目 录
前 言………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4
汉口写字楼市场概况………………………………………………………………………………………………………………………………4
11 汉口写字楼市场发展回顾………………………………………………………………………………………………………………………4
12 写字楼总体市场特征……………………………………………………………………………………………………………………………5
二 汉口写字楼市场供应需求分析……………………………………………………………………………………………………………………6
21 汉口写字楼市场供应分析………………………………………………………………… ……………………………………………………6
211 供应量分析………………………………………………………………………………………………………………………………6
212 租金售价分析……………………………………………………………………………………………………………………………7
★ 武汉市写字楼价格指数…………………………………………………………………………………………………………………… 7
★ 武汉市字楼市场成交价格………………………………………………………………………………………………………………… 8
★ 汉口写字楼市场板块价格特征…………………………………………………………………………………………………………… 8
★ 汉口写字楼市场板块租金特征…………………………………………………………………………………………………………… 9
213 租售率分析………………………………………………………………………………………………………………………………10
214 物业特征分析……………………………………………………………………………………………………………………………11
22 写字楼市场需求分析……………………………………………………………………………………………………………………………12
221 市场需求概况……………………………………………………………………………………………………………………………12
222 市场需求特征分析………………………………………………………………………………………………………………………13
三 项目调研分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………14
31 项目资源调查分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14
311 理位置交通…………………………………………………………………………………………………………………………14
312 商务办公环境……………………………………………………………………………………………………………………………14
32 项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14
四 项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………15
41 项目营销推广建议………………………………………………………………………………………………………………………………… 21
411 推广策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 21
412 营销策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 22
413 项目营销思路…………………………………………………………………………………………………………………………… 22
41４ 项目销售目标……………………………………………………………………………………………………………………………22
附 件……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23
前 言
写字楼作商业房产前物业专门针公司等机构出租销售建筑空间形式商业房产（购物中心）样项目开发前必须进行行性分析准确市场定位
汉口写字楼市场概况
武汉拥数百年历史800万口城市数度评21世纪具发展潜力城市武汉市新济高速发展带动武汉济次腾飞时商务写字楼带巨发展空间
11 汉口写字楼市场发展回顾
汉口区写字楼市场发展致分三阶段：（表示）
阶 段
时 间（年）
代表写字楼项目
武汉市济发展水
I
1992－1995
泰广场武汉广场世贸广场佳丽广场
发展较快
II
1995－1998
建银厦国贸厦瑞通广场招银厦信合厦
发展快
III
1998－
商业银行广场天恒财智厦华通互连网厦
减缓
分 析：
※ 第阶段泰广场武汉广场世贸广场代表作武汉市第批纯写字楼年吸收相部分高端市场．市场变化价格逐步走低
※ 第二阶段建银厦招银厦瑞通广场代表新兴金融条街出现武汉市规模甲级写字楼群批写字楼出现迎合金融条街规划发展吸收部分高端市场外驻汉机构
※ 第三阶段1998年起武汉市房产蓬勃发展商住楼批出现背景写字楼市场发展放慢脚步
通回顾分析汉口区写字楼市场发展程发现：
◎ 城市济发展水速度影响着商务活动程度进影响写字楼物业需求
◎ 年写字楼需求受商住楼市场影响较商住楼商住功阶段性商住楼客户便写字楼市场潜客户
12 写字楼总体市场特征
调研分析目前汉口区写字楼市场呈现特征：
※ 集中分布解放道武胜路线建设道金融条街线取水楼江汉北路线江道江汉路步行街线四板块
※ 写字楼物业均出售价格5000元方米均租金30元方米月
※ 写字楼客户外驻汉机构行业分布商业贸易金融房产代理服务业
