2019年工作总结暨2020年度营销方案
- 1. 1【京能 · 天下川】项目 2019年营销工作总结&2020年营销工作计划2019.12谨呈：宁夏京能房地产开发有限公司
- 2. 2目 录“C O N T E N T S”123452020年目标解读2019年营销工作总结2020年营销策略分类物业销售策略市场分析
- 3. 3Part 1 宏观市场分析 银川市场分析 竞品项目分析市场分析
- 4. 宏观市场分析/政策分析利好政策持续出台 2008年9月份开始，国家出台了一系列支持房地产的政策，下调购买普通住房契税税率、营业税5改2、暂免个人买卖印花税和土地增值税、降低购房首付比和个贷利率等等利好政策出台。政策收紧 交易量下滑 2009年下半年开始，国家开始逐步收紧楼市政策，营业税2改5，“国四条”出台;进入2010年，调控进一步加码，全国46个城市陆续出台限购措施，二套首付比例和利率持续提高。政策加码 交易量再度下滑 进入2011年，楼市政策进一步收紧，1月26日“新国八条”出炉，房产税试点改革随后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策全面升级。货币政策放松 交易量回升 自2011年12月5日央行下调金融机构人民币存款准备金率开始，货币政策开始放松，2012年多次降准降息。2008年2009年2011年2012年2013-2014年政策从紧 交易量整体低迷 2013年2月20日，“新国五条”出台，楼市政策再次加码收紧，全国楼市降温； 2014年9月30日央行还为限贷松绑，楼市政策出现放松信号，市场有所回温；2015年政策持续利好 交易量爆发 以2015年330新政为起点，国家连续出台多项楼市利好政策，央行也连续降准降息，全国楼市出现明显回温；2016年政策大幅收紧 交易量回落 以2016年北京930新政为标志，2016年四季度全国再次掀起楼市调控风暴；限购、限地，控制房价过快上涨，避免房地产泡沫在2009年至2011年期间，因为政府大量资金流入房地产市场，房价开始大幅度上涨，为了控制房价，政策调控开始收紧趋势； 2012年政府调控有所放松，13年至14年政府调控收紧，2016年以后房价持续走高，针对市场现状政府调控政策逐渐收紧； 从2019年至今，政府对楼市的调控在波动中逐渐收紧，以确保房产市场的稳步健康发展。住建部定调：支持合理自住需求，因城施策 住建部、财政部等四部门联合发布通知：防止提取住房公积金用于炒房投机； 住建部重申：坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松2018年调控政策收紧，资金定向监管从严 2019年房地产调控政策保持着高度的稳定和连续，“房住不炒”仍是房地产调控的核心定位和坚守底线。2019年
- 5. 全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1—10月份回落0.1个百分点。其中，住宅投资89232亿元，增长14.4%，增速回落0.2个百分点。 全国房屋新开工面积18.56亿㎡，同比增长10.0%，增速加快1.4个百分点。近年来我国房地产市场新开工面积呈增长趋势，新开工面积增速逐渐下降，未来房产市场将由增量房市场逐渐转为存量房市场。房地产开发投资额全年呈下降趋势全国地产新开工面积增速持续下滑宏观市场分析/商品房市场
- 6. 宏观市场分析/商品房市场2019年1-10月份，商品房销售面积133251万平方米，同比增长0.1%，住宅销售面积增长1.5%； 商品房销售额124417亿元，增长7.3%，增速加快0.2个百分点； 截止2019年10月末，全国商品房待售面积49323万平方米，同比下降6.6%。全国商品房各类物业累计待售面积
- 7. 2019年全国300城土地成交溢价率由2018年的15.8降至2019年的13.5%，同比下降2.3个百分点。 二线和三四线城市溢价率降至8.0%、9.7%，土地溢价率持续走低。调控发挥作用，房企拿地趋于理性，土地溢价率下滑宏观市场分析/土地市场
- 8. 2019年中国房地产企业销售业绩top10排名企业名称2019年销售额（亿元） 2018年销售额（亿元） 业绩同比1碧桂园7676.07286.95%2中国恒大5854.85511.06%3万科5743.06069.2-5%4融创中国5004.04600.09%5保利发展4185.44050.03%6中海地产3110.12687.916%7绿地控股3000.03812.2-21%8新城控股2460.42204.312%9世茂房地产2277.32106.08%10华润置地2261.02106.07%2019年，TOP100房企销售额均值达1036.1亿元，同比增长率均值为4%。 房企销售额超过千亿的企业达27家，均值为2481.6亿元。 碧桂园、恒大、万科等11家企业销售额超2000亿，其中7家企业超三千亿。宏观市场分析/中国房地产企业销售业绩top10
- 9. 银川市场分析/宏观经济10年间，全市常驻总人口平均每年增加5.7万人； 全市实现生产总值平均每年增加142.3亿元； 全市第二产业和第三产业增加迅速，其中2019年第三产业增加值已超过第二产品，逐步加快产业转型，产业升级。数据来源：银川市统计局
- 10. 银川市场分析/政策《银川市 城市住房保障管理试行办法》出台。银川市政府开工建设经济适用住房1000套，共7万平方米。在中央"二次调控"，限购限贷"双限"打压下，银川商品房市场受到明显的冲击，成交量大幅萎缩。国土资源部发布了《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》指出，将严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。“国五条” 重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房，要求各地公布年度房价控制目标。是自2009年12月份开始楼市调控以来第五次调控升级。中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。宁夏提高住房公积金贷款额度！职工连续足额缴存公积金６个月以上，可申请住房公积金购房贷款。市公积金业务办理正式接入全国住房公积金异地转移接续平台。坚决贯彻落实国家和自治区各项房地产市场调控政策措施，切实将房价控制在合理水平。国土资源部发布了《2012年房地产用地管理和调控重点工作的通知》指出，将严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。住建部对2019年楼市调控明确提出“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年银川房市政策在结合本地市场现状的情况下顺应全国市场的大方向，从2009年至2019年，楼市调控小幅度波动，整体呈收紧趋势。
- 11. 银川市场分析/板块变化2009年银川高端小区分布图2019年银川高端小区分布图银川板块变化：2009年银川高端小区主要分布在金凤区长城路以北，贺兰山路以南区域； 2019年银川高端小区主要分布在贺兰山路以北的德胜及阅海板块，由图纵观银川近十年区域发展可得出，银川房市板块功能分区不断细化，城市中心区逐渐北移并外扩。贺兰山路北京路正源街玺云台中瀛御景观湖壹号尚东国际中房高尔夫民生城市公园森林公园陶然水岸宝湖天下宝湖湾金海明月艾依水郡唐徕花园北塔湖板块金凤区板块贺兰山路正源街北京路汇融静园中房玺悦湾悦海院子万科锦宸恒大御景半岛宸海量滨河壹号兴庆府2号院世茂璀璨凡高万科翡翠湖望世茂悦玺天山国府壹号金凤区板块华远旭辉江南赋中海悦府阅海板块
