2009年房产市场调研报告—调研报告
两港城建设热潮城市化进程加快促进区房产市场蓬勃发展目前房产业区济发展中具重位作房产业直接税收占总税收15左右相关税收占总税收30果加契税收入占36着济发展城市化进程断加快房产业税收支柱作会更加明显
期中央市陆续出台针房产市场调控政策受外部环境影响较敏感房产业说政策调整疑会影响房产市场发展认清区房产市场现状客观分析政策房产走势影响研究提出相应策建议保持区房产市场持续健康发展具重意义
区房产市场发展现状
年16月区房产业实现税收5亿元增长85房产开发投资完成373亿元中住宅投资完成23亿元商品房施工面积4899万方米销售100万方米年区房产业发展呈现特点：
1房产投资保持较高增速
区年开发建设态势房产市场走热房产开发商区房产市场前景纷纷年半年区房产开发延续年较快增长势头16月房产开发均增速422具体走势见图中住宅建设房产开发投资中位突出占房产开发全部投资62商业营业房年开发增速持续走高26月累计增速分：2615284579119倍办公楼开发投资保持10倍增速
2房产销售势头回落明显
年区商品房销售面积销售额增速均呈逐月降趋势26月增速走势见图二：
商品房预售情况回落趋势明显16月全区预售3940套总面积506万方米预售套数面积数年期相分降低155154出宏观政策观心态3月份区商品房预售出现次明显降
4月份仅售出474套总面积65万方米3月份相均降4435月6月继续维持较低预售水月预售385套总面积5万方米左右
3房产均价格持续走高
然年年初开始中央市频频出台调控房产市场关政策年房产市场已进入快速涨新轮行情土稀缺性百姓改善住房实际需求支撑涨跌投资心理等素影响区房价呈持续走高态势
年开始区房产价格年均20速度快速提升房价年分涨2053042目前区新建商品房均价已达5590元方米升20存量房均价已达5000元方米升47
二期房产市场调控政策区房产市场发展影响
房产价格持续涨房产市场投机成份严重中央防范房产风险作年宏观调控重点市出台项关政策加强房产业调控中央市政策通方面调控房市：
中央
——土供应结构调整建设部等七部委出台关做稳定住房价格工作意见规定根房产市场变化情况适时调整土供应结构供应方式供应时间房价涨快方适提高居住土供应中例着重增加中低价位普通商品住房济适住房建设供应量严控高档住房供应
——房贷利率调整3月16日央行出台调整商业银行营性住房信贷政策规定房价涨快城市区住房贷款低首付款例20提高30实行住房贷款限理住房贷款利率限水531提高612
——房产财税政策调整国税总局财政部建设部联合发文规定2005年6月1日购买足2年住房外销售全额征收营业税时规定2005年6月1日购买非普通住房3全额征收契税
——房产发展目标调整2005年市政府工作报告确立居住市民消费普通商品住宅三楼市调控原
——房产销售登记方式调整市加强新建楼盘网备案工作2月18日推出网二手房试运转增强房产信息透明度出重拳击违规炒作房产企业
——房产供应结构调整力调整供应结构加配套商品房中低价普通商品房供应2005年市计划开工建设配套商品房中低价商品房1000万方米
短期宏观政策调整区房产投资建设带直接影响关系财政收入固定资产投资第三产业增加值等济目标完成时抑房价政策出台导致市场观气氛浓重房产市场尤二手房市场交易量较程度萎缩区房产业发展出现定程度缓刹车效应
长期宏观政策调整必效剔区房产市场中投机素达抑制投机行规范投资行鼓励居住消费目利区房产市场持续健康发展起方面作：
——合理控制房产投资开发量通调整房贷利率税收政策减少房产市场中投机成分显露市场真实需求量合理引导房产投资开发量时通严格土供应效防止度开发情况发生
——缓解房产业供求矛盾通加配套商品房中低价商品房建设量调整房产供应结构满足普通老百姓住房需求效缓解房产业供求矛盾
