房地产估价报告


    


    房产估价报告



    估价项目名称:吉林省长春市高新北区中科街光机路交会新星 宇悦
    委托估价方:长春新星宇房产开发限责公司法定代表徐旖旎
    受理估价方:XX学院房产资产评估限公司
    注册房产估价师: (注册证书编号:4219970926)
    (注册证书编号:4220040512)
    估价作业日期:二〇三年十二月二日二〇三年十二月十三日
    估价报告编号:新星宇悦房估报字[2013] 1354号
    目 录
    致委托估价方函 1
    注册房产估价师声明 2
    估价假设前提限制条件 4
    次估价假设前提 4
    二次估价限制条件 5
    房产估价结果报告 7
    委托估价方 7
    二受理估价方 7
    三估价象概况 7
    四估价目 9
    五估价时点 9
    六价值定义 9
    七估价 9
    八估价原 10
    九估价方法 12
    十估价结果 13
    十估价员(专职注册房产估价师) 14
    十二估价作业日期 14
    十三估价报告应效期 14
    估价技术报告 14
    素分析 15
    二区域素分析 18
    三市场背景分析 20
    四高佳分析 21
    五估价方法选 22
    六估价测算程 23
    附 件 36
    委托估价合 36
    二估价象区位示意图 41
    三估价象片 41
    四委托方提供 41
    五委托方提供 42
    六委托方企业法营业执复印件 42
    七估价师资格证书复印 42






    致委托估价方函
    徐旖旎女士:
    公司2013年12月2日接受您委托吉林省长春市高新北区中科街光机路交会新星宇悦房产公开市场价值进行评估估价目房产交易提供价值参考公司2013年12月2日收您提供项目相关资料组织员2012年12月2日2012年12月13日估价象吉林省长春市高新北区中科街光机路交会新星宇悦房产公开市场价值进行评估评估员现场查勘基础根国家方关政策法规国家标准房产估价规范公司掌握房产市场资料结合您提供资料次评估估价目遵循公正客观独立原估价程序选市场较法收益法进行分析测算判断确定估价象吉林省长春市高新北区中科街光机路交会新星宇悦房产2013年12月13日完整权利状态满足项假设限制条件公开市场价值总价RMB1331377万元写金额:民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整单价RMB665689元方米写金额:方米民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分
    特函告
       

    XX学院房产资产评估限公司
                            法定代表:畅畅
    2013年12月13日

    注册房产估价师声明
    估价报告特作郑重声明:
      估价报告中陈述事实真实准确
      二估价报告书中分析意见结公正专业分析意见结受估价报告中已说明假设限制条件限制
      三估价报告中估价象没利害关系关事没利害关系偏见
      四中华民国国家标准房产估价规范(GBT502911999)进行分析形成意见结撰写估价报告
      五注册房产估价师畅畅陈晨2013年12月2日已估价报告中估价象建筑结构室外状况进行实查进行记录仅限估价象外观目前维护理状况尤提供资料限承担估价象建筑结构质量建筑面积数量准确性调查相应权益责承担遮盖未暴露难接触部分进行检视责
      六没估价报告提供重专业帮助
      七报告中关估价象建筑面积权益资料委托提供委托应资料真实性性负责
      八估价报告仅报告中说明假设限制条件估价象正常市场价格进行合理估算报告中估价象权属情况披露作权属确认估价象权属界定房产权属理部门认定准
      九果委托隐瞒欺骗等正手段致估价员估价报告中选错误数相应责委托承担











