．宏观环境分析——1页始
二．产业竞争性分析——40页始
三．广州房产业发展概况——57页始
四．广州房产市场分析——65页始
五．广州房产市场竞争分析——70页始
六．行业发展趋势企业发展战略研究——75页始
广州市房产业宏观环境分析
政治法律素
——国际验表明住房特殊商品政府必须积极干预住房市场
哇哇坠日起房产政策结解缘2004年讲政策重容房产业适度降温高房价降目前全国商品房供销两旺商品房销售面积持续增加全国范围实现住房福利制（1998年前）货币化历史性转变价格房产敏感话题（骂声中成长） 国房价（税费房产商利润占60建筑成占40）历三次变化 ：
A 1991年未实行土偿出制度前中国尚没私消费供公开商品房市场计划指标购1992－1993年房价高涨
B 房价第二轮升1998年23号文件停止住房福利实物分配产生基种回性升没影响日益扩消费需求增长
C 房价第三轮增速原土出制度政策变化02年开始实行土招标稳增长房价烧急火起催生房价超高增长助力作
l 美国商业规划专家瑞杰作精辟分析：中国房产存系列问题中国现行带浓厚行政色彩极关系
l 果建设部部长承诺期全国均房价拦腰刀压方米1000元左右成中国格林斯潘谁总理中国优秀深万民拥戴建设部部长 件轻易举事广东省财政厅已消防车云梯送窗口
新房贷利率（提高住房贷款利率首付例政策）
——重点抑制房产价格快涨
A 05年房产业增速低04年预计约232005年3月17日起央行取消商业银行住房贷款利率优惠根房贷年利率低提高02百分点
B 时房产价格涨快城市区房贷低首期目前两成提高三成具体调整方式城市银行决定搞刀
C 已供楼士明年需付款
解继年10月29日央行调房贷利率次调房贷利率年10月底国央行9年首次加息中房贷利率调027百分点供楼者万元房贷年27元利息次加息引起阵提前贷风潮
D 半年昨日央行次调房贷利率天开始实施央行首次房贷利率中予商业银行10调整空间商业银行会房贷利率采取加幅市民需等贷款银行具体公布
频频加息遏止炒楼套利刚刚公布房产价格投资情况数显示年少600亿元国际热钱进入股市低迷导致部分钱集中涌房产市场加少房产投机者加入造成海北京杭州等房产价格虚高房产市场带健康非稳定素
某市民银行10万元商业性房屋贷款分10年清案计算年需810元利息少需200元利息月供楼款增加幅度166元675元间
二优惠利率新政策
a) 3月17日央行调住房贷款利率家银行紧急制定新房贷利率执行政策中行广东省分行率先破沉默称购买第套住房申请分档执行浮10优惠利率(通该行信审核获浮10优惠房贷利率5年贷款例房贷利率551)果第套住房揭实行限理浮动利率
b) 招商银行广州分行股份制银行中首先明确表示会5年住房揭执行优惠利率银行少数银行例外记者解某银行广州分行直接执行央行基准利率少数优质客户优惠考虑外浮
三中介费新规定
A手楼交中费(标志着中介服务价值体现)
争议时手代理中介服务费应否购房者支付终确定：收市物价局市房局已通项中介收费新规定快5月1日实施(早广州家手代理行中原合富方圆纬记者承认已知事)
直手楼交易中介佣金买家收取（971号文规定）目前广州手代理基独家市物价局明确谁委托谁付费前楼盘销售代理公司签署认购书时购房者收取2000－3000元综合服务费解释置业者买房时提供相应项服务收笔酬劳
次中介收费新规定明确：手房交易买卖双方收超房价1中介佣金买套标价50万元手房前购房者需实实足50万元增加5000元中介费
B二手中介费降低
新规定涉二手楼交易租赁（新规定租赁双方收月租金作佣金）二手楼交易买卖双方合计收0525佣金延服务项目水电户等中介公司收取定服务费
帖士中介公司欢迎收费新规买楼市民喊爽
四土政策（土新政策胎动 中央政府酝酿收权）
房产出现荒？广州荒说法：1月25日广州第二届产峰会广州十产巨头集体认定政府土供应足价高程度导致市场供应量减少房价涨发展商强烈呼吁政府增加土供应控制土价格
A深度分析：荒口 土充足碍房价
荒房价便会狂涨说法成立极牵强广东省土学会理事长沈彭表示公开拍卖市场取土价成占房价重仅约30％
国土资源部负责：房价猛涨土供应关
B北京学济研究中心教授新乔
根中国房产开发统计年报出结：土购置价涨导致房价涨原分析指出土价格升１百分点楼盘价格会升０．７８百分点2005年政府建立国土收益基金
C国资部副部长李元：商品房开发会出现荒
李元指出简单房价涨原新土审批制度挂钩房价涨原方面中包括炒作
房价涨跌难料
业专家认未房价受素影响：
加息肯定加息房产市场定产生负作房价拖累游移低限度房价少涨房价持续涨年趋势受控制
二民币升值现民币始终面升值压力民币升值意味着购买资产升值房价会涨
三供求理界致认供求素影响房价终原估计明年房屋新增供量年相房价少保持年水加息明显产生局面
四汇率次政府调整利率政策时忽略政策中关汇率松动民币面升值压力时放松汇率意味着相规模国外资金流入国参投资填补政策性加息带供应缺失影响房价
五房贷政策列举
A 2003年4月10日央行颁发民币银行结算账户理办法（5号令）取消证券营业部取现功举希通加强结算账户理达反洗钱目时利银行账户实名制防止户利证券营业部假账户股市进行恶意炒作
B 2003年1月3日央行发布金融机构额疑外汇资金交易报告理办法（3号令）额疑外汇资金交易予监测目规范外汇资金交易报告行
C 8月国务院关促进房产市场持续健康发展通知重申发挥市场机制房产业资源配置中基础性调节作完善供应政策（国土资源部11号令）
改革住房制度健全市场体系发展住房信贷（央行121号文件）改进规划理调控土供应（刹住乱设开发区圈风）加强市场监（市场预警）整顿市场秩序等方面作出相应规定
鉴国房产业非规范条件成长述措施果齐头进数房产企业受起击倒闭显然利市场稳定项政策必须分头达实施
19982003年房产行业运行状况
年份
全国房产开发完成投资额
购买商品房占商品房销售额重
商品住宅投资占房产开发
办公房
商业房
房
商品住宅均销售价格
房产投资占固定资产投资重
1998~2002
195
545
681
49
12
15
19972元
127％
2003
953
837
22
10
41
22913元
179％
2004
325
962％
2456元
超20％
六国务院亲出手
04年 4月底国务院出台提高钢铁电解铝水泥房产开发固定资产投资项目资金例政策钢铁25％提高40％水泥电解铝房产开发（含济适房项目）均20％提高35％
关专家表示年国济继续保持良发展势头时济运行中突出矛盾进步显现房产开发资金赖银行贷款2003年房产开发贷款余额增长快银行信贷资金占房产开发资金例潜金融风险容忽视
受消息影响天股市开盘四行业股均幅挫房产股天房发展浙江广厦金集团等天暴跌四行业中更加醒目
2005年房产市场重点关注力解决问题：
a) 方政府行机制转换问题
b) 土供应制度科学化市场化问题
c) 房产金融创新问题
d) 房产业结构调整问题
e) 住房社会保障问题
七政策矫正
建设部住宅房产业司关负责指出国家期出台关政策加房产市场宏观调控力度
A ——深化住房制度改革调整商品房供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品住房建设时加强济适住房建设理济适房建设规模济适住房户型面积标准购买象济适住房价格作出明确规定
B ——改进规划理调控土供应清理类开发建设法查处非法圈占土土久占违规转房产开发项目炒买炒卖土权行时合理确定类住房布局例
C ——强化金融间接调控作切实加强房产贷款监完善住房贷款担保机制信誉度高偿贷力强房产开发企业符合条件房产项目继续加信贷支持力度时加普通商品住房济适住房支持力度
D ——建立健全房产市场信息系统预警预报体系完善市场监制度提高市场监水系统年年底全国３５中城市全面投入运行
八开征房产税（房产税动产税≠物业税）
——重点抑制房产价格快涨
2005年3月20日财政部副部长肖捷出席中国发展高层坛时明确表示遏制房产投机开征房产税已成定局预示着中国民银行频频信贷手段干预房产市场国家财政税收部门终出手运税收调控手段中国房产市场进行干预目前房产税已北京深圳重庆等6城市空转试行
国涉房产方面税收种类体6：土增值税城镇土税耕占税房产税城市房产税契税国家征收房产税土出金会会减少确需关注问题
A困难：方政府
房产税占方政府财政收入重
世界国
71
中国
812
表国房产税占方政府财政收入重偏低中央政府政府房产税中获更收益果中央政府决定开征房产税势必中央方间重新进行税收权力划分果够充分考虑方政府财政需求开征房产税会遇方政府阻力简单说许方房产增加ＧＤＰ背景开征房产税果缺乏全国常委会法律势必会方产生阻力某方政府会阳奉阴违千方百计阻碍中央新税收制度实施
关注开征房产税程序问题仅仅具法律意义具深刻现实意义
B 困难二：体消费者
u 法律说消费者购买商品房应履行类似缴纳消费税类法律义务国家生产性税赋较认消费税缺乏广泛识中国传统观念里辛苦辈子购买住房完全享产权政府应该征收房产税履行缴纳房产税义务消费者否愿意配合
验证明果政府机关工作员面庞消费体没找出切实行谈判方法说服体觉履行法定义务制定相关法律会落空房产税征收恰恰面分散体建立完善房产价格评估机构公民尚未认房产税情况政府执法机构慎重考虑付出巨成开支
C 困难三：房产开发商
房产开发商中国暴利阶层中央政府出台种种措施矛头针房产开发商令遗憾全国房产开发商房产市场透明情况采垫付资金进场做法风险转嫁房产承包商然建设部等关部门三令五申甚高民法院通司法解释司法批复变相承认种做法合法性求司法机关保护承包商权益开发商种公然转嫁风险做法反愈演愈烈势针房产开发市场中出现问题设计房产税会会房产开发商辟蹊径转移风险终难实现目标呢
帖士：1事实开发商已开始利税收改革利空消息肆炒作工薪阶层中士解房产税性质开发商鼓动参房产炒作非常令怕济现象
2 期决策部门加强宣传时应该提升房产税立法层次更广阔范围征求社会界意见时出台税收改革配套措施保证房产税会
走形 九开征物业税（商品房开发成幅降）
久前广东省财政厅全省财政工作会议透露广东年动产开征统规范全国第吃螃蟹政府部门房产关专家分析预测旦开征物业税房产前期开发成幅降房价高降39准入门槛降低
背景：2003年广州市房价已连续5年跌广州市空置房面积已超2400万方米占全国空置房面积15强广州市商品房房价计算少积压1000亿元民币资产笔良资产已构成广州金融业巨危胁正迫样压力广东省财政厅想出物业税样条出路
广州房产业处境况中国房产业中差情况仅仅广州房产业处舆环境透明程度较高已广州房产业中国房产业微缩景观广东省财政厅想出样条出路说真条处危境中中国房产业安全通道
然深圳产研究士分析价相关税费分70年交意味着占住宅成50强价相关税费销售时需先交纳170余剩余69年中分交纳降(701)709857表现房价中成降50×98574929说目前售价6000元方米房子届时3600元方米盈利销售
广东省财政厅建议仅仅收取项税费国际接轨已种税开征盘活巨额良资产降低银行巨额呆坏账中收益
方案行强操作性
十开征财产税
目前国购住宅属50年(商业房)70年(民住)财产税(租规费)次性交齐 国家采逐年缴交办法2005年买房财产税已缴2075年活2074年事 美国中产阶层工薪家庭二三年家庭收入买座600方米墅中国中产阶层工薪家庭买样座房子需十十五年全部收入
种霸道税费收取方法害百姓二害国家 翻国家税收想想：许种税开征会国家短期商品房开发税费收入减少
十建住房保障体系
构建住房保障体系系统思考：
解决中低收入家庭住房问题
二 决中低收入家庭住房问题面难题
三 构建住房保障体系策思考国家方政府应承担住房保障体系构建
十二优化结构持续发展
西方发达国家城市发展般历四时期：集中城市化发展阶段—郊区城市化发展阶段—逆城市化发展阶段—城市中心区复兴开发阶段国城市目前处城区郊区重发展时期特城市已出现郊区化现象
A 城市分集中会带城市病宜采取摊饼式发展模式应发展卫星城
B SARS城市警示应加强区域城市结构治理考虑城市发展建立合理城镇体系
C 优化市场供类型结构居者屋政府调控两头市场调节中间采取逆思维发展中低阶层住房
D 优化住宅社区功结构居者优屋
政策调整总结
次新宏观调控政策房产行业影响深远实质性全国型房展会媒体座谈会土拍卖会广告宣传活动中全国热门城市里然够活跃型房产已足30家够受银行继续信贷关
房产企业全国范围70余家情况说明未产业集中化趋势会慢慢显露出
目前银行房产投资信贷政策房产供现房化银行房产新消费揭政策消费者需求非投资化
果政策房产投资放松期房销售变化消费信贷政策没变化供需价格天必然倾斜反出现需供房产价格升房产宏观调控措施时进行调整取决宏观济整体否够达软着陆目标达软着陆目标新济增长观念产生
房产信贷政策房产市场影响诸民币利率民币汇率城市拆迁政策数量土拍卖政策供应量房产市场构成短期中期正面负面影响风险果说2004年中国房产行业惊险年2005年政策带震惊没完全位
许情况相已惯年轰轰烈烈蒸蒸日房产业者法接受理解中国房产行业长远发展目前房产市场短时衡僵持回避缺意识愿转移必然阶段
济素
房产业作国民济支柱产业扩需促进消费方面发挥巨作国家统计局专家分析前济形势时指出控制固定资产投资快增长前宏观调控重措施紧土信贷尤控制城市建设规模部分区房产投资项目
实现房产业持续发展六战略点：
宏观手柄———土市场调控二微观手柄———银行利率调控
三步阶衡———投资消费联动四生命周期———居社会分析
五技术创新———激发需求动力六生态建设———然协调
央行加息
央行作出9年首次加息决定取消商业银行住房贷款利率优惠根新房贷利率房贷年利率低提高02百分点极抬高房产企业资金成
03年起央行遗余力房产降温公开市场操作准备金率窗口指导贷款贴现等等方式遍年博鳌坛央行副行长吴晓灵金融机构发出警告家舟济央行博弈
幕：固定资产投资增长快重素方政府营土筹集资金搞市政建设企业相低成获土土抵押贷款原先征收土开发商手中土资源少盘活土存量会影响济发展 事实季度高涨投资增速样方政府情愿抑制高房价国务院领导众专家断点名警告某方政府
房贷紧缩釜底抽薪
果说物业税触动房产行业神期部分城市收紧揭贷款快会房产开发商感受切肤痛
l 晚买早买
房贷加息市民月供楼款升时市民该持币购赶紧买房呢？专家表示：房贷加息抑制房价涨势头广州市房产市场较成熟广州房产市场影响次房贷加息意料中事情预计会持续加息次房贷加息幅度说明国家希稳缓缓市场进行调控预计央行会分次加息样房贷会越越高晚买早买市民妨慎重考虑
A 烂尾楼盘活影响楼价涨幅
B 郊区盘影响楼价涨幅
C 中低端市场持币观
l 楼价升幅回落
根广州纬公司市场调查部预测05年广州楼价升幅回落楼价保持稳发展楼市货量供应充足品牌楼盘导市场楼价稳定发展涨幅收窄
04末市场开始出现断货声音时候相部分新楼新货盘已蠢蠢欲动05年广州楼市提供足够供应量做准备
l 外资银行承担风险增
目前外籍士中国购房热情没丝毫减退外籍士已成目前市场部分高档住房购买力中乏相例投资客房价涨境外购房者购买房产总价已幅度提升外资银行疑感受相风险压力
低首期
央行决定：房产价格涨快城市区房贷低首期目前两成提高三成具体调整方式城市银行决定搞刀切
二产界海啸—房价虚高膨胀
印度洋震引发海啸然摧枯拉朽破坏力类历史永远烙2004年12月26日天堂狱眨眼间
A房价疯涨卷土重
房产市场会海啸？2004年会产疯狂？2005年2006年？然2003年初建设部开始建立房产市场预警预报意欲引导房产开发企业理性投资引导住房消费者理性消费房产市场似直点动特局部区 表：
2002年均居住面积
中国城市
20方米
西安
低15方米
深圳市
低17方米
难道深圳市均居住面积低中国城市均居住面积果真深圳市成中国佳居环境
海目前市区均房价已超中国城市海房价算高？伦敦房价少？纽约房价少？相房价点高2005房产价格然虚高蜜糖雷
种说法真深圳汗颜说深圳建国际化市房价段差距种逻辑推理否深圳房价巨涨空间呢？深圳应该海样充分挖掘城市价值带动房价呢？海目前段时期收入消费水支撑起伦敦纽约高房价没会相信
房价收入角度深圳城市竞争优势削弱增强
04年综合反映房产市场景气状况国房景气指数年初10775点回落110月份10487点估计年终回升105点左右正常水
报道济发达均收入较高海杭州老工业基沈阳西部重镇重庆兰州城市然济水产业结构具特色着特点——全年起全国房价持续走高排头兵
国家统计局景气中心表示前房产价格膨胀具鲜明域素果仅行政手段促房价快速猛烈调容易造成投资疲弱银行良资产激增社会稳定素抬头等弊病采取持续市场化针性措施促房价度膨胀区价格涨幅收缩缓慢稳回落会利房产行业健康发展减少政策震动影响
B稳中趋降
总体未全国房价走势稳中趋降段时间会较高位运行
目前暂停农转非农建设民币基准利率调部分城市膨胀房价具抑制作城市土资源稀缺实际国家限制农转非农建设等耕严格保护政策利息调幅度较导致房价出现拐点发生转折性变化
a) 南京青岛沈阳天津重庆兰州6城市房价处高位重诱城市规模拆迁起步阶段需求扩张受宏观政策变动抑制作较弱暂快速降
b) 海杭州宁波商品房价格增幅持续降土成住房揭贷款增加房价炒作城市房价膨胀关键素房价受土政策变动银行利率调抑制作较
意味着广州房价会短期开始降广州济较发达外开放程度较高受亚运会拉动3季度广东商品房销售额增长房产开发投资高出174百分点前年量空置商品房面积开始逐步减少外广州市协议价理松懈相联系较低土价(3季度广州0增长)统实行招拍挂价严格限制耕转开始升两点促段时间广州市房价升全国房价继续较高位运行
C城市房价超高三原
a) 土出政策需改进完善
b) 房价定价透明缺乏效调控监
c) 钱蜂拥群起炒房(温州炒房团炒房客房虫早已屡见鲜)
D市场杠杆
房产开发商万通集团董事局席冯仑认房价抑房产行业健康发展害政府停止直接干涉市场更税收利率等市场杠杆改善宏观理
E五策抑区房价膨胀
a) 土资金导致前房价呈现区性膨胀基素暂停半年土批转措施期必采取政策保证方财力增长二防范土批租失控死灰复燃
b) 继续强化房产开发企业资质资金信评级严格求促进优胜劣汰
c) 鉴香港验考虑采取土出金基金制(降低土招投标价格)适时适进行房产物业税试点工作
d) 进行风险警示制度提醒贷款申请促购房者理性化财务弹性化
e) 进行房产抵押贷款证券化尝试促资金增强流动性降低风险
F泡沫说
说：全球正处史房产泡沫泡沫中国美国创造说中国房产市场泡沫数月破裂会超年济增长快会产生泡沫热会出现冷规律
全局性中国房产泡沫少二成济学告诉：泡沫导致资源效配置泡沫破灭越早破灭越观17世纪中叶郁金香狂热世纪末互联网热潮：泡沫总会破灭天然目前中国属半市场化房产市场结似难行通方博弈格局房价幅跌
宏观调控取成效阶段性房产开发领域然存着众问题
中国
完成投资
增幅降
东部区
5009亿元
11百分点
中部区
1052亿元
89百分点
西部区
1124亿元
207百分点
表难出：应继续实施项宏观调控防止房产开发度膨胀确保国民济持续稳定发展
三劳动力供
A广东省业岗位充裕
广东省年GDP增长速度高达136％直接拉动劳动力市场需求畅旺广东省年城镇登记失业率降29％首次跌破3％广东正全省范围实施农民转移业培训工程促进城乡工农业问题双赢
04年广东省求倍率第季度085持续扬第四季度105100求职者竞争岗位数85增加105业岗位充裕
B广州失业率全国低
广州市年国企改革然进行蓬蓬勃勃全国失业率低城市统计04年9月末广州岗职工年末降25％三季度广州登记失业率357％广州失业率什低？广州市委书记市长林树森开口语出惊：广州轻言国企职工岗
总思路：开源节流堵住工岗源头
方法：优势企业重组兼亏损企业保住批职工饭碗案例：广州轻工集团重组
方法二：发展重点行业推进兼亏损企业充分考虑职工业案例：广钢集团兼冶金集团
方法三：发展支柱产业增加新业机会案例：广州乐器行业结构调整
方法四：工种必须保护劳动力
四消费者收入水
A 中国中产阶层壮：
验显示均年收入超3000美元（世界银行衡量中高收入国家低标准）会出现中产阶层迅速扩消费需求幅升
（ S形需求曲线）预测2011年中国均年收入目前收入两倍达2500美元中产阶层数达目前6倍（总口28）
B 家庭储蓄率高：
新兴济体类收入群相中国消费者贷款消费程度较低03年中国消费者信贷总发放额估计占支配收入27中国台湾55美国94时消费者信贷仅占银行存款13
125 年里居民存款增长率始终高统计收入增长率更说明居民真实收入提高快（家庭储蓄率断增长）
2中国居民收入增长速度高发达国家
3城市80购房家庭已拥套抵押贷款购买住房家庭改善住房条件时贷款占现住房价值例会更低
C．户均年支配收入
图中03年全国城市部分套房销售价格(套房屋100方米计算)户均年支配收入(户均34计算)率超6中北京沈阳贵阳南京广州连西安率超102001年全国均78 套房销售价格消费者户均年支配收入合理率业界公认56倍较合适
a收入变量
房产项目言收入水消费市场关重决定素国际公认
测算标准：楼价应占家庭年收入3~6倍
调查资料表明：广州市居民购房考虑素价格承受楼价3000~4000元方米居民收入水密切相关
b职业变量
工资收入水取决事职业调查结果表明：广州市购房者中三资企业私营企业工作居占67数属白领阶层
D目标购房者
塔中部塔底部少问津塔底部具购房力现阶段暂考虑市场潜力量塔尖消费需求绝量市场供应量限应列目标市场应注意力集中放中等收入阶层
五物价总水
A2003年
2003年中国济热征兆已非常明显粮肉油蛋饲料等南北东西夜间全面物价涨：
物品
涨幅
豆
70％
肉油蛋等食品
超20％
食油
25％
棉花
60％
命棉花制成品价格跌中国棉纺制成品出口国美国刚刚出台新限制中国棉纺制成品出口更加严厉政策难继批纺织厂迫停产
钢铁燃油煤炭呼呼涨价领跑涨价原材料游产品涨价影响种游产品涨价会带动百种甚千种游产品涨价影响面究竟继续观察
B2004年
2004年开春中国处爆发煤电战电厂肯提高煤价煤矿停止供煤电厂米锅中国十中城市拉闸限电政府手忙脚乱中调解煤矿肯步火电涨价全国处闹电荒
央行检测结果企业商品价格已连续12月升成1997年物价涨幅高年央行公布2004年1月份国企业商品价格总水数字显示：
04年较03年
价格水
期增长67％
投资品价格
期涨72％
消费品价格
期涨57％
涨原
a) 着国济逐渐进入新轮增长周期市场物价逐步开始恢复性回升
b) 居民消费价格总水涨受粮食价格恢复性涨带动肉禽蛋等价格涨影响
c) 固定资产投资规模拉动生产资料价格幅度涨
d) 国际市场价格涨国市场物价涨起定推动作
2004年中国济说非常关键年年物价指数负正中国已连年通货紧缩变成通货膨胀中国民银行行长周川特提出现着重防止通货膨胀 广州市世纪八九十年代四轮物价变动中直全国充排头兵角色涨时候广州涨快涨幅降时候广州降快
04年情况发生变化2004年广州居民消费价格总水涨幅远低全国 ：
消费价格总水涨幅
粮食等食品类价格涨幅
恩格尔系数
广州市
17
133
368
广东省
3
40
全国
4
275
更高
C2005年
2005年中国济会2004年中国济唱着首歌
2005年预计国2005年GDP增长8广州市物价会继续涨涨幅会太初步估计2左右
（）六焦点
焦点 ：粮价涨幅趋稳否拉住物价涨势？
a) 国际粮产丰收国际粮价04年初开始跌05年推动粮价涨素基消失
b) 副食品价格趋稳态势粮食CPI涨拉动逐步减弱成2005年物价走势稳定器
焦点二 ：生产资料成幅扬否成涨价新军？
a) 物价涨动力然存
b) 05年国居民消费价格涨成推动型防止物价出现阶段性跳跃式升
焦点三 ：房产投资高烧退价格连锁拉动效应？
a) 旺盛需求房产业预期利润率压声中退反进基建项目遏制反定程度加速社会资金更流入房产开发
b) 房产投资高烧退刺激钢材水泥等建材价格坚挺煤电油运等瓶颈效应更趋显著促进生产资料成升增加成型价格涨压力
焦点四 ：物价涨尾巴会翘久？
a) 翘尾素明年物价走势影响会构成强劲支撑影响价格涨约11百分点
b) 固定资产投资规模然偏煤电油运紧张状况尚未根缓解粮食源原材料涨价连锁反应2005年会进步释放
焦点五 ：国际油价变数难定输入型通胀否消肿？
a) 石油投机泡沫早晚会破灭国际原油价格稳步回落程度减轻国原油进口成负担（体现国源原材料世界贸易存度）减缓潜通货膨胀压力
b) 国际石油等初级产品价格走势国物价影响容忽视根国际历史验国际油价幅涨第二年通货膨胀更突出
焦点六 ：固定资产投资反弹压力存防范物价涨基础否牢固？
a) 05年国土审批信贷投放严格控制钢铁水泥电解铝等行业投资反弹
b) 投资高位反弹压力掉轻心固定资产投资反弹确定性成05年物价走势重变数
（二）消息
a) 三月会提价
水供电药品等市民生活息息相关纳入政府定价范围产品服务三月会提价
b) 进口关税降会制约物价涨
05年进口关税继续降进口产品价格降制约着国类产品价格涨05年国关税总水104降99国际市场竞争素会抑制明年国物价涨幅度
c) 焦点行业价格升降
房产业价格涨势05年会维持段时间估计会太涨幅涨水应低年
（三）2005年国物价走势预测
a) 05年国实际济增长85左右会出现需求拉动型通货膨胀成推动性通货膨胀压力加价格总水保持稳定居民消费物价指数年基持
b) 05年政策性调价影响公事业服务价格涨拉动居民消费价格总水涨
