项目成理绿城房产项目应
Project cost management can be applied to city real estate project in Greentown China Holdings Limited
天津理工学高等教育学考试科毕业文务书
1 课题名称：项目成理绿城房产项目应
2 题目类型：文 题目源：拟
3 文容技术指标基求
文项目理理出发分析项目成理相关概念项目成理原程构成进行分析然绿城清水湾房产项目例项目估算预算成控制方面进行述挣值法项目成控制进行深入分析绿城房产项目项目成理方面存问题进行分析时提出点完善建议时项目成理未发展提出展
4 文软硬件环境
[1] 苏伟伦编项目策划运中国纺织出版社2000年
[2] 戚安邦编项目理学南开学出版社2003年
[3] 白思俊编现代项目理机械工业出版社2002年
[4] 邱菀华杨敏等编著项目价值理理实务机械工业出版社2007年
[5] 赵涛等编著项目成理中国纺织出版社2004年
[6] 焦媛媛编项目采购理南开学出版社2006年
[7] 巴迪鲁编项目理原理清华学出版社2003年
[8] 吉编成功项目理(第3版)电子工业出版社2007年
[9] 豪根编效工作分解结构机械工业出版社2005年
[10] WhlttySJand SchulzMFThe impact of Puritan ideology on aspects of project managementInternational Journal of Project Management2007
[11] DenneyRichardSucceeding with Use CasesWorking Smart to Deliver QualityBostonAddison Wesley2005
学生姓名 专 业 项目理 指 导 教 师
审 批 务达日期 全部完成日期
摘
着科技进步社会发展事工程建设等活动越越复杂规定时间定目标求达规定质量完成务时够获济效益建筑程中实现目逐渐成日益关注重视问题正项目理学科建立发展作企业重点投资项目般具投资高耗时耗力特点房产企业兴衰房产建设项目质量着密分关系
国房产行业然发展较晚十年发展速度呈现爆发式增长市场迅速初蓝海市场转化成激烈竞争特征红海市场房产企业持续发展产生明显影响房产企业说果注重身理继续采前粗放式理模式难激烈竞争市场中取成功
文研究重点项目成理相关理概念出发项目成理程原成构成进行述然绿城房产项目例探讨该项目运项目成理程重点挣值法进行介绍该项目运进行阐述然该房产项目成理方面存问题进行探讨展项目成理房产行业发展
关键词：挣值法项目成理房产项目
Abstract
With the development of science and technology and the progress of society humans engage in construction activities more and more complicated How in the given time period according to the predetermined target quality and quantity to complete a task and to obtain the maximum economic benefits has become an increasing concern and attention which has promoted the establishment and development of the project management of the subject and have a large investment timeconsuming and force characteristics real estate projects has been the focus of national and corporate investment the quality of real estate construction project is also related to the rise and fall of real estate enterprises
China＇s real estate industry although the development of late but the development speed in the last ten years but show explosive growth The field is rapidly from the original blue ocean market into the Red Sea is characterized by fierce competition market have obvious effects on the sustainable development of real estate enterprises the real estate enterprises if not pay attention to their own management continue to use the previous extensive management mode it is difficult to in the fierce competition in the market success
The focus of this paper is from the point of view of project management theories and concepts principles and the process and cost structure of project cost management is discussed And then to Greentown real estate project as an example to discuss the project using the process of project cost management and introduced and in the operation of the project are elaborated on the earned value method and then the existence of the real estate project cost management problems are discussed finally a prospect of the development of project cost management in real the real estate industry
Keywords earned value analysis project cost management real estate project
目录
第1章 绪 1
11 选题背景意义 1
12 建筑工程项目成理概述 1
13研究容结构 2
131研究容 2
132 文结构安排 2
第2章 项目成理理综述 3
21项目成理定义 3
22 项目成理原 3
23项目成构成 4
24 项目成理程 4
241项目资源计划 4
242项目成估算 4
243项目成预算 5
244项目成控制 5
第3章 绿城房产项目成理 5
31 项目背景 5
32 项目概括 6
321项目简介 6
322项目优势 6
323 绿城建设项目成构成 7
33绿城建设项目成估算预算 9
331绿城建设项目成估算 9
332绿城建设项目成预算 10
34绿城建设项目成控制 12
35项目成理中出现问题策 15
351项目成理实践中出现问题 15
