专业市场房产项目策划
目 录
序 言
项目总
产品定位篇
市场营销篇
济效益篇
组织理篇
项目工作进度
『序 言』
建设东营广利港海鲜批发市场东营济社会件事项目建设兴起国家级渔港广利港东营市政府列发展海东营龙头项目项目建成产生明显社会效益巨济效益策划书效益谨慎创新原注重项目行性创新性价值性集中性信息性安全性目帮助企业负责回答五问题项目什做？做什样？样做？实现效益？谁做？
行性
该策划结合房产市场营销理实践方法项目初始导入策划营销充分结合项目实际情况涵盖投资设计质量工期形象营销推广等项容作指导项目操作重注重项目实施程中技术性操作性然策划项目行性研究报告基项目行进行项目行策划失意义
二创新性
创新事物发展动力类赖生存发展手段美国学者S·阿瑞提普说：单单科学创造力解决类切领域里幸苦恼甚世界生活增加潜危险伦理学政治学社会学宗教方面创新够回答……间信互相帮助提出问题见优化生存环境策划间动态创新性原首项目策划基出发点策划产品定位市场营销效益分析理模式等诸方面进行益探索创新
三价值性
项策划必然价值量形式衡量优秀项目策划价值定相反价值项目策划称策划策划结果创造定价值样策划体现身价值
策划根企业目前资产市场理等实际情况发挥价值潜力做出科学操作性价值回报方案项目进行组合更便企业领导决策
四集中性
战争中集中优势兵力攻击方关键性部分成军事谋略策军事项目体育项目达胜利目标项目例外针项目开发否两关键问题市场资金策划进行集中性关注重点进行剖析
五信息性
俗话说存芝麻油项目策划信息收集加工整理利开始开始意味着成功半信息性原策划基础性原关键性原进行量策划前期信息收集整理工作力争策划更贴市场促成企业取预期济社会效益
六安全性
东营鑫奥特建材公司正处高速发展势态项事业发展项目项目企业讲促进企业成长实现产业代着投资企业负责态度深化外成功验结合实际情况秉承市场开发带动项目销售核心思想充分考虑项目需动资金充分考虑项目价值潜力开发充分考虑项目助外力外界合资合作基础着投资企业高度负责态度务实精神注重项目投资安全性企业投资风险降低限度
『项目总』
篇政府政策规划趋势面资源开发济价值项目建设指标三方面分析意企业项目宏观解
政府政策规划趋式
（）东营市海洋资源丰富着4800方公里浅海180万亩滩涂资源渔业省海七市中产量GDP重均处末位2002年市政府加快东营渔业济编制东营市海洋产业发展规划（20022010）提出东营市渔业应立足国外市场加快渔业结构调整围绕渔业增效渔民增收力发展渔业济合作组织突出水产品精深加工水产批发市场建设发展渔业龙头企业营造优良环境扩外开放增加出口创汇力实现海洋渔业济持续发展提出项具体发展目标根目标东营市2005年水产品总产量达34*104T渔业产值达31亿元水产养殖面积达146万亩出口创汇达1500万美元
（二）根2003年市政府发布关发展海洋济加快海东营建设意见2007年东营建成广利渔港红光渔港重点处国家级中心渔港渔港水产专业批发市场冷藏加工渔需物资供应餐饮服务核心培植成区域水产加工销售集散出台相应配套优惠政策鼓励渔业投资营东营市广利港总体规划中广利港发展定位：引进外资利民间投资鼓励发展具济活力外资企业私营企业重点发展海产品养殖加工贸易体化产业龙头企业
（三）东营市海洋渔业局已规划建设区五园列入议事日程中区中心城防潮堤约20万亩现代化渔业示范区项目已作重点调控中心工作抓该区域市兴港港带市题容应着力造区域龙头企业项目集中渔产品批发零售渔产品深加工销售海景休闲海鲜餐饮渔港度假等营容必成广利港开发龙头项目项目产生广利港发展繁荣必然需求
二面资源开发济价值
（）赖广利港载体
目前东营中心城区没处规模高档次型海鲜交易场广利港高起点规划高标准建设高效理原建设处型海鲜水产品交易场休闲旅游消费场东营海洋捕捞水产养殖业发展城市功完善满足市民水产品需求产生重影响
（二）助天鹅湖旅游资源
项目紧亚洲原水库天鹅湖风景区环境优美水域辽阔四季水鸟绝年吸引数万游客周围缺乏相应配套服务设施旅游项目项目作东邻实现优势互补
（三）改变海渔业传统交易
渔港产渔季节日清晨日出前距港口十公里外海口深海渔船东营水产批发零售商进行批海水产品交易交易渔船转羊口批发市场广利港建设批发市场具极开发潜力消费市场广利港批发市场建成满足东营三县两区水产品消费滨洲淄博等周边区理位置会进行水产交易
（四）珍贵济价值
项目进入广利港两条道路入口交会位置占利政府批准支持型海鲜交易批发市场项目含唯垄断性价值天时项目符合城市群体午济周末济特色济假期济体会渔港休闲生活特定场更渔产品批发零售廉价海鲜餐饮聚集 三项目建设指标
（）项目选址
广利港位东营市中心城防潮堤南侧广利河入海口广南水库东距离东城约15公里广利港海鲜城选址广利港原中丹冷藏厂处项目区南北长453米东西宽160米占面积72480方米东侧广利河西侧广南水库北侧广利港边防派出南侧广利港渔政理站
附：广利港概况：
广利港1993年开始开发建设渔民村现已建成渔民村三常驻口357户1500流动口2000现渔船245艘灯标座广利港执法部门广利港理局广利港渔政站广利港边防派出广利港1987年胜利油田投资建设1992年移交市海洋渔业局理2003年移交东营区广利港理局理根东营市民政府关发展海洋济加快海东营建设意见东营市海洋产业发展规划（20012010）东营市城市总体规划广利港成未东营海洋产品聚集国家级渔港
（二）建设条件
1位置条件
项目位东营市年度破土动工宽100米深7米新建优质渔港码头西侧海东营建设重基着黄东铁路支线环渤海高速公路东营济开发区等重基础设施建设广利港具备更便捷交通条件竞争优势该港东营市中心城市交通便捷资源较丰富市兴港港带市广利港发展繁荣必然
2交通条件
已修建东营旅游景观路南二路直达项目天鹅湖日旅游专车直通鉴项目购物休闲观光餐饮题公园面消费群体部分市区车族相部分群体说交通相便利
3环境条件
东营缺少景观城市项目托东营市淡水湖景区海港景区两天独厚相唯重景区造景升值项目说十分重
4土整情况
水电路讯等基础设施已完备具备开发基条件设施相落争取更政府扶持
5土征情况
开发单位东营市鑫奥特建材限公司法拍卖形式购含中丹冷藏厂资产土72480方米土变性商业手续基完成
（三）建设规模功标准
1建筑面积容
项目拟建设综合商业项目初步规划总建筑面积中街商铺22000方米（原12000米建议增加10000米）批发市场60000方米期30000方米冷库10000方米酒店12000方米中街商铺部分项目开发中优质版块建议鉴外成形市场调整规划难度申请减少批发市场建筑面积达容积率指数变
2功设施标准
项目开发街商铺整工程创造济效益体部分注重性化设计满足业居住需求舒适配套环境起居通风等方面定求建筑便分割组合排烟排污通风采光户型设计重点考虑应设厨卫便投资业营业户投资业态基单体户型设计建筑面积150方米100方米50方米三种进深10米厨卫齐全（批发市场等部分未做介绍）
（四）建设方案
1建设场环境
（1）貌：场位东营市东部貌属河流海积形成积海滩貌表层现状建筑物回填土层
（2）水文质：根质勘察结果场区水化学类型建筑混凝土腐蚀性钢筋混凝土结构中钢筋腐蚀性
（3）震烈度：根建设部建抗（1993）13号关执行中国震烈度区划图（1990）关规定通知工程防震烈度八度
2总体规划布局
工程总面呈斜梯形布局西紧天鹅湖风景区东紧广利河渔港项目四边建筑低层商铺中心建造渔产品批发市场项目东南角建筑渡假酒店项目设入口次入口三中商铺布局次分明优势处广利镇两条路间项目总体布局合理突出体现功性实性
（1）商业服务配套设施齐全
（2）商铺户型设计适应商住两需求
（3）体现独特渔港建筑风格
（4）注重渔港渔码头景观设计
附建设技术济指标
序号
项 目
指 标
1
总面积
72480方米
2
总建筑面积
110000方米
3
建筑面积
7680方米
4
建筑面积
104000方米
中：渡假酒店
12000方米
低层商铺
22000方米
市场
60000方米
住宅
10000方米
5
建筑总高
中：渡假酒店
50米
低层商铺
10米
市场
8米
住宅
20米
6
建筑层数
中：渡假酒店
15层
低层商铺
3层
市场
2层
住宅
6层
3建筑方案设计
工程设计涉建筑结构防火节隔音采光明排水通风等种专业设计时需遵循关规范规定单体设计时应符合国家现行关强制性标准规定项目块紧海港天鹅湖旅游景区项目总体构思应涵盖旅游消费文化美食等重含义时应考虑社会济发展审美观念变化现代建筑功环境求建筑技术材料提出更高求项目建筑应采简练现代构成手法体现建筑时代气息业装修装饰成渔家特色店铺基础特提示环境保护：停车场汽车排放尾气面周围空气污染渔产品变质腐烂周围空气污染商业餐饮业旅游业生活污水固体垃圾处理等
『产品定位篇』
篇社会价值定位文化价值定位产品功定位组成实现项目企业效益化中建筑布局定位中建议改变原产品设计敬请决策层高度重视
社会价值定位
项目开发旅游海洋文化产项目紧密结合引领东营市特色消费新观念景观注重造景提升建筑品质建筑着力体现海洋文化建设处极具海港特色建筑丰碑时吹响鑫奥特品牌东营产业锋号角建筑铭刻历史建筑改变生活鑫奥特公司广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑历史成鑫奥特产业广告牌
二文化价值定位
东营缺少文化底蕴城市东营建筑样缺少文化涵建筑没涵缺少灵魂东营海城市海洋文化渔文化突出项目策划中重点突出海洋文化渔文化极少投资项目穿蔚蓝文化外衣创造出预估商业价值住渔村观海港景色吃海鲜闻览渔家风俗渔码头参观专门造铁锚船舵作坊渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标腌制作坊里尝试制作糟鱼酿酒甚渔码头渔船出海渔亲手烹饪捕回海鲜……
三产品功定位
产品设计涉项目利润符合政府规划前提应量优化产品布局程度促进投入资金增值资金周转速度加快设计方案已呈报应采公关方法调整
（）路入口景观赶海道
南二路港口路交叉口建具艺术感渔港门请书法名家题字XX项目名路南路边绿化带中摆干渔文化景观品海神雕塑渔雕塑等命名赶海道总长度450米左右作项目标志性引导配合政府公建配套操作
（二）入口广场景区渔港船歌
赶海道南200米左右项目街商品房部分整项目入口建议设置型广场渔港歌作造景升值重部分建筑成适范围精心造项目入口做中心广场景渔港船歌型雕塑雕塑着力表现渔民晨雾中推船出海场景成广场标志围绕渔港船歌雕塑设绿雾喷花坛木栈道等景观品赶海道两侧商铺前退线50米宽绿化带做中心广场辅助广场北斗七星方位布局成七型广场
安放北斗七星激光灯北极星激光灯散置卵石铺设广场路设激光灯旱喷灯道花坛等景观品北斗七星广场现代造景手法夸张表现渔民出海鱼时北斗七星位导航场景
（三）海鲜餐饮街区开发渔舟唱晚
渔舟唱晚港口休闲餐饮集中景区整项目中亮点东营然滨海城市数市民尚未领略滨海风情部分开发启动物美价廉海鲜美食特色吃休闲娱乐专业街区满足商品房商业空间填补东营市场空白更带动已成型冷藏厂开发期型批发市场销售开发工作 建议调整规划街部分增加背天井式商铺增开发面积商铺开发应注重建筑身品质功性落窗烟道商住两等功增加销售卖点建议商铺开发双层涵盖海鲜湖鲜美食渔文化民俗海洋生物展览渔港特色纪念品水手酒吧等旅游相关容单位面积宜便业意分割基户型设计：A型建筑面积150方米B型100方米左右两种C户型50米进深均10米左右
（四）型海鲜批发市场渔家卖场
建筑项目中心位置总规划面积六万方米项目开发核心区启动批发市场确定素较建议分步开发前期开发控制三万方米二期作储备项目产品布局考虑市场形成更考虑便项目销售量采取产权式销售便资金回笼两种设计方案：种建设单体结构市场降低业入住门槛改变渔民 路边店 传统营模式该方案受益期长投资回报慢种
违政府总体规划原设计分体街区式市场建议结合国型渔业批发市场验聘请规划设计专家调整
（五）三星级宾馆鑫奥特海洋渡假村
观整东营酒店服务业全部集中城市中心带渡假会议作种会议形态未消费者接受项目填补种业态空白酒店建立港口整体规基础面旅游群批发营业提供餐饮娱乐住宿会议等服务建议规划缩规模结合旅游资源开发辟出部分面积建设渔船展览馆国家旅游局申请定点收藏种渔具渔船模型现渔港渔船发展历史者条件成熟情况开发旅游渡假产权式酒店外销售合作营
（六）型公寓渔家
项目规中住宅部分总建筑面积10080方米理位置限口稀少建议户型面积六十八十方米套总体销售价格超十万元左右做广利港渔民济适房开发出租度假者外口时公寓居住区应注重渔村景观设计考虑渔民渔需品仓储实际情况视开发情况增建仓储室减少车库
『市场营销篇』
篇分市场分析营销战略两容核心思路通市场启动带动促进房产销售策划程严谨涉核心容操作做文字描述