    签发员 畅畅(注册房产估价师)
           (注册证书编号:4219970926)签名:
    审核员:陈晨(注册房产估价师)
           (注册证书编号:4220040512)签名:
    实查勘撰写员:畅畅(注册房产估价师) (注册证书编号:4219970926)签名: 陈晨(注册房产估价师)
    (注册证书编号:4220040512)签名:
    估价假设前提限制条件
    次估价假设前提
    1次估价估价象证载途整体持续估价前提估价象住宅途整体持续估价前提
    2次估价假定委托拥估价象房产完全产权前提估价象估价时点时状况进行估价估价象房屋权国土权存抵押权权假设前提房产正常市场价格
    3评估程中假定该住宅权公开市场出售该住宅包含权递延条件合约售租回合作营理协议等附加条件抬高该住宅权益价值情况
    4次估价假设估价象土权法定年期该住宅权该住宅享受干预转收益处分等合法权益
    5注册房产估价师畅畅陈晨2013年12月2日进行现场查勘未建筑基础结构等隐蔽工程进行测量法确认该住宅否存结构性损坏质量问题时未进行实丈量核实该住宅土面积建筑面积采委托方提供估价象房屋权证(吉房权证市字第2006012588号)国土证(吉国[2013]第481号)载明面积总建筑面积290523方米中3层楼间200方米住宅总土面积
    143598方米次估价前提条件
    6委托方提供估价象资料部分影印件估价员保证影印件原件致性次评估委托方提供估价象关法律文件权属证明相关资料真实效前提合法性真实性应委托方负责
    二次估价限制条件
      1估价象段等级吉林省长春市市区二○三年住宅级基准价图吉林省长春市征税等级图确定
      2估价象土权取方式出根估价象国土证(吉国[2013]第481号)估价象土权终止日期2053年12月2日止估价时点土剩余年限40年报告评估结果已考虑该素房产价格影响
      3估价报告估价结果估价象房产估价时点状况估价报告估价象房产假设限制条件进行果房产状况估价报告中估价象房产假设限制条件发生变化估价结果应作相应调整
      4估价报告估价结果没考虑快速变现税费转嫁等特殊交易方式发生办理抵押登记权利转移相关费估价象房产价值影响未考虑国家宏观政策发生变化遇然力抗力估价象房产价值影响委托方利报告结果时应予充分考虑重视
      5估价报告确定房产价格公开市场条件次估价目特定条件形成者成立正常价格果估价目发生变更必须行估价
      6估价报告必须完整方效仅报告中部分容导致损失评估机构承担责
      7估价报告仅供房产部门委托方未估价公司许提供单位全部部分容刊载文件公告公开媒体
      8估价报告应效期年估价报告完成日起计报告应日估价报告完成日相差超年估价报告应效期超年时需重新进行估价
       9估价报告终解释权评估公司
       
