浅议收益性房产估价方法
摘：房产估价称房产评估项实践性强工作现代房产业理投资开发交易抵押贷款征赔偿保险课税入股合营纠纷处理等工作中项基础性工作课题研究国外包括港台区房产事业步发展 起步较早制度法规较健全已成房产事业重组成部分国针房产估价方法研究起步较晚年着房产事业产业化市场化飞速发展逐步发展起原理原方法基国外直接引进中间然存消化吸收改造程文目前国收益性房产中常估价方法进行研究分析
关键词：收益性房产房产估价基础性工作
目 录
引言： 4
1收益性房产估价概述 4
1．1房产估价概念 4
1．2房产估价包括容 4
2收益性房产常估价方法 5
2．1成法 5
2．2市场较法 5
2．3收益原法 6
3收益原法房产估价中具体应 6
3．1房产相关总收益确定 6
3．2利息折旧应作总费扣 7
3．3成收益法运中应考虑税费项目 7
3．4总费中维修费求取方法测算途径 8
3．5建划拨土出租性房产土收益部分应作总费扣 8
3．6资化率确定方法 8
3．7房产收益年限确定 9
参考文献： 10
引言：收益性房产常三种估价方法成法市场较法收益原法中收益原法理基础充分收益原法进行房产价格评估时纯收益原利率等素确定复杂业界颇争议问题课题研究中根国房产市场实际运作情况影响收益成法种素逐进行分析方法房产估价中具体应实践进行深入细致探讨
1收益性房产估价概述
1．1房产估价概念
房产估价指专业估价员根估价目遵循估价原估价程序选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定活动
1．2房产估价包括容
（1）专业估价员
指具房产估价师资格员
（2）估价目
具体估价项目估价结果期途
（3）估价原
①合法原②高佳原：③代原：④估价时点原：⑤公原：
（4）估价程序
获取业务拟定方案收集资料实勘察选定方法估算确定结果撰写报告
（5）估价方法：市场较法成法收益原法假设开发法长期趋势法
（6）影响房产价格素：环境口济社会行政心理国际环境等
（7）估价时点：评估价值应日期公历年月日
2收益性房产常估价方法
2．1成法
种建造房产需耗费项费加定利润应纳税金确定房产价格评估方法评估象重置成重建成估价方法
成法基公式：房产价格土价格+房屋建造费+正常利润应提折旧种方法理基础生产费价值房产新开发旧房产公式差新建房产价格土购置费+建筑物建造费+正常利税旧房产价格旧房产重新建造完全价值折旧运成法时握两项房产项建造费必须合理必企业实际耗费应采社会般耗费水二价格应估价期日建造成建造成分新材料新技术建造旧建筑具相效重置成原始材料原工艺技术原式样新建原房产完全相重建成
2．2市场较法
种根市场交易类似房产价格测算估房产价格方法市场较法基原理代原理 具相效商品应具相价格求取宗估房产价格时市场较法估房产期已发生交易房产进行较通修正已知价格求取估房产实现价格中类似房产指区区域特征房屋结构等影响房产价格素条件相相
市场较法操作重选择具性交易实例首先必须通种途径收集交易实例准确掌握交易实例具体情况基础中选择区位结构途交易日期等方面具性实例作参象次根影响房产价格素较参实例价格进行修正素修正包括：房产交易情况修正交易日期修正根公式：房产价格实例价格x 交易情况修正系数x 交易期日修正系数x 区域素修正系数x 素修正系数计算房产实现价格
2．3收益原法
种运适原利率房产未干年带纯收益折算现值估价方法基思想：房产价值未干年者带纯收益价值运种方法估算房产价格房产年带纯收益投资收益率原利率方法国外广泛运收益性房产评估中节中方法具体应实践进行分析
3收益原法房产估价中具体应
3．1房产相关总收益确定
房产总收益分实际总收益客观总收益实际总收益前状况实际取收益客观总收益排实际总收益中属特殊偶然素般正常总收益
目前运收益法房产进行估价时普遍采客观总收益作房产总收益客观总收益求取通常采市场较法市场收集类房产价格然收集案例价格根估房产实际情况进行素修正素修正段素面积素楼层素付款方式素保证金素等方面考虑通素修正求出估房产客观潜收益
3．2利息折旧应作总费扣
会计学传统理认利息应作费扣利息投资房产成支出部分结合实际情况进行分析恰投资者选择投资房产房产带投资收益银行存贷款利息正投资者愿意银行贷款投资房产者放弃银行存款利息投资房产贷款资金资金利息作投资收益部分应作费扣
运收益法进行房产估价财务报告中均折旧费作费扣实践分析恰折旧没实际支出作提留总费中维修费理费保险费税费等属实际支出认果房产作种投资年纯收益应该净现金流入量公式：