352应策 16
第4章 结展 18
41结 18
42展 18
致谢 19
参考文献 20
第1章 绪
11 选题背景意义
年房产运行情况走国房产已进入调整期谓拐点’种背景房产企业果激烈竞争环境够优化身理现代化理理念进行改革会处降趋势想效提升身盈利力求运项目成理关知识项目实施程中断完善现代化理理念核心采先进项目成理降低项目成提升项目利润率前房长行业发展现状已开始进入轨道2014年5月份开始全国房价涨趋势效遏制线城市北京等区房价开始出现松动说明前万利房产行业开始面越越风险文研究存着背景
国房产行业持续增长相反已处滑趋势国家央行开始发布求商业银行够针套房停贷通知商业银行停贷问题定监督督促作然作房产年直运营高位商业银行控制金融风险房产贷款进行效压缩身种理性行作资金推动房产行业旦脱离资金支持够通降低房产价格快回笼资金容易形成米诺骨牌效应导致房产行业价格崩溃说房产行业面巨风险房产企业想提升身持续发展力需断完善理项目环节进行监督控制成特引入项目成理方法促进企业持续发展促进房产企业理水核心文通分析绿城房产项目项目成理方法项目成控制程中挣值法进行控项目成进行效控制降低房产企业项目投资成够更低价格推市场房产业恢复生机通绿城项目成控制案例分析促进国房产企业项目成理水显然具定鉴意义
12 建筑工程项目成理概述
工程项目成理根企业工程项目具体求工程项目实施程中项目成进行效组织实施等理活动目强化建筑项目营理完善成理制度提高成核算水降低工程成实现控制项目成创造良济效益程李涛张莉项目理中国民学出版社2005
施工项目成理建筑施工企业生存发展基础核心施工阶段搞成控制项目营活动中更重环节做成控制增收节支施工项目成理根目通成理种手段促进断降低施工项目成达实现低目标成求确保施工项目成控制达成低化目企业必须实行全面成理实行全面成理工程中必须分析施工项目成房产企业理核心项目成理项目成理核心容具体施工项目目标立项项目设计预算程控制等诸环节进行成控制效控制成理序性戚安邦编项目理学南开学出版社2003年
13研究容结构
131研究容
文重点研究容方面引言部分文研究背景意义进行分析时建筑工程项目成理相关概念进行简介绍然文容结构第二部分讲述容项目成理方面相关理概念首先项目成理定义原项目成构成进行介绍然项目成理程进行介绍项目成资源计划成估算预算成控制方面进行理分析海南绿城清水湾房产项目例该项目建设背景项目优势进行分析时该项目进行介绍然绿城清水湾建设项目成构成进行述资源计划估算预算成控制方面进行重述特成控制方面通挣值法原理进行简介绍然采挣值法绿城建设项目进行分析分析产生原总结事件报告然案例进行总结性分析总结海南绿城清水湾项目优势项目成理方面存足然提出点完善建议文部分文研究容进行总结时项目成理学科进行展中总结项目成理应总结展项目成理房产建筑工程项目应进行展
132 文结构安排
文结构安排表1示
表11文结构安排
章节 名称 容简介
1 绪 介绍文选题背景意义文容
2 项目成理理综述 介绍项目成理理
3 项目成理具体应 结合合肥宝城房产项目具体应
4 结展 研究进行总结展
第2章 项目成理理综述
21项目成理定义
项目成理（PCM）英文全称Project Cost Management项目成理项目成控制计划目标作预测计划控制调整核算分析考核等理工作牟文徐玖等编著项目成理济理出版社2008年
确保工程项目预算完成需准备具体工作项目制定成理计划成估算成预算成控制四程完成 确保项目成预算完成需程进行理企业必须项目实施整程中进行项目成理指项目承包项目立项实施竣工整程通预算控制方式进行财务分析考核实现项目成理核心预算制定标准实施程中进行控制符合标准达成控制目
22 项目成理原
项目成理遵循四原：第遵循领导推动原房产项目涉诸环节部门果仅仅组成项目基层领导牵头理容易部门形成信息孤岛起理作般房产项目会高企业领导作牵头成项目总负责然通领导组织相关部门制定相应预算指标进行控制程中引导房产项目部门制定完善成理体系推动理体系完善实施实现全员参实现成控制目标
第二遵循全员参原项目成理程中理核心员工想搞项目成理实施员工理定位然员工理需员工够积极参中认识项目成理重性实际项目实施程中够成理思想进行工作
第三明确成理目标责房产项目规模相较整成理程相复杂理通层层剥笋式整项目实施环节进行解构细分成量化控制指标指标根相应责部门进行明确通种通微观控制实现整项目成宏观理实现
第四遵循理容层次致性想实现宏观项目成理科学合理理体系显尤重体系细节方面够做应理层级方面理容做应层级理员够拥应理权限实现项目理整程控性执行性
23项目成构成
根房产项目立项实施竣工阶段项目成划分五层构成完整项目成体系第策划阶段成阶段成包括项目评估立项招投标理费合理费土费等第二设计阶段成房产立项需根合求进行技术设计施工单位提供设计方案程中设计费勘察费等第三采购成房产项目成构成部分涉建筑工程原辅材料成第四项目实施成包括设备力资源源方面成第五竣工阶段验收成阶段理成外包括存返工成般言返工成会项目设计规划中留部分通常项目成5左右梁淑华浅谈房产工程成进度综合控制财横2010年8月
24 项目成理程
241项目资源计划
项目资源计划项目立项通项目实施程中涉环节需资源进行统规划设计环节力资源配置设备基础设施配置相关资金支持原材料资源等容资源计划指整项目实施需种资源计划时资源数量位时间进行计划目保障相应资源项目实施程中够时输送实现保障项目进度时完成目标李丽秀 建筑工程项目成控制[J] 中华建设 2013(07)
项目资源计划工作项目实施前做相关准备工作续项目成理前提保障
242项目成估算
项目成估算完成项目进行费进行估计计划项目计划中重组成部分实行成控制前必须先估算费费估算程某项目完成需成进行估算进行项目费估算时时备计划方案进行估算换句话说运系列科学手段进行调查研究分析项目关工程技术济社会等方面条件情况推算出项目需成
项目成估算涉根项目资源计划相关容然市场收集资源计划中涉资源种类数量市场价格进行评估调整获项目成概估价项目成估算工作完成项目需涉资源成成估算环节涉确定素角度相应成估算进行简分析
243项目成预算
项目成预算涉诸方面工作包括根项目成估算项目项工作进行分配确定预算成定额确定项目总预算理工作换句话说项制订项目成控制标准项目理工作边晨施宙 略谈项目成理理产生发展[J] 中企业理科技(旬刊) 2011(02)
项目成理诸环节中成预算疑核心容续成控制基成预算标准分析实际成预算成差异差异形成原实现成控预算环节极重通常说项目成预算会紧密结合资源计划估算容根方案设计等具体质量标准需求制定项目成基准计划执行项目成预算环节中注重精确成预算谓精确成预算项目发生费具体目标进行分析时保障项目进度果出现预算实际存差异需时返回级重新优化预算实现预算精确性
244项目成控制
项目实施程中较重环节成控制项目实施程中涉成确定果控制力度够项目成预算估算资源计划等工作相白做赵林 房产估价成法应研究[D] 吉林学 2013
果想真正提升房产企业项目成理水环节采先进成控制方法极重目前挣值法控制项目成效方法文结合海南绿城清水湾案例方法运种方法会效提升房产企业项目成理水企业取定业绩
第3章 绿城房产项目成理
31 项目背景
绿城房产集团限公司国知名房产企业专注开发系列城市优质房产品形成具代表性公寓墅等种住宅类型海南位中国南端天然温室美称’中国唯旅游岛里感受三亚热带风光更中国著名滨海胜亚龙湾里长夏冬气候雨水原资源丰富仅具悠久历史着时代发展现海南越越现代化生活品质求越越高房产企业竞争越越激烈众房产企业脱颖出绿城集团注重身项目理运营方式提升理水绿城先海南清水湾建设项目观澜苑威斯汀酒店新月墅闻涛苑品霞苑绿城海南第项目必定成标绿城集团18年始终业利益放第位绿城清水湾意财富时间群造专属度假胜
32 项目概括
321项目简介
该项目占面积3200000方米 建筑面积150000 方米拥2公里海岸线海南绿城清水湾项目绿城集团海南开发首世界级全时效滨海度假生活镇规划绿城集团历时4年时间精心造林克斯风格国际标准18洞高尔夫球场高尔夫会座豪华五星级威斯汀酒店商业中心类滨海度假服务设施高档生活社区组成生态文魅力滨海度假社区项目秉承绿城企业真诚善意精致完美文化理念致力造度假生活教育医疗服务体生活服务体系全力造第集休闲旅游度假生活体住宅区图31海南绿城清水湾效果图