    房产估价结果报告
    (新星宇悦房估报纸字[2013] 1354号)
    委托估价方
    委托方名称:长春新星宇房产开发限责公司
    委托方址:高新北区中科街光机路交会
    法定代表:徐旖旎
    委托证件:身份证
    委托证件号:2105021900926184X
    二受理估价方
      估价方名称:XX学院房产资产评估限公司
      法定代表:畅畅
      估价方住:长春市绿园区迎宾路16666号四单元2楼4210室
    估价资质等级:贰级
    三估价象概况
    ()估价象区位状况
    新星宇悦房产估价象位吉林省长春市高新北区中科街光机路交会段属长春市城区征税五级段长春市住宅三级段估价象附吉林学附属学吉林学附属中学吉林学附属高中估价象四周北湖快轨3路(民广场长新东路)223路(东环城路华正批发)233路(世光路长新东路)284路(师范学院春城街)272路(白桥八里堡)141路(百货楼长江物流)257路(长春站汽齿轮厂)242路(民广场中东瑞家)106路(太阳城兴隆山)116路131路等交通便利周边基础设施公配套设施较完善政府机关较少环境较属新光复路商圈氛围较
    (二)估价象实物状况
    估价象栋住宅五层建成2013年根长春市房屋重置价格标准附表结合建成年限估价员实勘查状况确定估价象九成新建筑结构砖混等目前徐旖旎女士正忙处理类问题该住宅市场发租暇顾急变现该住宅简装前三层卖出楼层暂时空置
    估价象装修状况:该栋楼外立面面饰白色条型面砖门厅处:天棚采木龙骨木芯板九厘板叠级造型墙面面面贴红色花岗岩柱面采镜面锈钢包柱门全玻弹门室:堂天棚轻钢龙骨纸面石膏板面
    饰白色乳胶漆层走道天棚轻钢龙骨600×600硅钙板吊顶墙面面饰白色乳胶漆踢脚线采木质踢脚线面饰硝基清漆柱面木龙骨九厘板造型面饰硝基清漆面铺贴玻化砖楼梯间楼梯铺贴踏步砖楼梯栏杆锈钢栏杆门均胶合板门面饰硝基清漆窗铝合金窗整栋楼配电梯部估价象维护保养状况般
    (三)估价象权益状况
    次评估范围吉林省长春市高新北区中科街光机路交会新星宇悦房产产权属长春新星宇房产开发限责公司房屋权证证号吉房权证市字第2013012588号证载设计途住宅总建筑面积290523方米估价象中三层200方米住宅国土证证号吉国(2013)第481号证载类(途)住宅土权类型出终止日期2053年12月2日土权面积143598方米
    估价时点权利状况明确未发现项权利登记法定优先受偿权利
    四估价目
    次评估目确定估价象完整权利状态房产市场价值委托方办理房产交易手续提供价格参考
    五估价时点
    2013年12月2日
    六价值定义
    报告确定价值估价象房产估价时点完整权利状态满足项假设限制条件房产公开市场价值
    七估价
    1国家省市民政府关部门颁布法律法规政策文件
    (1)中华民国土理法
    (2)中华民国城市房产理法
    (3)中华民国城镇土权出转暂行办法
    (4)城市房产转理办法
    (5)中华民国担保法
    (6)中华民国物权法
    2房产估价规范(中华民国国家标准GBT502912013)
    3房产估价合
    4委托方提供房屋权证(吉房权证市字第2013012588号)
    5委托方提供国土证(吉国[2013]第481号)
    6委托方提供相关资料
    7评估员现场查勘实调查结果
    (1)现场勘察摄影记录
    (2)长春市房产市场信息
    (3)民银行公布资金存贷款利率
    (4)委估住宅附房产投资回报状况
    八估价原
    次估价遵循房产估价原
    1 独立客观公正原
    独立客观公正原求估价机构估价师站中立立场估价专业知识验应职业道德估价象面目实事求坚持原公正直进行估价次评估未受估价委托单位干扰没偏袒相关事中方着方事理性谨慎出利动机估价师身份反复精细权衡估价象评估价值
    2 合法原
    合法原求房产结果估价象法判定权益价值房产估价必须估价象合法合法交易合法处分前提进行报告估价象已办理房产权证(吉房权证市字第2013012588号)等产权证资料证载途住宅报告法定住宅途进行估价
    3 高佳原
    高佳原求房产估价结果估价象高佳价值高佳指法律许技术济行充分合理证够估价象价值达化种估价象合法批准途住宅建筑设计面布局配套均住宅途进行批准途相符已达佳利状态符合高佳原报告住宅途进行估价
    4 代原
    代原求房产估价结果合理偏离类似房产等条件正常价格理市场相物品具相市场价值济学原理代原保证房产估价够运市场资料进行完成重理前提次估价选取期房产市场周边类似商业房产交易价格确定估价象客观价格
    5 估价时点原
    估价时点原求房产估价结果估价目决定某特定时间价值估价时点原强调估价结具强时间相关性时效性估价结首先具强时间相关性考虑资金时间价值时间点发生现金流量价值影响估价结时具强时效性考虑房产市场波动性估价象时点会具市场价格报告估价时点现场查日
    6 谨慎原
    房产抵押估价指导意见求谨慎原评估房产抵押价值时应遵守项原求存确定性素情况作出估价相关判断时应保持必谨慎充分估计抵押房产抵押权实现时受限制未发生风险损失高估假定未设立法定优先受偿权利市场价值低估房产估价师知悉法定优先受偿款报告估价结果抵押价值遵守谨慎原进行估价
    九估价方法
    根房产估价规范条件选市场较法进行估价应市场较法作估价方法估价象周边类似房产交易活跃市场充分选市场较法
    根房产估价规范收益性房产估价应选收益法作中种估价方法估价象系营房(出租)属收益型住宅营状况良采收益法进行评估
    根次评估特定目评估员严格遵循房产估价原认真分析研究掌握资料进行实勘察邻区调查针估价象实际情况确定运市场较法收益法作次估价基方法种方法测算价格进行综合处理终求取估价象总价格单位价格
    () 市场较法
    估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产已知价格作适修正估算估价象客观合理价格价值方法
    采公式:准价格=实例价格×交易情况修正×交易日期修正×区域素修正×素修正
    :准价格=实例价格××××
    (二) 收益法
    预计估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
    VAY[11(1+Y)n ]
    式中:A房产未年净收益
    Y房产报酬率
    n房产收益年限具体估价时点开始计算未获取净收益时间通常称收益年限
    十估价结果
    评估员实勘察资料分析价格测算判断结合长春市房产行情确定估价象估价时点2013年12月2日完整权利状态满足项假设限制条件房产市场价值总价RMB1331377万元写金额:民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整单价RMB665689元方米写金额:方米民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分
    十估价员(专职注册房产估价师)
    签发员
    畅畅(注册房产估价师)(注册证书编号:4219970926)
    签名:
    审核员:
    陈晨(注册房产估价师)(注册证书编号:4220040512)
    签名:
    实查勘撰写员:
    畅畅(注册房产估价师)(注册证书编号:4219970926)
    签名:
    陈晨(注册房产估价师)(注册证书编号:4220040512)
    签名:
    十二估价作业日期
    2013年12月2日2013年12月13日
    十三 估价报告应效期
    估价报告应效期壹年估价报告完成日起计房产估价技术报告
    (仅供估价机构存档提交关理部门查阅)
    素分析
    ()估价象权属状况
    1名称坐落概况
    次评估范围吉林省长春市高新北区中科街光机路交会新星宇悦评估总建筑面积290523方米中3层楼间200方米住宅产权属长春新星宇房产开发限责公司土权属性质国出房屋权证证号吉房权证市字第20
    13012588号证载设计途住宅国土证证号吉国(2013)第481号证载类(途)住宅土权类型出终止日期2053年12月2日土权面积143598方米建筑物总层数5层钢混结构简装
    估价时点权利状况明确未发现项权利登记法定优先受偿权利
    2估价范围界定 
    次估价范围仅限该幢建筑物分摊土面积包括存构筑物树木动产债权债务等
    (二)估价象实物状况
    1位置状况 
    1)坐落:长春市高新北区中科街光机路交会
    2)方位:处高新北区中科街北侧光机路交会东侧 
    3)距离:吉林学附属学吉林学附属中学吉林学附属高中 
    4) :东南 
    5)楼层:5层 
    2交通状况 
    1) 出入交通工具:目前公交车北湖快轨3路(民广场长新东路)223路(东环城路华正批发)233路(世光路长新东路)284路(师范学院春城街)272路(白桥八里堡)141路(百货楼长江物流)257路(长春站汽齿轮厂)242路(民广场中东瑞家)106路(太阳城兴隆山)116路131路等
    2)交通制:区域干道红绿灯设臵较交通定影响 
    3) 停车方便:区设停车场停车较方便 
    3环境状况 
    1)然环境:区域绿化率高然环境般
     2)文环境:区域高档楼盘较居民素质较高
     3)景观:区域般 
    4外部配套设施 
    1)基础设施:水排水供电通讯消防等基础设施齐全保证率 
    2)公服务设施:附百佳超市学校医院银行等公设施生活方便 
    5区域未变化趋势 
    交通变化规划变化环境变化等 
    (三) 估价象实物状况 
    1土实物状况描绘分析 
    1)土面积:143598方米
    2)途:住宅 
    3)形状:规 
    4)形势:坦 
    5)土壤基:较 
    6)基础设施完备程度:宗六通通水排水通电通讯通路通气 
    7)土整程度:已建建筑物余整
    2建筑物实物状况描绘分析
    1)住宅名称:新星宇悦
    2)评估建筑面积:290523方米3层楼间200方米住宅
    3)途:住宅 
    4)属建筑物建筑结构:砖混结构5层 
    5)维护保养情况:较 
    6)完损状况:外观完明显损伤 
    7)装修标准设施状况:
      该栋楼外立面面饰白色条型面砖门厅处:天棚采木龙骨木芯板九厘板叠级造型墙面面面贴红色花岗岩柱面采镜面锈钢包柱门全玻弹门室:堂天棚轻钢龙骨纸面石膏板面饰白色乳胶漆层走道天棚轻钢龙骨600*600硅钙板吊顶墙面面饰白色乳胶漆踢脚线采木质踢脚线面饰硝基清漆柱面木龙骨九厘板造型面饰硝基清漆面铺贴玻化砖楼梯间楼梯铺贴踏步砖楼梯栏杆锈钢栏杆门均胶合板门面饰硝基清漆窗铝合金窗整栋楼配电梯部估价象维护保养状况般
    二区域素分析
    ()宏观区域素分析
    攻略:北美风情镇新星宇集团倾情造北美生态镇—新星宇·悦带体验原汁原味北美旅
    攻略二:长春北湖国家湿公园国家级湿公园园区十景观分区具艺术特色充满活力引领长春旅游新高度特色植物景观区浓厚传统文化韵味春季绿柳桃花秋季枫林桦林绚烂彩展现独特北方植物景观特色成柳枫桦植物展示园湖岛风光游览区满足水利功基础创造宏阔优美湖景风光利独特理位置优势设计湿博物馆作公园标性建筑
    攻略三:奥体公园位长春高新区东北核心区长春奥体公园仅长春集体育场体育馆游泳馆全民健身中心体配套完善型体育公园设计创意长白林海立意题引长白山动势承托森林城理念整设计简约气造型艺术独特值您十长假期间观光鉴赏
    (二)微观区域素分析
    坐落:吉林省长春市高新北区中科街光机路交会新星宇悦房产
    估价象