市场分析
全国房产市场现状
国家宏观济形势良济增长势头强劲社会安定工业企业生产效益明显转居民收入消费信心增加非议成房产市场活跃基础 商品房效需求断激发银行储蓄利率降低股票期货等项目投资风险加转相稳定房产投资全国正掀起众百姓（中等收入家庭）买房热潮全国房产市场发展总体呈升趋势城市区房价持续涨山东青岛住宅价格均已达6000元方米厦门珠海苏州等专业市场铺面价格已高达15万方米购房者中绝数置业投资目前中国房产热投资置业消费效需求推动
二东营商业产市场现状
东营作新兴城市着城市营战略实施价迅猛涨掀起东营房产开发新轮高潮东城黄河工贸园东营市装饰材料市场市济适房中商业步行街清风湖商业街等持续热销西城老商业街（商河路）改造项目长途客运西站附商品城等商铺价格路攀升东西城间金建材城鑫建材市场鸿基厦方建材城等建设火荼调查表明东营商品房价格呈总体涨趋势中住宅10年间800元方米涨现2000元方米左右商铺10年间1000元方米涨现30004000元方米左右东营市均储蓄均消费连续年位居山东前列特油田居民手中闲置资金较房产市场需求巨期物美价廉升值潜力项目出现项目性鲜明东营数海鲜批发市场项目集种功身广利港相关渔民水产品营商户首考虑油城民投资置业重选择
三项目优劣势机会分析
劣势分析：
项目周边暂时形成规模庞流物流商流项目位置偏远水电路讯等基础设施相落期难形成良周边环境二广利港常驻口较少期难吸引资金三东营海海洋资源较少养殖规模养殖业品种单
优势分析：
广利港作海东营建设重基已列入政府总体规划25年周边现状彻底改变二未广利港成国家级渔港建成次性停泊渔船数千艘年交易额达万吨繁荣东营渔业济起积极推动作三项目市场价值巨带明显唯性垄断性
机会分析：
投资者购买商业产重市场启动情况（关系租金价格）未升值潜力概念足市场启动项目销售情况较市场启动缓慢开发商重视前期炒作市场运作项目投资者持币观销售难度加市场启动足积压资金商业产项目层出穷已引起社会界重视注意专业市场启动已政府干预应鉴外先进成功验快速启动市场增加购房业投资信心购买愿带动商品房销售项目中周边商铺批发市场产权销售均应参考虑
营销战略
根项目市场定位开发特点项目营销推广策略分四部分
目标客户定位分析
（）目标客户区域
暂时锁定整东营市（包括市区辖区三县两区）东营周边县市营业户投资业两类分析充分考虑渔业生外士
（二）目标客户特征
前东营市商品房价格项目位置等综合素分析街商铺套总价20万左右揭付款首付408万元左右月款千元左右产权式批发市场划分10—100方米面积单价14万14万套左右通调查表明东营市民中家存款5万元年收入3万元群成产权式批发市场投资置业首选客户中居住广利港周边渔民长期漂泊外代商铺养三代理解尤严重必成该市场第批投资置业业
（三）目标客户细分
根目标客户特征项目目标客户细分类群：
1广利港原渔业生居民
2广利港停渔船老板流动渔民
3广利港理局渔政部门边防社区工作员海洋水产局职工
4身营水产品餐饮行业群
5二次置业群
6东营市油田年收入3万元群
二整体形象策划推广
项目形象指该项目视觉识核心部分包括项目名称标志标准色标准字体等求造型设计富意境突出性形象鲜明便记忆便宣传统运项目形象包装
（）项目视觉识系统
1名称
（1）项目名
项目名称亲切喜爱感印象深刻注意记忆喜爱传播项目首先响亮易记项目名称目前项目名称暂定东营广利港海鲜批发市场考虑理位置项目特点等素名称方面应高度重视聘请风水先生起名师参甚机炒作宣传
（2）道路名
项目东侧广利河路政府争取冠名权命名XX赶海道
（3）建筑名
项目广场命名渔港船歌题广场
三条商业街命名渔舟唱晚海滨休闲渡假海鲜美食街
住宅区命名渔家公寓
型海鲜批发零售市场命名渔家卖场
酒店洗浴中心命名鑫奥特海洋渡假村
2标志（略）
3标准色（略）
4标准字体（略）
（二）形象延展运
1工环境包装视觉
（1）建筑物体
开工建设建筑物体框架建筑脚架悬挂醒目项目喷绘巨幅广告突出项目整体形象吸引现场参观群注意力
（2）工围墙
工围墙现通方式彩钢围墙设置项目喷绘广告宣传项目公司情况项目卖点项目整体形象渲染现场气氛
（3）路网参观路线
通项目工交通路线设置宣传项目路标广告牌项目入口设置醒目广告牌路两侧灯杆悬挂宣传项目彩喷吊旗
2售楼接中心设置包装设计
项目现场时建设利原建筑改建项目销售接中心求部环境明亮整洁里面设置项目展示区客户洽谈区客户接处销售理员办公区等项目展示区设置项目整体沙盘房子模型户型结构图等展示整项目建成效果建筑布局等客户洽谈区座位饮水机等设施便客户休憩详细解项目情况客户接中心墙面悬挂项目宣传展板项目面图项目销售情况表等表现出项目红火销售状况引发客户购买欲增强客户 购买信心（公司条件话商铺公寓楼销售设置样板间客户身境感觉增强客户购买信心）
附：接中心设计求详表
序 号
容
设计求
1
接中心室外展示
室外巨幅喷绘广告灯箱导视牌等
2
接中心功分区
项目展示区客户洽谈区客户接处销售员办公区
3
接中心门横眉
项目公司名称醒目接中心标志
4
接中心形象墙
项目公司标志
5
台面设计
项目视觉标准色利
6
展板设计
分类展示商业街市场酒店公寓形象项目详细介绍
7
接中心导视牌
标志字体醒目
8
销售员服装
项目标准色协调统
9
销售品系列
手提袋水杯椅子茶等作项目视觉系统运
10
样板房设计
结构面积装饰建成符合
（三）广告总体策略
1广告宣传阶段
广告宣传针确定目标群体根销售阶段制定相应广告策略计划分阶段系统项目整体形象卖点集中进行宣传推介般五阶段发布：
销售准备阶段
首次公开展销进销售阶段
二次公开展销进销售阶段
三次公开展销进销售阶段
扫尾阶段销售
公司安排专时期广告效果进行监控调查评估时公司反馈信息便期广告策略修正发布
2媒介策略
根目标客户群体调查解种媒体受众情况价格综合受众例媒体价格组合选择广告媒体较广告投入起宣传效果
（1）媒体建议（项目公司根实际情况选择运）
媒体分类
媒体选择
投放形式频率
目标区域特点
现场广告
工围墙接中心室外参观路线项目入口
喷绘广告展板导视牌
现场参观客户广利港居民停渔民
户外广告
西城显著位置群聚集处交通干道设置单立柱广告
巨幅形象广告
受众面广媒体费较高
报纸杂志
东营日报胜利日报电视周报齐鲁晚报鲁中晨报等
形象广告软性文字资料销售周期分阶段发布
受众面广价格相便宜
电视广告
东营电视台胜利电视台线台等
专题片形象广告分阶段发布
受众广泛广告效果明显
电台广告
东营广播电台交通频道新闻时段
黄金时段投放
坐出租车顾客
直邮资料
印刷品信函
邮寄达专投放
目标明确车族重点客户餐饮营业水产品营业停渔船等
宣传画册
楼书宣传单页等
接中心销售网络展销会专定点发送
访客户重点客户
网络宣传
公司网站东营信息港胜利局域网国招商网站
项目网页
受众广泛价格优惠
宣传
备楼车喷项目广告
流动广告发放宣传单页组织活动
重点客户
（2）印刷品种类
序号
分类
1
购房须知
2
详细价格表
3
销售控制表
4
楼书
5
宣传海报折页
6
认购书
7
正式合
8
交房标准
9
物业理容
10
物业理公约
3公关活动策划
（1）部认购
项目建设开工预售证办理前采取直销方式范围组织客户项目进行部认购签定部认购书收取订金增强项目销售信心
（2）举办展销会
开盘市区选择合适场组织型展销会全面展示项目吸引目标客户购买
（3）集团认购
面集团客户某财团进行项目整体招商制订优惠团购政策鼓励水产品市场营业户广利港居民进行团体购买
（4）开工仪式
邀请东营市领导水产局领导等参加媒体时进行采访报道扩项目知名度引起目标客户注意
（5）开盘仪式
组织策划型公关活动组织市级领导参外组织体现海文化渔文化型文艺活动邀请媒体参宣传进步扩项目知名度增强目标客户项目认知度促进销售
4营销推广费预算（费定）
项 目
费 容
费估算
备 注
现场包装
工围墙广告接中心设置形象广告运
8万元
印刷品
楼书宣传单页海报等
10万元
媒介投放
电视广告报纸广告电台广告户外广告网络宣传等
20万元
公关活动
活动组织策划费
10万元
费
楼车购置装饰网站制作等
8万元
合计
56万元
项目收入05投入广告费
三销售招商策略执行
（）项目卖点分析
1忧置业投资专业公司统租赁予投资者年6三年租金回报
2东营市唯型渔产品批发零售市场
3东营市唯型专业营海鲜美食街
（二）销售策略
1街商铺销售策略
体现开发商市场启动性保证性予投资业定例租金回报消关市场启动顾虑具体引进家市场营理公司投资业签订租赁协议全面责运营市场业支付固定租金返租回报方式
返租回报启动市场销售方式传统销售方式较：（100方米商铺例）
容
先销售承租回报方式
传统销售方式
市场形成
确保市场启动形成第年社会招商免租金市场迅速形成第二年第三年收取租金合计收18000元（保守）
发形成难度业态混乱房价偏低
建筑面积
100方米
100方米
建筑成
相800元方米左右
相800元方米左右
定价
1750元方米
1600元方米
总售价
175000元
160000元
额外回报
带三年租赁协议固定租金回报31500元
销售速度
快资金迅速回笼
慢法预料
价值分析
收入：房价差15000+租金收入1800033000元三年租金支出：31500元赢余
结
采先销售承租方式启动市场促进商铺销售方式销售利润基相果根市场反映时调整销售价格租金收入两敏感点获意外收获具体运作方式价格根实际情况调整
2产权式海鲜市场销售
销售策略采取先出售产权整体租赁运作模式整市场进行整体营统外招商招租适型封闭市场操作方法市场区域划分10——50方米产权进行销售回收量资金然通返租方法购房者手中取营权返租利率般定总投资5％7％市场整租模式中投资者具极诱惑力购海鲜市场户产权专门市场理运营公司（开发商控股）返租整体营降低投资者投资风险提高项目销售速度
3渔家公寓销售
渔家住宅项目劣势紧海鲜批发市场周围环境嘈杂优势双水景独特景观面海面湖促进销售先期进行市场调查解目标客户项目需求然采取先预定销售方式外销售
4酒店开发
酒店位置优越做成商铺获菲济价值现开发时尚早
（三）市场启动招商招租
成立专门市场营理公司省外注册浙江某某渔产品市场营理公司名义开发商没关联外公司实际开发商控股该公司负责投资业具体接洽签定三年租赁协议统营理市场
1政府优惠政策政府争取营业户享受减免相关税费简化手续办理相关优惠政策
2招商招租政策便招商启动第年房租免房费第二年第三年均优惠价格面营业户招商招租适收取少量履约保证金（5000元）约定营业户两年继续租赁
3招商象：营水产品批发海鲜餐饮旅游产品渔具渔需品业户营业户意投资财团
4招商范围：全国海省份山东省城市东营市周边县区
5招商方式：述区相关营场发放宣传单重点客户面洽谈东营市召开招商会宣布招商优惠政策吸引营业户入住迅速启动市场
6建议：带动市场快速形成市场营理公司率先选择优越位置开店营营造市场气氛等招租完成市场形成根实际情况继续营外承包
（四）价格定位策略
1定价方法
期房价现房价综合价集团购买价考虑段位置铺面等素综合定价突出项目卖点项目整体环境段位置铺面等购房素差异
2优惠条款
序号
优惠方式
优惠容
1
付款方式
次性付款优惠幅度分期付款优惠幅度
2
集团购买
次性购买五户视集团购买予定优惠
3
选择购买
购买较面积商铺产权市场购买偏僻位置客户予相应优惠
4
特殊消费象
重点客户关系客户等
5
措施
展销会期间优惠促销价
6
变相优惠
鉴广利港距离东西城位置较远实际情况次性购买300方米商铺400方米市场摊位业赠送辆价值25000元左右微型车等
3价格分期策略
部认购价格
部认购期间属期房时房价宜定高建筑成现东营房产行情街商铺定价1600元方米市场摊位定价1300元方米较合适
入市价格
开盘销售月吸引客户商铺价格浮16501700元方米市场摊位浮13501400元方米
价格浮动策略
体现房产升值增强投资者信心吸引更客户购房销售扩张期建议两月浮20元争取预定销售期商铺价格浮1800元方米市场摊位价格浮1500元方米
（五）销售建议
1销售代理商（销售顾问）
房产销售策划代理商合作加快项目销售速度专业房产策划销售运营公司房产销售方面具丰富验技巧熟悉房产市场行情客户心理项目握更准确应积极合作
2全员营销
开发商动员公司部门参房产销售工作发动切利关系配合销售部门做销售工作
3销售网络
克服项目位置偏远利条件便城区客户解项目建议开发商东西城设置售楼处处西城设水产品批发市场门口东城设流聚集区安排销售员现场售楼
附：销售部工作流程表
序号
实施项目
工作容
1
市场调查
目标市场价格
2
批件申办
面积计算预售许
