某烂尾楼筹划案
第章． 办公楼市场分析
．办公楼开展空间
办公楼商务活动需集中群房子中独立相互紧密联系相关业务群体建筑师土集中效利减少交通时间距离考虑开始分散房子堆起高开展行业客户集中起发现工作群集中需解决生活需求喝咖啡吃饭休闲健身等问题开始办公楼中增加相应功设施长期开展办公楼特定含义概念出新名字——写字楼
独立写字楼功齐全容量限包罗万象相关行业更写字楼集中起配旅馆酒店商业等成片写字楼形成中央商务区——CBDCBD成城市商务活动核心区域提高城市空间利商务活动交效率
高速成长开展中中企业常常力必独立拥种带标志性巨写字楼中型企业租购置型写字楼中局部形成企业合办公保证独立私密办公点减少相关身配套设施利社会化效劳方式减少相关钱写字楼充分考虑户特点力求相关配套设施齐全效劳功齐全
二．办公楼环境
里指环境办公楼区域段位置市政配套设施区配套设施空间规划布局等系列影响办公员生理心理素
写字楼印象耸入云端玻璃幕墙华丽堂皇堂行色匆匆白领门口拥堵车流种写字楼完全程序化事务性工作场非企业张扬性推崇创造力工具建筑身实水泥做盒子终赋予建筑性实身中住户企业
目前通行说法健康写字楼指符合工作环境质量求拥现代建筑具种优势兼具健康性环境性写字楼两空绿〞高求两空〞指空气质量空间感绿〞指绿化率纳起评价写字楼否健康写字楼应包含条件：
〔〕 交通交通便利办公楼根条件决定员工班方便需时间长短员工选择公司时果转次车公司话考虑考虑转车耽误时间二会影响员工心情增加疲劳度铁线交通枢纽等做办公楼首选〔二〕气氛交通外否办公气氛关重莘庄铁站附拥轨道交通便利适办公建筑仅仅钢筋水泥混合体样具生命力种生命力周围环境气氛息息相关写字楼气氛求更缺种气氛中央商务区〔CBD〕气氛陆家嘴徐家汇淮海路等均属中央商务区写字楼租价较高
〔三〕 品质写字楼身品质十分重楼层房间面积空间布局合理性通风采光情况等硬件条件时应具完善配套效劳体系设立员工快餐厅咖啡厅休闲会员工解疲劳放松心情营造良空间卫生系统运输系统考虑符合健康标准重
〔四〕 景观白领阶层天种高压强度状态工作容易产生压抑感需种事物放松心情激发工作兴趣创作灵感求写字楼周围定绿化者景观
〔五〕 精神良工作气氛精神焕发建筑相益彰外形设计心情愉快浅层理解外健康精神者心理健康满足真正保障讲金茂厦恒隆广场班种名状荣耀
三． 办公楼市场状况〔〕 现状海写字楼市场2000年年中起开始复苏方面租金开始调出租率稳步提高方面海GDP已连续11年保持两位数增长持续稳序济开展增强外商投资信心海写字楼市场开展提供限机遇戴德梁行执行董事认目前海住宅市场历段时间开展已日趋成熟竞争拟剧烈销售型写字楼特甲级写字楼作种新产品市场正处成长阶段拥广阔成长空间应该时机获较高投资回报目前海写字楼市场供需根持空置率处10％～15％正常范围未年海写字楼市场呈现需求强劲供适量租金稳中升总体开展趋势
〔二〕 行业特征行业规模办公性质企业办公环境求样型企业运作模式拟成熟员工办公时间较规律工作容章循中企业处事业增长期没固定工作模式办公时间弹性工作容涉创造性开拓性领域种工作性质运作模式差异终表现企业办公环境需求
写字楼分布逐渐显现行业特征：陆家嘴区写字楼租客金融业南京西路淮海中路写字楼租客咨询业效劳业未种行业特征更鲜明形成积聚效应写字楼租售率受某行业兴衰影响更明显
〔三〕 前景戴德梁行资料显示目前海市场甲级写字楼建筑面积仅370万方米较年海增长1200万方米住宅房总量较少20032007年预计推出市场新甲级写字楼总面积约410万方米中供出售新甲级写字楼面积约70－80万方米占17－20时会局部现写字楼物业带租约市场推出
