2010年物业公司2004年半年工作总结
哈尔滨×××限公司二00四年
半年工作总结
二00四年半年公司公司董事会决议精神指导陈达总理领导营班子带领全体员工团结协作紧紧围绕营理中心励精图治开拓物业市场众志成诚创厦辉煌重营控成提高济效益重理抓培训创新服务理念重品牌拓市场增强竞争实力重创机遇扩发展空间营理方针克服目前新建写字楼硬件设施价格低带市场击厦家客户公司建楼宇国家政策调整等原搬迁公司造成巨营影响等困难加部物业理外营销工作力度双齐遏制出租率连续滑趋势营工作扭转利局面保持出租率稳定回升高达8639物业理取较进展客户满意率保持98员工队伍建设实现员继续精干务断加素质进步提高精神面貌实现改观崭新局面
1 半年营状况预算执行情况
1营业收入
截止2004年5月末完成营业收入33112万元（含源费 5899万元）占预算815万元（含源费149万元）4063％年期减少5798万元减少原出租率低年期2003年5月出租率8342％2004年5月出租率7595％
2营业成
营业成完成375万元占预算8万元4688％年期增加140万元营业成餐饮外卖成年餐饮收入高年期收入16万元
3三项费
三项费营业费工资福利行政理公费合计21641万元占预算52450万元4126％年期减少1076万元公司通减员增效工资减少417万元公司开展节降耗节余水电费221万元维修费节余181万元
4营业税金
营业税金完成1460万元占预算4150万元3518％年期减少181万元
5毛利
毛利完成9636万元占预算241万元3998％年期减少4681万元原营业收入低年期
6非营费
非营费20184万元占预算583万元3462％年期减少4959万元原房产税缴税期限改变2003年房产税部分次缴纳2004年改季缴纳项节余2487万元业费节余709万元
7营业外收支
营业外支出045万元
8净利润
截2004年5月末净利润10593万元占预算342万元3097％年期减亏032万元
半年营运营情况预测：
根公司15月济运营情况预测2004年半年厦公司营业收入预计完成410万元(含源费745万元)占预算815万元（含源费149万元）5031营业成预计完成45万元占预算8万元5625营业税金预计完成21万元占预算415万元506三项费预计完成260万元占预算5245万元4957毛利预计完成1245万元占预算241万元5166非营费预计完成261万元占预算583万元4477利润总额预计完成13695万元占预算342万元4004
二成费控制财务理情况
公司严格贯彻执行预算控制原费指标分解落实部门预算执行程中预算完成进度月报资金支出计划报业审核批准工程方面服务水降低情况力争节降耗空调运行根天气温实际情况进行供调整点滴节约成费截止5月末节约水电费221万元工程部加强设备日常维护保养工作维修费节余181万元保洁部低值易耗品消耗制定具体量化标准（洗涤剂）低值易耗品节余361万元物品采购进步完善采购制度财务部理相关部门负责组成采购审核委员会首先供应商资格进行严格评定供应商资质提供产品质量提供产品价格等项指标符合标准成厦供应商次计财部相关部门时询价便时调整购物品价格保证购物品质优价廉降低采购成
公司进步强化财务电算化理保证财务高效准确数安全性稳定性时完成类报表报工作进步强化欠租客户清缴工作完善租金催缴制度月编制租金收取情况表家常交费时客户进行重点关注租金清缴落实部门保证类应收款项时足额收缴积极进行税收筹划工作2003年哈尔滨市涉外分局征收房产税时实行次征收税务局协调争取年房产税实行年征收季缴纳公司节省资金成针2003年税务检查提出关源费征税问题厦公司采取积极应措施年年初厦公司北京保利物业签订授权委托合书销售合加盖北京保利物业公章签合更加严密规避税务风险公司月进行次损益分析项指标完成预算进度情况年期进行较时指出营中应注意事项公司营发展献技献策
三全力抓销售工作
公司领导重视直接指导部门力支持配合销售部全体员工努力半年新扩租面积达198596米仅半年出租面积超2003年全年新扩租面积创历史新高
市场形势销售策略
二00四年公司营工作艰难年年初厦10家客户期种原续租造成公司极动出租率降加哈尔滨市相继投入开发区理厦奥维斯厦常青厦等专业甲级写字楼低价格招商厦造成巨击现厦华公司厦客户公司作it行业受行业政策影响搬迁联通厦（奥维斯厦半）疑厦造成严重影响直接关系公司全年营务完成
方面新建写字楼低价位击市场迫厦租金价格逐年降利润率降营难度愈愈
鉴情况公司决定市场导更新观念抓住突出重点突出产品优势托强力软件服务坚守域名牌坚守高档写字楼块阵年初广泛市场调研制定年营销方案指导开展工作
1采取动出击办法出外寻访客户摆脱足出户厦等客户动局面销售员哈市写字楼市场进行次全方位调研公司领导家起针竞争手逐进行详细分析真正做知知彼时厦入驻公司进行毯式拜访积累量目标客户日销售工作奠定良基础
2销售部建章建制严格理公司领导直接领导周固定开部门例会厦客户意客户逐分析放成交机会
3完善业工作销售部目前已建立竞争手档案目标客户档案厦客户档案日工作计划表日工作记录表会议纪档案等月月末出台出租率览表月租赁情况报告月租金收入表月客户变动情况表月客户变动情况预测表等
4公司根出租形势定期推出特惠房范围进行宣传搞促销活动收良效果收益提高出租率销售收入
5出租状况空房进行整体规划十余米十米百米百米面积提供满足客户需求增加客户成交率