c) 05年国生产资料市场继续保持活跃生产资料价格延续2004年升态势
d) 05年房产价格会继续升需求旺价格涨房产业预期利润率升社会资金更流入房产开发房产投资快刺激钢材水泥等建材价格坚挺果效控制涨势头房产泡沫破灭带较金融风险影响国民济持续稳定增长
六国际收支衡状态
年国贸易差持续积累国外汇储备创历史新高04年国外汇储备年增长2067亿美元
国际收支衡国宏观济调控四目标促进国际收支衡项全局性战略性工作取决国济结构调整涉诸方面体制改革思维定式转变外汇理方面讲促进国际收支衡：
A 统筹五方面关系尤统筹国发展外开放关系求努力调整外汇理思路做外均衡协调发展
B 继续深化外汇理体制改革加政策调整力度防范短期资流动击
C 进步夯实外汇市场基础设施逐步完善民币汇率形成机制逐步建立国际收支调节市场机制理体制
贸易项存着进口价格虚报假贸易名义融资预收货款延迟付汇造假直接投资项存着名实符款度房产市场炒作等正常现象行程度具投机套利性质政府部门已采取针性措施希社会界予配合严厉击外汇交易方面违规违法行投机活动
七市房产公司
2005年答案揭晓年：围绕产行业变数落实泡沫争中房产股
2005年新春中国房产行业旧感受越越浓寒意 2月22日万科A(000002)招商产(000024)金集团(600383)等产股纷纷出现跌中房股份期惨遭市场抛售带动整房产板块跌
历6年牛市尤历2003年2004年连续两年房价涨高速行驶房产列车遭遇政策设置障碍
2004年房产市公司利润均暴涨
北京天鸿宝业(600376)亿城集团(000616)深圳万科广州东华实业(600393)
年中实施土政策信贷政策会房产企业盈利构成影响作龙头市公司业绩普遍增毛利率旧保持25~30区间高水
样
快乐赚
05年春节产股跌属技术性回调前期龙头产股涨幅较重仓基金赎回压力等素二产泡沫争令投资者心态稳风吹草动便出现激反应
中国房产市10强 广州榜名
2003年(第三届)中国房产市公司10强排名结果正式揭晓 广州市缺席10强广州市公司目前18家总数量占全国市公司129中房产市公司仅3家：珠江实业东华实业恒产
合生创展榜企业中惟业务广州企业资产规模合生陆房产市公司排名第二开发规模说中国房产界航空母舰合生1998年香港市严格说算广州房产市公司
幕：1避免形成泡沫国家1993年1998年度房产企业市亮红灯明确提出鼓励房产企业市运作解禁两年事目前整证券市场房产板块80家左右市公司房产业市公司更少仅60家左右仅行业相少房产行业国家济中位相称方
2 广州市公司净资产收益率5582分沪市1705916648深市1907918858明显高出少榜名非实力足
3目前广州数家知名度房产企业正积极筹备市例保利富力两家全国项目特保利 10余城市开展项目富力北京项目相名相信广州房产市公司窘局企业市会定改观
八土宏观调控淳
神秘四角
国际居环境建设放神秘四角中考虑：整体规划二法规范三市场优化四生态建设土宏观调控包括7方面：
城市口动态监测二城市土价格消长三城市济增长预测
四房产市场走势五市设施满足程度六城市容量承载力七城市环境质量变化
通七方面实现企业居民政府然社会济双重三赢体
罪魁祸首
第二届广州产峰会产巨头表示房价狂涨罪魁祸首荒土供应问题确实已广东房产市场带巨击然否真正出现荒呢？
a 土紧缩口(全省4000万土开发房价价划等号更成正)
b 囤积土苗头出现（土政策紧缩等供减少）
肆炒作荒负责事实
2004年广东全省
土购置总量
295622万方米
土开发量
222719万方米
缺口
72903万方米
空置留存
占03年全省1／3开发面积土
年土交易市场化价逐步提升产商开始囤积土
c供方式悄然嬗变
前广东土市场需求决定供应供应引导市场产商喊政府土供应减少荒市场原年广东供方式发生嬗变
九房产周期
世纪80年代初期实行改革开放政策国国民济持续高速发展房产业率先民营开放目前成中国盈利行业
房产业
均利润率
世界房产业
5％
国房产业
10％
中高档房产
30％甚40％
房产年持续高速增长应提高未房产周期性回落警惕房产业全世界济体着周期性发展规律中国1984年现已三明显增长期两衰退期前两增长期五年增长然接着两年衰退概七年周期
03年已发展第五年五年该进入衰退期影响发展期理性作包括理性投资政府理性调控延长发展期预期发展期够延长两年说延长2005年
房产技术素
—操技术企业品牌突围金钥匙
尔盖茨说离破产180天果技术行超越技术品牌客户信认定会破产句话道出技术品牌企业发展运作程中神奇作威力
购房五年前选点（包括交通市政生活设施文天然等）五年选社区环境（绿色生态）区配套建筑造型外装修两竞争历程产竞争表里推新领竞争资型走技术型新台许分析中出什：
保利产 铸造中国产长城
A房子会讲话
强调精品意识做康居示范走差异化道路国家示范业已成保利产张名片
B技术创新源发展渴
住宅次性装修位二住宅智化系统
C文化铺成功路
2000年保利集团香港拍回流落国外年三件国宝：猴首牛首虎首继保利花园军辆屡立战功英雄坦克——国产59式中型坦克请进售楼处保利花园次2001年举办珍奇石雕佛展2003年举办保利青铜器展获巨成功……视文化沙漠广州文化营销竟然获巨成功确实点始料未
D
长保利产正支战善战战胜精英理团队决胜千里赢取次次胜利
E保利产品牌井喷
04年中国两房产行业领导品牌中海产万科04年中国10具价值房产公司品牌分万通阳光100复绿城金华新世界北京城建产海金融街广州第获国际奖产品牌：星河湾(勇夺国际花园社区金奖)
预见着国土交易金融政策日趋规范透明加国外开发企业强势进入房产市场供应求供求衡转变房产行业避免逐渐进入品牌竞争时代
二名雅苑区规划设计技术剖析（独门功夫：绿化思想）
争棋名局意思说争胜负目棋难成千古流传名局具常心高手反留精彩棋谱
雅苑遥遥领先手笔创意令全行业敬畏加低调作行业龙头原直致力修炼功次次富创造性成功探索中国房产办带崭新营销概念
A规划采国分流道路系统动静分区
原方便区求避免外车辆干扰区划分成三组团组团设条环形车道达幢住宅满足消防求
B谐绿化
区规划绿化面积较均匀布置幢楼宇间住宅首层架空层相互渗透扩展绿化空间视野
C建筑群体空间设计
D建设单体艺术性
区中住宅白色基调通暖色彩形成谐丰富彩建筑色彩
E四新应推广优秀示范
积极稳妥推广应新材料新技术新工艺新产品提高工程质量隆低工程成美化环境根改善区功
F坚持推广应研究开发相结合
采首层架空层设计方案设计采取东西住宅隔热通风节措施区入口处设缓坡通道高步级方便残疾出入外机铝盐防水剂解决室屋面渗漏问题造价低达永久刚性防水目
F创造性应
区施工程中采爬升排栅新工艺取良效果轻质墙体材料：英式彩瓦节约耕土价廉美观玻璃卡布隆板材质轻弯曲颜色丰富施工方便墙体改革高层住宅红砖改灰沙砖
G计算机理
公司开发物业理信息系统中区理系统首先物业公司装机试动作系统统计住户档案维修绿化环卫等资料齐全率已达100
发展商城市日益成石屎森林 空气污染超标断……情况绿色产’天合融入房产中 新设计新理念建造走时代尖端新居呢
社会素
口统计特征
年龄变量
目前广州市购房者年龄呈年轻化趋购买者年龄状况进行分析研究助解广州市居民购房消费新动市场区隔细分帮助 抽样调查显示：广州市购房者中青年年龄20~40岁占80
社会俗（风水）
众周知中国信风水广州尤甚特家居风水
科学诠释建筑风水
风水基居布局基础增加某种信息符号满足避凶趋吉心理求
风水学建立阴阳五行基础更融合物理学养生学素
现代房产风水学原
适中居中原
a) 适中恰处偏倚高低优化接善美
b) 适中层意思居中级差租价根居中程度定银行商场闹市中心获效益
c) 适中原求突出中心布局整齐附加设施紧紧围绕轴心
二生气原
a) 风水理认气万物源太极气气积生两仪生三五行具土气水气气气感应万物莫气
b) 样辩生气呢识生气关键水生气万物勃勃生机生态表现出佳状态
c) 风水理认：房屋门气口果路水曲气气利空气流通身体处宅光朋透亮吉阴暗灰秃凶生气称贵格
三改造风水原
认识世界目改造世界服务目前讲深圳珠海广州汕头海北京等许开放城市进行许移山填海建桥铺路折旧建新风水改造工作取效果
藏风聚气
A 住宅类繁延生息方养精蓄锐场穿衣服起着特殊保护作历安居乐业说
B 现代常说住宅凝固音乐声语言住宅格局显示出类适应环境智慧宅旺直类千年住宅文化追求辩证观点住宅应该具藏风聚气特点
C 住宅风水学球物理学水文质学环境景观学生态建筑学气候气象学宇宙星体学磁方位学体生命信息学等八学科综合学科注重风水科学研究运会建设程中达非常理想效果会建筑物产生种舒适感亲切感样环境中生活肯定会身心健康生活幸福
够藏风聚气住宅必须具备三基条件：
环境位置位置令处舒适安逸感前明堂财气文昌官气吉利祥住宅道路交通畅方便环境位置佳外
二建设格局格局四正搭配合理视野宽阔采光通风充满生气活力
三气势
般会购买列方楼盘作住宅：
立交桥旁交通方便产生噪音涡旋气流会居住者产生伤害会建筑物风水财气产生产极断作
二交叉道旁产生影响力立交桥处差会尘土飞扬居住日常起居安宁
三高压电塔电台电视塔旁方会产生强电磁波会神系统免疫系统受破坏会引起种较严重疾病
四加油站旁加油站火灾隐患车辆噪音会居者烦躁安
五位玻璃幕墙面住玻璃幕墙倒影中种压抑感次阳光反射形成光污染体健康非常利
六阳台卧室正路呈条直线否房屋会受道路煞健康利
七阳台卧室正附建筑物转角尖角楔子进住宅中心风水学尖刀煞居住种住宅里会觉难忍受心情差健康利
八建铁路旁住宅安宁身体健康利
九住宅周围建筑高住宅外视野遮蔽围困感发展受严重影响
十住宅阳台窗外坟场墓等洁物者面工厂烟囱居住者心理会较受影响甚会常作恶梦健康利
十住宅离松软山体太松软山体会瀑雨时滑坡会产生严重果
社会公众价值观念需求变化
广州深圳房产户型开发较早直走全国前面保持广东户型优势济房否应该象香港样斤斤计较面利墙壁考虑欧美国家强调空间浪费浴室房
民群众求商品房屋走高品质化
居者优屋出房屋保值增值需房屋产品品质提出新求 五十年代学苏联六十年代简易楼七十年代干垒十年时间里建筑水求越越低目前研究居者优屋仅重长远意义强现实意义
A 奢华消费群体
根调查奢华消费群体（群体说房子定总价定贵显示出身份）购买套房子价格均超100万元单位房间少四房需求四房两厅两卫四房两厅三卫五房两厅两卫等客厅房面积分低35方米25方米厨房卫生间面积低8方米
B 般消费者群体
2005年市场需求中等户型年轻首次置业投资者购房力着广州市民收入出现增长市民户型需求升
购买户型
需求例
占购房者例
60~80方米两房两厅
需求例高
80~100方米两房两厅
100~120方米三房套房
295中半
四房五房单位
13
三房
降3
1／6
三房120~150方米
增长25
约43买家买楼时会选择较户型者户型单位户型确已成广州买房流选择
二高品质化求设计创新高科技采商品住房高品质化容包括：
（）高舒适程度（二）高性标准（三）高健康求（四）高质量保证（五）高技术集成
三喜表：
社会文化
異買房誰新炒房城市先鋒？
與海杭州廈門等城市提前透支房價未來漲潛力相反面這城市房產謂蓄勢發
廣州——房市常青樹
當中國具活力長三角環勃海珠三角中珠三角房價相對低長三角致低20％房價水準基與當居民收入水準消費購買力相衡
作為珠三角龍頭廣州著限量發展前景僅經濟發展速度快後勁足這素給當房產堅固底廣州投資房產泡沫相對較房產無法短期內幅升值持續穩步漲保障穩健投資常青樹從這個意義廣州房市個優秀馬拉松選手雖然速度沒短跑運動員快耐力持久
異置業害誰
般情況個城市房產90％銷售給市民隨著異投資概念興起炒房族四處出擊這個例許城市已經降低城市蜂擁外炒房者房價漲泡沫激增
产业竞争性分析
现竞争者间竞争程度
广州房产开发企业高峰时3000家现足1000家减少三分二目前房产开发销售集中少数资信充分银行消费者信赖品牌产商开发物业业士分析着房产开发求越越高广州样城市未3年房产开发集中10家左右房产巨头身房产业已开始步入巨头时代步入英雄显出时代
解2003年度合生创展广州销售额40亿市场占率超广州楼市10％城启举突破15亿元关富力城项目京销售18亿恒集团发展迅速2004年更13楼盘时销售
2004年恒全年销售额高达52亿元2004年半年富力产集团广州北京两销售总额超30亿元
南方市报报道2005年中国房企10强广州占三
附：2005中国房产10强企业综合实力排名(中国指数研究院提供数)
1中国海外发展股份限公司
2万科企业股份限公司
3合生创展集团限公司
4海绿集团
5广州恒实业集团限公司
6富力产集团
7华(集团)限公司
8复(集团)股份限公司
9绿城集团
10北京天鸿集团公司
广州产老争－－暗斗明争
争霸战未紧锣密鼓
2003年底2004年2月短短２月时间广州产集团已呈现出第交椅前未热争局面
２００３年１２月１９日广州市评价协会公布广州具竞争力房产企业３０强名单合生创展广州区公司广州恒实业集团限公司出现列第广州市城市建设开发集团排第二广州富力产位居第三
天广东省（广州）房产企业竞争力评估分析课题成果宣布２００３广州房产企业竞争力２０强出炉恒位居榜首合生紧富力排位第三
２００４年１月６日集齐广州八房企广州首届产峰会召开会富力产集团董事长李思廉媒体表示富力２００３年总销售金额４３亿元２００４年销售目标达６０亿元广州北京两占半远期目标未４年销售额达１００亿元显示出富力晋升老信魄力
天城建集团董事长委书记李飞宣布城建集团２００３年实现销售面积３０万方米２０年成绩实收款接２０亿元合金额超２０亿元年城建集团房产营收入超２５亿元增长６２％昔日老重振雄风
紧接着份广州房产企业综合实力３０强名单出街份广州市建设委员会广州市统计局公布２００１－２００２年度名单然迟年价值广州富力产股份限公司榜中第三年蝉联冠军１月１０日富力集团董事长李思廉副董事长总裁张力破天荒高调庆贺
２００４年２月旬恒集团董事局席许家印公布２００４年销售务６６亿元数字足足恒年２６亿元２．５倍盖年冠军合生创展３６亿元更超富力刚宣传久新年６０亿元目标争老心表天
面接老数合生态度始终保持冷静该集团相关负责面时媒体表示争什第等合生年度报表出家数什说２月中旬合生创展公布２００３年仅广州区销售额达３０亿元成交面积７２．６２万方米创该集团历史高纪录时合生广州产市场份额达广州市原八区１／１０更重广州进入商品房时代首次产集团市场占率达１０％合生老位稳坐回
广州产老争夺似已成鼎立势
然胜利者总笑扔出重磅炸弹增城国土局年２月中旬透露２００３年度销售数显示单凤凰城华南碧桂园两盘言碧桂园集团年销售金额已超４０亿元碧桂园相关负责更接受媒体采访时表示集团实际成交额止业士普遍推测销售金额应该５０亿元左右真正老登场
短兵相接招频密喘气广州产巨头年选择火拼
老土争
年土拍卖会数富力恒声势猛恒集团１．７１亿元举投广船国际集装箱厂占面积４２万方米块富力集团期８亿元高价珠江新城总建面积达４８万方米４商物业块两集团竞投乐疲
合生创展２００２年１月购北京天津４块２００２年９月２００３年２月购海两块目前已开发开售目前合生创展土总储备超６００万方米国拥土储备发展商足够未六七年发展
碧桂园集团办公室助理杨晓芳表示碧桂园清远千亩土正建设高标准高尔夫球场南沙６００亩土正做规划项目广州市场辐射珠江三角洲香港省佛山南海块然会放记者关方面获悉碧桂园集团老板频飞海海虹桥区块面积２０００亩区块１０００亩块兴趣浓厚中块正办理相关手续然碧桂园方面愿张旗鼓某天突然出类似凤凰城型项目足奇
２００３年富力产集团支付土出金达１７．６亿元中广州支付土出金８．３５亿元北京９．２５亿元（中标价）富力产集团总裁张力透露目前富力广州北京均拥足够土储备中广州拥土储备建面积高达３００万方米北京拥约４８万方米建筑
业某资深士透露五集团土储备丰富土价值属城区高意义说富力集团广州北京沈阳等城市核心区域储备土价值高合生创展新兴城区储较碧桂园喜欢城市郊城建集团通越秀产资产重组整集团土储备扩张现５００万方米集团总资产量放倍１００亿急剧扩充目前２００亿元
老争
前天恒集团广州报纸幅刊登招聘广告时成焦点话题说该次型招聘会恒集团创建七年规模档次高次：中高级理员高级技术重点８０％高级理员月薪万元
已继城建集团罗国庆珠岛花园司徒杰等高级恒次招贤纳恒方面表示高薪积蓄批高素质集团年飞跃式发展需
储备专家五集团分析：
合生创展结构完善员结构薪酬制度较科学部机制培养激励员工成长中高层理阶层命先部提拔年少高层空降兵
富力培养支富力特色团队基够保持稳定创造性较强
恒企业较富激情流动较正常规模招聘原员流失企业部培养满足企业急速扩张需
碧桂园传统特色浓重职业理公司发展战略需段时间接扁理项目负责没太权利
说前城建集团处级干部市组织部命年越秀产资产重组资源显然充实
行业新加入者威胁
深圳房企北伐广州
广州房产企业极少深圳露面年深圳房企似极热衷北伐广州年11月深圳招商产番禺区政府签订合作协议获位广州番禺汉溪块开发面积约870亩紧接着年12月23日招商产6688亿元价格位华南板块飞蛾岭占833万方米块开发收囊中
深圳万科早举起北伐旗早2002年11月29日万科便成功竞南海黄岐区泌岗块权年03年08月万科连续签广州南湖黄埔两项目年12月11日广船集装箱厂块广船机械厂块拍卖现场万科江龙身份展开华南虎——广州产商竞争华南虎联手狙击令万科失挺进广州中心区机会
广州楼市难征服
年广州楼市基土开发商宰市场外房企难广州楼市占席20世纪90年代初港资产商开始北广州成抢滩桥头堡新世界廖创兴丽新等香港产鳄均广州市区开发少高档楼盘刮起股强劲香港风然20世纪90年代中期广州港资产商集体遭遇滑铁卢说时90％产项目失败——目前孤兀站广州闹市街头少烂尾楼年港资产商杰作正七八年港资产商广州楼市直表现保守慎行
进入2004年着两济互动进步加强港资产商卷土重次举进军广州房产市场解目前新世界恒基丽新廖创兴记黄埔新鸿基产等香港产商物业开始广州遍开花业已宰市场广州产商早已成长壮骁勇善战港资产商想征服广州楼市已
相香港产商深圳房企拥优势广州更难彰显深资广州基没较优势深圳产开发验广州样源香港深圳房企进入广州广州楼市带套似相识东西会特受落难理解缘万科入穗二年直埋头苦干理性谨慎招商产更少见动作开发工程已完工深圳建设控股集团旗广州花区梯面镇3000亩墅盘——云梯山庄迟迟见开盘
悉深圳中介土老世联产早2002年已全面进入广州广州目前14家级中介公司数十家二级中介公司广州世联仅评二级中介公司——深圳中介土老样难争雄广州市场
新革命难催生
北方媒体肆讨伐广州时深圳房产业界开始广州产商指手划脚万科广州四季花城开盘众深圳房企进入广州深圳房企够撼动甚引发广州楼市场新革命？
年着万科首针广州买家项目广州四季花城推盘时间越越万科品牌宣传攻势浪接浪涌首先广州交通道竖立幅广州广告牌接着华南万客会宣布成立广州万科开始全面招募万客会客户外万科产协办首届广州青少年家庭健康登山日暨万名青少年徒步登山环保宣传活动系列活动相继开展预示着万科攻广州市场脚步声越越
万科聪明者万科边际策略恰找条通广州楼市路条路找6年拐十八道弯毕竟拐正途嚣深派产相万科深圳老歉虚首先万科广州场合均回避老话题更言统江湖万科广州四季花城开售难发现坐阵销售代理广州家级代理公司土化操作令万科更更快融入广州市场相违
埋头苦干理性谨慎万科正虚心态度放老架子终6年赢广州尊重更搏市场喝彩嚣时北伐阵营中令遗憾虚心深圳似万科
万科广州投资项目情况：
预计首批项目名称
佛山四季花城
广州城市花园
广州南湖项目
中山城市风景
开工时间
2004年8月
2004年4月
2004年10月
2004年5月
竣工时间
2005年9月
2005年12月
2006年8月
2005年1月
预计总投资（万元）
21168
29725
58175
拟开发土项目名称
佛山四季花城
广州城市花园
广州南湖项目
中山城市风景
预计开工时间
2005年1月
2005年4月
已开工
2005年10月
预计首批竣工时间
2007年4月
2006年1月
2006年8月
预计总投资(万元)
76784
23330
105580
购买商讨价价力
集资建房思考
面增长迅猛房价种动手丰衣足食集资建房模式正北京海武汉西安成等城市悄然出现年房价断攀升特年全国均涨幅超12方涨速度快般中低收入者难适应涨幅供需关系决定年房户需买房房产市场出现引注目新需求
新需求方面 换代性购房需求已解决基住房条件想住更宽敞更第二居需求少城市居民相积蓄居住行处化三投资购房需求股市景气投资者力进行项目投资资金少流房产四着城市化进展外务工者年积累开始购房
温州购房团
然温州购房团城市遭政府政策狙击量散户投资客然广州市场
关温州购买力着诸报道2002春年温州购房团北京次留2000万元订单2003年8月份两批温州徐州出手买价值3200万元商铺2003年10月5日温州购房团武汉留4000万成交量2003年10月16日温州房团40余开赴青岛仅仅三天时间成交3000万元引起强烈震动
2003年10月16日温州房团20位成员南昌留1200万元南昌刮起阵温州旋风2003年11月21日温州房团深圳留2600万订单意成交接亿元等等
温州购房团全国购房已成种楼市现象温州购房团带什呢？首先温州购房团带丰厚温州民间资说温州国民间资积累城市1500亿元民间资相信城市希吸引资温州全国购房投资时疑留笔资金中种方式温州购买商铺写字楼仅出租出售做生意设立公司分部
次着温州购房团筑起道桥梁步带两生意贸易温州晚报介绍温州现量民营企业外扩展购房团中部分出购房投资时考察市场买商铺写字楼企业企业城市落脚点步发展做准备
解温州晚报购房俱乐部5000名会员温州企业家外包括国投资做生意温州远日欧洲温州籍华侨等
目前报名者情况购房团成员样类：
私营企业业手握量资金惯数额资金流动类投资者组成群体形成庞资金团体轻易订单旦决定购买购买量非常
二工薪阶层家庭基础较身收入较高具相购买力投资队伍般亲戚朋友甚事组成喜欢投资商铺套型住宅面积写字楼
三般投资者类老年子女收入较高企业理已退居二线前十外商中完成资金积累没生活压力着量闲置资金
温州购房团广州购房情况表
序号
楼盘
数
序号
楼盘
数
1
美林湖畔
205
2
金碧世纪花园
169
3
双子星城
137
4
番禺锦绣生态园
124
5
金碧新城
92
6
盈彩美居
91
7
中海康城
88
8
岭南新世界岭南城
73
9
锦绣生态园乐满园
72
10
白云半山花园
63
11
祈福新村
61
12
广州雅居乐花园
53
13
东山紫园
52
14
时代玫瑰园
47
15
华景新城芳满庭园
48
16
城市假日园
50
17
新城雅居
45
18
华南新城
44
19
逸景翠园
43
20
珠江御景湾
43
21
华南御景园
43
22
东方会广场寓
43
23
四季花城
42
24
五山花园
41
25
森语星园
41
26
罗马家园
41
27
逸雅居
40
28
南国嘉园苹果城
39
29
南国奥林匹克花园
37
30
富力东堤湾
37
31
江南新苑
36
32
金碧雅苑
36
33
东华花园
35
34
碧桂园凤凰城
35
35
嘉仕花园尚海
35
36
云山诗意家
35
37
怡新花园
34
38
保利香槟花园
33
39
蓝色康园
32
40
保利海棠花园
33
41
美林海岸花园
31
42
江苑
31
43
保利百合花园
31
44
旭景家园
31
45
云山熹景
31
46
金碧御水山庄
30
47
城启波尔庄园
30
48
东山水恋
28
49
锦城南苑
28
50
金碧市广场
28
51
雍景台
27
52
富力贵苑
27
53
宝盛园
27
54
华港花园沁园春
26
55
金碧湾
25
56
理想蓝堡国际
25
57
万科城市花园
25
58
保利花园
25
59
华工家
25
60
益鹏翠苑
24
61
历德雅舍
23
62
世纪绿洲
23
供应商讨价价力
广州市2004年营性国土权出计划钢材
房产开发促钢材价格涨
相关资料显示全国钢材涨三成里约60房产开发拉动角度分析房产开发实际拉动相关材料成涨建筑材料涨消彼涨建筑材料涨会持续段时间特2004年建筑材料价格工成涨必然会房产价格产生影响进影响未年房产业
钢材等原材料涨否会影响商品房价格许消费者关心问题
通常言商品房价格土价格土建成等决定土建成包括建材费工费理费建材包括水泥钢材砖头建材费土建成中占50业界士透露目前普通层住宅土建成方米800元左右高层高层1000元建材涨价普通层住宅造价均增加50元／方米左右成涨意味着房价定会扬
商品房价格相复杂问题全国房产开发规模竞争水差异房产市场带明显区域色彩济学角度分析相成熟市场供求关系决定商品房价格重素
成熟市场说楼市价格决定者市场产发展商利润空间相产业说样发展商弹性空间会建材涨价马涨价市场供求决定素开发量较供需求市场开发商紧问题销售果销售畅话开发商压缩利润空间分摊建材涨价增加成必然会开发商带更压力反果正处高速增加期市场需求供果房产开发商携手抬市涨价然成应意伟历信建筑工料测量师事务高级济师朱连认北京海广州深圳相成熟城市里利润空间已相较够消化成涨弹性较整体市场面压力较
外相制造行业言原材料涨产业影响立竿见影存定滞效应会二年会体现出房产开发周期性较长短二年长十年八年目前建材价格涨会前房价造成影响建材涨价新增成会增加目前已建楼盘预算受建材成影响楼盘短期会推出
