市协会样套金字塔状网络化格局建制入会会员违纪行协会权吊销相应资格甚提起诉讼国目前未建立起全国性房产纪协会组织方尚未组建区域性房产纪协会已建立区性纪协会会员数量服务培训理手段均表现相疲软
三规制房产中介违规行点建议
解决房产中介违规行带诸问题唯标兼治办法加强完善立法建议立法应确立方面容：
（）严格市场准入建立等级评定制
国外房产中介机构执业员般实行严格准入制度美国执制度国香港区发牌制度严格限制入市机构员标准条件年国然实行中介机构资质执业员资格理制度标准条件规定偏宽监机构关严导致量低素质机构执业员进入市场国通立法业机构员分实行严格准入标准建立中介公司等级评定制推动中介市场优胜劣汰购房者提供区分良莠
（二）设立行业协会
许发达国家区建立房产中介行业协会通行业协会制订执业道德规范中介违规行加规范限制行业协会配合政府关部门正中介行进行处罚行业部公告严重违规严重缺乏资信中介机构员名单禁止定期限重新执业开出协会等等
（三）确立错责原中介机构免责事
错责指行错导致损害时应承担责根客观错说行行违反法律设定规义务存错房产中介服务中中介机构事违规行般出错重失鉴中介违规行特殊性避免诉讼中受害方中介机构观错举证困难应适错推定原实行举证倒置中介服务事带损失事起诉中介机构中介机构必须提供证证明观错失否应推定错应受害方损害承担责
（四）建立中介行业保证金制度责保险制度
防止中介机构业员挪客户资金携款潜逃相关部门应推动建立中介行业保证金制度责保险制度保障整房产中介行业良性发展保证金指房产中介机构缴纳保障房产中介行业中消费者权益专款项鉴国旅游业明确规定旅行社质量保证金制度建立房产中介行业保证金制度设置房产中介行业责险作保险房产中介机构承办房屋中介业务程中失委托利害关系造成损失保险公司赔偿限额负责赔偿利保障安全交易事合法权益
（五）定期组织培训考核提高中介机构员素质负责监房产中介机构行政部门应定期组织培训时传达关房产中介行操作规范法律法规通报具违规行中介机构业务员采取处罚措施起警诫作树立中介机构诚信意识时应加强中介机构高层培训树立中介机构危机意识引导中介机构序扩张寅吃卯粮发展状态逐渐理性判断市场走势维护市场稳定健康发展方发展
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浅房产中介服务违规行规制
宁夏宁正律师事务 姜育
[文摘]着房产行业骤升房产中介服务机构越越房产中介服务活动开展促进房产交易专业化规范化发展起步晚立法健全中介服务机构利益驱动存许违规操作行文拟规范调整中介服务行入手探讨中介服务违规行表现形式形成原等问题中介服务违规行规制立法提出相关建议加强立法监机制严格市场准入确立责保险制度保障房产中介服务业健康序发展
[关键词] 房产 中介服务 违规行 规制
目 录
房产中介违规行表现形式………………………… 第3页
（）允许市交易房产违规代理挂牌出售……………第3页
（二）疏核查客户房屋关键信息………………………………第3页
（三）隐瞒影响交易成功重信息…………………………………第3页
（四）交易双方规避法律出谋划策…………………………………第3页
（五）违规获取额外利益………………………………………………第4页
（六）资金监存漏洞………………………………………………第4页
二 房产中介违规行成分析………………………………… 第4页
（）立法层级低缺乏操作性致规制房产中介难做法…………………………………… 第4页
（二）市场准入门槛太低员素质普遍高………………… 第4页（三）监督检查执行位问题突出屡禁止重原 第5页
三规制房产中介违规行点建议……………………………第5页（）严格市场准入建立等级评定制………………………………第5页（二）设立行业协会……………………………………………………
第5页（三）确立错责原中介机构免责事……………………第5页（四）建立中介行业保证金制度责保险制度……………………第6页
（五）定期组织培训考核提高中介机构员素质……………第6页
浅房产中介服务违规行规制
年着房产行业断升温房产市场空前活跃房产中介服务机构雨春笋般纷纷涌现方面中介机构房产交易供求双方起媒介桥梁作促进房产交易专业化规范化运作方面国房产中介服务起步较晚立法够健全房产中介服务行混乱序侵害事权益欺诈消费者事件时发生鉴迅速规范房产中介行衡事间利益已成国立法必须面迫切问题文拟规范调整中介行入手探讨中介违规行表现形式形成原等问题中介违规行规制立法提出相关建议
房产中介违规行表现形式
根城市房产理法城市房产中介服务理规定关规定谓房产中介服务指房产咨询房产价格评估房产纪等活动总称房产中介服务违规行指房产中介服务机构员违反相关法律法规规定意失操作房产咨询价格评估纪等中介服务活动扰乱房产交易市场正常秩序损害房产交易方事合法权益行表现形式：
（）允许市交易房产违规代理挂牌出售