6针销售案例谈判流程进行剖析位销售员中受启发分析谈判技巧中积累验教训提高销售员销售谈判技日销售工作起积极促进作
7新入驻公司送礼品鲜花体现厦热情温情客户感新环境亲切温馨
8进步完善销售考核方案公司年销售指标务进行细化销售部达详细考核方案分季度考核半年考核全年考核时考核方案制定奖惩制度单价付款方式等方面制定奖励标准进步调动销售员积极性增强集体义意识培养团队精神促进全年销售指标利完成
正业公司陈总力支持公司营班子市场准确握制定营销方案具体销售策略切实行取喜成绩出租率低时712 升8639完成年营指标奠定良基础
92004年1月6月新扩租退租客户情况
新扩租客户
公司名称
属性
房间号
面积（m2）
翰皇擦鞋
新租
1层
6
王川
新租
414416429
100
熊猫移动
新租
14层
31447
业峰装饰
新租
901―905
26131
黑马集团
新租
106
2104
天衡公司
新租
809
12312
贸
新租
815
237
恒生投资
新租
401
1841
创意思维
新租
409
236
睿雨
新租
413
15
盛鼎
新租
415
192
票务中心
新租
104
17
远成
新租
109
166
博客咖啡
新租
110
70
北沢惠
新租
203
80
夏尼外语学校
新租
206
1694
ut斯达康
扩租
421
196
嘉文壁纸
扩租
512
858
王川
扩租
425
392
ut斯达康
扩租
906
20429
联想
扩租
310库
1635
ut斯达康
扩租
417库
194
博士洗车房
新租
院库
85
总 计
198596
退租客户
客户名称
房间号
面积（m2）
网通
9层
72172
海德汉
703
6205
浩祥
815
237
万
716
3628
黑马
413
15
招商国旅
101
18
车行
层
16104
保哈
1001
396
巨丰
12层
30691
票务中心
104
17
鼎石
409
236
415
192
张文明
608
24
广艺堂
717
1881
总 计
148691
四全面抓物业理提高服务水
全面适应企业二次创业发展需实现公司2004年营理目标营班子务实脚踏实抓营控成加销售力度严格部理细化项服务全面提高理员素质指导思想时确定协助房开做区物业理筹备运作工作开拓物业市场创物业品牌发展目标加强队伍建设基础理努力规范化迈进加速推进项工作
（）完善制度建设加强行政理
公司年初着手规范企业部理制度针日常理运作中存足先完善旨加强标准化服务理质检工作理方案增加兼职质检员加工作力度组织修订员工奖惩条例员工手册年初完善发员招聘入职聘培训考核理规定推行360度综合考评制度中层理员述职考评制度
建立修订员工仪容仪表理员工劳动纪律考勤理车辆理出车审批制度企业合格分供方审批制度统文件格式理等制定发物业理定置理二次装修理客户入驻退租理等发执行厦员工培训规划等制定发租金催缴方案厦钥匙理方案消防应急预案采购审核制度建立健全公司级例会制度包括总理办公会部门例会服务分析会损益分析会等制度建设公司项理步发展促进企业更高目标迈进
公司进步强化力资源理坚持减员增效基原严格控制员总数工形式量时工减少力成现公司正式员工57业部3加时员工合计90接颐家园售楼中心暂增加3
（二）加强企业理提高服务水
厦公司始终保持哈市物业行业尤写字楼理领先位益企业软件服务保持优势理理念断超前更新针客户服务台阶进步实现服务外延扩展涵深化公司采取系列措施：半年起开始推行服务分析会制度集中研究讨综合分析协调处理服务工作中遇困难问题难解决问题妥善落实服务效率明显提高加强厦保安工程服务力处理突发事件力公司整体综合服务水更提高
公司年特强调中层理员力培养重提高中层理员素质发挥中层理员作年初时公司领导班子中层理员提出十项求：①时间观念提高工作效②务实③独面④专业技术知识水够够⑤认真负责勇承担责⑥做成熟专业化现象中质⑦具备应付紧急情况力⑧思想工作方式方法工作思路出完整方案组织实施执行踪完成情况⑨部门间相互合作补台⑩解掌握基财务知识学会财务报表理员工作新目标新标准更压力形成种学氛围工作干劲增加理力提高
1 1 抓客务服务理
公司进步发挥客务中心协调作定期走访客户时听取客户意见建议做时反馈时整改客户永远感受厦高素质高效率服务水部理中加强日常巡检频次做时发现问题时处理提高毯清洗频率解决厦毯年久陈旧易脏问题提高送水送报邮件工作效率客户感新变化5月份完成厦楼体清洁厦保持整洁美观良环境
2 2 强化工程理
年半年公司重点强化工程理先完成厦程控交换机电脑话务软件升级变电低压柜保养升级改造消防控制电缆等项目外楼体部分损坏铝板进行维修更换维修外车场面伸缩缝等计划全面搞机电空调维护检修流完率保证厦正常运营日常服务中进步推行限时服务制求三分钟必须赶客户报修现场发现问题进行全程踪步落实情况计划执行情况进行反馈直落实时工程部进步加强客户二次装修监理服务工作保证厦安全正常秩序保证客户良办公环境保证装修客户工期施工质量受客户致评
3 3 加强餐饮理增强服务特色
公司根年初客户调查意见反馈时调整菜肴花色品种转变观念设计创新少新菜品满足客户求年新增加热菜30种凉菜20余种日4热4凉轮换增加食10余种增加早餐品种丰富书吧书籍改善餐厅餐环境受新老客户欢迎仅午餐客流量200次天升300次天
4 4 加强安保工作力度确保厦安全