——适度稳房产价格考虑两港城建设效应初显浦东板块效应显现基础设施建设加快带房产升值效应区房产价格继续走高期房限转税收调整商品房网登记等政策办法效稳定快涨房价涨幅趋稳定
三积极应保持区房产市场持续健康发展
总说区房产市场发展基数相较低期迎两港城开发建设历史性机遇长远区房产市场较发展空间期房产调控政策区正发展中房产市场进入调整巩固
提高阶段走日趋成熟保持区房产市场持续健康发展前注意点
1加强房产价格监测工作
建立起科学效房价监测预警体系加强房产市场调控维护房产市场价格秩序促进房产业持续健康发展重点监测土出价格新建商品房存量房交易价格前特重视加强住宅类商品房价格监测工作加强房价季度年度分析预测工作出土面积房产开发投资额新建商品房开工面积竣工面积销售面积空置房面积空置率市场均价格变动情况原等列入分析容旦发现价格异常波动时提出预警建议
2加强房产项目踪理工作
建立房产项目踪联系网络时反馈项目进展情况便发现问题协调问题解决问题确保房产企业根政府年度土供应计划营房产开发项目统招标拍卖挂牌方式取土权时严格房产企业关立项规划建设销售手续办理房产项目市场准入关严格审查房产开发企业资质条件抽逃注册资金项目资金证超范围事房产开发营行法严厉击
3计划步骤规划房产开发
结合区济发展城镇建设总体规划开发房产根轨道交通等基础设施建设编制房产开发计划合理预留开发空间达通城市规划引导房产开发带动济发展良效果加强房产市场监控通房产市场信息透明化培育发挥房产行业协会作引导房产企业掌握市场状况根市场运行状况合理安排开发计划
4合理引导住房体需求
中低收入职工新增城镇职工城市化推进群进城务工农民工城镇中困难家庭社会住房体需求满足部分需求市政府年力推进配套商品房中低价商品房两类住房建设时加廉租房建设力度区契机积极引导商品房开发普通住宅建设倾斜改善住宅供应完善住宅功提高住宅质量时结合区开发建设城市化进程实际引导居民住房理性消费推动体需求合理化
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两港城建设热潮城市化进程加快促进区房产市场蓬勃发展目前房产业区济发展中具重位作房产业直接税收占总税收15左右相关税收占总税收30果加契税收入占36着济发展城市化进程断加快房产业税收支柱作会更加明显
期中央市陆续出台针房产市场调控政策受外部环境影响较敏感房产业说政策调整疑会影响房产市场发展认清区房产市场现状客观分析政策房产走势影响研究提出相应策建议保持区房产市场持续健康发展具重意义
区房产市场发展现状
年16月区房产业实现税收5亿元增长85房产开发投资完成373亿元中住宅投资完成23亿元商品房施工面积4899万方米销售100万方米年区房产业发展呈现特点：
1房产投资保持较高增速
区年开发建设态势房产市场走热房产开发商区房产市场前景纷纷年半年区房产开发延续年较快增长势头16月房产开发均增速422具体走势见图中住宅建设房产开发投资中位突出占房产开发全部投资62商业营业房年开发增速持续走高26月累计增速分：2615284579119倍办公楼开发投资保持10倍增速
2房产销售势头回落明显
年区商品房销售面积销售额增速均呈逐月降趋势26月增速走势见图二：
商品房预售情况回落趋势明显16月全区预售3940套总面积506万方米预售套数面积数年期相分降低155154出宏观政策观心态3月份区商品房预售出现次明显降
4月份仅售出474套总面积65万方米3月份相均降4435月6月继续维持较低预售水月预售385套总面积5万方米左右
3房产均价格持续走高
然年年初开始中央市频频出台调控房产市场关政策年房产市场已进入快速涨新轮行情土稀缺性百姓改善住房实际需求支撑涨跌投资心理等素影响区房价呈持续走高态势
年开始区房产价格年均20速度快速提升房价年分涨2053042目前区新建商品房均价已达5590元方米升20存量房均价已达5000元方米升47
二期房产市场调控政策区房产市场发展影响