- 12. 银川市场分析/价格变化致银川房价上涨原因： 1.人口增加；2.地价上涨，成本增加；3.经济发展，配套完善；4.返乡置业热潮的出现；5.开发商转战银川这座城市的“攻城略地”2010-2019年银川（三区五县）价格走势5987元/㎡4578元/㎡
- 13. 银川市场分析/房企变化2009年-2016年2017年2018年2019年10年间，众多国内一线房企在银拿地开疆拓土，逐步改变着银川房地产市场的发展
- 14. 银川市场分析/商品房市场房地产投资趋于理性，销售面积、销售额同比增长，投资额、施工面积、竣工面积、待售面积持续下降截至2019年11月，银川市商品住宅：销售面积525.42万㎡，同比涨幅10.6%；销售额339.90亿元，同比涨幅28.6%；待售面积较去年同期减少12.98万㎡。分类 （1-11月）开发投资额 （亿元）同比增幅（%）施工面积 （万平米）同比增幅（%）竣工面积 （万平米）同比增幅（%）销售面积（万㎡）同比增幅（%）销售金额（亿元）同比增幅（%）待售面积（万㎡）同比增幅（%）住宅179.3-4.73696.22-2.8264.74-37.1525.4210.6339.9028.6205.26-25.5办公4-55.3215.07-11.315.89-47.58.8-47.81.25-79.065.703.9商业30.27-35.7470.98-9.643.82-20.226.09-29.88.85-13.1191.98-1.0其他41.7617.5671.316.859.5-6.225.0928.22.7259.411.1918.7合计255.21-8.73696.22-2.7383.95-32.6585.46.7377.6317.6574.13-8.4
- 15. 银川市场分析/土地市场兴庆区全年总成交住宅用地共6宗，总成交土地面积419903.68㎡，总成交金额107100万元； 金凤区全年总成交住宅用地共12宗，总成交土地面积1028856㎡，总成交金额408929万元； 西夏区全年总成交住宅用地共7宗，总成交土地面积38455㎡，总成交金额43955万元； 永宁县全年总成交住宅用地共4总，总成交土地面积445.68㎡，总成交金额11352.16万元； 贺兰县全年总成交住宅用地共13宗，总成交面积580226㎡，总成交金额34734万元。 中梁地产暨宁夏梁晟置业有限公司以楼面价4718元/㎡拿下银川市2019年地王59#地。
- 16. 16沈阳中路正源街银地(G)[2019]-59号编号区域土地位置 土地面积 （㎡）容积率（R）出让年限挂牌起始价 （万元）地面单价 （元/㎡）挂牌日期成交金额（万元）银地(G)[2019]-59号金凤区金凤区团结路南侧、四号路西侧,东至：四号路,南至：大连路林带,西至：林带,北至：团结路894121＜R≤270年64377720012.1384377.6楼面价4718元/米，银川地王诞生银川市职工文化体育中心银川市场分析/土地市场
- 17. 银川市场分析/土地市场澳海（49亩，2622元/㎡）澳海（49亩，1295元/㎡）恒大（312亩，1257元/㎡）新城（271亩，1532元/㎡）灵隆（92亩，645元/㎡）民生共有产权（42亩，997元/㎡）汇融（34亩，2337元/㎡）建发（56亩，889元/㎡）绿悦（264亩，370元/㎡）梁晟（134.12亩，4718元/㎡富龙（16亩，483元/㎡）三鑫（100亩，440元/㎡）金宇（80亩，1813元/㎡）中铁商业（92亩，2189元/㎡）新城商业（119亩，1504万元/㎡）住宅用地共有产权用地商业用地建发（300亩，2128元/㎡）建发（41亩，8519万）民生（83亩，1376元/㎡）舜天（100亩，608元/㎡）舜天（70.8亩，1047元/㎡中环（22.6亩，993元/㎡）建发（275亩，1594元/㎡）建发（144亩，1465元/㎡）巨力（391亩，482元/㎡）旭辉（286亩，207万元/亩）民生（14亩，590元/㎡）房投（71亩，3852元/㎡）盛吉（15亩，730元/㎡）中梁（134亩，4718元/㎡）银水共有产权（145亩，1338元/㎡）
- 18. 银川市场分析/土地市场本土企业强势回归：总面积占前10名的59%，金额占61% 地王：成交楼面价最高的为阅海板块的宁夏梁晟置业摘得，楼面价为4718元/㎡
- 19. 19市场小结政策面中央调控不放松，控制地价、房价过快增长，“房住不炒”仍是房地产调控的核心定位和坚守底线。 银川房地产市场政策面保持平稳，去库存明显；2018年下半年-2019年银川市商品房价格涨幅明显。房地产市场稳步发展2019年银川市土拍热点区域主要集中在金凤区城北区域，随着政府政策的导向及品牌房企的入住，城北区域的房价逐步上涨且涨幅明显；城南区域为银川市CLD核心区域，随着银川文化园的建设，建发地产的布局，城南板块热度逐渐攀升，价格呈上涨上涨；城东板块是房企进驻较多的区域，随着新进地产融创、新城控股产品入市，板块升温加剧且整体销售领先。 2019年12月25日金凤区城北爆出4718元/㎡的楼面价，刷新2019年房地产拿地新高，地王诞生。土拍热度不断增加2020年市场预判政策面将继续坚持“房住不炒”，推动市场平稳健康发展。 品牌房企的进入推动板块格局的变化，阅海板块热度将持续升温。 受政策的影响及地价的上涨、大型房企的推动，销售价格将温和上涨。
- 20. 本案核心竞品分流竞品凤凰华府公园华府玺云台璞樾台北塔书院恒大御景半岛民生·兴庆府2号院翡翠湖望世茂凡高世茂悦海里万科锦宸华远旭辉江南府大连路贺兰山路沈阳路正源街虹桥街丽景街亲水北大街满城北街凤凰街绿地城悦然居20竞品项目分布阅海板块德胜板块北塔湖板块中房玺悦湾天山国府壹号中海悦府银地（G）[2019]-59号宗地
- 21. 21板块项目总占地（万㎡）总建面（万㎡）容积率总户数销售率面积区间主力面积区间（㎡）成交价格（元/㎡）19年销量20年推量（㎡）19年推量销售套数销售面积（万㎡）销售金额 (亿元)供应量（套）推售时间阅海板块中海悦府19.8633.841.4178260%高层：127/132/139/142 洋房：139-189 叠墅：189/193高层：132 洋房：142高层：8500-9100 洋房：9200-10000104093514137912020.1-10华远旭辉江南府19.0127.381.5176049%高层：131/143/173 叠拼：201高层：131/143/173高层：8300-8800 叠墅：12000-1300092087312118872020中房玺悦湾15.5617.001.1107440%高层：128/142 洋房：155/172 别墅：160-240高层：128 洋房：172毛坯高层：9300—9700 精装高层：11000-12000 洋房：13000-140004664385.65.96362020.1-8天山国府壹号10.9218.221.286520%高层：130/145 洋房：130/145/173高层：145 洋房：130小高层：8200-8800 洋房：9300-9800 一楼顶楼：11500-120003162072.82.45492020世茂悦海里12.0130.142138164%高层：115-130 洋房：140-150 高层：121-130 洋房：140-150洋房：9500-10000 高层：8800-920087987610.58.25052020.1-10绿地铂悦公馆14.7231.381398100%高层：95、115 洋房：135、160高层：99/115 洋房：135小高层：7800-8300 高层：7300-75001165116512.829.60————万科锦宸合计4786449457.7250.13368北塔板块玺云台 351063990 （3-6期）45%多层：143 高层：95-144143多层：11500 高层：86003165414.94.154872020.1-8璞樾台2.9103.269846%两居70-80、 三居110-127、四居130-146 110-127高层：8000-83003182172.672.213802020.3-10北塔书院19.9592.4576540%高层：91-265109-128高层：8300-8800417273—2.3456——合计105110317.578.661323已知阅海板块2019年供应约4786套，全年去化约4494套，产品线丰富，主力面积为132-173㎡，2019年供应约3368套。 