3
资料制作
楼盘价格合约文件
4
宣传推广
广告策划促销实施
5
销售操作
签约履行楼款回收
6
成交汇总
回款复审纠纷处理
7
客户入住
入住通知理移交
8
产权转移
分户汇总转移完成
9
项目总结
业务总结客户亲情
四营销服务策划实施
（）财务策略
序号
分类实施
实施容
1
信贷策略
选择适银行
控制贷款规模周期
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷揭互动操作
2
付款方式策略
种付款选择
优惠幅度折头例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
3
揭策略
明晰项目揭资料
扩年限30年
揭例
首期款例科学化相关策略
揭银行选择艺术
保险公司条约
公证处条约
揭项费控制
（二）商业合作关系
序号
关系分类
关 系 体
1
双方关系
开发商政府
开发商策划商
开发商设计院
开发商承建商
开发商代理商
开发商广告商
开发商物业理商
开发商银行（融资单位）
2
三方关系
开发商策划商政府
开发商策划商设计院
开发商策划商代理商
开发商策划商广告商
开发商策划商物业理商
开发商策划商银行（融资单位）
3
方关系
开发商策划商合作方
（三）工作协调配合
员
工 作 职 责
开发商负责
策划代理商确定合作事宜签署合
完善效工作组织架购员配备
分权销售部门明确责
全员营销发动组织
监督营销策划工作执行
策划代理商项目负责
合作洽谈
销售策划工作接项目方销售员配合
销售策划工作成果分块执行落实踪
信息反馈
工作效果总结
财务部
解项目销售工作进展
参重营销活动
销售理工作配合催收房款
配合销售部核算价格参制定价格策略
时办理划拨营销推广费
工程部
工程进度销售进度匹配
严工程质量
文明施工控制现场形象
销售活动现场配合
物业理公司
销售阶段营销推广方案配合执行
工程验收工想象维护
销售文件配合
销售买场理
军体操练
保安员售楼员工作衔接默契配合
附表1：项目销售前准备工作进度计划表
序号
工作事项
时间
负责部门
备注
1
销售部门组建
项目公司
策划商合作
2
销售员招聘培训专项培训
销售部
3
销售接中心设置
项目公司
沙盘模型展板
4
宣传单页印刷
项目公司
项目形象卖点
5
楼书设计制作
销售部
项目形象卖点展示
6
排号认购活动策划
销售部
7
广告营销计划
销售部
8
宣传单页派送
销售部
9
销售价格表制定
项目公司
10
东西城售楼处设置
项目公司
11
广告计划实施
销售部
12
楼书派送
销售部
包括讲解
13
物业理制定
项目公司
14
销售文件准备
项目公司
认购书五证二书合等
15
销售物品计划准备
销售部
16
业培训活动策划
销售部
购房知识项目介绍
17
施工围墙现场气氛营造
销售部
18
胸卡名片手提袋
销售部
19
销售环境布置
销售部
旗帜导视牌等
20
服装选型定做
销售部
统服装
21
业培训活动实施
销售部
22
销售点统说辞培训
销售部
23
销售收款计划
项目公司
24
销售员安排
销售部
25
揭银行方式确定
项目公司
26
样板房装修
项目公司
销售建议
附表2：销售资料准备
序 号
资料分类
详细资料
1
批文
公司营业执
国土证
建设规划许证
建设工程规划许证
建筑工程开工证
房屋质量保证书
商品房销售（预售）许证
2
项目说明书
项目统说词
项目面图
交楼标准
选建筑材料
物业理容
3
价格体系
价目表
付款方式
揭办理办法
利率表
办理产权证关程序费
入住流程
入住收费明细表
物业理收费标准
合文
预定书（部认购书）
销售合标准文
商品房抵押合
商品房商业性款合
保险合
公证书
『济效益篇』
概述：篇项目建设进度资金投入筹措产出效益分析风险分析四部分组成综合考虑市场方面素通价格销售进度等变化优化组合成种投入产出方案旨通项目建设进度投资收益分析等测算出投资期产品价格销售进度情况项目盈亏保点帮助企业进行正确资金运作降低投资风险限度获利益便企业融资部分附金融机构项目款程序关说明
项目建设进度
该项目工程施工准备分四期进行滚动开发项目总建设期两年半合计30月工期2004年6月开始2006年12月底结束
期开发分成两部分时进行部分全部规划区土整绿化亮化停车场渔港船歌市场进口修建附着物拆等前期工程时建设售楼接中心开展规模宣传炒作部分海鲜美食休闲街－－渔舟唱晚开发建设工期
预计6月2004年6月动工2004年12月结束
二期10000－30000方米海鲜批发市场－－渔家卖场建设工期预计6月2005年3月动工2005年9月结束
三期建设四栋住宅楼－－渔家考虑资金状况住宅楼开发建设二期海鲜批发交易市场启动铺开工期预计6月2005年6月动工2005年12月结束
四期鑫奥特海洋渡假村开发建设工期预计12月2006年1月动工2006年12月结束
二项目资金投入资金筹措
期工程初步估算静态投资1740万元中第部分工程总投资约200万元第二部分静态总投资约1540万元
二期工程静态投资700－2100万元考虑该部分果全部建批发交易市场投资额较（700元方米计算60000方米需投资4200余万元）出售单位50方米计算1200余营摊位样规模东营市场时难消化周边辐射时难做风险相较审慎原拟先期进行试探性建设先期建设200－600单位摊位建筑面积10000－30000方米该部分计划投资700－2100万元
三期工程静态投资700万元计划建设住宅楼四座建筑面积10000方米户住宅面积75方米约住133户该部分方米700元建筑成计算需投入资金700万元
四期工程静态投资2000万元该酒店总建筑面积约12000方米总投资约2000万元
（需说明该项目投资时考虑静态素考虑时间投入影响建筑原材料价格变化）
总投资估算表：
总投资估算表
单位：万元
项目
全部规划区土整绿化亮化停车场渔港船歌广场市场门修建附着物拆等前期造景工程售楼接中心建设规模广告宣传炒作
海鲜美食街商铺开发建设
海鲜批发市场建设
住宅建设
海鲜酒店开发建设
建设时间
2004年
2004－2005年
2005年
2005年
2006年
投资额
200
1540
700－2100
700
2000
总投资
5140－6540
该项目静态总投资5140－6540万元
资金投入计划资金筹措方式：
该项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分资金运作方式：
资金全部投资预售收入扣销售关税费投资外缺资金银行贷款具体工程资金投入需求资金筹集方式：
期工程：
公司筹资金工程总包单位融资中第部分完成全部规划区土整绿化亮化停车场海港歌广场市场门修建附着物拆等前期造景工程时建设售楼处相应广告宣传炒作约需200万元公司资金解决第二部分22000方米双层商铺开发建设公司筹资金投入300万元工程总包单位融资完成进度商铺封顶约1540万
元期工程需资金量较建设单位垫资300－500万元加部认购部分资金（暂定100万元）全部投入700－900万元资金缺口该资金缺口企业目前开发项目土权建工程作抵押银行申请房产抵押贷款
二期工程：
期工程受规划限制目前暂定两种方式供选择先期建设200交易摊位建筑面积10000方米二次建设600摊位建筑面积30000方米两种方式利弊前者降低风险容易形成规模者容易形成规模风险相较资金需求量较分进行估算
首先计算10000方米海鲜交易摊位建设资金投入资金源
资金投入：700元方米×10000方米＝700万元
资金筹措：述700万元期工程建设产生利润解决惯例700万元工程企业需出资30210万元左右开工建设210万元资金源售出第期部分商铺利润
次计算30000方米海鲜交易摊位建设资金投入资金源
资金投入：700元方米×30000方米＝2100万元
资金筹措：述2100万元期工程建设产生利润解决惯例2100万元工程企业需出资30630万元开工建设630万元资金源售出第期部分商铺利润
三期工程
资金投入：700元方米×10000方米＝700万元
资金筹措：述700万元二期工程建设产生利润解决惯例700万元工程企业需出资30210万元开工建设210万元资金源售出第二期交易摊位利润
四期工程
三期工程回款作四期工程建设投入资金完成四期工程建设
四期工程视前三期开发实际效果暂进行具体估算假定1000万元利润目标
三价格销售收入利润变动分析
假定商铺海鲜批发市场住宅楼建筑成均700元方米建设期销售例均定60全部项目销售完毕超两年分设计三种产品价格组合分析价格销售收入销售利润水（考虑价格销售进度影响）（见附表）
例销售收入销售利润分析表：
四济效益分析
（）价格分析
然目前该项目存诸水电路讯等基础设施落常驻口较少海洋资源较少等容忽视问题总说气问题前期造景升值分步开发计划进行实现定利润目标建筑市场原材料种费价格街商铺海鲜批发市场酒店建筑成完全控制700元方米左右前期炒作工作结束该项目升值空间十分巨保守估计述部分建设项目建成售价升倍均达1500元方米利润空间十分巨篇第三部分已价格销售收入利润情况进行详细分析测算里赘述
（二）总利润分析
期工程：
定价方米1400元全部售出
销售利润：（1400－700）×22000方米＝1540万元
定价方米1500元全部售出
销售利润：（1500－700）×22000方米＝1760万元
定价方米1600元全部售出
销售利润：（1600－700）×22000方米＝1980万元
二期工程：
建设10000方米交易市场时：
定价方米1300元全部售出
销售利润：（1300－700）×10000方米＝600万元
定价方米1400元全部售出
销售利润：（1400－700）×10000方米＝700万元
定价方米1500元全部售出
销售利润：（1500－700）×10000方米＝800万元
建设30000方米交易市场时：
定价方米1300元全部售出
销售利润：（1300－700）×30000方米＝1800万元
定价方米1400元全部售出
销售利润：（1400－700）×30000方米＝2100万元
定价方米1500元全部售出
销售利润：（1500－700）×30000方米＝2400万元
三期工程：
定价方米1100元全部售出
销售利润：（1100－700）×10000方米＝400万元
定价方米1200元全部售出
销售利润：（1200－700）×10000方米＝500万元
定价方米1300元全部售出
销售利润：（1300－700）×10000方米＝600万元
四期工程进行分析假定销售利润1000万元
便计算总利润取项目定价低值高值计算出该项目完工计划出售实现利润3540万元－4380万元（建设10000方米市场时）4740万元－5980万元（建设30000方米市场时）
总利润测算表
总利润测算表
单位：万元
容
项目
低价
高价
海鲜城街商铺出售（出售面积22000方米）
1540
1980
海鲜批发交易摊位出售（出售面积10000方米30000方米）
600 （1800）
800 （2400）
住宅楼出售（出售建筑面积10000方米
400
600
海洋渡假村
1000
合计
3540 （4740）
4380 （5980）
（三）项目产出盈亏保点分析
期工程保点分析：
期工程单位面积造价约700元方米企业需投入资金1540万元加前期造景投入200万元合计投入1740万元工程完工方米拟订1400－1600三种价格方案分计算相应资金回收额假定项目开始接受预订直全部售出时间年投资回收期暂定年建设期销售例定60计算出价格盈亏保点
定价方米1400元计算卖出全部出售面积22000方米5712540方米回笼资金1755万元达盈亏保点
1400元方米×125400方米－1740万元≈0万元
定价方米1500元计算卖出全部出售面积22000方米5411880方米回笼资金1782万元达盈亏保点
1500元方米×11880方米－1740万元≈0万元
定价方米1600元计算卖出全部出售面积22000方米4910800方米回笼资金1728万元达盈亏保点
1600元方米×10800方米－1740万元≈0万元
二期工程保点分析：
二期工程单位面积造价700元方米企业需投入资金700－2100万元工程完工方米三种价格计算保点：
建设10000方米时：
定价方米1300元计算卖出全部出售面积10000方米545400方米回笼资金702万元达盈亏保点
1300元方米×5400方米－700万元≈0万元
