城市土储备征购方式补偿标准—调研报告
土储备机制国城市土理制度创新目前全国70城市建立土储备机构规范土市场土资产保值增值促进国企业改革加快城市建设等方面取显著效果国土储备制度建立时间长理指导法律规范十分缺乏没较成熟验鉴运行中存需进步研究探索问题中样适方式价格适合时间适宜数量取储备土迫切需研究理问题实践难题文根ＸＸ市土储备中心年实际工作体会结合关土济土理法规政策进行初步探讨
目前储备土源补偿标准
()储备土源
ＸＸ市政府第33号令ＸＸ市市区土储备暂行办法规定范围目前ＸＸ市储备土源①单位搬迁解散撤销破产原停止原划拨国土②市政府指令征购土③出方式取土权力继续开发具备转条件土④国家建设代征未处置土⑤法收回国土⑥土权申请市土储备中心回收土⑦需进行储备土市政府规定土储备范围出储备土源仅包括城市存量土包括城市增量土
土储备中心实际运作情况储备土源范围渠道够宽畅根ＸＸ市土储备中心成立年储备24宗土情况统计表1(略)发现存3突出问题
1储备土规划途单目前储备土规划途基居住占总土储备量966土储备中心难发挥政府调控土市场中作时利土资源合理调配应工业商住文教等途方延伸
2储备土源单回收土宗集体土外余市区停产工业企业占总量907事实旧城改造城中村改造城乡结合部开发提供储备土源市区扩程中新增建设应该逐步纳入土储备范围
3城市土级市场未垄断目前ＸＸ市区然建立土储备制度土储备中心尚未完全垄断级市场没做口子进口子出城市建设飞速发展基础设施公设施景观设施需求量非常相应需投入巨额资金进行建设改造市政府采土换资金政策相关部门部分土先筹资金进行建设出土拍卖回收资金土储备中心外够市区国存量土进行回收整理开发制定供应计划部门ＸＸ市城市建设发展投资限公司ＸＸ市交通建设投资限公司ＸＸ市河道整治投资限公司等3公司分隶属ＸＸ市建委ＸＸ市交通局ＸＸ市河道办截止2000年9月底部门控制土总面积出土面积表2(略)示级市场头供应土利政府调控土供应总量制约土储备功实现
(二)征购土补偿标准
目前ＸＸ市土储备中心征购回收土时土建筑物等进行定补偿补偿方法市政府第33号令执行分50万元亩40万元亩30万元亩3档次进行补偿般住宅商业途土环城河50万元亩补偿环城河外40万元亩进行补偿回收作绿化律30万元亩标准进行补偿种补偿办法简单方便易操作某土者特通出途径获土者公储备中心取土阻力较土回收时间延长增加储备成外根目前补偿政策土出部分土收益返原土者土储备中心储备土权益方面留尾巴增加土增值收益分配复杂性
3档次土回收补偿标准土储备制度建立初失种简便易行补偿方法着土储备制度逐步规范完善种补偿方法合理性已日益显现表现没体现回收土间种差异性
1土权产权结构差异历史原国土权产权结构较复杂偿划拨偿划拨偿出等方式单位土权益成差异目前许单位土取成加土建筑物投入成已远远高规定补偿标准果目前规定补偿标准进行回收回收难度特
2土原途差异回收补偿实际操作新规划途住宅商业块环城河界50万元亩外40万元亩规划途绿化道路统30万元亩进行补偿没考虑土现途单位实际土收益
3土区位综合价值差异3档次补偿分类充分体现级差租理环城河块交通条件理位置商服繁华度公服务设施完善程度差较价格差单纯环城河界划分方法科学更应基准价考虑土级范围
4原土单位差异原土单位包括企业事业单位政府机关等企业分国营企业集体企业体企业等取土方式利效益差异企业目前营情况社会负担目前补偿标准没考虑情况增加回收土难度
见制定合理科学操作土补偿标准已成务急体现城市土储备制度运作客观需社会稳定利益衡直接影响
二土征购台理范围具体方式
()合理土征购范围
国土制形式土储备机制功定位杭州等土储备制度运行验合理土征购范围应政府完全垄断级土市场城市存量土增量土出前土储备中心口子进口子出根ＸＸ市区土身特点认ＸＸ市合理土征购范围应包括4方面
1进入城市建设范围农村集体土农村集体土城市建设讲属增量土范畴般包括种农村集体土①城市扩征郊区农村集体土②规划城市建设需征城中村集体土③城市建设规划需征集体企业土集体土变国土土储备中心应严格土理法进行征贯彻保护耕原城中村根城市规划求原应该实施撤村建居战略