已知北塔板块2019年供应约1051套，全年去化约1031套，主要以高层为主，主力面积为95-143㎡，2019年供应约1323套。竞品项目分布
- 22. 22板块项目总占地 （万㎡）总建面 （万㎡）容积率总户数销售率面积区间主力面积区间（㎡）成交价格 （元/㎡）19年销量20年推量（㎡）19年推量销售套数销售面积（万㎡）销售金额 (亿元)供应量 （套）推售时间德胜板块恒大御景半岛22341.5253488%高层：70-180 洋房：90-210110-130高层：8000-8300 洋房：1200094585210.838.893042020.1-5凤凰华府32470.85102360%高层：129-170 洋房：130-207 平墅：272/312129-139、168-170高层：8800-9300 洋房：9500-10000 平墅：12000-130004726179.518.908002020公园华府2247.71.57三期：40240%高层：120-144 洋房：146/149136高层：8800-9300 洋房：9500-10000 平墅：12000-130003983364.214.08962020民生兴庆府2号院16.3624.81.2二期：32860%洋房：130-321130/173一期：8000 二期：105004263175.765.351312020.1-6悦然居11.5201.8二期：68464%高层：110-210110/133/136一期：毛坯5350-5800 精装6300-6900 二期：毛坯6800 精装76005685006.04.62472020.1-7月万科翡翠湖望67.313.641.673275%高层：125/144、洋房：165125高层：9500 洋房：10000-110006324516.185.911002020.1-6月合计3441307342.4937.652478德胜板块在售楼盘较多，2018年已知供应约3441套，全年去化约3073套，产品以高层、洋房为主，主力面积为110-173㎡，2019年供应约2478套。竞品项目分布
- 23. 竞品项目个案华远旭辉江南赋江南赋珑玺湾（19号地）项目基础情况项目地址 培华路南侧、望海路西侧、九中北侧开盘时间2019年7月25日开发商 旭辉拿地时间2018年8月8日楼面价 （元/㎡）3023占地面积101415.71㎡总建筑面积190618.74㎡住宅建筑面积144089.10㎡商业建筑面积5040.12㎡容积率1.5绿化率 35.13%车位数1034总户数969（地上103个，地下931个）建筑类型高层：18F项目特色湖居高端住宅叠墅：6-11F交楼标准毛坯公摊—物业公司永升物业（高层1.99元/月·m²，多层住宅2.86元/月·m²，商业4元/月·m²）社区配套幼儿园、商业街面积区间 （㎡）高层：131-173 叠墅：187/201成交均价（元/㎡）高层：8800-9100 叠墅：12000-130001#、18F6#、18F10#、18F15#、15F14、18F16#、18F17、18F18#、21F13#、18F12、、18F11#、15F7#、8F8#、6F9#、6F5#、6F4#、6F2#、6F3#、6F16#、6F15#、6F14#、6F13#、6F17#、6F18#、6F19#、6F21#、6F20#、6F22#、6F5#璟玺湾 珑玺湾幼儿园1#、18F2#、18F3#、18F4#、11F6#、18F7#、18F8#、18F9#、18F10#、18F11#、18F12#、18F24#、18F23#、18F高层在售叠墅在售未推未推江南赋珑玺湾（20号地）项目基础情况项目地址 培华路南侧、望海路西侧、九中北侧开盘时间2019年5月25日开发商 华远拿地时间2018年8月8日楼面价 （元/㎡）2740占地面积88692.99㎡总建筑面积168249㎡住宅建筑面积129684.52㎡商业建筑面积2580.06㎡容积率1.5绿化率 38.2车位数827总户数791（地上82个，地下745）建筑类型高层：15-18F项目特色湖居住宅叠墅：6-8F售罄楼栋项目定位：阅海湖居·银川壹号封面 核心卖点：二十四小分校实验小学、阅海景观资源、发展核心区域
- 24. 竞品项目个案华远旭辉江南赋江南赋项目2019年5月25日首开，累计去化873套房源，销售面积约12㎡，销售金额约11亿元，成交均价为8500-9100元/㎡。江南赋5月25日项目首开，主要营销动作为： 4月21日，举办“与银川共江南”主题产品发布会。 5月1日，举办“梦回江南”主题展示区开放。 5月25日，在阅海宾馆开盘，首推262套房源，当天去化100套，成交均价8000—8500元/㎡。江南赋2019年推售户型及未推户型配比及去化产品类型户型（㎡）套数户型占比已售套数去化占比剩余套数成交均价 （元/㎡）叠墅187724%1014%6212000-130002011448%00%144高层13145426%22548%2298800-9100137845%00%8414355231%35253%20017345426%28631%168合计——1760100%87338%887——
- 25. 竞品项目个案四室两厅三卫：173㎡ 全明通透，干湿分离 大落地窗阳台，视野开阔，居住体验度高 主卧带有独立衣帽间及卫生间，功能性齐全 三卫设计，保障主人及客人的私密性 赠送一半阳台与北向次卧半部分设备平台三室两厅两卫：143㎡ 全明通透，干湿分离 客厅大开间、大进深，可随意设计增加一室 主卧带有独立衣帽间及卫生间，功能性齐全 空间设计较好，利用率高 赠送一半阳台与北向半部分设备平台三室两厅两卫：131㎡ 私梯入户，独立电梯厅 超大阳台，视野开阔，居住体验度高 主卧带有独立衣帽间及卫生间，功能性齐全 赠送一半阳台与北向次卧半部分设备平台项目整体户型偏大，但赠送面积较大，得房率高华远旭辉江南赋
- 26. 竞品项目个案华远旭辉江南赋成交客户以金凤区为主，占比为50%，其次为兴庆区，占比25%； 成交客户年龄主要分布在35-45岁，占比52%； 成交客户职业主要为企事业单位员工，占比为40%，其次为国企单位员工，占比23%。