正复杂市场环境数房产企业面建材涨价问题表示力加强成理提高综竞争实力便建材涨企业造成利影响降低程度
程中房产开发商优势突显解付款方式直接影响原材料购买成果采现金付款方式疑会获价格优势外开发商通规模采购方式争取更低价格房产开发商通招投标货三家签订长期购销合方式效控制成
民宅房价影响
钢材价格涨房产开发商表示建筑金属材料涨暂会影响房价特民等普通住宅建筑成介绍民住宅砖混结构房屋钢量较少方米钢量1030公斤框架结构房屋钢量较方米钢量四五十公斤吨钢材价格涨500元方米四五十公斤钢材量增加10元成整开发价格中涨幅度完全忽略计
解房产商项目承包建筑商时已确定承包价格钢材涨价房产商影响较限短期会增加开发成没调整房价充足理
广州房产业发展概况
广州房产业发展概况
年广州房产投资持续增长1995－2002年间房产投资增长速度较稳定年均增长速度10．81％2002年投资量高达462．4亿元2004年广州市宏观济保持良发展态势广州市房产市场整体发展呈现出持续稳定发展态势广州市完成固定资产投资74003亿元增长205中基建设完成投资37399亿元增长541更新改造完成投资9392亿元降12 房产开发完成投资26730亿元增长13
行 业 增 加 值(2003年)
项 目
合 计
劳动者报酬
固定资产折旧
生产税净额
营业余额
区生产总值
34968787
15563945
5084395
4553028
9767419
第产业
1056302
727510
46830
15456
266506
第二产业
15081220
5121022
1614655
2754633
5590910
建筑业
1691141
1082609
131555
300176
176801
第三产业
18831265
9715413
3422910
1782939
3910003
金融保险业
1854475
615486
140091
204957
893941
房产业
1341136
297759
415649
311527
316201
2004年初开始广州市房产开发投资直处低速增长态势2004年季度累计增长04 二季度09 三季度房产开发累计完成投资26730亿元微增13 78月份房产开发投资出现降房产开发投资占全市固定资产投资重年第位降第二位（361）年期增幅降69百分点
产业生命周期
30年探索发展国房产业已进入发展期成熟期渡时期市场结构逐渐趋合理成熟房产业开始建筑业金融业等行业
进行专业化分工合作行业间形成长期交易合作关系产业链游企业间开始关系裙带完成交易走市场化专业化合作产业链结合趋未段时间里广州房产业次洗牌流产已发起战略合作产联盟风起云涌洗牌效应发生集中：前想利非常限资金进行短快开发变心翼翼开始考虑手头资金问题难继项目转手型开发商时型开发企业会出现银行项目两头找局面出售手头项目半开发体量远远身开发力企业部分企业进行种超越身力开发基础关系关系断裂首先资金项目型开发企业集中次洗掉中开发商关系成分 段时间整合调整企业间关系开始稳固整产业发展高峰相长时间没代性产品服务威胁整产业阶段产业链格局保持着高度稳定性企业已形成规惯例进行营活动综观联盟初衷加强土金融投资市场方面信息资源交流享营造市场环境提高区域楼盘品质等诉求
轮浪淘沙考验目前房产行业已步入起飞阶段房产企业正形成两极分化格局种强者恒强珠江实业东华实业恒产等市场较成熟区域中市公司已形成良品牌合生创展然香港注册业务广州公司专业化开发优势断扩土储备资源雄厚市场份额稳定提高外部分资产规模较资金实力限公司逐步退出房产行业通资产重组投身行业批实力房产公司通收购壳市专业化房产发展必然趋势整体房产市场普遍专业化程度较低情况利优势通寡头合作横整合行造产航母够适应市场公司联合必实现优势互补信息技术资源采购降耗发挥1+1＞2增值效益外建立种合作关系跨行业趋势
广州房产开发投资技术分析
营理水断提高：年发展广州市房产开发水断提高表现房产企业营理水断提高项目理越越专业化融资手段越越元化开发队伍断优化整体素质断提高年市场优胜劣汰关部门力整治广州市房产开发队伍优化整体素质断提高市场营销科学理企业开发成极节约全方位广告宣传配套齐全销售服务
广州房产投资概况：20032004年广州市房产开发完成投资增速趋势图
图见广州市2004年绝投资额增长断投资势头市递减造成样局面原二：银行收紧银根国家宏观调控手段加强二国家土政策改变造成产市场确定素加8·31已造成巨土突击审批数缴纳产生土出金挤光开发商手中现金外开发企业缴纳土出金外需集中量现金支付土征拆迁等成续项开发费开发商负债率升现金流降带资金链断裂风险新规定求协议出土必须两年开工否强行收回迫开发商集中开工加市场供应量加剧市场竞争终击房价
二广州房产投资结构透视
土房产企业核心竞争力着国家土控制加强土市场规范化原开发企业资金流动出口原样宽泛定程度限制方面前敢进入房产企业现土市场规范敢进入行外资说资金流入进口放两相作老牌开发企业压力想知投资体投资重变化外资股份制占例597占例升25％国投资进步缩占45国集体投资仅占总体成二反映私营体外资股份制快速发展
三房产开发投资资金源
房产业高度资金密集型行业开发房产项目需量资金果助种融资手段开发商寸步难行时房产开发融资方式优劣直接影响着融资成密切关系开发风险开发效益坏通渠道融资活动满足开发资金需求房产开发企业面迫切需解决问题
综合关专家房产融资研究成果谓融资包括企业部融资企业外部融资两部分
1企业部融资开发企业利企业现资金支持项目开发通种途径扩资金基础部融资方法中包括抵押贴现股票债券获现金预收购房定金购房款等方式
2企业外部融资渠道：
（1）发行股票着市场体系日益完善股份制房产企业通发行股票筹措资金佳融资渠道
（2）发行债券分政府发行金融界发行房产企业发行三种
（3）银行贷款包括信贷款房产抵押贷款
（4）融资机构贷款目前国参房产金融活动金融机构银行国外形式房产金融机构例房产保险公司房产抵押公司房产投资基金理公司房产财务公司等等
（5）合作开发包括合资开发种方式减少需投入资金分散投资风险目前房产开发企业采较行
（6）前货币合约种非常美国化高率房产融资方式贷款机构出资开发商出技术成立合资公司方式合资方式参合作资投入者贷款方分期收回投资取利息种融资方式称双重身份贷款合作
（7）房产辛迪加国外房产开发商广泛采融资方式组织理合伙限合伙组成理合伙负责房产营理负限责限合伙享权参营出资额承担限责
（8）房产信托房产作资金途信托产品信托公司通开发商贷款直接参投资等方式运作产开发商通房产信托信托投资公司获信托贷款
相银行贷款言房产信托计划融资方式降低产公司整体融资成节约财务费期限弹性较利产公司持续发展提高公司资产负债率情况优化公司结构
（9）租赁融资拥块土开发商该土出租外投资者开发建设房屋年获租金作抵押申请开发项目全额长期抵押贷款者开发商通租赁方式获土权占权开发房产作抵押银行申请长期抵押贷款
（10）回租融资开发商开发物业出售租回营拥某项物业开发商出该物业权保留着该物业权达减少资金占营项物业中获收入目
（11）回买融资开发商开发某项物业卖贷款机构然贷款机构贷款该项物业买回开发商仅获高例融资贷款清便物业产权
房产开发商综合运述种筹资手段分阶段通融资渠道利方式低成筹集资金国金融年金融制融资渠道单目前国房产企业开发投资资金源筹资金银行抵押贷款合作投资外资极部分股票债劵融资见表
2004年房产开发投资资金源情况
房产开发资金源
单位万元
(10000 yuan)
项 目
合 计
国贷款
利外资
筹资金
资金
全 市
5335305
1155672
107592
801109
3270932
登记注册类型分
资企业
3354922
734581
1468
626176
1992697
国企业
235282
63904
500
64953
105925
集体企业
75616
5880
28505
41231
股份合作企业
60466
19690
9470
31306
联营企业
41512
21500
10482
9530
#国联营企业
7417
1500
1652
4265
集体联营企业
3688
2813
875
限责公司
1156503
284673
777
211494
659559
#国独资公司
27213
620
157
21809
4627
股份限公司
553340
89230
77241
386869
私营企业
1232203
249704
191
224031
758277
港澳台商投资企业
1860193
384691
104249
156798
1214455
合资营企业
455600
93899
2705
16019
342977
合作营企业
1391362
287792
97619
140725
865226
独资营企业
13231
3000
3925
54
6252
外商投资企业
120190
36400
1875
18135
63780
合资营企业
53220
7500
5216
40504
合作营企业
66970
28900
1875
12919
23276
资质分
级资质
201625
35000
55394
111231
二级资质
1833862
399770
10360
193752
1229980
三级资质
2551878
596881
61251
410197
1483549
四级(包四级)
747940
124021
35981
141766
446172
四商品房建筑竣工供应情况分析
2004年广州市十区房屋交易面积达19691万m2交易金额7897亿元分2003年增长202307中手商品房交易面积11219万m2交易金额5602亿元增长72262二手房交易面积8472万m2交易金额2295亿元增长430434二手房交易面积已占总体交易面积430原八区(包括番禺花两区)房屋交易面积13453万m2金额61971亿元中市属八区手房屋交易面积74396万m2金额43525亿元市属八区二手房屋交易面积60135万m2金额18446亿元然受国家宏观调控影响新开发数量定回落20042005年建工程竣工项目没降市场供应状况良
2005年03月广州市济指标
指标名称
计量单位
实绩
年期增减
月
年月止累计
月
累计
区生产总值
亿元
102269
94
全市固定资产投资额
亿元
7736
17462
46
117
房屋施工面积
万方米
63276
441847
768
09
房屋竣工面积
万方米
5551
16936
642
411
2005年02月广州市济指标
房屋施工面积
万方米
394723
19
房屋竣工面积
万方米
11385
141
2004年12月广州市济指标
房屋施工面积
万方米
98728
712027
556
89
房屋竣工面积
万方米
88384
219715
17
20
2004年区建设项目工程状况
指标名称
年完成
投资
建项目
施工面积
年新开工
房屋面积
销售(签约)面积
数量（亿元）
增长（）
数量（万方米）
增长（）
数量（万方米）
增长（）
数量（万方米）
增长（）
合计
41948
16
435405
34
108616
32
121077
107
东山区
2864
98
3833
51
5698
290
5025
329
荔湾区
2097
218
19912
21
2959
217
35
40
越秀区
1103
308
22183
160
821
2056
982
296
海珠区
10098
52
92789
15
21598
186
25668
317
天河区
9996
29
94119
75
17503
54
24128
429
芳村区
329
328
14558
92
1762
1592
1224
807
白云区
4341
117
34095
57
13116
830
11824
208
黄埔区
1086
2458
5947
988
4573
3060
1751
222
番禺区
5703
107
59027
06
22831
49
279
45
花区
1489
265
26492
238
7163
579
9654
259
增城市
2549
143
21437
81
8204
294
7851
58
化市
293
16
6516
76
2388
997
157
81
五广州房产市场分析
广州楼市全国成熟房产市场年广州房产市场衡发展市场总体需求稳定供应较节制相较北京市场海市场年火爆广州市场静市场
广州楼市呈现显著特征：房产开发马太效应更明显78家企业独领市场风骚数企业产品市场声音逐渐减弱龙头企业然土储备充足数走稳健发展道路供应量未显著放方面广州市需求量已45年保持稳定楼价相稳定
投资组合许企业发展程中难回避命题世界级企业投资没元化
中国目前重问题济热投资效率低投资否合理分配需回答问题房产企业组合优势行业进行业外发展推行投资元化战略颇意义命题（英国济评家马丁·沃尔夫）
重点城市房产开发产文化较
广州国城市房产开发情况较
()京派——产文化王者气派皇城文化现代文化复杂混合成城市风格中直驻京外资外国流动口加市土著高收入公民等阶层形成高端物业需求群体2008奥运馆场设施建设首投资预期加剧需求效应年度出现圈热行政中心驱动效应现北京产市场化程度逊广州海作政治文化中心北京成中国出产产概念理方健康产例外产新潮均出北京区开发投资商
(二)海派——现代产文化中国现代化指数高城市华夏第工业城市商业文化丰厚积累泊现代观念组合形成闻名遐迩海派文化年着产—浦东—海—浙杭链条进入房产发展第台现陆具实力济生长点2030年海长江河成世界级海切海派产文化表现出信息文明时期载体概念特征
(三)粤派——商品产文化闽粤浙区计划济末期中国商业文化萎缩凋零时早浮现商品济幼苗区域(温州莆田湛江)早改革开放前倾斜政策优先获者特区政策资源侨商乡商业文化结合造时市场化程度高板块港澳量入市买房开发土短缺产开发短期迅速升温海南北海等出现泡沫显示出商品产文化特征
(四)津派——安居产文化老工业基遗产形成汪洋海般成片危陋房区市场济时城市弱势决定天津房产危改拆迁片起步长期引豪低物价导追求产市场零泡沫朴实华天津产文化表现出明显工业文明产品概念特征
广州房产市场特点
中国具活力长三角环勃海珠三角中珠三角房价相低长三角致低20％房价水基居民收入水消费购买力相衡
作珠三角龙头广州着发展前景仅济发展速度快劲足素房产坚固基础广州房产泡沫相较房产般会短期幅升值持续稳步涨保障稳健投资象意义广州房市优秀马拉松选手然速度没短跑运动员快耐力持久
广州房产市场分析
房产市场需求分析
第 商品房销售空置状况
截止2003年末广州市商品房空置面积72201万方米2002年末增加5896万方米新增空置面积占2003年竣工面积重522004年广州市商品房空置面积63974万m2分年年底季度末二季度末减少8227万m26433万m23198万m2显示广州市消化空置商品房方面趋势
2004年商品房销售状况分析
2004年广州市十区房屋交易面积达19691万m2交易金额7897亿元分2003年增长202307中手商品房交易面积11219万m2交易金额5602亿元增长72262二手房交易面积8472万m2交易金额2295亿元增长430434二手房交易面积已占总体交易面积430
广州市城市房产市场交易情况
项目
2002
2003
新建商品房现售
成交面积(万方米)
30067
28869
#住宅
24890
26183
成交金额(万元)
1007819
960959
#住宅
802123
841632
住宅成交套数(套)
24225
25009
二新建商品房预售
备案合面积(万方米)
77347
75359
#住宅
65187
68576
备案合金额(万元)
3648182
3478554
#住宅
2762400
2898464
住宅备案合套数(套)
64560
66651
三存量房买卖
成交面积(万方米)
72149
59232
#住宅
43560
39383
成交金额(万元)
1980143
1600418
#住宅
963240
1036305
住宅成交套数(套)
44869
48207
二广州商品房空置状况分析
1空置商品房增量构成需重点消化商业营业房
截止2003年末广州市住宅空置面积41033万方米年末增加753万方米办公楼空置面积4700万方米年末增加659万方米商业营业房空置面积15794万方米年末增加3001万方米房屋空置面积10673万方米年末增加1482万方米见商业营业房空置量相2003年销售（签约）量（4482万方米）明显偏房产开发企业加促销招租力度时应相应控制开发规模减少商业营业房空置数量
2空置年限消化重点空置年商品房
2003年末广州市商品房销面积（空置年）34775万方米占全部空置面积482年增加6875万方米导致销商品房面积增加原：商品房预售许门槛提高部分公司提高销售率采取现楼销售措施推迟商品房开售时间第四季度广州市商品房竣工量（新增竣工面积61396万方米）部分房屋销售需段时间消化
滞销面积（空置三年）积压面积（空置三年）合计37426万方米占518年减少979万方米见然广州市商品房空置面积总量增加增量集中销部分滞销积压商品房出现降趋势广州市空置商品房消化情况总说着方发展
时滞销积压商品房面积占半部分商品房相新竣工房子（空置年）市场竞争力会差点关部门房产企业采取相应措施重点消化部分房屋争取广州市商品房空置面积降
3空置商品房增量集中天河番禺海珠荔湾
2003年末天河区商品房空置面积15750万方米占全市空置面积218年增加2178万方米番禺区14924万方米占207增加1706万方米海珠区12058万方米占167增加3359万方米荔湾区4374万方米占61增加18万方米化市818万方米略增037万方米区县级市空置面积程度减少房产开发企业应密切注意区商品房存量需求进行商品房开发
第二 广州房产价格分析
年3月中央银行调整利率关专家认房贷加息抑制房价涨势头广州市房产市场较成熟广州房产市场影响次房贷加息意料中事情预计会持续加息次房贷加息幅度说明国家希稳缓缓市场进行调控预计央行会分次加息样房贷会越越高晚买早买市民妨慎重考虑加广州市民购买力房价率1：82较合理效需求存拉动房价涨然国家宏观调控力度加投资势头受效控制涨幅会估计微幅涨段时间然恢复稳价格水
广州房产价格总体走势
2004年广州房产受建材价格涨等素影响综合造价会高200元方米左右发展商利润受压缩保住利润开发商走升价策略着广州市南拓东进发展市政基础设施完善郊外开发数量越越均价格越走越低低开高走越越难整广州楼价呈降趋势2004年广州高价位楼盘供应增
2005年13月份全市十区商品房批准预售面积15934万方米增长1156房屋交易面积44070万方米降237中手商品房交易面积23258万方米降2229商品房售价年期幅涨48二手房售价年期微涨02涨幅排全国35中城市第23位低全国均水
二住宅楼价格分析
广州商品住宅市场成交量年直呈现稳步升走势椐政府公布数显示2003年1－9月全市十区批准预售住宅面积589．62万方米登记成交住宅面积601．77万方米住宅登记面积保持增长估计2003年全年广州市十区批准预售住宅批出量成交量2002年会保持定增长国家宏观政策影响加手楼市兴旺2004年广州二手市场异常活跃国家宏观政策影响墅审批已停2004年墅供应量减少开售墅楼盘凯旋会广州雅居乐珊瑚湾畔凤凰城清华坊广州花园翡翠绿洲颐山庄东方夏湾金碧御水山庄泰湖山庄南沙滨海花园等等
三写字楼价格分析
目前广州市场写字楼消化速度决定三素开发商价格调整二未三年外资进入中国速度三国民营企业成长速度数量分析200万方米量市场概需3－5年时间消化供应量调整广州写字楼价格保持稳定状态微幅涨2005年天河区少已投入市场写字楼步入重点消化期少新写字楼项目投入市场05年会写字楼巨量市年全市写字楼供应量达200——230万方米左右
2005年写字楼供应集中高端甲级写字楼着年广州济迅速发展中国加入世贸CEPA实施9+2济合作协议建立外资银行保险会计律师等公司允许营业务进入会甲级写字楼产生需求预见未年广州市写字楼市场前景进入高速发展阶段
05年型甲级写字楼项目进入市场位天河路壬丰厦正佳东翼写字楼广晟厦天河北天誉三期金海厦盘活中中诚广场鹏国际广场珠江新城写字楼等写字楼甲级写字楼配置卖点素质高越越重视高科技高智化规划设计配套特色更强调生态办公休闲办公等理念创新元素细节设计越越受重视写字楼项目起点非常高规模十分庞质数高入市整广州写字楼市场质数明显提升作明年写字楼会高端写字楼销售售价会断攀升
四商铺价格分析
目前广州市房产开发趋势品牌化盘化趋规模化社区越越受开发商置业者商铺投资者青睐尤已形成连片开发洛溪板块南洲板块等极抢眼投资热晓港湾侨诚花园英豪花园首南洲路板块楼盘带动周边商铺市场兴旺南洲板块商铺两年间二手成交价格涨便超４５％年广州商铺交易重心已街铺商场区商铺转移区商铺汇聚长期稳定消费群体回报率稳定型社区二手商铺普遍出现价格定离谱便会快出手喜景象
时区消费力水成熟度入住率发展商品牌商铺位置等素成投资者考虑素带租约区商铺更现成回报受重点关注
第三 居民住房需求分析
居民购买力水分析
调查结果部分购房者目前事业发展中没取成功中17购房者处事业起步阶段60购房者处事业发展阶段发展阶段例情况见图：
处事业起步阶段购房者绝部分30岁年轻家庭均月收入部分2000元单位职务普通员工处事业发展阶段购房者部分31—45岁群家庭均月收入集中3000—5000元间单位中职务中层理者级方面没太积蓄方面需进步补充知识拓展业务需资金投入部分群置业消费总体购买力高总体情况购房者购买力高购房者均家庭月总收入约2040元833购房者家庭月总收入5000元采分期付款购房者占购房者总数60中883分期付款购房者承受首付款额度10万元
二居民住房水分析
济发展房产业长足进步广州市城乡居民居住条件居住环境断改善2004年全市住宅竣工面积达103576万方米年末城镇居民均居住面积达1818方米年增加095方米农村居民均居住面积达3659方米增加058方米（2004年广州市国民济社会发展统计公报广州市统计局）
三居民需求户型分析
消费者购房较户型发展发展特点三方面体现：
购房者生活空间居室数量变化目前居相购房者意居居室方发展情况见表：
目前居意居居室数量选择例较
意居
居室
两居室
三居室
总计
目前居
居室
27
201
33
261
两居室
27
266
201
495
三居室
05
43
38
87
房
16
103
38
158
总计
76
614
310
100
Fromhttpwwwchinanewlandcom
四2005年居民需求新变化
购房五年前选点（包括交通市政生活设施文天然等）五年选社区环境（绿色生态）区配套建筑造型外装修两竞争历程产竞争表里推新领竞争资型走技术型新台
市场需求方面会结构性调整新增需求增长会放缓
改善需求正新增需求投资需求列住宅三需求拆迁产生强制性需求明年量减少市民换房购置第二套住宅成住宅市场越越重需求源线城市市场容量正趋饱新增市场潜力限二三线城市面发展前夜线城市房产第波发展力已幅扩张市场逐步渡二手房交易
广州房产市场竞争分析
行业竞争分析
广州房产开发企业高峰时3000家现足1000家减少三分二目前房产开发销售集中少数资信充分银行消费者信赖品牌产商开发物业业士分析着房产开发求越越高广州样城市未3年房产开发集中10家左右房产巨头身房产业已开始步入巨头时代步入英雄显出时代
目前产市场消费者成熟时伴着开发商间竞争加剧产市场必须产品说话产品征服市场赢消费者认市场发育成熟城市需新产品义旗帜产品样目前正进行二级房产市场开发城市更需种产品开发指引
第 广州房市场竞争格局
十年浪淘沙涤荡广州市土房产企业已出现诸侯割企业分杯羹局面中富力恒城建十家企业已形成气候割方时外房企北伐广州万科深圳招商产等外竞争者猛龙江20世纪90年代初港资产商开始北广州成抢滩桥头堡新世界廖创兴丽新等香港产鳄均广州市区开发少高档楼盘刮起股强劲香港风广州房产市场竞争已白热化中少规模资金足理落中企业市场见手剔淘汰
广州房产市场战国时代
国家宏观调控市场发展态势型开发商优势更加显著巨头说话战国时代会市场购越越项目购企业购尚会成风潮
年开发商说影响毫疑问土政策招拍挂开发商影响决仅仅土供应减少土成提高更重彻底改变开发商操作项目方式行建立全新游戏规点少开发商已正努力适应新规方式
新规新市场环境开发商发生分化明年继续分化年分化谁生存明年分化表现活法规模定位企业采完全策略参市场竞争市场决属开发商
具体言型开发商更倾开发规模取胜相中规模开发商型开发商土资金方面优势更明显
二广州房产开发营重