定价方米1400元计算卖出全部出售面积10000方米505000方米回笼资金700万元达盈亏保点
1400元方米×5000方米－700万元≈0万元
定价方米1500元计算卖出全部出售面积10000方米474700方米回笼资金705万元达盈亏保点
1500元方米×4700方米－700万元≈0万元
建设30000方米时：
定价方米1300元计算卖出全部出售面积30000方米5416200方米回笼资金2106万元达盈亏保点
1300元方米×16200方米－2100万元≈0万元
定价方米1400元计算卖出全部出售面积30000方米5015000方米回笼资金2100万元达盈亏保点
1400元方米×15000方米－2100万元≈0万元
定价方米1500元计算卖出全部出售面积30000方米4714000方米回笼资金2100万元达盈亏保点
1500元方米×14000方米－2100万元≈0万元
三期工程保点分析：
三期工程单位面积造价700元方米计算企业需投入资金700万元工程完工方米售价三种价格方案分计算保点：
定价方米1100元计算卖出全部出售面积10000方米646400方米回笼资金704万元达盈亏保点
1100元方米×6400方米－700万元≈0万元
定价方米1200元计算卖出全部出售面积10000方米585800方米回笼资金696万元达盈亏保点
1200元方米×5800方米－700万元≈0万元
定价方米1300元计算卖出全部出售面积10000方米545400方米回笼资金702万元达盈亏保点
1300元方米×5400方米－700万元≈0万元
四期工程保点分析：
目整计划项确定性素里做详细分析
附表：项目出售面积保点分析表
四风险分析
项目风险分政策风险市场风险营理风险金融财务风险等方面政策风险政府关政策调整解决办法加公关力度政府项目建设程中出现利政策时进行解掌握指定专进行时进加强公关协调保证风险降低限度市场风险市场销售风险销售风险市场营造握力问题项目中进行规模前期造景升级项目炒作工作初步握期工程实现性期开发效降低风险解决途径加强市场前营销工作加市场调查力度力争做需定目标客户定产品营理风险企业部企业首次涉足房产市场开发建设验足成成功障碍解决途径加强市场考察工作参相似项目决定工程进度资金运作流程加强员工培训市场方式运作整项目引进专业公司参项目全程等金融财务风险国家利率调整财务成费变动解决途径加强成控制理聘请专业会计审计员加强企业财务全流程理控制限度降低种风险
五项目投资价值判断
通该项目投资规模收益预测投资回收期市场需求状况风险策等方面审慎分析长期发展短期收益该项目具投资价值时该项目机会效应已东营京市政府列海东营重点建设工程作东营市标性建筑物该项目具较社会投资价值助提升投资者形象位具良品牌效应
六特说明
该项目全局考虑企业果建设期商铺进行二期三期四期工程建设方面会违背政府意愿取政府方面力支持时效保证期工程建设 产品预定计划售出二期工程建建问题必须建
二期工程建设障碍资金市场启动情况期工程期建设计划实现销售方面解决二期工程开工资金方面会二期海鲜批发市场交易摊位出售坚实基础针建设10000方米30000方米两种方案资金源分进行特分析说明
建设10000方米总投资700万元开工建设需资金总投资30210万元笔资金期商铺销售利润中具体：
期商铺定价分140015001600元方米销售时销售利润分154017601980万元计算出期商铺销售面积价格达136119106时筹措笔资金
建设30000方米总投资2100万元开工建设需资金总投资30630万元笔资金期商铺销售中利润具体：
期商铺定价分140015001600元方米销售时销售利润分154017601980万元计算出期商铺销售面积价格达409358318时筹措笔资金
附表：二期项目开工建设资金源分析表
附：
房产开发贷款运作需准备材料清单
商业银行房产信贷部提出申请提供相关材料供银行方面调查核实提供材料应包括：
1企业基情况法法代表证明文件
2财政部门会计事务部门审核通年度期财务会计报表营状况营利润报告表信等级证明资质等级证明
3基账户开户银行开户证明贷款证
4项目土证明计划局城建部门土理部门批准立项规划施工文件
5项目设计草图资信机构预算（匡算）说明书
6项目开发行性研究报告
7担保基情况担保拟意担保关证明文件抵押单质物清单
房产抵押贷款运作说明
房产抵押贷款房产开发商（抵押）定房产固定价值财产价证券作期偿贷款保证物商业银行进行抵押取贷款融资方法
抵押贷款贷双方均利存定风险着政治济社会环境变化特通货膨胀影响利率变化贷双方均存定风险开发商商业银行保护利益利息计算金偿方面会达成定识开始放贷
贷方式抵押贷款存种形式：
（）渐进式抵押贷款
种方式贷双方协商确定定均分期贷会根贷方收益水规定合理偿期者次款额相款时间间隔逐渐变
（二）递减式款
种款方式特点款期偿金定应付息逐期减少种方式购房抵押贷款中运非常普遍
（三）定息抵押
种款方式商业银行规定整款期抵押贷款利率固定做法种情况银行承担未利率变动风险银行降低风险通常贷款利率均定较高水
（四）重新协议利率抵押
种款方法贷双方考虑利率变动素影响保护利益允许双方款期限隔定年期（三五年）重新协议抵押贷款利率做法
般说房产开发商获取抵押贷款时申请银行审核协议签约公证阶段落实通常情况银行方面根开发商资信程度营收益申请款余额时间长短抵押物价值评估结果定般超抵押物现时价值70住房揭贷款高七成揭银行项目投资抵押贷款期限通常超5年房产消费市场购房抵押贷款期限通常10年超20年
银行贷款
发展商银行金融机构入资金偿期限分短期贷款长期贷款中短期贷款必须年偿般作企业短期资金周转房屋建成定阶段发展商作抵押筹集长期贷款
发展商资金少具体开发项目相程度充皮包公司角色资金发展商时事项目开发项目资金运较数资金贷款发展商般银行形式金融机构保持着较紧密联系
发展商进行银行贷款般采取种方式短期透支贷款存款抵押贷款房产抵押贷款般情况应优先考虑开发项目土权建工程作抵押房产抵押贷款
房产抵押贷款时称建筑贷款特征弹性变化贷款形式条款没固定标准根款需市场情况确定着市场情况变动改变中针项目行性项目贷款针公司信誉实力公司贷款贷款年期般房产建筑期相应根发展商需延长缩短银行提供贷款项目行性款资信款力考虑贷款金额包括两部分土费贷款二建筑费贷款
建筑贷款处发展商没足够开发资金时利土作权银行款确保充裕资金周转发展商身已足够资需全部投入透类融资途径更灵活运资金发展业务
房产抵押贷款
类贷款象购买发展商建造房产购房者购房者预购楼花购买现成房屋愿意属预购房屋合权益房屋产权抵押予银行皆银行申请贷款支付部分楼价款房产抵押贷款建筑贷款弹性变化反宗贷款模式致相现时国房产市场情况新造房屋银行般提 供长达二十年房产抵押贷款款入分期付款方式月摊金利息予银行种款方式处会予款造成济重负担外贷款期款充裕资金银行容许提前偿部分全部款予弹性处理房产抵押贷款赋予购房者直接财务帮助予发展商莫收益位购房者未必足够济实力支付全部楼价款发展商成功安排银行提供房产抵押贷款服务便支持缺乏足够资金意购置房产机构直接销售象范围扩增促房产销售数量销售数量升发展商快回收已支出部分全部资金甚计划中利润短时间赚取发展商乐意动银行联络安排类贷款服务购房者更间接融资筹措足够资金发展房产项目简单便利支付银行利息谓举两减免建筑贷款负担
银行提供融资服务时般条件贷款项目进行评估：款途拟投资项目行性款资信款力款源抵押物实际价值市场情况等
提供贷款首原拟作抵押土权块房产必须已实施关房产抵押规定办法目前国区城市已颁布类办法规定利房产开发项目融资促进房产业繁荣发展
『组织理篇』
项目策划市场充足资金支持加强项目组织理显尤重简单说建立组织机构什样组织理发 挥公司员工积极性动性问题包括方面：
机构：
员构成
智力构成
组织培训
理费预算
组织构架员编制安排选建议
成立项目开发建设总公司名称定公司设总理副总理财务总监业务职部门包括：工程部市场策划部（招商部）销售部财务部行政部（物业理部暂时设）
员编制安排选建议（二十）
1：总理1
2副总理1
3财务总监1
4工程部2
5市场策划部（招商部）2
6销售部12
7财务部（财务总监1组成）
8行政部1
中：工程部招聘定资质验工程技术员2名
市场策划部招聘定验较专业市场营销员2名
销售部招聘定验客户资源售楼理售楼员10
财务部暂总公司指定1名
行政部暂定员1名
根设置成立公司理员6般工作员14名公司总公司力支持先期解决部分员
二岗位职权容
1董事会
（1）决定公司营计划投资方案
（2）制订公司年度财务预算方案决策方案
（3）制订公司利润分配方案弥补亏损方案
（4）制订公司增加减少注册资方案
（5）拟订公司合分立变更公司形式解散方案
（6）决定公司部理机构设置
（7）聘解聘公司总理总理财务负责决定报酬事项
（8）制订公司基理制度
2总理
（1）持公司生产营理工作组织实施董事会决议
（2）组织实施公司年度营计划投资方案
（3）拟订公司部理机构设置方案
（4）拟订公司基理制度
（5）制订公司具体章程
（6）聘解聘应董事会聘解聘外理员
（7）属部分员进行指导监督
3副总理
（1）总理领导进行公司生产营理工作
（2）协助组织实施公司年度营计划投资方案
（3）配合总理完成公司部理机构设置方案
（4）配合总理拟订公司基理制度规章
（5）具体分属部门工作
（6）总理缺席时总理指派代总理职权
4工程部
（1）组织类工程招标议标
（2）组织理类工程
（3）监督类工程进度技术指标质量
（4）类工程验收评议
（5）进行类工程图纸设计修改评议
（6）进行类工程预算决策
（7）制定部门工作制度工作计划
（8）组织培训部门工作员
5市场策划（招商部）
（1）制订总体市场策略操作方法
（2）策划操作类市场推广活动
（3）负责项目整体外招租合资合作开发
（4）组织培训部门工作员
（5）制定部门工作制度工作计划
（6）进行市场调查研究分析提供公司决策
6财务部
（1）办理种财务事务
（2）制定月年度财政预决算文件
（3）合理分配核算监督公司种财政行
（4）制定类财务制度
（5）处理类金融机构相关关系
7销售部：
（1）销售策略制订
（2）销售模拟程预案制订
（3）销售资料准备
（4）销售组织日常理
（5）售楼中心理维护
8行政部
（1）负责公司力资源理
（2）处理日常办公室工作
（3）制定公司日常办公室规章制度
（4）全面负责房产开发业务申报产权工作
（5）整理保存类文件档案
（6）申报办理类关公司驼作手续
三员智力构成
保证该项目取成功非常重素建议未公司员智力组成中少应包括专业：
1市场营销专家
参市场调查市场定位市场研究销售策划工作负责制订价格竞争策略具体销售方案
2建筑设计专家：
参公司建筑设计工作负责建筑设计创意建筑评议选择
3工程理专家
参工程施工理负责监控工程质量进度成控制提供技术指导
4建筑材料行家
参建筑设计求工作负责建筑材料成控制较优化选择保证建筑设计求够规定标准
5公关手
参项目全程负责种社会关系
6方案高手
参项目全程负责起草设计文案
7律师
参合文起草审核负责规避相应法律风险
8行政
参项目全程负责处理日常事务性工作
9善老板
参项目全程负责众力集合成企业优势
四理费支出
理费行业惯例总投资3进行估算三年理费约
4500万元×3135万元
年理费约135万元÷3＝45万元
成立年12000元工资计算20名员工理员年需支出工资240000元
『项目工作进度』
项目实施工作进度安排
项目计划两年零九月（33月）左右时间全部建成
项目工作计划进度表：
阶段划分
时间
实施项目
工作容
负责部门
项目建设
准备阶段
2004年3月4月
组建公司
成立项目公司部门设置员招聘培训
鑫奥特公司
项目手续申办
前期考察项目行性报告编制项目策划建筑方案设计综合网设计施工图设计办理建设规划许证等
项目公司
建筑公司
销售准备
项目策划方案实施项目宣传炒作项目形象推广销售接中心设置东西城售楼处设置
项目公司
项目建设销售阶段
2004年4月10月
期工程建设
相关景观建设街商铺开发建设
项目公司
建筑公司
项目销售
部认购招商招租项目预售资金回笼
2004年9月2005年12月
二三期工程建设
批发市场商品住宅开发建设
项目公司
建筑公司
项目销售
部认购招商招租项目预售资金回笼
2006年1月2006年12月
四期工程建设
酒店开发建设
项目公司
建筑公司
项目销售
产权销售资金回笼
项目招商
招商会议举办客户洽谈招商成功
市场营
项目销售步进行
市场营
市场营公司组建外合作商铺招租市场招商市场营
项目公司
物业理
根项目建设进度业入住情况
物业理