2城市存量土中划拨土城市存量土中部分历史国家划拨方式交企业单位土土储备中心代表国家收回土储备中心土储备容划拨土者土包括①单位搬迁解散撤销破产产业结构调整者原调整出划拨国土②实施城市规划旧城改造土整理市政府指令收购土③土权申请土储备中心收购土④需进行储备国划拨土3城市存量土中没出划拨土历史原城市存量土中产权没属单位国土应该进入土储备体系包括①市区范围土
②市政府代征土③土期限期政府法收回土④市土理部门法收回荒芜闲置国土⑤土违法案件法查处法没收土⑥出方式取土权力继续开发具备转条件土
4出土中政府收购土土储备中心储备土源增量土存量土中尚未偿出部分外应土二三级市场开拓储备土源已出土受进入土二级市场土包括土受土开发进行转土银行抵押处置土等土土储备中心根土市场供应计划城市发展规划必时土市场收购者行政府优先购买权达政府调控土市场目
储备土进入土储备体系应土拆迁公司时完成拆迁整开发配套等土整理工作便熟进行出
(二)土征购方式操作程序
根储备土源象具体征购方式土征土回收土置换土购买等4种
1土征国家根城市建设发展需土理法原集体土征国家具体土储备中心实施具体操作方式图1(略)
2土回收土储备中心代表政府法律法规等收回土权行程土回收象城市存量土偿数情况需补偿操作程序图(略)
3土置换土储备中心根市政府济发展战略城市济结构布局原城区符合城市规划企业发展阻碍企业单位进行布局调整储备土置换出原企业单位土土置换操作程序图3(略)
4土购买土储备中心土二三级市场根土储备供应计划等条件优先购买土权增加土储备活动土购买种情况①土受进行土开发进行转土②银行抵押需处置土③市场交易价格明显偏低土土购买操作程序图4(略)
面4种土征购方式种征购方式基申请权属核定征询实施补偿变更权属等阶段种征购方式适范围阶段操作方式容土储备中心应根实际情况进行具体操作
三土征购程中土补偿原标准
目前城市土储备制度运转情况土补偿标准确定关键时难点土储备制度种创新国现行法律法规目前没专门性质进行规定城市做法相土补偿涵入手分析影响素确定基原针征购方式探讨具体土补偿标准
()土征购程中土补偿涵
土补偿质原土关土济权益补偿土产权性质结构关系直接影响土补偿法定权利包括土权土权土处置权土发展权
国现行宪法明确规定城市范围土国家农村土集体国家建设占集体土通征征购集体土需土权进行补偿征购城市存量土中国土需土权进行补偿征集体土补偿标准国家规定带强制性权补偿完全土权指土者土出合划拨规定土营理获取土收益权利受关法律法规明确约束保护土补偿构成中应包含土营权价格土处置权包括终处置权出划拨权约束调整权转权出租权抵押权继承权等拥划拨土权原土者完全具备土处置权果收购土划拨土权土补偿应包括土处置价格拥划拨土权原土者相应拥转权出租权抵押权继承权出合中明确规定土补偿中应包括相应土处置权价格土发展权指土规划优利条件价格国实施土储备制度实践程中收购双方土补偿分歧发展权价格否包含土补偿构成中导致收购价格数倍变化国目前设置土权利体系没直接发展权现行法律法规土增值成分析土发展权应国家权力收购土原者出土权划拨土权拥土发展权
土补偿涵构成分析中出现行法律法规土补偿容涉土
权部分土处置权部分土权根收购象具体补偿容种权利某种组合
(二)土补偿标准影响素
土权益仅取决权利容取决权利带济效益制定土补偿标准时应结合宗特点考虑方面素①土区位素土区位某宗土处周围环境综合作结果根国外验般根土区位城市土进行分级②土途土途应土目前现状途准理分析规划改变收购导致土增值部分属土外部增值原土占者关增值收益理应社会公国家外土权益分析规划改变收购导致土增值部分属土发展权权益应属土者——国家③土权年限土价格年租总现值进行土补偿时必然考虑单位剩余土权年限④土成历史原获样性质土权取土成样土补偿中应该考虑
(三)确定土补偿标准原
