南京市城东片区
东城水岸市场调查报告
调研项目：东城水岸
二调研员：略
三调研方式：
1 利电话采访现场拜访网络搜寻行咨询广告分析进行全方面解
2 现场拜访选择分批次选择时间进场解解时段客户流量
3 通渠道研究广告解楼盘营销策划方式分析利弊取长补短
四调研目：
1 熟知调研项目优劣势处城东南楼盘进行较分析
2 通适营销推广消价格抗性
3利景观优势进行营销
五：调研程：
2月12日（周三）：开始接受务安排项目进行致解初步进行分工
2月14日（周五）午：＊＊先期东城水岸进行踩盘
2月17日（周）午：＊＊第二批东城水岸进行踩盘作解
2月19日（周三）中午：四进行讨相关资料汇总进步纳总结
2月24日（周）：报告基完成进行完善
六调研容：
1 开发相关情况：
南京百市发展总公司营房产开发国企业成立1993年属南京百市建筑设计院南京百市物业理限公司公司已开发项目龙苑新寓长江路268号办公楼富丽山庄苜蓿园街98号公寓正建设东郊美林苑龙北区东庭等住宅片区等
东城水岸位龙蟠中路白路交汇方项目正南面东水关遗址里古老秦淮河外分支交汇处东水关公园悠悠古城墙秦淮风光带美景成东城水岸卖点直引豪PARKHOUSE创意灵感
楼盘相关信息
楼盘址
龙蟠中路399号
发展商
南京百市发展总公司
承建商
南通二建盐城二建
建筑设计
澳利亚五合设计公司
景观设计
香港博嘉景观设计公司
物业理
深圳金物业理公司
营销推广
百市营销中心
销售许证
宁房销第002316号
水岸热线
448894144889428008289672（免费）
2 物业理：
深圳金物业理限公司顾问理全国三甲建设部首批40家物业理级资质企业提出服务创造价值业家社区帮手观点先期保安进驻售楼卖场门前保安体现公司形象
物业理费（暂定）
高层
12元方米月
层
23元方米月
3区概况：
整区分两期销售期南京市供电局福利分房达套数符合供电局求牺牲楼间距时目前售二期造成影响提东城水岸感觉楼间距
项目总占约4万方米总建筑面积约10万方米二期占约2万方米建筑面积约4万方米称绿化率达56二期总户数298户4幢高层（16层）层两幢5层加假层墅式公寓面积200方米售价7000元直视东水关公园实景远离繁华喧闹城东干道价格抗性
二期9幢11幢间3000方米左右中心花园时专通道中心花园直通东水关公园保安维护安全该项目会层引进岛咖啡馆二层设立图书馆健身房等设施三层25M温水游泳池会考虑街隔凯悦天琴进行功互补两项目客户选择扩会营范围
4工程进度：
期现房2003年34月交付供电局入住约半年
二期建目前已出面层交房时间2003年12月31日
5项目配套：
车库：区车库总数300左右均车位保障二期客户停车问题中部分租部分售达60％车库配售价目前未定预计11－12万
学区：市第幼园光路学南航附中三中（省重点）六中（市重点）金陵科技学海运学校江苏省戏剧学校
医疗：红十字医院空军454医院
交通：（通济门站）4740464758608287316w（公交线路网四通八达更三路直通新街口达湖南路鼓楼夫子庙达红山动物园玄武湖莫愁湖月牙湖新街口需起步价）
超市：金润发仓储超市苏果超市
周边文环境配套：周边海关楼南京电视台南京日报总部西秦淮河东龙蟠路景观道南5万方米东水关公园北接巨石休闲公园楼盘书特书方
房屋交付标准
结构
框架剪力墙7度抗震
层高
28米
水
变频增压供水
电
户8KW预留12KW线路
道煤气
三表出户
三表采远程计量系统电表水表出户水表煤气表远传
电梯
合资名牌机房电梯期日合资KONE电梯2梯2户
门
防火防盗门期jialing牌
窗
双层中空玻璃铝合金窗
外立面
二层石材青灰色面砖简约华美
线电视
宽带
电话接入媒体
智化配套情况
