第篇 项目简介运作目标
项目简介
置信生态花园芙蓉古城置信实业领衔开发华实业蔚信实业投资营川西民居融入苏州民居云南仿汉民居唐风民居中国传统建筑精髓蕴含着浓郁川西文化古典实完美结合高品质社区气势磅礴皇城—明远楼—公堂灵动飘逸亭台楼阁古朴淳厚民俗风情生动现千年古芙蓉城原始风貌老成民俗文化深深烙印天芙蓉古城置身间晃隔世
芙蓉古城商业产项目川西文化灵魂深厚川西文化包装古城形成独特卖点商业产项目占500亩投资逾2亿集餐饮娱乐旅游休闲度假体营面积达5万余米时接数万休闲娱乐置信资产芙蓉古城餐饮娱乐公司温江造成餐饮娱乐基营项目包括：川菜酒楼古风茶楼客栈婚庆中心运动康体中心民俗表演中心商务会议中心吃街手工艺品街童乐园生态农庄等功齐备配套完善型休闲娱乐场
二营目标：
l 芙蓉古城造成成市民休闲度假首选场
l 芙蓉古城造成旅游热点亮点
l 3年古城年游客量达200万次
第二篇 项目定位规划业态细分
定位
川西文化特色高性价众化休闲旅游基
二规划业态细分
芙蓉古城商业产区划分四版块：文化版块——古城生命力商业版块——古城利润中心运动板块——年轻天堂生态板块——炒作亮点
1文化版块
文化芙蓉古城核心容古城持久生命力项目文化涵川西文化背景
1）民俗文化表演中心
民俗表演中心芙蓉古城文化建设核心部分古城文化外表现载体凸显古城文化涵品牌价值散落古城角落走进古城便处感受扑面古风古韵
民间艺术部分：转糖捏泥纸风车糖葫芦拉响簧等散落整商业区营造种老成文化氛围
民间曲艺部分：四川洋琴评书谐剧金钱板花鼓清音皮影戏等融入茶楼酒楼喝茶听折子戏品芙蓉吃营造种古城独特饮食文化
特色文化表演中心（芙蓉广场）：川剧变脸典曲艺民间绝技舞龙舞狮等型节目节假日古城表演凸显古城文化形成卖点吸引消费者
运作形式：节假日公司举办种活动中邀请民俗表演团体合作具体合作方式根表演具体容定
2）婚庆中心
点：建议皇城二楼
规模：3000米
形式：招商营
营容：接持种婚庆仪式
项目运作点：
1） 婚庆形式设置样传统中式西式特色少数民族仪式金婚银婚水路陆路迎娶等种形式供消费者选择
2） 婚庆项目推广方式
l 制作芙蓉古城婚庆手册图文茂全面介绍婚庆中心提供种仪式项服务制作带古城独特韵味资料架消费优惠卡
l 婚纱影楼合作合作方式：
放置古城婚庆手册影楼醒目位置供消费者领取
影楼顾客推荐古城婚庆中心古城合作完成婚礼全程
回报：双方协商予影楼定例分成
古城影楼提供该景区作影楼外景拍摄基
古城举行婚礼消费者推荐影楼提供婚纱摄影
l 婚庆中心合作合作方式：
放置古城婚庆手册婚庆中心醒目位置供顾客领取
婚庆中心顾客推荐芙蓉古城古城合作完成婚礼全程
回报：双方协商予婚庆中心定例分成
婚庆特色婚庆中心吸引客户亮点
l 民政厅合作
放置古城婚庆手册民政厅醒目位置供前办理结婚证夫妇领取推荐芙蓉古城婚庆服务项目
回报：古城根推荐顾客消费情况予定返点赠送消费折扣卷
l 装饰城家具商合作般先装修购买家具结婚装饰城家具城购物群婚庆中心潜客户合作方式：
放置古城婚庆手册装饰城家具城门口醒目位置供顾客领取发放古城婚庆中心优惠卡（作促销手段）
回报：装饰城家具城宣传资料放置信楼盘售楼处供购房者领取
l 中老年提供金婚银婚服务充分挖掘置信现业资源
3） 影视拍摄中心
影视拍摄中心古城卖点投入回报见效快芙蓉古城台旦运作起吸引知名电影公司牌明星入城拍摄新闻炒作热点免费享顿广告餐提升古城知名度美誉度吸引批游客追星族媒体记者带动消费
点：建议皇城二楼
形式：招商营
营容：
² 租赁场（景区）影视公司
² 播放老电影增加会议中心利率
² 拍摄影片
4） 童乐园
² 童游艺乐园： 建议设置单独室固定场
² 老成文化生动现游艺区陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等逝久远古老孩童玩具带着浓厚乡土色彩重现长期拘匿市孩子找新乐园怀旧中老年童年玩具情节重逢感动
² 童科普乐园：童进行科普教育增加实践教育（带童生态农庄认识种植物）
² 童撒野乐园：设置童玩耍场区玩水（设置浅水溪）斗鸡抓石子老鹰捉鸡跳绳跳房等
运作形式：招商
招商家素质良幼园提供幼日常教育活动安排
5） 特色商业街
l 川西风味吃条街
点：川西民居组团商业街（西段）
规模：690米
形式：招商
营容：种川西特色吃：渣渣面舒炖肉王酱肉明芸居兔头
李豆花天佑祥卤菜红烧兔等
承载古城文化必少部分装修风格应致百年老店基调
l 手工艺品街酒吧条街
点：川西民居组团商业街（东段）
规模：1238米47商铺
形式：招商
营容：成传统手工制品——蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸
泥塑刺绣挑花木雕古董古玩古书古画工艺品配
家情趣酒吧等
l 购物超市
点：手工艺品街旁
规模：2000米
形式：招商
营容：旅游定点购物场生态购物超市
2商业版块
1）川菜酒楼
点：川西3号院
规模：约7800米
形式：招商
营容：特色川菜（名师橱）火锅吃
装修风格：川西传统酒楼古色古香酒幡飘摇掉脚楼水建巴蜀酒文化作室氛围酒楼中展示出
2）保健休闲中心
点：川西4号院
规模：4160米
营容：中型水休闲中心桑浴脚中心
3）芙蓉客栈
点：拓东园2院落（高档）苏州区4院落（中档） 唐风8院落（标准）
规模：14院落13500米800铺位
形式：营
营容：客房
装修风格：根分布区文化特征进行风格题装修明代风格清代风格民国风格文革风格名老电影知青年代等题充分体现千年巴蜀文化涵