- 27. 竞品项目个案中房玺悦湾中房玺悦湾项目基础情况项目地址 贺兰山路和培华路交汇处向东50米开盘时间2019-9-21开发商 中房集团拿地时间2018年10月31日楼面价（元/㎡）2727占地面积155582㎡总建筑面积170000㎡容积率1.1绿化率 36%车位数1157总户数1074（地上137，地下1020）建筑类型高层：11F、13F、15F项目特色超低密度、自然水系、养老机构、社区会所、科技住宅（恒湿恒温恒氧）洋房：7F、8F、9F、10F别墅：3F交楼标准精装、毛坯公摊15-20%社区配套社区底商+168生活服务体系+养老中心+会所+四点半学堂面积区间128-177㎡成交均价（元/㎡）毛坯：9300-9600 精装：12000-1400017#、15F20#、15F21#、15F22#、15F24#、15F23#、15F19#、10F18#、8+1F25#、15F26#、13F61#60#62#63#66#65#68#67#69#70#71#1#、15F2#、7+1F3#、7+1F4#、6+1F5#、6+1F6#、7+1F7#、7+1F9#、15F10#、8+1F11#、8+1F12#、6+1F13#、6+1F14#、15F15#、15F16#、10F8#、15F17#、15F20#、15F21#、11F22#、15F24#、15F23#、15F25#、15F26#、13F15#、15F16#、10F北区南区南区未推南区认筹北区已推北区未推 44项目定位：阅海湖旁 城市岛居 核心卖点：中房品质、二十四小分校实验小学、阅海景观资源、发展核心区域、三恒科技住宅
- 28. 竞品项目个案中房玺悦湾中房玺悦湾项目2019年9月21日首开，累计去化438套房源，销售面积约5.6万㎡，销售金额5.9亿元，毛坯成交均价9400-9600元/㎡，精装成交均价12000-14500元/㎡。中房玺悦湾10月31日项目首开，主要营销动作为： 6月30日，举办“杨丽萍作品歌舞集”主题产品发布会。 8月3日售楼部暨示范区开放，当天人流量达到1200人次。 9月21日，微信选房开盘，推售374套房源，当天去化220套，成交均价毛坯9000—9200元/㎡； 精装11000—14000元/㎡。中房玺悦湾2019年推售户型及未推户型配比及去化产品类型户型（㎡）套数户型占比已售套数去化占比剩余套数叠墅160-240363%1542%21高层12828827%14751%14114326825%17164%97160606%00%60洋房128212%21100%0143212%21100%015522421%00%22417716014%6339%97合计——1078100%43841%640中房玺悦湾南区户型配比物业类型面积（㎡）总套数占比已售套数剩余套数去化率价格（元/㎡）洋房1559216%0920%未售1988014%0800%207122%0120%178448%0440%217/222448%0440%高层12811720%01170%14311920%01190%小高层143224%0220%132224%0220%302/348305%0300%合计582100%05820%
- 29. 竞品项目个案中房玺悦湾四室两厅两卫：143㎡ 餐-客-阳台轴向设计、南北通透 超大南向面宽，四开间朝南 L型厨房，动线合理 超大阳台设计，全封闭交付三室两厅两卫：128㎡ 三开间朝南，客厅面宽4.5米 景观阳台宽约6.8米，全封闭交付 L型厨房，动静分离 主卧带有独立衣帽间及卫生间，功能性齐全四室两厅三卫：177㎡ 套房设计，主卧独立衣帽间及书房 南向次卧独立卫生间 景观阳台宽约7.7米 客厅面宽约4.7米大面宽、小进深、三室向阳
- 30. 竞品项目个案中房玺悦湾成交客户以兴庆区为主，占比为25%，其次为兴庆区，占比22%； 成交客户职业主要为个体户，占比为27%，其次为国企单位员工，占比23%； 成交客户年龄主要分布在30-40岁，占比42%，其次为40-50岁，占比26%。
- 31. 竞品项目个案天山国府壹号1#、15F27#、3F、幼儿园2#、15F3#、15F5#、15F6#、15F7#、9F8#、15F9#、9F10#、9F11#、15F13#、9F12#、9F16#、9F15#、9F17#、9F18#、9F19#、9F20#、9F21#、9F22#、9F25#1523#、15F售罄认筹在售未推天山·国府壹号项目基础情况项目地址 金凤区满城北街以东，培华路以南开盘时间未定开发商 银川天山置业有限公司拿地时间2018年10月31日楼面价（元/㎡）2500占地面积109222.64㎡总建筑面积182118.72㎡住宅建筑面积122301.79㎡商业建筑面积5130.17㎡容积率1.2绿化率 35.39%车位数928总户数865（地上56，地下872）建筑类型多层：9F项目特色水系、超大赠送小高层：15F交楼标准毛坯公摊15%社区配套2709㎡幼儿园；5130.17㎡配套商业面积区间130㎡、145㎡、173㎡成交均价（元/㎡）高层：8500-9000 洋房：9400 顶楼：11000-12000 一楼：12000-14000未推售项目定位：大国传承 皇家府院 核心卖点：低密、大赠送面积、二十四小分校实验小学、阅海景观资源、发展核心区域
- 32. 竞品项目个案天山国府壹号天山国府壹号项目2019年累计去化207套房源，销售面积约2.8万㎡，销售金额约2.4亿元，成交均价为9000-9800元/㎡。天山国府壹号2019年推售户型及未推户型配比及去化产品类型户型（㎡）套数户型占比已售套数去化占比剩余套数洋房13017821%4827%13014518020%2212%158170364%00%36高层13020624%8139%12514526431%5621%208合计——864100%20724%657天山国府壹号10月13日项目首开，主要营销动作为： 6月15日产品发布会，紧接着开始客户意向登记。 9月28日示范区开放。 10月13日项目首开，推售158套房源，当天去化约70套，成交均价高层8000—9200元/m²，洋房9500-9800元/m²。
- 33. 竞品项目个案天山国府壹号三室两厅三卫：130㎡ 私梯入户，独立电梯厅 约7.15米阔绰横厅，提升居住舒适度 双套卧设计，主次卧相互隔离，动静分离三室两厅三卫：145㎡ 私梯入户，双玄关设计 约7.45米阔绰横厅，提升居住舒适度 次卧带有独立卫生间，提升居住私密性三室两厅三卫：173㎡ 私梯入户，双玄关设计 8米阔绰横厅，提升居住舒适度 赠送超大空间产品设计以赠送为核心卖点，大赠送、低公摊，是客户认可的主要原因
- 34. 竞品项目个案天山国府壹号成交客户以金凤区北部地缘性为主，占比为29%； 成交客户职业主要为个体户，占比为38%，资金较为灵活； 成交客户年龄主要分布在30-40岁，占比32%，其次为40-50岁，占比27%。
- 35. 竞品项目个案中海悦府2#、4F3#、4F4#、4F5#、4F6#、4F7#、13F13#、13F19#、15F25#、15F31#、15F39#、15F8#、6F9#、6F10#、8F11#、8F12#、8F14#、6F15#、6F16#、8F17#、8F18#、8F20#、6F22#、8F23#、8F24#、8F21#、6F26#、6F27#、6F28#、8F29#、8F30#、8F32#、6F33#、6F38#、6F37#、6F34#、9F35#、8F36#、9F40#、9F41#、9F42#、9F43#、11F44#、15F一期售罄二期未推二期在售中海悦府项目基础情况项目地址 贺兰山路与满城街交会处向东开盘时间2019年7月25日开发商 中海地产拿地时间2018年12月5日楼面价（元/㎡）2361.4占地面积198638.15㎡总建筑面积338366.41㎡住宅建筑面积258912.32㎡商业建筑面积14877.52㎡容积率1.4绿化率 35%车位数1931总户数1782（地上327个，地下1604个）建筑类型独栋：4F项目特色主打高性价格改善住宅/公园旁/学区房洋房：6-11高层：13-15F交楼标准毛坯公摊—物业公司中海物业社区配套/面积区间127-193㎡成交均价高层：8800-9200元/m² 洋房：9500-10000元/㎡一期二期项目定位：阅海芯·学府畔·墅境洋房阔府 核心卖点：产品赠送、二十四小分校实验小学、阅海景观资源、发展核心区域