图31
322项目优势
海南绿城清水湾处理位置优越清水湾气候怡终年海浴风景优美理想旅游胜绿城清水湾属南湾区受东南季风影响湾波浪静水清澈湛蓝见度高达11米世界顶级天然海滨浴场海南绿城清水湾处清水湾西三亚家熟悉天涯海角蜈支洲南山景区东海东连接分界洲香水湾吊罗山脉北直达保亭热带原始雨林五指山东紧南湾猴岛南通达旅游开放西沙群岛周边旅游资源丰富样环境优越生活便利理位置清水湾仅拥优美环境周围样学校商场饭店等基础设施方便生活区房产发展房产需求断增长城市绿城集团充分利优越环境解需求通成进行控制估算预算等系列科学规划清水湾价格居住条件吸引力
323 绿城建设项目成构成
海南绿城清水湾建设项目成构成包括前期费建设安装工程费公设施陪市政基础设施等较费外包括预见费理成商业银行贷款费等前期费包括通水通电相关规划设计费咨询费建筑方案设计费相关政府文件费等外包括环境费中设计费区建筑面积规划面积着密切关系面积越费会越高
建筑安装工程费面方面第土建工程费然监理费外包括质量监督费出现变更费等
外市政基础设施费包括供电供水环境费道路绿化等费公配套费区电子监控体育广场建设费等具体费科目表21示
表21绿城清水湾项目成科目表
价
二前期费
1规划设计费
2址勘察费
3沉没费
4三通费
三建设工程费
1建安工程
（1）桩基础工程
（2）基坑支护土方
（3）门窗工程
（4）体工程
（5）外墙饰面涂料
（6）防排烟消防工程
（7）空调工程
（8）燃气工程
（9）发电系统高低压配电
（19）三表抄送
（11）电梯工程
（12）防工程
（13）智化系统工程
（14）电话工程
（15）数字电视费
（16）外墙保湿工程
（17）放水工程
2室外工程费
（1）排水工程
（2）绿化道路工程
（3）弱电网道
（4）明电力工程
（5）市政电网引入工程
（6）体育广场健身设施
四配套工程费
1高尔夫球场
2高尔夫会
3威斯汀酒店
4
五政府规费
六销售费
七理费
1业务招费
2职工薪酬
3资金占费
4办公费
5物业前期介入费
6公设施专基金
7样板房售楼处装修
8空置房理费
9查丈费
10预见费
33绿城建设项目成估算预算
331绿城建设项目成估算
海南绿城清水湾房产项目成估算面方面展开：首海南房产收集相关资料获基准定价房产行业涉瓦工木工水电工工等日工资水然收集相应建筑材料成价格根资料制定相应资源预算文件时考虑海南土价格二绿城清水湾进行工作结构分解涉环节工作成估算进行合理性分析说明时进步明确预算定额配置三制定绿城清水湾建设项目进度规划然规划施工单位需求单位进行协商根设计求方案确定涉容包括项目完成标准时间等房产合交房手续中般会限定某日期范围超日期范围容易产生滞纳金果超期延迟交房会导致巨额成时间房产企业说控制成关键素表22海南绿城清水湾完成时间估算项目成估算表23示
表22：海南绿城清水湾房产项目时间估算表
项目务
计划时间
前期规划
2009年2010年
体工程
2010年12月2012年6月
水电智安装
2012年1月2012年12月
续装修环境施工
2012年6月2013年5月
表23 海南绿城清水湾项目成估算表 单位：万元
成项目
项目估算成
价
22
二前期费
5
三建筑工程费
20
四配套工程费
8
五政府规费
8
六开发间接费
6
七销售费
5
八预备费
5
九预控成合计
79
332绿城建设项目成预算
想搞项目成控制预算准确性否非常关键环节成预算准确度越高续项目成进行更控制说项目成控制前提项目成预算海南绿城清水湾进行项目成预算时根项目施工条件项目材料成工成设备成等素进行预算中原料成包括价根表4示仅仅价占总价格52建筑工程费达32两者相加工程总造价84价成没办法控制剩48成成控制显尤重表24海南绿城建筑项目费价预算表
表24 海南绿城建设项目预算表
项 目
总费
73万元
设计
30万
制
造
材 料
钢筋
30000万
水泥
14万
砂石料
10万
工费
8万
预见费
3万
公设备
6万
表6海南绿城施工机械设备相关成预算表表7海南绿城建设项目计划投入力资源具体表25表26示
表25：清水湾施工机械设备表成费
序
号
机械设备名称
型
号
数量
国
制造
年份
额定
功率
（KW）
1
挖掘机
SC100
62
中国
2008
200
2
塔吊
DQ30
62
中国
2008
15
3
提升机
HY70
62
中国
2009
20
4
钢筋切断器
GQ40A
12
中国
2009
55
5
钢筋弯曲机
GW40A
13
中国
2010
3
6
钢筋调直机
IJM13
12
中国
2011
3
7
电焊机
SBX350
28
中国
2009
54
8
振捣器
YZN902
62
中国
2011
2
9
电渣压力焊
UN100
13
中国
2012
40
10
龙门架
37米
68
中国
2012
0
11
砂浆搅拌机
JIL350
62
中国
2010
11
12
卸汽车
130
35
中国
2008
0
13
原料运输车
福田
22
中国
2010
14
纬仪
J6型
62187
12
中国
2011
15
水准仪
DS3Z
32
中国
2011
表26：清水湾项目劳动力计划表
工程阶段
工程施工阶段投入劳动力情况
基础阶段
数（）
体阶段
数（）
装饰阶段
数（）
安装阶段
数（）
司机
20
20
30
15
钢筋工
350
100
0
0
木工
150
80
100
0
架子工
50
50
80
0
预埋电工
20
20
20
0
预埋水暖工
0
20
20
0
抹灰工
0
0
150
0
油工
0
0
86
0
安装电工
0
80
0
108
安装水暖工
0
92
0
95
电焊工
40
35
20
20
维修工
20
40
40
20
机手
20
20
30
30
工
30
160
60
30
34绿城建设项目成控制
成控制关键通科学控制方法实现实施成效控制通常针期实施具体成数时间段项目成预算数进行分析然通分析数差异变化素实现成控制李涛等编著项目理中国民学出版社2009年
通常说造成成预算实施成数差异素两方面第外部市场影响素项目规模技术装配等实施员技术天气环境等素部分部理素实施成容易受理水影响原材料讲效控制原材料够效降低原材料浪费员效激励理够提升员工工作积极性降低力资源成等通常说项目成控制说通素分析法分析数产生原
海南绿城房产项目中采挣值法进行成控制挣值方法项目进度费进行综合控制种效方法挣值法三重基值进行进行成分析计划工作量预算费(BCWS)已完成工作量实际费(ACWP)已完工作量预算成(BCWP)进实现成控制中预算成（BCWS）指计划完成工作部分预算值总称作计划值PV元素衡量具体工程项目进度费基准通常说BCWS环节中够改变非合进行变更时然批准够BCWS进行相应预算变更国程做计划投资额第二重元素完成工作实际成ACWP定时间里完成工作费总额谓实际成简写AC国称作消耗投资额第三影响元素完成工作预算成BCWP指工作已完成部分涉预算总谓赢值简称EV通常项目方会根指标完成承包商资金支付费称作挣值然需质量验收够完成支付挣值反映项目质量否达标
挣值三元素够推算出面指标第费偏差CV指某检查点BCWPACWP间差异计算公式：CVBCWPACWP果CV负值表示成实际费预算费姜涛 挣值法文化艺术中心工程项目进度成综合控制中应研究[D] 南京理工学 2010
果诸检查点存着样问题项目实施环节中成控制效果相反果CV正代表控制预算范围
第二重指标进度偏差简写SV指BCWPBCWS间偏差计算公式：SVBCWPBCWS根指标果SV负说明进度延迟相反果正值表示项目进度达标
第三涉费绩效指数简写CPI实际BCWPACWP进行法运算果1表示实际费低预算费功CV着定类似外进度绩效指标谓SPI张凌云编著工程造价控制东华学出版社出版2008年
计算实际BCWPBCWS值