激烈市场竞争迫房产开发商开发理念断提升前种瓦坑盖楼收钱日子早已复返开发商现前期策划建设理市场营销续服务说做足功夫全着开发营重思路开展开发商意识房产仅仅做楼盘卖创造引导种现代居住文化创造生命建筑造然水景灌木鲜花绿痕融入体风光旖旎灵气秀气予建筑群鲜活生命力师灵感气设计似遗忘开发商终目楼盘点缀绿化景观建筑艺朮形式融入然中恢复建筑然中面目身中感通透爽朗心旷神怡动辄面积土进行盘开发做法疑开发商够更加站营城市高度更加容造产精品方面够客观带动广告咨询家庭装饰园林绿化旅游建筑建筑材料等行业发展进步拉动方国民济发展方面根杜绝低层次进行城市营城市建设者城市运营商高成条件苦苦支撑勉难尴尬局面盘时代相变相提升进入房产开发行业行业壁垒规模实力弱资质低量开发商屏蔽行业外进入市场初始阶段已规避混乱竞争项目规范操作霸王合投机性恶性炒房开发商难形成促进企业持续发展规模效应等现象问题品牌化企业化营正常市场化行代换取高额利润唯目项目操作更容易形成身竞争优势更利整房产市场持续发展
三外资进入国房产市场动分析
加入世贸组织国房产市场汽车电信市场样会吸引许国外投资者先进入国房产市场国外规划设计理念先进建筑技术营理验加入世贸组织国外资金然会进入国房产市场会出现量外资涌入现象国外开发商会直接参房产开发建设原房产行业样域性强产业世界国房产投资开发渗透国家较难（）种动产象家电汽车制造外开工厂容易房产建造搬动特殊性域性加入世贸组织前国房产市场中重部分投资香港台湾加入世贸组织香港台湾投资会增加象香港李嘉诚种雄厚型集团会断介入国市场参开发直接投资预计未五年时间里国房产市场面更选择发展机会外资进入国房产行业会断加速国房产开发门槛增高银行贷款难度加房产商纷纷目光投资市场房产企业壳市寻求海外基金支持关士预测未两三年3亿20亿美元海外资金投中国房产市场资金银行贷款资产负债率高利息负担较企业业务单性高风险业绩常出现幅波动种情况房产开发企业市场寻求战略伙伴利集团公司绩优行业优势采取强强联手方式壳市船出海壮企业实力
外资进入兴起轮新高潮80年代末整90年代外资进入海房产发展起极重作表现两方面：外资海房产发展提供重资金源外资带房产营理新观念种新观念全方位包括市场研究规划设计广告营销企业理等带动海房产成长未5年外资海房产投资兴起新轮高潮理：中国济海济方兴未艾住宅市场提供限商机切进入海投资者莫信心尤海外开放中具然理文资源基础设施济基础市场规模政府形象国际位等等独特综合优势海外投资具愈愈强吸引力成海外投资首选
第二 广州房产业竞争趋势分析
房产服务业竞争趋元化
房产服务业元化表现两方面：门类较全基形成纪业评估业咨询业物业理业4专业二企业较新企业源源断诞生现问题：少量外资优质企业外总体营素质高规模较房产开发流通消费环节服务缺门已门类部分工较粗放新服务品种服务观念断出现专业深化细化新服务品种服务观念例代理投资者开发营(交钥匙理)代理消费者全程购房租房型租售店租房中心纪律师组合特许营……会断出现导致整服务业部专业配置深化细化
着凤凰城碧桂园四季花城星河湾等动辄千亩甚数千亩土型楼盘超型楼盘开发开发企业行建房变成造城配套商业教育交通解决衣食住行生活基需求逐渐影响城市住房供求关系房产企业赢商机必须提高企业核心竞争力必须资资源工程技朮运营机制体现身优势实现利润化提高生活水准变住宅生活基需求住宅生活品位体现成销售亮点细分市场细分购房群体满足群体生活品位高标准生活需求深圳广州房产企业奋斗目标充分竞争市场显尤重供方市场带房产开发商利润空间时丧失许未激烈市场竞争中必备素充分竞争市场需政府宏观调控政策引导需部分流开发商觉醒需消费群体支持配合
二房产资竞争时代已
2005年新宏观发展形势房产业提出新求房产业身具备宽厚深厚容量饱度济增长模式转变中容易应该体现领域
第房产新时期认2004年房产业转折点体现五方面：第廉价土低成时代已现提出土集约化房产业品质竞争时代第二杠杆裨益时代已结束开发商少资甚没资空麻袋着银行贷高金融杠杆敲出房产认已结束现转入讲究开发资实力竞争时代资竞争时代时资营时代样情况第开发房产业身资雄厚凝聚资发展合伙资发展节资更社会资发展房产第三特点官商结合关系时代已政府出卖土获发展资金房产商政府某某关系搞种手段取土定发财现强调企业功强调房产商身整体素质提高样时代开始第四特点需求幼稚时代已现需求调节时代市场压力越越增强时代
三广州房产行业集中度进步提高
房产行业资金密集型特点表现两方面开发商买开发建设需资金量开发周期般12月二消费者购买商品房需资金量住房贷款消费信贷品种生产销售环节资金量特点决定资金融通必然性房产行业利率非常敏感行业利率提升影响开发商开发建设资金成影响商品房供价格时影响消费者揭贷款利息影响商品房需求价格前国房产开发资金中约5070开发资金直接间接源银行贷款根央行4月份西藏外30省市区钢铁水泥电解铝汽车房产5行业投融资情况调查结果房产行业均资产负债率7576银行款占总负债例4132银行贷款占全部资金源均重408银行贷款占房产全部资金源实际均重更高附表概括三季报国泰君安证券研究房产行业股票池市公司负债情况数表明市公司均资产负债率低行业均水
商品房供方面加息造成资金成提高房产行业影响关键目前房产开发企业市直接融资少数数开发企业商业银行贷款实现间接融资利率变动导致企业财务成增企业资金成利润影响较财务成增加增加开发商资金周转困难招牌挂市场化出营性土趋势加息资金链出现问题概率进步增加
品牌发展商占市场导位现象日益显现广州房产行业优胜劣汰正断加剧行业集中度断提高加息会引发房产行业结构调整促行业集中度提高
房产行业属资金密集型行业房产开发商开发建设消费者购买商品房需量资金银行贷款资金源央行10月28日加息疑提高开发商资金成房产企业利润会产生较影响城市化进程消费结构升级等诸素影响目前房产消费需求较旺盛房产市公司已通资市场进行直接融资次加息影响甚微非市公司相募集资金优势加快房产行业部资源整合万科华侨城等市公司市场份额进步提高
第三 中国加入WTO短期会形成剧烈竞争
加入WTO房产业发展提供新机遇
广州市作中国南门改革开放前良济发展基础相优越投资环境较完善配套设施建设吸引众境外投资者开展金融保险贸易生产旅游等济活动房产业发展尤高档住宅高级公寓商务写字楼商业房开发建设带新发展契机
第四 广州民营房产企业迅速崛起透析
年民营企业销售已占整广州房产市场半壁江山年份额进步扩广州市房协会长陈敦林表示目前情况民营企业年广州占导位
恒集团年销售52亿元富力集团广州销售323亿元城启广州销售22亿元雅居乐集团销售30亿元祈福新楼盘销售16亿类数号民营企业楼盘年业绩俗已统计销售总额约270亿元果加部分没报数民营企业已占年十区手商品房交易金额5602亿元半恒集团销售目标定59亿元富力（广州）35亿元宏宇35亿元合生集团表示年开发总量年高25关士认新年营企业中少黑马表现气势雄浑美林集团销售目标20亿元左右百嘉信集团预计年年营业额达7亿8亿元元邦集团加快发展方圆集团跑步进入广州线发展商行列种种数民营企业广州房产业占导位情况年出现
房产业优势企业分析
第 房产市公司营概况
2004年4月国家提高房产开发项目资金例资金充足房产企业雪加霜产集团解决企业资金压力纷纷市
2004年7月城启3亿元收购东华实业55股权成功壳市04年6月份保利产市申请已获中国证券监督理委员会股票发行审核委员会通中海产已完成市辅导期目前正处验收阶段然证监会申请市富力产正筹备公开发行市已筹备相长段时间越秀城建正酝酿新加坡市
中国房产市公司运行状况
目前中国房产市公司规模普遍偏总资产绝数30亿元总市值数60亿元～90亿元间企业规模国际化企业相差甚远房产属资金密集型行业规模利企业融资
二中国房产市公司10强研究
2003中国房产市公司综合实力10强研究结果：万科A名列第第二位陆家嘴第三位招商局A第四第十位次：北京城建中华企业中国国贸张江高科浦东金桥吉林亚泰三木集团中沪市7家深市3家总部设海4家深圳2家北京2家吉林1家福建1家
综合实力10强房产市公司数1996年前市中国国贸1999年市综合实力10强房产市公司市值占69家市值总额345中市值名列第位张江高科达835亿元资产占69家资产总额38中资产名列第位中关村104亿元营业务收入占69家房产市公司总额501中营业务收入名列第位招商局A27亿元利润额占房产市公司利润总额61中利润额名列第位中国国贸23亿元综合实力10强房产市公司第名万科A：市值562亿元资产821亿营业务收入235亿利润额24亿
中国房产市公司快速缩国际行业差距巩固身行业中位应快速扩企业规模走专业化发展道路着股市理逐步严格规范房产市公司实际开发力参差齐许公司维持证券法求盈利水淘汰命运避免营业绩良房产市公司通收购房产企业快速扩企业规模房产市公司间差异越越整房产市场重新洗牌优胜劣汰已必然十家房产市公司掌控国中型城市房产部分市场份额规模化专业化集中化成房产市公司趋势
行业发展趋势企业发展战略研究
房产业发展趋势分析
第 行业发展趋势分析
（）造价断涨楼价断微降
年广州房产综合造价断涨正式公开出土成已占总造价3040市区价基2000元方米着市区开发土资源日渐枯竭价升趋势2003年成型开发公司广州圈关键年走捷径年万元亩千亩历史已重现少开发公司转相未成熟市场寻找新发展机会
着建材价格幅升2003年广州市土建造价均升150200元方米压缩发展商利润空间
时广州楼价断微调2002年广州高层住宅均楼价2001年降2462003年2002年降184层住宅2002年均跌7192003年楼价均3110元方米左右
成涨楼价调开发商造成重影响目前广州然活跃开发商价社会均水低土数中型开发企业走难继步
着政府税收信贷土等政策进步位广州房产综合造价攀升
（二）优质优价总发展趋势
关部门调查研究表明导产品集中45005500元方米间发展商盈利水高广州房产商呈明显两极分化赚钱发展商品牌开发商间划等号优质优价低质低价刚刚开始广州房产商真正形成全国性品牌造流企业文化长路走
（三）济高度活跃居民收入断增长居民动产价格断调
5年广州济保持年均13增长居民均支配收入连年攀升时市区二手楼价持续低走5年楼龄楼价均降幅超20跌幅超50旧城区物业鲜见普遍认广州住宅普遍缺乏投资价值
考虑广州市常住口中34拥物业家庭财产中超30动产边收入增长边家庭动产缩水种背离国际城市发展史中见
（四）外发展商广州房产热情广州发展商外热情形成鲜明
2004年广州发展商举开外进行开发广州流出开发资金超100亿元意味着广州房产25资金流出
利润偏低土资源稀缺竞争激烈成发展商撤离广州三原事实广州发展商纷纷北西进时外发展商正加快进入广州步伐万科首深圳企业已陆续进入广州京津企业已陆续广州获新项目
实广州非利图城市广州独特城市结构独特消费结构养饱土型开发公司引越越外开发企业
广州房产行业SWOT分析
第 房产业发展制约素分析
1土问题广州实行土招标拍卖挂牌出已6年（编者：实广州市实行土招标出早始1986年东风街住区1988年花湾住区）目前年出土占广州年开发土总量足10市场未进入完全公竞争阶段2004年土公开出实行次性付清价政府发展商年面：①土出总量问题②土出价格问题③出底价承受力问题
2利润问题广州楼市苦乐均已公开秘密高达9成企业报告年底亏损仿佛整行业已难继事实年底亏损项目亏损（项目般历34年开发周期）问题：前企业利润源土价差（发展商获取社会均成低土资源利润）已逐渐减少发展商种心态种方式1520均开发利润楼市没利润行利润太高行问题症结：20开发商获取80利润80利润中80源土价差
3垄断竞争问题广州房产市场化程度高城市需搞济适房廉租房等解决中低收入家庭住房难题时广州开发商早开发出济适房预期价格更低质量更环境更优房子2004年面样局面50产品810家企业制造垄断成2004年广州楼市新名词垄断市场垄断价格垄断措施……出现房产市场象股市样出现庄家受损害肯定散户——业果冷静面2004年市场消费者角度行业发展角度应该清醒认识：垄断越晚越
4度营销问题5年广州房产业均年花掉10亿元营销费项费等许中城市年房产投资量果口计算广州均1年承受100元房产营销轰炸营销度形容广州楼市遗憾：广州房产营销似已成熟年少变化
5产品创新问题2004年产品竞争疑重新成焦点产品创新意味着市场风险创新面风险更产品研发2004年成重课题愿设计致胜2004年更体现
6力资源竞争广州房产2004年成真正意义全国性房产方面广州发展商举进军方面全国精英加紧渗透广州广州房产业赖保持竞争优势法宝资金实力二验三品牌四职业理（尤项目操盘理）没天样紧缺职业理成左右项目成败左右项目盈利少重素少2004年竞争成企业竞争极重组成部分
7居民收入房价例较收入房价差距然制约房产业进步发展重素国直实行低工资福利制居民收入水普遍偏低然年城市居民收入提高房价持续降收入房价差距缩城市包括广州市商品房价距离居民购买力定差距未达国际通行房价居民收入3－6倍合适水高房价低收入反差会部分区住房消费力积极性受定程度扼制启动住房市场关键尚需进步完善配套政策
第二 广州房产业发展优势分析
1 房产业已逐步走规范处全国领先水年努力市场规律作加消费者权益意识提高房产商规范行受遏制房产业已逐渐摆脱混乱状态行规范方面进步
2 社会配套条件基具备年房产业发展关房产交易市场房屋租赁制度中介组织中介服务市场住房信贷制度住房公积金补贴制度已建立逐渐走规范
3 房产效需求逐渐升温房产效需求增长体现住宅需求增长素首先居民支配收入增加居民住房购买力购买欲增强极提升房产效需求次医疗养老等社会保障制度改革推动社会保障体系逐步建立完善收入增长期降低支出预期升矛盾缓解顾忧少敢手中钱未收入购房第三住房抵押贷款资产证券化等房产金融发展刺激居民购买行第四住宅投资性消费动机增强国房产业中长期发展带巨商机成尤着国城镇户口制度改革合理流动动创造出新住房需求白领士公寓老龄公寓学生公寓需求逐步加
4 新城市发展战略建立新楼市发展格局着改革开发广州市济稳定持续快速发展广州城市规划越越发达越越规范特年广州市济实力持续增长民生活水断提高外口继续增加城市环境日益改善2004年CEPA实施广州申亚等利素影响市民商品房需求断增加
5 房产市场进步规范规模营特点继续加强年发展广州市房产企业开发水续理水极进步市场进步规范激烈竞争世态整市场综合水提高
房产业发展战略研究
第 房产企业核心竞争力剖析
房产开发存着漫长产业链涉勘察设计施工物业理等诸环节创造宜住区环境必须引入文卫体教等资源企业均拥述全部资源必须通外包引入中部分部分必须清醒认识：核心竞争力通外包获构成房产企业核心竞争力应四素：
项目优化决策房产企业须没客户出订单前提筹资金进行投资风险言喻房产项目受国家宏观济形势影响决定开发项目蕴含着法通外包转移高风险通企业身优化决策化解
二社区文化造成功房产项目应该兼备然属性社会属性离开社区文化房产项目沦堆冷冰冰钢筋水泥聚合物开始跨进私家车时代天郊居化倾已逐步显现型楼盘建郊外节约价成引入文化教育等资源营造社区获巨成功作出诠解
三品牌营理品牌种形资产企业销售业绩营时间长短产品质量优劣呈高度正相关关系销量成立时间短产品质量低劣企业什品牌品牌企业长时间精心培养方形成外部引进
四企业文化形成作高度差异化产品难进行标准化作业成功房产项目必须项目团队进行单独创意高水职业理团队直接构成房产企业核心竞争力基石高水职业理固然企业外部引进职业理团队定企业文化（企业文化企业价值观）浸淫通长期磨合形成
述四素环环相扣互支撑构成房产企业核心竞争力实际少企业抓住重点精力投放非核心业务面忽视核心业务投入甚混建筑装饰公司十分危险
房产企业核心竞争力涵特性
房产开发企业核心竞争力房产开发企业开发营程中形成易竞争手效仿带超额利润独特资源知识力
般言企业核心竞争力指企业独具支撑企业持续性竞争优势核心力更详细表达企业核心竞争力企业长时期形成蕴涵企业质中企业独具支撑企业现未竞争优势企业长时间竞争环境中取动核心力企业般竞争力营销竞争力研发竞争力理财竞争力产品竞争力等企业某方面竞争力企业核心竞争力处核心位影响全局竞争力般竞争力统领企业核心竞争力表现形式角度企业核心竞争力分三类：核心产品核心技术核心力三者间相辅相成
二传统济房产企业核心竞争力演变程
传统房产企业核心竞争力扼概括土资源资规模企业营三方面营细分核心竞争力概括六素：土资源资规模市场握品质控制产品设计产品创新
传统认识中国房产企业竞争素表现土资源资规模市场营三方面房产行业走成熟特加入WTO开放条件市场营环境改变直接导致竞争素实质性变化
1）土核心资源土资源房产开发核心生产资料获优质低价土成房产开发关键力特加入WTO土资源成国开发企业抵御国外开发企业关键万科天鸿华润置首创置业连万达等房产开发公司具雄厚土储备外求开发商具备战略眼光寻找具潜增值空间土
2）资关键素房产作资金密集型行业资金实力仅决定进入门槛更决定企业运作成败关键素企业资规模优势会带明显规模济表现三方面：开发规模项目二够抵抗市场风险三土储备实力雄厚通规模储备开发土效降低获土开发成市场化初期房产企业竞争土资源资规模条件种市场环境中型国企业占绝优势着市场环境逐渐成熟成购房体消费者商品房品质重视增强理品牌理市场营产品设计产品创新成房产核心力中越越重素
3）理根受市场产品细分影响目前房产开发环节求具真正专业化水专业化水造高品质产品专业化企业达专业化水根保证房产企业理应迅速推行职业理理模式职业理专业水先进理念理水准职业操守等会提升房产企业理水营水
4）品牌理塑造房产企业灵魂房产行业发展定水时行业竞争越越激烈消费者趋成熟品牌消费者购房决策中起作越越重优秀品牌企业产品品质长期控制长远房产企业竞争中发挥更重作万科华远房产界品牌效应谓目睹年精心造品牌已成企业核心竞争力重方面
5）市场营决定素房产开发必须具定前瞻性求企业够解需求动准确握市场客户提供渡价值系统市场研究体系项目评估规划设计销售策划紧扣市场脉搏样企业发展规划市场步甚超前市场
6）优秀设计显著价值房产设计包括规划设计建筑设计环境设计等消费者住宅功环境户型等方面求越越严格房产公司敏锐抓住市场变化产品设计力作核心竞争力加培养公司市场竞争中脱颖出方面深圳金万科代表者
7）持续创新成生存道实核心竞争力谓延伸性例居住概念社区建设建筑结构建筑材料等方面创新处见方面推动中国住宅产业迅速前进方面缩中国产整体水国际先进水差距
三新济时代房产企业核心竞争力
谓新济数码知识网络技术基础高科技产业驱动创新核心持续发展性济具低失业低通胀低赤字高增长特征新济网络基础企业竞争推全新阶段企业讲创新力成核心优势
新济条件房产企业核心竞争力应该包括：
1性化需求准确握力
1）性化住宅基功需求变化握包括产品基功面积户型结构实性等诸方面新需求趋势家庭交流娱乐亲然延伸空间增加新功居室等方面需求
2）性化居住相关精神文化需求握网络提供虚拟世界改变生活工作方式然改变文气息追求开发商应准确握
3）运现代手段更快更直接握客户需求计算机技术网络发展提供更手段建立客户（包括潜客户）数资料库分析研究需求通网络进行客户调查等效手段
2准确握群体市场房产市场变化趋势快速反应力
1）市场变化趋势判断力 房产作特殊商品高科技产品样更新速度较快超前握市场风云具非寻常意义拍脑袋式决策表面现象粗浅纳建立严密扎实市场调查基础科学结包括宏观济形势研究市场发展趋势研究楼盘供应量研究竞争手研究客户研究5方面
2）结合供求素决策力新济时代信息高速传递市场风云瞬息万变商机稍逝根判断理者应迅速高效率进行正确决策体现出新济时代速度效率特性
3）动种资源快速实施力 旦决策应迅速付诸实施满足客户需求作品第时间奉献客户求企业部组织结构流程具高效率运营力造组织结构扁化重组业务流程简捷化创建信息台交流网络化高效运营重手段
3现代营销手段运力
1情景营销种营造情景气氛手段直观互动特色非常效手段
2链式营销种较新效果佳营销手段利老业产品宣传推推荐进行销售
3网络营销网络营销优势传递信息快捷真实准确完整全面性实施网络营销
四构建维持现代房产业核心竞争力
1培育核心竞争力：房产开发激烈竞争终迫开发商理念开发规划设计单体建筑社区配套整体局部必须处心积虑谋求新新变竞争优势开发模式核心竞争力构建途径
1）集中公司资源事专业化开发营程中逐步形成营理技术产品销售服务等诸方面行差异形成核心竞争力
2）抓住理念创新——核心竞争力关键点保证竞争优势房产企业断进行理念创新形成核心竞争力
3）竞争手市场空缺中寻找机会建立较优势构建支撑种优势潜核心力
4）建立现代企业制度核心竞争力创造良环境
2保证核心竞争力持续性
1）避免公司理技术员流失避免失力资源竞争优势企业应引入力资理理念通激励约束机制吸引留住建立职业理体力资源理体系制度优胜劣汰保持力资源方面竞争优势
2）实行动态理时握公司核心竞争力变化动态房产开发中竞争处表现形态方式手段具样性复杂性房产行业竞争受财物环境等方面素影响时刻处发生中时握解身竞争核心力变化趋势针性加强调整资源配置保证核心竞争力持续性
3）适度超前策略选择掌握市场潮流动权竞争优势保持企业核心竞争力房产开发中市场成熟前提选择种策略取决开发企业实力资源手段搞清楚项目核心优势什然根优势整合种隐性优势显性资源时作出符合趋势发展发挥企业核心优势策略选择
第二 房产企业市场营策略
房产企业中差异性战略专化战略成低控战略具备较成功战略思想充分体现发展战略核心容
差异性战略
差异性战略指企业提供产产品服务具差异性树立起行业链范围中独特性东西
行业竞争容创造差异性目选择系列运营活动创造种独特价值组合创造种独特利定位涉种运营活动差异性原点表现：防御定位种类定位需求定位营销渠道定位价格定位差异性必须优先考虑防御定位（风险控制红线）
实现差异性战略许方式形象设计出位技术卓越性突出顾客服务商业网络公关活动等风格独特理想状况企业方面具差异性特点果差异性战略获成功会行业中赢高水收益积极价值链种价值链指连串企业部物质技术具体活动利润构成体现消费者心目中综合价值企业企业竞争时实部项价值进行竞争某项价值竞争目前部分企业做价格竞争非差异性竞争企业取积极价值链时品牌塑造宣告建立万科集团创造价值链方面做品牌效益然
行业范围差异性战略必条件放弃低成努力
二专化战略
专化战略攻某特殊消费者群某产品线细分区段某区市场
战略方性决定企业竞争中必须做出取舍战略诸影响素中强烈增长欲许危险取舍实质选择做事情企业环顾身行业环境确保企业充分力某方面投资中获利
专化战略建立环环相扣紧密联接链模仿者拒门外专化战略具较强防御力
第保持运营活动职部门总体战略间简单致性企业锁定正确目标围绕着某特殊目标服务开发推行项职化方针考虑中心思想：利增长手段集中现资源进行深化拓宽妥协
第二项活动间相互加强企业业务专化够较高效率更效果某狭窄战略象服务超较广阔范围竞争手
第三投入优化企业赢利潜力超行业均水保护企业抵御种竞争力量威胁
专化战略常常意味着放弃部分市场包含着利润率销售额间互方代价关系
三成低控战略
成低控战略求企业必须建立起优化流程严格控制成费取高效运营效益
成低控战略体现运营效益企业成低控实际指企业善理营企业竞争者做样事情谁效益化谁赢家二十世纪80年代日货倾销美国市场实日利运营效益原理改善运营中质量理时系统标竿营销流程造组织虚拟化变革理等环节努力日产品较高品质较低价格
进入二十世纪许国家（包括欧美国家）面问题：产品价格断降利润空间紧缩信息流通越越便利企业竞争生存滑低价深渊终成作文章
果企业成低控位项优势复存时意味着企业落行更效率生产方式迈进严重果严重陷入谓竞争合流——企业做样努力家提供产品没什区消费者迫价格进行选择（实没区）输
达盈利目标企业需理方面成予高度重视确保成低竞争手赢成低控利位通常求企业具备较高相市场份额优势（游合作商具良关系）旦公司赢样位获较高边际利润重新投资进行调整维护成领先
万科集团土成低控竞争差业界测算万科集团十年间少花50亿冤枉钱
第三 房产企业发展战略
房产集团公司发展战略选择
1专业化战略：专业化种具成效发展战略专业化营利形成规模济核心竞争基础香港企业相房产企业规模普遍偏远远没达规模济发展水相长历史时期专业化营水提高具备事元化营基础资格万科董事长王石次强调身开发规模太香港产企业规模相规模世界５００强相营理水差距更根企业掌握资源事元化营难取良效果
2元化战略：目前国家加强宏观调控力度环境房产业越越规范行业利润越越低实力企业选择元化战略包括跨行业元化单元化跨行业元化跳出房产业行业环境限制实际象海尔联想等企业走跨行业元化道路房产业涉足行业单元化事房产开发代理建设等系列活动样企业房产业产业链获全面控制节约成增加企业竞争力
二型房产企业发展模式
市场需求形式样化企业发展模式会样型房产企业应该集中力量项目开发力度企业营理企业适应市场变化进行部机制改革建立现代企业制度诚实守信造品牌吸引重组联合等努力培育企业核心竞争力通常讲型房产企业核心竞争力三方面完善：
1）机制机制企业理模式包括资金运作储备项目规划设计企业发展规划营销等种素房产项目身台机制条形链条种相关素通机制链条项目台进行优化整合科学整合素形成种合力潜力发挥极限推动企业市场竞争潮中化动动相反会企业发展起负面影响甚会阻碍企业发展机制企业核心竞争力第素
2）企业完善理机制建立作首产品企业形成发展需完成千金易良难求没优秀雄厚支持会导致企业发展缺乏动力劲甚直接影响公司业绩发展聚集优秀企业提高整体工作效率济效益推动企业着良性方快速发展企业核心竞争力第二素
3）土储备融资力土作房产企业命脉属生资源土次性块土短期进行重复开发利果房产企业没土资源储备发展画句号企业拥先进机制优秀充足资金土资源枯竭会资源处闲置浪费状态土资源丰竭直接影响房产企业长远发展势头房产企业核心竞争力第三素
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．宏观环境分析——1页始
