浅谈房产开发项目成控制
迈入新世纪具中国特色住宅开发建设正面场新革命倡导天合哲学观进行品牌定位规划设计建筑设计户型设计建材采功质量等方面求越越高作房产开发企业首求工期短投资效益针房产项目情况必须项目投资实施全程效成控制组织技术济合信息等方面挖掘潜力降低成提高投资效益社会效益 文针影响工程造价较设计阶段招标投标阶段施工阶段竣工结算阶段工程造价控制发表点拙见起抛砖引玉作供广行商榷： 设计阶段成控制 设计阶段房产项目成控制关键重点设计费建设工程全程费中例般占建安成152工程造价影响达75见设计质量差直接影响建设费少建设工期长短直接决定力物力财力投入少合理科学设计降低工程造价10工程设计中少设计员重技术轻济意提高安全系数设计标准济合理性考虑较少根影响项目成效控制例：某高层住宅层电梯井走廊仅十米距离间防火分区设三消防箱消防规范求两支水枪时达室部位种设计合理造成定浪费显然工程种济指标够重视设计阶段项目投资影响极重特扩初设计阶段项目济影响达7095实际扩初设计批复存技术问题费问题难解决必须重视扩初设计避免先天足 推行设计招标择优选择设计单位 积极推行建筑方案济方案相结合设计招标方法量工程体配套围护绿化等均放起进行招标采家竞投组织关专家综合评样优选出设计单位促进设计方项目整体布局建筑造型功开拓创新降低工程造价功夫 开展限额设计效控制造价 积极推行限额设计健全设计济责制设计员应熟悉掌握建筑工程预算定额费定额熟悉建筑材料预算价格然项目投资估算控制初步设计概算初步设计概算控制施工图设计概算专业保证功技术指标前提必须制定双赢策略合理分解投资限额融施工图设计施工图预算体技术济机结合起严格控制设计变更保证投资限额轻易突破房产开发企业工程造价理员应设计部门积极配合时提供工程基础资料 前普遍存着设计精深度够情况增加工程造价确定素设计频繁变更工程造价控制带定难度开发验投资估算求必须效确定设计限额（造价三材消耗指标等）建立奖惩考核激励机制专业段突破造价指标必须分析原设计修改办法加解决克服种顾画图顾算帐倾变画算算画利类建筑工程技术指标进行科学分析较优化设计降低工程造价 采合措施效控制造价 针目前设计迥济观念淡薄设计变更心欲笔者认应设计合济条款增加设计变更修改费额度限制条款设计变更费超出施工合价某例（5）时扣罚定例设计费（设计质保金）采取定约束力设计规范设计标准工程量概预算指标等方面控制种举措 二招标投标阶段成控制 项目招标程中成控制 工程招标投标包括设备材料采购招投标施工招投标两方面通招投标开发商择施工单位材料供应商项目投资质量进度控制关重作笔者认招标程中成控制业方应注意加强点： （1）招标工作应遵循公公开公正诚信原招标前应严格审查施工单位资质必时进行实考察避免特级企业投标级企业转包二级企业进场等正常现象项目成控制非常利（2）做招标文件编制工作造价理员应收集积累筛选分析总结类价值数资料影响工程造价种素进行鉴预测分析评价然编制招标文件招标文件中涉费条款反复推敲量做知知彼利日造价控制 （3）合理低价者中标目前推行工程量清单计价报价合理低价中标作业方应杜绝味寻求绝低价中标避免投标单位低成价恶意竞争谓合理低价保证质量工期前提合理低价 做合签定工作 应合容明确协议条款合中涉费工期价款结算方式违约争议处理等应明确约定签定程中招标文件设计中明确具体容通谈判争取利合理低价合条款时正确预测施工程中引起索赔素索赔前瞻性效避免索赔事件发生外应争取工程保险工程担保等风险控制措施风险适转移效分散合理规避提高工程造价控制效果工程担保工程保险减少工程风险损失赔偿纠纷效措施 三施工阶段成控制 施工阶段资金投入阶段招投标工作延伸合具体化加强施工控制加强履约行理房产开发产业着国家住房分配供体系改革产生然基建项目具性会避免发生三超现象三超超额必须企业赢利弥补果控制失衡会企业营亏房产企业盈利目决定项目投资必须实现预期目标该阶段成控制工作： 