挣值法核心容项目时间计划目标完成情况资源消耗综合进行分析进度转化具体度量单位抽象事物变成具体工作挣值法够综合计量工程项目进度费准确描述项目进展状态挣值法优点预测项目发生成超支量时采取措施效控制项目成陈长亮 利挣值法提高房产项目成理探讨[J] 会计友(中旬刊) 2010(03)
根挣值法成控制理海南绿城房产项目中运方法实现项目成效控制图挣值法分析示意图
表28：期32高层建筑项目工程偏差分析表
第26周检查
前25周项目情况
基值分析
偏差分析
绩效指标分析
状态分析
C21
期高层住宅
BCWS>ACWP>BCWP
CV<0SV<0
CPI<1SPI<1
进度慢投入延
C211
项目建设
BCWS>ACWP>BCWP
CV<0SV<0
CPI<1SPI<1
进度慢投入延
C211
结构
ACWP>BCWP
CV<0
CPI<1
工作完成投入超支
C2111
基建设
ACWP>BCWP
CV<0
CPI<1
工作完成投入超支
C21111
基础建设
ACWP>BCWP
CV<0
CPI<1
工作完成投入超支
C21112
室
BCWSACWPBCWP
工作完成
C21113
结构
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C2112
脚手架工程
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C21121
砌筑工程
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C21122
钢筋砼工程
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C21123
楼面工程
C21124
楼面工程
C21125
屋面防水工程
C21126
防腐隔热工程
C21127
装饰工程
C212
安装工程
BCWSACWPBCWP
进度投入满足计划
C2121
电气安装工程
BCWSACWPBCWP
进度投入满足计划
C2122
排水工程
BCWSACWPBCWP
进度投入满足计划
根表28显示海南绿城期工程第二十五周末开始出现投入延迟问题基基础设施工程项目中出现建设成超支核心原第期工程第8号楼第10号楼基土质偏软滨亚龙湾水丰富导致土质偏软两基土质尤突出土方建设深度超标准进行变更导致成超预算达453实施进度方面第期工程二十六周时发现进度没达标分析原出8号楼10号楼基础设施建设咽喉然间接影响工作脚手架工程混凝土钢筋混凝土工作施工导致续延迟进度总率537左右根原分析够总结挣值法事件报告时交相关部门进行时解决通进步优化续工作完善相应进度修复成保障房产项目时保质符合预算成完工表29海南绿城采挣值法总结出事件报告
表29：事件报告
务编号
前问题
潜影响
应策略
C26001
期工程土方工程超支
成超支
合理范围通预备费进行补充
C26002
期工程施工进度延迟
影响交房时间
压缩续工序中时间进度赶回确保交期
35项目成理中出现问题策
351项目成理实践中出现问题
整成理程海南绿城建设项目成理方面实践中存着定问题中员理方面海南绿城建设项目实施程中没加强工作员理导致员工态度端正工作认真监督机制完善造成项目施工中发现较问题外成分析方面然系列方法工作进行分解成控制目标责方面够明确效果显著外施工预算环节样执行存着差异分包项目存边预算边施工问题海南绿城总体规划相较实设施第期工程时规划第二期导致部分工程边施工边预算问题样难具体施工环节成进行效控制预算实际成间难控算知道亏损现状难找具体原出现项目运行程中成失控问题理员整体综合素质相缺乏着定关系理水明确目标采素分析法时够完善采挣值法数采集够准确容易出现判断问题豪根编效工作分解结构机械工业出版社2005年
时理员工作没做位工作员积极性样导致预算精确度高
材料理方面体现领材料入库料检验退库方面存着细节方面问题通实际调查发现然材料理方面绿城房产公司建立相完善理制度完善供应链理制度实际执行中材料浪费问题质量问题时发生材料浪费方面体现工序环节外包施工单位时采包工包料策略样施工单位原料进行节约导致材料浪费材料质量方面问题方面料检验力度够方面供应商理力度够导致仓库理没材料进行定点定位理没材料进行编号存储导致存放意性种意性容易产生原料丢失问题
项目成核算方面存着定问题体现成核算中预结算员分析成时没进行严格详细分析存着定表面化成核算程没进度计划融入中导致分析结果实际结果存着差异样项目理员问题解决造成困扰难提升理效率
352应策
海南绿城建设项目问题面方面完善首先应该加强项目理中工作员间沟通提升项目理员综合素质公司部采取矩阵式组织模式处理项目部门间沟通交流问题项目利进行非常利营销策划部通获市场信息投资发展部提供决策支持外部门间分工协作工程施工环节沟通工程项目实施关重促进海南绿城房产开发限公司综合理水疑关键环节作项目理模式核心然理果没高素质想搞复杂项目成理显尤困难针样问题需完善培训机制提升项目理员综合素质领导层面提升项目理意识推动绿城房产开发公司全员参外通完善项目成理体系约束财务理员积极投入项目理中时处理相关财务数提升项目理水培训方式通常走出请进模式通选派发展潜力专业员专业培训机构进行培训提升工作动性
第二做成预测成预测前提条件做项目前期市场调研预测否准确项目理水会产生非常影响立项完成项目估算时项目理部门需签订相应承包合时需根合需求进行详细预算制定成计划时编纂施工务单涉种费成程中需结合前市场价格进行分析时预留未年两年增值空间保证成预算准确性通精确预算工作够通数承包商制定相应合完善相应责细节保障项目整体质量加强前期行性研究工程项目建设项目程理章循
第三加强项目成核算理监督成核算疑成控制工作中核心工作促进成控制水前提成控制具体措施：制定合理资金计划然加强应收账款理减少坏账损失风险然控制工程成重点做评估阶段次实行设计审核建立奖惩制度利调动积极性吉编成功项目理(第3版)电子工业出版社2007年
施工单位根项目具体进度施工费时汇报财务部门然财务根相关数进行成核算找实际成预算成差时通挣值法进行评估帮助理员制定相应解决方案程中通完善制度激励财务部分积极参中时设定第三方监督机构进行监督方面督促时进行核算方面保证核算正确性
第四搞房产物料方面理工作房产项目说物料成仅次价果通成控制方法节约物料成理够效提升成控制水需制定完善执行物料理体系物料采购质量申领流程进行优化首先完善供应商理制度供应商进行评分交货延迟质量欠佳供应商通评逐步淘汰提升供应商原料供应方面保障力方面料进行严格控工程材料需通审批够领领数量根预算容相关数进行果实践程中出现领量超标相关员写出超标理果技术变更引起物料变异需领提供技术变更资料予发放外部分原辅材料予定灵活性先购买走流程保证进度
工程项目收尾阶段理工作十分重阶段开发商工程种理机制项目部员团结协作做项目建设环节工程项目理现场员做职工作工作员完成工程收尾阶段项目理项目交付移交工作客观条件限制工程实践中等标段定标开工建设业应采取统规划分步实施方法
第4章 结展
41结
海南房产项目成理实际应程中取明显成绩项目成理房产企业中充分应进行项目成理程中够时纠正实际施工程中出现成超支进度延迟问题进度延迟成超支初方案设计方面出现定问题外项目实施程中没时发现存问题导致超出成预算员理方面通实行施工员奖惩制度理部门间沟通施工项目够快速正常运行物料理成核算等方面存问题续理中通断优化理方案效规避问题严重性进提升该企业项目成理方面水两年时间绿城房产集团海南项目圆满完成规划范围配套设施工程时完工通国家建筑监理公司验收项目成理海南绿城清水湾建设项目中出色应实践
42展
项目工程成理涉房产项目立项交付环节房产企业利进行着分割关系房产公司果想房产中脱颖出必须出色理体制运营模式中关键素进行成理房产项目成水高低该公司理力高低着非常密切关系两者间成正关系正房产企业说运项目工程成理思路进行理已成势李宗继顾芳恒等编著房产成控制方法连理工学出版社2007年
毕竟作前国房产企业未发展趋势企业想激烈竞争环境中取成功方面加强决策投资准确性方面基础提升成理水提升身核心竞争力说未发展中项目成理房产企业会越越广泛应重视项目成理成越越重视学科