净现金流入量资产出+资回收
公式中：资产出投资房产时间价值体现资回收房产提取折旧部分
3．3成收益法运中应考虑税费项目
成收益法评估程中指税费项目指房产运营程中须缴纳项目具体说种情况：
（1）单纯土租赁根国家税法应考虑种税费：城镇土税营业税城市维护建设税印花税教育附加费交通重点建设附加费等
（2）出租性营性房产根国家税法应考虑种税费：城镇土税房产税营业税城市维护建设税印花税教育附加费交通重点建设附加费等
（3）生产性房产企业应考虑城镇土税印花税房产税等
3．4总费中维修费求取方法测算途径
房产维修费般分日常性维修维修费：
（1）日常性维修发生较频繁费较低取年折旧费定例计算中折旧费般采直线法估算：DC×（1R）N （C：重置成R：残值率N：济耐年限）
（2）维修费发生次数相较少发生费较维修费宜采提取重置成定例计算然作年均摊销
3．5建划拨土出租性房产土收益部分应作总费扣
根中华民国城市房产理法第55条规定：营利目房屋权划拨方式取权国土建成房屋出租应租金中含土收益部分缴国家房屋权未获土收益部分收益该土收益部分应计入出租纯收益中应作出租缴国家费扣
3．6资化率确定方法
运收益法进行房产估价时确定资化率通常采种方法误差相较：
（1）行业基准收益率加物价指数调整法种方法确定房产资化率前提房产作种投资假设P价格（资金净流出量）投资房产年纯收益（年资金净流入量）a假设年a变收益年限n ：FNPVa（1+R）[11（1+R）n]P 财务净现值 R：折现率令FNPV0：RFIRR（财务部收益率）FIRR>RC（行业基准收益率）时FNPV>0投资房产获超额利润FIRR（2）安全利率加风险调整值法运种方法求取资化率首先求取安全利率风险资投资收益率国般选取年期定期存款利率作安全利率然根估价象处区现未济状况房产市场发育状况土取方式物价指数状况估价象途新旧程度等确定风险调整值安全利率加风险调整值作该估价象资化率
（3）收益风险倍数法种方法参投资收益率排序法基础安全利率加调整值法加改进方法安全利率加风险调整值法中求取风险调整值改变确定房产投资安全投资年回收额出倍数房产投资风险高国债投资收益率排序房产投资收益率应高期国债年利率具体思路：假设房产投资方式购买收益性房产总价额V尚年限n资化率r年纯收益a时安全投资方式（购买国债）投资金额P期限n年利率i连带息年回收额A：Var
×[11（1+r）n] PA×（1+i）n1i×（1+i）n房产投资风险收益均国债投资果两种投资额相等收益期相房产投资年回报额（纯收益）国债投资息回收额假定房产投资年回收额国债投资息回收额高出倍数b：a（1+b）×AVP：（1+i）n1i×（1+i）n（1+b）r×[11（1+r）n]该公式收益风险倍数法确定资化率基公式式中b称收益风险倍数利公式事先知道in根收益风险倍数确定资化率r
3．7房产收益年限确定
房产收益年限确定根土年限设定年限建筑物年限综合考虑
（1）土出方式时土年限土估价时点剩余年限土权期时间估价时点建筑物年限建筑物估价时点剩余济耐年限评估象土情况土年限该评估象收益年限评估象建筑物房合情况求取收益年限通土年限建筑物年限较确定根孰短原求取该评估象收益年限
（2）土划拨方式时未办理土出手续情况时应设定估价时点该土途法定高出年限作土年限
参考文献：
[1] 熊斌房产估价风险成防范策略[J]财会通讯2011年17期 P1516
[2] 邢兰芹房产估价课程教学改革研究[J]陕西教育(高教版)2011年06期 P5253
[3] 郑州市民政府关成立郑州市应房产估价技术加强存量房交易税收征工作领导组通知[J]郑州市民政府公报2011年05期 P79
[4] 陈良琼张宗领房产估价课程体系教学方法探讨[J]科技信息2011年18期 P56
[5] 韦国庆关房产评估技术问题修正方法[J]科技促进发展(应版)2010年08期 P8990
[6] 秦玉霞浅析房产估价风险防范[J]现代商业2011年21期 P1415
[7] 覃芳高职院校房产估价课程改革探讨[J]广西教育2011年24期 P57
[8] 张泽颖房产估价课程教学探讨[J]重庆教育学院学报2011年04期 P68
[9] 崔发强浅议高职院校房产专业建设新方法[J]青岛酒店理职业技术学院学报2011年02期 P7273