4）功厅
点：皇城
容：会议室奥林匹克中心康乐中心幼稚园
楼
层
会议厅名称
数
量
面积（m2）
容纳
数
收费
标准
服务提供
2
芙蓉国际厅
1
2000
1500
40000
茶水音响话筒
幻灯机投影机电视电脑会议桌会议椅
声翻译系统等
2
定
1
800
600
15000
2
定
1
200
200
3000
3
定
1
500
350
8000
3
定
2
300
150
4000
3
定
2
150
100
2000
3
定
5
100
60
1500
3
定
8
70
50
1200
3
定
5
40
25
800
3
定
2
30
20
600
形式：招商
营容：接种政府会议商务会议学术坛等
会议中心带动餐饮娱乐销售核心动力解决周周五客源稀少效手段会议包括：
² 政府会议：消费水高会议
² 公司企业会议：客户联谊会公司庆典新品推荐会新闻发布会企业峰会行业交流会等
² 社会团体会议：艺术交流会研讨会等
5）商务中心
点：建议皇城2楼
规模：100米
形式：招商营
营容：配套宾馆会议中心提供字复印电子邮件等服务
3运动康体版块
1）老年康体中心青少年活动中心
建议：皇城4楼
2）室体育中心——奥林匹克中心
点：建议皇城楼
² 羽毛球
² 乒乓球
² 台球
² 篮球场
4）水道休闲
建议区河道种养鱼苗供游垂钓充分利水道休闲资源
4代征版块
生态芙蓉古城炒作亮点中生态茶园生态农庄生态果园花圃宣传力题材古城酒楼茶楼生态概念增加说服力
1）生态茶园
点：2号征
规模：60亩
形式：招商
营容：种植茶叶
2）生态农庄果林
点：1号征
规模：80亩
形式：招商
营容：种植蔬菜饲养家禽栽种果树
3）苗圃花卉基
点：3号征
规模：50亩
形式：招商
营容：作花卉苗圃基
附业态细
位置
总面积
业态
招商象
备注
川3号院
780792m2
(含65142 m2中庭)
1F265557
m2
2F265557
m2
3F：192692 m2
餐饮
蓉老房子老成公馆菜乡老坎等品牌固定客源型川菜馆
该部分院落较整体招商固然策分割招商性会更建议：1采分割
2 留中庭
3三楼川2号院部分缩进修
4修吊角楼
川3号院面河单体建筑
约690 m2（长约69米分开间36米33米商铺10间）
吃条街
钟水饺龙抄手张凉粉陈麻婆夫妻肺片郭汤元珍珠元子等成传统吃
建议：
1 该区商铺进深加10米
2门设3号院街面河部分设厨房卫生间开门
川4号院
约4160 m2
1F：1600 m2
2F 1460 m2
水休闲
茶楼
：桑等
1． 原设计二层做茶楼业态重叠招商影响做调整
2． 3F170 m2设保健诊营针灸拔火罐等930 m2浴足房
3F1100
m2
芙蓉诊特色休闲
川11号院
约1600 m2
1F：
600 m2
销售厅（180 m2）旅游接中心（300 m2）招商中心（120 m2）
工程建议：
避免房屋异形少梁柱楼做成开阔厅销售中心接厅中间隔开分开门销售中心设两间办公设备卫生间接厅设吧台设货物寄存室
2F：
600 m2
社区服务中心办公室
（餐饮公司办公室6间）
3F：400 m2
会议室
出租
川12号院
约2000 m2
1F：96572 m2 2F：800 m2
生态购物中心
生态净菜等销售形式
3F：面积定
旅游定点购物中心
旅游定点购物商家营方中药材特产等
唐区
（备注：建议开发商销售）
1324 m2（商铺14间）
音制品书店美容美发相馆洗店特色服装店花店
般商家强调装修风格
该区单体建筑进深5米住宅底层商铺进深9米设卫生间
1． 唐3号院单体规划型超市1家（216 m2）洗衣坊1家（72m2）音制品1家（30 m2）书店1家（40 m2）茶馆1家（80 m2）
2． 唐4号院：银行1家（1125 m2）邮政(63 m2)网吧(1125 m2)彩扩中心(80 m2)美容美发1家（60 m2）鲜花店1家（20 m2）
3． 唐5号院：酒吧3家（面积分144 m2144 m2150 m2
苏州区（备注：建议开发商销售）
1222 m2（商铺9间）
休闲居家配套文化制品餐饮超市
般商家强调装修风格
诊市型医院挂牌诊
该区单体建筑进深5米住宅底层商铺进深9米设卫生间
1． 苏11号院规划茶馆区3家茶馆面积分1625 m2123 m21625 m2
2． 苏12号院规划音制品1家（315 m2）书店1家(405 m2)网吧1家(72 m2)型超市1家(144 m2)快餐1家(150 m2设排污)
川78号院面单体建筑
单体建筑面积450 m2 住宅底楼商铺7884 m2
文化艺术长廊酒吧条街
极具方特色蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具烫画等家带店式作坊特色酒吧商家
河单体建筑作34家特色酒吧78号院底层商铺分33米10间39米9间48米2间45米1间54米1间23间
该区规划古玩字画10间根雕3间陶吧2间瓷器3间藤编3间剪纸2间蜀锦蜀绣绢扇5间
川12号院芙蓉道单体
面积定
银行医院邮局
皇城
（正式方案未定）
2F3F
功厅
两层均窗设会议厅婚宴厅酒店商务中心
明远楼
（正式方案未定）
奥林匹克中心
体委等国家单位联营作社区配套行修建
1． 2F设室排球兰球保龄球馆
2． 3F分童素质教育中心老年活动中心健身房教室乒乓球室等