二．产业竞争性分析——40页始
三．广州房产业发展概况——57页始
四．广州房产市场分析——65页始
五．广州房产市场竞争分析——70页始
六．行业发展趋势企业发展战略研究——75页始
广州市房产业宏观环境分析
政治法律素
——国际验表明住房特殊商品政府必须积极干预住房市场
哇哇坠日起房产政策结解缘2004年讲政策重容房产业适度降温高房价降目前全国商品房供销两旺商品房销售面积持续增加全国范围实现住房福利制（1998年前）货币化历史性转变价格房产敏感话题（骂声中成长） 国房价（税费房产商利润占60建筑成占40）历三次变化 ：
A 1991年未实行土偿出制度前中国尚没私消费供公开商品房市场计划指标购1992－1993年房价高涨
B 房价第二轮升1998年23号文件停止住房福利实物分配产生基种回性升没影响日益扩消费需求增长
C 房价第三轮增速原土出制度政策变化02年开始实行土招标稳增长房价烧急火起催生房价超高增长助力作
l 美国商业规划专家瑞杰作精辟分析：中国房产存系列问题中国现行带浓厚行政色彩极关系
l 果建设部部长承诺期全国均房价拦腰刀压方米1000元左右成中国格林斯潘谁总理中国优秀深万民拥戴建设部部长 件轻易举事广东省财政厅已消防车云梯送窗口
新房贷利率（提高住房贷款利率首付例政策）
——重点抑制房产价格快涨
A 05年房产业增速低04年预计约232005年3月17日起央行取消商业银行住房贷款利率优惠根房贷年利率低提高02百分点
B 时房产价格涨快城市区房贷低首期目前两成提高三成具体调整方式城市银行决定搞刀
C 已供楼士明年需付款
解继年10月29日央行调房贷利率次调房贷利率年10月底国央行9年首次加息中房贷利率调027百分点供楼者万元房贷年27元利息次加息引起阵提前贷风潮
D 半年昨日央行次调房贷利率天开始实施央行首次房贷利率中予商业银行10调整空间商业银行会房贷利率采取加幅市民需等贷款银行具体公布
频频加息遏止炒楼套利刚刚公布房产价格投资情况数显示年少600亿元国际热钱进入股市低迷导致部分钱集中涌房产市场加少房产投机者加入造成海北京杭州等房产价格虚高房产市场带健康非稳定素
某市民银行10万元商业性房屋贷款分10年清案计算年需810元利息少需200元利息月供楼款增加幅度166元675元间
二优惠利率新政策
a) 3月17日央行调住房贷款利率家银行紧急制定新房贷利率执行政策中行广东省分行率先破沉默称购买第套住房申请分档执行浮10优惠利率(通该行信审核获浮10优惠房贷利率5年贷款例房贷利率551)果第套住房揭实行限理浮动利率
b) 招商银行广州分行股份制银行中首先明确表示会5年住房揭执行优惠利率银行少数银行例外记者解某银行广州分行直接执行央行基准利率少数优质客户优惠考虑外浮
三中介费新规定
A手楼交中费(标志着中介服务价值体现)
争议时手代理中介服务费应否购房者支付终确定：收市物价局市房局已通项中介收费新规定快5月1日实施(早广州家手代理行中原合富方圆纬记者承认已知事)
直手楼交易中介佣金买家收取（971号文规定）目前广州手代理基独家市物价局明确谁委托谁付费前楼盘销售代理公司签署认购书时购房者收取2000－3000元综合服务费解释置业者买房时提供相应项服务收笔酬劳
次中介收费新规定明确：手房交易买卖双方收超房价1中介佣金买套标价50万元手房前购房者需实实足50万元增加5000元中介费
B二手中介费降低
新规定涉二手楼交易租赁（新规定租赁双方收月租金作佣金）二手楼交易买卖双方合计收0525佣金延服务项目水电户等中介公司收取定服务费
帖士中介公司欢迎收费新规买楼市民喊爽
四土政策（土新政策胎动 中央政府酝酿收权）
房产出现荒？广州荒说法：1月25日广州第二届产峰会广州十产巨头集体认定政府土供应足价高程度导致市场供应量减少房价涨发展商强烈呼吁政府增加土供应控制土价格
A深度分析：荒口 土充足碍房价
荒房价便会狂涨说法成立极牵强广东省土学会理事长沈彭表示公开拍卖市场取土价成占房价重仅约30％
国土资源部负责：房价猛涨土供应关
B北京学济研究中心教授新乔
根中国房产开发统计年报出结：土购置价涨导致房价涨原分析指出土价格升１百分点楼盘价格会升０．７８百分点2005年政府建立国土收益基金
C国资部副部长李元：商品房开发会出现荒
李元指出简单房价涨原新土审批制度挂钩房价涨原方面中包括炒作
房价涨跌难料
业专家认未房价受素影响：
加息肯定加息房产市场定产生负作房价拖累游移低限度房价少涨房价持续涨年趋势受控制
二民币升值现民币始终面升值压力民币升值意味着购买资产升值房价会涨
三供求理界致认供求素影响房价终原估计明年房屋新增供量年相房价少保持年水加息明显产生局面
四汇率次政府调整利率政策时忽略政策中关汇率松动民币面升值压力时放松汇率意味着相规模国外资金流入国参投资填补政策性加息带供应缺失影响房价
五房贷政策列举
A 2003年4月10日央行颁发民币银行结算账户理办法（5号令）取消证券营业部取现功举希通加强结算账户理达反洗钱目时利银行账户实名制防止户利证券营业部假账户股市进行恶意炒作
B 2003年1月3日央行发布金融机构额疑外汇资金交易报告理办法（3号令）额疑外汇资金交易予监测目规范外汇资金交易报告行
C 8月国务院关促进房产市场持续健康发展通知重申发挥市场机制房产业资源配置中基础性调节作完善供应政策（国土资源部11号令）
改革住房制度健全市场体系发展住房信贷（央行121号文件）改进规划理调控土供应（刹住乱设开发区圈风）加强市场监（市场预警）整顿市场秩序等方面作出相应规定
鉴国房产业非规范条件成长述措施果齐头进数房产企业受起击倒闭显然利市场稳定项政策必须分头达实施
19982003年房产行业运行状况
年份
全国房产开发完成投资额
购买商品房占商品房销售额重
商品住宅投资占房产开发
办公房
商业房
房
商品住宅均销售价格
房产投资占固定资产投资重
1998~2002
195
545
681
49
12
15
19972元
127％
2003
953
837
22
10
41
22913元
179％
2004
325
962％
2456元
超20％
六国务院亲出手
04年 4月底国务院出台提高钢铁电解铝水泥房产开发固定资产投资项目资金例政策钢铁25％提高40％水泥电解铝房产开发（含济适房项目）均20％提高35％
关专家表示年国济继续保持良发展势头时济运行中突出矛盾进步显现房产开发资金赖银行贷款2003年房产开发贷款余额增长快银行信贷资金占房产开发资金例潜金融风险容忽视
受消息影响天股市开盘四行业股均幅挫房产股天房发展浙江广厦金集团等天暴跌四行业中更加醒目
2005年房产市场重点关注力解决问题：
a) 方政府行机制转换问题
b) 土供应制度科学化市场化问题
c) 房产金融创新问题
d) 房产业结构调整问题
e) 住房社会保障问题
七政策矫正
建设部住宅房产业司关负责指出国家期出台关政策加房产市场宏观调控力度
A ——深化住房制度改革调整商品房供应结构增加普通商品住房供应控制高档商品住房建设时加强济适住房建设理济适房建设规模济适住房户型面积标准购买象济适住房价格作出明确规定
B ——改进规划理调控土供应清理类开发建设法查处非法圈占土土久占违规转房产开发项目炒买炒卖土权行时合理确定类住房布局例
C ——强化金融间接调控作切实加强房产贷款监完善住房贷款担保机制信誉度高偿贷力强房产开发企业符合条件房产项目继续加信贷支持力度时加普通商品住房济适住房支持力度
D ——建立健全房产市场信息系统预警预报体系完善市场监制度提高市场监水系统年年底全国３５中城市全面投入运行
八开征房产税（房产税动产税≠物业税）
——重点抑制房产价格快涨
2005年3月20日财政部副部长肖捷出席中国发展高层坛时明确表示遏制房产投机开征房产税已成定局预示着中国民银行频频信贷手段干预房产市场国家财政税收部门终出手运税收调控手段中国房产市场进行干预目前房产税已北京深圳重庆等6城市空转试行
国涉房产方面税收种类体6：土增值税城镇土税耕占税房产税城市房产税契税国家征收房产税土出金会会减少确需关注问题
A困难：方政府
房产税占方政府财政收入重
世界国
71
中国
812
表国房产税占方政府财政收入重偏低中央政府政府房产税中获更收益果中央政府决定开征房产税势必中央方间重新进行税收权力划分果够充分考虑方政府财政需求开征房产税会遇方政府阻力简单说许方房产增加ＧＤＰ背景开征房产税果缺乏全国常委会法律势必会方产生阻力某方政府会阳奉阴违千方百计阻碍中央新税收制度实施
关注开征房产税程序问题仅仅具法律意义具深刻现实意义
B 困难二：体消费者
u 法律说消费者购买商品房应履行类似缴纳消费税类法律义务国家生产性税赋较认消费税缺乏广泛识中国传统观念里辛苦辈子购买住房完全享产权政府应该征收房产税履行缴纳房产税义务消费者否愿意配合
验证明果政府机关工作员面庞消费体没找出切实行谈判方法说服体觉履行法定义务制定相关法律会落空房产税征收恰恰面分散体建立完善房产价格评估机构公民尚未认房产税情况政府执法机构慎重考虑付出巨成开支
C 困难三：房产开发商
房产开发商中国暴利阶层中央政府出台种种措施矛头针房产开发商令遗憾全国房产开发商房产市场透明情况采垫付资金进场做法风险转嫁房产承包商然建设部等关部门三令五申甚高民法院通司法解释司法批复变相承认种做法合法性求司法机关保护承包商权益开发商种公然转嫁风险做法反愈演愈烈势针房产开发市场中出现问题设计房产税会会房产开发商辟蹊径转移风险终难实现目标呢
帖士：1事实开发商已开始利税收改革利空消息肆炒作工薪阶层中士解房产税性质开发商鼓动参房产炒作非常令怕济现象
2 期决策部门加强宣传时应该提升房产税立法层次更广阔范围征求社会界意见时出台税收改革配套措施保证房产税会
走形 九开征物业税（商品房开发成幅降）
久前广东省财政厅全省财政工作会议透露广东年动产开征统规范全国第吃螃蟹政府部门房产关专家分析预测旦开征物业税房产前期开发成幅降房价高降39准入门槛降低
背景：2003年广州市房价已连续5年跌广州市空置房面积已超2400万方米占全国空置房面积15强广州市商品房房价计算少积压1000亿元民币资产笔良资产已构成广州金融业巨危胁正迫样压力广东省财政厅想出物业税样条出路
广州房产业处境况中国房产业中差情况仅仅广州房产业处舆环境透明程度较高已广州房产业中国房产业微缩景观广东省财政厅想出样条出路说真条处危境中中国房产业安全通道
然深圳产研究士分析价相关税费分70年交意味着占住宅成50强价相关税费销售时需先交纳170余剩余69年中分交纳降(701)709857表现房价中成降50×98574929说目前售价6000元方米房子届时3600元方米盈利销售
广东省财政厅建议仅仅收取项税费国际接轨已种税开征盘活巨额良资产降低银行巨额呆坏账中收益
方案行强操作性
十开征财产税
目前国购住宅属50年(商业房)70年(民住)财产税(租规费)次性交齐 国家采逐年缴交办法2005年买房财产税已缴2075年活2074年事 美国中产阶层工薪家庭二三年家庭收入买座600方米墅中国中产阶层工薪家庭买样座房子需十十五年全部收入
种霸道税费收取方法害百姓二害国家 翻国家税收想想：许种税开征会国家短期商品房开发税费收入减少
十建住房保障体系
构建住房保障体系系统思考：
解决中低收入家庭住房问题
二 决中低收入家庭住房问题面难题
三 构建住房保障体系策思考国家方政府应承担住房保障体系构建
十二优化结构持续发展
西方发达国家城市发展般历四时期：集中城市化发展阶段—郊区城市化发展阶段—逆城市化发展阶段—城市中心区复兴开发阶段国城市目前处城区郊区重发展时期特城市已出现郊区化现象
A 城市分集中会带城市病宜采取摊饼式发展模式应发展卫星城
B SARS城市警示应加强区域城市结构治理考虑城市发展建立合理城镇体系
C 优化市场供类型结构居者屋政府调控两头市场调节中间采取逆思维发展中低阶层住房
D 优化住宅社区功结构居者优屋
政策调整总结
次新宏观调控政策房产行业影响深远实质性全国型房展会媒体座谈会土拍卖会广告宣传活动中全国热门城市里然够活跃型房产已足30家够受银行继续信贷关
房产企业全国范围70余家情况说明未产业集中化趋势会慢慢显露出
目前银行房产投资信贷政策房产供现房化银行房产新消费揭政策消费者需求非投资化
果政策房产投资放松期房销售变化消费信贷政策没变化供需价格天必然倾斜反出现需供房产价格升房产宏观调控措施时进行调整取决宏观济整体否够达软着陆目标达软着陆目标新济增长观念产生
房产信贷政策房产市场影响诸民币利率民币汇率城市拆迁政策数量土拍卖政策供应量房产市场构成短期中期正面负面影响风险果说2004年中国房产行业惊险年2005年政策带震惊没完全位
许情况相已惯年轰轰烈烈蒸蒸日房产业者法接受理解中国房产行业长远发展目前房产市场短时衡僵持回避缺意识愿转移必然阶段
济素
房产业作国民济支柱产业扩需促进消费方面发挥巨作国家统计局专家分析前济形势时指出控制固定资产投资快增长前宏观调控重措施紧土信贷尤控制城市建设规模部分区房产投资项目
实现房产业持续发展六战略点：
宏观手柄———土市场调控二微观手柄———银行利率调控
三步阶衡———投资消费联动四生命周期———居社会分析
五技术创新———激发需求动力六生态建设———然协调
央行加息
央行作出9年首次加息决定取消商业银行住房贷款利率优惠根新房贷利率房贷年利率低提高02百分点极抬高房产企业资金成
03年起央行遗余力房产降温公开市场操作准备金率窗口指导贷款贴现等等方式遍年博鳌坛央行副行长吴晓灵金融机构发出警告家舟济央行博弈
幕：固定资产投资增长快重素方政府营土筹集资金搞市政建设企业相低成获土土抵押贷款原先征收土开发商手中土资源少盘活土存量会影响济发展 事实季度高涨投资增速样方政府情愿抑制高房价国务院领导众专家断点名警告某方政府
房贷紧缩釜底抽薪
果说物业税触动房产行业神期部分城市收紧揭贷款快会房产开发商感受切肤痛
l 晚买早买
房贷加息市民月供楼款升时市民该持币购赶紧买房呢？专家表示：房贷加息抑制房价涨势头广州市房产市场较成熟广州房产市场影响次房贷加息意料中事情预计会持续加息次房贷加息幅度说明国家希稳缓缓市场进行调控预计央行会分次加息样房贷会越越高晚买早买市民妨慎重考虑
A 烂尾楼盘活影响楼价涨幅
B 郊区盘影响楼价涨幅
C 中低端市场持币观
l 楼价升幅回落
根广州纬公司市场调查部预测05年广州楼价升幅回落楼价保持稳发展楼市货量供应充足品牌楼盘导市场楼价稳定发展涨幅收窄
04末市场开始出现断货声音时候相部分新楼新货盘已蠢蠢欲动05年广州楼市提供足够供应量做准备
l 外资银行承担风险增
目前外籍士中国购房热情没丝毫减退外籍士已成目前市场部分高档住房购买力中乏相例投资客房价涨境外购房者购买房产总价已幅度提升外资银行疑感受相风险压力
低首期
央行决定：房产价格涨快城市区房贷低首期目前两成提高三成具体调整方式城市银行决定搞刀切
二产界海啸—房价虚高膨胀
印度洋震引发海啸然摧枯拉朽破坏力类历史永远烙2004年12月26日天堂狱眨眼间
A房价疯涨卷土重
房产市场会海啸？2004年会产疯狂？2005年2006年？然2003年初建设部开始建立房产市场预警预报意欲引导房产开发企业理性投资引导住房消费者理性消费房产市场似直点动特局部区 表：
2002年均居住面积
中国城市
20方米
西安
低15方米
深圳市
低17方米
难道深圳市均居住面积低中国城市均居住面积果真深圳市成中国佳居环境
海目前市区均房价已超中国城市海房价算高？伦敦房价少？纽约房价少？相房价点高2005房产价格然虚高蜜糖雷
种说法真深圳汗颜说深圳建国际化市房价段差距种逻辑推理否深圳房价巨涨空间呢？深圳应该海样充分挖掘城市价值带动房价呢？海目前段时期收入消费水支撑起伦敦纽约高房价没会相信
房价收入角度深圳城市竞争优势削弱增强
04年综合反映房产市场景气状况国房景气指数年初10775点回落110月份10487点估计年终回升105点左右正常水
报道济发达均收入较高海杭州老工业基沈阳西部重镇重庆兰州城市然济水产业结构具特色着特点——全年起全国房价持续走高排头兵
国家统计局景气中心表示前房产价格膨胀具鲜明域素果仅行政手段促房价快速猛烈调容易造成投资疲弱银行良资产激增社会稳定素抬头等弊病采取持续市场化针性措施促房价度膨胀区价格涨幅收缩缓慢稳回落会利房产行业健康发展减少政策震动影响
B稳中趋降
总体未全国房价走势稳中趋降段时间会较高位运行
目前暂停农转非农建设民币基准利率调部分城市膨胀房价具抑制作城市土资源稀缺实际国家限制农转非农建设等耕严格保护政策利息调幅度较导致房价出现拐点发生转折性变化
a) 南京青岛沈阳天津重庆兰州6城市房价处高位重诱城市规模拆迁起步阶段需求扩张受宏观政策变动抑制作较弱暂快速降
b) 海杭州宁波商品房价格增幅持续降土成住房揭贷款增加房价炒作城市房价膨胀关键素房价受土政策变动银行利率调抑制作较
意味着广州房价会短期开始降广州济较发达外开放程度较高受亚运会拉动3季度广东商品房销售额增长房产开发投资高出174百分点前年量空置商品房面积开始逐步减少外广州市协议价理松懈相联系较低土价(3季度广州0增长)统实行招拍挂价严格限制耕转开始升两点促段时间广州市房价升全国房价继续较高位运行
C城市房价超高三原
a) 土出政策需改进完善
b) 房价定价透明缺乏效调控监
c) 钱蜂拥群起炒房(温州炒房团炒房客房虫早已屡见鲜)
D市场杠杆
房产开发商万通集团董事局席冯仑认房价抑房产行业健康发展害政府停止直接干涉市场更税收利率等市场杠杆改善宏观理
E五策抑区房价膨胀
a) 土资金导致前房价呈现区性膨胀基素暂停半年土批转措施期必采取政策保证方财力增长二防范土批租失控死灰复燃
b) 继续强化房产开发企业资质资金信评级严格求促进优胜劣汰
c) 鉴香港验考虑采取土出金基金制(降低土招投标价格)适时适进行房产物业税试点工作
d) 进行风险警示制度提醒贷款申请促购房者理性化财务弹性化
e) 进行房产抵押贷款证券化尝试促资金增强流动性降低风险
F泡沫说
说：全球正处史房产泡沫泡沫中国美国创造说中国房产市场泡沫数月破裂会超年济增长快会产生泡沫热会出现冷规律
全局性中国房产泡沫少二成济学告诉：泡沫导致资源效配置泡沫破灭越早破灭越观17世纪中叶郁金香狂热世纪末互联网热潮：泡沫总会破灭天然目前中国属半市场化房产市场结似难行通方博弈格局房价幅跌
宏观调控取成效阶段性房产开发领域然存着众问题
中国
完成投资
增幅降
东部区
5009亿元
11百分点
中部区
1052亿元
89百分点
西部区
1124亿元
207百分点
表难出：应继续实施项宏观调控防止房产开发度膨胀确保国民济持续稳定发展
三劳动力供
A广东省业岗位充裕
广东省年GDP增长速度高达136％直接拉动劳动力市场需求畅旺广东省年城镇登记失业率降29％首次跌破3％广东正全省范围实施农民转移业培训工程促进城乡工农业问题双赢
04年广东省求倍率第季度085持续扬第四季度105100求职者竞争岗位数85增加105业岗位充裕
B广州失业率全国低
广州市年国企改革然进行蓬蓬勃勃全国失业率低城市统计04年9月末广州岗职工年末降25％三季度广州登记失业率357％广州失业率什低？广州市委书记市长林树森开口语出惊：广州轻言国企职工岗
总思路：开源节流堵住工岗源头
方法：优势企业重组兼亏损企业保住批职工饭碗案例：广州轻工集团重组
方法二：发展重点行业推进兼亏损企业充分考虑职工业案例：广钢集团兼冶金集团
方法三：发展支柱产业增加新业机会案例：广州乐器行业结构调整
方法四：工种必须保护劳动力
四消费者收入水
A 中国中产阶层壮：
验显示均年收入超3000美元（世界银行衡量中高收入国家低标准）会出现中产阶层迅速扩消费需求幅升
（ S形需求曲线）预测2011年中国均年收入目前收入两倍达2500美元中产阶层数达目前6倍（总口28）
B 家庭储蓄率高：
新兴济体类收入群相中国消费者贷款消费程度较低03年中国消费者信贷总发放额估计占支配收入27中国台湾55美国94时消费者信贷仅占银行存款13
125 年里居民存款增长率始终高统计收入增长率更说明居民真实收入提高快（家庭储蓄率断增长）
2中国居民收入增长速度高发达国家
3城市80购房家庭已拥套抵押贷款购买住房家庭改善住房条件时贷款占现住房价值例会更低
C．户均年支配收入
图中03年全国城市部分套房销售价格(套房屋100方米计算)户均年支配收入(户均34计算)率超6中北京沈阳贵阳南京广州连西安率超102001年全国均78 套房销售价格消费者户均年支配收入合理率业界公认56倍较合适
a收入变量
房产项目言收入水消费市场关重决定素国际公认
测算标准：楼价应占家庭年收入3~6倍
调查资料表明：广州市居民购房考虑素价格承受楼价3000~4000元方米居民收入水密切相关
b职业变量
工资收入水取决事职业调查结果表明：广州市购房者中三资企业私营企业工作居占67数属白领阶层
D目标购房者
塔中部塔底部少问津塔底部具购房力现阶段暂考虑市场潜力量塔尖消费需求绝量市场供应量限应列目标市场应注意力集中放中等收入阶层
五物价总水
A2003年
2003年中国济热征兆已非常明显粮肉油蛋饲料等南北东西夜间全面物价涨：
物品
涨幅
豆
70％
肉油蛋等食品
超20％
食油
25％
棉花
60％
命棉花制成品价格跌中国棉纺制成品出口国美国刚刚出台新限制中国棉纺制成品出口更加严厉政策难继批纺织厂迫停产
钢铁燃油煤炭呼呼涨价领跑涨价原材料游产品涨价影响种游产品涨价会带动百种甚千种游产品涨价影响面究竟继续观察
B2004年
2004年开春中国处爆发煤电战电厂肯提高煤价煤矿停止供煤电厂米锅中国十中城市拉闸限电政府手忙脚乱中调解煤矿肯步火电涨价全国处闹电荒
央行检测结果企业商品价格已连续12月升成1997年物价涨幅高年央行公布2004年1月份国企业商品价格总水数字显示：
04年较03年
价格水
期增长67％
投资品价格
期涨72％
消费品价格
期涨57％
涨原
a) 着国济逐渐进入新轮增长周期市场物价逐步开始恢复性回升
b) 居民消费价格总水涨受粮食价格恢复性涨带动肉禽蛋等价格涨影响
c) 固定资产投资规模拉动生产资料价格幅度涨
d) 国际市场价格涨国市场物价涨起定推动作
2004年中国济说非常关键年年物价指数负正中国已连年通货紧缩变成通货膨胀中国民银行行长周川特提出现着重防止通货膨胀 广州市世纪八九十年代四轮物价变动中直全国充排头兵角色涨时候广州涨快涨幅降时候广州降快
04年情况发生变化2004年广州居民消费价格总水涨幅远低全国 ：
消费价格总水涨幅
粮食等食品类价格涨幅
恩格尔系数
广州市
17
133
368
广东省
3
40
全国
4
275
更高
C2005年
2005年中国济会2004年中国济唱着首歌
2005年预计国2005年GDP增长8广州市物价会继续涨涨幅会太初步估计2左右
（）六焦点
焦点 ：粮价涨幅趋稳否拉住物价涨势？
a) 国际粮产丰收国际粮价04年初开始跌05年推动粮价涨素基消失
b) 副食品价格趋稳态势粮食CPI涨拉动逐步减弱成2005年物价走势稳定器
焦点二 ：生产资料成幅扬否成涨价新军？
a) 物价涨动力然存
b) 05年国居民消费价格涨成推动型防止物价出现阶段性跳跃式升
焦点三 ：房产投资高烧退价格连锁拉动效应？
a) 旺盛需求房产业预期利润率压声中退反进基建项目遏制反定程度加速社会资金更流入房产开发
b) 房产投资高烧退刺激钢材水泥等建材价格坚挺煤电油运等瓶颈效应更趋显著促进生产资料成升增加成型价格涨压力
焦点四 ：物价涨尾巴会翘久？
a) 翘尾素明年物价走势影响会构成强劲支撑影响价格涨约11百分点
b) 固定资产投资规模然偏煤电油运紧张状况尚未根缓解粮食源原材料涨价连锁反应2005年会进步释放
焦点五 ：国际油价变数难定输入型通胀否消肿？
a) 石油投机泡沫早晚会破灭国际原油价格稳步回落程度减轻国原油进口成负担（体现国源原材料世界贸易存度）减缓潜通货膨胀压力
b) 国际石油等初级产品价格走势国物价影响容忽视根国际历史验国际油价幅涨第二年通货膨胀更突出
焦点六 ：固定资产投资反弹压力存防范物价涨基础否牢固？
a) 05年国土审批信贷投放严格控制钢铁水泥电解铝等行业投资反弹
b) 投资高位反弹压力掉轻心固定资产投资反弹确定性成05年物价走势重变数
（二）消息
a) 三月会提价
水供电药品等市民生活息息相关纳入政府定价范围产品服务三月会提价
b) 进口关税降会制约物价涨
05年进口关税继续降进口产品价格降制约着国类产品价格涨05年国关税总水104降99国际市场竞争素会抑制明年国物价涨幅度
c) 焦点行业价格升降
房产业价格涨势05年会维持段时间估计会太涨幅涨水应低年
（三）2005年国物价走势预测
a) 05年国实际济增长85左右会出现需求拉动型通货膨胀成推动性通货膨胀压力加价格总水保持稳定居民消费物价指数年基持
b) 05年政策性调价影响公事业服务价格涨拉动居民消费价格总水涨