根国外验国社会义市场济发展目标模式认确定储备土补偿标准应遵循面原①产权原述土补偿涵土产权土补偿标准应补偿土济体土权力利益相致②土补偿安置补偿相分离原土收购程中牵涉土补偿附着物补偿职工住户安置补偿企业异安置补偿企业债务分担等济关系实际操作中附着物补偿企业债务处理涵较清楚国家方相关规定安置补偿土补偿区开导致标准混乱土补偿安置补偿两完全概念土补偿考虑土权益安置补偿考虑收购者生活居住水具定计划性福利性二者作完全现实中许企业安置搬迁改制甚企业扭亏希寄托土补偿收购土占市中心区域营善濒倒闭企业企业说土收购政府需进行安置土补偿安置补偿分考虑③增值贡献原土增值指济发展土投资造成土价值提高济发展城市扩张政府基础设施投资建设城市规划等导致土增值应该属政府社会公土补偿范围土单位宗资金劳动力投入导致宗增值应该根贡献予补偿
(四)征购方式土补偿标准
1征集体土关法律法规确定标准进行补偿国家征土者拆迁者
间存买卖关系征种国家行土征者国家应种义务征房屋拆迁补偿降低征者生活居住水原集体土途简单集体土分耕非耕两种情况根ＸＸ市实际情况征耕补偿标准120元方米征非耕补偿标准87元方米需说明土补偿标准征乡镇企业体企业安置补偿费中考虑费应耕情况
2征购出土补偿标准两种确定补偿标准方法种直接基准价进行修正种委托评估机构评估ＸＸ市说该市已制定完整基准价体系宜采第种方法基准价具全域性分途均性期限时效性等特点政府公布价较客观公正反映土前利状况需注意应时应针宗区位素素剩余年限等方面加修正
3征购划拨土补偿标准划拨土历史产物原采收政策土补偿标准现时征成加前期开发费确定理土权属国家企业权收政策影响企业权利企业单位搬迁时应国家关规定进行额外补偿(土补偿外)考虑原土取方式成根ＸＸ市实际情况标准进行土补偿①征国存量土年市区征非耕均补偿标准予补偿②征证明该划拨土原征集体耕年市区征耕均标准予补偿
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土储备机制国城市土理制度创新目前全国70城市建立土储备机构规范土市场土资产保值增值促进国企业改革加快城市建设等方面取显著效果国土储备制度建立时间长理指导法律规范十分缺乏没较成熟验鉴运行中存需进步研究探索问题中样适方式价格适合时间适宜数量取储备土迫切需研究理问题实践难题文根ＸＸ市土储备中心年实际工作体会结合关土济土理法规政策进行初步探讨
目前储备土源补偿标准
()储备土源
ＸＸ市政府第33号令ＸＸ市市区土储备暂行办法规定范围目前ＸＸ市储备土源①单位搬迁解散撤销破产原停止原划拨国土②市政府指令征购土③出方式取土权力继续开发具备转条件土④国家建设代征未处置土⑤法收回国土⑥土权申请市土储备中心回收土⑦需进行储备土市政府规定土储备范围出储备土源仅包括城市存量土包括城市增量土
土储备中心实际运作情况储备土源范围渠道够宽畅根ＸＸ市土储备中心成立年储备24宗土情况统计表1(略)发现存3突出问题
1储备土规划途单目前储备土规划途基居住占总土储备量966土储备中心难发挥政府调控土市场中作时利土资源合理调配应工业商住文教等途方延伸
2储备土源单回收土宗集体土外余市区停产工业企业占总量907事实旧城改造城中村改造城乡结合部开发提供储备土源市区扩程中新增建设应该逐步纳入土储备范围
3城市土级市场未垄断目前ＸＸ市区然建立土储备制度土储备中心尚未完全垄断级市场没做口子进口子出城市建设飞速发展基础设施公设施景观设施需求量非常相应需投入巨额资金进行建设改造市政府采土换资金政策相关部门部分土先筹资金进行建设出土拍卖回收资金土储备中心外够市区国存量土进行回收整理开发制定供应计划部门ＸＸ市城市建设发展投资限公司ＸＸ市交通建设投资限公司ＸＸ市河道整治投资限公司等3公司分隶属ＸＸ市建委ＸＸ市交通局ＸＸ市河道办截止2000年9月底部门控制土总面积出土面积表2(略)示级市场头供应土利政府调控土供应总量制约土储备功实现
(二)征购土补偿标准