※ 写字楼出租率较高达70％销售率较低整体40％
※ 纯写字楼项目开发受高层商住两楼开发影响较暂时
二 汉口写字楼市场供应需求分析
21 汉口写字楼市场供应分析
211 供应量分析
汉口区写字楼项目板块分布情况图表示：（注：处分析时写字楼分等级）
板 块
数 量 ()
建设道金融条街
10
解放道武胜路
4
取水楼江汉北路
3
江道江汉路步行街
5
合 计
22
分 析：
※ 市场板块供应特征明显早期解放道武胜路线板块新兴建设道＂金融条街＂板块年江汉路江道线板块目前形成建设道线板块周边片区辅供应格局
※ 建设道金融条街板块甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模40％占汉口区甲级写字楼物业规模60％汉口高档写字楼密集规模区域
※ 解放道武胜路板块聚集汉口区早期写字楼写字楼市场发展较成熟年板块供应量少市场冷淡
※ 江道江汉路步行街板块纯写字楼项目少高层商住办公楼汉口商住办公楼聚集
212 租金售价分析
★ 武汉市写字楼价格指数
武汉市写字楼价格指数变化图表示：
写字楼历年价格指数表
年／度
20002
20003
20004
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
20024
20031
写字楼指数
1010
1013
1016
1018
1016
1019
1023
1030
1035
1038
1050
1065
(注：汉口武昌写字楼统计分析象)
分 析：
2001年前升缓慢2001年升快特2002年涨幅达3％武汉市宏观济发展水关
★ 武汉市字楼市场成交价格
武汉市写字楼市场成交价格指数变化图表示：
年季度
20021
20022
20023
20024
20031
写字楼指数
4128
4149
4163
4208
4270
(注：汉口武昌写字楼统计分析象)
分 析：
2002年写字楼市场销售均价4126元方米2003年季度销售均价4270元／㎡呈现幅涨趋势
★ 汉口写字楼板块价格特征
汉口区写字楼板块销售价格特征图表示：
板 块
均售价(元㎡)
建设道金融条街
7000
解放道武胜路
5000
取水楼江汉北路
4000
江道江汉路步行街
4200
均售价
4270
分 析：
※ 销售价格汉口写字楼板块销售价格差距明显高低次建设道金融条街板块解放道武胜路板块江汉北路江汉路步行街线板块
※ 建设道金融条街板块写字楼均销售价格达7000元方米高出武汉市写字楼均销售价格2800元方米金融条街清晰发展规划浓厚商务办公氛围提升板块写字楼市场价值
※ 解放道武胜路线板块写字楼均销售价格5000元方米板块形成稳定三足鼎立（武广世贸泰）势商业气息浓厚
※ 江汉北路江汉路步行街线板块销售价格4200元方米武汉市写字楼均销售价格水相写字楼受商业网点商住楼影响价格难提升
★ 汉口写字楼板块租金特征
汉口板块写字楼租金情况图表示：
板 块
均租金(元㎡月)
建设道金融条街
55
解放道武胜路
30
取水楼江汉北路
25
江道江汉路步行街
20
均租金
35
分 析：
※ 租金汉口写字楼板块租金差距明显高低次建设道金融条街板块解放道武胜路板块江汉北路江汉路步行街线板块
※ 建设道金融条街板块写字楼均租金55元方米月写字楼高租金达80元方米月武汉市写字楼租金高区域板块受金融条街商务环境新兴甲级写字楼云集协影响写字楼物业市场价值高未升值趋势明显
※ 解放道武胜路板块写字楼均租金30元方米月左右价位居武汉市写字楼中间水区域写字楼供应稳定受武汉广场世贸
厦商业济影响解放道写字楼集中带
※ 江汉北路江汉路步行街线板块租金20元方米月江汉路直武汉市中心商业区商业济发展水居武汉市前列租金较低江汉路便通车车位甚少着中心商务区扩展写字楼里会发展空间租金价位相信会涨
213 租售率分析
汉口板块写字楼出租情况特征图表示：
板 块
租售率
建设道金融条街
85％
取水楼江汉北路
75％
江汉路江道
70％
解放道线武胜路
70％
均水
75％
分 析：
※ 汉口写字楼均入住率75％左右
※ 建设道金融条街板块写字楼仅租金高入住率非常高达85
※ 江汉路江道板块入住率达70周边济发展写字楼数量相较少租金较低入住率高
※ 解放道线江汉北路线写字楼入住率65％～75％间入住率低板块趋写字楼老化功等现代办公需求
214 物业特征分析
物业板块较分析表示：
项目 板块
金融条街
取水楼江汉北路
江汉路江道
解放道线武胜路
档次
甲级写字楼
般档次写字楼
商住公寓楼
早期高档写字楼
形象
现代气派
般
商业外观
商业外观
规模
集中
分散
集中
配套
现代化先进
般化
齐全
老旧
物公司
深港派物业理公司
物业理公司
海物业理公司
海物业理公司
分 析：
档次表现出特征：
※ 甲级写字楼般极佳区位通达性高品质承租专业化理建筑材料租金具竞争力金融条街线
※ 乙级写字楼：较区位理建筑材料承租分布金融条街周边江汉北路线解放道线
※ 写字楼房龄1525年左右占率较稳定济时 现代电脑系统附新开发写字楼项目安装更设施分布甲级乙级写字楼周边
配套设施特点：
※ 40写字楼采进口电梯60写字楼采中外合资电梯
※ 40写字楼楼堂金融证券机构40写字楼楼商业购物场20写字楼楼金融服务机构
※ 70写字楼停车位30写字楼面停车位
22 写字楼市场需求分析
221 市场需求概况
销售出租情况板块市场需求较分析表：
板 块
板块特征
客户
建设道金融条街
金融条街高档写字楼密集
外资合资企业驻汉公司分支机构企业数量少
解放道武胜路
浓厚商业氛围中高档写字楼
外驻汉机构知名品牌代理公司合资企业
取水楼江汉北路
CBD辐射区中档写字楼
中私营企业
江道江汉路步行街
浓厚商业氛围般写字楼商住楼
销售代理广告策划
分 析：