物业理公司组建外合作
项目物业理工作开展
项目公司
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目 录
序 言
项目总
产品定位篇
市场营销篇
济效益篇
组织理篇
项目工作进度
『序 言』
建设东营广利港海鲜批发市场东营济社会件事项目建设兴起国家级渔港广利港东营市政府列发展海东营龙头项目项目建成产生明显社会效益巨济效益策划书效益谨慎创新原注重项目行性创新性价值性集中性信息性安全性目帮助企业负责回答五问题项目什做？做什样？样做？实现效益？谁做？
行性
该策划结合房产市场营销理实践方法项目初始导入策划营销充分结合项目实际情况涵盖投资设计质量工期形象营销推广等项容作指导项目操作重注重项目实施程中技术性操作性然策划项目行性研究报告基项目行进行项目行策划失意义
二创新性
创新事物发展动力类赖生存发展手段美国学者S·阿瑞提普说：单单科学创造力解决类切领域里幸苦恼甚世界生活增加潜危险伦理学政治学社会学宗教方面创新够回答……间信互相帮助提出问题见优化生存环境策划间动态创新性原首项目策划基出发点策划产品定位市场营销效益分析理模式等诸方面进行益探索创新
三价值性
项策划必然价值量形式衡量优秀项目策划价值定相反价值项目策划称策划策划结果创造定价值样策划体现身价值
策划根企业目前资产市场理等实际情况发挥价值潜力做出科学操作性价值回报方案项目进行组合更便企业领导决策
四集中性
战争中集中优势兵力攻击方关键性部分成军事谋略策军事项目体育项目达胜利目标项目例外针项目开发否两关键问题市场资金策划进行集中性关注重点进行剖析
五信息性
俗话说存芝麻油项目策划信息收集加工整理利开始开始意味着成功半信息性原策划基础性原关键性原进行量策划前期信息收集整理工作力争策划更贴市场促成企业取预期济社会效益
六安全性
东营鑫奥特建材公司正处高速发展势态项事业发展项目项目企业讲促进企业成长实现产业代着投资企业负责态度深化外成功验结合实际情况秉承市场开发带动项目销售核心思想充分考虑项目需动资金充分考虑项目价值潜力开发充分考虑项目助外力外界合资合作基础着投资企业高度负责态度务实精神注重项目投资安全性企业投资风险降低限度
『项目总』
篇政府政策规划趋势面资源开发济价值项目建设指标三方面分析意企业项目宏观解
政府政策规划趋式
（）东营市海洋资源丰富着4800方公里浅海180万亩滩涂资源渔业省海七市中产量GDP重均处末位2002年市政府加快东营渔业济编制东营市海洋产业发展规划（20022010）提出东营市渔业应立足国外市场加快渔业结构调整围绕渔业增效渔民增收力发展渔业济合作组织突出水产品精深加工水产批发市场建设发展渔业龙头企业营造优良环境扩外开放增加出口创汇力实现海洋渔业济持续发展提出项具体发展目标根目标东营市2005年水产品总产量达34*104T渔业产值达31亿元水产养殖面积达146万亩出口创汇达1500万美元
（二）根2003年市政府发布关发展海洋济加快海东营建设意见2007年东营建成广利渔港红光渔港重点处国家级中心渔港渔港水产专业批发市场冷藏加工渔需物资供应餐饮服务核心培植成区域水产加工销售集散出台相应配套优惠政策鼓励渔业投资营东营市广利港总体规划中广利港发展定位：引进外资利民间投资鼓励发展具济活力外资企业私营企业重点发展海产品养殖加工贸易体化产业龙头企业
（三）东营市海洋渔业局已规划建设区五园列入议事日程中区中心城防潮堤约20万亩现代化渔业示范区项目已作重点调控中心工作抓该区域市兴港港带市题容应着力造区域龙头企业项目集中渔产品批发零售渔产品深加工销售海景休闲海鲜餐饮渔港度假等营容必成广利港开发龙头项目项目产生广利港发展繁荣必然需求
二面资源开发济价值
（）赖广利港载体
目前东营中心城区没处规模高档次型海鲜交易场广利港高起点规划高标准建设高效理原建设处型海鲜水产品交易场休闲旅游消费场东营海洋捕捞水产养殖业发展城市功完善满足市民水产品需求产生重影响
（二）助天鹅湖旅游资源
项目紧亚洲原水库天鹅湖风景区环境优美水域辽阔四季水鸟绝年吸引数万游客周围缺乏相应配套服务设施旅游项目项目作东邻实现优势互补
（三）改变海渔业传统交易
渔港产渔季节日清晨日出前距港口十公里外海口深海渔船东营水产批发零售商进行批海水产品交易交易渔船转羊口批发市场广利港建设批发市场具极开发潜力消费市场广利港批发市场建成满足东营三县两区水产品消费滨洲淄博等周边区理位置会进行水产交易
（四）珍贵济价值
项目进入广利港两条道路入口交会位置占利政府批准支持型海鲜交易批发市场项目含唯垄断性价值天时项目符合城市群体午济周末济特色济假期济体会渔港休闲生活特定场更渔产品批发零售廉价海鲜餐饮聚集 三项目建设指标
（）项目选址
广利港位东营市中心城防潮堤南侧广利河入海口广南水库东距离东城约15公里广利港海鲜城选址广利港原中丹冷藏厂处项目区南北长453米东西宽160米占面积72480方米东侧广利河西侧广南水库北侧广利港边防派出南侧广利港渔政理站
附：广利港概况：
广利港1993年开始开发建设渔民村现已建成渔民村三常驻口357户1500流动口2000现渔船245艘灯标座广利港执法部门广利港理局广利港渔政站广利港边防派出广利港1987年胜利油田投资建设1992年移交市海洋渔业局理2003年移交东营区广利港理局理根东营市民政府关发展海洋济加快海东营建设意见东营市海洋产业发展规划（20012010）东营市城市总体规划广利港成未东营海洋产品聚集国家级渔港
（二）建设条件
1位置条件
项目位东营市年度破土动工宽100米深7米新建优质渔港码头西侧海东营建设重基着黄东铁路支线环渤海高速公路东营济开发区等重基础设施建设广利港具备更便捷交通条件竞争优势该港东营市中心城市交通便捷资源较丰富市兴港港带市广利港发展繁荣必然
2交通条件
已修建东营旅游景观路南二路直达项目天鹅湖日旅游专车直通鉴项目购物休闲观光餐饮题公园面消费群体部分市区车族相部分群体说交通相便利
3环境条件
东营缺少景观城市项目托东营市淡水湖景区海港景区两天独厚相唯重景区造景升值项目说十分重
4土整情况
水电路讯等基础设施已完备具备开发基条件设施相落争取更政府扶持
5土征情况
开发单位东营市鑫奥特建材限公司法拍卖形式购含中丹冷藏厂资产土72480方米土变性商业手续基完成
（三）建设规模功标准
1建筑面积容
项目拟建设综合商业项目初步规划总建筑面积中街商铺22000方米（原12000米建议增加10000米）批发市场60000方米期30000方米冷库10000方米酒店12000方米中街商铺部分项目开发中优质版块建议鉴外成形市场调整规划难度申请减少批发市场建筑面积达容积率指数变
2功设施标准
项目开发街商铺整工程创造济效益体部分注重性化设计满足业居住需求舒适配套环境起居通风等方面定求建筑便分割组合排烟排污通风采光户型设计重点考虑应设厨卫便投资业营业户投资业态基单体户型设计建筑面积150方米100方米50方米三种进深10米厨卫齐全（批发市场等部分未做介绍）
（四）建设方案
1建设场环境
（1）貌：场位东营市东部貌属河流海积形成积海滩貌表层现状建筑物回填土层
（2）水文质：根质勘察结果场区水化学类型建筑混凝土腐蚀性钢筋混凝土结构中钢筋腐蚀性
（3）震烈度：根建设部建抗（1993）13号关执行中国震烈度区划图（1990）关规定通知工程防震烈度八度
2总体规划布局
工程总面呈斜梯形布局西紧天鹅湖风景区东紧广利河渔港项目四边建筑低层商铺中心建造渔产品批发市场项目东南角建筑渡假酒店项目设入口次入口三中商铺布局次分明优势处广利镇两条路间项目总体布局合理突出体现功性实性
（1）商业服务配套设施齐全
（2）商铺户型设计适应商住两需求
（3）体现独特渔港建筑风格
（4）注重渔港渔码头景观设计
附建设技术济指标
序号
项 目
指 标
1
总面积
72480方米
2
总建筑面积
110000方米
3
建筑面积
7680方米
4
建筑面积
104000方米
中：渡假酒店
12000方米
低层商铺
22000方米
市场
60000方米
住宅
10000方米
5
建筑总高
中：渡假酒店
50米
低层商铺
10米
市场
8米
住宅
20米
6
建筑层数
中：渡假酒店
15层
低层商铺
3层
市场
2层
住宅
6层
3建筑方案设计
工程设计涉建筑结构防火节隔音采光明排水通风等种专业设计时需遵循关规范规定单体设计时应符合国家现行关强制性标准规定项目块紧海港天鹅湖旅游景区项目总体构思应涵盖旅游消费文化美食等重含义时应考虑社会济发展审美观念变化现代建筑功环境求建筑技术材料提出更高求项目建筑应采简练现代构成手法体现建筑时代气息业装修装饰成渔家特色店铺基础特提示环境保护：停车场汽车排放尾气面周围空气污染渔产品变质腐烂周围空气污染商业餐饮业旅游业生活污水固体垃圾处理等
『产品定位篇』
篇社会价值定位文化价值定位产品功定位组成实现项目企业效益化中建筑布局定位中建议改变原产品设计敬请决策层高度重视
社会价值定位
项目开发旅游海洋文化产项目紧密结合引领东营市特色消费新观念景观注重造景提升建筑品质建筑着力体现海洋文化建设处极具海港特色建筑丰碑时吹响鑫奥特品牌东营产业锋号角建筑铭刻历史建筑改变生活鑫奥特公司广利渔港海鲜批发市场项目写入东营建筑历史成鑫奥特产业广告牌
二文化价值定位
东营缺少文化底蕴城市东营建筑样缺少文化涵建筑没涵缺少灵魂东营海城市海洋文化渔文化突出项目策划中重点突出海洋文化渔文化极少投资项目穿蔚蓝文化外衣创造出预估商业价值住渔村观海港景色吃海鲜闻览渔家风俗渔码头参观专门造铁锚船舵作坊渔文化博物馆里千奇百怪海洋生物标腌制作坊里尝试制作糟鱼酿酒甚渔码头渔船出海渔亲手烹饪捕回海鲜……
三产品功定位
产品设计涉项目利润符合政府规划前提应量优化产品布局程度促进投入资金增值资金周转速度加快设计方案已呈报应采公关方法调整
（）路入口景观赶海道
南二路港口路交叉口建具艺术感渔港门请书法名家题字XX项目名路南路边绿化带中摆干渔文化景观品海神雕塑渔雕塑等命名赶海道总长度450米左右作项目标志性引导配合政府公建配套操作
（二）入口广场景区渔港船歌
赶海道南200米左右项目街商品房部分整项目入口建议设置型广场渔港歌作造景升值重部分建筑成适范围精心造项目入口做中心广场景渔港船歌型雕塑雕塑着力表现渔民晨雾中推船出海场景成广场标志围绕渔港船歌雕塑设绿雾喷花坛木栈道等景观品赶海道两侧商铺前退线50米宽绿化带做中心广场辅助广场北斗七星方位布局成七型广场
安放北斗七星激光灯北极星激光灯散置卵石铺设广场路设激光灯旱喷灯道花坛等景观品北斗七星广场现代造景手法夸张表现渔民出海鱼时北斗七星位导航场景
（三）海鲜餐饮街区开发渔舟唱晚
渔舟唱晚港口休闲餐饮集中景区整项目中亮点东营然滨海城市数市民尚未领略滨海风情部分开发启动物美价廉海鲜美食特色吃休闲娱乐专业街区满足商品房商业空间填补东营市场空白更带动已成型冷藏厂开发期型批发市场销售开发工作 建议调整规划街部分增加背天井式商铺增开发面积商铺开发应注重建筑身品质功性落窗烟道商住两等功增加销售卖点建议商铺开发双层涵盖海鲜湖鲜美食渔文化民俗海洋生物展览渔港特色纪念品水手酒吧等旅游相关容单位面积宜便业意分割基户型设计：A型建筑面积150方米B型100方米左右两种C户型50米进深均10米左右
（四）型海鲜批发市场渔家卖场
建筑项目中心位置总规划面积六万方米项目开发核心区启动批发市场确定素较建议分步开发前期开发控制三万方米二期作储备项目产品布局考虑市场形成更考虑便项目销售量采取产权式销售便资金回笼两种设计方案：种建设单体结构市场降低业入住门槛改变渔民 路边店 传统营模式该方案受益期长投资回报慢种
违政府总体规划原设计分体街区式市场建议结合国型渔业批发市场验聘请规划设计专家调整
（五）三星级宾馆鑫奥特海洋渡假村
观整东营酒店服务业全部集中城市中心带渡假会议作种会议形态未消费者接受项目填补种业态空白酒店建立港口整体规基础面旅游群批发营业提供餐饮娱乐住宿会议等服务建议规划缩规模结合旅游资源开发辟出部分面积建设渔船展览馆国家旅游局申请定点收藏种渔具渔船模型现渔港渔船发展历史者条件成熟情况开发旅游渡假产权式酒店外销售合作营
（六）型公寓渔家
项目规中住宅部分总建筑面积10080方米理位置限口稀少建议户型面积六十八十方米套总体销售价格超十万元左右做广利港渔民济适房开发出租度假者外口时公寓居住区应注重渔村景观设计考虑渔民渔需品仓储实际情况视开发情况增建仓储室减少车库
『市场营销篇』
篇分市场分析营销战略两容核心思路通市场启动带动促进房产销售策划程严谨涉核心容操作做文字描述