    段等级:长春市市区住宅三级征税五级段
    四:东北轻轨3号线西北远达街南北四环路
    周边环境周边物业:吉林学附属学吉林学附属中学吉林学附属高中吉林学附属幼园长春师范学院长春工业学长春师范学院吉林交通职业技术学院兴华学校(中学)
    景观北湖湿公园新天购物公园
    交通条件:北湖快轨3路(民广场长新东路)223路(东环城路华正批发)233路(世光路长新东路)284路(师范学院春城街)272路(白桥八里堡)141路(百货楼长江物流)257路(长春站汽齿轮厂)242路(民广场中东瑞家)106路(太阳城兴隆山)116路(长春站老家站)131路(奶牛场站长春站(黄河路)等
    繁华程度:估价象处欧亚超市中东瑞家家居广场金海马家居广场红星美凯龙国贸商属闹中取静周边配套商业网点较繁华程度良
    公配套设施完备程度:完备
    三市场背景分析
    房产目投资回升游产业发展起积极作整房产企业投资积极性理开发面积新开工面积开始回升开发商企业租金非常充裕房产资金源已年全年持房产开发企业源增长速度资金总量讲房产明年保持增长非常关心房产企业信贷安全房产开发贷款住房贷款开发贷款房产贷款余额占整商品房贷款20房产良贷款率降表现积极值肯定总体房产市场存问题开发角度讲整房产供求关系种供关系衡问题东部区四十重点城市尤突破造成城市供求关系区房价涨压力继续扩四十重
    点城市销售面积增长非常快房产开发增长速度全国低样供求关系值关注年房产市场销售形势非常关注商品房销售基需求外投资性需求非常迅速城镇住房面积整体改善时区重点城市住房占衡加剧部分群体特住较差住面积较部分住未房产市场发展果谈趋势话房产市场基需求处稳定阶段 房产业作支柱产业持续前中国济增长特点关系特注意甘市长讲非常客观准确中国济评价中国济增长投资拉动力房产投资作济增长支撑点房产业工业关系房产身产业链非常长相关产业非常工业影响非常中国济发展天制约济发展关键环节已生产端足够生产力充足资金现缺市场市场关系密切产业国民济发展中重产业房产游产业市场时消费市场关联度非常高买房子带动家电装修装饰装璜房产家具消费关联度高现
    推动结构转变逐步提升消费国民济影响需程 家敢消费力消费短期改变中国然保持定济增长速度维持业社会济发展房产然样保障济增长中发挥重作住房发展趋势性问题
    四高佳分析
    谓高佳估价象种种法律允许技术财务行充分合理证估价象带高价值高佳种具体表现估价象获利途开发强度衡量房产市场中位房产拥者观试图充分发挥房产潜力
    估价象房屋证载途住宅土证载类(途)住宅实际途住宅根房产估价规范中保持现状前提:认保持现状继续利时应保持现状继续前提估价佳方式前方式持续估价报告估价象住宅途进行估价符合高佳原
    五估价方法选
    根房产估价规范条件选市场较法进行估价应市场较法作估价方法估价象周边类似房产交易活跃市场充分选市场较法
    根房产估价规范收益性房产估价应选收益法作中种估价方法
    估价象系营房(出租)属收益型住宅营状况良采收益法进行评估
    根次评估特定目评估员严格遵循房产估价原认真分析研究掌握资料进行实勘察邻区调查针估价象实际情况确定运市场较法收益法作次估价基方法种方法测算价格进行综合处理终求取估价象总价格单位价格
    1 市场较法:估价象估价时点期交易类似房产进行较类似房产已知价格作适修正估算估价象客观合理价格价值方法
    采公式:准价格=实例价格×交易情况修正×交易日期
    修正×区域素修正×素修正
    :准价格=实例价格××××
    2 收益法:预计估价象未正常净收益选适资化率折现估价时点累加估算估价象客观合理价格价值方法
    采公式:VAY[11(1+Y)n ]
    式中: A房产未年净收益
    Y房产报酬率
    n房产收益年限具体估价时点开始计算未获取净收益时间通常称收益年限
    六估价测算程
    ()市场法估价测算程
    1实例选取
    汉森香榭里
    选取三估价象区位相途相规模相类似房产AB作实例