※ 建设道金融条街板块建银厦国贸中心瑞通广场招银厦信合厦等写字楼入驻机构外企包括摩托罗拉贝尔西门子爱立信柯达爱普生国知名品牌企业包括海尔万科华技术唐电信等
※ 解放道线板块武商武广世贸SOGO写字楼富商厦中原厦等写字楼入驻机构国知名品牌驻汉机构武汉强势公司部分包括知名外企分支机构
※ 取水楼江汉北路板块良友厦凯盟厦登月厦等写字楼入驻机构武汉创业阶段中企业少数外驻汉公司分支机构
※ 江道江汉路步行街板块世纪厦港奥中心正信厦中百商厦等写字楼销售代理广告策划机构等中私营企业
222 市场需求特征分析
写字楼市场需求特征：
※ 承租挑选写字楼序喜欢乙级甲级写字楼乙级写字楼
※ 写字楼市场区域性强客户选择写字楼时般武汉市范围
※ 济发展周期产业结构变化业趋势写字楼需求产生影响武汉市业口中律师会计师例高保险金融房产中介行业业口写字楼需求
※ 目前写字楼市场需求
目前企业写字楼物业需求原：
※ 武汉海城市国际济潮感觉较迟钝入世
※ 武汉市写字楼存量较非写字楼开工完工租总供总需求
※ 电梯数量少速度慢员工餐厅令客户满意写字楼设计时候迫资金压力节约建造成减少公摊面积电梯数量压价格压低样造成日物业理麻烦便
※ 厦停车位少写字楼面问题白领开车班成种惯车位数量成客户选择写字楼重指标
※ 客户宽带网建设相兴趣着网络时代客户希新写字楼宽带直接网服务配套设施DDNISDN光纤通讯等已必备硬件设施高科技公司求型机房冷装置电量求明显提高
※ 商住楼击商住两房子价位相单作办公写字楼说划算
三 项目调研分析
31 项目资源调查分析
31１ 理位置交通
案块位桥口体育馆路车站旁解放道体育馆路车站30余条公交车距离汉口火车站约15分钟车程距离天河国际机场约30分钟车程交通十分便捷
312 商务办公环境
项目周边范围配套资源较丰富商务办公环境较成熟
※ 武广商圈CBD中央商务区江汉桥周边规划SOHO商务居住区写字楼项目带潜市场
※ 银行证券机构较丰富招商银行农业银行光银行工商银行等
※ 酒店宾馆林立蓝天宾馆长江酒店亚洲酒店艳阳天酒店西陵宾馆宝丰宾馆等
※ 娱乐购物场林立武广商圈中山公园中百仓储等
受CBD商务区武广商业中心辐射商务环境优越外量中企业扎堆极促进周边商务氛围统计2003年1—3月56家外企业武汉设立办事机构中注册资金1000万元企业公司集团汉办12家（资料源武汉市统计局）
见区域商务办公环境逐渐成熟优越发展前景
3．2 项目SWOT分析
优 势 （S） 劣 势 （W）
· 市政规划清晰受周边商业区CBD辐射影响先 · 项目位置中心商务区相中心位置理优势明显销售
竞争手新世界中心开发发展商务办公物业提供空间 带定阻力
· 现代先进设计规划率功设备方面 · 区域商业济发达商务活动中企业商务氛围浓厚
超区域先期开发写字楼物业区域范围具 · 出行交通道路条件景观环境佳
优势 · 建筑物高度18层整体气势够磅礴
· 具备写字楼物业开发基础条件交通流量商务
氛围等
· 住宅景观形成案景观优势营造生态卖点
· 克服商住楼办公条件设施足办公气氛够浓厚等足
机 会 (O) 威 胁 (T)
· 现代新型写字楼概念带优势 · 区域公寓类商住楼纯写字楼市场击
· 区域竞争手2年会出现较写字楼项目 · 受区域成熟甲级写字楼泰武广世贸厦影响较
供应案提供市场机会
· 区域济发展规划商务活动频繁带市场需求
· 合理准确市场产品定位档次避开甲级写字楼
击扩项目市场层面
四 项目定位
根汉口片区写字楼市场分析结合案状况司认：
低档次写字楼案应努力避免开发选择
理：
嘉鑫假日广场长源厦皇冠厦元辰国际城厦等代表批商务公寓楼段价格实率建筑规模均占着绝优势类公寓式写字楼产品中企业写字楼市场具定略夺性案面积低总价击中企业写字楼市场高单价低率弱点会销售带致命击
设计先天足难案进入豪华甲级写字楼行列
理：
◎ 案立基解放道宝丰路段非中心商务区
◎ 18层框架结构造型简单设计传统
◎ 企业知名度企业实现力均提高发展
◎ 没豪华堂支撑
见单纯产品现功市场般规律出发难寻求案市场支持点采取非常手段滞销情理中结果
案销售预备方案作市场调查中司发现情况：
◎ 前期低价格进入公寓式写字楼量企业中相数量企业已长足发展伴着时间延递破旧堂拥挤低速电梯住家员提着菜篮子白领职员进出尴尬紧张停车位落伍楼外观已日渐滋生寻求办公新址想法
◎ 现甲级写字楼中企业然方面条件较优越高昂租金物费停车费低实率中央空凋中央送风系统空气质量降加非典时期带恐惧感企业员工情绪变焦虑安奈种高昂代价产生动摇
新代健康智写字楼带动写字楼市场悄然进入二次置业时代
司认：述市场情况正新代写字楼产品市场需求动力未写字楼产品谁改善种状况谁满足种需求谁成市场佼佼者
样市场呢？
★ 写字楼新市场——二次置业市场
武汉写字楼供求已争实新写字楼产品唯争取现旧写字楼中企业进行重新认购重新选择便出现二次认购二次置业
效果分析：
◎ 写字楼二次置业属市场空白点竞争者少
◎ 案定位二次置业市场迅速占领市场营销高点形成旺销
◎ 案作第写字楼市场二次置业楼盘形象备受市场关注竞争案形成效差异避免质竟价带利益损失
★ 写字楼二次置业——准现代化
司认占二次置业市场首实现现代化外观设计建筑选材空间规划配套设施注入强烈现代元素满足企业现代化需求
效果分析：
◎ 现代化现代企业必然求实现现代化实现消费者需求
◎ 现代化功升级效淡化案外观形象般建筑物够气磅礴弱点
◎ 现代化种文化概念波涛置业公司企业理念外延案市场销售中美丽外衣
★ 办公现代化——升级企业发展求
案市场定位已取长足发展中型企业务实进步型企业开拓创新新型企业格调高雅智慧型企业
建议：
案建筑东西分AB两座层楼规划二销售单位销售单位面积约500M2
效果分析：
◎ 通提高销售总价提升企业档次达产品升华
◎ 重新规划率原65升90形成般甲级写字楼强烈优势
◎ 重新规划空间格局减少隔墙电梯前厅公走道公卫生间等方面成投入形成价格优势
★ 开放透明——现代企业第特性
现代企业开放获高度优化组合