- 36. 竞品项目个案中海悦府中海悦府项目2019年累计去化991套房源，销售面积约14万㎡，销售金额约13亿元，成交均价高层8800-9200元/㎡，洋房9500-9800元/㎡。中海悦府6月13日项目首开，主要营销动作为： 6月1日，售楼部开放。 6月15日，产品发布会。 6月13日项目首开，推售525套房源，当天去化约300套，成交均价高层7500元/㎡，洋房8500元/㎡。中海悦府2019年推售户型及未推户型配比及去化产品类型户型（㎡）套数户型占比一期二期总套数去化套数剩余套数总套数去化套数剩余套数叠墅上叠189262.91%26026000下叠1962626026000小计522.91%52052000洋房14159033.22%24024003501333715932017.90%17014030150614418919010.74%118754372072小计110061.86%5084557359219553高层14363035.23%480480015037113合计1782100.00%104093512574256666
- 37. 竞品项目个案中海悦府三室两厅两卫：127㎡ 全明户型，动静分离 超大落地窗，感官优良 主卧带有独立卫生间及衣帽间，功能性齐全 赠送约6.5米三室两厅两卫：129㎡ 4.2米客厅开间 超大落地窗 赠送约6.5米 主卧带有独立卫生间及衣帽间，功能性齐全四室两厅两卫：141㎡ 南北通透，户型方正 阳台与次卧联通，提升居住舒适度 超大采光窗，采光优越 主卧带有独立卫生间及衣帽间，功能性齐全产品中规中矩，无明显的产品亮点
- 38. 竞品项目个案中海悦府四室两厅两卫：139㎡ 南北通透，户型方正 阳台与次卧联通，提升居住舒适度 超大采光窗，采光优越 双厨设计，满足日常所需四室两厅两卫159㎡ 南北通透，户型方正 阳台与次卧联通，提升居住舒适度 超大采光窗，采光优越 工人房与整体空间动静分离，厨房杂音远离休息区四室两厅三卫：189㎡ 6.3米客厅开间 私梯入户，独立电梯厅 超大采光窗，采光优越 双厨设计合理，动静分离
- 39. 竞品项目个案中海悦府成交客户以金凤区为主，主要分布在金凤区南、北部，共占比66%； 成交客户职业主要为个体户，占比为31%，其次为国企单位高管及员工购买； 成交客户年龄主要分布在30-40岁，占比32%，其次为40-50岁，占比26%。
- 40. 竞品项目个案世茂悦海里世茂悦海里（铂悦府）项目基础情况项目地址 大连路与民悦街交会处向北500米（市民大厅正东侧）首次开盘时间2019年6月13日开发商 银川世茂新发展置业有限公司占地面积120087.53㎡总建筑面积301369.46㎡住宅建筑面积188036.48㎡商业建筑面积6475.52㎡公寓建筑面积37232.72㎡容积率2.0绿化率 35%车位数1859总户数2105（住宅1381，公寓724）（地上234个，地下1625个）建筑类型高层：15-18F项目特色占据阅海板块核心区域，周边配套资源丰富洋房：9-11F交楼标准毛坯公摊20%物业公司世茂天成物业服务集团有限公司银川分公司 （1.8元/㎡·月-3.2元/㎡·月）社区配套幼儿园、商业街面积区间高层：115-130㎡ 洋房：140-170㎡成交均价 （元/㎡）高层：8200-8600 洋房：9000-95001#、9F2#、9F3#、11F7#、15F6#、10F5#、10F23#、3F 幼儿园4#、15F8#、18F9#、10F10#、10F11#、16F17#、16F16#、15F15#、15F14#、11F13#、11F12#、18F18#、15F19#、18F20#、18F21#、16F22#、18F24#、27F 公寓、724未推已推未推售项目定位：阅海之芯，千亩大盘 核心卖点：世茂品牌、CBD核心发展区域、
- 41. 竞品项目个案世茂悦海里世茂悦海里项目2019年累计去化991套房源，销售金额12.6亿元，成交均价高层8800-9200元/㎡，洋房9500-9800元/㎡。世茂悦海里6月15日项目首开，主要营销动作为： 世茂悦海里项目通过前期客户积累，大批次的加推提升项目自身热度。 6月15日项目首开，推售88套房源，当天去化64套，成交均价8500-8800元/㎡。物业类型面积段套数（套）占比（%）9-11F140-150㎡20456%161-170㎡16044%15-18F115-120㎡25625%121-130㎡76175%住宅小计1381100%公寓724——
- 42. 竞品项目个案世茂悦海里三室两厅两卫：115㎡ 私梯入户，南北通透，全明户型 客厅与卧室阳台联通，采光优越，通风顺畅 北向次卧带独立生活阳台，保障私密性 大开间、大进深主卧，居住舒适度高 赠送一半阳台与北向设备平台四室两厅两卫：144㎡ 私梯入户，南北通透，全明户型 客厅与卧室阳台联通，采光优越，通风顺畅 主卧带有独立衣帽间及卫生间，功能性齐全 北向次卧带独立生活阳台，保障私密性 赠送一半阳台与北向设备平台、南向次卧设备平台五室两厅两卫：170㎡ 私梯入户，独立电梯厅 客厅与卧室阳台联通，采光优越，通风顺畅 主卧大开间、大进深，功能性齐全 客厅与次卧阳台通透，采光优越，通风顺畅 赠送一半阳台与北向设备平台、南向次卧设备平台产品中规中矩，无明显的产品亮点
- 43. 竞品项目个案世茂悦海里
- 44. 竞品项目个案公园华府二期12345678910111215141312345678910 三期 一期售罄在售预推售未推售富民路滨河路公园华府项目基础情况项目地址 贺兰山东路与天平街交汇处东北角开盘时间2018年11月开发商 巨力地产占地面积21.8万㎡总建筑面积47.7万㎡容积率1.57绿化率 35.28%车位数559总户数1897/建筑类型洋房：8-10F 高层：13-18F项目特色江南风格园林/品牌物业交楼标准毛坯公摊20-22%物业公司四川嘉宝（2.4元/㎡*月）社区配套商业街、运动场地、健身设施、游泳池面积区间120-149㎡成交均价高层：8300项目定位：北塔湖旁·艾依河畔·中式国著 核心卖点：江南风格园林、嘉宝物业、典农河、唐徕渠景观水系
- 45. 竞品项目个案公园华府公园华府三期户型配比建筑类型户型面积（㎡）套数（套）占比去化套数剩余套数去化率成交均价（元/㎡）高层三室两厅两卫1206115%352362%8300-8500三室两厅两卫126318%29584%三室两厅两卫13610827%614459%三室两厅两卫141133%9377%三室两厅两卫1447819%532272%洋房四室两厅两卫1465814%253048%8800四室两厅两卫1495313%212847%合计——402100%23315561%——公园华府项目2019年累计去化291套房源，销售金额约3.37万㎡成交均价高层8300-8500元/㎡，洋房8800元/㎡。
- 46. 竞品项目个案公园华府三室两厅两卫：144㎡ 全明通透，户型方正 主卧功能性齐全，带有转角大飘窗 动静分区，干湿分离四室两厅两卫：148.8㎡ 主卧套房设计，景观阳台 大面宽，小进深 南北阳台半赠送三室两厅两卫：148.9㎡ 阔绰三房，观景阳台 大面宽，小进深 南北阳台半赠送大面宽、小进深、三室向阳