参考文献
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项目成理绿城房产项目应
Project cost management can be applied to city real estate project in Greentown China Holdings Limited
天津理工学高等教育学考试科毕业文务书
1 课题名称：项目成理绿城房产项目应
2 题目类型：文 题目源：拟
3 文容技术指标基求
文项目理理出发分析项目成理相关概念项目成理原程构成进行分析然绿城清水湾房产项目例项目估算预算成控制方面进行述挣值法项目成控制进行深入分析绿城房产项目项目成理方面存问题进行分析时提出点完善建议时项目成理未发展提出展
4 文软硬件环境
[1] 苏伟伦编项目策划运中国纺织出版社2000年
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[10] WhlttySJand SchulzMFThe impact of Puritan ideology on aspects of project managementInternational Journal of Project Management2007
[11] DenneyRichardSucceeding with Use CasesWorking Smart to Deliver QualityBostonAddison Wesley2005
学生姓名 专 业 项目理 指 导 教 师
审 批 务达日期 全部完成日期
摘
着科技进步社会发展事工程建设等活动越越复杂规定时间定目标求达规定质量完成务时够获济效益建筑程中实现目逐渐成日益关注重视问题正项目理学科建立发展作企业重点投资项目般具投资高耗时耗力特点房产企业兴衰房产建设项目质量着密分关系
国房产行业然发展较晚十年发展速度呈现爆发式增长市场迅速初蓝海市场转化成激烈竞争特征红海市场房产企业持续发展产生明显影响房产企业说果注重身理继续采前粗放式理模式难激烈竞争市场中取成功
文研究重点项目成理相关理概念出发项目成理程原成构成进行述然绿城房产项目例探讨该项目运项目成理程重点挣值法进行介绍该项目运进行阐述然该房产项目成理方面存问题进行探讨展项目成理房产行业发展
关键词：挣值法项目成理房产项目
Abstract
With the development of science and technology and the progress of society humans engage in construction activities more and more complicated How in the given time period according to the predetermined target quality and quantity to complete a task and to obtain the maximum economic benefits has become an increasing concern and attention which has promoted the establishment and development of the project management of the subject and have a large investment timeconsuming and force characteristics real estate projects has been the focus of national and corporate investment the quality of real estate construction project is also related to the rise and fall of real estate enterprises
China＇s real estate industry although the development of late but the development speed in the last ten years but show explosive growth The field is rapidly from the original blue ocean market into the Red Sea is characterized by fierce competition market have obvious effects on the sustainable development of real estate enterprises the real estate enterprises if not pay attention to their own management continue to use the previous extensive management mode it is difficult to in the fierce competition in the market success
The focus of this paper is from the point of view of project management theories and concepts principles and the process and cost structure of project cost management is discussed And then to Greentown real estate project as an example to discuss the project using the process of project cost management and introduced and in the operation of the project are elaborated on the earned value method and then the existence of the real estate project cost management problems are discussed finally a prospect of the development of project cost management in real the real estate industry
Keywords earned value analysis project cost management real estate project
目录
第1章 绪 1
11 选题背景意义 1
12 建筑工程项目成理概述 1
13研究容结构 2
131研究容 2
132 文结构安排 2
第2章 项目成理理综述 3
21项目成理定义 3
22 项目成理原 3
23项目成构成 4
24 项目成理程 4
241项目资源计划 4
242项目成估算 4
243项目成预算 5
244项目成控制 5
第3章 绿城房产项目成理 5
31 项目背景 5
32 项目概括 6
321项目简介 6
322项目优势 6
323 绿城建设项目成构成 7
33绿城建设项目成估算预算 9
331绿城建设项目成估算 9
332绿城建设项目成预算 10
34绿城建设项目成控制 12
35项目成理中出现问题策 15
351项目成理实践中出现问题 15
352应策 16
第4章 结展 18
41结 18
42展 18
致谢 19
参考文献 20
第1章 绪
11 选题背景意义