抓合理减少工程索赔 施工阶段成控制关键工程变更实行效控制针目前工程量清单报价施工单位采取低价中标索赔赢利方式承揽工程作业方造价理员做事前关动监控严格审核工程变更计算项变更总投资影响功济美观等角度确定否需进行工程变更减少必工程费支出避免投资失控外施工单位材料供应商履行约定义务时提出反索赔成效控制 理模式着手建立建设监理制追求项目投资效控制监理规定实施细完善职责分工关制度落实责工程理机制建立健全投资控制系统时做月度工程进度款审核避免投资失控工程进度款审核监理方确定工程量合约定计价套材料单价费定额进行核价支付相应工程进度款 技术措施展开项目投资效控制 施工技术方案做证基础广泛应新材料新工艺新办法等等想方设法技术实施项目投资效控制技术措施实施项目投资必保证统计材料费般占直接工程费70左右时直接费高低影响间接费高低选新工艺新材料提高劳动生产率缩短工期力保证 济措施展开项目投资效控制 严格控制现场费总部理费合理广告策划费销售代理费等减少销售成限度降低静态投资例：占道费绿化赔偿费补偿费等宗材料型设备合求直接进行甲供达降低造价目 甲供材料须根工序施工进度安排进料计划量降低存储成外加强甲供材料现场理合理堆放减少搬运损耗 四竣工阶段成控制该阶段成控制工作阶段根合预算费定额竣工资料国家方关法规认真审核工程款政策送审竣工决算进行核实工程量落实联系单签证费审核结算真正体现工程实际造价 五结束语 长期惯成控制放建设实施阶段实投资控制工期控制质量控制等互关联存着立统六辨证关系系抓投资控制必须抓项目质量进度等项目造价工期质量等相辅相成问题项目成控制集济技术理体综合学科做方综合评衡做直接效房产开发项目中必须影响成阶段实施全程控制利房产开发企业资金合理流动实现投资良性循环样房产项目投资真正控理会出效益
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迈入新世纪具中国特色住宅开发建设正面场新革命倡导天合哲学观进行品牌定位规划设计建筑设计户型设计建材采功质量等方面求越越高作房产开发企业首求工期短投资效益针房产项目情况必须项目投资实施全程效成控制组织技术济合信息等方面挖掘潜力降低成提高投资效益社会效益 文针影响工程造价较设计阶段招标投标阶段施工阶段竣工结算阶段工程造价控制发表点拙见起抛砖引玉作供广行商榷： 设计阶段成控制 设计阶段房产项目成控制关键重点设计费建设工程全程费中例般占建安成152工程造价影响达75见设计质量差直接影响建设费少建设工期长短直接决定力物力财力投入少合理科学设计降低工程造价10工程设计中少设计员重技术轻济意提高安全系数设计标准济合理性考虑较少根影响项目成效控制例：某高层住宅层电梯井走廊仅十米距离间防火分区设三消防箱消防规范求两支水枪时达室部位种设计合理造成定浪费显然工程种济指标够重视设计阶段项目投资影响极重特扩初设计阶段项目济影响达7095实际扩初设计批复存技术问题费问题难解决必须重视扩初设计避免先天足 推行设计招标择优选择设计单位 积极推行建筑方案济方案相结合设计招标方法量工程体配套围护绿化等均放起进行招标采家竞投组织关专家综合评样优选出设计单位促进设计方项目整体布局建筑造型功开拓创新降低工程造价功夫 开展限额设计效控制造价 积极推行限额设计健全设计济责制设计员应熟悉掌握建筑工程预算定额费定额熟悉建筑材料预算价格然项目投资估算控制初步设计概算初步设计概算控制施工图设计概算专业保证功技术指标前提必须制定双赢策略合理分解投资限额融施工图设计施工图预算体技术济机结合起严格控制设计变更保证投资限额轻易突破房产开发企业工程造价理员应设计部门积极配合时提供工程基础资料 