- 47. 竞品项目个案公园华府客群以兴庆区改善型客户为主，占比达到42%，其次为金凤区，占比36%； 客户职业主要为资金较为灵活的个体户，占比为35%，其次是私企员工，占比为27%； 客群需求面积以130-140㎡为主，占比达到59%，其次为140-150㎡，占比达15%。客户区域客户职业成交客户需求面积区域占比职业占比面积占比兴庆区42%个体35%130㎡以下14%金凤区36%事业单位12%130-140㎡59%西夏区6%国企员工18%140-150㎡15%贺兰县9%私企员工27%150-160㎡4%大武口4%公务员6%160-180㎡5%外省3%其他2%200㎡以上2%合计100%合计100%合计100%
- 48. 竞品项目个案凤凰华府A3A6B区C区12-22#在售未推售C2C1C8C9C5C3C6C10C4C7C11A1A2A5A4A7 A8 A11 A10A13A14 A12 A9A15 凤凰华府项目基础情况项目地址 凤凰街与贺兰山路交汇处向北200米开盘时间2018年11月开发商 白云房地产开发有限公司占地面积320000㎡总建筑面积470000㎡容积率0.85绿化率 39.03%车位数2400总户数1023/建筑类型别墅：4-6F项目特色三溪九院山水园林/低迷社区/艾依河、唐徕渠景观水系洋房：5-11F高层：13-18F交楼标准毛坯公摊19-21%物业公司鑫顺和物业社区配套商业街及A区南侧、西侧/C区北侧有自建的代征公园面积区间129-312㎡成交均价（元/㎡）高层：8800-9300 洋房：9500-10000 平墅：11000-12500项目定位：北塔湖·典农河·理想家 核心卖点：三溪九院山水园林、低密社区、典农河、唐徕渠景观水系
- 49. 竞品项目个案凤凰华府凤凰华府一期产品配比物业类型户型面积区间（㎡）总套数占比去化套数剩余套数去化率价格（元/㎡）高层 （13/15/18F）三室两厅两卫129-13931855%312698%8800-9300四室两厅两卫15196960100%四室两厅两卫168-170164160498%洋房 （5/7/11F）三室两厅两卫130-14816333%1501392%9500-10000四室两厅两卫147-14930300100%四室两厅三卫166.719890892%四室两厅三卫2073625969%平墅 （4/6F）五室两厅三卫2727812%423654%11000-12500五室两厅三卫31240152538%合计————1023100%92010190%100%凤凰华府项目2019年累计去化617套房源，销售面积约9.44万㎡，销售金额约8.73亿元，成交均价高层8800-9300元/㎡，洋房9500-1000元/㎡，平墅11000-12500元/㎡。凤凰华府2019年销售情况月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计套891979739839662635422427617面（㎡）124602755699310658191926070101674357567272943946484994413金额（万元）10204228357808995177165638100064281548774444041541687291均价（元/㎡）8190828982658439923092889300940095009600970010000——
- 50. 竞品项目个案三室两厅两卫：129㎡ 方正格局 南向主卧独立卫生间及衣帽间，保障主人私密性 主卧带有大飘窗，居住舒适度高 公摊19-21㎡ 所在楼栋：C1三室两厅两卫：141.83㎡ 三向朝南，主卧独立卫生间及270°大飘窗 私梯入户，独立电梯厅 公摊19-24㎡，赠送2-16㎡ 所在楼栋：A13、A14四室两厅两卫：170.71㎡ 主卧独立卫生间及衣帽间、270°大飘窗 私梯入户，独立电梯厅 公摊19-24㎡，赠送2-16㎡ 所在楼栋：A13、A14、A15凤凰华府大面宽、小进深、三室向阳
- 51. 竞品项目个案四室两厅三卫：207㎡ 方正格局 客厅带花园式茶室 中西餐厨一步式设计 主卧独立卫生间及270°大飘窗 公摊19-21㎡ 所在楼栋：A7、A8、A11四室两厅三卫：273㎡ 私梯入户，独立电梯厅 南向次卧及主卧独立卫生间，功能性齐全 全明三卫设计，主客有别，保障私密性 公摊19-24㎡，赠送2-16㎡ 所在楼栋：A4、A5、A6五室两厅三卫：312.67㎡ 私梯入户，独立电梯厅 主卧套房设计独立卫生间及衣帽间 公摊19-24㎡，赠送2-16㎡ 所在楼栋：A1、A2、A3、A4、A5、A6凤凰华府
- 52. 竞品项目个案凤凰华府客户区域客户职业区域占比客户职业占比兴庆区10%个体户30%金凤区65% 事业单位 50%西夏区5%贺兰5%企业10%银北10%外县市5%其它10%合计100%合计100%客户来源客户职业客户以金凤区地缘客户为主，占比65%； 客户职业以事业单位为主，占比50%，其次是个体户，占比为30%。
- 53. 竞品项目个案恒大御景半岛花园南街富民路花园路123459111519181716121314610782021222324252627282930幼儿园小区入口333435363741403938小区入口小区入口三期未推二期在售一期洋房售罄二期未推一期在售一期售罄楼栋三期已售恒大御景半岛项目基础情况项目地址 贺兰山路与民族街交汇处向西200米开盘时间2017年9月开发商 宁夏润景房地产开发有限公司占地面积23万㎡总建筑面积34万㎡容积率1.57绿化率 35.28%车位数2822总户数2534(地上282， 地下2540)建筑类型洋房：6-7F 高层：18F项目特色精装/品牌物业/临湖而居交楼标准精装公摊22%物业公司金碧物业（1.8元/㎡*月）社区配套商业街、运动场地、会所面积区间洋房：90-210㎡ 高层：70-180㎡成交均价高层：8500元/㎡项目定位：北塔湖·醇熟生态人文墅居 核心卖点：恒大品牌、典农河景观资源、价格
- 54. 竞品项目个案恒大御景半岛恒大御景半岛9-11月去化明显增加，主要营销动作为： 集团下达员工推荐任务指标，案场配合特价房政策，员工享受额外折扣；每周硬性带访任务，促进上访量，转化成交。 借助金九银十节点，释放产品优惠政策，以价换量。 针对老业主进行定期维护，寄送业主生日卡，组织出游等活动。恒大御景半岛2019年销售情况月份1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计套71541328178626988122173136561122面（㎡）875465311657210183942472748438111321615622836180076207141514金额（万元）114186518912947802873875821675590581348417924156384957114186均价（元/㎡）800079007800780078008000780079008200830085008400——恒大御景半岛项目2019年累计去化1122套房源，销售金额11.3亿元，成交均价为7800-8500元/㎡。
- 55. 竞品项目个案恒大御景半岛四室两厅两卫：147㎡ 独立书房，私密布局 三室南向，采光充足 南向独立阳台四室两厅两卫：160㎡ 270°观景阳台 主卧套房设计 主次卧大飘窗设计四室两厅两卫：191㎡ 南北双阳台设计，餐客连厅通透格局 动静分离，动线合理设计 主卧套房设计，独立衣帽间产品中规中矩，无明显的产品亮点