致公堂
康乐中心
休闲娱乐商家
2F：助式西餐厅作酒店配套
3F|：室恒温游泳池桑摩等
123号代征
约170亩
生态果园农庄
生态茶园
花圃苗圃
征前期兴修建筑暂考虑余设施
第三篇运作模式
销售
建议苏区唐风商铺（约2546㎡）蔚信房产公司销售处：
1充分利社会资源项目业态百花齐放
1 减少营风险
2 提前实现销售利投资回收
二 招商
1 招商范围
川11号院外房产全部招商
2 租金策略
芙蓉古城离市区尚9公里古城周围口较少古城业两年入住率仅50实际情况建议采取放水养鱼策略考虑商家免租会造成进场商家现优惠政策珍惜反全心全意营建议：
1） 统外免租
2） 第二年采较低租金吸引商家第三四年逐步涨策略
3招商收益预测：
（1）楼面积：川3号院265557㎡
川4号院1600㎡
川11号院600㎡
川12号院96572㎡
总面积：582129㎡
楼年收入：582129㎡×25元㎡月×12＝1746387元
二楼面积：川3号院265557㎡
川4号院1460㎡
川11号院600㎡
川12号院800㎡
总计：55157㎡
二楼年总收入：55157㎡×20元㎡月×12月＝1323768元
三楼面积：川3号院192692㎡
川4号院1100㎡
川11号院400㎡
川12号院800㎡
总计面积36612㎡
三楼年总收入：36612㎡×16元㎡月×12月＝7029504元
川3号院面积：690㎡
年收入：690㎡×28元㎡月×12月＝231840元
全年总收入合计委：40049454元
备注：1皇城明远楼致公堂123号代征租金定
2唐区（1234㎡）苏区（1222㎡）总收入16元㎡·月×1324×12＝2542号 1222㎡×18元㎡月×12月＝264万
全年合计5182万
（2）价格说明
※参市场租金价格水：温江城区古城项目周边房产租赁水准
※ 参古城项目商业产投资回收期
※ 项目实际情况公司营思路作适调整修正
4招商组织措施
（2） 成立两招商组招商部招商二部部门根需招商业态进行分工信息享时互相竞争
（3） 招商部负责
（4） 公司关领导直接抓招商
3 招商工具准备
招商部制定招商建议书策划部会广告公司确定初步方案报公司领导审理六月底前必须完成招商工具制作
4 招商细
1）招租范围：
芙蓉古城川3川3号院面河单体建筑川4川7川8面单体建筑川12
2）租赁期限：
l 商铺：1—3年
l 型酒楼茶楼桑购物中心：1—8年
l 期满租赁方等条件拥优先续约权
3）营业态：
川3川3号院面河单体建筑：针特色餐饮
川4：针水休闲茶楼诊
川78号院面单体建筑：极具方特色蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具酒吧等
川12：购物超市
4）租金：
楼层层级口岸租金价格建筑面积计算租金部分包含物业理费
具体租金标准见附表
5）预定商铺手续定金标准：
l 身份证营业执复印件办理预定手续签定商铺预定协议书时交付定金
l 定金标准：
100方米定金户1000元收取
200方米500方米定金2000元收取
500方米定金5000元收取
6）签定商铺租赁合
l 预定者7天持身份证营业执副复印件公章定金收签定租赁合物业理合逾期未办理者商铺定位予保留退定金
l 预定程直接签定租赁合物业理合
7）交房标准：
公部分外（楼梯间卫生间）全部清水房
8）物业理水电费
1物业理建筑面积计算月方米民币2元
2水电费实计费
9）保证金
u 先预定签合者预定金转营保证金
u 直接签定合者第次交纳租金时交纳营保证金
u 营保证金标准：
100方米户1000元收取
100方米500方米户2000元收取
300方米租赁第月房租费收取
u 合期满双方续约检查租商铺设施设备完整损应交费办理完退场手续保证金十日退（计息）
10）租赁优惠政策
l 签定合时次性付款优惠
租赁期年 优惠5
租赁期二年 优惠8
租赁期三年 优惠15
租赁期四年 优惠18
l 租赁期五年 优惠20
l 租赁面积500㎡者租金优惠5
l 签定3年租赁合者第四年租期租金5递增
l 2002年8月15日前签定租赁合交纳租金者免半年租金（租期延长半年）
11）付款方式
l 分期付款分三次付清：签定合时付优惠总租金30三月付40入场前月付余30
5 推进计划
招商例
100 准备阶段 推进阶段 陆续签约阶段 招商持续开业筹备阶段
80 —
60 —
40 —
20 —
620 630 710 720 731 810 820 831 910 920 930 1010 1020 1031 时间
第四篇芙蓉古城商业产项目营销计划
媒体宣传计划
第阶段：准备阶段
时间：2002年6月12日——2002年7月1日
容：媒体联络搞关系宣传工作做铺垫
媒体选择：
成商报财版餐饮版旅游版
华西市报财版餐饮版旅游版
成晚报餐饮版旅游版
成日报餐饮版旅游版
天府早报餐饮版旅游版
第二阶段：招商阶段
时间：2002年7月1日——2002年12月30日
目：配合招商招商工作利进行
媒体安排：
1报纸广告
方：软文炒作硬广告辅招商活动补充
² 软文安排：
7月2日（周二）商报金融版：置信实业斥资2亿进军餐饮娱乐业
蓉城房产巨头进军餐饮娱乐业
7月6日（周六）商报餐饮版：成餐饮娱乐基浮出水面
温江建成餐饮娱乐基
7月12日（周五）华西餐饮版：川西名吃荟萃温江
7月20日（周六）商报旅游版：千年古芙蓉城惊现温江