厦时时安全工作放首位强化标准化制度化建设时加强日常检查巡视定期进行安全检查加隐患部位整改防范力度积极配合公安消防部门搞治安消防防范工作加强防理外客务保安部工程部门配合定期厦消防监控等设施进行检查维护保证设施设备正常运转部理中年方面侧重外员效控制理减少外员推销方面加强准军事化理礼仪礼貌培训提高保安员整体素质提升厦整体服务形象
（三）加强员工培训提高综合素质
公司年初制定员工培训计划已计划逐步实行年培训计划突出两题：中层理员培训年初首先理员中开展提高责心提高服务意识培训通开展形势务教育激发理员斗志统思想针公司中层理员提出十项理求理员基素质专业素质技理理念水等方面制定系统培训课题通请进走出交流学等形式提高理员素质水4月请国家建设部培训中心老师厦中层领导干部进行交流6月份邀请北京保利物业公司领导厦招投标理物业发展趋势等进行专题培训培训交流提升厦理员综合理水开阔视野提供机会收良效果
二针保洁保安员相流动性特点规范加强新员工岗前培训新员工快进入角色佳培训达效果时全年培训计划实施部门岗位技培训岗位练兵岗位竞赛等种形式活动培训断提高全员服务意识服务水
（四）抓住宅物业理提升理水
目前住宅区物业理承接系统哈尔滨保利房产公司开发物业项目2001年承接该公司二期丽麓园项目公司强化区物业理提高整体水作重点工作抓重点区综合理功夫保洁保安保暖三保新起色绿化工作实现较改观公司区物业实行单独核算理理服务质量考核纳入统理年区公司求带动完善业建设实现规范理快速反应快捷服务等方面较进展
营造区文化氛围进行益探索设立区文化活动站区老年休闲娱乐场
二服务时周日常报修时热情急修立抢修非急修项量安排天报修日完毕业满意市政通知停电水修等事项进行积极宣传公告提早告业户增强服务意识受广业评
三强化锅炉房办公室环境卫生理强化定置理树立文明礼貌服务形象转变作风落实项工作中收定效果
四加强业档案理市级优秀区标准健全项理制度工作程序争取逐步发展保持市级示范区荣誉理水
五加强资产理做相关工作
（）利厦抵押融资支持房产项目开发根三届次董事会决议半年厦公司南方集团厦资产抵押贷款程中配合集团公司财务部提供厦公司年租金收入情况表公司章程房产证书等关资料时广州银行志介绍厦公司资产情况年营情况银行初步认南方集团公司办理抵押贷款创造条件
（二）时南方集团公司企划部沟通确保年度营计划指标落实根南方集团关达2004年度营计划指标通知厦公司结合历年财务指标完成情况考虑2004年度部分it行业客户行业政策调整退租面积达2700米实际困难起草关申请调整2004年度营计划指标请示报集团公司企业发展部方努力集团公司意2004年计划指标进行调整原达亏损指标250万元调整亏损342万元厦完成超额完成集团公司达营指标奠定基础时效调动营积极性
（三）摸清企业家底做清产核资工作根[2003]保南字134号关发保利南方集团公司清产核资工作实施方案通知求厦公司成立清产核资工作领导组办事机构先企业项资金银行账户存货固定资产进行全面清查盘点关报损规定清查核实公司需申报资产损失次清产核资工作中厦公司根公司实际情况针资产理中存问题健全完善日常资产出入库资产维护保养检修等制度企业做业绩考核创造条件
（四）积极配合厦物业开展月份济活动分析确保厦公司年度营计划完成厦业公司月认真审核物业公司报资金支出计划外计划执行程中业公司严格控制资金支出超计划律予转款措施力截止5月末节省计划资金开支329万元时业公司坚持执行济运行踪分析制度发现月收入费现金流量指标年预算期差距时做时物业公司沟通建议采取效改进措施实现全年营指标起促进作
（五）继续妥善解决厦工程土出金偿付问题哈尔滨市政府加全市土出金欠款清缴工作力度年6月旬公司支付土出金30万元目前尚欠哈尔滨市政府土出金66559万元市政府派次催缴求2004年开始年偿付额少100万元公司继续坚持细水长流逐步偿办法定期偿付定数额政府部门解体会公司合作态度款诚意达事实延期偿目
（六）清理厦工程欠款保利科技厦工程1996年末竣工投入结算审计工作已完成时陆续支付部分工程款年半年公司工程部门财务部门未付工程款部份进行清理确认目前总金额298万元部分未付工程款公司根实际情况继续实行实物现金相结合原分阶段进行偿付
（七）做厦公司土证书检验工作哈尔滨市政府进行土证书检验工作已2003年初开始配合哈保房产项目融资工作厦公司2003年4月12月两次市国土资源局香坊分局申请延期检验予批准年6月初哈保房产项目厦抵押融资工作尚未完毕市政府土证书检验换证工作已尾声情况保证厦土证书效性厦公司正式申报土证书检验换证厦工程尚欠市政府土出金66559万元已市政府国土资源局列入清缴土出金欠款单位系统通报次检验换证工作法正常进行公司已市政府报文申请公司营困难承诺陆续款情况予土证检验合格换证目前项工作正批复中
（八）解决厦公司缴纳租赁手续费遗留问题争取2004年租赁手续费42万元缴纳优惠前三年优惠期年均65万元减少23万元2004年预算10万元减少58万元降低费支出实现全年营计划做出积极努力减少费支出时配合支持厦物业出租销售工作厦业公司积极市政府关业务部门领导业务员联系出租合登记备案工作中程序问题进行协商争取简化关程序手续关厦物业销售工作融通方便路
六加强组织建设思想建设
建工作实现企业健康发展重保证紧紧围绕提高企业济效益中心务积极探讨新形势全面加强基层企业建设新思路成公司支部年工作公司支部加强组织身建设加强思想政治工作精神文明建设中教育广员干部发扬企业翁精神带动全体员工积极投身企业济建设改革发展事业中