市场分析
全国房产市场现状
国家宏观济形势良济增长势头强劲社会安定工业企业生产效益明显转居民收入消费信心增加非议成房产市场活跃基础 商品房效需求断激发银行储蓄利率降低股票期货等项目投资风险加转相稳定房产投资全国正掀起众百姓（中等收入家庭）买房热潮全国房产市场发展总体呈升趋势城市区房价持续涨山东青岛住宅价格均已达6000元方米厦门珠海苏州等专业市场铺面价格已高达15万方米购房者中绝数置业投资目前中国房产热投资置业消费效需求推动
二东营商业产市场现状
东营作新兴城市着城市营战略实施价迅猛涨掀起东营房产开发新轮高潮东城黄河工贸园东营市装饰材料市场市济适房中商业步行街清风湖商业街等持续热销西城老商业街（商河路）改造项目长途客运西站附商品城等商铺价格路攀升东西城间金建材城鑫建材市场鸿基厦方建材城等建设火荼调查表明东营商品房价格呈总体涨趋势中住宅10年间800元方米涨现2000元方米左右商铺10年间1000元方米涨现30004000元方米左右东营市均储蓄均消费连续年位居山东前列特油田居民手中闲置资金较房产市场需求巨期物美价廉升值潜力项目出现项目性鲜明东营数海鲜批发市场项目集种功身广利港相关渔民水产品营商户首考虑油城民投资置业重选择
三项目优劣势机会分析
劣势分析：
项目周边暂时形成规模庞流物流商流项目位置偏远水电路讯等基础设施相落期难形成良周边环境二广利港常驻口较少期难吸引资金三东营海海洋资源较少养殖规模养殖业品种单
优势分析：
广利港作海东营建设重基已列入政府总体规划25年周边现状彻底改变二未广利港成国家级渔港建成次性停泊渔船数千艘年交易额达万吨繁荣东营渔业济起积极推动作三项目市场价值巨带明显唯性垄断性
机会分析：
投资者购买商业产重市场启动情况（关系租金价格）未升值潜力概念足市场启动项目销售情况较市场启动缓慢开发商重视前期炒作市场运作项目投资者持币观销售难度加市场启动足积压资金商业产项目层出穷已引起社会界重视注意专业市场启动已政府干预应鉴外先进成功验快速启动市场增加购房业投资信心购买愿带动商品房销售项目中周边商铺批发市场产权销售均应参考虑
营销战略
根项目市场定位开发特点项目营销推广策略分四部分
目标客户定位分析
（）目标客户区域
暂时锁定整东营市（包括市区辖区三县两区）东营周边县市营业户投资业两类分析充分考虑渔业生外士
（二）目标客户特征
前东营市商品房价格项目位置等综合素分析街商铺套总价20万左右揭付款首付408万元左右月款千元左右产权式批发市场划分10—100方米面积单价14万14万套左右通调查表明东营市民中家存款5万元年收入3万元群成产权式批发市场投资置业首选客户中居住广利港周边渔民长期漂泊外代商铺养三代理解尤严重必成该市场第批投资置业业
（三）目标客户细分
根目标客户特征项目目标客户细分类群：
1广利港原渔业生居民
2广利港停渔船老板流动渔民
3广利港理局渔政部门边防社区工作员海洋水产局职工
4身营水产品餐饮行业群
5二次置业群
6东营市油田年收入3万元群
二整体形象策划推广
项目形象指该项目视觉识核心部分包括项目名称标志标准色标准字体等求造型设计富意境突出性形象鲜明便记忆便宣传统运项目形象包装
（）项目视觉识系统
1名称
（1）项目名
项目名称亲切喜爱感印象深刻注意记忆喜爱传播项目首先响亮易记项目名称目前项目名称暂定东营广利港海鲜批发市场考虑理位置项目特点等素名称方面应高度重视聘请风水先生起名师参甚机炒作宣传
（2）道路名
项目东侧广利河路政府争取冠名权命名XX赶海道
（3）建筑名
项目广场命名渔港船歌题广场
三条商业街命名渔舟唱晚海滨休闲渡假海鲜美食街
住宅区命名渔家公寓
型海鲜批发零售市场命名渔家卖场
酒店洗浴中心命名鑫奥特海洋渡假村
2标志（略）
3标准色（略）
4标准字体（略）
（二）形象延展运
1工环境包装视觉
（1）建筑物体
开工建设建筑物体框架建筑脚架悬挂醒目项目喷绘巨幅广告突出项目整体形象吸引现场参观群注意力
（2）工围墙
工围墙现通方式彩钢围墙设置项目喷绘广告宣传项目公司情况项目卖点项目整体形象渲染现场气氛
（3）路网参观路线
通项目工交通路线设置宣传项目路标广告牌项目入口设置醒目广告牌路两侧灯杆悬挂宣传项目彩喷吊旗
2售楼接中心设置包装设计
项目现场时建设利原建筑改建项目销售接中心求部环境明亮整洁里面设置项目展示区客户洽谈区客户接处销售理员办公区等项目展示区设置项目整体沙盘房子模型户型结构图等展示整项目建成效果建筑布局等客户洽谈区座位饮水机等设施便客户休憩详细解项目情况客户接中心墙面悬挂项目宣传展板项目面图项目销售情况表等表现出项目红火销售状况引发客户购买欲增强客户 购买信心（公司条件话商铺公寓楼销售设置样板间客户身境感觉增强客户购买信心）
附：接中心设计求详表
序 号
容
设计求
1
接中心室外展示
室外巨幅喷绘广告灯箱导视牌等
2
接中心功分区
项目展示区客户洽谈区客户接处销售员办公区
3
接中心门横眉
项目公司名称醒目接中心标志
4
接中心形象墙
项目公司标志
5
台面设计
项目视觉标准色利
6
展板设计
分类展示商业街市场酒店公寓形象项目详细介绍
7
接中心导视牌
标志字体醒目
8
销售员服装
项目标准色协调统
9
销售品系列
手提袋水杯椅子茶等作项目视觉系统运
10
样板房设计
结构面积装饰建成符合
（三）广告总体策略
1广告宣传阶段
广告宣传针确定目标群体根销售阶段制定相应广告策略计划分阶段系统项目整体形象卖点集中进行宣传推介般五阶段发布：
销售准备阶段
首次公开展销进销售阶段
二次公开展销进销售阶段
三次公开展销进销售阶段
扫尾阶段销售
公司安排专时期广告效果进行监控调查评估时公司反馈信息便期广告策略修正发布
2媒介策略
根目标客户群体调查解种媒体受众情况价格综合受众例媒体价格组合选择广告媒体较广告投入起宣传效果
（1）媒体建议（项目公司根实际情况选择运）
媒体分类
媒体选择
投放形式频率
目标区域特点
现场广告
工围墙接中心室外参观路线项目入口
喷绘广告展板导视牌
现场参观客户广利港居民停渔民
户外广告
西城显著位置群聚集处交通干道设置单立柱广告
巨幅形象广告
受众面广媒体费较高
报纸杂志
东营日报胜利日报电视周报齐鲁晚报鲁中晨报等
形象广告软性文字资料销售周期分阶段发布
受众面广价格相便宜
电视广告
东营电视台胜利电视台线台等
专题片形象广告分阶段发布
受众广泛广告效果明显
电台广告
东营广播电台交通频道新闻时段
黄金时段投放
坐出租车顾客
直邮资料
印刷品信函
邮寄达专投放
目标明确车族重点客户餐饮营业水产品营业停渔船等
宣传画册
楼书宣传单页等
接中心销售网络展销会专定点发送
访客户重点客户
网络宣传
公司网站东营信息港胜利局域网国招商网站
项目网页
受众广泛价格优惠
宣传
备楼车喷项目广告
流动广告发放宣传单页组织活动
重点客户
（2）印刷品种类
序号
分类
1
购房须知
2
详细价格表
3
销售控制表
4
楼书
5
宣传海报折页
6
认购书
7
正式合
8
交房标准
9
物业理容
10
物业理公约
3公关活动策划
（1）部认购
项目建设开工预售证办理前采取直销方式范围组织客户项目进行部认购签定部认购书收取订金增强项目销售信心
（2）举办展销会
开盘市区选择合适场组织型展销会全面展示项目吸引目标客户购买
（3）集团认购
面集团客户某财团进行项目整体招商制订优惠团购政策鼓励水产品市场营业户广利港居民进行团体购买
（4）开工仪式
邀请东营市领导水产局领导等参加媒体时进行采访报道扩项目知名度引起目标客户注意
（5）开盘仪式
组织策划型公关活动组织市级领导参外组织体现海文化渔文化型文艺活动邀请媒体参宣传进步扩项目知名度增强目标客户项目认知度促进销售
4营销推广费预算（费定）
项 目
费 容
费估算
备 注
现场包装
工围墙广告接中心设置形象广告运
8万元
印刷品
楼书宣传单页海报等
10万元
媒介投放
电视广告报纸广告电台广告户外广告网络宣传等
20万元
公关活动
活动组织策划费
10万元
费
楼车购置装饰网站制作等
8万元
合计
56万元
项目收入05投入广告费
三销售招商策略执行
（）项目卖点分析
1忧置业投资专业公司统租赁予投资者年6三年租金回报
2东营市唯型渔产品批发零售市场
3东营市唯型专业营海鲜美食街
（二）销售策略
1街商铺销售策略
体现开发商市场启动性保证性予投资业定例租金回报消关市场启动顾虑具体引进家市场营理公司投资业签订租赁协议全面责运营市场业支付固定租金返租回报方式
返租回报启动市场销售方式传统销售方式较：（100方米商铺例）
容
先销售承租回报方式
传统销售方式
市场形成
确保市场启动形成第年社会招商免租金市场迅速形成第二年第三年收取租金合计收18000元（保守）
发形成难度业态混乱房价偏低
建筑面积
100方米
100方米
建筑成
相800元方米左右
相800元方米左右
定价
1750元方米
1600元方米
总售价
175000元
160000元
额外回报
带三年租赁协议固定租金回报31500元
销售速度
快资金迅速回笼
慢法预料
价值分析
收入：房价差15000+租金收入1800033000元三年租金支出：31500元赢余
结
采先销售承租方式启动市场促进商铺销售方式销售利润基相果根市场反映时调整销售价格租金收入两敏感点获意外收获具体运作方式价格根实际情况调整
2产权式海鲜市场销售
销售策略采取先出售产权整体租赁运作模式整市场进行整体营统外招商招租适型封闭市场操作方法市场区域划分10——50方米产权进行销售回收量资金然通返租方法购房者手中取营权返租利率般定总投资5％7％市场整租模式中投资者具极诱惑力购海鲜市场户产权专门市场理运营公司（开发商控股）返租整体营降低投资者投资风险提高项目销售速度
3渔家公寓销售
渔家住宅项目劣势紧海鲜批发市场周围环境嘈杂优势双水景独特景观面海面湖促进销售先期进行市场调查解目标客户项目需求然采取先预定销售方式外销售
4酒店开发
酒店位置优越做成商铺获菲济价值现开发时尚早
（三）市场启动招商招租
成立专门市场营理公司省外注册浙江某某渔产品市场营理公司名义开发商没关联外公司实际开发商控股该公司负责投资业具体接洽签定三年租赁协议统营理市场
1政府优惠政策政府争取营业户享受减免相关税费简化手续办理相关优惠政策
2招商招租政策便招商启动第年房租免房费第二年第三年均优惠价格面营业户招商招租适收取少量履约保证金（5000元）约定营业户两年继续租赁
3招商象：营水产品批发海鲜餐饮旅游产品渔具渔需品业户营业户意投资财团
4招商范围：全国海省份山东省城市东营市周边县区
5招商方式：述区相关营场发放宣传单重点客户面洽谈东营市召开招商会宣布招商优惠政策吸引营业户入住迅速启动市场
6建议：带动市场快速形成市场营理公司率先选择优越位置开店营营造市场气氛等招租完成市场形成根实际情况继续营外承包
（四）价格定位策略
1定价方法
期房价现房价综合价集团购买价考虑段位置铺面等素综合定价突出项目卖点项目整体环境段位置铺面等购房素差异
2优惠条款
序号
优惠方式
优惠容
1
付款方式
次性付款优惠幅度分期付款优惠幅度
2
集团购买
次性购买五户视集团购买予定优惠
3
选择购买
购买较面积商铺产权市场购买偏僻位置客户予相应优惠
4
特殊消费象
重点客户关系客户等
5
措施
展销会期间优惠促销价
6
变相优惠
鉴广利港距离东西城位置较远实际情况次性购买300方米商铺400方米市场摊位业赠送辆价值25000元左右微型车等
3价格分期策略
部认购价格
部认购期间属期房时房价宜定高建筑成现东营房产行情街商铺定价1600元方米市场摊位定价1300元方米较合适
入市价格
开盘销售月吸引客户商铺价格浮16501700元方米市场摊位浮13501400元方米
价格浮动策略
体现房产升值增强投资者信心吸引更客户购房销售扩张期建议两月浮20元争取预定销售期商铺价格浮1800元方米市场摊位价格浮1500元方米
（五）销售建议
1销售代理商（销售顾问）
房产销售策划代理商合作加快项目销售速度专业房产策划销售运营公司房产销售方面具丰富验技巧熟悉房产市场行情客户心理项目握更准确应积极合作
2全员营销
开发商动员公司部门参房产销售工作发动切利关系配合销售部门做销售工作
3销售网络
克服项目位置偏远利条件便城区客户解项目建议开发商东西城设置售楼处处西城设水产品批发市场门口东城设流聚集区安排销售员现场售楼
附：销售部工作流程表
序号
实施项目
工作容
1
市场调查
目标市场价格
2
批件申办
面积计算预售许
3
资料制作
楼盘价格合约文件
