估价机构址：福州市鼓楼区华林路 155 号新华兴厦 1#楼第 21 层 估价机构网址： wwwjyfjcom




房产司法拍卖估价报告


估 价 项 目 名 称 ： 惠安县螺城镇福璟花园仁苑 6#602 号住宅房
产市场价值评估
估 价 委 托 ： 惠安县民法院
房产估价机构： 福建建友资产评估土房产估价限责公司
注册房产估价师：
胡艳红（注册号：3520090024）
彭 伟（注册号：3520140007）
估价报告出具日期： 2017 年 12 月 6 日
估 价 报 告 编 号 ： 闽建友估房字第 201751979 号
估 价 机 构 址 ： 福州市鼓楼区华林路155 号新华兴厦1#楼第21 层
泉州分公司址： 泉州市津淮街泉州七中教育基金楼 1006 号
联 系 电 话 ： 059522188309 13959973261

璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

福建建友资产评估土房产估价限责公司
房产司法拍卖估价报告摘表
闽建友估房字第 201751979 号
权利 连勇彬 委托 惠安县民法院
项目名称 惠安县螺城镇福璟花园仁苑 6#602 号住宅房产市场价值评估
权利证书 房屋权证 惠房权证惠螺字第 46297 号
估价目 司法拍卖提供房产市场价值参考
估价方法 较法 价值时点 2017 年 11 月 7 日
建筑结构 框架 建成年份 2007 年
规划途 住宅 建筑面积 2025 ㎡ 估价象
总楼层 总 12 层 楼层 第 6 层
1564718 元
(写民币壹佰伍拾陆万肆仟柒佰壹拾捌元
整）
估
价
结
果

房产市场总价值
(民币精确元)
市场单价：7727 元方米
估价结果涵 估价结果价值涵买卖双方税费承担已包含土权出金
备注
注：欲解估价项目详细情况请阅读估价报告全文



福建建友资产评估土房产估价限责公司
二〇七年十二月六日 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

福建建友资产评估土房产估价限责公司
致委托函
闽建友估房字第 201751979 号
惠安县民法院：
承贵方委托估价机构派出估价员(注册房产估价师胡艳红注
册号 3520090024彭伟注册号 3520140007协助估价员庄水阳)估价
象惠安县螺城镇福璟花园仁苑 6#602 号住宅房产进行估价
估价目：司法拍卖提供房产市场价值参考
二估价象：福璟花园仁苑 6#602 号住宅房产坐落惠安县螺
城镇福璟花园估价象财产范围包括房屋（含室二次装修）分摊土
权（含土出金）公配套设施包括动产债权债务特许
营权等财产权益根贵方提供惠房权证惠螺字第 46297 号房
屋权证房屋权连勇彬估价象楼宇框架结构建
筑面积 2025 ㎡ 规划途住宅
三价值时点：2017 年 11 月 7 日
四价值类型：市场价值指价值时点公开市场形成价
格公开市场条件：该市场交易双方进行交易目限度
追求济利益掌握必市场信息较充裕时间进行交易交
易象具必专业知识交易条件公开具排性
五估价方法：采较法
六估价结果：估价机构估价员根国家政府关部门颁布法
律法规政策标准贵方提供相关资料估价机构掌握资料遵
循公认估价原严谨估价程序评定估算确定估价象价
值时点满足报告设定估价假设限制条件估价结果表：
估价象 房产市场总价值 房产市场单价
惠安县螺城镇福璟花园仁
苑 6#602 号住宅
1564718 元
（写：民币壹佰伍拾陆万
肆仟柒佰壹拾捌元整）
7727 元方米
七特提示：
1 估价结果价值涵买卖双方税费承担已包含土权出
金
2报告期限 2017 年 12 月 6 日（估价报告出具日）起
超年
福建建友资产评估土房产估价限责公司
法定代表：陈炳龙
二〇七年十二月六日 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

福建建友资产评估土房产估价限责公司
目 录
估价师声明 1
估价假设限制条件 2
房产司法拍卖估价结果报告 5
委托 5
二房产估价机构 5
三估价目 5
四估价象 5
五价值时点 8
六价值类型 8
七估价原 8
八估价 9
九估价方法 10
十估价结果 10
十注册房产估价师 11
十二实查勘期 11
十三估价作业期 11
估价象位置图
二估价象实查勘情况相关片
三估价象权属证明复印件
1惠房权证惠螺字第 46297 号房屋权证
四专业帮助情况相关专业意见
五估价文件资料复印件
1福建省惠安县民法院价格评估委托书（（2017）闽 0521 执 1766 号）
2福建省惠安县民法院执行裁定书（（2017）闽 0521 执 1766 号）
六房产估价机构营业执估价资质证书复印件
七注册房产估价师估价资格证书复印件 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