1公司建工作年进步加强宣传组织等工作进展支部做时收缴费定期组织员学参加级组织活动基层组织建设员思想建设加强改进
2围绕开展学三讲三代表等重思想学十六精神等重学活动观录等支部均求员干部深入结合工作实际学活动理服务工作提高员素质结合起做计划组织学学心体会促进公司精神文明建设物质文明建设步发展
年六月旬选派4名积极分子开发区工委进行培训学公司组织发展进行储备
七加强企业文化建设
公司关心职工教育职工寓企业文化中月员工开展集体生日活动外利春节妇女节五劳动节五四青年节六童节开展活动成功举办厦员工春节联欢会客户联欢会三八节六童节员工开展福利活动五四青年节选派公司优秀歌手参加哈尔滨开发区卡拉ok赛取三等奖成绩
公司坚持搞企业日常宣传充分利厦宣传廊块阵时通报公司项会议精神侧重搞企业理验学心体会交流政治学交流企业文化动态工作动态报道达活跃企业文化统员工思想调动积极性振奋员工精神效果
八加强宣传外联工作
开拓销售市场物业理行业市场年公司公关宣传工作作项重工作抓扩企业影响公司厦组织开展客户联谊活动元旦春节客户联谊会外黑龙江省电视台市选房栏目录制转播厦新春拜年宣传片省台连续播放产生较反响公司录制保利物业理专题片项目开发洽谈做资料准备外半年公司较重视外联工作接市物业理协会组织参观团厦学进步加强公司房产局房协等部门联系沟通通举措断加深保利行业影响力
九物业拓展情况
公司外拓展方面半年重点庆建设厦取联系项目进行考察摸底关领导进行接触展示公司实力形象庆建设厦领导加深公司解认识方投标意愿明年该项目期接投标奠定基础
公司4月先行接保利房产开发颐家园售楼中心项目保安已进驻理保洁工程实行定期服务公司根房开公司求方面均实行高效快捷理达高标准求
公司该项目开工建设前期派驻物业理员先期介入掌握情况房开公司参谋便期物业理坚实基础
十工作中存问题
1厦现设施已老化更新改造投入少程度已影响公司出租形象
2厦物业没成立理公司业公司牌子外营合理避税带困难企业拓展物业项目带影响
十半年工作目标营预测
1完成公司董事会确定全年营指标
2继续抓创建工作保持国家级物业理示范厦称号
3加强力成控制厦现区总数控制90新项目正式介入行核定员报集团审批
4做接颐家园物业项目项工作
5客户满意率保持98
半年营预测：
根公司厦半年济运营情况预测2004年全年厦公司营业收入预计完成818万元(含源费149万元)占预算815万元10037营业成预计完成795万元占预算8万元9938营业税金预计完成41万元占预算415万元988三项费预计完成522万元占预算5245万元9952毛利预计完成24705万元占预算241万元10251非营费预计完成579万元占预算583万元9931利润总额预计完成33195万元占预算342万元9706
十二半年工作计划措施
1强化物业理切实抓厦工程保安保洁理服务进步贯彻落实项规章制度保持高水高效率服务
2强化财务考核理突出核算费控制功夫重点抓预算理计划采购理降耗成费控制理费支出项目采取超常规理办法进行控制煤气消耗水电等开展全员节约活动堵住理漏洞理效益
3抓落实考核工作部门签订考核指标文件严格理指标分解落实班组确保完成务
4做新项目接策划组织理员配备培训等工作做房开公司顾问工作促进房产营销
5抓iso9000换版升级工作进步完善厦部理提高项服务水
6根公司董事会确定更新改造资金额度分轻重缓急计划抓更新改造项目落实
7抓营销工作开拓营销工作新局面：
①销售员抓起做少季度拜访客户次客户厦营状况评价反应出问题反馈成文字表格解决问题客务中心员销售员销售理公司领导回访客户
②邀请客户参厦组织活动客户厦间产生互动增进友谊厦年举办文化月活动春游活动等
③组织企业家俱乐部厦公司老总定期组织活动交流心进行业务沟通客户搭桥梁客户营造联络空间厦客户保利部客户群业务做客户感足出厦搛钱提高续租率
8抓厦外客户公关活动：针竞争力写字楼星级酒店长包房进行全面拜访力开发新客户资源积极进
9根2003年哈尔滨市写字楼市场调研分析采取灵活促销政策开展销售具体措施：
①采灵活变销售策略：联络客户情感作业务洽谈辅助手段起事半功倍效果提高成交性增强客户忠实度
②定期出台优惠政策：根出租形势定期推出特惠房范围进行宣传搞促销活动利报纸杂志做广告宣传加招租力度
③断规划出租格局增加客户成交率
④促销时加强公关意识提高成功率
10定制客户专公关礼品作销售程中联络客户感情种方式效宣传厦服务品牌
11加宣传力度：充分利省电视台市选房栏目期录播形式容时优惠条件企业文化宣传企业新动态等达名利双收效果
12组织学新专业知识物业理知识：根拓展物业项目需公司组织中层理干部销售员走出学专业化销售知识先进物业理验提高物业理力营销力
13加培训工作力度培训推动公司总体服务理念理意识提升工作方式方法改进采取种形式培训提高公司理力增强员工适应发展动性提高培训标准服务标准理标准体现时俱进思想求
14加强力资源理保持现总额实现部需求部合理调配事设定职定岗充分调动员工积极性提高工作效工作效率
公司半年工作中努力工作积极进取扎扎实实走段路程取定成绩时足公司决心董事会领导进步解放思想脚踏实克服困难接厉积极落实董事会确定项工作时俱进开拓进取全面完成年项营理目标
哈尔滨××××限公司
二00四年六月
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哈尔滨×××限公司二00四年