- 56. 竞品项目个案恒大御景半岛客户区域客户职业区域占比职业占比兴庆区41%个体52%金凤区18%事业单位14%西夏区5%国企员工9%贺兰县8%私企员工10%永宁县2%公务员11%石嘴山14%大武口7%外省5%其他4%合计100%合计100%客户以兴庆区地缘客户为主，占比41%； 客户职业以个体为主，占比52%，其次是事业单位，占比14%。
- 57. 竞品项目个案小结
- 58. 58Part 2 销售总结 客户总结 推广总结 活动总结2019年营销工作总结
- 59. 592019年全年销售目标：80568㎡ 实际完成目标：93346.69㎡销售总结三期产品签约数量（套）签约面积（㎡）签约金额（万元）住宅66592304.5287813.42车位206——1199.10商业142011.103662.67储藏间1393242.24671.50合计1024——93346.69一、二期产品签约数量（套）签约面积（㎡）签约金额（万元）住宅2524.02397.86车库3110.7054.00商业000合计5634.72451.86
- 60. 60销售总结2019年两家代理公司完成销售业绩具体如下：期数公司住宅车库/车位商业储藏间签约套数（套）签约面积 （㎡） 签约金额 （万元） 签约个数（个）签约面积（㎡） 签约金额 （万元） 签约套数 （套） 签约面积 （㎡） 签约金额（万元） 签约套数 （套） 签约面积 （㎡） 签约金额（万元） 一二期高策2488.61321.47602187.26 1099.00 ——————渠成51132.86826.12682483.16 1241.00 ——————合计71621.47 1147.59 1284670.42 2340.00 ——————三期南区高策7752.34656.871031468.30614.9091251.562304.72811856.05386.00渠成4444.53391.951031518.20584.205759.541357.94581386.19285.50合计111196.87 1048.82 2062986.50 1199.10 142011.10 3662.66 1393242.24671.5三期北区高策36150252.3247785.27—————————渠成29340855.3338979.32—————————合计65491107.65 86764.59 —————————
- 61. 61销售总结截止12月31日： 三期共计回款约65325.70万元（其中北区住宅共计回款约64126.60万元，南区车位共计回款1199.10万元）； 一、二期共计回款约3716.59万元（其中住宅共计回款约2143.59万元，车库共计回款1573.00万元）。
- 62. 62客户总结分析：2019年成交客户居住区域以兴庆区为主，占比47%；其次为金凤区客户，占比15%，贺兰客户占比8%；项目客户群辐射区金凤北、贺兰德胜及石嘴山等地，在辐射区的拓客力度应加大。分析：2019年项目成交客户以收入较高的个体户和国企职员为主，分别占比28%、20%；其次收入稳定的事业单位职工和私企普通员工，总占比21%，2020年在扩大沿街商铺的拓客力度的同时，要重点加强圈层拓客。
- 63. 63客户总结分析：成交客户获知途径中，朋友介绍占比最多，占比为30%，其次通过与渠道良好的合作，带访客户成交率较高，占比16%；其次暖场活动及老带新策略运用，促使转介绍的成交客户总占比16%；围挡、路牌等户外展示有效拦截意向客户，路过、围挡、路牌成交总占比27%；线上媒体总占比5%。分析：购买本项目的客户，看重学区资源，成交占比36%；另外认可北塔湖稀缺地理位置，占比17%；优质学区资源和北塔湖稀缺地段是项目的主要卖点。
- 64. 64电访量总结全年来电 1733 组、来访 4706 组，累计认购 665 套； 日均来电 5 组、来访 13 组、成交 1.8 套、来访转化率 7：1 。【京能·天下川】项目来电、来访统计 类别/时间 1月 2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合计来电 （组）5146127170292136172227143147123991733来访 （组）1081933924389054135324754553352442164706
- 65. 65 分析：从项目年度来电获知途径可以看出，项目整体来电获知途径以线下媒体为主，其中路牌占比较高，线上媒体以网络与广播为主；在媒体推广当中路牌、候车厅、网络、广播、新、自媒体的持续使用，保证了市场曝光度，也为项目带来了较高来电量，后期需持续保持。来电获知途径数据统计（2019.1.1—12.31）分类线下媒体渠道线上媒体渠道其它渠道合计（组）月份 擎天柱候车亭 路牌万达广场灯箱围挡电梯轿厢院线广告网络银川晚报广播电视台自媒体渠道 老客户推介朋友介绍员工介绍同行转介电call其它1月0611017000110003110001512月06701210260030180000463月0254202523532051480011127４月0245182022250905241200151705月34388613012784757163410022926月1626017113101432062800001367月0103810114931925053600021728月511480320057118023032801002279月47470101117210081629000014310月111401130232040100330000014711月013260121234012031612000112312月0620013013303020416100099合计1416844416184914312241391073651252212121733占比1%10%26%1%11%1%1%18%1%8%1%4%0%3%15%0%0%0%1%100%电访量总结
- 66. 66 分析：从项目年度来访获知途径可以看出，受阵地包装展示作用，路过到访的客户保证了来访量；通过与渠道公司的良好合作，渠道也为项目带来了大量来访；因客户基数大，所以也有部分客户是通过老客户推介、朋友介绍等到访。线上、线下媒体投放效果良好，同时是促进项目来访较好的渠道，后续媒体推广应持续进行。来访获知途径数据统计（2019.1.1—12.31）分类线下媒体渠道线上媒体渠道其它渠道合计（组）月份擎天柱候车亭路牌万达广场灯箱围挡电梯轿厢院线广告网络银川晚报广播电视自媒体路过渠道老客户推介朋友介绍员工介绍电call其它1月0120510050007541140001082月000050005002123279210011933月0141701040553051937417361533924月01320010104700120685234143204385月3162659624205243392236712242919056月0223503011982301938521961504137月0922115044100215119221232405328月00210300351012249218990804759月0011010012510221982298814045510月00202000420018957106603033511月11502101900111928126301024412月05503001300010632552130216合计48116665418353803621721019082348215245254706占比0%2%4%0%1%0%0%1%2%1%0%0%45%19%5%17%1%1%1%100%电访量总结