企业出投资扎根海进行中长期开展算已开始考虑变租赁购置写字楼客观加甲级写字楼需求量十分活泼民营私企业已日渐成写字楼投资群体中视力量连年攀升写字楼租金消耗公司局部利润着公司开展海济信心增强正算购置属写字楼然次性投入增加时兼具投资途长远划算
国中型企业集团争相海设立营销中心研发中心需量写字楼海写字楼租金继续稳攀升已成趋势
两方面素带动销售型写字楼强劲开展劲租转买投资趋势
四． 周边区域办公楼分布状况
区域办公区域周边办公楼数量较少里仅列举办公楼工程供参考：〔〕 阳光世界位浦东道崮山路厦高28层建筑高度9995米中15层商业裙房614层纯办公房1528层公寓式办公房 6部进口瑞士Schindler〞电梯两部动扶手电梯114层采YORK〞中央空调系统美国Armstrong板印尼进口春茶木门立邦Nippon〞高级涂料卫生间面采进口防滑砖面镶葡萄牙瓷砖美标American Standard洁具意利五金配件等 6—27层层9—10户房型面积范围70—222方米售价7000元方米租价17元方米天
〔二〕 招商局厦海招商局厦幢现代化智型纯甲级写字楼厦总建筑面积7464211方米总高度186米厦五层设银行商务邮局餐饮康乐等种配套设施三十八三十九层拟开设会员制银行家俱乐部二层提供285架汽车泊位厦坐落陆家嘴金融中心心脏带周围证券保险银行厦林立延安东路隧道外滩仅需1分钟南浦桥虹桥机场仅需三十分钟路程 18—24层层16户8部电梯房型面积范围80—148方米售价3100美元方米租价07美元方米天
〔三〕 海期货厦位浦电路37层3层总建筑面积达7万方米美国著名建筑师设计集期货交易信息结算办公体智化楼宇厦设计先进布局合理类配套设施齐全设停车库国际会议厅功厅银行餐厅等种便利设施海期货厦设345座位完整舞台设施放映室声翻译系统国际会议中心500方米功厅悬挂式隔断板分隔成六面积独立空间 20部原装德国OTIS动扶梯14部原装三菱垂直梯房型范围72—200方米租价06美元天方米
五． 结目前销售型办公楼房源办公楼出租出售转变销售型办公楼市场前景普遍
销售型办公楼条件缺环境气氛楼盘品质配套设施等段气氛影响办公楼盘价格素
案环境中档居住区区域没型商场中高档餐饮娱乐等配套设施观景系数高南面栖山路层民居东西方高层层住宅旧式建筑开发块综述案缺少写字楼应气氛具备作办公楼进行推广优势
第二章． 住宅楼市场分析
． 浦东道线楼盘分析浦东道黄浦江陆家嘴浦东东北部交通纽带西起陆家嘴东东高路黄浦江面浦西杨浦区岸局部项建设改造正紧锣密鼓进行中杨浦区浦东道现杨浦桥规划中连路越江工程完成交通更加方便浦东道浦东新区东北区陆家嘴交通干道线三四十条公交线路路面宽车流量流量线粉尘噪音污染较浦东道路段价值着陆家嘴距离远较差异
〔〕 A级路段源深路西陆家嘴办公区路段该区域属陆家嘴范围线开发改造成熟路面卫生状况良公交线路四十条两旁建筑高层高档美观出现较酒店式公寓工程里酒店式公寓拥两方面独特优势方面陆家嘴办公区充分表达酒店式公寓特点方面黄浦江边拥黄浦江景观等等酒店式公寓卖点段酒店式公寓房价10000－13000元方米目前楼盘：
海悦苑精装修酒店式公寓区位浦东道东方路黄浦江属陆家嘴CBD区域31层高层度身定做酒店式物业全明独立橱卫独立阳台动静分区面宽居住功完整现推出21—31层面积约56方米价格约13000元方米