半年工作总结
二00四年半年公司公司董事会决议精神指导陈达总理领导营班子带领全体员工团结协作紧紧围绕营理中心励精图治开拓物业市场众志成诚创厦辉煌重营控成提高济效益重理抓培训创新服务理念重品牌拓市场增强竞争实力重创机遇扩发展空间营理方针克服目前新建写字楼硬件设施价格低带市场击厦家客户公司建楼宇国家政策调整等原搬迁公司造成巨营影响等困难加部物业理外营销工作力度双齐遏制出租率连续滑趋势营工作扭转利局面保持出租率稳定回升高达8639物业理取较进展客户满意率保持98员工队伍建设实现员继续精干务断加素质进步提高精神面貌实现改观崭新局面
1 半年营状况预算执行情况
1营业收入
截止2004年5月末完成营业收入33112万元（含源费 5899万元）占预算815万元（含源费149万元）4063％年期减少5798万元减少原出租率低年期2003年5月出租率8342％2004年5月出租率7595％
2营业成
营业成完成375万元占预算8万元4688％年期增加140万元营业成餐饮外卖成年餐饮收入高年期收入16万元
3三项费
三项费营业费工资福利行政理公费合计21641万元占预算52450万元4126％年期减少1076万元公司通减员增效工资减少417万元公司开展节降耗节余水电费221万元维修费节余181万元
4营业税金
营业税金完成1460万元占预算4150万元3518％年期减少181万元
5毛利
毛利完成9636万元占预算241万元3998％年期减少4681万元原营业收入低年期
6非营费
非营费20184万元占预算583万元3462％年期减少4959万元原房产税缴税期限改变2003年房产税部分次缴纳2004年改季缴纳项节余2487万元业费节余709万元
7营业外收支
营业外支出045万元
8净利润
截2004年5月末净利润10593万元占预算342万元3097％年期减亏032万元
半年营运营情况预测：
根公司15月济运营情况预测2004年半年厦公司营业收入预计完成410万元(含源费745万元)占预算815万元（含源费149万元）5031营业成预计完成45万元占预算8万元5625营业税金预计完成21万元占预算415万元506三项费预计完成260万元占预算5245万元4957毛利预计完成1245万元占预算241万元5166非营费预计完成261万元占预算583万元4477利润总额预计完成13695万元占预算342万元4004
二成费控制财务理情况
公司严格贯彻执行预算控制原费指标分解落实部门预算执行程中预算完成进度月报资金支出计划报业审核批准工程方面服务水降低情况力争节降耗空调运行根天气温实际情况进行供调整点滴节约成费截止5月末节约水电费221万元工程部加强设备日常维护保养工作维修费节余181万元保洁部低值易耗品消耗制定具体量化标准（洗涤剂）低值易耗品节余361万元物品采购进步完善采购制度财务部理相关部门负责组成采购审核委员会首先供应商资格进行严格评定供应商资质提供产品质量提供产品价格等项指标符合标准成厦供应商次计财部相关部门时询价便时调整购物品价格保证购物品质优价廉降低采购成
公司进步强化财务电算化理保证财务高效准确数安全性稳定性时完成类报表报工作进步强化欠租客户清缴工作完善租金催缴制度月编制租金收取情况表家常交费时客户进行重点关注租金清缴落实部门保证类应收款项时足额收缴积极进行税收筹划工作2003年哈尔滨市涉外分局征收房产税时实行次征收税务局协调争取年房产税实行年征收季缴纳公司节省资金成针2003年税务检查提出关源费征税问题厦公司采取积极应措施年年初厦公司北京保利物业签订授权委托合书销售合加盖北京保利物业公章签合更加严密规避税务风险公司月进行次损益分析项指标完成预算进度情况年期进行较时指出营中应注意事项公司营发展献技献策
三全力抓销售工作
公司领导重视直接指导部门力支持配合销售部全体员工努力半年新扩租面积达198596米仅半年出租面积超2003年全年新扩租面积创历史新高
市场形势销售策略
二00四年公司营工作艰难年年初厦10家客户期种原续租造成公司极动出租率降加哈尔滨市相继投入开发区理厦奥维斯厦常青厦等专业甲级写字楼低价格招商厦造成巨击现厦华公司厦客户公司作it行业受行业政策影响搬迁联通厦（奥维斯厦半）疑厦造成严重影响直接关系公司全年营务完成
方面新建写字楼低价位击市场迫厦租金价格逐年降利润率降营难度愈愈
鉴情况公司决定市场导更新观念抓住突出重点突出产品优势托强力软件服务坚守域名牌坚守高档写字楼块阵年初广泛市场调研制定年营销方案指导开展工作
1采取动出击办法出外寻访客户摆脱足出户厦等客户动局面销售员哈市写字楼市场进行次全方位调研公司领导家起针竞争手逐进行详细分析真正做知知彼时厦入驻公司进行毯式拜访积累量目标客户日销售工作奠定良基础
2销售部建章建制严格理公司领导直接领导周固定开部门例会厦客户意客户逐分析放成交机会
3完善业工作销售部目前已建立竞争手档案目标客户档案厦客户档案日工作计划表日工作记录表会议纪档案等月月末出台出租率览表月租赁情况报告月租金收入表月客户变动情况表月客户变动情况预测表等
4公司根出租形势定期推出特惠房范围进行宣传搞促销活动收良效果收益提高出租率销售收入
5出租状况空房进行整体规划十余米十米百米百米面积提供满足客户需求增加客户成交率