7月27日（周六）商报旅游版：蓉城景观
8月份配软文4篇（具体容定）
9月见开园计划
10月配软文3篇（具体容定）
11月配软文4篇（具体容定）
12月配软文4篇（具体容定）
² 硬广告安排：
根招商计划进度招商硬广告安排：
7月12日（周五）商报半版正式外宣布招商开始
8月9日（周五）华西半版覆盖全川招商启动
8月23日（周五）商报半版推动招商进行
9月见开园计划
10月硬广告华西半版
11月硬广告商报半版
12月硬广告商报半版
² 招商活动安排：
招商中期（8月底左右）举行次商家交流会讨古城宏伟发展蓝图知名商家现身说法通媒体报道带动招商快速前进
附：开园广告推广计划
l 时间：2002年9月1日——2002年10月5
l 解决问题：项目知名度项活动告知
l 媒体计划：
报纸广告：首选商报日报
软文：4篇消息4篇
题：
95——925 某某影星老艺术家书法家画家芙蓉古城献艺（免费）
919 芙蓉古城闪亮登场（商报古城综合介绍） （1000字）
927 走芙蓉古城节（商报开元活动项目介绍）（1000字）
102 芙蓉古城流织（商报古城开园盛况介绍）800字
105 什国庆温江特热？（商报踪报道古城情况）800
硬广告：
920（周五）日报整版 容：古城开元活动介绍8万
927（周五）商报整版 容：古城开元活动介绍16万
930（周）商报整版 容：古城开元活动介绍16万
2电视广告：33频道15频道
时间：815——1115 频次：5次天（包括重播）
容：形象广告招商广告（15秒）
3电台广告：成交通电台
时间：715——1230 频次：6次天
容：芙蓉古城招商项目介绍址电话（30秒）
4户外广告：温江永宁镇项目入口处西三环立交桥灯箱广告春熙路火车站双流机场
第三阶段：营理阶段
时间：开园长期
目：拉动客源商家赚钱古城项目持续发展
手段：实效促销活动公关活动社会活动带动客源聚集气段时间广告根促销活动设计安排定
二活动计划
1促销活动
古城吸引消费者文化建设外重东西：古城没吸引活动活动设计新颖吸引消费者消费重理应连续断节日活动吸引消费者充分挖掘中国传统节日特点重新包装突出文化古城文化更具体更丰满消费者逐步形成种芙蓉古城节新潮流
附：芙蓉古城2002年营销活动计划
芙蓉古城2002年营销活动计划
举办营销活动目：
1入驻商家提供充足客源保证营持续稳定增强芙蓉古城信心古城期招商奠定良基础
2通营销活动广泛宣传芙蓉古城树立品牌形象
3整合商家资源置信规范理诚信原维护园区营正常化
全年计划举办活动：
型营销活动：夕春节元宵节五·旅游黄金周十·旅游黄金周民俗文化节饮食文化节
中型营销活动：元旦节情节三八妇女节端午节中秋节重阳节圣诞节川剧文化节茶文化节
型营销活动：母亲节父亲节六童节七建节八建军节教师节
芙蓉古城2002年营销活动计划表
活动分类
活动名称
活动类型
时间
营销建议
传统佳节
夕
*****
年三十
时间较接建议三次活动合持续半月突出民俗文化
春节
正月初
元宵节
正月十五
端午节
***
五月初五
突出水域（龙舟）装饰推出餐饮文化促销
中秋节
***
八月十五
赏月饮酒观演出
重阳节
***
九月九日
重点老年团队促销
国家法定节日
元旦
***
元月日
园区业游园活动
五假
****
五月日
旅游黄金周重点外旅游团队接
十假
****
十月日
特殊
纪念日
三八妇女节
***
三月八日
妇联国企事业单位工会联系
母亲节
*
5月第二周日
六童节
**
六月日
青少年素质教育基条件校方联系
父亲节
*
6月第二周六
七建节
*
71
政机关联系重点推会议
八建军节
*
81
军队勤部门联系重点推会议
九月十日教师节
**
910
区县教委学校联系重点推休闲组合消费
西方节日
214情节
***
214
时尚消费项目吸引青年展示婚庆中心
圣诞节
***
122425
邀请演艺团体表演时尚节目吸引周边消费
古城
特色节
民俗文化节
****
视具体时间定般营旺季
间
全国民俗文化研究机构联系研讨表演提高古城文化品位
茶文化节
***
茶文化研究机构等联系研讨表演提高古城文化品位
饮食文化节
****
餐饮协会等联系研讨表演造古城餐饮文化基利
川剧文化节
***
川剧院等联系研讨表演提高古城文化品位
备注：****表示型营销活动***表示中型营销活动*表示型营销活动
2公关活动
通广告知道项目服务容步距离接触重点团体客户阶段公关起立竿见影效果公关方：
l 政府部门会议庆典活动放芙蓉古城举行
l 企业公司举办庆典活动联谊会员工培训等
l 社会团体承办学术交流会艺术交流会川剧学术交流会评书相声品发展趋势研讨会等
l 旅行社合作国庆五等举行重活动吸引更外游客
l 婚纱影楼消费者提供仿古婚礼婚宴服务
3社会活动
争取承办影响力重社会活动西部坛中国房产峰会型艺术节颁奖等助提升该项目知名度美誉度
三客源开拓计划
1古城居住区常住口极亲戚朋友事
² 常住口：居住区B区900余户户4计算住户3600
² 户亲戚朋友事25计算潜客户9万余部分利价值购买芙蓉古城消费者收入水较高群体朋友事消费水较高芙蓉古城群周末节假日休闲度假首选
2置信现业置信现业数万芙蓉古城置信生活方式重活动场
3成市周边城市消费群体群体巨开发重点级政府机关单位公司团体潜消费者客源构成绝力周末消费生力军
4外旅游观光游客节假日五国庆元旦春节等外游客云集旅游资源丰富成中部分分流芙蓉古城已50余家知名旅行社签订长期合作协议