万源晶典 1幢全装修酒店式公寓510套楼盘位东方路浦东道住宅面积3万方米配3500方米商业设施豪华会房型室32－62方米交通980路新川线隧道三线等公交线路铁二号线东昌路站规划中连路隧道更方便沟通浦东浦西生活设施齐全易初莲花世纪联华出行购物便利预计2004年交房预售均价13000元方米现已全部售完
名门滨江苑精装修酒店式公寓物业理香港怡高物业代理楼盘位浦东道源深路口占面积23万方米建筑面积5万方米容积率22绿化率40拥高层高层层幢房型三房130－150方米四房180方米
附教育设施梅园学海实验学海运学院等7747918185等条公交线路美家超市联华超市德便利店等中国银行交通银行工商银行等现推出高层28层价格约15000元方米低层9000元左右
〔二〕 B级路段源深路东罗山路路段罗山路高架西侧浦东居民心理类似浦西环线〞区域陆家嘴优势提高身位线高档物业新开发楼盘较少属开发区
距路段较现仅维利华庭〞心中家园〞售维利华庭〞处张杨路浦东道中间位定水路苗圃路口区总建筑面积约11万方米两栋12层高层7栋14层高层1栋18层高层组成规划总户数约800户房型两房两厅三房两厅跃层复式等周围二十条公交线路保证交通便利时避开浦东道张扬路两条干道噪音影响闹中取静心中家园〞根属张杨路楼盘浦东道桃林路口格力H2O〞办公居住兼备楼盘助陆家嘴商务北外滩景观优势推出home 2 office 〞概念强调homeofficehomeoffice〞规划1300方米名健康题会馆 格力H2O〞价格约7500元方米海悦苑方米均价低4000元左右
〔三〕 C级路段罗山路金桥路路段路段属浦东道B级路段延伸时助杨浦桥影响成中低档聚居点线住宅厂房仓库商铺等公交线路源深路四十条减二十条说明路段A级路段级差异年该路段开发楼盘房金丰苑〞金樟花苑〞昕泰苑〞等年年底年年初均已售完时价格约4500~5000元方米
〔四〕 D级路段金桥路东高路路段路段条公交线路直达陆家嘴外根脱离陆家嘴连带关系线环境较差根属居住区居民层次高线售楼盘景源佳苑〞层住宅区均价约4400元方米
景源佳苑〞位东高路西黄浦江东接赵家沟拥湖泊交通方便基附公交线路610592313申高线等铁口公交线路81640陆高专线沪合线等
景源佳苑〞周边市政利轨道交通6号线开工翔殷路隧道2005年竣工连接浦江两岸五洲道2005年通车横贯东西3—5年滨江绿化带美丽现身总规划占面积44400方米建筑面积6000方米分两期开发期推出8幢层房率89左右绿化率35
景源佳苑〞卖点区水筑伴水居览东外滩美景周围生活机拟方便阳光房型：599713747方米房三房八种房型约4800元方米2003年8月开盘2004年10月交房
二． 浦兴路线楼盘分析
浦兴路罗山路高行镇环北道张杨路延伸段建轨道交通六号线预计2005年年底竣工金桥板块中罗山路站云山路站金桥路站长岛路站五莲路站巨峰路站东靖路站等
正轨道交通带未交通优势促进浦兴路线楼盘面积开发浦兴路新开楼盘占金桥板块楼盘相例目前正预售楼盘浦兴路线海未〞东方知音〞融金桥园〞碧云新天家园〞中丽〞景源佳苑〞等具体：
〔〕 海未楼盘址 博山东路655号〔枣庄路口〕物业类型总建筑面积150000方米高层墅构成高层已售完叠加墅11月左右开盘价 格 高层均价5600元方米绿化率 45 房 型高层二房两厅104方米左右三房两厅113~129方米左右四房157方米左右外复式房型面积约20461方米时 间 2003年7月10日开盘2004年4月底交房