目前ＸＸ市土储备中心征购回收土时土建筑物等进行定补偿补偿方法市政府第33号令执行分50万元亩40万元亩30万元亩3档次进行补偿般住宅商业途土环城河50万元亩补偿环城河外40万元亩进行补偿回收作绿化律30万元亩标准进行补偿种补偿办法简单方便易操作某土者特通出途径获土者公储备中心取土阻力较土回收时间延长增加储备成外根目前补偿政策土出部分土收益返原土者土储备中心储备土权益方面留尾巴增加土增值收益分配复杂性
3档次土回收补偿标准土储备制度建立初失种简便易行补偿方法着土储备制度逐步规范完善种补偿方法合理性已日益显现表现没体现回收土间种差异性
1土权产权结构差异历史原国土权产权结构较复杂偿划拨偿划拨偿出等方式单位土权益成差异目前许单位土取成加土建筑物投入成已远远高规定补偿标准果目前规定补偿标准进行回收回收难度特
2土原途差异回收补偿实际操作新规划途住宅商业块环城河界50万元亩外40万元亩规划途绿化道路统30万元亩进行补偿没考虑土现途单位实际土收益
3土区位综合价值差异3档次补偿分类充分体现级差租理环城河块交通条件理位置商服繁华度公服务设施完善程度差较价格差单纯环城河界划分方法科学更应基准价考虑土级范围
4原土单位差异原土单位包括企业事业单位政府机关等企业分国营企业集体企业体企业等取土方式利效益差异企业目前营情况社会负担目前补偿标准没考虑情况增加回收土难度
见制定合理科学操作土补偿标准已成务急体现城市土储备制度运作客观需社会稳定利益衡直接影响
二土征购台理范围具体方式
()合理土征购范围
国土制形式土储备机制功定位杭州等土储备制度运行验合理土征购范围应政府完全垄断级土市场城市存量土增量土出前土储备中心口子进口子出根ＸＸ市区土身特点认ＸＸ市合理土征购范围应包括4方面
1进入城市建设范围农村集体土农村集体土城市建设讲属增量土范畴般包括种农村集体土①城市扩征郊区农村集体土②规划城市建设需征城中村集体土③城市建设规划需征集体企业土集体土变国土土储备中心应严格土理法进行征贯彻保护耕原城中村根城市规划求原应该实施撤村建居战略
2城市存量土中划拨土城市存量土中部分历史国家划拨方式交企业单位土土储备中心代表国家收回土储备中心土储备容划拨土者土包括①单位搬迁解散撤销破产产业结构调整者原调整出划拨国土②实施城市规划旧城改造土整理市政府指令收购土③土权申请土储备中心收购土④需进行储备国划拨土3城市存量土中没出划拨土历史原城市存量土中产权没属单位国土应该进入土储备体系包括①市区范围土
②市政府代征土③土期限期政府法收回土④市土理部门法收回荒芜闲置国土⑤土违法案件法查处法没收土⑥出方式取土权力继续开发具备转条件土
4出土中政府收购土土储备中心储备土源增量土存量土中尚未偿出部分外应土二三级市场开拓储备土源已出土受进入土二级市场土包括土受土开发进行转土银行抵押处置土等土土储备中心根土市场供应计划城市发展规划必时土市场收购者行政府优先购买权达政府调控土市场目
储备土进入土储备体系应土拆迁公司时完成拆迁整开发配套等土整理工作便熟进行出
(二)土征购方式操作程序
根储备土源象具体征购方式土征土回收土置换土购买等4种
1土征国家根城市建设发展需土理法原集体土征国家具体土储备中心实施具体操作方式图1(略)
2土回收土储备中心代表政府法律法规等收回土权行程土回收象城市存量土偿数情况需补偿操作程序图(略)
3土置换土储备中心根市政府济发展战略城市济结构布局原城区符合城市规划企业发展阻碍企业单位进行布局调整储备土置换出原企业单位土土置换操作程序图3(略)
4土购买土储备中心土二三级市场根土储备供应计划等条件优先购买土权增加土储备活动土购买种情况①土受进行土开发进行转土②银行抵押需处置土③市场交易价格明显偏低土土购买操作程序图4(略)
面4种土征购方式种征购方式基申请权属核定征询实施补偿变更权属等阶段种征购方式适范围阶段操作方式容土储备中心应根实际情况进行具体操作