现代企业透明没明争暗斗企业耗清晰工作规程明确工作目标良营效益
适应现代元素建筑空间开放透明空间
建议：
案产品空间规划隔断开放性空间外立面通透性较强开间落玻璃限度展现通透性
效果分析：
◎ 开放性空间更满足企业性张扬
◎ 开间落钢化玻璃应效提升产品档次降低价格阻力
◎ 建筑外观华丽尊贵弥补建筑外形设计般缺陷
★ 健康——现代企业需求现代需求首特性
现代企业健康活力壮具备持续发展穷潜力
积极企业需健康心态员工
健康员工需健康空间环境
够满足二次置业需求写字楼健康文化倡导具健康空间具健康设施
司建议：
A 空间规划确保33米层高空气更分层排布
B 注重然通风建筑南北优势发挥
C 注重采光限度利然光办公
D 注重劳逸结合顶层台设置健身房台球馆乒乓球馆白领工作余放松心情改善心肺功增强保持良体魄
E 层卫生间处设置带热水供应凉房辛苦工作员工松弛神清醒头脑清洁肌体
效果分析：
◎ 述方案实施简单易行操作性强
◎ 关注健康关爱生命关注健康关爱消费者
◎ 健康社会潮流楼盘足方效形成案优势
★ 简约——现代时尚元素
现代社会物流加快信息提速已没太时间体会舞文弄墨豪情吟诗颂词雅性花前月浪漫午阳光悠闲忍受太工作压力适应太快社会节奏简约便成首选择繁杂蜕变简约便捷时尚触手切然水渠成
建议：
案外立面设计造型应注重表达时尚简约特性简约立面简约线条简约结构
效果分析：
◎ 案外形设计简单传统方法装饰势必造成建筑陈旧落伍
◎ 简单外形设计简约外观装饰提供良基础效节省成投入
◎ 简约外观明快蕴含着现代元素案涵外延高度统
★ 智环保生态节独立——现代文化立体涵
建议：
A 建筑楼顶设置太阳热水器提供热水供应
B 设置水晶阳光生态堂：A座（东端入口）B座（两端入口）入口建造钢化玻璃弧型堂采名贵花岗石铺引入然生态树木山石流水作空间表达元素婉约灵动显中豪华然间寻求性亲
C 建立高度智化现代商务仓：原规划发展商办公4楼分区设计部分作发展商独立办公室部分作整栋楼公现代商务仓设置带步翻译系统型会议厅设置配备电视视电话投影仪产品演示中心（间作电视会议厅）
D 住宅区中开辟员工餐厅楼提供员工餐服务
E 配设满足500M2户式中央空调户均独立机设置楼东西两端避免空调机位楼外立面影响时24时公办提供便利条件
F 采先进综合布线系统通讯光缆直接入户楼层设置宽带数端口信息化信息升级留足空间
★ 航空SHOW商务港写字楼——案迅速建立市场知名度
建议：
航空SHOW商务港写字楼
航空点明案点位繁华航空路
SHOW旨表达现代时尚意新生代办公族拥戴者
瞄准写字楼二次置业市场空白点
锁定中型成长型企业办公需求
倡导健康办公新模式
造现代简约开放空间
寻求时尚实完美结合
抢占新代写字楼市场领导者席位
航空SHOW商务港写字楼策划总思路
司深信发展商支持帮助定够创造武汉写字楼销售力新高波涛置业限公司帝造全新现代企业品牌形象
41 项目营销推广建议
结合项目产品重新包装加题时推出案面市够切中买家心理需求达市场轰动效应创造武汉市场持续旺销写字楼
411 推广策略
具体推广程中结合司十余年业验采推广手法：
※ 新闻公关
房产周刊报纸软稿结合硬性广告发布
※ 广告推广
确定引导—提出形象—展现卖点策略科学预算系统策划新奇创意报纸发布广告锁定目标群体时进行广告效果评估广告媒体创意调整
※ 广告推广频率
公司着少花钱办事原合理分配广告投放频率规模例少投入达持续销售效果
※ 促销
深入甲级写字楼腹传播项目品牌品质固定宣传点繁华段写字楼集中方发放宣传单
※ 文艺公关活动
结合具体事件组织种活动制造销售气氛认购开盘等吸引注意力
※ 现场包装
利楼盘理位置布置布幔条幅等制造现场气氛
※ 调整
结合市场反映表达出广告创意设计卖点基础客户反映策略进行时调整会根实际情况制定详细容阶段发展商汇报供发展商决策
412 营销策略
营销策略采种方式独创全新客户沟通方式突破传统销售手法高度重视客户关系建立关系营销扩营销范围引导竞争手客户群项目转移实质做竞争手客户争夺中占风
413 项目营销思路
营销策略采种方式独创全新客户沟通方式突破传统销售手法高度重视客户关系建立关系营销扩营销范围引导竞争手客户群项目转移实质做竞争手客户争夺中占风
41４ 项目销售目标
会根项目进展情况划分销售阶段销售策略包括入市前入市入市种软硬性广告推广活动组织方式等操作确保项目利入市持续发展
※ 初步包装2月时间进行试探性发售
※ 制定总体广告媒介策略轰炸武汉市场 4月
※ 根广告反馈制定续销售计划 23月
※ 进行系列推广活动
计划逐步进行发展商代理商通力合作信心年时间项目销售率达80创武汉写字楼销售率新高
附：写字楼项目资料
写字楼名称
租价售价水
档次
体公司类型
坐落址
租售率
建银厦
80元方米+20（物）出售
甲级
外企国知名公司
西北湖广场新华路
85
瑞通广场
85元方米+12（物）8500元方米
甲级
外企国知名公司
长江日报路建设道
90
招银厦
4555元方米
甲级
外企国知名公司
建设道青年路交汇处
85
信合厦
50元方米
甲级
国知名公司少量外企
建设道喷泉公园附
85
国贸厦
100元方米（租价+物）
甲级
外企少量国知名企业
建设道西北湖广场面
95
良友厦
40元方米
乙级
(优秀)
少量国知名公司少量外企量武汉实力公司
新华路喷泉公园附
80
凯盟厦
38元方米
乙级
量武汉定实力公司创业期公司
新华路喷泉公园面
75
登月厦
25元方米
乙级
量武汉创业期公司
新华路喷泉公园附
70
阳光厦
2300元方米
乙级
量武汉创业期公司
新华路
95
青年广场
22元方米
乙级
量武汉创业期公司
青年路建设道
55
项目名称
武汉广场
世贸广场
富商厦
中原厦
租金报价
30
45
35
20
项目名称
世纪厦
港奥中心
正信厦
中百商厦
租金报价
27
35
30
21
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目 录