简析： 787隧六774788791等十余条公交线路距浦兴路规划中轨道交通六号线云山路站较交通便利
〔二〕 东方知音楼盘址 博山东路699号〔枣庄路口〕物业类型高层高层住宅占124380方米总建筑面积180000方米拥2350米商业设施1900米运动题会楼盘结构层外墙防水涂料高层采涂料局部粘贴外墙面砖电梯三菱电梯公部位楼梯采木扶手走道面铺设砖绿化率 40 容积率 14 房 型二房面积89方米1013方米三房11729—13405方米复式面积16321—17238米价 格 5500—6800 时 间 2003年4月30日开盘2004年1月底交房仅剩E型房〔3+1约134方米〕价格6600元方米
简析：该案黄山新村型案处金桥成熟住宅区位浦东道张杨路中间东金桥路开展限层电梯房11层高层简约户型配精致五重保安系统楼盘处浦东金桥金杨商业圈附建实验学校金桥花鸟市场条交通线路772787573622618等建实验学校孩子更未区域开创五层景观房层电梯房简约户型配精致区引伸天然河道资源造金桥水景社区
〔三〕 融金桥园楼盘址 浦东金桥路1221弄物业类型 总建筑面积4万方米7幢高层构成176户楼盘结构外墙采HJG金属光泽涂料局部仿石材料电梯通力机仿电梯区安装讲系统住宅红外线报警系统等十智化系统绿化率 40 房率 82~86 房 型二房三房四房面积9035—14896方米复式房面积19049—2408方米价 格 51006700 时 间 2003年7月1日开盘2004年12月底入住
简析：处浦东金桥紧金杨社区金桥社区碧云国际社区规划中M6线相附学校金茂学金陆学陆行中学致远中学设施金桥医院邮局金桥酒店等缺乏型商业设施造金桥白领社区融金桥园旁边条西沟港水景建造水岸江南区否名实相符少金桥造高档住宅区融金桥园番功夫
〔四〕 碧云新天〔二期〕楼盘址 浦东浦兴路258号物业类 高层高层住宅建筑面积240000方米开 发 商 海金桥出口加工区房产开展绿化率 40 物业配套区规划300米休闲长街占8000方米耀华教育机构理海碧云幼园2700米运动题泛会设温水标准游泳池健身中心棋牌室等活动区东芝电梯栋宽带接入拥视讲系统房 型 两房面积106—110方米三房面积121—140方米时 间 2003年4月开盘2004年底交房价 格 均价5000~6000元方米
简析：该案处金桥浦兴路长岛路口周边外环境清静层高层混合组成分二期开发建筑风格清新明快区建国际双语幼园庭式休闲街网球场健身设施时建1万方米集中绿紧邻占11公顷金桥公园附金茂学榕辉家装市场外周边拥浦兴路长岛路社区商业
〔五〕 中丽城二期〔丽成品〕楼盘址 荷泽路58弄〔浦兴路五莲路口〕物业类型 二期总建面133万方米16幢高层物业配套 迎宾广场阳光道廊桥维纳广场等题景观绿化率 45 房 型房厅房二厅面积533—833方米两房8622—10139方米三房10536—12978方米复式12597—17972方米价 格 均价4800~6200元方米时 间 期售完二期2003年7月开盘
简析：位浦兴路五莲路周边成熟居民区开业超型购物中心千家惠超市正面轨道交通六号线2005年竣工周边学校医院银行等类生活配套设施齐全公交线路众该案区域型楼盘区会规划定程度提升物业水准加紧邻千家惠型超市建业日常生活更方便整体规划简单售价较低 7月25号开始外销售求先登记预定价格4800－6200元方米
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某烂尾楼筹划案