福建建友资产评估土房产估价限责公司 1
估价师声明
郑重声明：
1注册房产估价师估价报告中事实说明真实准确
没虚假记载误导性陈述重遗漏
2估价报告中分析意见结注册房产估价师独立客观公
正专业分析意见结受估价报告中已说明估价假设限制条
件限制
3注册房产估价师估价报告中估价象没现实潜利益
估价委托估价利害关系没利害关系估价象估价委托
估价利害关系没偏见
4 注册房产估价师中华民国国家标准房产估价规
范（GBT 50291—2015）房产估价基术语标准（GBT 50899—
2013）相关估价专项标准规定进行估价工作撰写估价报告


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估价假设限制条件
估价假设
()般假设
1估价员估价委托提供估价象权属面积途等资料进
行审慎检查理怀疑合法性真实性准确性完整性未予
核实情况假设估价委托提供资料均合法真实准确完整纳
入估价象财产范围房产权属明确产权瑕疵房屋土权
权属纠纷估价象房产价款已全部缴清假设前提估价委托
关事方提供资料真实性合法性准确性完整性承担责
2估价象济耐年限批准土年限够报告
设定途正常产生效益
3报告房屋安全环境污染质量缺陷建筑面积财务状况等影
响估价象价值重素予关注理怀疑估价象存安全隐
患相应专业机构进行鉴定检测情况报告工程结构性损
害等质量缺陷设备设施符合相关标准装修符合相关标准（空气污染
放射性辐射等）安全假设前提果估价报告者估价
象房屋安全环境污染质量问题存疑建议估价委托聘请具相应资
质资格专业机构专家先行鉴定检测审计等估价机构专业机
构专家出具专业意见进行估价
4估价报告中估价象房屋面积估价委托提供惠房权证惠螺
字第 46297 号房屋权证确定面积准估价委托未提供国
土证估价员法知晓估价象土权分摊面积果估
价报告者估价象建筑面积存疑建议估价委托聘请具相应资
质资格专业机构先行勘察丈量估价机构专业机构出具专业意
见进行估价
5估价象整房产中部分报告估价象应享公部
位通行权水电等设施权假设前提 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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(二)未定事项假设
1假设价值时点宏观济形势会出现重变化估价象处
区房产市场供应关系会出现重变化抗力估价象
造成重影响
(三)背离事实假设
1报告估价目司法拍卖价值时点估价象已查封已设
定抵押权原担保物权（优先受偿款）查封限制拍卖
消失次估价考虑拍卖财产原担保物权法定优先受
偿款已查封素影响
（四）相致假设
次估价估价象状况间致报告相致假设
(五)足假设
1估价委托提供惠房权证惠螺字第 46297 号房屋权证
未记载估价象房屋建成年份注册房产估价师实调查房屋建成
年份 2007 年次估价房屋建成年份实际调查建成年份准
2估价委托提供估价象权属证书复印件未提估价象
权属证书原件报告假设估价委托提供估价象权属证书复印件
原件完全相符
3价值时点估价委托未告知估价象否存益物权拖欠税
费等权利情况估价员现场勘查估价象未设定租赁权估价员法
调查获估价象否存益物权拖欠税费等权利情况报
告估价象未设立益物权存租赁占拖欠税费等形式限
制权利情况进行估价
二限制条件
()估价报告估价结果途司法拍卖提供房产市场价值参
考估价报告仅供报告中列明估价报告估价结果途
应估价报告估价结果途估价报告效
(二)估价报告者估价委托估价委托合中约定估
价报告者国家法律法规规定估价报告者未估价机构璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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估价委托确认机构估价报告成估价报告
者
报告未估价机构书面意估价委托报告者
外单位提供报告全部部分容未许发表公
开媒体
估价机构承担述外单位报告书全文部分
容提出责
(三)报告期限 2017 年 12 月 6 日（估价报告出具日）起
超年期间国家相关政策重调整者房产市场变化较
时请重新委托估价
超估价报告期限估价报告相关责估价报告
者承担
(四)报告估价结果估算估价象价值时点状况报告
估价象设定假设限制条件进行国家关政策市场环境
估价象途方式估价中遵循假设条件发生变化估价象
估价结果会发生变化必时应作相应调整重新估价
(五)权属证书真伪原颁发机关做出准确判断颁证机关
办理转抵押登记时予确认权属瑕疵法办理相关手续
提请报告关注点
(六)估价报告附件须时完整方效估价机构仅
报告中部分容导致损失承担责
(七)影响估价瑕疵事项估价委托委托估价时未作
特殊说明房产估价员根执业验般获悉情况估
价机构估价员承担相关责
(八)报告须估价机构加盖公章注册房产估价师签名方
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房产司法拍卖估价结果报告
委托
惠安县民法院
二 房产估价机构
估价机构名称：福建建友资产评估土房产估价限责公司
法定代表：陈炳龙
备案等级：级
证书编号：352017010
住：福州市鼓楼区华林路 155 号新华兴厦 1#楼第 21 层
三 估价目
司法拍卖提供房产市场价值参考
四 估价象
()估价象财产范围基状况
1估价象财产范围名称：报告估价象财产范围惠安县螺城镇
福璟花园仁苑 6#602 号住宅房产建筑面积 2025 ㎡ 规划途
住宅估价象财产范围包括估价象房屋（含室二次装修）分摊土
权（含土出金）公配套设施包括动产债权债务特许
营权等财产权益
2坐落：位溪滨路北区间道路南324 国道西福璟花园二期
东根惠安县民政府关实施惠安县 2014 年城镇基准价通告
（惠政告[2016]4 号）该段惠安县城区级住宅
3规模：估价象套单元房建筑面积 2025 ㎡
4途：估价象价值时点法定途住宅现状途住宅
5权属：
(1)房屋权属登记状况 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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(2)土权属登记状况