    (1)实例A——汉森香榭里汉森香榭里位高新区超越街东规划路北超群街西创意路32层钢混结构约建2013年九成新住宅氛围般项目周边益田商业中心沃尔玛购物广场欧亚卖场肯德基快餐移动营业厅网通营业厅气鼎沸潜力限硅谷医院博爱中医院北京安贞医院全满足健康需求新建北京师范学附属学校囊括幼园学初中完全体化站式教学峰层双语幼园省二实验学吉林艺术学院动画学院吉林建筑工程学院装饰学院等站式教育体系孩子铺成长路更提升区域群素养建设银行中国银行工商银行商业银行等金融机构林立居者提供化金融条件区身拥6万会部建万会双语幼园办公房配套商业区周边公交线路4条中:164路(莲花泡欧亚卖场)拉洛屯站车步行项目239路(公交医院长春五华公司)创业厦站车车约10分钟达项目124路(太阳城屯)硅谷街站车车约10分钟达项目262路(长春站硅谷医院)硅谷医院站车车约15分钟达项目目前市场租金
    1100元㎡·月


    汉森香榭里建筑全景
    汉森香榭里入口

    文庭雅苑
    (2)实例B——文庭雅苑文庭雅苑位阳区前进西街繁荣路交汇处13层中高层住宅约建2012年九成新住宅氛围般 紧师附125中电台学 幼园吉双语幼园思学双语艺术幼园学校吉林省委校长春精诚航空职业学校 沃尔玛超市东方家园 吉林学远程教育学院信息技术教学中心工行建行商行中国工商银行湖光路储蓄吉林银行长春兆华支行中国建设银行前进街支局邮政储蓄长春市商业银行中国农业银行长春市双德分理处百合口腔前卫医院阳区南站繁荣社区卫生服务站吉林省肿瘤医院阳区南站社区卫生服务中心郑文友中医肿瘤医院云南驻长春咨询处阳区七九三社区卫生服务站
    该写字楼市场租金1200元㎡·月