第章． 办公楼市场分析
．办公楼开展空间
办公楼商务活动需集中群房子中独立相互紧密联系相关业务群体建筑师土集中效利减少交通时间距离考虑开始分散房子堆起高开展行业客户集中起发现工作群集中需解决生活需求喝咖啡吃饭休闲健身等问题开始办公楼中增加相应功设施长期开展办公楼特定含义概念出新名字——写字楼
独立写字楼功齐全容量限包罗万象相关行业更写字楼集中起配旅馆酒店商业等成片写字楼形成中央商务区——CBDCBD成城市商务活动核心区域提高城市空间利商务活动交效率
高速成长开展中中企业常常力必独立拥种带标志性巨写字楼中型企业租购置型写字楼中局部形成企业合办公保证独立私密办公点减少相关身配套设施利社会化效劳方式减少相关钱写字楼充分考虑户特点力求相关配套设施齐全效劳功齐全
二．办公楼环境
里指环境办公楼区域段位置市政配套设施区配套设施空间规划布局等系列影响办公员生理心理素
写字楼印象耸入云端玻璃幕墙华丽堂皇堂行色匆匆白领门口拥堵车流种写字楼完全程序化事务性工作场非企业张扬性推崇创造力工具建筑身实水泥做盒子终赋予建筑性实身中住户企业
目前通行说法健康写字楼指符合工作环境质量求拥现代建筑具种优势兼具健康性环境性写字楼两空绿〞高求两空〞指空气质量空间感绿〞指绿化率纳起评价写字楼否健康写字楼应包含条件：
〔〕 交通交通便利办公楼根条件决定员工班方便需时间长短员工选择公司时果转次车公司话考虑考虑转车耽误时间二会影响员工心情增加疲劳度铁线交通枢纽等做办公楼首选〔二〕气氛交通外否办公气氛关重莘庄铁站附拥轨道交通便利适办公建筑仅仅钢筋水泥混合体样具生命力种生命力周围环境气氛息息相关写字楼气氛求更缺种气氛中央商务区〔CBD〕气氛陆家嘴徐家汇淮海路等均属中央商务区写字楼租价较高
〔三〕 品质写字楼身品质十分重楼层房间面积空间布局合理性通风采光情况等硬件条件时应具完善配套效劳体系设立员工快餐厅咖啡厅休闲会员工解疲劳放松心情营造良空间卫生系统运输系统考虑符合健康标准重
〔四〕 景观白领阶层天种高压强度状态工作容易产生压抑感需种事物放松心情激发工作兴趣创作灵感求写字楼周围定绿化者景观
〔五〕 精神良工作气氛精神焕发建筑相益彰外形设计心情愉快浅层理解外健康精神者心理健康满足真正保障讲金茂厦恒隆广场班种名状荣耀
三． 办公楼市场状况〔〕 现状海写字楼市场2000年年中起开始复苏方面租金开始调出租率稳步提高方面海GDP已连续11年保持两位数增长持续稳序济开展增强外商投资信心海写字楼市场开展提供限机遇戴德梁行执行董事认目前海住宅市场历段时间开展已日趋成熟竞争拟剧烈销售型写字楼特甲级写字楼作种新产品市场正处成长阶段拥广阔成长空间应该时机获较高投资回报目前海写字楼市场供需根持空置率处10％～15％正常范围未年海写字楼市场呈现需求强劲供适量租金稳中升总体开展趋势
〔二〕 行业特征行业规模办公性质企业办公环境求样型企业运作模式拟成熟员工办公时间较规律工作容章循中企业处事业增长期没固定工作模式办公时间弹性工作容涉创造性开拓性领域种工作性质运作模式差异终表现企业办公环境需求
写字楼分布逐渐显现行业特征：陆家嘴区写字楼租客金融业南京西路淮海中路写字楼租客咨询业效劳业未种行业特征更鲜明形成积聚效应写字楼租售率受某行业兴衰影响更明显
〔三〕 前景戴德梁行资料显示目前海市场甲级写字楼建筑面积仅370万方米较年海增长1200万方米住宅房总量较少20032007年预计推出市场新甲级写字楼总面积约410万方米中供出售新甲级写字楼面积约70－80万方米占17－20时会局部现写字楼物业带租约市场推出