年房产运行情况走国房产已进入调整期谓拐点’种背景房产企业果激烈竞争环境够优化身理现代化理理念进行改革会处降趋势想效提升身盈利力求运项目成理关知识项目实施程中断完善现代化理理念核心采先进项目成理降低项目成提升项目利润率前房长行业发展现状已开始进入轨道2014年5月份开始全国房价涨趋势效遏制线城市北京等区房价开始出现松动说明前万利房产行业开始面越越风险文研究存着背景
国房产行业持续增长相反已处滑趋势国家央行开始发布求商业银行够针套房停贷通知商业银行停贷问题定监督督促作然作房产年直运营高位商业银行控制金融风险房产贷款进行效压缩身种理性行作资金推动房产行业旦脱离资金支持够通降低房产价格快回笼资金容易形成米诺骨牌效应导致房产行业价格崩溃说房产行业面巨风险房产企业想提升身持续发展力需断完善理项目环节进行监督控制成特引入项目成理方法促进企业持续发展促进房产企业理水核心文通分析绿城房产项目项目成理方法项目成控制程中挣值法进行控项目成进行效控制降低房产企业项目投资成够更低价格推市场房产业恢复生机通绿城项目成控制案例分析促进国房产企业项目成理水显然具定鉴意义
12 建筑工程项目成理概述
工程项目成理根企业工程项目具体求工程项目实施程中项目成进行效组织实施等理活动目强化建筑项目营理完善成理制度提高成核算水降低工程成实现控制项目成创造良济效益程李涛张莉项目理中国民学出版社2005
施工项目成理建筑施工企业生存发展基础核心施工阶段搞成控制项目营活动中更重环节做成控制增收节支施工项目成理根目通成理种手段促进断降低施工项目成达实现低目标成求确保施工项目成控制达成低化目企业必须实行全面成理实行全面成理工程中必须分析施工项目成房产企业理核心项目成理项目成理核心容具体施工项目目标立项项目设计预算程控制等诸环节进行成控制效控制成理序性戚安邦编项目理学南开学出版社2003年
13研究容结构
131研究容
文重点研究容方面引言部分文研究背景意义进行分析时建筑工程项目成理相关概念进行简介绍然文容结构第二部分讲述容项目成理方面相关理概念首先项目成理定义原项目成构成进行介绍然项目成理程进行介绍项目成资源计划成估算预算成控制方面进行理分析海南绿城清水湾房产项目例该项目建设背景项目优势进行分析时该项目进行介绍然绿城清水湾建设项目成构成进行述资源计划估算预算成控制方面进行重述特成控制方面通挣值法原理进行简介绍然采挣值法绿城建设项目进行分析分析产生原总结事件报告然案例进行总结性分析总结海南绿城清水湾项目优势项目成理方面存足然提出点完善建议文部分文研究容进行总结时项目成理学科进行展中总结项目成理应总结展项目成理房产建筑工程项目应进行展
132 文结构安排
文结构安排表1示
表11文结构安排
章节 名称 容简介
1 绪 介绍文选题背景意义文容
2 项目成理理综述 介绍项目成理理
3 项目成理具体应 结合合肥宝城房产项目具体应
4 结展 研究进行总结展
第2章 项目成理理综述
21项目成理定义
项目成理（PCM）英文全称Project Cost Management项目成理项目成控制计划目标作预测计划控制调整核算分析考核等理工作牟文徐玖等编著项目成理济理出版社2008年
确保工程项目预算完成需准备具体工作项目制定成理计划成估算成预算成控制四程完成 确保项目成预算完成需程进行理企业必须项目实施整程中进行项目成理指项目承包项目立项实施竣工整程通预算控制方式进行财务分析考核实现项目成理核心预算制定标准实施程中进行控制符合标准达成控制目
22 项目成理原
项目成理遵循四原：第遵循领导推动原房产项目涉诸环节部门果仅仅组成项目基层领导牵头理容易部门形成信息孤岛起理作般房产项目会高企业领导作牵头成项目总负责然通领导组织相关部门制定相应预算指标进行控制程中引导房产项目部门制定完善成理体系推动理体系完善实施实现全员参实现成控制目标
第二遵循全员参原项目成理程中理核心员工想搞项目成理实施员工理定位然员工理需员工够积极参中认识项目成理重性实际项目实施程中够成理思想进行工作
第三明确成理目标责房产项目规模相较整成理程相复杂理通层层剥笋式整项目实施环节进行解构细分成量化控制指标指标根相应责部门进行明确通种通微观控制实现整项目成宏观理实现
第四遵循理容层次致性想实现宏观项目成理科学合理理体系显尤重体系细节方面够做应理层级方面理容做应层级理员够拥应理权限实现项目理整程控性执行性
23项目成构成
根房产项目立项实施竣工阶段项目成划分五层构成完整项目成体系第策划阶段成阶段成包括项目评估立项招投标理费合理费土费等第二设计阶段成房产立项需根合求进行技术设计施工单位提供设计方案程中设计费勘察费等第三采购成房产项目成构成部分涉建筑工程原辅材料成第四项目实施成包括设备力资源源方面成第五竣工阶段验收成阶段理成外包括存返工成般言返工成会项目设计规划中留部分通常项目成5左右梁淑华浅谈房产工程成进度综合控制财横2010年8月
24 项目成理程
241项目资源计划
项目资源计划项目立项通项目实施程中涉环节需资源进行统规划设计环节力资源配置设备基础设施配置相关资金支持原材料资源等容资源计划指整项目实施需种资源计划时资源数量位时间进行计划目保障相应资源项目实施程中够时输送实现保障项目进度时完成目标李丽秀 建筑工程项目成控制[J] 中华建设 2013(07)
项目资源计划工作项目实施前做相关准备工作续项目成理前提保障
242项目成估算
项目成估算完成项目进行费进行估计计划项目计划中重组成部分实行成控制前必须先估算费费估算程某项目完成需成进行估算进行项目费估算时时备计划方案进行估算换句话说运系列科学手段进行调查研究分析项目关工程技术济社会等方面条件情况推算出项目需成
项目成估算涉根项目资源计划相关容然市场收集资源计划中涉资源种类数量市场价格进行评估调整获项目成概估价项目成估算工作完成项目需涉资源成成估算环节涉确定素角度相应成估算进行简分析
243项目成预算
项目成预算涉诸方面工作包括根项目成估算项目项工作进行分配确定预算成定额确定项目总预算理工作换句话说项制订项目成控制标准项目理工作边晨施宙 略谈项目成理理产生发展[J] 中企业理科技(旬刊) 2011(02)
项目成理诸环节中成预算疑核心容续成控制基成预算标准分析实际成预算成差异差异形成原实现成控预算环节极重通常说项目成预算会紧密结合资源计划估算容根方案设计等具体质量标准需求制定项目成基准计划执行项目成预算环节中注重精确成预算谓精确成预算项目发生费具体目标进行分析时保障项目进度果出现预算实际存差异需时返回级重新优化预算实现预算精确性
244项目成控制
项目实施程中较重环节成控制项目实施程中涉成确定果控制力度够项目成预算估算资源计划等工作相白做赵林 房产估价成法应研究[D] 吉林学 2013
果想真正提升房产企业项目成理水环节采先进成控制方法极重目前挣值法控制项目成效方法文结合海南绿城清水湾案例方法运种方法会效提升房产企业项目成理水企业取定业绩
第3章 绿城房产项目成理
31 项目背景
绿城房产集团限公司国知名房产企业专注开发系列城市优质房产品形成具代表性公寓墅等种住宅类型海南位中国南端天然温室美称’中国唯旅游岛里感受三亚热带风光更中国著名滨海胜亚龙湾里长夏冬气候雨水原资源丰富仅具悠久历史着时代发展现海南越越现代化生活品质求越越高房产企业竞争越越激烈众房产企业脱颖出绿城集团注重身项目理运营方式提升理水绿城先海南清水湾建设项目观澜苑威斯汀酒店新月墅闻涛苑品霞苑绿城海南第项目必定成标绿城集团18年始终业利益放第位绿城清水湾意财富时间群造专属度假胜
32 项目概括
321项目简介
该项目占面积3200000方米 建筑面积150000 方米拥2公里海岸线海南绿城清水湾项目绿城集团海南开发首世界级全时效滨海度假生活镇规划绿城集团历时4年时间精心造林克斯风格国际标准18洞高尔夫球场高尔夫会座豪华五星级威斯汀酒店商业中心类滨海度假服务设施高档生活社区组成生态文魅力滨海度假社区项目秉承绿城企业真诚善意精致完美文化理念致力造度假生活教育医疗服务体生活服务体系全力造第集休闲旅游度假生活体住宅区图31海南绿城清水湾效果图