闭路电视监控系统门警控巡系统背景音乐系统视讲系统家庭安防系统层动报警系统户紧急求救系统
6销售情况：
（1）套型分析：
东城水岸面积92200方米套型二房五房三房套型集中91011幢
9幢四单元均三房二厅面积套型分布表：单位（m2）
A三房
B三房
C三房
D三房
D三房
C三房
B三房
A三房
15828
13929
13859
14551
14551
13859
13929
15828
10幢二单元面积基120方米左右三房预计4月推出
11幢三单元均三房二厅面积套型分布表：单位（m2）
A三房
B三房
D三房
C三房
B三房
A三房
13702
13321
14464
14464
13321
13702
12幢单元二房二厅三房二厅面积套型分布表：单位（m2）
C三房
B二房
A二房
13557
9228
9853
结合分析翠竹园设计三房套型更加合理价格基40万60万间方面优势较明显果扬长避短强化优点淡化弱点效果更加突出
（2）销售价格：
2002年10月19日4600元M2起售楼层加价50元层
2002年12月初调价
2003年2月起售价4750元 M2
2003年2月底预计调价调价幅度约50元M2
售91112幢销售约70左右12幢二房均已售完10幢约2003年4月销售
价格定位表
起售价格
4600元M2
楼层加价
9幢17层
50元M2层
9幢7层
100元M2层
10幢12幢
50元M2层
东西景观房加价
约150元M2层
（3）银行揭情况：
建行中行交行低20首付贷款时间般20年次性付款揭均折扣
（4）客户群分析：
客户群
例
国企高层
365
私企业
32
外贸IT精英
15
外企白领
105
文化界
6
（数引东城水岸面广告）
表格均白领争取客户
7项目优劣势：
（1）项目优势：
1外观东城水岸香格里拉枫丹白露气色调较柔谐香格里拉茶色玻璃窗框种昏暗低调感觉
2综合方面素东城水岸均占优势电视台海关环北市场便利交通优良学区完备社区东城水岸价格偏高然销售弱原
3外秦淮河东水关公园东城水岸限财富客户带偌诱惑力宣传广告中强化重点推出例生活高尚广告语
（2）项目劣势：
1观东城水岸房型均92150方米左右较套型明显感觉进深采光
2外面积偏总价偏高60万楼间柜相较尤三房套型布局太合理
3东城水岸龙蟠路交通便利时带噪音灰尘现场期7楼开窗开窗较区双层玻璃起定作区二期秦淮河边相点
七调研结果：
（）通次调研仅熟悉东城水岸楼盘处城东南楼盘定解香格里拉枫丹白露公司正销售楼盘定参考价值
（二）调研东城水岸发现点启示然需全盘搬作参考：
1 广告营销：
（1）广告发布型式样化：百市深圳特区报发两回招聘广告赢吸引眼球采楼盘标志射箭孩醒目传意
（2）强化优点淡化弱点突出重点东城水岸城东首座型Parkhouse社区广告优越生活天东庭精密楼盘文化家然位传达楼盘信息提出时间环境手掌握聪明家居新法
2 销售厅布置：
（1）明亮开阔耳目新玻璃房销售厅清爽整洁
（2）站门口保安然伟岸威严值信赖印象深刻专心专业客户期物业升值高信心
（3）厅布置挂墙展板明亮清晰合揭购房流程配套等贴出窗口表目然二次踩盘销售员服装统褐色接尚概56名
3会享：
会考虑面凯悦天琴进行资源享两项目住户选择扩会营范围提供新思路
（三）通次调研发挥团队协作精神分工合作相互交流互通提高营销综合力公司提出全面手迈进步然调研方式欠缺调研容丰富调研深入性进步挖掘工作中提供验知已知彼更做工作调研更加坚定公司楼盘信心相信年会越做越
东城水岸市场调研组
200＊年＊月＊日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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东城水岸市场调查报告