企业出投资扎根海进行中长期开展算已开始考虑变租赁购置写字楼客观加甲级写字楼需求量十分活泼民营私企业已日渐成写字楼投资群体中视力量连年攀升写字楼租金消耗公司局部利润着公司开展海济信心增强正算购置属写字楼然次性投入增加时兼具投资途长远划算
国中型企业集团争相海设立营销中心研发中心需量写字楼海写字楼租金继续稳攀升已成趋势
两方面素带动销售型写字楼强劲开展劲租转买投资趋势
四． 周边区域办公楼分布状况
区域办公区域周边办公楼数量较少里仅列举办公楼工程供参考：〔〕 阳光世界位浦东道崮山路厦高28层建筑高度9995米中15层商业裙房614层纯办公房1528层公寓式办公房 6部进口瑞士Schindler〞电梯两部动扶手电梯114层采YORK〞中央空调系统美国Armstrong板印尼进口春茶木门立邦Nippon〞高级涂料卫生间面采进口防滑砖面镶葡萄牙瓷砖美标American Standard洁具意利五金配件等 6—27层层9—10户房型面积范围70—222方米售价7000元方米租价17元方米天
〔二〕 招商局厦海招商局厦幢现代化智型纯甲级写字楼厦总建筑面积7464211方米总高度186米厦五层设银行商务邮局餐饮康乐等种配套设施三十八三十九层拟开设会员制银行家俱乐部二层提供285架汽车泊位厦坐落陆家嘴金融中心心脏带周围证券保险银行厦林立延安东路隧道外滩仅需1分钟南浦桥虹桥机场仅需三十分钟路程 18—24层层16户8部电梯房型面积范围80—148方米售价3100美元方米租价07美元方米天
〔三〕 海期货厦位浦电路37层3层总建筑面积达7万方米美国著名建筑师设计集期货交易信息结算办公体智化楼宇厦设计先进布局合理类配套设施齐全设停车库国际会议厅功厅银行餐厅等种便利设施海期货厦设345座位完整舞台设施放映室声翻译系统国际会议中心500方米功厅悬挂式隔断板分隔成六面积独立空间 20部原装德国OTIS动扶梯14部原装三菱垂直梯房型范围72—200方米租价06美元天方米
五． 结目前销售型办公楼房源办公楼出租出售转变销售型办公楼市场前景普遍
销售型办公楼条件缺环境气氛楼盘品质配套设施等段气氛影响办公楼盘价格素
案环境中档居住区区域没型商场中高档餐饮娱乐等配套设施观景系数高南面栖山路层民居东西方高层层住宅旧式建筑开发块综述案缺少写字楼应气氛具备作办公楼进行推广优势
第二章． 住宅楼市场分析
． 浦东道线楼盘分析浦东道黄浦江陆家嘴浦东东北部交通纽带西起陆家嘴东东高路黄浦江面浦西杨浦区岸局部项建设改造正紧锣密鼓进行中杨浦区浦东道现杨浦桥规划中连路越江工程完成交通更加方便浦东道浦东新区东北区陆家嘴交通干道线三四十条公交线路路面宽车流量流量线粉尘噪音污染较浦东道路段价值着陆家嘴距离远较差异
〔〕 A级路段源深路西陆家嘴办公区路段该区域属陆家嘴范围线开发改造成熟路面卫生状况良公交线路四十条两旁建筑高层高档美观出现较酒店式公寓工程里酒店式公寓拥两方面独特优势方面陆家嘴办公区充分表达酒店式公寓特点方面黄浦江边拥黄浦江景观等等酒店式公寓卖点段酒店式公寓房价10000－13000元方米目前楼盘：
海悦苑精装修酒店式公寓区位浦东道东方路黄浦江属陆家嘴CBD区域31层高层度身定做酒店式物业全明独立橱卫独立阳台动静分区面宽居住功完整现推出21—31层面积约56方米价格约13000元方米