前 言………………………………………………………………………………………………………………………………………………………4
汉口写字楼市场概况………………………………………………………………………………………………………………………………4
11 汉口写字楼市场发展回顾………………………………………………………………………………………………………………………4
12 写字楼总体市场特征……………………………………………………………………………………………………………………………5
二 汉口写字楼市场供应需求分析……………………………………………………………………………………………………………………6
21 汉口写字楼市场供应分析………………………………………………………………… ……………………………………………………6
211 供应量分析………………………………………………………………………………………………………………………………6
212 租金售价分析……………………………………………………………………………………………………………………………7
★ 武汉市写字楼价格指数…………………………………………………………………………………………………………………… 7
★ 武汉市字楼市场成交价格………………………………………………………………………………………………………………… 8
★ 汉口写字楼市场板块价格特征…………………………………………………………………………………………………………… 8
★ 汉口写字楼市场板块租金特征…………………………………………………………………………………………………………… 9
213 租售率分析………………………………………………………………………………………………………………………………10
214 物业特征分析……………………………………………………………………………………………………………………………11
22 写字楼市场需求分析……………………………………………………………………………………………………………………………12
221 市场需求概况……………………………………………………………………………………………………………………………12
222 市场需求特征分析………………………………………………………………………………………………………………………13
三 项目调研分析…………………………………………………………………………………………………………………………………………14
31 项目资源调查分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14
311 理位置交通…………………………………………………………………………………………………………………………14
312 商务办公环境……………………………………………………………………………………………………………………………14
32 项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………………………… 14
四 项目定位………………………………………………………………………………………………………………………………………………15
41 项目营销推广建议………………………………………………………………………………………………………………………………… 21
411 推广策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 21
412 营销策略………………………………………………………………………………………………………………………………… 22
413 项目营销思路…………………………………………………………………………………………………………………………… 22
41４ 项目销售目标……………………………………………………………………………………………………………………………22
附 件……………………………………………………………………………………………………………………………………………………… 23
前 言
写字楼作商业房产前物业专门针公司等机构出租销售建筑空间形式商业房产（购物中心）样项目开发前必须进行行性分析准确市场定位
汉口写字楼市场概况
武汉拥数百年历史800万口城市数度评21世纪具发展潜力城市武汉市新济高速发展带动武汉济次腾飞时商务写字楼带巨发展空间
11 汉口写字楼市场发展回顾
汉口区写字楼市场发展致分三阶段：（表示）
阶 段
时 间（年）
代表写字楼项目
武汉市济发展水
I
1992－1995
泰广场武汉广场世贸广场佳丽广场
发展较快
II
1995－1998
建银厦国贸厦瑞通广场招银厦信合厦
发展快
III
1998－
商业银行广场天恒财智厦华通互连网厦
减缓
分 析：
※ 第阶段泰广场武汉广场世贸广场代表作武汉市第批纯写字楼年吸收相部分高端市场．市场变化价格逐步走低
※ 第二阶段建银厦招银厦瑞通广场代表新兴金融条街出现武汉市规模甲级写字楼群批写字楼出现迎合金融条街规划发展吸收部分高端市场外驻汉机构
※ 第三阶段1998年起武汉市房产蓬勃发展商住楼批出现背景写字楼市场发展放慢脚步
通回顾分析汉口区写字楼市场发展程发现：
◎ 城市济发展水速度影响着商务活动程度进影响写字楼物业需求
◎ 年写字楼需求受商住楼市场影响较商住楼商住功阶段性商住楼客户便写字楼市场潜客户
12 写字楼总体市场特征
调研分析目前汉口区写字楼市场呈现特征：
※ 集中分布解放道武胜路线建设道金融条街线取水楼江汉北路线江道江汉路步行街线四板块
※ 写字楼物业均出售价格5000元方米均租金30元方米月