图31
322项目优势
海南绿城清水湾处理位置优越清水湾气候怡终年海浴风景优美理想旅游胜绿城清水湾属南湾区受东南季风影响湾波浪静水清澈湛蓝见度高达11米世界顶级天然海滨浴场海南绿城清水湾处清水湾西三亚家熟悉天涯海角蜈支洲南山景区东海东连接分界洲香水湾吊罗山脉北直达保亭热带原始雨林五指山东紧南湾猴岛南通达旅游开放西沙群岛周边旅游资源丰富样环境优越生活便利理位置清水湾仅拥优美环境周围样学校商场饭店等基础设施方便生活区房产发展房产需求断增长城市绿城集团充分利优越环境解需求通成进行控制估算预算等系列科学规划清水湾价格居住条件吸引力
323 绿城建设项目成构成
海南绿城清水湾建设项目成构成包括前期费建设安装工程费公设施陪市政基础设施等较费外包括预见费理成商业银行贷款费等前期费包括通水通电相关规划设计费咨询费建筑方案设计费相关政府文件费等外包括环境费中设计费区建筑面积规划面积着密切关系面积越费会越高
建筑安装工程费面方面第土建工程费然监理费外包括质量监督费出现变更费等
外市政基础设施费包括供电供水环境费道路绿化等费公配套费区电子监控体育广场建设费等具体费科目表21示
表21绿城清水湾项目成科目表
价
二前期费
1规划设计费
2址勘察费
3沉没费
4三通费
三建设工程费
1建安工程
（1）桩基础工程
（2）基坑支护土方
（3）门窗工程
（4）体工程
（5）外墙饰面涂料
（6）防排烟消防工程
（7）空调工程
（8）燃气工程
（9）发电系统高低压配电
（19）三表抄送
（11）电梯工程
（12）防工程
（13）智化系统工程
（14）电话工程
（15）数字电视费
（16）外墙保湿工程
（17）放水工程
2室外工程费
（1）排水工程
（2）绿化道路工程
（3）弱电网道
（4）明电力工程
（5）市政电网引入工程
（6）体育广场健身设施
四配套工程费
1高尔夫球场
2高尔夫会
3威斯汀酒店
4
五政府规费
六销售费
七理费
1业务招费
2职工薪酬
3资金占费
4办公费
5物业前期介入费
6公设施专基金
7样板房售楼处装修
8空置房理费
9查丈费
10预见费
33绿城建设项目成估算预算
331绿城建设项目成估算
海南绿城清水湾房产项目成估算面方面展开：首海南房产收集相关资料获基准定价房产行业涉瓦工木工水电工工等日工资水然收集相应建筑材料成价格根资料制定相应资源预算文件时考虑海南土价格二绿城清水湾进行工作结构分解涉环节工作成估算进行合理性分析说明时进步明确预算定额配置三制定绿城清水湾建设项目进度规划然规划施工单位需求单位进行协商根设计求方案确定涉容包括项目完成标准时间等房产合交房手续中般会限定某日期范围超日期范围容易产生滞纳金果超期延迟交房会导致巨额成时间房产企业说控制成关键素表22海南绿城清水湾完成时间估算项目成估算表23示
表22：海南绿城清水湾房产项目时间估算表
项目务
计划时间
前期规划
2009年2010年
体工程
2010年12月2012年6月
水电智安装
2012年1月2012年12月
续装修环境施工
2012年6月2013年5月
表23 海南绿城清水湾项目成估算表 单位：万元
成项目
项目估算成
价
22
二前期费
5
三建筑工程费
20
四配套工程费
8
五政府规费
8
六开发间接费
6
七销售费
5
八预备费
5
九预控成合计
79
332绿城建设项目成预算
想搞项目成控制预算准确性否非常关键环节成预算准确度越高续项目成进行更控制说项目成控制前提项目成预算海南绿城清水湾进行项目成预算时根项目施工条件项目材料成工成设备成等素进行预算中原料成包括价根表4示仅仅价占总价格52建筑工程费达32两者相加工程总造价84价成没办法控制剩48成成控制显尤重表24海南绿城建筑项目费价预算表
表24 海南绿城建设项目预算表
项 目
总费
73万元
设计
30万
制
造
材 料
钢筋
30000万
水泥
14万
砂石料
10万
工费
8万
预见费
3万
公设备
6万
表6海南绿城施工机械设备相关成预算表表7海南绿城建设项目计划投入力资源具体表25表26示
表25：清水湾施工机械设备表成费
序
号
机械设备名称
型
号
数量
国
制造
年份
额定
功率
（KW）
1
挖掘机
SC100
62
中国
2008
200
2
塔吊
DQ30
62
中国
2008
15
3
提升机
HY70
62
中国
2009
20
4
钢筋切断器
GQ40A
12
中国
2009
55
5
钢筋弯曲机
GW40A
13
中国
2010
3
6
钢筋调直机
IJM13
12
中国
2011
3
7
电焊机
SBX350
28
中国
2009
54
8
振捣器
YZN902
62
中国
2011
2
9
电渣压力焊
UN100
13
中国
2012
40
10
龙门架
37米
68
中国
2012
0
11
砂浆搅拌机
JIL350
62
中国
2010
11
12
卸汽车
130
35
中国
2008
0
13
原料运输车
福田
22
中国
2010
14
纬仪
J6型
62187
12
中国
2011
15
水准仪
DS3Z
32
中国
2011
表26：清水湾项目劳动力计划表
工程阶段
工程施工阶段投入劳动力情况
基础阶段
数（）
体阶段
数（）
装饰阶段
数（）
安装阶段
数（）
司机
20
20
30
15
钢筋工
350
100
0
0
木工
150
80
100
0
架子工
50
50
80
0
预埋电工
20
20
20
0
预埋水暖工
0
20
20
0
抹灰工
0
0
150
0
油工
0
0
86
0
安装电工
0
80
0
108
安装水暖工
0
92
0
95
电焊工
40
35
20
20
维修工
20
40
40
20
机手
20
20
30
30
工
30
160
60
30
34绿城建设项目成控制
成控制关键通科学控制方法实现实施成效控制通常针期实施具体成数时间段项目成预算数进行分析然通分析数差异变化素实现成控制李涛等编著项目理中国民学出版社2009年
通常说造成成预算实施成数差异素两方面第外部市场影响素项目规模技术装配等实施员技术天气环境等素部分部理素实施成容易受理水影响原材料讲效控制原材料够效降低原材料浪费员效激励理够提升员工工作积极性降低力资源成等通常说项目成控制说通素分析法分析数产生原
海南绿城房产项目中采挣值法进行成控制挣值方法项目进度费进行综合控制种效方法挣值法三重基值进行进行成分析计划工作量预算费(BCWS)已完成工作量实际费(ACWP)已完工作量预算成(BCWP)进实现成控制中预算成（BCWS）指计划完成工作部分预算值总称作计划值PV元素衡量具体工程项目进度费基准通常说BCWS环节中够改变非合进行变更时然批准够BCWS进行相应预算变更国程做计划投资额第二重元素完成工作实际成ACWP定时间里完成工作费总额谓实际成简写AC国称作消耗投资额第三影响元素完成工作预算成BCWP指工作已完成部分涉预算总谓赢值简称EV通常项目方会根指标完成承包商资金支付费称作挣值然需质量验收够完成支付挣值反映项目质量否达标
挣值三元素够推算出面指标第费偏差CV指某检查点BCWPACWP间差异计算公式：CVBCWPACWP果CV负值表示成实际费预算费姜涛 挣值法文化艺术中心工程项目进度成综合控制中应研究[D] 南京理工学 2010
果诸检查点存着样问题项目实施环节中成控制效果相反果CV正代表控制预算范围
第二重指标进度偏差简写SV指BCWPBCWS间偏差计算公式：SVBCWPBCWS根指标果SV负说明进度延迟相反果正值表示项目进度达标
第三涉费绩效指数简写CPI实际BCWPACWP进行法运算果1表示实际费低预算费功CV着定类似外进度绩效指标谓SPI张凌云编著工程造价控制东华学出版社出版2008年
计算实际BCWPBCWS值
挣值法核心容项目时间计划目标完成情况资源消耗综合进行分析进度转化具体度量单位抽象事物变成具体工作挣值法够综合计量工程项目进度费准确描述项目进展状态挣值法优点预测项目发生成超支量时采取措施效控制项目成陈长亮 利挣值法提高房产项目成理探讨[J] 会计友(中旬刊) 2010(03)