芙蓉古城餐饮娱乐文化公司
2002612
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
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第篇 项目简介运作目标
项目简介
置信生态花园芙蓉古城置信实业领衔开发华实业蔚信实业投资营川西民居融入苏州民居云南仿汉民居唐风民居中国传统建筑精髓蕴含着浓郁川西文化古典实完美结合高品质社区气势磅礴皇城—明远楼—公堂灵动飘逸亭台楼阁古朴淳厚民俗风情生动现千年古芙蓉城原始风貌老成民俗文化深深烙印天芙蓉古城置身间晃隔世
芙蓉古城商业产项目川西文化灵魂深厚川西文化包装古城形成独特卖点商业产项目占500亩投资逾2亿集餐饮娱乐旅游休闲度假体营面积达5万余米时接数万休闲娱乐置信资产芙蓉古城餐饮娱乐公司温江造成餐饮娱乐基营项目包括：川菜酒楼古风茶楼客栈婚庆中心运动康体中心民俗表演中心商务会议中心吃街手工艺品街童乐园生态农庄等功齐备配套完善型休闲娱乐场
二营目标：
l 芙蓉古城造成成市民休闲度假首选场
l 芙蓉古城造成旅游热点亮点
l 3年古城年游客量达200万次
第二篇 项目定位规划业态细分
定位
川西文化特色高性价众化休闲旅游基
二规划业态细分
芙蓉古城商业产区划分四版块：文化版块——古城生命力商业版块——古城利润中心运动板块——年轻天堂生态板块——炒作亮点
1文化版块
文化芙蓉古城核心容古城持久生命力项目文化涵川西文化背景
1）民俗文化表演中心
民俗表演中心芙蓉古城文化建设核心部分古城文化外表现载体凸显古城文化涵品牌价值散落古城角落走进古城便处感受扑面古风古韵
民间艺术部分：转糖捏泥纸风车糖葫芦拉响簧等散落整商业区营造种老成文化氛围
民间曲艺部分：四川洋琴评书谐剧金钱板花鼓清音皮影戏等融入茶楼酒楼喝茶听折子戏品芙蓉吃营造种古城独特饮食文化
特色文化表演中心（芙蓉广场）：川剧变脸典曲艺民间绝技舞龙舞狮等型节目节假日古城表演凸显古城文化形成卖点吸引消费者
运作形式：节假日公司举办种活动中邀请民俗表演团体合作具体合作方式根表演具体容定
2）婚庆中心
点：建议皇城二楼
规模：3000米
形式：招商营
营容：接持种婚庆仪式
项目运作点：
1） 婚庆形式设置样传统中式西式特色少数民族仪式金婚银婚水路陆路迎娶等种形式供消费者选择
2） 婚庆项目推广方式
l 制作芙蓉古城婚庆手册图文茂全面介绍婚庆中心提供种仪式项服务制作带古城独特韵味资料架消费优惠卡
l 婚纱影楼合作合作方式：
放置古城婚庆手册影楼醒目位置供消费者领取
影楼顾客推荐古城婚庆中心古城合作完成婚礼全程
回报：双方协商予影楼定例分成
古城影楼提供该景区作影楼外景拍摄基
古城举行婚礼消费者推荐影楼提供婚纱摄影
l 婚庆中心合作合作方式：
放置古城婚庆手册婚庆中心醒目位置供顾客领取
婚庆中心顾客推荐芙蓉古城古城合作完成婚礼全程
回报：双方协商予婚庆中心定例分成
婚庆特色婚庆中心吸引客户亮点
l 民政厅合作
放置古城婚庆手册民政厅醒目位置供前办理结婚证夫妇领取推荐芙蓉古城婚庆服务项目
回报：古城根推荐顾客消费情况予定返点赠送消费折扣卷
l 装饰城家具商合作般先装修购买家具结婚装饰城家具城购物群婚庆中心潜客户合作方式：
放置古城婚庆手册装饰城家具城门口醒目位置供顾客领取发放古城婚庆中心优惠卡（作促销手段）
回报：装饰城家具城宣传资料放置信楼盘售楼处供购房者领取
l 中老年提供金婚银婚服务充分挖掘置信现业资源
3） 影视拍摄中心
影视拍摄中心古城卖点投入回报见效快芙蓉古城台旦运作起吸引知名电影公司牌明星入城拍摄新闻炒作热点免费享顿广告餐提升古城知名度美誉度吸引批游客追星族媒体记者带动消费
点：建议皇城二楼
形式：招商营
营容：
² 租赁场（景区）影视公司
² 播放老电影增加会议中心利率
² 拍摄影片
4） 童乐园
² 童游艺乐园： 建议设置单独室固定场
² 老成文化生动现游艺区陀螺响簧铁环毽子风筝弹子等逝久远古老孩童玩具带着浓厚乡土色彩重现长期拘匿市孩子找新乐园怀旧中老年童年玩具情节重逢感动
² 童科普乐园：童进行科普教育增加实践教育（带童生态农庄认识种植物）
² 童撒野乐园：设置童玩耍场区玩水（设置浅水溪）斗鸡抓石子老鹰捉鸡跳绳跳房等
运作形式：招商
招商家素质良幼园提供幼日常教育活动安排
5） 特色商业街
l 川西风味吃条街
点：川西民居组团商业街（西段）
规模：690米
形式：招商
营容：种川西特色吃：渣渣面舒炖肉王酱肉明芸居兔头
李豆花天佑祥卤菜红烧兔等
承载古城文化必少部分装修风格应致百年老店基调
l 手工艺品街酒吧条街
点：川西民居组团商业街（东段）
规模：1238米47商铺
形式：招商
营容：成传统手工制品——蜀绣蜀锦竹帘画漆器剪纸
泥塑刺绣挑花木雕古董古玩古书古画工艺品配
家情趣酒吧等
l 购物超市
点：手工艺品街旁
规模：2000米
形式：招商
营容：旅游定点购物场生态购物超市
2商业版块
1）川菜酒楼
点：川西3号院
规模：约7800米
形式：招商
营容：特色川菜（名师橱）火锅吃
装修风格：川西传统酒楼古色古香酒幡飘摇掉脚楼水建巴蜀酒文化作室氛围酒楼中展示出
2）保健休闲中心
点：川西4号院
规模：4160米
营容：中型水休闲中心桑浴脚中心
3）芙蓉客栈
点：拓东园2院落（高档）苏州区4院落（中档） 唐风8院落（标准）
规模：14院落13500米800铺位