    文庭雅苑建筑全景
    文庭雅苑


    表 实例资料
    实例
    项目
    A
    汉森香榭里
    B
    文庭雅苑
    C
    估价象
    交易日期
    13年11月20日
    13年11月2日
    13年12月2日
    交易情况
    正常
    正常
    正常
    建筑面积(㎡)
    150
    200
    200
    土权性质



    土级
    征税五级
    征税五级
    征税五级
    区域素
    繁华程度

    较优
    较优
    交通便捷度


    较优
    环 境



    公设施配套完备程度
    较完备
    较完备
    较完备



    新旧程度
    九成新
    九成新
    九成新
    土剩余年期
    39
    38
    40


    空置率
    5
    5

    租金
    (元月㎡)
    1100
    1200

    停车位
    充足
    充足
    充足
    物业理



    建筑装修
    简装
    简装
    简装
    设施设备
    三部电梯
    三部电梯
    部电梯
    面布置
    合理
    合理
    合理
    建筑结构
    钢混
    钢混
    砖混
    工程质量



    总楼层
    32
    13
    5层


    西南
    东南
    交易价格(元m2)
    6800
    7100


    2 实例修正系数
    (1)建立价格基础实例AB付款方式均成交日期次付清单价均单位建筑面积计算币种均民币货币单位均元
    (2)交易情况修正实例AB均属正常交易交易情况需修正修正系数分100100100100100100
    (3)交易时间修正实例AB成交日期估价时点非常接估价象类似房产价格估价时点前月未出现价格波动交易时间需修正修正系数分100100100100100100区域素修正系数
    (4)区域素修正采直接较调整法进行区域素修正:首先估价象区域素基准(100分)实例区域素估价象区域素进行较评分果某素方面实例区域素估价象区域素差分数低100分反高100分然
    实例区域素分转化调整价格率实例价格进行调整(见表二表三示)
    (5)素修正采直接较调整法进行素修正:首先估价象素基准(100分)实例素估价象素进行较评分果某素方面实例素估价象素差分数低100分反高100分然实例素分转化调整价格率实例价格进行调整(见表二表三示)
    (6)项修正具体计算根项素修正分析评分项素修正计算见表二表三示
    表二 项修正素分表
    实例
    项目
    A
    汉森香榭里
    B
    文庭雅苑
    C
    估价象
    交易日期
    100
    100
    100
    交易情况
    100
    100
    100
    区域素
    繁华程度
    101
    100
    100
    交通便捷度
    101
    101
    100
    环 境
    100
    100
    100
    土级
    100
    100
    100
    公设施配套完备程度
    100
    100
    100

    新旧程度
    100
    100
    100








    土剩余年期
    100
    99
    100
    空置率
    100
    100
    100
    租金(元月㎡)
    100
    100
    100
    停车位
    100
    100
    100
    物业理
    100
    100
    100
    建筑装修
    100
    100
    100
    设施设备
    101
    101
    100
    面布置
    100
    100
    100
    建筑结构
    102
    102
    100
    工程质量
    100
    100
    100
    楼 层
    101
    101
    100

    100
    100
    100

    表三 项修正素修正系数准价格计算表
     实例
    项目
    A
    汉森香榭里
    B
    文庭雅苑
    C
    估价象
    交易日期
    100100
    100100
    100100
    交易情况
    100100
    100100
    100100
    区域素
    繁华程度
    100101
    100100
    100100
    交通便捷度
    100101
    100101
    100100
    环 境
    100100
    100100
    100100
    土级
    100100
    100100
    100100
    公设施配套完备程度
    100100
    100100
    100100


    新旧程度
    100100
    100100
    100100
    土剩余年期
    100100
    10099
    100100
    空置率
    100100
    100100
    100100
    租金(元㎡·月)
    100100
    100100
    100100


    停车位
    100100
    100100
    100100
    物业理
    100100
    100100
    100100
    建筑装修
    100100
    100100
    100100
    设施设备
    100101
    100101
    100100
    面布置
    100100
    100100
    100100
    建筑结构
    100102
    100102
    100100
    工程质量
    100100
    100100
    100100
    楼 层
    100101
    100101
    100100