房产价格持续涨房产市场投机成份严重中央防范房产风险作年宏观调控重点市出台项关政策加强房产业调控中央市政策通方面调控房市：
中央
——土供应结构调整建设部等七部委出台关做稳定住房价格工作意见规定根房产市场变化情况适时调整土供应结构供应方式供应时间房价涨快方适提高居住土供应中例着重增加中低价位普通商品住房济适住房建设供应量严控高档住房供应
——房贷利率调整3月16日央行出台调整商业银行营性住房信贷政策规定房价涨快城市区住房贷款低首付款例20提高30实行住房贷款限理住房贷款利率限水531提高612
——房产财税政策调整国税总局财政部建设部联合发文规定2005年6月1日购买足2年住房外销售全额征收营业税时规定2005年6月1日购买非普通住房3全额征收契税
——房产发展目标调整2005年市政府工作报告确立居住市民消费普通商品住宅三楼市调控原
——房产销售登记方式调整市加强新建楼盘网备案工作2月18日推出网二手房试运转增强房产信息透明度出重拳击违规炒作房产企业
——房产供应结构调整力调整供应结构加配套商品房中低价普通商品房供应2005年市计划开工建设配套商品房中低价商品房1000万方米
短期宏观政策调整区房产投资建设带直接影响关系财政收入固定资产投资第三产业增加值等济目标完成时抑房价政策出台导致市场观气氛浓重房产市场尤二手房市场交易量较程度萎缩区房产业发展出现定程度缓刹车效应
长期宏观政策调整必效剔区房产市场中投机素达抑制投机行规范投资行鼓励居住消费目利区房产市场持续健康发展起方面作：
——合理控制房产投资开发量通调整房贷利率税收政策减少房产市场中投机成分显露市场真实需求量合理引导房产投资开发量时通严格土供应效防止度开发情况发生
——缓解房产业供求矛盾通加配套商品房中低价商品房建设量调整房产供应结构满足普通老百姓住房需求效缓解房产业供求矛盾
——适度稳房产价格考虑两港城建设效应初显浦东板块效应显现基础设施建设加快带房产升值效应区房产价格继续走高期房限转税收调整商品房网登记等政策办法效稳定快涨房价涨幅趋稳定
三积极应保持区房产市场持续健康发展
总说区房产市场发展基数相较低期迎两港城开发建设历史性机遇长远区房产市场较发展空间期房产调控政策区正发展中房产市场进入调整巩固
提高阶段走日趋成熟保持区房产市场持续健康发展前注意点
1加强房产价格监测工作
建立起科学效房价监测预警体系加强房产市场调控维护房产市场价格秩序促进房产业持续健康发展重点监测土出价格新建商品房存量房交易价格前特重视加强住宅类商品房价格监测工作加强房价季度年度分析预测工作出土面积房产开发投资额新建商品房开工面积竣工面积销售面积空置房面积空置率市场均价格变动情况原等列入分析容旦发现价格异常波动时提出预警建议
2加强房产项目踪理工作
建立房产项目踪联系网络时反馈项目进展情况便发现问题协调问题解决问题确保房产企业根政府年度土供应计划营房产开发项目统招标拍卖挂牌方式取土权时严格房产企业关立项规划建设销售手续办理房产项目市场准入关严格审查房产开发企业资质条件抽逃注册资金项目资金证超范围事房产开发营行法严厉击
3计划步骤规划房产开发
结合区济发展城镇建设总体规划开发房产根轨道交通等基础设施建设编制房产开发计划合理预留开发空间达通城市规划引导房产开发带动济发展良效果加强房产市场监控通房产市场信息透明化培育发挥房产行业协会作引导房产企业掌握市场状况根市场运行状况合理安排开发计划
4合理引导住房体需求
中低收入职工新增城镇职工城市化推进群进城务工农民工城镇中困难家庭社会住房体需求满足部分需求市政府年力推进配套商品房中低价商品房两类住房建设时加廉租房建设力度区契机积极引导商品房开发普通住宅建设倾斜改善住宅供应完善住宅功提高住宅质量时结合区开发建设城市化进程实际引导居民住房理性消费推动体需求合理化
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