※ 写字楼客户外驻汉机构行业分布商业贸易金融房产代理服务业
※ 写字楼出租率较高达70％销售率较低整体40％
※ 纯写字楼项目开发受高层商住两楼开发影响较暂时
二 汉口写字楼市场供应需求分析
21 汉口写字楼市场供应分析
211 供应量分析
汉口区写字楼项目板块分布情况图表示：（注：处分析时写字楼分等级）
板 块
数 量 ()
建设道金融条街
10
解放道武胜路
4
取水楼江汉北路
3
江道江汉路步行街
5
合 计
22
分 析：
※ 市场板块供应特征明显早期解放道武胜路线板块新兴建设道＂金融条街＂板块年江汉路江道线板块目前形成建设道线板块周边片区辅供应格局
※ 建设道金融条街板块甲级写字楼物业规模占武汉市甲级写字楼总规模40％占汉口区甲级写字楼物业规模60％汉口高档写字楼密集规模区域
※ 解放道武胜路板块聚集汉口区早期写字楼写字楼市场发展较成熟年板块供应量少市场冷淡
※ 江道江汉路步行街板块纯写字楼项目少高层商住办公楼汉口商住办公楼聚集
212 租金售价分析
★ 武汉市写字楼价格指数
武汉市写字楼价格指数变化图表示：
写字楼历年价格指数表
年／度
20002
20003
20004
20011
20012
20013
20014
20021
20022
20023
20024
20031
写字楼指数
1010
1013
1016
1018
1016
1019
1023
1030
1035
1038
1050
1065
(注：汉口武昌写字楼统计分析象)
分 析：
2001年前升缓慢2001年升快特2002年涨幅达3％武汉市宏观济发展水关
★ 武汉市字楼市场成交价格
武汉市写字楼市场成交价格指数变化图表示：
年季度
20021
20022
20023
20024
20031
写字楼指数
4128
4149
4163
4208
4270
(注：汉口武昌写字楼统计分析象)
分 析：
2002年写字楼市场销售均价4126元方米2003年季度销售均价4270元／㎡呈现幅涨趋势
★ 汉口写字楼板块价格特征
汉口区写字楼板块销售价格特征图表示：
板 块
均售价(元㎡)
建设道金融条街
7000
解放道武胜路
5000
取水楼江汉北路
4000
江道江汉路步行街
4200
均售价
4270
分 析：
※ 销售价格汉口写字楼板块销售价格差距明显高低次建设道金融条街板块解放道武胜路板块江汉北路江汉路步行街线板块
※ 建设道金融条街板块写字楼均销售价格达7000元方米高出武汉市写字楼均销售价格2800元方米金融条街清晰发展规划浓厚商务办公氛围提升板块写字楼市场价值
※ 解放道武胜路线板块写字楼均销售价格5000元方米板块形成稳定三足鼎立（武广世贸泰）势商业气息浓厚
※ 江汉北路江汉路步行街线板块销售价格4200元方米武汉市写字楼均销售价格水相写字楼受商业网点商住楼影响价格难提升
★ 汉口写字楼板块租金特征
汉口板块写字楼租金情况图表示：
板 块
均租金(元㎡月)
建设道金融条街
55
解放道武胜路
30
取水楼江汉北路
25
江道江汉路步行街
20
均租金
35
分 析：
※ 租金汉口写字楼板块租金差距明显高低次建设道金融条街板块解放道武胜路板块江汉北路江汉路步行街线板块
※ 建设道金融条街板块写字楼均租金55元方米月写字楼高租金达80元方米月武汉市写字楼租金高区域板块受金融条街商务环境新兴甲级写字楼云集协影响写字楼物业市场价值高未升值趋势明显
※ 解放道武胜路板块写字楼均租金30元方米月左右价位居武汉市写字楼中间水区域写字楼供应稳定受武汉广场世贸
厦商业济影响解放道写字楼集中带
※ 江汉北路江汉路步行街线板块租金20元方米月江汉路直武汉市中心商业区商业济发展水居武汉市前列租金较低江汉路便通车车位甚少着中心商务区扩展写字楼里会发展空间租金价位相信会涨
213 租售率分析
汉口板块写字楼出租情况特征图表示：
板 块
租售率
建设道金融条街
85％
取水楼江汉北路
75％
江汉路江道
70％
解放道线武胜路
70％
均水
75％
分 析：
※ 汉口写字楼均入住率75％左右
※ 建设道金融条街板块写字楼仅租金高入住率非常高达85
※ 江汉路江道板块入住率达70周边济发展写字楼数量相较少租金较低入住率高
※ 解放道线江汉北路线写字楼入住率65％～75％间入住率低板块趋写字楼老化功等现代办公需求
214 物业特征分析
物业板块较分析表示：
项目 板块
金融条街
取水楼江汉北路
江汉路江道
解放道线武胜路
档次
甲级写字楼
般档次写字楼
商住公寓楼
早期高档写字楼
形象
现代气派
般
商业外观
商业外观
规模
集中
分散
集中
配套
现代化先进
般化
齐全
老旧
物公司
深港派物业理公司
物业理公司
海物业理公司
海物业理公司
分 析：
档次表现出特征：
※ 甲级写字楼般极佳区位通达性高品质承租专业化理建筑材料租金具竞争力金融条街线
※ 乙级写字楼：较区位理建筑材料承租分布金融条街周边江汉北路线解放道线
※ 写字楼房龄1525年左右占率较稳定济时 现代电脑系统附新开发写字楼项目安装更设施分布甲级乙级写字楼周边
配套设施特点：
※ 40写字楼采进口电梯60写字楼采中外合资电梯
※ 40写字楼楼堂金融证券机构40写字楼楼商业购物场20写字楼楼金融服务机构
※ 70写字楼停车位30写字楼面停车位
22 写字楼市场需求分析
221 市场需求概况
销售出租情况板块市场需求较分析表：
板 块
板块特征
客户
建设道金融条街
金融条街高档写字楼密集
外资合资企业驻汉公司分支机构企业数量少
解放道武胜路
浓厚商业氛围中高档写字楼
外驻汉机构知名品牌代理公司合资企业
取水楼江汉北路
CBD辐射区中档写字楼
中私营企业
江道江汉路步行街
浓厚商业氛围般写字楼商住楼
销售代理广告策划
分 析：
※ 建设道金融条街板块建银厦国贸中心瑞通广场招银厦信合厦等写字楼入驻机构外企包括摩托罗拉贝尔西门子爱立信柯达爱普生国知名品牌企业包括海尔万科华技术唐电信等