估价委托未提供国土证估价员法准确知晓估
价象属土权类型途分摊面积等
(3)权属状况
报告估价目司法拍卖价值时点估价象已查封已设定
抵押权原担保物权（优先受偿款）查封限制拍卖
消失次估价考虑拍卖财产原担保物权法定优先受偿
款已查封素影响
价值时点估价委托未告知估价象否存益物权拖欠税费
等权利情况估价员现场勘查估价象未设定租赁权估价员法调
查获估价象否存益物权拖欠税费等权利情况报告
估价象未设立益物权存租赁占拖欠税费等形式限制
权利情况进行估价
(二)土基状况
1四：估价象区北区间道路南溪滨路东 324 国道西
福璟花园二期
2形状：区宗形状较规形状较
3开发程度：开发程度区宗外已达七通（通水通水通
路通电通讯通线电视通宽带网络）区宗场整开发
程度较
4土期限：委托方未提供土相关信息法知晓土
期限
估价象 惠安县螺城镇福璟 花园仁苑 6#602 号住宅
房屋权 连勇彬
权属证明 房屋权证：惠房权证惠螺字第 46297 号
建筑面积
㎡（） 建筑结构 层次 总层数 规划途 登记时间
房屋登记状况
2025 框架 第 6 层 总 12 层 住宅 2012330 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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5规划条件：建筑物均规划条件进行建设
(三)建筑物基状况
1建筑结构：框架结构
2设施设备：楼宇设钢筋混凝土双跑楼梯供楼配套电梯配备
排水电气消防等设施设施设备较
3新旧程度：估价象楼宇约建成 2007 年价值时点已 10
年价值时点房屋成新率 83
4层高：层高约 28 米适合住宅
5：东西南单元
6户型：户型四房二厅二卫厨两阳台住宅
7空间布局：楼宇总层数 12 层底层店面层均住宅
垂直交通行楼梯电梯面店面套房布局单元梯两户
8建筑规模：估价象建筑面积 2025 ㎡
9楼层状况：位第 6 层位中间楼层楼层状况较
10装饰装修：楼宇外墙瓷砖贴面铝合金玻璃窗价值时点估价
象部装修：
述室二次装修情况出估价象单元房室装修属精致
装修
11物业理：估价象区配般物业理物业理水配备安
防系较
装修情况 面 墙面 天棚面 门 窗
卧室 木板 水泥漆 水泥漆
客厅 缸砖面 水泥漆 木作吊顶
卫生间 防滑砖 瓷砖顶 扣板吊顶
厨房 缸砖面 瓷砖顶 扣板吊顶
阳台 缸砖面 瓷砖顶 水泥漆
入户防盗
门室木
门
铝合金玻璃
窗
备注：卫生间配备三洁具（抽水马桶洗漱盆淋浴）入户处设防盗门价值
时点估价象水电卫等设施齐全正常 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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12维护状况：价值时点实查勘建筑物基础稳固未见均匀沉降
外墙面基完面门窗等未见明显破损情况日常维护状况较
五价值时点
报告价值时点 2017 年 11 月 7 日该价值时点估价员实查勘
日期
六价值类型
()价值类型名称
次估价价值类型市场价值
(二)价值定义
市场价值指价值时点公开市场形成价格公开市场
条件：该市场交易双方进行交易目限度追求济利益
掌握必市场信息较充裕时间进行交易交易象具必
专业知识交易条件公开具排性
(三)价值涵
报告估价结果价值涵包括房屋（含室二次装修）分摊土
权（含土出金）公配套设施包括动产债权债务特许
营权等财产权益估价象途设定住宅土权类型出
估价象设定未设立益物权担保物权存租赁占拖
欠税费查封等形式限制权利情况
七估价原
次估价遵循估价原：
1独立客观公正原：求站中立立场实事求公正
直评估出方估价利害关系均公合理价值价格原
2合法原：求估价结果法判定估价象状况价值价
格原
3价值时点原：求估价结果根估价目确定某特定时间
价值价格原
4代原：求估价结果估价象类似房产等条件价璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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值价格偏差合理范围原
5高佳利原：求估价结果估价象高佳利状况
价值价格原
八估价
() 关法律法规政策
1中华民国物权法（2007 年中华民国席令第 62 号）
2中华民国城市房产理法（2007 年中华民国席
令第 72 号）
3中华民国资产评估法（2016 年 7 月 2 日中华民国
席令第四十六号公布 2016 年 12 月 1 日起施行）
4高民法院关民法院委托评估拍卖变卖工作干规定
（法释〔2009〕16 号）
5惠安县民政府关实施惠安县 2014 年城镇基准价通告（惠
政告[2016]4 号）
(二) 关估价标准
1房产估价规范（GBT 502912015）
2房产估价基术语标准（GBT 508992013）
(三)估价委托提供资料
1福建省惠安县民法院价格评估委托书（（2017）闽 0521 执 1766
号）
2福建省惠安县民法院执行裁定书（（2017）闽 0521 执 1766 号
）
3惠房权证惠螺字第 46297 号房屋权证
4估价委托提供估价需资料
(四) 房产估价机构注册房产估价师掌握搜集估价需资料
1实查勘估价象获取估价象区位状况实物状况权益状况
查勘资料拍摄估价象部状况外部状况周围环境状况片等 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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2房产估价机构掌握估价需关资料注册房产估价师掌
握搜集实查勘调查获取估价需资料
九估价方法
次估价采较法
较法选取定数量实例估价象进行较根
间差异实例成交价格进行处理估价象价值价格方
法计算公式：
房产较单价建立较基础实例单价×交易情况修正系数
×市场状况调整系数×区位状况调整系数×实物状况调整系数×权益状况调
整系数