形式：营
营容：客房
装修风格：根分布区文化特征进行风格题装修明代风格清代风格民国风格文革风格名老电影知青年代等题充分体现千年巴蜀文化涵
4）功厅
点：皇城
容：会议室奥林匹克中心康乐中心幼稚园
楼
层
会议厅名称
数
量
面积（m2）
容纳
数
收费
标准
服务提供
2
芙蓉国际厅
1
2000
1500
40000
茶水音响话筒
幻灯机投影机电视电脑会议桌会议椅
声翻译系统等
2
定
1
800
600
15000
2
定
1
200
200
3000
3
定
1
500
350
8000
3
定
2
300
150
4000
3
定
2
150
100
2000
3
定
5
100
60
1500
3
定
8
70
50
1200
3
定
5
40
25
800
3
定
2
30
20
600
形式：招商
营容：接种政府会议商务会议学术坛等
会议中心带动餐饮娱乐销售核心动力解决周周五客源稀少效手段会议包括：
² 政府会议：消费水高会议
² 公司企业会议：客户联谊会公司庆典新品推荐会新闻发布会企业峰会行业交流会等
² 社会团体会议：艺术交流会研讨会等
5）商务中心
点：建议皇城2楼
规模：100米
形式：招商营
营容：配套宾馆会议中心提供字复印电子邮件等服务
3运动康体版块
1）老年康体中心青少年活动中心
建议：皇城4楼
2）室体育中心——奥林匹克中心
点：建议皇城楼
² 羽毛球
² 乒乓球
² 台球
² 篮球场
4）水道休闲
建议区河道种养鱼苗供游垂钓充分利水道休闲资源
4代征版块
生态芙蓉古城炒作亮点中生态茶园生态农庄生态果园花圃宣传力题材古城酒楼茶楼生态概念增加说服力
1）生态茶园
点：2号征
规模：60亩
形式：招商
营容：种植茶叶
2）生态农庄果林
点：1号征
规模：80亩
形式：招商
营容：种植蔬菜饲养家禽栽种果树
3）苗圃花卉基
点：3号征
规模：50亩
形式：招商
营容：作花卉苗圃基
附业态细
位置
总面积
业态
招商象
备注
川3号院
780792m2
(含65142 m2中庭)
1F265557
m2
2F265557
m2
3F：192692 m2
餐饮
蓉老房子老成公馆菜乡老坎等品牌固定客源型川菜馆
该部分院落较整体招商固然策分割招商性会更建议：1采分割
2 留中庭
3三楼川2号院部分缩进修
4修吊角楼
川3号院面河单体建筑
约690 m2（长约69米分开间36米33米商铺10间）
吃条街
钟水饺龙抄手张凉粉陈麻婆夫妻肺片郭汤元珍珠元子等成传统吃
建议：
1 该区商铺进深加10米
2门设3号院街面河部分设厨房卫生间开门
川4号院
约4160 m2
1F：1600 m2
2F 1460 m2
水休闲
茶楼
：桑等
1． 原设计二层做茶楼业态重叠招商影响做调整
2． 3F170 m2设保健诊营针灸拔火罐等930 m2浴足房
3F1100
m2
芙蓉诊特色休闲
川11号院
约1600 m2
1F：
600 m2
销售厅（180 m2）旅游接中心（300 m2）招商中心（120 m2）
工程建议：
避免房屋异形少梁柱楼做成开阔厅销售中心接厅中间隔开分开门销售中心设两间办公设备卫生间接厅设吧台设货物寄存室
2F：
600 m2
社区服务中心办公室
（餐饮公司办公室6间）
3F：400 m2
会议室
出租
川12号院
约2000 m2
1F：96572 m2 2F：800 m2
生态购物中心
生态净菜等销售形式
3F：面积定
旅游定点购物中心
旅游定点购物商家营方中药材特产等
唐区
（备注：建议开发商销售）
1324 m2（商铺14间）
音制品书店美容美发相馆洗店特色服装店花店
般商家强调装修风格
该区单体建筑进深5米住宅底层商铺进深9米设卫生间
1． 唐3号院单体规划型超市1家（216 m2）洗衣坊1家（72m2）音制品1家（30 m2）书店1家（40 m2）茶馆1家（80 m2）
2． 唐4号院：银行1家（1125 m2）邮政(63 m2)网吧(1125 m2)彩扩中心(80 m2)美容美发1家（60 m2）鲜花店1家（20 m2）
3． 唐5号院：酒吧3家（面积分144 m2144 m2150 m2
苏州区（备注：建议开发商销售）
1222 m2（商铺9间）
休闲居家配套文化制品餐饮超市
般商家强调装修风格
诊市型医院挂牌诊
该区单体建筑进深5米住宅底层商铺进深9米设卫生间
1． 苏11号院规划茶馆区3家茶馆面积分1625 m2123 m21625 m2
2． 苏12号院规划音制品1家（315 m2）书店1家(405 m2)网吧1家(72 m2)型超市1家(144 m2)快餐1家(150 m2设排污)
川78号院面单体建筑
单体建筑面积450 m2 住宅底楼商铺7884 m2
文化艺术长廊酒吧条街
极具方特色蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具烫画等家带店式作坊特色酒吧商家
河单体建筑作34家特色酒吧78号院底层商铺分33米10间39米9间48米2间45米1间54米1间23间
该区规划古玩字画10间根雕3间陶吧2间瓷器3间藤编3间剪纸2间蜀锦蜀绣绢扇5间
川12号院芙蓉道单体
面积定
银行医院邮局
皇城
（正式方案未定）
2F3F
功厅
两层均窗设会议厅婚宴厅酒店商务中心
明远楼
（正式方案未定）
奥林匹克中心
体委等国家单位联营作社区配套行修建