※ 解放道线板块武商武广世贸SOGO写字楼富商厦中原厦等写字楼入驻机构国知名品牌驻汉机构武汉强势公司部分包括知名外企分支机构
※ 取水楼江汉北路板块良友厦凯盟厦登月厦等写字楼入驻机构武汉创业阶段中企业少数外驻汉公司分支机构
※ 江道江汉路步行街板块世纪厦港奥中心正信厦中百商厦等写字楼销售代理广告策划机构等中私营企业
222 市场需求特征分析
写字楼市场需求特征：
※ 承租挑选写字楼序喜欢乙级甲级写字楼乙级写字楼
※ 写字楼市场区域性强客户选择写字楼时般武汉市范围
※ 济发展周期产业结构变化业趋势写字楼需求产生影响武汉市业口中律师会计师例高保险金融房产中介行业业口写字楼需求
※ 目前写字楼市场需求
目前企业写字楼物业需求原：
※ 武汉海城市国际济潮感觉较迟钝入世
※ 武汉市写字楼存量较非写字楼开工完工租总供总需求
※ 电梯数量少速度慢员工餐厅令客户满意写字楼设计时候迫资金压力节约建造成减少公摊面积电梯数量压价格压低样造成日物业理麻烦便
※ 厦停车位少写字楼面问题白领开车班成种惯车位数量成客户选择写字楼重指标
※ 客户宽带网建设相兴趣着网络时代客户希新写字楼宽带直接网服务配套设施DDNISDN光纤通讯等已必备硬件设施高科技公司求型机房冷装置电量求明显提高
※ 商住楼击商住两房子价位相单作办公写字楼说划算
三 项目调研分析
31 项目资源调查分析
31１ 理位置交通
案块位桥口体育馆路车站旁解放道体育馆路车站30余条公交车距离汉口火车站约15分钟车程距离天河国际机场约30分钟车程交通十分便捷
312 商务办公环境
项目周边范围配套资源较丰富商务办公环境较成熟
※ 武广商圈CBD中央商务区江汉桥周边规划SOHO商务居住区写字楼项目带潜市场
※ 银行证券机构较丰富招商银行农业银行光银行工商银行等
※ 酒店宾馆林立蓝天宾馆长江酒店亚洲酒店艳阳天酒店西陵宾馆宝丰宾馆等
※ 娱乐购物场林立武广商圈中山公园中百仓储等
受CBD商务区武广商业中心辐射商务环境优越外量中企业扎堆极促进周边商务氛围统计2003年1—3月56家外企业武汉设立办事机构中注册资金1000万元企业公司集团汉办12家（资料源武汉市统计局）
见区域商务办公环境逐渐成熟优越发展前景
3．2 项目SWOT分析
优 势 （S） 劣 势 （W）
· 市政规划清晰受周边商业区CBD辐射影响先 · 项目位置中心商务区相中心位置理优势明显销售
竞争手新世界中心开发发展商务办公物业提供空间 带定阻力
· 现代先进设计规划率功设备方面 · 区域商业济发达商务活动中企业商务氛围浓厚
超区域先期开发写字楼物业区域范围具 · 出行交通道路条件景观环境佳
优势 · 建筑物高度18层整体气势够磅礴
· 具备写字楼物业开发基础条件交通流量商务
氛围等
· 住宅景观形成案景观优势营造生态卖点
· 克服商住楼办公条件设施足办公气氛够浓厚等足
机 会 (O) 威 胁 (T)
· 现代新型写字楼概念带优势 · 区域公寓类商住楼纯写字楼市场击
· 区域竞争手2年会出现较写字楼项目 · 受区域成熟甲级写字楼泰武广世贸厦影响较
供应案提供市场机会
· 区域济发展规划商务活动频繁带市场需求
· 合理准确市场产品定位档次避开甲级写字楼
击扩项目市场层面
四 项目定位
根汉口片区写字楼市场分析结合案状况司认：
低档次写字楼案应努力避免开发选择
理：
嘉鑫假日广场长源厦皇冠厦元辰国际城厦等代表批商务公寓楼段价格实率建筑规模均占着绝优势类公寓式写字楼产品中企业写字楼市场具定略夺性案面积低总价击中企业写字楼市场高单价低率弱点会销售带致命击
设计先天足难案进入豪华甲级写字楼行列
理：
◎ 案立基解放道宝丰路段非中心商务区
◎ 18层框架结构造型简单设计传统
◎ 企业知名度企业实现力均提高发展
◎ 没豪华堂支撑
见单纯产品现功市场般规律出发难寻求案市场支持点采取非常手段滞销情理中结果
案销售预备方案作市场调查中司发现情况：
◎ 前期低价格进入公寓式写字楼量企业中相数量企业已长足发展伴着时间延递破旧堂拥挤低速电梯住家员提着菜篮子白领职员进出尴尬紧张停车位落伍楼外观已日渐滋生寻求办公新址想法
◎ 现甲级写字楼中企业然方面条件较优越高昂租金物费停车费低实率中央空凋中央送风系统空气质量降加非典时期带恐惧感企业员工情绪变焦虑安奈种高昂代价产生动摇
新代健康智写字楼带动写字楼市场悄然进入二次置业时代
司认：述市场情况正新代写字楼产品市场需求动力未写字楼产品谁改善种状况谁满足种需求谁成市场佼佼者
样市场呢？
★ 写字楼新市场——二次置业市场
武汉写字楼供求已争实新写字楼产品唯争取现旧写字楼中企业进行重新认购重新选择便出现二次认购二次置业
效果分析：
◎ 写字楼二次置业属市场空白点竞争者少
◎ 案定位二次置业市场迅速占领市场营销高点形成旺销
◎ 案作第写字楼市场二次置业楼盘形象备受市场关注竞争案形成效差异避免质竟价带利益损失
★ 写字楼二次置业——准现代化
司认占二次置业市场首实现现代化外观设计建筑选材空间规划配套设施注入强烈现代元素满足企业现代化需求
效果分析：
◎ 现代化现代企业必然求实现现代化实现消费者需求
◎ 现代化功升级效淡化案外观形象般建筑物够气磅礴弱点
◎ 现代化种文化概念波涛置业公司企业理念外延案市场销售中美丽外衣
★ 办公现代化——升级企业发展求
案市场定位已取长足发展中型企业务实进步型企业开拓创新新型企业格调高雅智慧型企业
建议：
案建筑东西分AB两座层楼规划二销售单位销售单位面积约500M2
效果分析：
◎ 通提高销售总价提升企业档次达产品升华
◎ 重新规划率原65升90形成般甲级写字楼强烈优势
◎ 重新规划空间格局减少隔墙电梯前厅公走道公卫生间等方面成投入形成价格优势
★ 开放透明——现代企业第特性
现代企业开放获高度优化组合
现代企业透明没明争暗斗企业耗清晰工作规程明确工作目标良营效益