十估价结果
()评估价值
估价确定估价象价值时点（2017 年 11 月 7 日）满足报告设
定估价假设限制条件估价结果表：
估价象 房产市场总价值 房产市场单价
惠安县螺城镇福璟花园
仁苑 6#602 号住宅
1564718 元
（写：民币壹佰伍拾陆万
肆仟柒佰壹拾捌元整）
7727 元方米
(二)相关专业意见
次估价价值类型市场价值价值时点 2017 年 11 月 7 日估价
结果价值涵买卖双方税费承担土权类型出估价结
果已包含土权出金

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十注册房产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
胡艳红 3520090024



年 月 日
彭伟 3520140007



年 月 日
十二实查勘期
次估价实查勘期 2017 年 11 月 7 日
十三估价作业期
次估价作业期 2017 年 11 月 7 日 2017 年 12 月 6 日










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法定代表：陈炳龙
二〇七年十二月六日 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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附件目录
估价象位置图
二估价象实查勘情况相关片
三估价象权属证明复印件
1惠房权证惠螺字第 46297 号房屋权证
四专业帮助情况相关专业意见
五估价文件资料复印件
1福建省惠安县民法院价格评估委托书（（2017）闽 0521 执 1766
号）
2福建省惠安县民法院执行裁定书（（2017）闽 0521 执 1766 号
）
六房产估价机构营业执估价资质证书复印件
七注册房产估价师估价资格证书复印件 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

福建建友资产评估土房产估价限责公司 13
二估价象位置图








估价象 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

福建建友资产评估土房产估价限责公司 14
三估价象实查勘情况相关片
注册房产估价师彭伟协助估价员庄水阳 2017 年 11 月 7 日估价象进行
实查勘拍摄估价象部状况外部状况周围环境状况片：

周边道路

区入口

楼宇外观

入户门

客厅

卧室

厨房

洗手间 璟惠安县螺城镇福 花园仁苑 6#602 号住宅房产·房产市场价值评估

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四专业帮助情况相关专业意见
次估价中没报告提供专业帮助未相关专业意
见进行估价

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