万源晶典 1幢全装修酒店式公寓510套楼盘位东方路浦东道住宅面积3万方米配3500方米商业设施豪华会房型室32－62方米交通980路新川线隧道三线等公交线路铁二号线东昌路站规划中连路隧道更方便沟通浦东浦西生活设施齐全易初莲花世纪联华出行购物便利预计2004年交房预售均价13000元方米现已全部售完
名门滨江苑精装修酒店式公寓物业理香港怡高物业代理楼盘位浦东道源深路口占面积23万方米建筑面积5万方米容积率22绿化率40拥高层高层层幢房型三房130－150方米四房180方米
附教育设施梅园学海实验学海运学院等7747918185等条公交线路美家超市联华超市德便利店等中国银行交通银行工商银行等现推出高层28层价格约15000元方米低层9000元左右
〔二〕 B级路段源深路东罗山路路段罗山路高架西侧浦东居民心理类似浦西环线〞区域陆家嘴优势提高身位线高档物业新开发楼盘较少属开发区
距路段较现仅维利华庭〞心中家园〞售维利华庭〞处张杨路浦东道中间位定水路苗圃路口区总建筑面积约11万方米两栋12层高层7栋14层高层1栋18层高层组成规划总户数约800户房型两房两厅三房两厅跃层复式等周围二十条公交线路保证交通便利时避开浦东道张扬路两条干道噪音影响闹中取静心中家园〞根属张杨路楼盘浦东道桃林路口格力H2O〞办公居住兼备楼盘助陆家嘴商务北外滩景观优势推出home 2 office 〞概念强调homeofficehomeoffice〞规划1300方米名健康题会馆 格力H2O〞价格约7500元方米海悦苑方米均价低4000元左右
〔三〕 C级路段罗山路金桥路路段路段属浦东道B级路段延伸时助杨浦桥影响成中低档聚居点线住宅厂房仓库商铺等公交线路源深路四十条减二十条说明路段A级路段级差异年该路段开发楼盘房金丰苑〞金樟花苑〞昕泰苑〞等年年底年年初均已售完时价格约4500~5000元方米
〔四〕 D级路段金桥路东高路路段路段条公交线路直达陆家嘴外根脱离陆家嘴连带关系线环境较差根属居住区居民层次高线售楼盘景源佳苑〞层住宅区均价约4400元方米
景源佳苑〞位东高路西黄浦江东接赵家沟拥湖泊交通方便基附公交线路610592313申高线等铁口公交线路81640陆高专线沪合线等
景源佳苑〞周边市政利轨道交通6号线开工翔殷路隧道2005年竣工连接浦江两岸五洲道2005年通车横贯东西3—5年滨江绿化带美丽现身总规划占面积44400方米建筑面积6000方米分两期开发期推出8幢层房率89左右绿化率35
景源佳苑〞卖点区水筑伴水居览东外滩美景周围生活机拟方便阳光房型：599713747方米房三房八种房型约4800元方米2003年8月开盘2004年10月交房
二． 浦兴路线楼盘分析
浦兴路罗山路高行镇环北道张杨路延伸段建轨道交通六号线预计2005年年底竣工金桥板块中罗山路站云山路站金桥路站长岛路站五莲路站巨峰路站东靖路站等
正轨道交通带未交通优势促进浦兴路线楼盘面积开发浦兴路新开楼盘占金桥板块楼盘相例目前正预售楼盘浦兴路线海未〞东方知音〞融金桥园〞碧云新天家园〞中丽〞景源佳苑〞等具体：
〔〕 海未楼盘址 博山东路655号〔枣庄路口〕物业类型总建筑面积150000方米高层墅构成高层已售完叠加墅11月左右开盘价 格 高层均价5600元方米绿化率 45 房 型高层二房两厅104方米左右三房两厅113~129方米左右四房157方米左右外复式房型面积约20461方米时 间 2003年7月10日开盘2004年4月底交房