根挣值法成控制理海南绿城房产项目中运方法实现项目成效控制图挣值法分析示意图
表28：期32高层建筑项目工程偏差分析表
第26周检查
前25周项目情况
基值分析
偏差分析
绩效指标分析
状态分析
C21
期高层住宅
BCWS>ACWP>BCWP
CV<0SV<0
CPI<1SPI<1
进度慢投入延
C211
项目建设
BCWS>ACWP>BCWP
CV<0SV<0
CPI<1SPI<1
进度慢投入延
C211
结构
ACWP>BCWP
CV<0
CPI<1
工作完成投入超支
C2111
基建设
ACWP>BCWP
CV<0
CPI<1
工作完成投入超支
C21111
基础建设
ACWP>BCWP
CV<0
CPI<1
工作完成投入超支
C21112
室
BCWSACWPBCWP
工作完成
C21113
结构
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C2112
脚手架工程
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C21121
砌筑工程
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C21122
钢筋砼工程
BCWS>ACWP
SV<1
SPI<1
进度延投入完成
C21123
楼面工程
C21124
楼面工程
C21125
屋面防水工程
C21126
防腐隔热工程
C21127
装饰工程
C212
安装工程
BCWSACWPBCWP
进度投入满足计划
C2121
电气安装工程
BCWSACWPBCWP
进度投入满足计划
C2122
排水工程
BCWSACWPBCWP
进度投入满足计划
根表28显示海南绿城期工程第二十五周末开始出现投入延迟问题基基础设施工程项目中出现建设成超支核心原第期工程第8号楼第10号楼基土质偏软滨亚龙湾水丰富导致土质偏软两基土质尤突出土方建设深度超标准进行变更导致成超预算达453实施进度方面第期工程二十六周时发现进度没达标分析原出8号楼10号楼基础设施建设咽喉然间接影响工作脚手架工程混凝土钢筋混凝土工作施工导致续延迟进度总率537左右根原分析够总结挣值法事件报告时交相关部门进行时解决通进步优化续工作完善相应进度修复成保障房产项目时保质符合预算成完工表29海南绿城采挣值法总结出事件报告
表29：事件报告
务编号
前问题
潜影响
应策略
C26001
期工程土方工程超支
成超支
合理范围通预备费进行补充
C26002
期工程施工进度延迟
影响交房时间
压缩续工序中时间进度赶回确保交期
35项目成理中出现问题策
351项目成理实践中出现问题
整成理程海南绿城建设项目成理方面实践中存着定问题中员理方面海南绿城建设项目实施程中没加强工作员理导致员工态度端正工作认真监督机制完善造成项目施工中发现较问题外成分析方面然系列方法工作进行分解成控制目标责方面够明确效果显著外施工预算环节样执行存着差异分包项目存边预算边施工问题海南绿城总体规划相较实设施第期工程时规划第二期导致部分工程边施工边预算问题样难具体施工环节成进行效控制预算实际成间难控算知道亏损现状难找具体原出现项目运行程中成失控问题理员整体综合素质相缺乏着定关系理水明确目标采素分析法时够完善采挣值法数采集够准确容易出现判断问题豪根编效工作分解结构机械工业出版社2005年
时理员工作没做位工作员积极性样导致预算精确度高
材料理方面体现领材料入库料检验退库方面存着细节方面问题通实际调查发现然材料理方面绿城房产公司建立相完善理制度完善供应链理制度实际执行中材料浪费问题质量问题时发生材料浪费方面体现工序环节外包施工单位时采包工包料策略样施工单位原料进行节约导致材料浪费材料质量方面问题方面料检验力度够方面供应商理力度够导致仓库理没材料进行定点定位理没材料进行编号存储导致存放意性种意性容易产生原料丢失问题
项目成核算方面存着定问题体现成核算中预结算员分析成时没进行严格详细分析存着定表面化成核算程没进度计划融入中导致分析结果实际结果存着差异样项目理员问题解决造成困扰难提升理效率
352应策
海南绿城建设项目问题面方面完善首先应该加强项目理中工作员间沟通提升项目理员综合素质公司部采取矩阵式组织模式处理项目部门间沟通交流问题项目利进行非常利营销策划部通获市场信息投资发展部提供决策支持外部门间分工协作工程施工环节沟通工程项目实施关重促进海南绿城房产开发限公司综合理水疑关键环节作项目理模式核心然理果没高素质想搞复杂项目成理显尤困难针样问题需完善培训机制提升项目理员综合素质领导层面提升项目理意识推动绿城房产开发公司全员参外通完善项目成理体系约束财务理员积极投入项目理中时处理相关财务数提升项目理水培训方式通常走出请进模式通选派发展潜力专业员专业培训机构进行培训提升工作动性
第二做成预测成预测前提条件做项目前期市场调研预测否准确项目理水会产生非常影响立项完成项目估算时项目理部门需签订相应承包合时需根合需求进行详细预算制定成计划时编纂施工务单涉种费成程中需结合前市场价格进行分析时预留未年两年增值空间保证成预算准确性通精确预算工作够通数承包商制定相应合完善相应责细节保障项目整体质量加强前期行性研究工程项目建设项目程理章循
第三加强项目成核算理监督成核算疑成控制工作中核心工作促进成控制水前提成控制具体措施：制定合理资金计划然加强应收账款理减少坏账损失风险然控制工程成重点做评估阶段次实行设计审核建立奖惩制度利调动积极性吉编成功项目理(第3版)电子工业出版社2007年
施工单位根项目具体进度施工费时汇报财务部门然财务根相关数进行成核算找实际成预算成差时通挣值法进行评估帮助理员制定相应解决方案程中通完善制度激励财务部分积极参中时设定第三方监督机构进行监督方面督促时进行核算方面保证核算正确性
第四搞房产物料方面理工作房产项目说物料成仅次价果通成控制方法节约物料成理够效提升成控制水需制定完善执行物料理体系物料采购质量申领流程进行优化首先完善供应商理制度供应商进行评分交货延迟质量欠佳供应商通评逐步淘汰提升供应商原料供应方面保障力方面料进行严格控工程材料需通审批够领领数量根预算容相关数进行果实践程中出现领量超标相关员写出超标理果技术变更引起物料变异需领提供技术变更资料予发放外部分原辅材料予定灵活性先购买走流程保证进度
工程项目收尾阶段理工作十分重阶段开发商工程种理机制项目部员团结协作做项目建设环节工程项目理现场员做职工作工作员完成工程收尾阶段项目理项目交付移交工作客观条件限制工程实践中等标段定标开工建设业应采取统规划分步实施方法
第4章 结展
41结
海南房产项目成理实际应程中取明显成绩项目成理房产企业中充分应进行项目成理程中够时纠正实际施工程中出现成超支进度延迟问题进度延迟成超支初方案设计方面出现定问题外项目实施程中没时发现存问题导致超出成预算员理方面通实行施工员奖惩制度理部门间沟通施工项目够快速正常运行物料理成核算等方面存问题续理中通断优化理方案效规避问题严重性进提升该企业项目成理方面水两年时间绿城房产集团海南项目圆满完成规划范围配套设施工程时完工通国家建筑监理公司验收项目成理海南绿城清水湾建设项目中出色应实践
42展
项目工程成理涉房产项目立项交付环节房产企业利进行着分割关系房产公司果想房产中脱颖出必须出色理体制运营模式中关键素进行成理房产项目成水高低该公司理力高低着非常密切关系两者间成正关系正房产企业说运项目工程成理思路进行理已成势李宗继顾芳恒等编著房产成控制方法连理工学出版社2007年
毕竟作前国房产企业未发展趋势企业想激烈竞争环境中取成功方面加强决策投资准确性方面基础提升成理水提升身核心竞争力说未发展中项目成理房产企业会越越广泛应重视项目成理成越越重视学科
参考文献
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