6针销售案例谈判流程进行剖析位销售员中受启发分析谈判技巧中积累验教训提高销售员销售谈判技日销售工作起积极促进作
7新入驻公司送礼品鲜花体现厦热情温情客户感新环境亲切温馨
8进步完善销售考核方案公司年销售指标务进行细化销售部达详细考核方案分季度考核半年考核全年考核时考核方案制定奖惩制度单价付款方式等方面制定奖励标准进步调动销售员积极性增强集体义意识培养团队精神促进全年销售指标利完成
正业公司陈总力支持公司营班子市场准确握制定营销方案具体销售策略切实行取喜成绩出租率低时712 升8639完成年营指标奠定良基础
92004年1月6月新扩租退租客户情况
新扩租客户
公司名称
属性
房间号
面积（m2）
翰皇擦鞋
新租
1层
6
王川
新租
414416429
100
熊猫移动
新租
14层
31447
业峰装饰
新租
901―905
26131
黑马集团
新租
106
2104
天衡公司
新租
809
12312
贸
新租
815
237
恒生投资
新租
401
1841
创意思维
新租
409
236
睿雨
新租
413
15
盛鼎
新租
415
192
票务中心
新租
104
17
远成
新租
109
166
博客咖啡
新租
110
70
北沢惠
新租
203
80
夏尼外语学校
新租
206
1694
ut斯达康
扩租
421
196
嘉文壁纸
扩租
512
858
王川
扩租
425
392
ut斯达康
扩租
906
20429
联想
扩租
310库
1635
ut斯达康
扩租
417库
194
博士洗车房
新租
院库
85
总 计
198596
退租客户
客户名称
房间号
面积（m2）
网通
9层
72172
海德汉
703
6205
浩祥
815
237
万
716
3628
黑马
413
15
招商国旅
101
18
车行
层
16104
保哈
1001
396
巨丰
12层
30691
票务中心
104
17
鼎石
409
236
415
192
张文明
608
24
广艺堂
717
1881
总 计
148691
四全面抓物业理提高服务水
全面适应企业二次创业发展需实现公司2004年营理目标营班子务实脚踏实抓营控成加销售力度严格部理细化项服务全面提高理员素质指导思想时确定协助房开做区物业理筹备运作工作开拓物业市场创物业品牌发展目标加强队伍建设基础理努力规范化迈进加速推进项工作
（）完善制度建设加强行政理
公司年初着手规范企业部理制度针日常理运作中存足先完善旨加强标准化服务理质检工作理方案增加兼职质检员加工作力度组织修订员工奖惩条例员工手册年初完善发员招聘入职聘培训考核理规定推行360度综合考评制度中层理员述职考评制度
建立修订员工仪容仪表理员工劳动纪律考勤理车辆理出车审批制度企业合格分供方审批制度统文件格式理等制定发物业理定置理二次装修理客户入驻退租理等发执行厦员工培训规划等制定发租金催缴方案厦钥匙理方案消防应急预案采购审核制度建立健全公司级例会制度包括总理办公会部门例会服务分析会损益分析会等制度建设公司项理步发展促进企业更高目标迈进
公司进步强化力资源理坚持减员增效基原严格控制员总数工形式量时工减少力成现公司正式员工57业部3加时员工合计90接颐家园售楼中心暂增加3
（二）加强企业理提高服务水
厦公司始终保持哈市物业行业尤写字楼理领先位益企业软件服务保持优势理理念断超前更新针客户服务台阶进步实现服务外延扩展涵深化公司采取系列措施：半年起开始推行服务分析会制度集中研究讨综合分析协调处理服务工作中遇困难问题难解决问题妥善落实服务效率明显提高加强厦保安工程服务力处理突发事件力公司整体综合服务水更提高
公司年特强调中层理员力培养重提高中层理员素质发挥中层理员作年初时公司领导班子中层理员提出十项求：①时间观念提高工作效②务实③独面④专业技术知识水够够⑤认真负责勇承担责⑥做成熟专业化现象中质⑦具备应付紧急情况力⑧思想工作方式方法工作思路出完整方案组织实施执行踪完成情况⑨部门间相互合作补台⑩解掌握基财务知识学会财务报表理员工作新目标新标准更压力形成种学氛围工作干劲增加理力提高
1 1 抓客务服务理
公司进步发挥客务中心协调作定期走访客户时听取客户意见建议做时反馈时整改客户永远感受厦高素质高效率服务水部理中加强日常巡检频次做时发现问题时处理提高毯清洗频率解决厦毯年久陈旧易脏问题提高送水送报邮件工作效率客户感新变化5月份完成厦楼体清洁厦保持整洁美观良环境
2 2 强化工程理
年半年公司重点强化工程理先完成厦程控交换机电脑话务软件升级变电低压柜保养升级改造消防控制电缆等项目外楼体部分损坏铝板进行维修更换维修外车场面伸缩缝等计划全面搞机电空调维护检修流完率保证厦正常运营日常服务中进步推行限时服务制求三分钟必须赶客户报修现场发现问题进行全程踪步落实情况计划执行情况进行反馈直落实时工程部进步加强客户二次装修监理服务工作保证厦安全正常秩序保证客户良办公环境保证装修客户工期施工质量受客户致评
3 3 加强餐饮理增强服务特色
公司根年初客户调查意见反馈时调整菜肴花色品种转变观念设计创新少新菜品满足客户求年新增加热菜30种凉菜20余种日4热4凉轮换增加食10余种增加早餐品种丰富书吧书籍改善餐厅餐环境受新老客户欢迎仅午餐客流量200次天升300次天
4 4 加强安保工作力度确保厦安全