简析： 787隧六774788791等十余条公交线路距浦兴路规划中轨道交通六号线云山路站较交通便利
〔二〕 东方知音楼盘址 博山东路699号〔枣庄路口〕物业类型高层高层住宅占124380方米总建筑面积180000方米拥2350米商业设施1900米运动题会楼盘结构层外墙防水涂料高层采涂料局部粘贴外墙面砖电梯三菱电梯公部位楼梯采木扶手走道面铺设砖绿化率 40 容积率 14 房 型二房面积89方米1013方米三房11729—13405方米复式面积16321—17238米价 格 5500—6800 时 间 2003年4月30日开盘2004年1月底交房仅剩E型房〔3+1约134方米〕价格6600元方米
简析：该案黄山新村型案处金桥成熟住宅区位浦东道张杨路中间东金桥路开展限层电梯房11层高层简约户型配精致五重保安系统楼盘处浦东金桥金杨商业圈附建实验学校金桥花鸟市场条交通线路772787573622618等建实验学校孩子更未区域开创五层景观房层电梯房简约户型配精致区引伸天然河道资源造金桥水景社区
〔三〕 融金桥园楼盘址 浦东金桥路1221弄物业类型 总建筑面积4万方米7幢高层构成176户楼盘结构外墙采HJG金属光泽涂料局部仿石材料电梯通力机仿电梯区安装讲系统住宅红外线报警系统等十智化系统绿化率 40 房率 82~86 房 型二房三房四房面积9035—14896方米复式房面积19049—2408方米价 格 51006700 时 间 2003年7月1日开盘2004年12月底入住
简析：处浦东金桥紧金杨社区金桥社区碧云国际社区规划中M6线相附学校金茂学金陆学陆行中学致远中学设施金桥医院邮局金桥酒店等缺乏型商业设施造金桥白领社区融金桥园旁边条西沟港水景建造水岸江南区否名实相符少金桥造高档住宅区融金桥园番功夫
〔四〕 碧云新天〔二期〕楼盘址 浦东浦兴路258号物业类 高层高层住宅建筑面积240000方米开 发 商 海金桥出口加工区房产开展绿化率 40 物业配套区规划300米休闲长街占8000方米耀华教育机构理海碧云幼园2700米运动题泛会设温水标准游泳池健身中心棋牌室等活动区东芝电梯栋宽带接入拥视讲系统房 型 两房面积106—110方米三房面积121—140方米时 间 2003年4月开盘2004年底交房价 格 均价5000~6000元方米
简析：该案处金桥浦兴路长岛路口周边外环境清静层高层混合组成分二期开发建筑风格清新明快区建国际双语幼园庭式休闲街网球场健身设施时建1万方米集中绿紧邻占11公顷金桥公园附金茂学榕辉家装市场外周边拥浦兴路长岛路社区商业
〔五〕 中丽城二期〔丽成品〕楼盘址 荷泽路58弄〔浦兴路五莲路口〕物业类型 二期总建面133万方米16幢高层物业配套 迎宾广场阳光道廊桥维纳广场等题景观绿化率 45 房 型房厅房二厅面积533—833方米两房8622—10139方米三房10536—12978方米复式12597—17972方米价 格 均价4800~6200元方米时 间 期售完二期2003年7月开盘
简析：位浦兴路五莲路周边成熟居民区开业超型购物中心千家惠超市正面轨道交通六号线2005年竣工周边学校医院银行等类生活配套设施齐全公交线路众该案区域型楼盘区会规划定程度提升物业水准加紧邻千家惠型超市建业日常生活更方便整体规划简单售价较低 7月25号开始外销售求先登记预定价格4800－6200元方米
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