4
宣传推广
广告策划促销实施
5
销售操作
签约履行楼款回收
6
成交汇总
回款复审纠纷处理
7
客户入住
入住通知理移交
8
产权转移
分户汇总转移完成
9
项目总结
业务总结客户亲情
四营销服务策划实施
（）财务策略
序号
分类实施
实施容
1
信贷策略
选择适银行
控制贷款规模周期
合理选择质押资产
银企关系塑造
信贷揭互动操作
2
付款方式策略
种付款选择
优惠幅度折头例科学化
付款方式优缺点分析
付款方式引导
付款方式变通
3
揭策略
明晰项目揭资料
扩年限30年
揭例
首期款例科学化相关策略
揭银行选择艺术
保险公司条约
公证处条约
揭项费控制
（二）商业合作关系
序号
关系分类
关 系 体
1
双方关系
开发商政府
开发商策划商
开发商设计院
开发商承建商
开发商代理商
开发商广告商
开发商物业理商
开发商银行（融资单位）
2
三方关系
开发商策划商政府
开发商策划商设计院
开发商策划商代理商
开发商策划商广告商
开发商策划商物业理商
开发商策划商银行（融资单位）
3
方关系
开发商策划商合作方
（三）工作协调配合
员
工 作 职 责
开发商负责
策划代理商确定合作事宜签署合
完善效工作组织架购员配备
分权销售部门明确责
全员营销发动组织
监督营销策划工作执行
策划代理商项目负责
合作洽谈
销售策划工作接项目方销售员配合
销售策划工作成果分块执行落实踪
信息反馈
工作效果总结
财务部
解项目销售工作进展
参重营销活动
销售理工作配合催收房款
配合销售部核算价格参制定价格策略
时办理划拨营销推广费
工程部
工程进度销售进度匹配
严工程质量
文明施工控制现场形象
销售活动现场配合
物业理公司
销售阶段营销推广方案配合执行
工程验收工想象维护
销售文件配合
销售买场理
军体操练
保安员售楼员工作衔接默契配合
附表1：项目销售前准备工作进度计划表
序号
工作事项
时间
负责部门
备注
1
销售部门组建
项目公司
策划商合作
2
销售员招聘培训专项培训
销售部
3
销售接中心设置
项目公司
沙盘模型展板
4
宣传单页印刷
项目公司
项目形象卖点
5
楼书设计制作
销售部
项目形象卖点展示
6
排号认购活动策划
销售部
7
广告营销计划
销售部
8
宣传单页派送
销售部
9
销售价格表制定
项目公司
10
东西城售楼处设置
项目公司
11
广告计划实施
销售部
12
楼书派送
销售部
包括讲解
13
物业理制定
项目公司
14
销售文件准备
项目公司
认购书五证二书合等
15
销售物品计划准备
销售部
16
业培训活动策划
销售部
购房知识项目介绍
17
施工围墙现场气氛营造
销售部
18
胸卡名片手提袋
销售部
19
销售环境布置
销售部
旗帜导视牌等
20
服装选型定做
销售部
统服装
21
业培训活动实施
销售部
22
销售点统说辞培训
销售部
23
销售收款计划
项目公司
24
销售员安排
销售部
25
揭银行方式确定
项目公司
26
样板房装修
项目公司
销售建议
附表2：销售资料准备
序 号
资料分类
详细资料
1
批文
公司营业执
国土证
建设规划许证
建设工程规划许证
建筑工程开工证
房屋质量保证书
商品房销售（预售）许证
2
项目说明书
项目统说词
项目面图
交楼标准
选建筑材料
物业理容
3
价格体系
价目表
付款方式
揭办理办法
利率表
办理产权证关程序费
入住流程
入住收费明细表
物业理收费标准
合文
预定书（部认购书）
销售合标准文
商品房抵押合
商品房商业性款合
保险合
公证书
『济效益篇』
概述：篇项目建设进度资金投入筹措产出效益分析风险分析四部分组成综合考虑市场方面素通价格销售进度等变化优化组合成种投入产出方案旨通项目建设进度投资收益分析等测算出投资期产品价格销售进度情况项目盈亏保点帮助企业进行正确资金运作降低投资风险限度获利益便企业融资部分附金融机构项目款程序关说明
项目建设进度
该项目工程施工准备分四期进行滚动开发项目总建设期两年半合计30月工期2004年6月开始2006年12月底结束
期开发分成两部分时进行部分全部规划区土整绿化亮化停车场渔港船歌市场进口修建附着物拆等前期工程时建设售楼接中心开展规模宣传炒作部分海鲜美食休闲街－－渔舟唱晚开发建设工期
预计6月2004年6月动工2004年12月结束
二期10000－30000方米海鲜批发市场－－渔家卖场建设工期预计6月2005年3月动工2005年9月结束
三期建设四栋住宅楼－－渔家考虑资金状况住宅楼开发建设二期海鲜批发交易市场启动铺开工期预计6月2005年6月动工2005年12月结束
四期鑫奥特海洋渡假村开发建设工期预计12月2006年1月动工2006年12月结束
二项目资金投入资金筹措
期工程初步估算静态投资1740万元中第部分工程总投资约200万元第二部分静态总投资约1540万元
二期工程静态投资700－2100万元考虑该部分果全部建批发交易市场投资额较（700元方米计算60000方米需投资4200余万元）出售单位50方米计算1200余营摊位样规模东营市场时难消化周边辐射时难做风险相较审慎原拟先期进行试探性建设先期建设200－600单位摊位建筑面积10000－30000方米该部分计划投资700－2100万元
三期工程静态投资700万元计划建设住宅楼四座建筑面积10000方米户住宅面积75方米约住133户该部分方米700元建筑成计算需投入资金700万元
四期工程静态投资2000万元该酒店总建筑面积约12000方米总投资约2000万元
（需说明该项目投资时考虑静态素考虑时间投入影响建筑原材料价格变化）
总投资估算表：
总投资估算表
单位：万元
项目
全部规划区土整绿化亮化停车场渔港船歌广场市场门修建附着物拆等前期造景工程售楼接中心建设规模广告宣传炒作
海鲜美食街商铺开发建设
海鲜批发市场建设
住宅建设
海鲜酒店开发建设
建设时间
2004年
2004－2005年
2005年
2005年
2006年
投资额
200
1540
700－2100
700
2000
总投资
5140－6540
该项目静态总投资5140－6540万元
资金投入计划资金筹措方式：
该项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分资金运作方式：
资金全部投资预售收入扣销售关税费投资外缺资金银行贷款具体工程资金投入需求资金筹集方式：
期工程：
公司筹资金工程总包单位融资中第部分完成全部规划区土整绿化亮化停车场海港歌广场市场门修建附着物拆等前期造景工程时建设售楼处相应广告宣传炒作约需200万元公司资金解决第二部分22000方米双层商铺开发建设公司筹资金投入300万元工程总包单位融资完成进度商铺封顶约1540万
元期工程需资金量较建设单位垫资300－500万元加部认购部分资金（暂定100万元）全部投入700－900万元资金缺口该资金缺口企业目前开发项目土权建工程作抵押银行申请房产抵押贷款
二期工程：
期工程受规划限制目前暂定两种方式供选择先期建设200交易摊位建筑面积10000方米二次建设600摊位建筑面积30000方米两种方式利弊前者降低风险容易形成规模者容易形成规模风险相较资金需求量较分进行估算
首先计算10000方米海鲜交易摊位建设资金投入资金源
资金投入：700元方米×10000方米＝700万元
资金筹措：述700万元期工程建设产生利润解决惯例700万元工程企业需出资30210万元左右开工建设210万元资金源售出第期部分商铺利润
次计算30000方米海鲜交易摊位建设资金投入资金源
资金投入：700元方米×30000方米＝2100万元
资金筹措：述2100万元期工程建设产生利润解决惯例2100万元工程企业需出资30630万元开工建设630万元资金源售出第期部分商铺利润
三期工程
资金投入：700元方米×10000方米＝700万元
资金筹措：述700万元二期工程建设产生利润解决惯例700万元工程企业需出资30210万元开工建设210万元资金源售出第二期交易摊位利润
四期工程
三期工程回款作四期工程建设投入资金完成四期工程建设
四期工程视前三期开发实际效果暂进行具体估算假定1000万元利润目标
三价格销售收入利润变动分析
假定商铺海鲜批发市场住宅楼建筑成均700元方米建设期销售例均定60全部项目销售完毕超两年分设计三种产品价格组合分析价格销售收入销售利润水（考虑价格销售进度影响）（见附表）
例销售收入销售利润分析表：
四济效益分析
（）价格分析
然目前该项目存诸水电路讯等基础设施落常驻口较少海洋资源较少等容忽视问题总说气问题前期造景升值分步开发计划进行实现定利润目标建筑市场原材料种费价格街商铺海鲜批发市场酒店建筑成完全控制700元方米左右前期炒作工作结束该项目升值空间十分巨保守估计述部分建设项目建成售价升倍均达1500元方米利润空间十分巨篇第三部分已价格销售收入利润情况进行详细分析测算里赘述
（二）总利润分析
期工程：
定价方米1400元全部售出
销售利润：（1400－700）×22000方米＝1540万元
定价方米1500元全部售出
销售利润：（1500－700）×22000方米＝1760万元
定价方米1600元全部售出
销售利润：（1600－700）×22000方米＝1980万元
二期工程：
建设10000方米交易市场时：
定价方米1300元全部售出
销售利润：（1300－700）×10000方米＝600万元
定价方米1400元全部售出
销售利润：（1400－700）×10000方米＝700万元
定价方米1500元全部售出
销售利润：（1500－700）×10000方米＝800万元
建设30000方米交易市场时：
定价方米1300元全部售出
销售利润：（1300－700）×30000方米＝1800万元
定价方米1400元全部售出
销售利润：（1400－700）×30000方米＝2100万元
定价方米1500元全部售出
销售利润：（1500－700）×30000方米＝2400万元
三期工程：
定价方米1100元全部售出
销售利润：（1100－700）×10000方米＝400万元
定价方米1200元全部售出
销售利润：（1200－700）×10000方米＝500万元
定价方米1300元全部售出
销售利润：（1300－700）×10000方米＝600万元
四期工程进行分析假定销售利润1000万元
便计算总利润取项目定价低值高值计算出该项目完工计划出售实现利润3540万元－4380万元（建设10000方米市场时）4740万元－5980万元（建设30000方米市场时）
总利润测算表
总利润测算表
单位：万元
容
项目
低价
高价
海鲜城街商铺出售（出售面积22000方米）
1540
1980
海鲜批发交易摊位出售（出售面积10000方米30000方米）
600 （1800）
800 （2400）
住宅楼出售（出售建筑面积10000方米
400
600
海洋渡假村
1000
合计
3540 （4740）
4380 （5980）
（三）项目产出盈亏保点分析
期工程保点分析：
期工程单位面积造价约700元方米企业需投入资金1540万元加前期造景投入200万元合计投入1740万元工程完工方米拟订1400－1600三种价格方案分计算相应资金回收额假定项目开始接受预订直全部售出时间年投资回收期暂定年建设期销售例定60计算出价格盈亏保点
定价方米1400元计算卖出全部出售面积22000方米5712540方米回笼资金1755万元达盈亏保点
1400元方米×125400方米－1740万元≈0万元
定价方米1500元计算卖出全部出售面积22000方米5411880方米回笼资金1782万元达盈亏保点
1500元方米×11880方米－1740万元≈0万元
定价方米1600元计算卖出全部出售面积22000方米4910800方米回笼资金1728万元达盈亏保点
1600元方米×10800方米－1740万元≈0万元
二期工程保点分析：
二期工程单位面积造价700元方米企业需投入资金700－2100万元工程完工方米三种价格计算保点：
建设10000方米时：
定价方米1300元计算卖出全部出售面积10000方米545400方米回笼资金702万元达盈亏保点
1300元方米×5400方米－700万元≈0万元
定价方米1400元计算卖出全部出售面积10000方米505000方米回笼资金700万元达盈亏保点
1400元方米×5000方米－700万元≈0万元