[10] 杨爽房产估价制度建立完善[J]中外企业家2011年17期P3536
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摘：房产估价称房产评估项实践性强工作现代房产业理投资开发交易抵押贷款征赔偿保险课税入股合营纠纷处理等工作中项基础性工作课题研究国外包括港台区房产事业步发展 起步较早制度法规较健全已成房产事业重组成部分国针房产估价方法研究起步较晚年着房产事业产业化市场化飞速发展逐步发展起原理原方法基国外直接引进中间然存消化吸收改造程文目前国收益性房产中常估价方法进行研究分析
关键词：收益性房产房产估价基础性工作
目 录
引言： 4
1收益性房产估价概述 4
1．1房产估价概念 4
1．2房产估价包括容 4
2收益性房产常估价方法 5
2．1成法 5
2．2市场较法 5
2．3收益原法 6
3收益原法房产估价中具体应 6
3．1房产相关总收益确定 6
3．2利息折旧应作总费扣 7
3．3成收益法运中应考虑税费项目 7
3．4总费中维修费求取方法测算途径 8
3．5建划拨土出租性房产土收益部分应作总费扣 8
3．6资化率确定方法 8
3．7房产收益年限确定 9
参考文献： 10
引言：收益性房产常三种估价方法成法市场较法收益原法中收益原法理基础充分收益原法进行房产价格评估时纯收益原利率等素确定复杂业界颇争议问题课题研究中根国房产市场实际运作情况影响收益成法种素逐进行分析方法房产估价中具体应实践进行深入细致探讨
1收益性房产估价概述
1．1房产估价概念
房产估价指专业估价员根估价目遵循估价原估价程序选适宜估价方法综合分析影响房产价格素基础房产估价时点客观合理价格价值进行估算判定活动
1．2房产估价包括容
（1）专业估价员
指具房产估价师资格员
（2）估价目
具体估价项目估价结果期途
（3）估价原
①合法原②高佳原：③代原：④估价时点原：⑤公原：
（4）估价程序
获取业务拟定方案收集资料实勘察选定方法估算确定结果撰写报告
（5）估价方法：市场较法成法收益原法假设开发法长期趋势法
（6）影响房产价格素：环境口济社会行政心理国际环境等
（7）估价时点：评估价值应日期公历年月日
2收益性房产常估价方法
2．1成法
种建造房产需耗费项费加定利润应纳税金确定房产价格评估方法评估象重置成重建成估价方法
成法基公式：房产价格土价格+房屋建造费+正常利润应提折旧种方法理基础生产费价值房产新开发旧房产公式差新建房产价格土购置费+建筑物建造费+正常利税旧房产价格旧房产重新建造完全价值折旧运成法时握两项房产项建造费必须合理必企业实际耗费应采社会般耗费水二价格应估价期日建造成建造成分新材料新技术建造旧建筑具相效重置成原始材料原工艺技术原式样新建原房产完全相重建成
2．2市场较法
种根市场交易类似房产价格测算估房产价格方法市场较法基原理代原理 具相效商品应具相价格求取宗估房产价格时市场较法估房产期已发生交易房产进行较通修正已知价格求取估房产实现价格中类似房产指区区域特征房屋结构等影响房产价格素条件相相
市场较法操作重选择具性交易实例首先必须通种途径收集交易实例准确掌握交易实例具体情况基础中选择区位结构途交易日期等方面具性实例作参象次根影响房产价格素较参实例价格进行修正素修正包括：房产交易情况修正交易日期修正根公式：房产价格实例价格x 交易情况修正系数x 交易期日修正系数x 区域素修正系数x 素修正系数计算房产实现价格
2．3收益原法
种运适原利率房产未干年带纯收益折算现值估价方法基思想：房产价值未干年者带纯收益价值运种方法估算房产价格房产年带纯收益投资收益率原利率方法国外广泛运收益性房产评估中节中方法具体应实践进行分析
3收益原法房产估价中具体应
3．1房产相关总收益确定
房产总收益分实际总收益客观总收益实际总收益前状况实际取收益客观总收益排实际总收益中属特殊偶然素般正常总收益
目前运收益法房产进行估价时普遍采客观总收益作房产总收益客观总收益求取通常采市场较法市场收集类房产价格然收集案例价格根估房产实际情况进行素修正素修正段素面积素楼层素付款方式素保证金素等方面考虑通素修正求出估房产客观潜收益
3．2利息折旧应作总费扣
会计学传统理认利息应作费扣利息投资房产成支出部分结合实际情况进行分析恰投资者选择投资房产房产带投资收益银行存贷款利息正投资者愿意银行贷款投资房产者放弃银行存款利息投资房产贷款资金资金利息作投资收益部分应作费扣