c) 05年国生产资料市场继续保持活跃生产资料价格延续2004年升态势
d) 05年房产价格会继续升需求旺价格涨房产业预期利润率升社会资金更流入房产开发房产投资快刺激钢材水泥等建材价格坚挺果效控制涨势头房产泡沫破灭带较金融风险影响国民济持续稳定增长
六国际收支衡状态
年国贸易差持续积累国外汇储备创历史新高04年国外汇储备年增长2067亿美元
国际收支衡国宏观济调控四目标促进国际收支衡项全局性战略性工作取决国济结构调整涉诸方面体制改革思维定式转变外汇理方面讲促进国际收支衡：
A 统筹五方面关系尤统筹国发展外开放关系求努力调整外汇理思路做外均衡协调发展
B 继续深化外汇理体制改革加政策调整力度防范短期资流动击
C 进步夯实外汇市场基础设施逐步完善民币汇率形成机制逐步建立国际收支调节市场机制理体制
贸易项存着进口价格虚报假贸易名义融资预收货款延迟付汇造假直接投资项存着名实符款度房产市场炒作等正常现象行程度具投机套利性质政府部门已采取针性措施希社会界予配合严厉击外汇交易方面违规违法行投机活动
七市房产公司
2005年答案揭晓年：围绕产行业变数落实泡沫争中房产股
2005年新春中国房产行业旧感受越越浓寒意 2月22日万科A(000002)招商产(000024)金集团(600383)等产股纷纷出现跌中房股份期惨遭市场抛售带动整房产板块跌
历6年牛市尤历2003年2004年连续两年房价涨高速行驶房产列车遭遇政策设置障碍
2004年房产市公司利润均暴涨
北京天鸿宝业(600376)亿城集团(000616)深圳万科广州东华实业(600393)
年中实施土政策信贷政策会房产企业盈利构成影响作龙头市公司业绩普遍增毛利率旧保持25~30区间高水
样
快乐赚
05年春节产股跌属技术性回调前期龙头产股涨幅较重仓基金赎回压力等素二产泡沫争令投资者心态稳风吹草动便出现激反应
中国房产市10强 广州榜名
2003年(第三届)中国房产市公司10强排名结果正式揭晓 广州市缺席10强广州市公司目前18家总数量占全国市公司129中房产市公司仅3家：珠江实业东华实业恒产
合生创展榜企业中惟业务广州企业资产规模合生陆房产市公司排名第二开发规模说中国房产界航空母舰合生1998年香港市严格说算广州房产市公司
幕：1避免形成泡沫国家1993年1998年度房产企业市亮红灯明确提出鼓励房产企业市运作解禁两年事目前整证券市场房产板块80家左右市公司房产业市公司更少仅60家左右仅行业相少房产行业国家济中位相称方
2 广州市公司净资产收益率5582分沪市1705916648深市1907918858明显高出少榜名非实力足
3目前广州数家知名度房产企业正积极筹备市例保利富力两家全国项目特保利 10余城市开展项目富力北京项目相名相信广州房产市公司窘局企业市会定改观
八土宏观调控淳
神秘四角
国际居环境建设放神秘四角中考虑：整体规划二法规范三市场优化四生态建设土宏观调控包括7方面：
城市口动态监测二城市土价格消长三城市济增长预测
四房产市场走势五市设施满足程度六城市容量承载力七城市环境质量变化
通七方面实现企业居民政府然社会济双重三赢体
罪魁祸首
第二届广州产峰会产巨头表示房价狂涨罪魁祸首荒土供应问题确实已广东房产市场带巨击然否真正出现荒呢？
a 土紧缩口(全省4000万土开发房价价划等号更成正)
b 囤积土苗头出现（土政策紧缩等供减少）
肆炒作荒负责事实
2004年广东全省
土购置总量
295622万方米
土开发量
222719万方米
缺口
72903万方米
空置留存
占03年全省1／3开发面积土
年土交易市场化价逐步提升产商开始囤积土
c供方式悄然嬗变
前广东土市场需求决定供应供应引导市场产商喊政府土供应减少荒市场原年广东供方式发生嬗变
九房产周期
世纪80年代初期实行改革开放政策国国民济持续高速发展房产业率先民营开放目前成中国盈利行业
房产业
均利润率
世界房产业
5％
国房产业
10％
中高档房产
30％甚40％
房产年持续高速增长应提高未房产周期性回落警惕房产业全世界济体着周期性发展规律中国1984年现已三明显增长期两衰退期前两增长期五年增长然接着两年衰退概七年周期
03年已发展第五年五年该进入衰退期影响发展期理性作包括理性投资政府理性调控延长发展期预期发展期够延长两年说延长2005年
房产技术素
—操技术企业品牌突围金钥匙
尔盖茨说离破产180天果技术行超越技术品牌客户信认定会破产句话道出技术品牌企业发展运作程中神奇作威力
购房五年前选点（包括交通市政生活设施文天然等）五年选社区环境（绿色生态）区配套建筑造型外装修两竞争历程产竞争表里推新领竞争资型走技术型新台许分析中出什：
保利产 铸造中国产长城
A房子会讲话
强调精品意识做康居示范走差异化道路国家示范业已成保利产张名片
B技术创新源发展渴
住宅次性装修位二住宅智化系统
C文化铺成功路
2000年保利集团香港拍回流落国外年三件国宝：猴首牛首虎首继保利花园军辆屡立战功英雄坦克——国产59式中型坦克请进售楼处保利花园次2001年举办珍奇石雕佛展2003年举办保利青铜器展获巨成功……视文化沙漠广州文化营销竟然获巨成功确实点始料未
D
长保利产正支战善战战胜精英理团队决胜千里赢取次次胜利
E保利产品牌井喷
04年中国两房产行业领导品牌中海产万科04年中国10具价值房产公司品牌分万通阳光100复绿城金华新世界北京城建产海金融街广州第获国际奖产品牌：星河湾(勇夺国际花园社区金奖)
预见着国土交易金融政策日趋规范透明加国外开发企业强势进入房产市场供应求供求衡转变房产行业避免逐渐进入品牌竞争时代
二名雅苑区规划设计技术剖析（独门功夫：绿化思想）
争棋名局意思说争胜负目棋难成千古流传名局具常心高手反留精彩棋谱
雅苑遥遥领先手笔创意令全行业敬畏加低调作行业龙头原直致力修炼功次次富创造性成功探索中国房产办带崭新营销概念
A规划采国分流道路系统动静分区
原方便区求避免外车辆干扰区划分成三组团组团设条环形车道达幢住宅满足消防求
B谐绿化
区规划绿化面积较均匀布置幢楼宇间住宅首层架空层相互渗透扩展绿化空间视野
C建筑群体空间设计
D建设单体艺术性
区中住宅白色基调通暖色彩形成谐丰富彩建筑色彩
E四新应推广优秀示范
积极稳妥推广应新材料新技术新工艺新产品提高工程质量隆低工程成美化环境根改善区功
F坚持推广应研究开发相结合
采首层架空层设计方案设计采取东西住宅隔热通风节措施区入口处设缓坡通道高步级方便残疾出入外机铝盐防水剂解决室屋面渗漏问题造价低达永久刚性防水目
F创造性应
区施工程中采爬升排栅新工艺取良效果轻质墙体材料：英式彩瓦节约耕土价廉美观玻璃卡布隆板材质轻弯曲颜色丰富施工方便墙体改革高层住宅红砖改灰沙砖
G计算机理
公司开发物业理信息系统中区理系统首先物业公司装机试动作系统统计住户档案维修绿化环卫等资料齐全率已达100
发展商城市日益成石屎森林 空气污染超标断……情况绿色产’天合融入房产中 新设计新理念建造走时代尖端新居呢
社会素
口统计特征
年龄变量
目前广州市购房者年龄呈年轻化趋购买者年龄状况进行分析研究助解广州市居民购房消费新动市场区隔细分帮助 抽样调查显示：广州市购房者中青年年龄20~40岁占80
社会俗（风水）
众周知中国信风水广州尤甚特家居风水
科学诠释建筑风水
风水基居布局基础增加某种信息符号满足避凶趋吉心理求
风水学建立阴阳五行基础更融合物理学养生学素
现代房产风水学原
适中居中原
a) 适中恰处偏倚高低优化接善美
b) 适中层意思居中级差租价根居中程度定银行商场闹市中心获效益
c) 适中原求突出中心布局整齐附加设施紧紧围绕轴心
二生气原
a) 风水理认气万物源太极气气积生两仪生三五行具土气水气气气感应万物莫气
b) 样辩生气呢识生气关键水生气万物勃勃生机生态表现出佳状态
c) 风水理认：房屋门气口果路水曲气气利空气流通身体处宅光朋透亮吉阴暗灰秃凶生气称贵格
三改造风水原
认识世界目改造世界服务目前讲深圳珠海广州汕头海北京等许开放城市进行许移山填海建桥铺路折旧建新风水改造工作取效果
藏风聚气
A 住宅类繁延生息方养精蓄锐场穿衣服起着特殊保护作历安居乐业说
B 现代常说住宅凝固音乐声语言住宅格局显示出类适应环境智慧宅旺直类千年住宅文化追求辩证观点住宅应该具藏风聚气特点
C 住宅风水学球物理学水文质学环境景观学生态建筑学气候气象学宇宙星体学磁方位学体生命信息学等八学科综合学科注重风水科学研究运会建设程中达非常理想效果会建筑物产生种舒适感亲切感样环境中生活肯定会身心健康生活幸福
够藏风聚气住宅必须具备三基条件：
环境位置位置令处舒适安逸感前明堂财气文昌官气吉利祥住宅道路交通畅方便环境位置佳外
二建设格局格局四正搭配合理视野宽阔采光通风充满生气活力
三气势
般会购买列方楼盘作住宅：
立交桥旁交通方便产生噪音涡旋气流会居住者产生伤害会建筑物风水财气产生产极断作
二交叉道旁产生影响力立交桥处差会尘土飞扬居住日常起居安宁
三高压电塔电台电视塔旁方会产生强电磁波会神系统免疫系统受破坏会引起种较严重疾病
四加油站旁加油站火灾隐患车辆噪音会居者烦躁安
五位玻璃幕墙面住玻璃幕墙倒影中种压抑感次阳光反射形成光污染体健康非常利
六阳台卧室正路呈条直线否房屋会受道路煞健康利
七阳台卧室正附建筑物转角尖角楔子进住宅中心风水学尖刀煞居住种住宅里会觉难忍受心情差健康利
八建铁路旁住宅安宁身体健康利
九住宅周围建筑高住宅外视野遮蔽围困感发展受严重影响
十住宅阳台窗外坟场墓等洁物者面工厂烟囱居住者心理会较受影响甚会常作恶梦健康利
十住宅离松软山体太松软山体会瀑雨时滑坡会产生严重果
社会公众价值观念需求变化
广州深圳房产户型开发较早直走全国前面保持广东户型优势济房否应该象香港样斤斤计较面利墙壁考虑欧美国家强调空间浪费浴室房
民群众求商品房屋走高品质化
居者优屋出房屋保值增值需房屋产品品质提出新求 五十年代学苏联六十年代简易楼七十年代干垒十年时间里建筑水求越越低目前研究居者优屋仅重长远意义强现实意义
A 奢华消费群体
根调查奢华消费群体（群体说房子定总价定贵显示出身份）购买套房子价格均超100万元单位房间少四房需求四房两厅两卫四房两厅三卫五房两厅两卫等客厅房面积分低35方米25方米厨房卫生间面积低8方米
B 般消费者群体
2005年市场需求中等户型年轻首次置业投资者购房力着广州市民收入出现增长市民户型需求升
购买户型
需求例
占购房者例
60~80方米两房两厅
需求例高
80~100方米两房两厅
100~120方米三房套房
295中半
四房五房单位
13
三房
降3
1／6
三房120~150方米
增长25
约43买家买楼时会选择较户型者户型单位户型确已成广州买房流选择
二高品质化求设计创新高科技采商品住房高品质化容包括：
（）高舒适程度（二）高性标准（三）高健康求（四）高质量保证（五）高技术集成
三喜表：
社会文化
異買房誰新炒房城市先鋒？
與海杭州廈門等城市提前透支房價未來漲潛力相反面這城市房產謂蓄勢發
廣州——房市常青樹
當中國具活力長三角環勃海珠三角中珠三角房價相對低長三角致低20％房價水準基與當居民收入水準消費購買力相衡
作為珠三角龍頭廣州著限量發展前景僅經濟發展速度快後勁足這素給當房產堅固底廣州投資房產泡沫相對較房產無法短期內幅升值持續穩步漲保障穩健投資常青樹從這個意義廣州房市個優秀馬拉松選手雖然速度沒短跑運動員快耐力持久
異置業害誰
般情況個城市房產90％銷售給市民隨著異投資概念興起炒房族四處出擊這個例許城市已經降低城市蜂擁外炒房者房價漲泡沫激增
产业竞争性分析
现竞争者间竞争程度
广州房产开发企业高峰时3000家现足1000家减少三分二目前房产开发销售集中少数资信充分银行消费者信赖品牌产商开发物业业士分析着房产开发求越越高广州样城市未3年房产开发集中10家左右房产巨头身房产业已开始步入巨头时代步入英雄显出时代
解2003年度合生创展广州销售额40亿市场占率超广州楼市10％城启举突破15亿元关富力城项目京销售18亿恒集团发展迅速2004年更13楼盘时销售
2004年恒全年销售额高达52亿元2004年半年富力产集团广州北京两销售总额超30亿元
南方市报报道2005年中国房企10强广州占三
附：2005中国房产10强企业综合实力排名(中国指数研究院提供数)
1中国海外发展股份限公司
2万科企业股份限公司
3合生创展集团限公司
4海绿集团
5广州恒实业集团限公司
6富力产集团
7华(集团)限公司
8复(集团)股份限公司
9绿城集团
10北京天鸿集团公司
广州产老争－－暗斗明争
争霸战未紧锣密鼓
2003年底2004年2月短短２月时间广州产集团已呈现出第交椅前未热争局面
２００３年１２月１９日广州市评价协会公布广州具竞争力房产企业３０强名单合生创展广州区公司广州恒实业集团限公司出现列第广州市城市建设开发集团排第二广州富力产位居第三
天广东省（广州）房产企业竞争力评估分析课题成果宣布２００３广州房产企业竞争力２０强出炉恒位居榜首合生紧富力排位第三
２００４年１月６日集齐广州八房企广州首届产峰会召开会富力产集团董事长李思廉媒体表示富力２００３年总销售金额４３亿元２００４年销售目标达６０亿元广州北京两占半远期目标未４年销售额达１００亿元显示出富力晋升老信魄力
天城建集团董事长委书记李飞宣布城建集团２００３年实现销售面积３０万方米２０年成绩实收款接２０亿元合金额超２０亿元年城建集团房产营收入超２５亿元增长６２％昔日老重振雄风
紧接着份广州房产企业综合实力３０强名单出街份广州市建设委员会广州市统计局公布２００１－２００２年度名单然迟年价值广州富力产股份限公司榜中第三年蝉联冠军１月１０日富力集团董事长李思廉副董事长总裁张力破天荒高调庆贺
２００４年２月旬恒集团董事局席许家印公布２００４年销售务６６亿元数字足足恒年２６亿元２．５倍盖年冠军合生创展３６亿元更超富力刚宣传久新年６０亿元目标争老心表天
面接老数合生态度始终保持冷静该集团相关负责面时媒体表示争什第等合生年度报表出家数什说２月中旬合生创展公布２００３年仅广州区销售额达３０亿元成交面积７２．６２万方米创该集团历史高纪录时合生广州产市场份额达广州市原八区１／１０更重广州进入商品房时代首次产集团市场占率达１０％合生老位稳坐回
广州产老争夺似已成鼎立势
然胜利者总笑扔出重磅炸弹增城国土局年２月中旬透露２００３年度销售数显示单凤凰城华南碧桂园两盘言碧桂园集团年销售金额已超４０亿元碧桂园相关负责更接受媒体采访时表示集团实际成交额止业士普遍推测销售金额应该５０亿元左右真正老登场
短兵相接招频密喘气广州产巨头年选择火拼
老土争
年土拍卖会数富力恒声势猛恒集团１．７１亿元举投广船国际集装箱厂占面积４２万方米块富力集团期８亿元高价珠江新城总建面积达４８万方米４商物业块两集团竞投乐疲
合生创展２００２年１月购北京天津４块２００２年９月２００３年２月购海两块目前已开发开售目前合生创展土总储备超６００万方米国拥土储备发展商足够未六七年发展
碧桂园集团办公室助理杨晓芳表示碧桂园清远千亩土正建设高标准高尔夫球场南沙６００亩土正做规划项目广州市场辐射珠江三角洲香港省佛山南海块然会放记者关方面获悉碧桂园集团老板频飞海海虹桥区块面积２０００亩区块１０００亩块兴趣浓厚中块正办理相关手续然碧桂园方面愿张旗鼓某天突然出类似凤凰城型项目足奇
２００３年富力产集团支付土出金达１７．６亿元中广州支付土出金８．３５亿元北京９．２５亿元（中标价）富力产集团总裁张力透露目前富力广州北京均拥足够土储备中广州拥土储备建面积高达３００万方米北京拥约４８万方米建筑
业某资深士透露五集团土储备丰富土价值属城区高意义说富力集团广州北京沈阳等城市核心区域储备土价值高合生创展新兴城区储较碧桂园喜欢城市郊城建集团通越秀产资产重组整集团土储备扩张现５００万方米集团总资产量放倍１００亿急剧扩充目前２００亿元
老争
前天恒集团广州报纸幅刊登招聘广告时成焦点话题说该次型招聘会恒集团创建七年规模档次高次：中高级理员高级技术重点８０％高级理员月薪万元
已继城建集团罗国庆珠岛花园司徒杰等高级恒次招贤纳恒方面表示高薪积蓄批高素质集团年飞跃式发展需
储备专家五集团分析：
合生创展结构完善员结构薪酬制度较科学部机制培养激励员工成长中高层理阶层命先部提拔年少高层空降兵
富力培养支富力特色团队基够保持稳定创造性较强
恒企业较富激情流动较正常规模招聘原员流失企业部培养满足企业急速扩张需
碧桂园传统特色浓重职业理公司发展战略需段时间接扁理项目负责没太权利
说前城建集团处级干部市组织部命年越秀产资产重组资源显然充实
行业新加入者威胁
深圳房企北伐广州
广州房产企业极少深圳露面年深圳房企似极热衷北伐广州年11月深圳招商产番禺区政府签订合作协议获位广州番禺汉溪块开发面积约870亩紧接着年12月23日招商产6688亿元价格位华南板块飞蛾岭占833万方米块开发收囊中
深圳万科早举起北伐旗早2002年11月29日万科便成功竞南海黄岐区泌岗块权年03年08月万科连续签广州南湖黄埔两项目年12月11日广船集装箱厂块广船机械厂块拍卖现场万科江龙身份展开华南虎——广州产商竞争华南虎联手狙击令万科失挺进广州中心区机会
广州楼市难征服
年广州楼市基土开发商宰市场外房企难广州楼市占席20世纪90年代初港资产商开始北广州成抢滩桥头堡新世界廖创兴丽新等香港产鳄均广州市区开发少高档楼盘刮起股强劲香港风然20世纪90年代中期广州港资产商集体遭遇滑铁卢说时90％产项目失败——目前孤兀站广州闹市街头少烂尾楼年港资产商杰作正七八年港资产商广州楼市直表现保守慎行
进入2004年着两济互动进步加强港资产商卷土重次举进军广州房产市场解目前新世界恒基丽新廖创兴记黄埔新鸿基产等香港产商物业开始广州遍开花业已宰市场广州产商早已成长壮骁勇善战港资产商想征服广州楼市已
相香港产商深圳房企拥优势广州更难彰显深资广州基没较优势深圳产开发验广州样源香港深圳房企进入广州广州楼市带套似相识东西会特受落难理解缘万科入穗二年直埋头苦干理性谨慎招商产更少见动作开发工程已完工深圳建设控股集团旗广州花区梯面镇3000亩墅盘——云梯山庄迟迟见开盘
悉深圳中介土老世联产早2002年已全面进入广州广州目前14家级中介公司数十家二级中介公司广州世联仅评二级中介公司——深圳中介土老样难争雄广州市场
新革命难催生
北方媒体肆讨伐广州时深圳房产业界开始广州产商指手划脚万科广州四季花城开盘众深圳房企进入广州深圳房企够撼动甚引发广州楼市场新革命？
年着万科首针广州买家项目广州四季花城推盘时间越越万科品牌宣传攻势浪接浪涌首先广州交通道竖立幅广州广告牌接着华南万客会宣布成立广州万科开始全面招募万客会客户外万科产协办首届广州青少年家庭健康登山日暨万名青少年徒步登山环保宣传活动系列活动相继开展预示着万科攻广州市场脚步声越越
万科聪明者万科边际策略恰找条通广州楼市路条路找6年拐十八道弯毕竟拐正途嚣深派产相万科深圳老歉虚首先万科广州场合均回避老话题更言统江湖万科广州四季花城开售难发现坐阵销售代理广州家级代理公司土化操作令万科更更快融入广州市场相违
埋头苦干理性谨慎万科正虚心态度放老架子终6年赢广州尊重更搏市场喝彩嚣时北伐阵营中令遗憾虚心深圳似万科
万科广州投资项目情况：
预计首批项目名称
佛山四季花城
广州城市花园
广州南湖项目
中山城市风景
开工时间
2004年8月
2004年4月
2004年10月
2004年5月
竣工时间
2005年9月
2005年12月
2006年8月
2005年1月
预计总投资（万元）
21168
29725
58175
拟开发土项目名称
佛山四季花城
广州城市花园
广州南湖项目
中山城市风景
预计开工时间
2005年1月
2005年4月
已开工
2005年10月
预计首批竣工时间
2007年4月
2006年1月
2006年8月
预计总投资(万元)
76784
23330
105580
购买商讨价价力
集资建房思考
面增长迅猛房价种动手丰衣足食集资建房模式正北京海武汉西安成等城市悄然出现年房价断攀升特年全国均涨幅超12方涨速度快般中低收入者难适应涨幅供需关系决定年房户需买房房产市场出现引注目新需求
新需求方面 换代性购房需求已解决基住房条件想住更宽敞更第二居需求少城市居民相积蓄居住行处化三投资购房需求股市景气投资者力进行项目投资资金少流房产四着城市化进展外务工者年积累开始购房
温州购房团
然温州购房团城市遭政府政策狙击量散户投资客然广州市场
关温州购买力着诸报道2002春年温州购房团北京次留2000万元订单2003年8月份两批温州徐州出手买价值3200万元商铺2003年10月5日温州购房团武汉留4000万成交量2003年10月16日温州房团40余开赴青岛仅仅三天时间成交3000万元引起强烈震动
2003年10月16日温州房团20位成员南昌留1200万元南昌刮起阵温州旋风2003年11月21日温州房团深圳留2600万订单意成交接亿元等等
温州购房团全国购房已成种楼市现象温州购房团带什呢？首先温州购房团带丰厚温州民间资说温州国民间资积累城市1500亿元民间资相信城市希吸引资温州全国购房投资时疑留笔资金中种方式温州购买商铺写字楼仅出租出售做生意设立公司分部
次着温州购房团筑起道桥梁步带两生意贸易温州晚报介绍温州现量民营企业外扩展购房团中部分出购房投资时考察市场买商铺写字楼企业企业城市落脚点步发展做准备
解温州晚报购房俱乐部5000名会员温州企业家外包括国投资做生意温州远日欧洲温州籍华侨等
目前报名者情况购房团成员样类：
私营企业业手握量资金惯数额资金流动类投资者组成群体形成庞资金团体轻易订单旦决定购买购买量非常
二工薪阶层家庭基础较身收入较高具相购买力投资队伍般亲戚朋友甚事组成喜欢投资商铺套型住宅面积写字楼
三般投资者类老年子女收入较高企业理已退居二线前十外商中完成资金积累没生活压力着量闲置资金
温州购房团广州购房情况表
序号
楼盘
数
序号
楼盘
数
1
美林湖畔
205
2
金碧世纪花园
169
3
双子星城
137
4
番禺锦绣生态园
124
5
金碧新城
92
6
盈彩美居
91
7
中海康城
88
8
岭南新世界岭南城
73
9
锦绣生态园乐满园
72
10
白云半山花园
63
11
祈福新村
61
12
广州雅居乐花园
53
13
东山紫园
52
14
时代玫瑰园
47
15
华景新城芳满庭园
48
16
城市假日园
50
17
新城雅居
45
18
华南新城
44
19
逸景翠园
43
20
珠江御景湾
43
21
华南御景园
43
22
东方会广场寓
43
23
四季花城
42
24
五山花园
41
25
森语星园
41
26
罗马家园
41
27
逸雅居
40
28
南国嘉园苹果城
39
29
南国奥林匹克花园
37
30
富力东堤湾
37
31
江南新苑
36
32
金碧雅苑
36
33
东华花园
35
34
碧桂园凤凰城
35
35
嘉仕花园尚海
35
36
云山诗意家
35
37
怡新花园
34
38
保利香槟花园
33
39
蓝色康园
32
40
保利海棠花园
33
41
美林海岸花园
31
42
江苑
31
43
保利百合花园
31
44
旭景家园
31
45
云山熹景
31
46
金碧御水山庄
30
47
城启波尔庄园
30
48
东山水恋
28
49
锦城南苑
28
50
金碧市广场
28
51
雍景台
27
52
富力贵苑
27
53
宝盛园
27
54
华港花园沁园春
26
55
金碧湾
25
56
理想蓝堡国际
25
57
万科城市花园
25
58
保利花园
25
59
华工家
25
60
益鹏翠苑
24
61
历德雅舍
23
62
世纪绿洲
23
供应商讨价价力
广州市2004年营性国土权出计划钢材
房产开发促钢材价格涨
相关资料显示全国钢材涨三成里约60房产开发拉动角度分析房产开发实际拉动相关材料成涨建筑材料涨消彼涨建筑材料涨会持续段时间特2004年建筑材料价格工成涨必然会房产价格产生影响进影响未年房产业
钢材等原材料涨否会影响商品房价格许消费者关心问题
通常言商品房价格土价格土建成等决定土建成包括建材费工费理费建材包括水泥钢材砖头建材费土建成中占50业界士透露目前普通层住宅土建成方米800元左右高层高层1000元建材涨价普通层住宅造价均增加50元／方米左右成涨意味着房价定会扬
商品房价格相复杂问题全国房产开发规模竞争水差异房产市场带明显区域色彩济学角度分析相成熟市场供求关系决定商品房价格重素
成熟市场说楼市价格决定者市场产发展商利润空间相产业说样发展商弹性空间会建材涨价马涨价市场供求决定素开发量较供需求市场开发商紧问题销售果销售畅话开发商压缩利润空间分摊建材涨价增加成必然会开发商带更压力反果正处高速增加期市场需求供果房产开发商携手抬市涨价然成应意伟历信建筑工料测量师事务高级济师朱连认北京海广州深圳相成熟城市里利润空间已相较够消化成涨弹性较整体市场面压力较
外相制造行业言原材料涨产业影响立竿见影存定滞效应会二年会体现出房产开发周期性较长短二年长十年八年目前建材价格涨会前房价造成影响建材涨价新增成会增加目前已建楼盘预算受建材成影响楼盘短期会推出