定价方米1500元计算卖出全部出售面积10000方米474700方米回笼资金705万元达盈亏保点
1500元方米×4700方米－700万元≈0万元
建设30000方米时：
定价方米1300元计算卖出全部出售面积30000方米5416200方米回笼资金2106万元达盈亏保点
1300元方米×16200方米－2100万元≈0万元
定价方米1400元计算卖出全部出售面积30000方米5015000方米回笼资金2100万元达盈亏保点
1400元方米×15000方米－2100万元≈0万元
定价方米1500元计算卖出全部出售面积30000方米4714000方米回笼资金2100万元达盈亏保点
1500元方米×14000方米－2100万元≈0万元
三期工程保点分析：
三期工程单位面积造价700元方米计算企业需投入资金700万元工程完工方米售价三种价格方案分计算保点：
定价方米1100元计算卖出全部出售面积10000方米646400方米回笼资金704万元达盈亏保点
1100元方米×6400方米－700万元≈0万元
定价方米1200元计算卖出全部出售面积10000方米585800方米回笼资金696万元达盈亏保点
1200元方米×5800方米－700万元≈0万元
定价方米1300元计算卖出全部出售面积10000方米545400方米回笼资金702万元达盈亏保点
1300元方米×5400方米－700万元≈0万元
四期工程保点分析：
目整计划项确定性素里做详细分析
附表：项目出售面积保点分析表
四风险分析
项目风险分政策风险市场风险营理风险金融财务风险等方面政策风险政府关政策调整解决办法加公关力度政府项目建设程中出现利政策时进行解掌握指定专进行时进加强公关协调保证风险降低限度市场风险市场销售风险销售风险市场营造握力问题项目中进行规模前期造景升级项目炒作工作初步握期工程实现性期开发效降低风险解决途径加强市场前营销工作加市场调查力度力争做需定目标客户定产品营理风险企业部企业首次涉足房产市场开发建设验足成成功障碍解决途径加强市场考察工作参相似项目决定工程进度资金运作流程加强员工培训市场方式运作整项目引进专业公司参项目全程等金融财务风险国家利率调整财务成费变动解决途径加强成控制理聘请专业会计审计员加强企业财务全流程理控制限度降低种风险
五项目投资价值判断
通该项目投资规模收益预测投资回收期市场需求状况风险策等方面审慎分析长期发展短期收益该项目具投资价值时该项目机会效应已东营京市政府列海东营重点建设工程作东营市标性建筑物该项目具较社会投资价值助提升投资者形象位具良品牌效应
六特说明
该项目全局考虑企业果建设期商铺进行二期三期四期工程建设方面会违背政府意愿取政府方面力支持时效保证期工程建设 产品预定计划售出二期工程建建问题必须建
二期工程建设障碍资金市场启动情况期工程期建设计划实现销售方面解决二期工程开工资金方面会二期海鲜批发市场交易摊位出售坚实基础针建设10000方米30000方米两种方案资金源分进行特分析说明
建设10000方米总投资700万元开工建设需资金总投资30210万元笔资金期商铺销售利润中具体：
期商铺定价分140015001600元方米销售时销售利润分154017601980万元计算出期商铺销售面积价格达136119106时筹措笔资金
建设30000方米总投资2100万元开工建设需资金总投资30630万元笔资金期商铺销售中利润具体：
期商铺定价分140015001600元方米销售时销售利润分154017601980万元计算出期商铺销售面积价格达409358318时筹措笔资金
附表：二期项目开工建设资金源分析表
附：
房产开发贷款运作需准备材料清单
商业银行房产信贷部提出申请提供相关材料供银行方面调查核实提供材料应包括：
1企业基情况法法代表证明文件
2财政部门会计事务部门审核通年度期财务会计报表营状况营利润报告表信等级证明资质等级证明
3基账户开户银行开户证明贷款证
4项目土证明计划局城建部门土理部门批准立项规划施工文件
5项目设计草图资信机构预算（匡算）说明书
6项目开发行性研究报告
7担保基情况担保拟意担保关证明文件抵押单质物清单
房产抵押贷款运作说明
房产抵押贷款房产开发商（抵押）定房产固定价值财产价证券作期偿贷款保证物商业银行进行抵押取贷款融资方法
抵押贷款贷双方均利存定风险着政治济社会环境变化特通货膨胀影响利率变化贷双方均存定风险开发商商业银行保护利益利息计算金偿方面会达成定识开始放贷
贷方式抵押贷款存种形式：
（）渐进式抵押贷款
种方式贷双方协商确定定均分期贷会根贷方收益水规定合理偿期者次款额相款时间间隔逐渐变
（二）递减式款
种款方式特点款期偿金定应付息逐期减少种方式购房抵押贷款中运非常普遍
（三）定息抵押
种款方式商业银行规定整款期抵押贷款利率固定做法种情况银行承担未利率变动风险银行降低风险通常贷款利率均定较高水
（四）重新协议利率抵押
种款方法贷双方考虑利率变动素影响保护利益允许双方款期限隔定年期（三五年）重新协议抵押贷款利率做法
般说房产开发商获取抵押贷款时申请银行审核协议签约公证阶段落实通常情况银行方面根开发商资信程度营收益申请款余额时间长短抵押物价值评估结果定般超抵押物现时价值70住房揭贷款高七成揭银行项目投资抵押贷款期限通常超5年房产消费市场购房抵押贷款期限通常10年超20年
银行贷款
发展商银行金融机构入资金偿期限分短期贷款长期贷款中短期贷款必须年偿般作企业短期资金周转房屋建成定阶段发展商作抵押筹集长期贷款
发展商资金少具体开发项目相程度充皮包公司角色资金发展商时事项目开发项目资金运较数资金贷款发展商般银行形式金融机构保持着较紧密联系
发展商进行银行贷款般采取种方式短期透支贷款存款抵押贷款房产抵押贷款般情况应优先考虑开发项目土权建工程作抵押房产抵押贷款
房产抵押贷款时称建筑贷款特征弹性变化贷款形式条款没固定标准根款需市场情况确定着市场情况变动改变中针项目行性项目贷款针公司信誉实力公司贷款贷款年期般房产建筑期相应根发展商需延长缩短银行提供贷款项目行性款资信款力考虑贷款金额包括两部分土费贷款二建筑费贷款
建筑贷款处发展商没足够开发资金时利土作权银行款确保充裕资金周转发展商身已足够资需全部投入透类融资途径更灵活运资金发展业务
房产抵押贷款
类贷款象购买发展商建造房产购房者购房者预购楼花购买现成房屋愿意属预购房屋合权益房屋产权抵押予银行皆银行申请贷款支付部分楼价款房产抵押贷款建筑贷款弹性变化反宗贷款模式致相现时国房产市场情况新造房屋银行般提 供长达二十年房产抵押贷款款入分期付款方式月摊金利息予银行种款方式处会予款造成济重负担外贷款期款充裕资金银行容许提前偿部分全部款予弹性处理房产抵押贷款赋予购房者直接财务帮助予发展商莫收益位购房者未必足够济实力支付全部楼价款发展商成功安排银行提供房产抵押贷款服务便支持缺乏足够资金意购置房产机构直接销售象范围扩增促房产销售数量销售数量升发展商快回收已支出部分全部资金甚计划中利润短时间赚取发展商乐意动银行联络安排类贷款服务购房者更间接融资筹措足够资金发展房产项目简单便利支付银行利息谓举两减免建筑贷款负担
银行提供融资服务时般条件贷款项目进行评估：款途拟投资项目行性款资信款力款源抵押物实际价值市场情况等
提供贷款首原拟作抵押土权块房产必须已实施关房产抵押规定办法目前国区城市已颁布类办法规定利房产开发项目融资促进房产业繁荣发展
『组织理篇』
项目策划市场充足资金支持加强项目组织理显尤重简单说建立组织机构什样组织理发 挥公司员工积极性动性问题包括方面：
机构：
员构成
智力构成
组织培训
理费预算
组织构架员编制安排选建议
成立项目开发建设总公司名称定公司设总理副总理财务总监业务职部门包括：工程部市场策划部（招商部）销售部财务部行政部（物业理部暂时设）
员编制安排选建议（二十）
1：总理1
2副总理1
3财务总监1
4工程部2
5市场策划部（招商部）2
6销售部12
7财务部（财务总监1组成）
8行政部1
中：工程部招聘定资质验工程技术员2名
市场策划部招聘定验较专业市场营销员2名
销售部招聘定验客户资源售楼理售楼员10
财务部暂总公司指定1名
行政部暂定员1名
根设置成立公司理员6般工作员14名公司总公司力支持先期解决部分员
二岗位职权容
1董事会
（1）决定公司营计划投资方案
（2）制订公司年度财务预算方案决策方案
（3）制订公司利润分配方案弥补亏损方案
（4）制订公司增加减少注册资方案
（5）拟订公司合分立变更公司形式解散方案
（6）决定公司部理机构设置
（7）聘解聘公司总理总理财务负责决定报酬事项
（8）制订公司基理制度
2总理
（1）持公司生产营理工作组织实施董事会决议
（2）组织实施公司年度营计划投资方案
（3）拟订公司部理机构设置方案
（4）拟订公司基理制度
（5）制订公司具体章程
（6）聘解聘应董事会聘解聘外理员
（7）属部分员进行指导监督
3副总理
（1）总理领导进行公司生产营理工作
（2）协助组织实施公司年度营计划投资方案
（3）配合总理完成公司部理机构设置方案
（4）配合总理拟订公司基理制度规章
（5）具体分属部门工作
（6）总理缺席时总理指派代总理职权
4工程部
（1）组织类工程招标议标
（2）组织理类工程
（3）监督类工程进度技术指标质量
（4）类工程验收评议
（5）进行类工程图纸设计修改评议
（6）进行类工程预算决策
（7）制定部门工作制度工作计划
（8）组织培训部门工作员
5市场策划（招商部）
（1）制订总体市场策略操作方法
（2）策划操作类市场推广活动
（3）负责项目整体外招租合资合作开发
（4）组织培训部门工作员
（5）制定部门工作制度工作计划
（6）进行市场调查研究分析提供公司决策
6财务部
（1）办理种财务事务
（2）制定月年度财政预决算文件
（3）合理分配核算监督公司种财政行
（4）制定类财务制度
（5）处理类金融机构相关关系
7销售部：
（1）销售策略制订
（2）销售模拟程预案制订
（3）销售资料准备
（4）销售组织日常理
（5）售楼中心理维护
8行政部
（1）负责公司力资源理
（2）处理日常办公室工作
（3）制定公司日常办公室规章制度
（4）全面负责房产开发业务申报产权工作
（5）整理保存类文件档案
（6）申报办理类关公司驼作手续
三员智力构成
保证该项目取成功非常重素建议未公司员智力组成中少应包括专业：
1市场营销专家
参市场调查市场定位市场研究销售策划工作负责制订价格竞争策略具体销售方案
2建筑设计专家：
参公司建筑设计工作负责建筑设计创意建筑评议选择
3工程理专家
参工程施工理负责监控工程质量进度成控制提供技术指导
4建筑材料行家
参建筑设计求工作负责建筑材料成控制较优化选择保证建筑设计求够规定标准
5公关手
参项目全程负责种社会关系
6方案高手
参项目全程负责起草设计文案
7律师
参合文起草审核负责规避相应法律风险
8行政
参项目全程负责处理日常事务性工作
9善老板
参项目全程负责众力集合成企业优势
四理费支出
理费行业惯例总投资3进行估算三年理费约
4500万元×3135万元
年理费约135万元÷3＝45万元
成立年12000元工资计算20名员工理员年需支出工资240000元
『项目工作进度』
项目实施工作进度安排
项目计划两年零九月（33月）左右时间全部建成
项目工作计划进度表：
阶段划分
时间
实施项目
工作容
负责部门
项目建设
准备阶段
2004年3月4月
组建公司
成立项目公司部门设置员招聘培训
鑫奥特公司
项目手续申办
前期考察项目行性报告编制项目策划建筑方案设计综合网设计施工图设计办理建设规划许证等
项目公司
建筑公司
销售准备
项目策划方案实施项目宣传炒作项目形象推广销售接中心设置东西城售楼处设置
项目公司
项目建设销售阶段
2004年4月10月
期工程建设
相关景观建设街商铺开发建设
项目公司
建筑公司
项目销售
部认购招商招租项目预售资金回笼
2004年9月2005年12月
二三期工程建设
批发市场商品住宅开发建设
项目公司
建筑公司
项目销售
部认购招商招租项目预售资金回笼
2006年1月2006年12月
四期工程建设
酒店开发建设
项目公司
建筑公司
项目销售
产权销售资金回笼
项目招商
招商会议举办客户洽谈招商成功
市场营
项目销售步进行
市场营
市场营公司组建外合作商铺招租市场招商市场营
项目公司
物业理
根项目建设进度业入住情况
物业理
物业理公司组建外合作
项目物业理工作开展
项目公司
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