厦时时安全工作放首位强化标准化制度化建设时加强日常检查巡视定期进行安全检查加隐患部位整改防范力度积极配合公安消防部门搞治安消防防范工作加强防理外客务保安部工程部门配合定期厦消防监控等设施进行检查维护保证设施设备正常运转部理中年方面侧重外员效控制理减少外员推销方面加强准军事化理礼仪礼貌培训提高保安员整体素质提升厦整体服务形象
（三）加强员工培训提高综合素质
公司年初制定员工培训计划已计划逐步实行年培训计划突出两题：中层理员培训年初首先理员中开展提高责心提高服务意识培训通开展形势务教育激发理员斗志统思想针公司中层理员提出十项理求理员基素质专业素质技理理念水等方面制定系统培训课题通请进走出交流学等形式提高理员素质水4月请国家建设部培训中心老师厦中层领导干部进行交流6月份邀请北京保利物业公司领导厦招投标理物业发展趋势等进行专题培训培训交流提升厦理员综合理水开阔视野提供机会收良效果
二针保洁保安员相流动性特点规范加强新员工岗前培训新员工快进入角色佳培训达效果时全年培训计划实施部门岗位技培训岗位练兵岗位竞赛等种形式活动培训断提高全员服务意识服务水
（四）抓住宅物业理提升理水
目前住宅区物业理承接系统哈尔滨保利房产公司开发物业项目2001年承接该公司二期丽麓园项目公司强化区物业理提高整体水作重点工作抓重点区综合理功夫保洁保安保暖三保新起色绿化工作实现较改观公司区物业实行单独核算理理服务质量考核纳入统理年区公司求带动完善业建设实现规范理快速反应快捷服务等方面较进展
营造区文化氛围进行益探索设立区文化活动站区老年休闲娱乐场
二服务时周日常报修时热情急修立抢修非急修项量安排天报修日完毕业满意市政通知停电水修等事项进行积极宣传公告提早告业户增强服务意识受广业评
三强化锅炉房办公室环境卫生理强化定置理树立文明礼貌服务形象转变作风落实项工作中收定效果
四加强业档案理市级优秀区标准健全项理制度工作程序争取逐步发展保持市级示范区荣誉理水
五加强资产理做相关工作
（）利厦抵押融资支持房产项目开发根三届次董事会决议半年厦公司南方集团厦资产抵押贷款程中配合集团公司财务部提供厦公司年租金收入情况表公司章程房产证书等关资料时广州银行志介绍厦公司资产情况年营情况银行初步认南方集团公司办理抵押贷款创造条件
（二）时南方集团公司企划部沟通确保年度营计划指标落实根南方集团关达2004年度营计划指标通知厦公司结合历年财务指标完成情况考虑2004年度部分it行业客户行业政策调整退租面积达2700米实际困难起草关申请调整2004年度营计划指标请示报集团公司企业发展部方努力集团公司意2004年计划指标进行调整原达亏损指标250万元调整亏损342万元厦完成超额完成集团公司达营指标奠定基础时效调动营积极性
（三）摸清企业家底做清产核资工作根[2003]保南字134号关发保利南方集团公司清产核资工作实施方案通知求厦公司成立清产核资工作领导组办事机构先企业项资金银行账户存货固定资产进行全面清查盘点关报损规定清查核实公司需申报资产损失次清产核资工作中厦公司根公司实际情况针资产理中存问题健全完善日常资产出入库资产维护保养检修等制度企业做业绩考核创造条件
（四）积极配合厦物业开展月份济活动分析确保厦公司年度营计划完成厦业公司月认真审核物业公司报资金支出计划外计划执行程中业公司严格控制资金支出超计划律予转款措施力截止5月末节省计划资金开支329万元时业公司坚持执行济运行踪分析制度发现月收入费现金流量指标年预算期差距时做时物业公司沟通建议采取效改进措施实现全年营指标起促进作
（五）继续妥善解决厦工程土出金偿付问题哈尔滨市政府加全市土出金欠款清缴工作力度年6月旬公司支付土出金30万元目前尚欠哈尔滨市政府土出金66559万元市政府派次催缴求2004年开始年偿付额少100万元公司继续坚持细水长流逐步偿办法定期偿付定数额政府部门解体会公司合作态度款诚意达事实延期偿目
（六）清理厦工程欠款保利科技厦工程1996年末竣工投入结算审计工作已完成时陆续支付部分工程款年半年公司工程部门财务部门未付工程款部份进行清理确认目前总金额298万元部分未付工程款公司根实际情况继续实行实物现金相结合原分阶段进行偿付
（七）做厦公司土证书检验工作哈尔滨市政府进行土证书检验工作已2003年初开始配合哈保房产项目融资工作厦公司2003年4月12月两次市国土资源局香坊分局申请延期检验予批准年6月初哈保房产项目厦抵押融资工作尚未完毕市政府土证书检验换证工作已尾声情况保证厦土证书效性厦公司正式申报土证书检验换证厦工程尚欠市政府土出金66559万元已市政府国土资源局列入清缴土出金欠款单位系统通报次检验换证工作法正常进行公司已市政府报文申请公司营困难承诺陆续款情况予土证检验合格换证目前项工作正批复中
（八）解决厦公司缴纳租赁手续费遗留问题争取2004年租赁手续费42万元缴纳优惠前三年优惠期年均65万元减少23万元2004年预算10万元减少58万元降低费支出实现全年营计划做出积极努力减少费支出时配合支持厦物业出租销售工作厦业公司积极市政府关业务部门领导业务员联系出租合登记备案工作中程序问题进行协商争取简化关程序手续关厦物业销售工作融通方便路
六加强组织建设思想建设
建工作实现企业健康发展重保证紧紧围绕提高企业济效益中心务积极探讨新形势全面加强基层企业建设新思路成公司支部年工作公司支部加强组织身建设加强思想政治工作精神文明建设中教育广员干部发扬企业翁精神带动全体员工积极投身企业济建设改革发展事业中