前普遍存着设计精深度够情况增加工程造价确定素设计频繁变更工程造价控制带定难度开发验投资估算求必须效确定设计限额（造价三材消耗指标等）建立奖惩考核激励机制专业段突破造价指标必须分析原设计修改办法加解决克服种顾画图顾算帐倾变画算算画利类建筑工程技术指标进行科学分析较优化设计降低工程造价 采合措施效控制造价 针目前设计迥济观念淡薄设计变更心欲笔者认应设计合济条款增加设计变更修改费额度限制条款设计变更费超出施工合价某例（5）时扣罚定例设计费（设计质保金）采取定约束力设计规范设计标准工程量概预算指标等方面控制种举措 二招标投标阶段成控制 项目招标程中成控制 工程招标投标包括设备材料采购招投标施工招投标两方面通招投标开发商择施工单位材料供应商项目投资质量进度控制关重作笔者认招标程中成控制业方应注意加强点： （1）招标工作应遵循公公开公正诚信原招标前应严格审查施工单位资质必时进行实考察避免特级企业投标级企业转包二级企业进场等正常现象项目成控制非常利（2）做招标文件编制工作造价理员应收集积累筛选分析总结类价值数资料影响工程造价种素进行鉴预测分析评价然编制招标文件招标文件中涉费条款反复推敲量做知知彼利日造价控制 （3）合理低价者中标目前推行工程量清单计价报价合理低价中标作业方应杜绝味寻求绝低价中标避免投标单位低成价恶意竞争谓合理低价保证质量工期前提合理低价 做合签定工作 应合容明确协议条款合中涉费工期价款结算方式违约争议处理等应明确约定签定程中招标文件设计中明确具体容通谈判争取利合理低价合条款时正确预测施工程中引起索赔素索赔前瞻性效避免索赔事件发生外应争取工程保险工程担保等风险控制措施风险适转移效分散合理规避提高工程造价控制效果工程担保工程保险减少工程风险损失赔偿纠纷效措施 三施工阶段成控制 施工阶段资金投入阶段招投标工作延伸合具体化加强施工控制加强履约行理房产开发产业着国家住房分配供体系改革产生然基建项目具性会避免发生三超现象三超超额必须企业赢利弥补果控制失衡会企业营亏房产企业盈利目决定项目投资必须实现预期目标该阶段成控制工作： 抓合理减少工程索赔 施工阶段成控制关键工程变更实行效控制针目前工程量清单报价施工单位采取低价中标索赔赢利方式承揽工程作业方造价理员做事前关动监控严格审核工程变更计算项变更总投资影响功济美观等角度确定否需进行工程变更减少必工程费支出避免投资失控外施工单位材料供应商履行约定义务时提出反索赔成效控制 理模式着手建立建设监理制追求项目投资效控制监理规定实施细完善职责分工关制度落实责工程理机制建立健全投资控制系统时做月度工程进度款审核避免投资失控工程进度款审核监理方确定工程量合约定计价套材料单价费定额进行核价支付相应工程进度款 技术措施展开项目投资效控制 施工技术方案做证基础广泛应新材料新工艺新办法等等想方设法技术实施项目投资效控制技术措施实施项目投资必保证统计材料费般占直接工程费70左右时直接费高低影响间接费高低选新工艺新材料提高劳动生产率缩短工期力保证 济措施展开项目投资效控制 严格控制现场费总部理费合理广告策划费销售代理费等减少销售成限度降低静态投资例：占道费绿化赔偿费补偿费等宗材料型设备合求直接进行甲供达降低造价目 甲供材料须根工序施工进度安排进料计划量降低存储成外加强甲供材料现场理合理堆放减少搬运损耗 四竣工阶段成控制该阶段成控制工作阶段根合预算费定额竣工资料国家方关法规认真审核工程款政策送审竣工决算进行核实工程量落实联系单签证费审核结算真正体现工程实际造价 五结束语 长期惯成控制放建设实施阶段实投资控制工期控制质量控制等互关联存着立统六辨证关系系抓投资控制必须抓项目质量进度等项目造价工期质量等相辅相成问题项目成控制集济技术理体综合学科做方综合评衡做直接效房产开发项目中必须影响成阶段实施全程控制利房产开发企业资金合理流动实现投资良性循环样房产项目投资真正控理会出效益
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