根国城市房产理法第38条规定未法登记领取权属证书具法律行政法规规定禁止转房产转实践中房产中介促成交易赚取佣金隐瞒标房屋承租公房限制年限济适住房等市交易事实意承诺短期解决交易障碍致买卖双方交易失败房产中介公司中介费应否支付产生纷争
（二）疏核查客户房屋关键信息
中介公司未客户出示身份证明房屋权属证明进行合理查验未仔细审查售房屋抵押出租私搭乱建核查委托客户否真正权出售房屋权利属夫妻财产房屋未求配偶方出具意出售委托办理证明出售房屋遗产未求全体遗产继承出具意出售书面委托文件
（三）隐瞒影响交易成功重信息
买受实说明已知利成交售房屋历史情况周边环境必生活设施情况
（四）交易双方规避法律出谋划策
承诺实力购房办理高评低供贷款手续帮助外买受虚构京纳税社保缴费年证明迎合买受少交税款心理帮助买卖双方签订阴阳合恶意促成双方达成等合法交易
（五）违规获取额外利益
中介公司求买受全程通交纳钱款委托办理户千方百计阻挠买受出卖见面通隐瞒房屋真实成交价加价等手段收取售房款中介公司怂恿事采取恶意毁约房二卖方式高价出售房产身获取更高居间服务费引发房屋买卖连环纠纷
（六）资金监存漏洞
部分交易中买卖合约定定金首付款中介公司行监交易总价较高定金首付款总高达十万元增加交易风险银行该银行贷款购房客户实行免费资金监该银行贷款购房客户提供资金监服务收取高额监服务费导致购房客户愿法选择第三方办理资金监
二 房产中介违规行成分析
（）立法层级低缺乏操作性致规制房产中介难做法
国家立法层面目前国尚专门房产中介理立法仅条文散见城市房产理法第58条(关房产中介服务机构设立条件)合法第23章(关居间合般规定)中足起规范现实生活中复杂样房产中介行作建设部颁布城市房产中介服务理规定国家工商总局颁布纪理办法国家计委建设部联合发布关房产中介服务收费通知建设部财政部等七部委联合发关整顿规范房产市场秩序通知等均属部委规章文件难法院直接引定程度弱化法律市场宣示功助长房产中介机构漠视法规时突破甚违法乱纪行
关房产中介方面理规范系指引性框架性规定缺乏必明确指引具体求房产中介机构设立条件城市房产理法城市房产中介服务理规定均求必财产费必未进步规定意味着符合公司法规定限民币10万元登记注册家房产纪公司疑样条件设计手量交易会客户造成巨济损失房产中介企业言未免宽泛
（二）市场准入门槛太低员素质普遍高
国房产业员执业准入相宽松仅学历求低考试简单造成房产中介业员良莠齐缺乏必敬业精神职业道德素养埋诸隐患
（三）监督检查执行位问题突出屡禁止重原
根纪理办法第18条规定纪违法活动工商行政理机关权关法律法规行政规章予处罚事实年房产中介然占纪类投诉首位鲜见职机关监督检查处罚违规中介报道
美国私推动组建贯通全美房产纪协会州协会市协会样套金字塔状网络化格局建制入会会员违纪行协会权吊销相应资格甚提起诉讼国目前未建立起全国性房产纪协会组织方尚未组建区域性房产纪协会已建立区性纪协会会员数量服务培训理手段均表现相疲软
三规制房产中介违规行点建议
解决房产中介违规行带诸问题唯标兼治办法加强完善立法建议立法应确立方面容：
（）严格市场准入建立等级评定制
国外房产中介机构执业员般实行严格准入制度美国执制度国香港区发牌制度严格限制入市机构员标准条件年国然实行中介机构资质执业员资格理制度标准条件规定偏宽监机构关严导致量低素质机构执业员进入市场国通立法业机构员分实行严格准入标准建立中介公司等级评定制推动中介市场优胜劣汰购房者提供区分良莠
（二）设立行业协会
许发达国家区建立房产中介行业协会通行业协会制订执业道德规范中介违规行加规范限制行业协会配合政府关部门正中介行进行处罚行业部公告严重违规严重缺乏资信中介机构员名单禁止定期限重新执业开出协会等等
（三）确立错责原中介机构免责事
错责指行错导致损害时应承担责根客观错说行行违反法律设定规义务存错房产中介服务中中介机构事违规行般出错重失鉴中介违规行特殊性避免诉讼中受害方中介机构观错举证困难应适错推定原实行举证倒置中介服务事带损失事起诉中介机构中介机构必须提供证证明观错失否应推定错应受害方损害承担责
（四）建立中介行业保证金制度责保险制度
防止中介机构业员挪客户资金携款潜逃相关部门应推动建立中介行业保证金制度责保险制度保障整房产中介行业良性发展保证金指房产中介机构缴纳保障房产中介行业中消费者权益专款项鉴国旅游业明确规定旅行社质量保证金制度建立房产中介行业保证金制度设置房产中介行业责险作保险房产中介机构承办房屋中介业务程中失委托利害关系造成损失保险公司赔偿限额负责赔偿利保障安全交易事合法权益
（五）定期组织培训考核提高中介机构员素质负责监房产中介机构行政部门应定期组织培训时传达关房产中介行操作规范法律法规通报具违规行中介机构业务员采取处罚措施起警诫作树立中介机构诚信意识时应加强中介机构高层培训树立中介机构危机意识引导中介机构序扩张寅吃卯粮发展状态逐渐理性判断市场走势维护市场稳定健康发展方发展
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