调研项目：东城水岸
二调研员：略
三调研方式：
1 利电话采访现场拜访网络搜寻行咨询广告分析进行全方面解
2 现场拜访选择分批次选择时间进场解解时段客户流量
3 通渠道研究广告解楼盘营销策划方式分析利弊取长补短
四调研目：
1 熟知调研项目优劣势处城东南楼盘进行较分析
2 通适营销推广消价格抗性
3利景观优势进行营销
五：调研程：
2月12日（周三）：开始接受务安排项目进行致解初步进行分工
2月14日（周五）午：＊＊先期东城水岸进行踩盘
2月17日（周）午：＊＊第二批东城水岸进行踩盘作解
2月19日（周三）中午：四进行讨相关资料汇总进步纳总结
2月24日（周）：报告基完成进行完善
六调研容：
1 开发相关情况：
南京百市发展总公司营房产开发国企业成立1993年属南京百市建筑设计院南京百市物业理限公司公司已开发项目龙苑新寓长江路268号办公楼富丽山庄苜蓿园街98号公寓正建设东郊美林苑龙北区东庭等住宅片区等
东城水岸位龙蟠中路白路交汇方项目正南面东水关遗址里古老秦淮河外分支交汇处东水关公园悠悠古城墙秦淮风光带美景成东城水岸卖点直引豪PARKHOUSE创意灵感
楼盘相关信息
楼盘址
龙蟠中路399号
发展商
南京百市发展总公司
承建商
南通二建盐城二建
建筑设计
澳利亚五合设计公司
景观设计
香港博嘉景观设计公司
物业理
深圳金物业理公司
营销推广
百市营销中心
销售许证
宁房销第002316号
水岸热线
448894144889428008289672（免费）
2 物业理：
深圳金物业理限公司顾问理全国三甲建设部首批40家物业理级资质企业提出服务创造价值业家社区帮手观点先期保安进驻售楼卖场门前保安体现公司形象
物业理费（暂定）
高层
12元方米月
层
23元方米月
3区概况：
整区分两期销售期南京市供电局福利分房达套数符合供电局求牺牲楼间距时目前售二期造成影响提东城水岸感觉楼间距
项目总占约4万方米总建筑面积约10万方米二期占约2万方米建筑面积约4万方米称绿化率达56二期总户数298户4幢高层（16层）层两幢5层加假层墅式公寓面积200方米售价7000元直视东水关公园实景远离繁华喧闹城东干道价格抗性
二期9幢11幢间3000方米左右中心花园时专通道中心花园直通东水关公园保安维护安全该项目会层引进岛咖啡馆二层设立图书馆健身房等设施三层25M温水游泳池会考虑街隔凯悦天琴进行功互补两项目客户选择扩会营范围
4工程进度：
期现房2003年34月交付供电局入住约半年
二期建目前已出面层交房时间2003年12月31日
5项目配套：
车库：区车库总数300左右均车位保障二期客户停车问题中部分租部分售达60％车库配售价目前未定预计11－12万
学区：市第幼园光路学南航附中三中（省重点）六中（市重点）金陵科技学海运学校江苏省戏剧学校
医疗：红十字医院空军454医院
交通：（通济门站）4740464758608287316w（公交线路网四通八达更三路直通新街口达湖南路鼓楼夫子庙达红山动物园玄武湖莫愁湖月牙湖新街口需起步价）
超市：金润发仓储超市苏果超市
周边文环境配套：周边海关楼南京电视台南京日报总部西秦淮河东龙蟠路景观道南5万方米东水关公园北接巨石休闲公园楼盘书特书方
房屋交付标准
结构
框架剪力墙7度抗震
层高
28米
水
变频增压供水
电
户8KW预留12KW线路
道煤气
三表出户
三表采远程计量系统电表水表出户水表煤气表远传
电梯
合资名牌机房电梯期日合资KONE电梯2梯2户
门
防火防盗门期jialing牌
窗
双层中空玻璃铝合金窗
外立面
二层石材青灰色面砖简约华美
线电视
宽带
电话接入媒体
智化配套情况