运收益法进行房产估价财务报告中均折旧费作费扣实践分析恰折旧没实际支出作提留总费中维修费理费保险费税费等属实际支出认果房产作种投资年纯收益应该净现金流入量公式：
净现金流入量资产出+资回收
公式中：资产出投资房产时间价值体现资回收房产提取折旧部分
3．3成收益法运中应考虑税费项目
成收益法评估程中指税费项目指房产运营程中须缴纳项目具体说种情况：
（1）单纯土租赁根国家税法应考虑种税费：城镇土税营业税城市维护建设税印花税教育附加费交通重点建设附加费等
（2）出租性营性房产根国家税法应考虑种税费：城镇土税房产税营业税城市维护建设税印花税教育附加费交通重点建设附加费等
（3）生产性房产企业应考虑城镇土税印花税房产税等
3．4总费中维修费求取方法测算途径
房产维修费般分日常性维修维修费：
（1）日常性维修发生较频繁费较低取年折旧费定例计算中折旧费般采直线法估算：DC×（1R）N （C：重置成R：残值率N：济耐年限）
（2）维修费发生次数相较少发生费较维修费宜采提取重置成定例计算然作年均摊销
3．5建划拨土出租性房产土收益部分应作总费扣
根中华民国城市房产理法第55条规定：营利目房屋权划拨方式取权国土建成房屋出租应租金中含土收益部分缴国家房屋权未获土收益部分收益该土收益部分应计入出租纯收益中应作出租缴国家费扣
3．6资化率确定方法
运收益法进行房产估价时确定资化率通常采种方法误差相较：
（1）行业基准收益率加物价指数调整法种方法确定房产资化率前提房产作种投资假设P价格（资金净流出量）投资房产年纯收益（年资金净流入量）a假设年a变收益年限n ：FNPVa（1+R）[11（1+R）n]P 财务净现值 R：折现率令FNPV0：RFIRR（财务部收益率）FIRR>RC（行业基准收益率）时FNPV>0投资房产获超额利润FIRR
（3）收益风险倍数法种方法参投资收益率排序法基础安全利率加调整值法加改进方法安全利率加风险调整值法中求取风险调整值改变确定房产投资安全投资年回收额出倍数房产投资风险高国债投资收益率排序房产投资收益率应高期国债年利率具体思路：假设房产投资方式购买收益性房产总价额V尚年限n资化率r年纯收益a时安全投资方式（购买国债）投资金额P期限n年利率i连带息年回收额A：Var
×[11（1+r）n] PA×（1+i）n1i×（1+i）n房产投资风险收益均国债投资果两种投资额相等收益期相房产投资年回报额（纯收益）国债投资息回收额假定房产投资年回收额国债投资息回收额高出倍数b：a（1+b）×AVP：（1+i）n1i×（1+i）n（1+b）r×[11（1+r）n]该公式收益风险倍数法确定资化率基公式式中b称收益风险倍数利公式事先知道in根收益风险倍数确定资化率r
3．7房产收益年限确定
房产收益年限确定根土年限设定年限建筑物年限综合考虑
（1）土出方式时土年限土估价时点剩余年限土权期时间估价时点建筑物年限建筑物估价时点剩余济耐年限评估象土情况土年限该评估象收益年限评估象建筑物房合情况求取收益年限通土年限建筑物年限较确定根孰短原求取该评估象收益年限
（2）土划拨方式时未办理土出手续情况时应设定估价时点该土途法定高出年限作土年限
参考文献：
[1] 熊斌房产估价风险成防范策略[J]财会通讯2011年17期 P1516
[2] 邢兰芹房产估价课程教学改革研究[J]陕西教育(高教版)2011年06期 P5253
[3] 郑州市民政府关成立郑州市应房产估价技术加强存量房交易税收征工作领导组通知[J]郑州市民政府公报2011年05期 P79
[4] 陈良琼张宗领房产估价课程体系教学方法探讨[J]科技信息2011年18期 P56
[5] 韦国庆关房产评估技术问题修正方法[J]科技促进发展(应版)2010年08期 P8990
[6] 秦玉霞浅析房产估价风险防范[J]现代商业2011年21期 P1415
[7] 覃芳高职院校房产估价课程改革探讨[J]广西教育2011年24期 P57
[8] 张泽颖房产估价课程教学探讨[J]重庆教育学院学报2011年04期 P68
[9] 崔发强浅议高职院校房产专业建设新方法[J]青岛酒店理职业技术学院学报2011年02期 P7273
[10] 杨爽房产估价制度建立完善[J]中外企业家2011年17期P3536
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