适应现代元素建筑空间开放透明空间
建议：
案产品空间规划隔断开放性空间外立面通透性较强开间落玻璃限度展现通透性
效果分析：
◎ 开放性空间更满足企业性张扬
◎ 开间落钢化玻璃应效提升产品档次降低价格阻力
◎ 建筑外观华丽尊贵弥补建筑外形设计般缺陷
★ 健康——现代企业需求现代需求首特性
现代企业健康活力壮具备持续发展穷潜力
积极企业需健康心态员工
健康员工需健康空间环境
够满足二次置业需求写字楼健康文化倡导具健康空间具健康设施
司建议：
A 空间规划确保33米层高空气更分层排布
B 注重然通风建筑南北优势发挥
C 注重采光限度利然光办公
D 注重劳逸结合顶层台设置健身房台球馆乒乓球馆白领工作余放松心情改善心肺功增强保持良体魄
E 层卫生间处设置带热水供应凉房辛苦工作员工松弛神清醒头脑清洁肌体
效果分析：
◎ 述方案实施简单易行操作性强
◎ 关注健康关爱生命关注健康关爱消费者
◎ 健康社会潮流楼盘足方效形成案优势
★ 简约——现代时尚元素
现代社会物流加快信息提速已没太时间体会舞文弄墨豪情吟诗颂词雅性花前月浪漫午阳光悠闲忍受太工作压力适应太快社会节奏简约便成首选择繁杂蜕变简约便捷时尚触手切然水渠成
建议：
案外立面设计造型应注重表达时尚简约特性简约立面简约线条简约结构
效果分析：
◎ 案外形设计简单传统方法装饰势必造成建筑陈旧落伍
◎ 简单外形设计简约外观装饰提供良基础效节省成投入
◎ 简约外观明快蕴含着现代元素案涵外延高度统
★ 智环保生态节独立——现代文化立体涵
建议：
A 建筑楼顶设置太阳热水器提供热水供应
B 设置水晶阳光生态堂：A座（东端入口）B座（两端入口）入口建造钢化玻璃弧型堂采名贵花岗石铺引入然生态树木山石流水作空间表达元素婉约灵动显中豪华然间寻求性亲
C 建立高度智化现代商务仓：原规划发展商办公4楼分区设计部分作发展商独立办公室部分作整栋楼公现代商务仓设置带步翻译系统型会议厅设置配备电视视电话投影仪产品演示中心（间作电视会议厅）
D 住宅区中开辟员工餐厅楼提供员工餐服务
E 配设满足500M2户式中央空调户均独立机设置楼东西两端避免空调机位楼外立面影响时24时公办提供便利条件
F 采先进综合布线系统通讯光缆直接入户楼层设置宽带数端口信息化信息升级留足空间
★ 航空SHOW商务港写字楼——案迅速建立市场知名度
建议：
航空SHOW商务港写字楼
航空点明案点位繁华航空路
SHOW旨表达现代时尚意新生代办公族拥戴者
瞄准写字楼二次置业市场空白点
锁定中型成长型企业办公需求
倡导健康办公新模式
造现代简约开放空间
寻求时尚实完美结合
抢占新代写字楼市场领导者席位
航空SHOW商务港写字楼策划总思路
司深信发展商支持帮助定够创造武汉写字楼销售力新高波涛置业限公司帝造全新现代企业品牌形象
41 项目营销推广建议
结合项目产品重新包装加题时推出案面市够切中买家心理需求达市场轰动效应创造武汉市场持续旺销写字楼
411 推广策略
具体推广程中结合司十余年业验采推广手法：
※ 新闻公关
房产周刊报纸软稿结合硬性广告发布
※ 广告推广
确定引导—提出形象—展现卖点策略科学预算系统策划新奇创意报纸发布广告锁定目标群体时进行广告效果评估广告媒体创意调整
※ 广告推广频率
公司着少花钱办事原合理分配广告投放频率规模例少投入达持续销售效果
※ 促销
深入甲级写字楼腹传播项目品牌品质固定宣传点繁华段写字楼集中方发放宣传单
※ 文艺公关活动
结合具体事件组织种活动制造销售气氛认购开盘等吸引注意力
※ 现场包装
利楼盘理位置布置布幔条幅等制造现场气氛
※ 调整
结合市场反映表达出广告创意设计卖点基础客户反映策略进行时调整会根实际情况制定详细容阶段发展商汇报供发展商决策
412 营销策略
营销策略采种方式独创全新客户沟通方式突破传统销售手法高度重视客户关系建立关系营销扩营销范围引导竞争手客户群项目转移实质做竞争手客户争夺中占风
413 项目营销思路
营销策略采种方式独创全新客户沟通方式突破传统销售手法高度重视客户关系建立关系营销扩营销范围引导竞争手客户群项目转移实质做竞争手客户争夺中占风
41４ 项目销售目标
会根项目进展情况划分销售阶段销售策略包括入市前入市入市种软硬性广告推广活动组织方式等操作确保项目利入市持续发展
※ 初步包装2月时间进行试探性发售
※ 制定总体广告媒介策略轰炸武汉市场 4月
※ 根广告反馈制定续销售计划 23月
※ 进行系列推广活动
计划逐步进行发展商代理商通力合作信心年时间项目销售率达80创武汉写字楼销售率新高
附：写字楼项目资料
写字楼名称
租价售价水
档次
体公司类型
坐落址
租售率
建银厦
80元方米+20（物）出售
甲级
外企国知名公司
西北湖广场新华路
85
瑞通广场
85元方米+12（物）8500元方米
甲级
外企国知名公司
长江日报路建设道
90
招银厦
4555元方米
甲级
外企国知名公司
建设道青年路交汇处
85
信合厦
50元方米
甲级
国知名公司少量外企
建设道喷泉公园附
85
国贸厦
100元方米（租价+物）
甲级
外企少量国知名企业
建设道西北湖广场面
95
良友厦
40元方米
乙级
(优秀)
少量国知名公司少量外企量武汉实力公司
新华路喷泉公园附
80
凯盟厦
38元方米
乙级
量武汉定实力公司创业期公司
新华路喷泉公园面
75
登月厦
25元方米
乙级
量武汉创业期公司
新华路喷泉公园附
70
阳光厦
2300元方米
乙级
量武汉创业期公司
新华路
95
青年广场
22元方米
乙级
量武汉创业期公司
青年路建设道
55
项目名称
武汉广场
世贸广场
富商厦
中原厦
租金报价
30
45
35
20
项目名称
世纪厦
港奥中心
正信厦
中百商厦
租金报价
27
35
30
21
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