正复杂市场环境数房产企业面建材涨价问题表示力加强成理提高综竞争实力便建材涨企业造成利影响降低程度
程中房产开发商优势突显解付款方式直接影响原材料购买成果采现金付款方式疑会获价格优势外开发商通规模采购方式争取更低价格房产开发商通招投标货三家签订长期购销合方式效控制成
民宅房价影响
钢材价格涨房产开发商表示建筑金属材料涨暂会影响房价特民等普通住宅建筑成介绍民住宅砖混结构房屋钢量较少方米钢量1030公斤框架结构房屋钢量较方米钢量四五十公斤吨钢材价格涨500元方米四五十公斤钢材量增加10元成整开发价格中涨幅度完全忽略计
解房产商项目承包建筑商时已确定承包价格钢材涨价房产商影响较限短期会增加开发成没调整房价充足理
广州房产业发展概况
广州房产业发展概况
年广州房产投资持续增长1995－2002年间房产投资增长速度较稳定年均增长速度10．81％2002年投资量高达462．4亿元2004年广州市宏观济保持良发展态势广州市房产市场整体发展呈现出持续稳定发展态势广州市完成固定资产投资74003亿元增长205中基建设完成投资37399亿元增长541更新改造完成投资9392亿元降12 房产开发完成投资26730亿元增长13
行 业 增 加 值(2003年)
项 目
合 计
劳动者报酬
固定资产折旧
生产税净额
营业余额
区生产总值
34968787
15563945
5084395
4553028
9767419
第产业
1056302
727510
46830
15456
266506
第二产业
15081220
5121022
1614655
2754633
5590910
建筑业
1691141
1082609
131555
300176
176801
第三产业
18831265
9715413
3422910
1782939
3910003
金融保险业
1854475
615486
140091
204957
893941
房产业
1341136
297759
415649
311527
316201
2004年初开始广州市房产开发投资直处低速增长态势2004年季度累计增长04 二季度09 三季度房产开发累计完成投资26730亿元微增13 78月份房产开发投资出现降房产开发投资占全市固定资产投资重年第位降第二位（361）年期增幅降69百分点
产业生命周期
30年探索发展国房产业已进入发展期成熟期渡时期市场结构逐渐趋合理成熟房产业开始建筑业金融业等行业
进行专业化分工合作行业间形成长期交易合作关系产业链游企业间开始关系裙带完成交易走市场化专业化合作产业链结合趋未段时间里广州房产业次洗牌流产已发起战略合作产联盟风起云涌洗牌效应发生集中：前想利非常限资金进行短快开发变心翼翼开始考虑手头资金问题难继项目转手型开发商时型开发企业会出现银行项目两头找局面出售手头项目半开发体量远远身开发力企业部分企业进行种超越身力开发基础关系关系断裂首先资金项目型开发企业集中次洗掉中开发商关系成分 段时间整合调整企业间关系开始稳固整产业发展高峰相长时间没代性产品服务威胁整产业阶段产业链格局保持着高度稳定性企业已形成规惯例进行营活动综观联盟初衷加强土金融投资市场方面信息资源交流享营造市场环境提高区域楼盘品质等诉求
轮浪淘沙考验目前房产行业已步入起飞阶段房产企业正形成两极分化格局种强者恒强珠江实业东华实业恒产等市场较成熟区域中市公司已形成良品牌合生创展然香港注册业务广州公司专业化开发优势断扩土储备资源雄厚市场份额稳定提高外部分资产规模较资金实力限公司逐步退出房产行业通资产重组投身行业批实力房产公司通收购壳市专业化房产发展必然趋势整体房产市场普遍专业化程度较低情况利优势通寡头合作横整合行造产航母够适应市场公司联合必实现优势互补信息技术资源采购降耗发挥1+1＞2增值效益外建立种合作关系跨行业趋势
广州房产开发投资技术分析
营理水断提高：年发展广州市房产开发水断提高表现房产企业营理水断提高项目理越越专业化融资手段越越元化开发队伍断优化整体素质断提高年市场优胜劣汰关部门力整治广州市房产开发队伍优化整体素质断提高市场营销科学理企业开发成极节约全方位广告宣传配套齐全销售服务
广州房产投资概况：20032004年广州市房产开发完成投资增速趋势图
图见广州市2004年绝投资额增长断投资势头市递减造成样局面原二：银行收紧银根国家宏观调控手段加强二国家土政策改变造成产市场确定素加8·31已造成巨土突击审批数缴纳产生土出金挤光开发商手中现金外开发企业缴纳土出金外需集中量现金支付土征拆迁等成续项开发费开发商负债率升现金流降带资金链断裂风险新规定求协议出土必须两年开工否强行收回迫开发商集中开工加市场供应量加剧市场竞争终击房价
二广州房产投资结构透视
土房产企业核心竞争力着国家土控制加强土市场规范化原开发企业资金流动出口原样宽泛定程度限制方面前敢进入房产企业现土市场规范敢进入行外资说资金流入进口放两相作老牌开发企业压力想知投资体投资重变化外资股份制占例597占例升25％国投资进步缩占45国集体投资仅占总体成二反映私营体外资股份制快速发展
三房产开发投资资金源
房产业高度资金密集型行业开发房产项目需量资金果助种融资手段开发商寸步难行时房产开发融资方式优劣直接影响着融资成密切关系开发风险开发效益坏通渠道融资活动满足开发资金需求房产开发企业面迫切需解决问题
综合关专家房产融资研究成果谓融资包括企业部融资企业外部融资两部分
1企业部融资开发企业利企业现资金支持项目开发通种途径扩资金基础部融资方法中包括抵押贴现股票债券获现金预收购房定金购房款等方式
2企业外部融资渠道：
（1）发行股票着市场体系日益完善股份制房产企业通发行股票筹措资金佳融资渠道
（2）发行债券分政府发行金融界发行房产企业发行三种
（3）银行贷款包括信贷款房产抵押贷款
（4）融资机构贷款目前国参房产金融活动金融机构银行国外形式房产金融机构例房产保险公司房产抵押公司房产投资基金理公司房产财务公司等等
（5）合作开发包括合资开发种方式减少需投入资金分散投资风险目前房产开发企业采较行
（6）前货币合约种非常美国化高率房产融资方式贷款机构出资开发商出技术成立合资公司方式合资方式参合作资投入者贷款方分期收回投资取利息种融资方式称双重身份贷款合作
（7）房产辛迪加国外房产开发商广泛采融资方式组织理合伙限合伙组成理合伙负责房产营理负限责限合伙享权参营出资额承担限责
（8）房产信托房产作资金途信托产品信托公司通开发商贷款直接参投资等方式运作产开发商通房产信托信托投资公司获信托贷款
相银行贷款言房产信托计划融资方式降低产公司整体融资成节约财务费期限弹性较利产公司持续发展提高公司资产负债率情况优化公司结构
（9）租赁融资拥块土开发商该土出租外投资者开发建设房屋年获租金作抵押申请开发项目全额长期抵押贷款者开发商通租赁方式获土权占权开发房产作抵押银行申请长期抵押贷款
（10）回租融资开发商开发物业出售租回营拥某项物业开发商出该物业权保留着该物业权达减少资金占营项物业中获收入目
（11）回买融资开发商开发某项物业卖贷款机构然贷款机构贷款该项物业买回开发商仅获高例融资贷款清便物业产权
房产开发商综合运述种筹资手段分阶段通融资渠道利方式低成筹集资金国金融年金融制融资渠道单目前国房产企业开发投资资金源筹资金银行抵押贷款合作投资外资极部分股票债劵融资见表
2004年房产开发投资资金源情况
房产开发资金源
单位万元
(10000 yuan)
项 目
合 计
国贷款
利外资
筹资金
资金
全 市
5335305
1155672
107592
801109
3270932
登记注册类型分
资企业
3354922
734581
1468
626176
1992697
国企业
235282
63904
500
64953
105925
集体企业
75616
5880
28505
41231
股份合作企业
60466
19690
9470
31306
联营企业
41512
21500
10482
9530
#国联营企业
7417
1500
1652
4265
集体联营企业
3688
2813
875
限责公司
1156503
284673
777
211494
659559
#国独资公司
27213
620
157
21809
4627
股份限公司
553340
89230
77241
386869
私营企业
1232203
249704
191
224031
758277
港澳台商投资企业
1860193
384691
104249
156798
1214455
合资营企业
455600
93899
2705
16019
342977
合作营企业
1391362
287792
97619
140725
865226
独资营企业
13231
3000
3925
54
6252
外商投资企业
120190
36400
1875
18135
63780
合资营企业
53220
7500
5216
40504
合作营企业
66970
28900
1875
12919
23276
资质分
级资质
201625
35000
55394
111231
二级资质
1833862
399770
10360
193752
1229980
三级资质
2551878
596881
61251
410197
1483549
四级(包四级)
747940
124021
35981
141766
446172
四商品房建筑竣工供应情况分析
2004年广州市十区房屋交易面积达19691万m2交易金额7897亿元分2003年增长202307中手商品房交易面积11219万m2交易金额5602亿元增长72262二手房交易面积8472万m2交易金额2295亿元增长430434二手房交易面积已占总体交易面积430原八区(包括番禺花两区)房屋交易面积13453万m2金额61971亿元中市属八区手房屋交易面积74396万m2金额43525亿元市属八区二手房屋交易面积60135万m2金额18446亿元然受国家宏观调控影响新开发数量定回落20042005年建工程竣工项目没降市场供应状况良
2005年03月广州市济指标
指标名称
计量单位
实绩
年期增减
月
年月止累计
月
累计
区生产总值
亿元
102269
94
全市固定资产投资额
亿元
7736
17462
46
117
房屋施工面积
万方米
63276
441847
768
09
房屋竣工面积
万方米
5551
16936
642
411
2005年02月广州市济指标
房屋施工面积
万方米
394723
19
房屋竣工面积
万方米
11385
141
2004年12月广州市济指标
房屋施工面积
万方米
98728
712027
556
89
房屋竣工面积
万方米
88384
219715
17
20
2004年区建设项目工程状况
指标名称
年完成
投资
建项目
施工面积
年新开工
房屋面积
销售(签约)面积
数量（亿元）
增长（）
数量（万方米）
增长（）
数量（万方米）
增长（）
数量（万方米）
增长（）
合计
41948
16
435405
34
108616
32
121077
107
东山区
2864
98
3833
51
5698
290
5025
329
荔湾区
2097
218
19912
21
2959
217
35
40
越秀区
1103
308
22183
160
821
2056
982
296
海珠区
10098
52
92789
15
21598
186
25668
317
天河区
9996
29
94119
75
17503
54
24128
429
芳村区
329
328
14558
92
1762
1592
1224
807
白云区
4341
117
34095
57
13116
830
11824
208
黄埔区
1086
2458
5947
988
4573
3060
1751
222
番禺区
5703
107
59027
06
22831
49
279
45
花区
1489
265
26492
238
7163
579
9654
259
增城市
2549
143
21437
81
8204
294
7851
58
化市
293
16
6516
76
2388
997
157
81
五广州房产市场分析
广州楼市全国成熟房产市场年广州房产市场衡发展市场总体需求稳定供应较节制相较北京市场海市场年火爆广州市场静市场
广州楼市呈现显著特征：房产开发马太效应更明显78家企业独领市场风骚数企业产品市场声音逐渐减弱龙头企业然土储备充足数走稳健发展道路供应量未显著放方面广州市需求量已45年保持稳定楼价相稳定
投资组合许企业发展程中难回避命题世界级企业投资没元化
中国目前重问题济热投资效率低投资否合理分配需回答问题房产企业组合优势行业进行业外发展推行投资元化战略颇意义命题（英国济评家马丁·沃尔夫）
重点城市房产开发产文化较
广州国城市房产开发情况较
()京派——产文化王者气派皇城文化现代文化复杂混合成城市风格中直驻京外资外国流动口加市土著高收入公民等阶层形成高端物业需求群体2008奥运馆场设施建设首投资预期加剧需求效应年度出现圈热行政中心驱动效应现北京产市场化程度逊广州海作政治文化中心北京成中国出产产概念理方健康产例外产新潮均出北京区开发投资商
(二)海派——现代产文化中国现代化指数高城市华夏第工业城市商业文化丰厚积累泊现代观念组合形成闻名遐迩海派文化年着产—浦东—海—浙杭链条进入房产发展第台现陆具实力济生长点2030年海长江河成世界级海切海派产文化表现出信息文明时期载体概念特征
(三)粤派——商品产文化闽粤浙区计划济末期中国商业文化萎缩凋零时早浮现商品济幼苗区域(温州莆田湛江)早改革开放前倾斜政策优先获者特区政策资源侨商乡商业文化结合造时市场化程度高板块港澳量入市买房开发土短缺产开发短期迅速升温海南北海等出现泡沫显示出商品产文化特征
(四)津派——安居产文化老工业基遗产形成汪洋海般成片危陋房区市场济时城市弱势决定天津房产危改拆迁片起步长期引豪低物价导追求产市场零泡沫朴实华天津产文化表现出明显工业文明产品概念特征
广州房产市场特点
中国具活力长三角环勃海珠三角中珠三角房价相低长三角致低20％房价水基居民收入水消费购买力相衡
作珠三角龙头广州着发展前景仅济发展速度快劲足素房产坚固基础广州房产泡沫相较房产般会短期幅升值持续稳步涨保障稳健投资象意义广州房市优秀马拉松选手然速度没短跑运动员快耐力持久
广州房产市场分析
房产市场需求分析
第 商品房销售空置状况
截止2003年末广州市商品房空置面积72201万方米2002年末增加5896万方米新增空置面积占2003年竣工面积重522004年广州市商品房空置面积63974万m2分年年底季度末二季度末减少8227万m26433万m23198万m2显示广州市消化空置商品房方面趋势
2004年商品房销售状况分析
2004年广州市十区房屋交易面积达19691万m2交易金额7897亿元分2003年增长202307中手商品房交易面积11219万m2交易金额5602亿元增长72262二手房交易面积8472万m2交易金额2295亿元增长430434二手房交易面积已占总体交易面积430
广州市城市房产市场交易情况
项目
2002
2003
新建商品房现售
成交面积(万方米)
30067
28869
#住宅
24890
26183
成交金额(万元)
1007819
960959
#住宅
802123
841632
住宅成交套数(套)
24225
25009
二新建商品房预售
备案合面积(万方米)
77347
75359
#住宅
65187
68576
备案合金额(万元)
3648182
3478554
#住宅
2762400
2898464
住宅备案合套数(套)
64560
66651
三存量房买卖
成交面积(万方米)
72149
59232
#住宅
43560
39383
成交金额(万元)
1980143
1600418
#住宅
963240
1036305
住宅成交套数(套)
44869
48207
二广州商品房空置状况分析
1空置商品房增量构成需重点消化商业营业房
截止2003年末广州市住宅空置面积41033万方米年末增加753万方米办公楼空置面积4700万方米年末增加659万方米商业营业房空置面积15794万方米年末增加3001万方米房屋空置面积10673万方米年末增加1482万方米见商业营业房空置量相2003年销售（签约）量（4482万方米）明显偏房产开发企业加促销招租力度时应相应控制开发规模减少商业营业房空置数量
2空置年限消化重点空置年商品房
2003年末广州市商品房销面积（空置年）34775万方米占全部空置面积482年增加6875万方米导致销商品房面积增加原：商品房预售许门槛提高部分公司提高销售率采取现楼销售措施推迟商品房开售时间第四季度广州市商品房竣工量（新增竣工面积61396万方米）部分房屋销售需段时间消化
滞销面积（空置三年）积压面积（空置三年）合计37426万方米占518年减少979万方米见然广州市商品房空置面积总量增加增量集中销部分滞销积压商品房出现降趋势广州市空置商品房消化情况总说着方发展
时滞销积压商品房面积占半部分商品房相新竣工房子（空置年）市场竞争力会差点关部门房产企业采取相应措施重点消化部分房屋争取广州市商品房空置面积降
3空置商品房增量集中天河番禺海珠荔湾
2003年末天河区商品房空置面积15750万方米占全市空置面积218年增加2178万方米番禺区14924万方米占207增加1706万方米海珠区12058万方米占167增加3359万方米荔湾区4374万方米占61增加18万方米化市818万方米略增037万方米区县级市空置面积程度减少房产开发企业应密切注意区商品房存量需求进行商品房开发
第二 广州房产价格分析
年3月中央银行调整利率关专家认房贷加息抑制房价涨势头广州市房产市场较成熟广州房产市场影响次房贷加息意料中事情预计会持续加息次房贷加息幅度说明国家希稳缓缓市场进行调控预计央行会分次加息样房贷会越越高晚买早买市民妨慎重考虑加广州市民购买力房价率1：82较合理效需求存拉动房价涨然国家宏观调控力度加投资势头受效控制涨幅会估计微幅涨段时间然恢复稳价格水
广州房产价格总体走势
2004年广州房产受建材价格涨等素影响综合造价会高200元方米左右发展商利润受压缩保住利润开发商走升价策略着广州市南拓东进发展市政基础设施完善郊外开发数量越越均价格越走越低低开高走越越难整广州楼价呈降趋势2004年广州高价位楼盘供应增
2005年13月份全市十区商品房批准预售面积15934万方米增长1156房屋交易面积44070万方米降237中手商品房交易面积23258万方米降2229商品房售价年期幅涨48二手房售价年期微涨02涨幅排全国35中城市第23位低全国均水
二住宅楼价格分析
广州商品住宅市场成交量年直呈现稳步升走势椐政府公布数显示2003年1－9月全市十区批准预售住宅面积589．62万方米登记成交住宅面积601．77万方米住宅登记面积保持增长估计2003年全年广州市十区批准预售住宅批出量成交量2002年会保持定增长国家宏观政策影响加手楼市兴旺2004年广州二手市场异常活跃国家宏观政策影响墅审批已停2004年墅供应量减少开售墅楼盘凯旋会广州雅居乐珊瑚湾畔凤凰城清华坊广州花园翡翠绿洲颐山庄东方夏湾金碧御水山庄泰湖山庄南沙滨海花园等等
三写字楼价格分析
目前广州市场写字楼消化速度决定三素开发商价格调整二未三年外资进入中国速度三国民营企业成长速度数量分析200万方米量市场概需3－5年时间消化供应量调整广州写字楼价格保持稳定状态微幅涨2005年天河区少已投入市场写字楼步入重点消化期少新写字楼项目投入市场05年会写字楼巨量市年全市写字楼供应量达200——230万方米左右
2005年写字楼供应集中高端甲级写字楼着年广州济迅速发展中国加入世贸CEPA实施9+2济合作协议建立外资银行保险会计律师等公司允许营业务进入会甲级写字楼产生需求预见未年广州市写字楼市场前景进入高速发展阶段
05年型甲级写字楼项目进入市场位天河路壬丰厦正佳东翼写字楼广晟厦天河北天誉三期金海厦盘活中中诚广场鹏国际广场珠江新城写字楼等写字楼甲级写字楼配置卖点素质高越越重视高科技高智化规划设计配套特色更强调生态办公休闲办公等理念创新元素细节设计越越受重视写字楼项目起点非常高规模十分庞质数高入市整广州写字楼市场质数明显提升作明年写字楼会高端写字楼销售售价会断攀升
四商铺价格分析
目前广州市房产开发趋势品牌化盘化趋规模化社区越越受开发商置业者商铺投资者青睐尤已形成连片开发洛溪板块南洲板块等极抢眼投资热晓港湾侨诚花园英豪花园首南洲路板块楼盘带动周边商铺市场兴旺南洲板块商铺两年间二手成交价格涨便超４５％年广州商铺交易重心已街铺商场区商铺转移区商铺汇聚长期稳定消费群体回报率稳定型社区二手商铺普遍出现价格定离谱便会快出手喜景象
时区消费力水成熟度入住率发展商品牌商铺位置等素成投资者考虑素带租约区商铺更现成回报受重点关注
第三 居民住房需求分析
居民购买力水分析
调查结果部分购房者目前事业发展中没取成功中17购房者处事业起步阶段60购房者处事业发展阶段发展阶段例情况见图：
处事业起步阶段购房者绝部分30岁年轻家庭均月收入部分2000元单位职务普通员工处事业发展阶段购房者部分31—45岁群家庭均月收入集中3000—5000元间单位中职务中层理者级方面没太积蓄方面需进步补充知识拓展业务需资金投入部分群置业消费总体购买力高总体情况购房者购买力高购房者均家庭月总收入约2040元833购房者家庭月总收入5000元采分期付款购房者占购房者总数60中883分期付款购房者承受首付款额度10万元
二居民住房水分析
济发展房产业长足进步广州市城乡居民居住条件居住环境断改善2004年全市住宅竣工面积达103576万方米年末城镇居民均居住面积达1818方米年增加095方米农村居民均居住面积达3659方米增加058方米（2004年广州市国民济社会发展统计公报广州市统计局）
三居民需求户型分析
消费者购房较户型发展发展特点三方面体现：
购房者生活空间居室数量变化目前居相购房者意居居室方发展情况见表：
目前居意居居室数量选择例较
意居
居室
两居室
三居室
总计
目前居
居室
27
201
33
261
两居室
27
266
201
495
三居室
05
43
38
87
房
16
103
38
158
总计
76
614
310
100
Fromhttpwwwchinanewlandcom
四2005年居民需求新变化
购房五年前选点（包括交通市政生活设施文天然等）五年选社区环境（绿色生态）区配套建筑造型外装修两竞争历程产竞争表里推新领竞争资型走技术型新台
市场需求方面会结构性调整新增需求增长会放缓
改善需求正新增需求投资需求列住宅三需求拆迁产生强制性需求明年量减少市民换房购置第二套住宅成住宅市场越越重需求源线城市市场容量正趋饱新增市场潜力限二三线城市面发展前夜线城市房产第波发展力已幅扩张市场逐步渡二手房交易
广州房产市场竞争分析
行业竞争分析
广州房产开发企业高峰时3000家现足1000家减少三分二目前房产开发销售集中少数资信充分银行消费者信赖品牌产商开发物业业士分析着房产开发求越越高广州样城市未3年房产开发集中10家左右房产巨头身房产业已开始步入巨头时代步入英雄显出时代
目前产市场消费者成熟时伴着开发商间竞争加剧产市场必须产品说话产品征服市场赢消费者认市场发育成熟城市需新产品义旗帜产品样目前正进行二级房产市场开发城市更需种产品开发指引
第 广州房市场竞争格局
十年浪淘沙涤荡广州市土房产企业已出现诸侯割企业分杯羹局面中富力恒城建十家企业已形成气候割方时外房企北伐广州万科深圳招商产等外竞争者猛龙江20世纪90年代初港资产商开始北广州成抢滩桥头堡新世界廖创兴丽新等香港产鳄均广州市区开发少高档楼盘刮起股强劲香港风广州房产市场竞争已白热化中少规模资金足理落中企业市场见手剔淘汰
广州房产市场战国时代
国家宏观调控市场发展态势型开发商优势更加显著巨头说话战国时代会市场购越越项目购企业购尚会成风潮
年开发商说影响毫疑问土政策招拍挂开发商影响决仅仅土供应减少土成提高更重彻底改变开发商操作项目方式行建立全新游戏规点少开发商已正努力适应新规方式
新规新市场环境开发商发生分化明年继续分化年分化谁生存明年分化表现活法规模定位企业采完全策略参市场竞争市场决属开发商
具体言型开发商更倾开发规模取胜相中规模开发商型开发商土资金方面优势更明显
二广州房产开发营重