闭路电视监控系统门警控巡系统背景音乐系统视讲系统家庭安防系统层动报警系统户紧急求救系统
6销售情况：
（1）套型分析：
东城水岸面积92200方米套型二房五房三房套型集中91011幢
9幢四单元均三房二厅面积套型分布表：单位（m2）
A三房
B三房
C三房
D三房
D三房
C三房
B三房
A三房
15828
13929
13859
14551
14551
13859
13929
15828
10幢二单元面积基120方米左右三房预计4月推出
11幢三单元均三房二厅面积套型分布表：单位（m2）
A三房
B三房
D三房
C三房
B三房
A三房
13702
13321
14464
14464
13321
13702
12幢单元二房二厅三房二厅面积套型分布表：单位（m2）
C三房
B二房
A二房
13557
9228
9853
结合分析翠竹园设计三房套型更加合理价格基40万60万间方面优势较明显果扬长避短强化优点淡化弱点效果更加突出
（2）销售价格：
2002年10月19日4600元M2起售楼层加价50元层
2002年12月初调价
2003年2月起售价4750元 M2
2003年2月底预计调价调价幅度约50元M2
售91112幢销售约70左右12幢二房均已售完10幢约2003年4月销售
价格定位表
起售价格
4600元M2
楼层加价
9幢17层
50元M2层
9幢7层
100元M2层
10幢12幢
50元M2层
东西景观房加价
约150元M2层
（3）银行揭情况：
建行中行交行低20首付贷款时间般20年次性付款揭均折扣
（4）客户群分析：
客户群
例
国企高层
365
私企业
32
外贸IT精英
15
外企白领
105
文化界
6
（数引东城水岸面广告）
表格均白领争取客户
7项目优劣势：
（1）项目优势：
1外观东城水岸香格里拉枫丹白露气色调较柔谐香格里拉茶色玻璃窗框种昏暗低调感觉
2综合方面素东城水岸均占优势电视台海关环北市场便利交通优良学区完备社区东城水岸价格偏高然销售弱原
3外秦淮河东水关公园东城水岸限财富客户带偌诱惑力宣传广告中强化重点推出例生活高尚广告语
（2）项目劣势：
1观东城水岸房型均92150方米左右较套型明显感觉进深采光
2外面积偏总价偏高60万楼间柜相较尤三房套型布局太合理
3东城水岸龙蟠路交通便利时带噪音灰尘现场期7楼开窗开窗较区双层玻璃起定作区二期秦淮河边相点
七调研结果：
（）通次调研仅熟悉东城水岸楼盘处城东南楼盘定解香格里拉枫丹白露公司正销售楼盘定参考价值
（二）调研东城水岸发现点启示然需全盘搬作参考：
1 广告营销：
（1）广告发布型式样化：百市深圳特区报发两回招聘广告赢吸引眼球采楼盘标志射箭孩醒目传意
（2）强化优点淡化弱点突出重点东城水岸城东首座型Parkhouse社区广告优越生活天东庭精密楼盘文化家然位传达楼盘信息提出时间环境手掌握聪明家居新法
2 销售厅布置：
（1）明亮开阔耳目新玻璃房销售厅清爽整洁
（2）站门口保安然伟岸威严值信赖印象深刻专心专业客户期物业升值高信心
（3）厅布置挂墙展板明亮清晰合揭购房流程配套等贴出窗口表目然二次踩盘销售员服装统褐色接尚概56名
3会享：
会考虑面凯悦天琴进行资源享两项目住户选择扩会营范围提供新思路
（三）通次调研发挥团队协作精神分工合作相互交流互通提高营销综合力公司提出全面手迈进步然调研方式欠缺调研容丰富调研深入性进步挖掘工作中提供验知已知彼更做工作调研更加坚定公司楼盘信心相信年会越做越
东城水岸市场调研组
200＊年＊月＊日
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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