三土征购程中土补偿原标准
目前城市土储备制度运转情况土补偿标准确定关键时难点土储备制度种创新国现行法律法规目前没专门性质进行规定城市做法相土补偿涵入手分析影响素确定基原针征购方式探讨具体土补偿标准
()土征购程中土补偿涵
土补偿质原土关土济权益补偿土产权性质结构关系直接影响土补偿法定权利包括土权土权土处置权土发展权
国现行宪法明确规定城市范围土国家农村土集体国家建设占集体土通征征购集体土需土权进行补偿征购城市存量土中国土需土权进行补偿征集体土补偿标准国家规定带强制性权补偿完全土权指土者土出合划拨规定土营理获取土收益权利受关法律法规明确约束保护土补偿构成中应包含土营权价格土处置权包括终处置权出划拨权约束调整权转权出租权抵押权继承权等拥划拨土权原土者完全具备土处置权果收购土划拨土权土补偿应包括土处置价格拥划拨土权原土者相应拥转权出租权抵押权继承权出合中明确规定土补偿中应包括相应土处置权价格土发展权指土规划优利条件价格国实施土储备制度实践程中收购双方土补偿分歧发展权价格否包含土补偿构成中导致收购价格数倍变化国目前设置土权利体系没直接发展权现行法律法规土增值成分析土发展权应国家权力收购土原者出土权划拨土权拥土发展权
土补偿涵构成分析中出现行法律法规土补偿容涉土
权部分土处置权部分土权根收购象具体补偿容种权利某种组合
(二)土补偿标准影响素
土权益仅取决权利容取决权利带济效益制定土补偿标准时应结合宗特点考虑方面素①土区位素土区位某宗土处周围环境综合作结果根国外验般根土区位城市土进行分级②土途土途应土目前现状途准理分析规划改变收购导致土增值部分属土外部增值原土占者关增值收益理应社会公国家外土权益分析规划改变收购导致土增值部分属土发展权权益应属土者——国家③土权年限土价格年租总现值进行土补偿时必然考虑单位剩余土权年限④土成历史原获样性质土权取土成样土补偿中应该考虑
(三)确定土补偿标准原
根国外验国社会义市场济发展目标模式认确定储备土补偿标准应遵循面原①产权原述土补偿涵土产权土补偿标准应补偿土济体土权力利益相致②土补偿安置补偿相分离原土收购程中牵涉土补偿附着物补偿职工住户安置补偿企业异安置补偿企业债务分担等济关系实际操作中附着物补偿企业债务处理涵较清楚国家方相关规定安置补偿土补偿区开导致标准混乱土补偿安置补偿两完全概念土补偿考虑土权益安置补偿考虑收购者生活居住水具定计划性福利性二者作完全现实中许企业安置搬迁改制甚企业扭亏希寄托土补偿收购土占市中心区域营善濒倒闭企业企业说土收购政府需进行安置土补偿安置补偿分考虑③增值贡献原土增值指济发展土投资造成土价值提高济发展城市扩张政府基础设施投资建设城市规划等导致土增值应该属政府社会公土补偿范围土单位宗资金劳动力投入导致宗增值应该根贡献予补偿
(四)征购方式土补偿标准
1征集体土关法律法规确定标准进行补偿国家征土者拆迁者
间存买卖关系征种国家行土征者国家应种义务征房屋拆迁补偿降低征者生活居住水原集体土途简单集体土分耕非耕两种情况根ＸＸ市实际情况征耕补偿标准120元方米征非耕补偿标准87元方米需说明土补偿标准征乡镇企业体企业安置补偿费中考虑费应耕情况
2征购出土补偿标准两种确定补偿标准方法种直接基准价进行修正种委托评估机构评估ＸＸ市说该市已制定完整基准价体系宜采第种方法基准价具全域性分途均性期限时效性等特点政府公布价较客观公正反映土前利状况需注意应时应针宗区位素素剩余年限等方面加修正
3征购划拨土补偿标准划拨土历史产物原采收政策土补偿标准现时征成加前期开发费确定理土权属国家企业权收政策影响企业权利企业单位搬迁时应国家关规定进行额外补偿(土补偿外)考虑原土取方式成根ＸＸ市实际情况标准进行土补偿①征国存量土年市区征非耕均补偿标准予补偿②征证明该划拨土原征集体耕年市区征耕均标准予补偿
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