激烈市场竞争迫房产开发商开发理念断提升前种瓦坑盖楼收钱日子早已复返开发商现前期策划建设理市场营销续服务说做足功夫全着开发营重思路开展开发商意识房产仅仅做楼盘卖创造引导种现代居住文化创造生命建筑造然水景灌木鲜花绿痕融入体风光旖旎灵气秀气予建筑群鲜活生命力师灵感气设计似遗忘开发商终目楼盘点缀绿化景观建筑艺朮形式融入然中恢复建筑然中面目身中感通透爽朗心旷神怡动辄面积土进行盘开发做法疑开发商够更加站营城市高度更加容造产精品方面够客观带动广告咨询家庭装饰园林绿化旅游建筑建筑材料等行业发展进步拉动方国民济发展方面根杜绝低层次进行城市营城市建设者城市运营商高成条件苦苦支撑勉难尴尬局面盘时代相变相提升进入房产开发行业行业壁垒规模实力弱资质低量开发商屏蔽行业外进入市场初始阶段已规避混乱竞争项目规范操作霸王合投机性恶性炒房开发商难形成促进企业持续发展规模效应等现象问题品牌化企业化营正常市场化行代换取高额利润唯目项目操作更容易形成身竞争优势更利整房产市场持续发展
三外资进入国房产市场动分析
加入世贸组织国房产市场汽车电信市场样会吸引许国外投资者先进入国房产市场国外规划设计理念先进建筑技术营理验加入世贸组织国外资金然会进入国房产市场会出现量外资涌入现象国外开发商会直接参房产开发建设原房产行业样域性强产业世界国房产投资开发渗透国家较难（）种动产象家电汽车制造外开工厂容易房产建造搬动特殊性域性加入世贸组织前国房产市场中重部分投资香港台湾加入世贸组织香港台湾投资会增加象香港李嘉诚种雄厚型集团会断介入国市场参开发直接投资预计未五年时间里国房产市场面更选择发展机会外资进入国房产行业会断加速国房产开发门槛增高银行贷款难度加房产商纷纷目光投资市场房产企业壳市寻求海外基金支持关士预测未两三年3亿20亿美元海外资金投中国房产市场资金银行贷款资产负债率高利息负担较企业业务单性高风险业绩常出现幅波动种情况房产开发企业市场寻求战略伙伴利集团公司绩优行业优势采取强强联手方式壳市船出海壮企业实力
外资进入兴起轮新高潮80年代末整90年代外资进入海房产发展起极重作表现两方面：外资海房产发展提供重资金源外资带房产营理新观念种新观念全方位包括市场研究规划设计广告营销企业理等带动海房产成长未5年外资海房产投资兴起新轮高潮理：中国济海济方兴未艾住宅市场提供限商机切进入海投资者莫信心尤海外开放中具然理文资源基础设施济基础市场规模政府形象国际位等等独特综合优势海外投资具愈愈强吸引力成海外投资首选
第二 广州房产业竞争趋势分析
房产服务业竞争趋元化
房产服务业元化表现两方面：门类较全基形成纪业评估业咨询业物业理业4专业二企业较新企业源源断诞生现问题：少量外资优质企业外总体营素质高规模较房产开发流通消费环节服务缺门已门类部分工较粗放新服务品种服务观念断出现专业深化细化新服务品种服务观念例代理投资者开发营(交钥匙理)代理消费者全程购房租房型租售店租房中心纪律师组合特许营……会断出现导致整服务业部专业配置深化细化
着凤凰城碧桂园四季花城星河湾等动辄千亩甚数千亩土型楼盘超型楼盘开发开发企业行建房变成造城配套商业教育交通解决衣食住行生活基需求逐渐影响城市住房供求关系房产企业赢商机必须提高企业核心竞争力必须资资源工程技朮运营机制体现身优势实现利润化提高生活水准变住宅生活基需求住宅生活品位体现成销售亮点细分市场细分购房群体满足群体生活品位高标准生活需求深圳广州房产企业奋斗目标充分竞争市场显尤重供方市场带房产开发商利润空间时丧失许未激烈市场竞争中必备素充分竞争市场需政府宏观调控政策引导需部分流开发商觉醒需消费群体支持配合
二房产资竞争时代已
2005年新宏观发展形势房产业提出新求房产业身具备宽厚深厚容量饱度济增长模式转变中容易应该体现领域
第房产新时期认2004年房产业转折点体现五方面：第廉价土低成时代已现提出土集约化房产业品质竞争时代第二杠杆裨益时代已结束开发商少资甚没资空麻袋着银行贷高金融杠杆敲出房产认已结束现转入讲究开发资实力竞争时代资竞争时代时资营时代样情况第开发房产业身资雄厚凝聚资发展合伙资发展节资更社会资发展房产第三特点官商结合关系时代已政府出卖土获发展资金房产商政府某某关系搞种手段取土定发财现强调企业功强调房产商身整体素质提高样时代开始第四特点需求幼稚时代已现需求调节时代市场压力越越增强时代
三广州房产行业集中度进步提高
房产行业资金密集型特点表现两方面开发商买开发建设需资金量开发周期般12月二消费者购买商品房需资金量住房贷款消费信贷品种生产销售环节资金量特点决定资金融通必然性房产行业利率非常敏感行业利率提升影响开发商开发建设资金成影响商品房供价格时影响消费者揭贷款利息影响商品房需求价格前国房产开发资金中约5070开发资金直接间接源银行贷款根央行4月份西藏外30省市区钢铁水泥电解铝汽车房产5行业投融资情况调查结果房产行业均资产负债率7576银行款占总负债例4132银行贷款占全部资金源均重408银行贷款占房产全部资金源实际均重更高附表概括三季报国泰君安证券研究房产行业股票池市公司负债情况数表明市公司均资产负债率低行业均水
商品房供方面加息造成资金成提高房产行业影响关键目前房产开发企业市直接融资少数数开发企业商业银行贷款实现间接融资利率变动导致企业财务成增企业资金成利润影响较财务成增加增加开发商资金周转困难招牌挂市场化出营性土趋势加息资金链出现问题概率进步增加
品牌发展商占市场导位现象日益显现广州房产行业优胜劣汰正断加剧行业集中度断提高加息会引发房产行业结构调整促行业集中度提高
房产行业属资金密集型行业房产开发商开发建设消费者购买商品房需量资金银行贷款资金源央行10月28日加息疑提高开发商资金成房产企业利润会产生较影响城市化进程消费结构升级等诸素影响目前房产消费需求较旺盛房产市公司已通资市场进行直接融资次加息影响甚微非市公司相募集资金优势加快房产行业部资源整合万科华侨城等市公司市场份额进步提高
第三 中国加入WTO短期会形成剧烈竞争
加入WTO房产业发展提供新机遇
广州市作中国南门改革开放前良济发展基础相优越投资环境较完善配套设施建设吸引众境外投资者开展金融保险贸易生产旅游等济活动房产业发展尤高档住宅高级公寓商务写字楼商业房开发建设带新发展契机
第四 广州民营房产企业迅速崛起透析
年民营企业销售已占整广州房产市场半壁江山年份额进步扩广州市房协会长陈敦林表示目前情况民营企业年广州占导位
恒集团年销售52亿元富力集团广州销售323亿元城启广州销售22亿元雅居乐集团销售30亿元祈福新楼盘销售16亿类数号民营企业楼盘年业绩俗已统计销售总额约270亿元果加部分没报数民营企业已占年十区手商品房交易金额5602亿元半恒集团销售目标定59亿元富力（广州）35亿元宏宇35亿元合生集团表示年开发总量年高25关士认新年营企业中少黑马表现气势雄浑美林集团销售目标20亿元左右百嘉信集团预计年年营业额达7亿8亿元元邦集团加快发展方圆集团跑步进入广州线发展商行列种种数民营企业广州房产业占导位情况年出现
房产业优势企业分析
第 房产市公司营概况
2004年4月国家提高房产开发项目资金例资金充足房产企业雪加霜产集团解决企业资金压力纷纷市
2004年7月城启3亿元收购东华实业55股权成功壳市04年6月份保利产市申请已获中国证券监督理委员会股票发行审核委员会通中海产已完成市辅导期目前正处验收阶段然证监会申请市富力产正筹备公开发行市已筹备相长段时间越秀城建正酝酿新加坡市
中国房产市公司运行状况
目前中国房产市公司规模普遍偏总资产绝数30亿元总市值数60亿元～90亿元间企业规模国际化企业相差甚远房产属资金密集型行业规模利企业融资
二中国房产市公司10强研究
2003中国房产市公司综合实力10强研究结果：万科A名列第第二位陆家嘴第三位招商局A第四第十位次：北京城建中华企业中国国贸张江高科浦东金桥吉林亚泰三木集团中沪市7家深市3家总部设海4家深圳2家北京2家吉林1家福建1家
综合实力10强房产市公司数1996年前市中国国贸1999年市综合实力10强房产市公司市值占69家市值总额345中市值名列第位张江高科达835亿元资产占69家资产总额38中资产名列第位中关村104亿元营业务收入占69家房产市公司总额501中营业务收入名列第位招商局A27亿元利润额占房产市公司利润总额61中利润额名列第位中国国贸23亿元综合实力10强房产市公司第名万科A：市值562亿元资产821亿营业务收入235亿利润额24亿
中国房产市公司快速缩国际行业差距巩固身行业中位应快速扩企业规模走专业化发展道路着股市理逐步严格规范房产市公司实际开发力参差齐许公司维持证券法求盈利水淘汰命运避免营业绩良房产市公司通收购房产企业快速扩企业规模房产市公司间差异越越整房产市场重新洗牌优胜劣汰已必然十家房产市公司掌控国中型城市房产部分市场份额规模化专业化集中化成房产市公司趋势
行业发展趋势企业发展战略研究
房产业发展趋势分析
第 行业发展趋势分析
（）造价断涨楼价断微降
年广州房产综合造价断涨正式公开出土成已占总造价3040市区价基2000元方米着市区开发土资源日渐枯竭价升趋势2003年成型开发公司广州圈关键年走捷径年万元亩千亩历史已重现少开发公司转相未成熟市场寻找新发展机会
着建材价格幅升2003年广州市土建造价均升150200元方米压缩发展商利润空间
时广州楼价断微调2002年广州高层住宅均楼价2001年降2462003年2002年降184层住宅2002年均跌7192003年楼价均3110元方米左右
成涨楼价调开发商造成重影响目前广州然活跃开发商价社会均水低土数中型开发企业走难继步
着政府税收信贷土等政策进步位广州房产综合造价攀升
（二）优质优价总发展趋势
关部门调查研究表明导产品集中45005500元方米间发展商盈利水高广州房产商呈明显两极分化赚钱发展商品牌开发商间划等号优质优价低质低价刚刚开始广州房产商真正形成全国性品牌造流企业文化长路走
（三）济高度活跃居民收入断增长居民动产价格断调
5年广州济保持年均13增长居民均支配收入连年攀升时市区二手楼价持续低走5年楼龄楼价均降幅超20跌幅超50旧城区物业鲜见普遍认广州住宅普遍缺乏投资价值
考虑广州市常住口中34拥物业家庭财产中超30动产边收入增长边家庭动产缩水种背离国际城市发展史中见
（四）外发展商广州房产热情广州发展商外热情形成鲜明
2004年广州发展商举开外进行开发广州流出开发资金超100亿元意味着广州房产25资金流出
利润偏低土资源稀缺竞争激烈成发展商撤离广州三原事实广州发展商纷纷北西进时外发展商正加快进入广州步伐万科首深圳企业已陆续进入广州京津企业已陆续广州获新项目
实广州非利图城市广州独特城市结构独特消费结构养饱土型开发公司引越越外开发企业
广州房产行业SWOT分析
第 房产业发展制约素分析
1土问题广州实行土招标拍卖挂牌出已6年（编者：实广州市实行土招标出早始1986年东风街住区1988年花湾住区）目前年出土占广州年开发土总量足10市场未进入完全公竞争阶段2004年土公开出实行次性付清价政府发展商年面：①土出总量问题②土出价格问题③出底价承受力问题
2利润问题广州楼市苦乐均已公开秘密高达9成企业报告年底亏损仿佛整行业已难继事实年底亏损项目亏损（项目般历34年开发周期）问题：前企业利润源土价差（发展商获取社会均成低土资源利润）已逐渐减少发展商种心态种方式1520均开发利润楼市没利润行利润太高行问题症结：20开发商获取80利润80利润中80源土价差
3垄断竞争问题广州房产市场化程度高城市需搞济适房廉租房等解决中低收入家庭住房难题时广州开发商早开发出济适房预期价格更低质量更环境更优房子2004年面样局面50产品810家企业制造垄断成2004年广州楼市新名词垄断市场垄断价格垄断措施……出现房产市场象股市样出现庄家受损害肯定散户——业果冷静面2004年市场消费者角度行业发展角度应该清醒认识：垄断越晚越
4度营销问题5年广州房产业均年花掉10亿元营销费项费等许中城市年房产投资量果口计算广州均1年承受100元房产营销轰炸营销度形容广州楼市遗憾：广州房产营销似已成熟年少变化
5产品创新问题2004年产品竞争疑重新成焦点产品创新意味着市场风险创新面风险更产品研发2004年成重课题愿设计致胜2004年更体现
6力资源竞争广州房产2004年成真正意义全国性房产方面广州发展商举进军方面全国精英加紧渗透广州广州房产业赖保持竞争优势法宝资金实力二验三品牌四职业理（尤项目操盘理）没天样紧缺职业理成左右项目成败左右项目盈利少重素少2004年竞争成企业竞争极重组成部分
7居民收入房价例较收入房价差距然制约房产业进步发展重素国直实行低工资福利制居民收入水普遍偏低然年城市居民收入提高房价持续降收入房价差距缩城市包括广州市商品房价距离居民购买力定差距未达国际通行房价居民收入3－6倍合适水高房价低收入反差会部分区住房消费力积极性受定程度扼制启动住房市场关键尚需进步完善配套政策
第二 广州房产业发展优势分析
1 房产业已逐步走规范处全国领先水年努力市场规律作加消费者权益意识提高房产商规范行受遏制房产业已逐渐摆脱混乱状态行规范方面进步
2 社会配套条件基具备年房产业发展关房产交易市场房屋租赁制度中介组织中介服务市场住房信贷制度住房公积金补贴制度已建立逐渐走规范
3 房产效需求逐渐升温房产效需求增长体现住宅需求增长素首先居民支配收入增加居民住房购买力购买欲增强极提升房产效需求次医疗养老等社会保障制度改革推动社会保障体系逐步建立完善收入增长期降低支出预期升矛盾缓解顾忧少敢手中钱未收入购房第三住房抵押贷款资产证券化等房产金融发展刺激居民购买行第四住宅投资性消费动机增强国房产业中长期发展带巨商机成尤着国城镇户口制度改革合理流动动创造出新住房需求白领士公寓老龄公寓学生公寓需求逐步加
4 新城市发展战略建立新楼市发展格局着改革开发广州市济稳定持续快速发展广州城市规划越越发达越越规范特年广州市济实力持续增长民生活水断提高外口继续增加城市环境日益改善2004年CEPA实施广州申亚等利素影响市民商品房需求断增加
5 房产市场进步规范规模营特点继续加强年发展广州市房产企业开发水续理水极进步市场进步规范激烈竞争世态整市场综合水提高
房产业发展战略研究
第 房产企业核心竞争力剖析
房产开发存着漫长产业链涉勘察设计施工物业理等诸环节创造宜住区环境必须引入文卫体教等资源企业均拥述全部资源必须通外包引入中部分部分必须清醒认识：核心竞争力通外包获构成房产企业核心竞争力应四素：
项目优化决策房产企业须没客户出订单前提筹资金进行投资风险言喻房产项目受国家宏观济形势影响决定开发项目蕴含着法通外包转移高风险通企业身优化决策化解
二社区文化造成功房产项目应该兼备然属性社会属性离开社区文化房产项目沦堆冷冰冰钢筋水泥聚合物开始跨进私家车时代天郊居化倾已逐步显现型楼盘建郊外节约价成引入文化教育等资源营造社区获巨成功作出诠解
三品牌营理品牌种形资产企业销售业绩营时间长短产品质量优劣呈高度正相关关系销量成立时间短产品质量低劣企业什品牌品牌企业长时间精心培养方形成外部引进
四企业文化形成作高度差异化产品难进行标准化作业成功房产项目必须项目团队进行单独创意高水职业理团队直接构成房产企业核心竞争力基石高水职业理固然企业外部引进职业理团队定企业文化（企业文化企业价值观）浸淫通长期磨合形成
述四素环环相扣互支撑构成房产企业核心竞争力实际少企业抓住重点精力投放非核心业务面忽视核心业务投入甚混建筑装饰公司十分危险
房产企业核心竞争力涵特性
房产开发企业核心竞争力房产开发企业开发营程中形成易竞争手效仿带超额利润独特资源知识力
般言企业核心竞争力指企业独具支撑企业持续性竞争优势核心力更详细表达企业核心竞争力企业长时期形成蕴涵企业质中企业独具支撑企业现未竞争优势企业长时间竞争环境中取动核心力企业般竞争力营销竞争力研发竞争力理财竞争力产品竞争力等企业某方面竞争力企业核心竞争力处核心位影响全局竞争力般竞争力统领企业核心竞争力表现形式角度企业核心竞争力分三类：核心产品核心技术核心力三者间相辅相成
二传统济房产企业核心竞争力演变程
传统房产企业核心竞争力扼概括土资源资规模企业营三方面营细分核心竞争力概括六素：土资源资规模市场握品质控制产品设计产品创新
传统认识中国房产企业竞争素表现土资源资规模市场营三方面房产行业走成熟特加入WTO开放条件市场营环境改变直接导致竞争素实质性变化
1）土核心资源土资源房产开发核心生产资料获优质低价土成房产开发关键力特加入WTO土资源成国开发企业抵御国外开发企业关键万科天鸿华润置首创置业连万达等房产开发公司具雄厚土储备外求开发商具备战略眼光寻找具潜增值空间土
2）资关键素房产作资金密集型行业资金实力仅决定进入门槛更决定企业运作成败关键素企业资规模优势会带明显规模济表现三方面：开发规模项目二够抵抗市场风险三土储备实力雄厚通规模储备开发土效降低获土开发成市场化初期房产企业竞争土资源资规模条件种市场环境中型国企业占绝优势着市场环境逐渐成熟成购房体消费者商品房品质重视增强理品牌理市场营产品设计产品创新成房产核心力中越越重素
3）理根受市场产品细分影响目前房产开发环节求具真正专业化水专业化水造高品质产品专业化企业达专业化水根保证房产企业理应迅速推行职业理理模式职业理专业水先进理念理水准职业操守等会提升房产企业理水营水
4）品牌理塑造房产企业灵魂房产行业发展定水时行业竞争越越激烈消费者趋成熟品牌消费者购房决策中起作越越重优秀品牌企业产品品质长期控制长远房产企业竞争中发挥更重作万科华远房产界品牌效应谓目睹年精心造品牌已成企业核心竞争力重方面
5）市场营决定素房产开发必须具定前瞻性求企业够解需求动准确握市场客户提供渡价值系统市场研究体系项目评估规划设计销售策划紧扣市场脉搏样企业发展规划市场步甚超前市场
6）优秀设计显著价值房产设计包括规划设计建筑设计环境设计等消费者住宅功环境户型等方面求越越严格房产公司敏锐抓住市场变化产品设计力作核心竞争力加培养公司市场竞争中脱颖出方面深圳金万科代表者
7）持续创新成生存道实核心竞争力谓延伸性例居住概念社区建设建筑结构建筑材料等方面创新处见方面推动中国住宅产业迅速前进方面缩中国产整体水国际先进水差距
三新济时代房产企业核心竞争力
谓新济数码知识网络技术基础高科技产业驱动创新核心持续发展性济具低失业低通胀低赤字高增长特征新济网络基础企业竞争推全新阶段企业讲创新力成核心优势
新济条件房产企业核心竞争力应该包括：
1性化需求准确握力
1）性化住宅基功需求变化握包括产品基功面积户型结构实性等诸方面新需求趋势家庭交流娱乐亲然延伸空间增加新功居室等方面需求
2）性化居住相关精神文化需求握网络提供虚拟世界改变生活工作方式然改变文气息追求开发商应准确握
3）运现代手段更快更直接握客户需求计算机技术网络发展提供更手段建立客户（包括潜客户）数资料库分析研究需求通网络进行客户调查等效手段
2准确握群体市场房产市场变化趋势快速反应力
1）市场变化趋势判断力 房产作特殊商品高科技产品样更新速度较快超前握市场风云具非寻常意义拍脑袋式决策表面现象粗浅纳建立严密扎实市场调查基础科学结包括宏观济形势研究市场发展趋势研究楼盘供应量研究竞争手研究客户研究5方面
2）结合供求素决策力新济时代信息高速传递市场风云瞬息万变商机稍逝根判断理者应迅速高效率进行正确决策体现出新济时代速度效率特性
3）动种资源快速实施力 旦决策应迅速付诸实施满足客户需求作品第时间奉献客户求企业部组织结构流程具高效率运营力造组织结构扁化重组业务流程简捷化创建信息台交流网络化高效运营重手段
3现代营销手段运力
1情景营销种营造情景气氛手段直观互动特色非常效手段
2链式营销种较新效果佳营销手段利老业产品宣传推推荐进行销售
3网络营销网络营销优势传递信息快捷真实准确完整全面性实施网络营销
四构建维持现代房产业核心竞争力
1培育核心竞争力：房产开发激烈竞争终迫开发商理念开发规划设计单体建筑社区配套整体局部必须处心积虑谋求新新变竞争优势开发模式核心竞争力构建途径
1）集中公司资源事专业化开发营程中逐步形成营理技术产品销售服务等诸方面行差异形成核心竞争力
2）抓住理念创新——核心竞争力关键点保证竞争优势房产企业断进行理念创新形成核心竞争力
3）竞争手市场空缺中寻找机会建立较优势构建支撑种优势潜核心力
4）建立现代企业制度核心竞争力创造良环境
2保证核心竞争力持续性
1）避免公司理技术员流失避免失力资源竞争优势企业应引入力资理理念通激励约束机制吸引留住建立职业理体力资源理体系制度优胜劣汰保持力资源方面竞争优势
2）实行动态理时握公司核心竞争力变化动态房产开发中竞争处表现形态方式手段具样性复杂性房产行业竞争受财物环境等方面素影响时刻处发生中时握解身竞争核心力变化趋势针性加强调整资源配置保证核心竞争力持续性
3）适度超前策略选择掌握市场潮流动权竞争优势保持企业核心竞争力房产开发中市场成熟前提选择种策略取决开发企业实力资源手段搞清楚项目核心优势什然根优势整合种隐性优势显性资源时作出符合趋势发展发挥企业核心优势策略选择
第二 房产企业市场营策略
房产企业中差异性战略专化战略成低控战略具备较成功战略思想充分体现发展战略核心容
差异性战略
差异性战略指企业提供产产品服务具差异性树立起行业链范围中独特性东西
行业竞争容创造差异性目选择系列运营活动创造种独特价值组合创造种独特利定位涉种运营活动差异性原点表现：防御定位种类定位需求定位营销渠道定位价格定位差异性必须优先考虑防御定位（风险控制红线）
实现差异性战略许方式形象设计出位技术卓越性突出顾客服务商业网络公关活动等风格独特理想状况企业方面具差异性特点果差异性战略获成功会行业中赢高水收益积极价值链种价值链指连串企业部物质技术具体活动利润构成体现消费者心目中综合价值企业企业竞争时实部项价值进行竞争某项价值竞争目前部分企业做价格竞争非差异性竞争企业取积极价值链时品牌塑造宣告建立万科集团创造价值链方面做品牌效益然
行业范围差异性战略必条件放弃低成努力
二专化战略
专化战略攻某特殊消费者群某产品线细分区段某区市场
战略方性决定企业竞争中必须做出取舍战略诸影响素中强烈增长欲许危险取舍实质选择做事情企业环顾身行业环境确保企业充分力某方面投资中获利
专化战略建立环环相扣紧密联接链模仿者拒门外专化战略具较强防御力
第保持运营活动职部门总体战略间简单致性企业锁定正确目标围绕着某特殊目标服务开发推行项职化方针考虑中心思想：利增长手段集中现资源进行深化拓宽妥协
第二项活动间相互加强企业业务专化够较高效率更效果某狭窄战略象服务超较广阔范围竞争手
第三投入优化企业赢利潜力超行业均水保护企业抵御种竞争力量威胁
专化战略常常意味着放弃部分市场包含着利润率销售额间互方代价关系
三成低控战略
成低控战略求企业必须建立起优化流程严格控制成费取高效运营效益
成低控战略体现运营效益企业成低控实际指企业善理营企业竞争者做样事情谁效益化谁赢家二十世纪80年代日货倾销美国市场实日利运营效益原理改善运营中质量理时系统标竿营销流程造组织虚拟化变革理等环节努力日产品较高品质较低价格
进入二十世纪许国家（包括欧美国家）面问题：产品价格断降利润空间紧缩信息流通越越便利企业竞争生存滑低价深渊终成作文章
果企业成低控位项优势复存时意味着企业落行更效率生产方式迈进严重果严重陷入谓竞争合流——企业做样努力家提供产品没什区消费者迫价格进行选择（实没区）输
达盈利目标企业需理方面成予高度重视确保成低竞争手赢成低控利位通常求企业具备较高相市场份额优势（游合作商具良关系）旦公司赢样位获较高边际利润重新投资进行调整维护成领先
万科集团土成低控竞争差业界测算万科集团十年间少花50亿冤枉钱
第三 房产企业发展战略
房产集团公司发展战略选择
1专业化战略：专业化种具成效发展战略专业化营利形成规模济核心竞争基础香港企业相房产企业规模普遍偏远远没达规模济发展水相长历史时期专业化营水提高具备事元化营基础资格万科董事长王石次强调身开发规模太香港产企业规模相规模世界５００强相营理水差距更根企业掌握资源事元化营难取良效果
2元化战略：目前国家加强宏观调控力度环境房产业越越规范行业利润越越低实力企业选择元化战略包括跨行业元化单元化跨行业元化跳出房产业行业环境限制实际象海尔联想等企业走跨行业元化道路房产业涉足行业单元化事房产开发代理建设等系列活动样企业房产业产业链获全面控制节约成增加企业竞争力
二型房产企业发展模式
市场需求形式样化企业发展模式会样型房产企业应该集中力量项目开发力度企业营理企业适应市场变化进行部机制改革建立现代企业制度诚实守信造品牌吸引重组联合等努力培育企业核心竞争力通常讲型房产企业核心竞争力三方面完善：
1）机制机制企业理模式包括资金运作储备项目规划设计企业发展规划营销等种素房产项目身台机制条形链条种相关素通机制链条项目台进行优化整合科学整合素形成种合力潜力发挥极限推动企业市场竞争潮中化动动相反会企业发展起负面影响甚会阻碍企业发展机制企业核心竞争力第素
2）企业完善理机制建立作首产品企业形成发展需完成千金易良难求没优秀雄厚支持会导致企业发展缺乏动力劲甚直接影响公司业绩发展聚集优秀企业提高整体工作效率济效益推动企业着良性方快速发展企业核心竞争力第二素
3）土储备融资力土作房产企业命脉属生资源土次性块土短期进行重复开发利果房产企业没土资源储备发展画句号企业拥先进机制优秀充足资金土资源枯竭会资源处闲置浪费状态土资源丰竭直接影响房产企业长远发展势头房产企业核心竞争力第三素
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