1公司建工作年进步加强宣传组织等工作进展支部做时收缴费定期组织员学参加级组织活动基层组织建设员思想建设加强改进
2围绕开展学三讲三代表等重思想学十六精神等重学活动观录等支部均求员干部深入结合工作实际学活动理服务工作提高员素质结合起做计划组织学学心体会促进公司精神文明建设物质文明建设步发展
年六月旬选派4名积极分子开发区工委进行培训学公司组织发展进行储备
七加强企业文化建设
公司关心职工教育职工寓企业文化中月员工开展集体生日活动外利春节妇女节五劳动节五四青年节六童节开展活动成功举办厦员工春节联欢会客户联欢会三八节六童节员工开展福利活动五四青年节选派公司优秀歌手参加哈尔滨开发区卡拉ok赛取三等奖成绩
公司坚持搞企业日常宣传充分利厦宣传廊块阵时通报公司项会议精神侧重搞企业理验学心体会交流政治学交流企业文化动态工作动态报道达活跃企业文化统员工思想调动积极性振奋员工精神效果
八加强宣传外联工作
开拓销售市场物业理行业市场年公司公关宣传工作作项重工作抓扩企业影响公司厦组织开展客户联谊活动元旦春节客户联谊会外黑龙江省电视台市选房栏目录制转播厦新春拜年宣传片省台连续播放产生较反响公司录制保利物业理专题片项目开发洽谈做资料准备外半年公司较重视外联工作接市物业理协会组织参观团厦学进步加强公司房产局房协等部门联系沟通通举措断加深保利行业影响力
九物业拓展情况
公司外拓展方面半年重点庆建设厦取联系项目进行考察摸底关领导进行接触展示公司实力形象庆建设厦领导加深公司解认识方投标意愿明年该项目期接投标奠定基础
公司4月先行接保利房产开发颐家园售楼中心项目保安已进驻理保洁工程实行定期服务公司根房开公司求方面均实行高效快捷理达高标准求
公司该项目开工建设前期派驻物业理员先期介入掌握情况房开公司参谋便期物业理坚实基础
十工作中存问题
1厦现设施已老化更新改造投入少程度已影响公司出租形象
2厦物业没成立理公司业公司牌子外营合理避税带困难企业拓展物业项目带影响
十半年工作目标营预测
1完成公司董事会确定全年营指标
2继续抓创建工作保持国家级物业理示范厦称号
3加强力成控制厦现区总数控制90新项目正式介入行核定员报集团审批
4做接颐家园物业项目项工作
5客户满意率保持98
半年营预测：
根公司厦半年济运营情况预测2004年全年厦公司营业收入预计完成818万元(含源费149万元)占预算815万元10037营业成预计完成795万元占预算8万元9938营业税金预计完成41万元占预算415万元988三项费预计完成522万元占预算5245万元9952毛利预计完成24705万元占预算241万元10251非营费预计完成579万元占预算583万元9931利润总额预计完成33195万元占预算342万元9706
十二半年工作计划措施
1强化物业理切实抓厦工程保安保洁理服务进步贯彻落实项规章制度保持高水高效率服务
2强化财务考核理突出核算费控制功夫重点抓预算理计划采购理降耗成费控制理费支出项目采取超常规理办法进行控制煤气消耗水电等开展全员节约活动堵住理漏洞理效益
3抓落实考核工作部门签订考核指标文件严格理指标分解落实班组确保完成务
4做新项目接策划组织理员配备培训等工作做房开公司顾问工作促进房产营销
5抓iso9000换版升级工作进步完善厦部理提高项服务水
6根公司董事会确定更新改造资金额度分轻重缓急计划抓更新改造项目落实
7抓营销工作开拓营销工作新局面：
①销售员抓起做少季度拜访客户次客户厦营状况评价反应出问题反馈成文字表格解决问题客务中心员销售员销售理公司领导回访客户
②邀请客户参厦组织活动客户厦间产生互动增进友谊厦年举办文化月活动春游活动等
③组织企业家俱乐部厦公司老总定期组织活动交流心进行业务沟通客户搭桥梁客户营造联络空间厦客户保利部客户群业务做客户感足出厦搛钱提高续租率
8抓厦外客户公关活动：针竞争力写字楼星级酒店长包房进行全面拜访力开发新客户资源积极进
9根2003年哈尔滨市写字楼市场调研分析采取灵活促销政策开展销售具体措施：
①采灵活变销售策略：联络客户情感作业务洽谈辅助手段起事半功倍效果提高成交性增强客户忠实度
②定期出台优惠政策：根出租形势定期推出特惠房范围进行宣传搞促销活动利报纸杂志做广告宣传加招租力度
③断规划出租格局增加客户成交率
④促销时加强公关意识提高成功率
10定制客户专公关礼品作销售程中联络客户感情种方式效宣传厦服务品牌
11加宣传力度：充分利省电视台市选房栏目期录播形式容时优惠条件企业文化宣传企业新动态等达名利双收效果
12组织学新专业知识物业理知识：根拓展物业项目需公司组织中层理干部销售员走出学专业化销售知识先进物业理验提高物业理力营销力
13加培训工作力度培训推动公司总体服务理念理意识提升工作方式方法改进采取种形式培训提高公司理力增强员工适应发展动性提高培训标准服务标准理标准体现时俱进思想求
14加强力资源理保持现总额实现部需求部合理调配事设定职定岗充分调动员工积极性提高工作效工作效率
公司半年工作中努力工作积极进取扎扎实实走段路程取定成绩时足公司决心董事会领导进步解放思想脚踏实克服困难接厉积极落实董事会确定项工作时俱进开拓进取全面完成年项营理目标
哈尔滨××××限公司
二00四年六月
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