    100100
    100100
    100100
    交易价格(元m2)
    6800
    7100

    准价格(元m2)
    640654
    682431
    661543
    取均值估价象准单价:(640654+682432)÷2661543(元㎡)
    估价象房产准价格:661543×2001323086(元)
    3市场法估价测算结果
    采市场较法测算出:
    估价象总价1323086元单价661543元方米
    (二)采收益法分析测算
    1估算年潜毛收入
    次评估获收益住宅房建筑面积200方米估价员通估价象周边类似住宅租金实营状况调查解结合长春市类房产市场租金水未市场行情预测进行综合分析选取三估价象区位相途相规模相类似房产AB作实例
    实例A——汉森香榭里月租金1100元方米实例B——文庭雅苑月租金1200元方米取均值估价象租金标准:(1100+1200)÷21150(元m2)
    确定估价象现时状态未收益年限租金保持较稳状况估价象月租金1150元方米根租金水计算估价象房产充分利空置情况年潜毛收入: 1150×200×122760000(元)
    2估算年效毛收入
    根估价员长春市住宅市场调查估价象区位相途相规模相类似房产参实例A——汉森香榭里实例B——文庭雅苑二住宅空置率确定空置拖欠租金原造成收入损失年潜毛收入5年效毛收入损失:2760000×(15)2622000(元)
    3 年运营费测算
    运营费维持估价象房产正常必须指出费包括维修费理费保险费税费等
    (1)估算年理费
    理费理估价象房产营活动发生费包括物业费采暖费等行业标准理费估价象潜毛收入2测算年理费:2760000×255200(元)
    (2)估算年维修费
    估价象系砖混等结构根长春市房屋重置价格标准估价象建筑物重置单价
    6000元方米行业标准 维修费建筑物重置价格15%计算年维修费:200×6000×1518000(元)
    (3)估算年保险费
    规定年保险费房屋现值2计算国家标准房产估价规范(GBT502911999)长春市房屋重置价格标准砖混结构残值率2耐年限50年年保险费:
    {6000[6000×(12)50]}×200×22353(元)

    (4)估算年税费
    ①估价象房产租赁营程中应缴纳房产税规定估价象年效毛收入12测算年税费:2622000×12314640(元)
    ②估价象房产租赁营程中应缴纳营业税城市维护建设税教育费附加等规定估价象年效毛收入585测算年税费:2622000×585153387(元)
    ③估算土税长春市规定估价象占土面积10元方米计取土税:200×102000(元)
    ④年税费:314640+153387+2000470027(元)
    (5)年运营费合计
    估价象房产营程中年运营费年理费年维修费年税费年保险费年运营费:
    55200+18000+2353+470027545580(元)
    4估算年净收益
    估价象年净收益年效毛收入扣运营费属房产收入年收益:26220005455802076420(元)
    5资化率确定
    资化率质投资收益率房产估价规范(GBT502911999)次评估采资化率计算方法市场提取法搜集市场两宗类似房产价格净收益选收益法计算公式:求出资化率
    估价员通估价象周边类似物业租金实营状况调查解结合长春市类房产市场租金水未市场行情预测进行综合分析选取两估价象区位相途相规模相类似房产资化率市场提取法计算资料(见表四):
    表四 资化率市场提取法计算表
      实例
    项目
    A
    汉森香榭里
    B
    文庭雅苑
    市场单价(元㎡)
    6800
    7100
    建筑面积(㎡)
    150
    200
    房产销售价格V(万元)
    102
    142
    租金(元㎡·月)
    1100
    1200
    空置率
    5
    5
    年效毛收入(万元)
    1881
    2736
    年总费(万元)
    3927
    5683
    净收益A
    14883
    21677
    剩余年期n
    39
    38
    资化Y
    1514
    1576