1． 2F设室排球兰球保龄球馆
2． 3F分童素质教育中心老年活动中心健身房教室乒乓球室等
致公堂
康乐中心
休闲娱乐商家
2F：助式西餐厅作酒店配套
3F|：室恒温游泳池桑摩等
123号代征
约170亩
生态果园农庄
生态茶园
花圃苗圃
征前期兴修建筑暂考虑余设施
第三篇运作模式
销售
建议苏区唐风商铺（约2546㎡）蔚信房产公司销售处：
1充分利社会资源项目业态百花齐放
1 减少营风险
2 提前实现销售利投资回收
二 招商
1 招商范围
川11号院外房产全部招商
2 租金策略
芙蓉古城离市区尚9公里古城周围口较少古城业两年入住率仅50实际情况建议采取放水养鱼策略考虑商家免租会造成进场商家现优惠政策珍惜反全心全意营建议：
1） 统外免租
2） 第二年采较低租金吸引商家第三四年逐步涨策略
3招商收益预测：
（1）楼面积：川3号院265557㎡
川4号院1600㎡
川11号院600㎡
川12号院96572㎡
总面积：582129㎡
楼年收入：582129㎡×25元㎡月×12＝1746387元
二楼面积：川3号院265557㎡
川4号院1460㎡
川11号院600㎡
川12号院800㎡
总计：55157㎡
二楼年总收入：55157㎡×20元㎡月×12月＝1323768元
三楼面积：川3号院192692㎡
川4号院1100㎡
川11号院400㎡
川12号院800㎡
总计面积36612㎡
三楼年总收入：36612㎡×16元㎡月×12月＝7029504元
川3号院面积：690㎡
年收入：690㎡×28元㎡月×12月＝231840元
全年总收入合计委：40049454元
备注：1皇城明远楼致公堂123号代征租金定
2唐区（1234㎡）苏区（1222㎡）总收入16元㎡·月×1324×12＝2542号 1222㎡×18元㎡月×12月＝264万
全年合计5182万
（2）价格说明
※参市场租金价格水：温江城区古城项目周边房产租赁水准
※ 参古城项目商业产投资回收期
※ 项目实际情况公司营思路作适调整修正
4招商组织措施
（2） 成立两招商组招商部招商二部部门根需招商业态进行分工信息享时互相竞争
（3） 招商部负责
（4） 公司关领导直接抓招商
3 招商工具准备
招商部制定招商建议书策划部会广告公司确定初步方案报公司领导审理六月底前必须完成招商工具制作
4 招商细
1）招租范围：
芙蓉古城川3川3号院面河单体建筑川4川7川8面单体建筑川12
2）租赁期限：
l 商铺：1—3年
l 型酒楼茶楼桑购物中心：1—8年
l 期满租赁方等条件拥优先续约权
3）营业态：
川3川3号院面河单体建筑：针特色餐饮
川4：针水休闲茶楼诊
川78号院面单体建筑：极具方特色蜀绣陶瓷根雕绘画藤编漆具酒吧等
川12：购物超市
4）租金：
楼层层级口岸租金价格建筑面积计算租金部分包含物业理费
具体租金标准见附表
5）预定商铺手续定金标准：
l 身份证营业执复印件办理预定手续签定商铺预定协议书时交付定金
l 定金标准：
100方米定金户1000元收取
200方米500方米定金2000元收取
500方米定金5000元收取
6）签定商铺租赁合
l 预定者7天持身份证营业执副复印件公章定金收签定租赁合物业理合逾期未办理者商铺定位予保留退定金
l 预定程直接签定租赁合物业理合
7）交房标准：
公部分外（楼梯间卫生间）全部清水房
8）物业理水电费
1物业理建筑面积计算月方米民币2元
2水电费实计费
9）保证金
u 先预定签合者预定金转营保证金
u 直接签定合者第次交纳租金时交纳营保证金
u 营保证金标准：
100方米户1000元收取
100方米500方米户2000元收取
300方米租赁第月房租费收取
u 合期满双方续约检查租商铺设施设备完整损应交费办理完退场手续保证金十日退（计息）
10）租赁优惠政策
l 签定合时次性付款优惠
租赁期年 优惠5
租赁期二年 优惠8
租赁期三年 优惠15
租赁期四年 优惠18
l 租赁期五年 优惠20
l 租赁面积500㎡者租金优惠5
l 签定3年租赁合者第四年租期租金5递增
l 2002年8月15日前签定租赁合交纳租金者免半年租金（租期延长半年）
11）付款方式
l 分期付款分三次付清：签定合时付优惠总租金30三月付40入场前月付余30
5 推进计划
招商例
100 准备阶段 推进阶段 陆续签约阶段 招商持续开业筹备阶段
80 —
60 —
40 —
20 —
620 630 710 720 731 810 820 831 910 920 930 1010 1020 1031 时间
第四篇芙蓉古城商业产项目营销计划
媒体宣传计划
第阶段：准备阶段
时间：2002年6月12日——2002年7月1日
容：媒体联络搞关系宣传工作做铺垫
媒体选择：
成商报财版餐饮版旅游版
华西市报财版餐饮版旅游版
成晚报餐饮版旅游版
成日报餐饮版旅游版
天府早报餐饮版旅游版
第二阶段：招商阶段
时间：2002年7月1日——2002年12月30日
目：配合招商招商工作利进行
媒体安排：
1报纸广告
方：软文炒作硬广告辅招商活动补充
² 软文安排：
7月2日（周二）商报金融版：置信实业斥资2亿进军餐饮娱乐业
蓉城房产巨头进军餐饮娱乐业
7月6日（周六）商报餐饮版：成餐饮娱乐基浮出水面
温江建成餐饮娱乐基
7月12日（周五）华西餐饮版：川西名吃荟萃温江
7月20日（周六）商报旅游版：千年古芙蓉城惊现温江