- 67. 推广、活动总结北塔至尚 一筑封藏3月5月7月9月11月4月6月8月10月12月筹备期营销节点蓄客期开盘劲销期3月13日，植树节活动营销活动5月6日-5月13日，南区二批次交房执行5月18日，北区启动认筹，认筹686组7月27日，南区18-21#储藏间开盘活动，当天认购50套9月21-23日，北区升筹、认筹活动，当天升筹、认筹743组9月29日，京能·凤凰尚筑北区开盘，当日认购675套10月12-24日，南区9-11号楼交房10月23-26日，三期北区样板间开放6月2日，京能·凤凰尚筑儿童节嘉年华推广主题北塔新高度 阅尽山与湖红动凤城 争藏北塔候车厅、路牌、万达灯箱、影院灯箱、网络、电台、三面翻、广电开机画面、电视角标、微信自媒体媒体组合认筹期3月30日，13#-16#楼储藏间开盘2019年上半年通过与媒体的良好合作，传统媒体及新媒体的配合使用，持续市场发声，保证项目高曝光度； 下半年通过项目价值点挖掘，输出核心地段、学区资源等优质配套，得到客户认可，保证项目开盘前期蓄客、认筹量； 项目9月底首开，以热销8个亿冠销全城，完成全年的任务量！
- 68. 活动总结三月四月五月营销节点推广铺排北塔至尚，一筑封藏-129-159㎡二期新品，5月诚意登记南区18-21#储藏间开盘推广筹备期蓄客/诚意登记期南区二批次交房执行、北区首次启动诚意登记六月幸福交房，春暖归家、筑立北塔，耀启新篇媒体铺排候车厅、路牌、万达灯箱、老大楼电子屏、影院灯箱、网络、电台、擎天柱、电视台、微信自媒体、城市大V号
- 69. 活动总结七月八月九月营销节点推广铺排项目价值点挖掘13#-16#楼储藏间开盘推广蓄客、诚意登记升筹、认筹、盛大开盘9月21日升筹、9月23日认筹媒体铺排候车厅、路牌、万达灯箱、影院灯箱、网络、电台、三面翻、电视台、微信自媒体、大V号蓄客、诚意登记北塔新高度，阅尽山与湖 建面约129-159㎡揽景高层，9月盛大开盘9月29日盛大开盘
- 70. 活动总结十月十一月十二月营销节点推广铺排推广北区住宅持续销售、签约工作、其他类型产品去化媒体铺排候车厅、路牌、万达灯箱、影院灯箱、网络、电台、三面翻、微信自媒体、大V号红动凤城，争藏北塔—129-159㎡揽景高层，首开热销8个亿南区车位分期政策执行10月12-24日，南区9-11号楼交房10月23-26日，三期北区样板间开放家启新象，相悦一生-南区9-11#楼盛大交付芳华初绽，一鉴倾心-129㎡&141㎡样板间华美绽放
- 71. 712019年营销工作总结 销售： 1、全年多频次、小体量的加推房源，保证了产品供给平衡，促使营销节奏稳步前进，同时逐级上调价格，以达到不间断的挤压剩余产品，三期住宅实现清尾；一二期住宅通过折扣让利等政策获得有力去化。 2、一二三期商业以“梧桐街区”全新形式面世，获得客户认可，三期商业取得较高去化率，同时带动一二期商业销售。 3、三期车库通过以租带售、分期政策，走出销售困局，去化稳定。 4、全年签约7.84亿元，回款8.22亿元，项目保持充足的现金流。 推广： 1、传统媒体集中宣传，手机端APP等新自媒体运用，精准投放，保持高市场发声和高曝光度，加深客户印象，带来大量来电、来访。 2、暖场活动配合加推、认筹营造良好的案场销售氛围，微信自媒体转发节日祝福海报，提升项目良好口碑形象。 3、推广诉求上，利用学区明确的有力契机，对项目自身优质质素“学区、地段”的持续宣传，冲击客户心里感知，获得高度认可。
- 72. 72 2018年无论是在线上媒体投放力度还是线下活动的举办等，都得到了甲方全力的支持；同时针对代理公司提出的营销政策都全方位配合；通过四方团队的团结协作，项目三期南区实现住宅清尾，同时价格上探的好局面，虽然一二期距目标仍有差距，但是项目在三期房源不足的情况下仍取得了银川年度销售额前十的成绩。
- 73. 73Part 3 2019年销售目标 2019年目标分解剩余货值梳理
- 74. 74一二期剩余货量盘点剩余货值梳理截止12月31日，一、二期住宅剩余房源共计12套，商业剩余房源17套。（按签约统计）上下跃房源剩余1套 叠拼别墅房源剩余11套 商业房源剩余17套
- 75. 75三期北区剩余货量盘点剩余货值梳理截止12月31日，三期北区住宅剩余房源共计402套；商业剩余房源共计8套。（按签约统计）住宅开盘房源剩余66套 未开盘房源剩余336套 独立商业房源剩余2套 底商房源剩余6套
- 76. 76【其他物业剩余总货量约2.18万㎡】 商业剩余约0.85万㎡，车库剩余约0.32万㎡，车位剩余652个，储藏间剩余约1..00万㎡。剩余货值梳理其他物业剩余货量盘点其他物业剩余货量梳理 （2019年12月31日）物业类型面积区间（㎡）总数量 （套/个） 总面积（㎡）剩余数量（套/个）剩余面积（㎡）备注商业（一二期）57-12274714217.76176996.49一期6套1885.25㎡为开发商及原二期售楼部使用；二期3套1450.53㎡为凤凰尚筑售楼部使用，2套2146.06㎡为地下室。商业（三期）112-309 7211212.4581518.62——车库（一、二期）36-38100037051.3893227.55——车位（三期南区）13-25 110614933.28652————储藏间（三期）9.04-28.9653014586.6635910005.83——合计92001.4521748.49
- 77. 772020年销售目标全年住宅销售任务约73444㎡；商业销售任务5069.81㎡；车库/车位1000个。注：对此销售目标两方代理公司各占一半（任务以签约为口径）三期北区：67800㎡住宅二期：1514.62㎡ 三期：3555.19㎡商业一二期车库：89个（3228㎡） 三期车位：911个车库/车位+储藏间
- 78. 782020年任务目标分解全年住宅签约516套73444㎡；商业签约28套5069.81㎡；车库签约100个3600㎡、车位签约500个。 一二期住宅、二三期商业由于剩余数量较少，且面积跨度较大，任务分解仅作套数考核，签约面积据实结算。2019年月度任务拆分 分类 月度1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月共计合计一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期一二期三期住宅 签约面积（㎡）259.72223.9192.61332.880527.49据实结算0据实结算0据实结算0据实结算0据实结算0据实结算30510据实结算19255.2据实结算11526据实结算6508.84559.8368884.2873444.11销售套数（套） 12131510102020202225214218514816500516商业 签约面积（㎡）0235.68556.66据实结算据实结算据实结算据实结算据实结算据实结算据实结算据实结算据实结算1514.623555.195069.81签约套数（套） 02433332222262228车库/车位签约个数（个）3291451410456656652452452452452452452100500600客户到访量渠道 -30%5454541321321321321321801801135413494495案场 -70%1261261263083083083083084204202621263146注：来访转认购比7：1，月度来电来访分解按照蓄客计划及预期开售节点认购目标进行核算。 1-3月销售数据为据实填写，4-12月为拆分任务。
- 79. 79全力以赴，勇创佳绩！
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