    取均值估价象资化率:(1514+1576)÷21545
    6尚年限确定
    收益年限估价象估价时点起未获收益年数估价象估价时点2013年12月2日估价象土权取方式出根估价象国土证证载途商服估价象土权终止日期2053年12月2日止考虑次评估商业途估价前提估价时点分摊土剩余年限约40年估价象证载结构钢混建筑物耐年限50年土权剩余年限报告确定估价象收益年限土剩余年限约40年
    7 收益价格求取
    (1)选收益法计算公式
    估价象现时年收益较稳定预计未剩余年限里年收益会保持稳定状况计算简便报告采收益年限里年净收益变公式进行计算:
    式中:V收益价格Ai年纯收益R资化率n未获收益年限
    (2)收益价格计算
    估价象收益价格:V20764201545[11(1+1545)]1339669
    估价象单价:1339669÷2006698(元方米)
    8收益法测算结果
    采收益法测算出:
    估价象房产收益价格RMB1339669元单价6698元方米七估价结果确定
    前面测算采市场较法测算出估价象准价格RMB1323086元采收益法测算出估价象收益价格RMB1339669元两种方法求结果较接次评估取两种方法算术均数作评估结果:房产价格=(1323086+1339669)÷2=1331377元
    房产单价=1331377÷200=665689元方米
    综述考虑量化素终确定估价房产估价时点时完整权利状态满足项假设条件公开市场价值:总价RMB1331377万元写金额:民币壹佰叁拾叁万壹仟叁佰柒拾柒元整单价RMB665689元方米写金额:方米民币陆仟陆佰伍拾陆捌角捌分
    附 件
    委托估价合
    估价委托合
    新星宇悦房估报字[2013] 1354号
    甲方(委托评估方):长春新星宇房产开发限责公司法定代表徐旖旎
    住:长春新星宇
    乙方(受托评估方):XX学院房产资产评估限公司
    住:吉林省长春市绿园区迎宾路1666号吉林建筑学XX学院
    ()评估范围
    根甲方委托项目评估象评估范围:新星宇悦楼盘3层间200方米住宅
    (二)评估目
    甲方设定次评估目:确定估价象完整权利状态房
    产市场价值委托方办理房产交易手续提供价格参考
    (三)评估容(价值类型)
    次委托评估容:新星宇悦楼盘3层间200方米住宅
    转价值
    (四)评估基准日
    甲方设定次评估基准日:2013年12月2日
    (五)甲乙双方责
    (1)甲方责
     1)甲方保证估价象安全完整提供资料真实性
    合法性完整性负责
    2)甲方时乙方评估工作提供求评估明细表
    数资料关资料加盖公章确保乙方提供相关资料复印件原件致确保实查现场时指示评估象实物甲方提供相关资料指实物致
    3)甲方应积极配合评估工作乙方派出关工作员提供必
    工作条件
    4)甲方合规定时足额支付评估费
    5)未乙方意评估报告容摘抄引披露公
    开媒体法律法规规定相关事方约定外
    (2)乙方责
    1)乙方应国家关法律法规估价技术标准规范进行评估
    出具评估报告保证评估报告客观公正公
    2)乙方评估程中应觉维护甲方相关事方正
    利益
    3)评估程中乙方应甲方充分交换意见甲方提出真
    实客观合理意见应予充分考虑
     4)乙方执行业务程中知悉甲方商业秘密严加保密非国家执业准规定甲方意乙方知悉商业秘密甲方提供资料外泄露
     5)未甲方书面许乙方参项目注册房产估价师评估报告容甲方外单位提供者公开法律法规规定外
    (六)评估报告者
    评估报告者新星宇房产开发限公司国家法律法规
    规定评估报告者
    评估报告仅供XX学院房产资产评估限公司法律法
    规规定外乙方参项目估价师甲方国家法律法规规定评估报告者评估报告造成果承担责

    (七)评估报告提交期限方式
    评估报告提交期限:甲方提交评估资料5工作
    日出具评估报告初稿甲方乙方沟通确认乙方10工作日出具正式评估报告
    乙方甲方出具评估报告正式2份
    (八)评估服务费总额支付时间方式
    友协商次评估服务费总额民币10000甲乙双方
    评估合签订日起甲方乙方预付民币5000余费民币5000乙方提交评估报告时付清
    (九)合效期间
    委托合书式两份方执份具法律效力合
    签署日起生效合事项全部完成日前效
    (十)约定事项变更
    出现抗力情况影响评估工作期完成需提前出
    具评估报告方求变更约定事项应时通知方方协商解决
    (十)违约责争议解决
    1)委托合执行程中委托方变更延误委托合
    履行延甲单方终止委托合甲方应支付受托方已付出相应费高项目收费总额
    2)乙方特殊原正理迟合规定时间交
    付估价报告书逾期日未交付估价报告书应赔偿甲方估价服务费5甲方合规定时间乙方提交前述关文件图纸证等资料乙方耽误时间延估价报告书交付时间
      3)甲方接乙方提交估价报告书次日起2日果估价结果异议正理乙方提出复估重估乙方应接甲方申请复估重估书次日起2日完成委托房产复估重估报告书交付甲方甲方逾期提出者估价报告书生效
    4)合履行程中产生争议时方应友协商协商成
    方争议提交仲裁委员会申请仲裁
    (十二)事项
    1.评估程序受限制评估目相应评估结构成重
    影响时乙方中止履行合相关限制法解时乙方解合
    2. 提供必资料保证提供资料真实性合法性完整性
    恰评估报告甲方相关事责













    甲方(签章):       乙方(签章):
    址:新星宇悦     址:吉林建筑学XX学院
    法定代表:徐旖旎      法定代表:畅畅
    授权签约代表:徐旖旎     授权签约代表:畅畅
    电话:18946510238     电话:18744038983
    2013年12月2日       2013年12月2日
      合签订点:吉林建筑学XX学院
    二估价象区位示意图

    三估价象片
    四委托方提供房屋权证(吉房权证市字第2013012588号)复印件







    五委托方提供国土证(
    吉国[2013]第481号)复印件
    六委托方企业法营业执复印件
    七估价师资格证书复印
    文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传

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    文档贡献者

    z***u

    贡献于2019-05-20

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