7月27日（周六）商报旅游版：蓉城景观
8月份配软文4篇（具体容定）
9月见开园计划
10月配软文3篇（具体容定）
11月配软文4篇（具体容定）
12月配软文4篇（具体容定）
² 硬广告安排：
根招商计划进度招商硬广告安排：
7月12日（周五）商报半版正式外宣布招商开始
8月9日（周五）华西半版覆盖全川招商启动
8月23日（周五）商报半版推动招商进行
9月见开园计划
10月硬广告华西半版
11月硬广告商报半版
12月硬广告商报半版
² 招商活动安排：
招商中期（8月底左右）举行次商家交流会讨古城宏伟发展蓝图知名商家现身说法通媒体报道带动招商快速前进
附：开园广告推广计划
l 时间：2002年9月1日——2002年10月5
l 解决问题：项目知名度项活动告知
l 媒体计划：
报纸广告：首选商报日报
软文：4篇消息4篇
题：
95——925 某某影星老艺术家书法家画家芙蓉古城献艺（免费）
919 芙蓉古城闪亮登场（商报古城综合介绍） （1000字）
927 走芙蓉古城节（商报开元活动项目介绍）（1000字）
102 芙蓉古城流织（商报古城开园盛况介绍）800字
105 什国庆温江特热？（商报踪报道古城情况）800
硬广告：
920（周五）日报整版 容：古城开元活动介绍8万
927（周五）商报整版 容：古城开元活动介绍16万
930（周）商报整版 容：古城开元活动介绍16万
2电视广告：33频道15频道
时间：815——1115 频次：5次天（包括重播）
容：形象广告招商广告（15秒）
3电台广告：成交通电台
时间：715——1230 频次：6次天
容：芙蓉古城招商项目介绍址电话（30秒）
4户外广告：温江永宁镇项目入口处西三环立交桥灯箱广告春熙路火车站双流机场
第三阶段：营理阶段
时间：开园长期
目：拉动客源商家赚钱古城项目持续发展
手段：实效促销活动公关活动社会活动带动客源聚集气段时间广告根促销活动设计安排定
二活动计划
1促销活动
古城吸引消费者文化建设外重东西：古城没吸引活动活动设计新颖吸引消费者消费重理应连续断节日活动吸引消费者充分挖掘中国传统节日特点重新包装突出文化古城文化更具体更丰满消费者逐步形成种芙蓉古城节新潮流
附：芙蓉古城2002年营销活动计划
芙蓉古城2002年营销活动计划
举办营销活动目：
1入驻商家提供充足客源保证营持续稳定增强芙蓉古城信心古城期招商奠定良基础
2通营销活动广泛宣传芙蓉古城树立品牌形象
3整合商家资源置信规范理诚信原维护园区营正常化
全年计划举办活动：
型营销活动：夕春节元宵节五·旅游黄金周十·旅游黄金周民俗文化节饮食文化节
中型营销活动：元旦节情节三八妇女节端午节中秋节重阳节圣诞节川剧文化节茶文化节
型营销活动：母亲节父亲节六童节七建节八建军节教师节
芙蓉古城2002年营销活动计划表
活动分类
活动名称
活动类型
时间
营销建议
传统佳节
夕
*****
年三十
时间较接建议三次活动合持续半月突出民俗文化
春节
正月初
元宵节
正月十五
端午节
***
五月初五
突出水域（龙舟）装饰推出餐饮文化促销
中秋节
***
八月十五
赏月饮酒观演出
重阳节
***
九月九日
重点老年团队促销
国家法定节日
元旦
***
元月日
园区业游园活动
五假
****
五月日
旅游黄金周重点外旅游团队接
十假
****
十月日
特殊
纪念日
三八妇女节
***
三月八日
妇联国企事业单位工会联系
母亲节
*
5月第二周日
六童节
**
六月日
青少年素质教育基条件校方联系
父亲节
*
6月第二周六
七建节
*
71
政机关联系重点推会议
八建军节
*
81
军队勤部门联系重点推会议
九月十日教师节
**
910
区县教委学校联系重点推休闲组合消费
西方节日
214情节
***
214
时尚消费项目吸引青年展示婚庆中心
圣诞节
***
122425
邀请演艺团体表演时尚节目吸引周边消费
古城
特色节
民俗文化节
****
视具体时间定般营旺季
间
全国民俗文化研究机构联系研讨表演提高古城文化品位
茶文化节
***
茶文化研究机构等联系研讨表演提高古城文化品位
饮食文化节
****
餐饮协会等联系研讨表演造古城餐饮文化基利
川剧文化节
***
川剧院等联系研讨表演提高古城文化品位
备注：****表示型营销活动***表示中型营销活动*表示型营销活动
2公关活动
通广告知道项目服务容步距离接触重点团体客户阶段公关起立竿见影效果公关方：
l 政府部门会议庆典活动放芙蓉古城举行
l 企业公司举办庆典活动联谊会员工培训等
l 社会团体承办学术交流会艺术交流会川剧学术交流会评书相声品发展趋势研讨会等
l 旅行社合作国庆五等举行重活动吸引更外游客
l 婚纱影楼消费者提供仿古婚礼婚宴服务
3社会活动
争取承办影响力重社会活动西部坛中国房产峰会型艺术节颁奖等助提升该项目知名度美誉度
三客源开拓计划
1古城居住区常住口极亲戚朋友事
² 常住口：居住区B区900余户户4计算住户3600
² 户亲戚朋友事25计算潜客户9万余部分利价值购买芙蓉古城消费者收入水较高群体朋友事消费水较高芙蓉古城群周末节假日休闲度假首选
2置信现业置信现业数万芙蓉古城置信生活方式重活动场
3成市周边城市消费群体群体巨开发重点级政府机关单位公司团体潜消费者客源构成绝力周末消费生力军
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