社区商业发展研究模式探讨
营销部 乔相逢
摘社区商业早20世纪50年代美国出现国外社区商业购物中心形式出现具满足社区居民购物服务娱乐等综合性需求功购物中心核心店基知名连锁企业种连锁营品牌支撑社区商业中心骨干力量社区商业中心形成发展基础国社区商业设施正着成种综合建筑景观空间声音体验式场种社区居民创造拥挤热闹场方发展总说目前国社区商业普遍带浓厚住宅底商特点国外成熟社区商业模式相差距目前着社区商业规模断扩越越型综合建筑体出现零散商业运作方式模式正悄然改变社区商业产未
社区商业发展概况特征
社区商业早20世纪50年代美国出现时家庭汽车普城郊新建发达高速公路城市居民量郊区扩散产生专门郊区新建居住区居民服务社区商业60年代英国日法国等西方国家居民郊区化出现社区商业70年代新加坡社区商业开始规模发展起
国外社区商业购物中心形式出现购物中心种现代零售业态美国零售辞典购物中心样定义：购物中心零售商店相应设施组成商店群作整体进行开发理般核心商店众商店环绕购物中心宽敞停车场位置马路顾客购物便利
国外社区购物中心零售商联合扩营范围仅增强站式购物满足力社区居民提供丰富服务项目休闲娱乐项目社区购物中心国外城市整体商业中具重位美国例2000年全国社区购物中心零售额4494亿美元高邻型购物中心（3205亿美元）区域购物中心（1429亿美元）约占美国商业总零售额4068％
社区商业特点
社区商业种社区范围居民服务象便民利民满足促进居民综合消费目标属型商业社区商业城市商业空间中重层次社区商业提供服务社区居民需日常生活服务服务具常性便利性定价格低廉特点社区商业具稳定市场基础着居民收入水提高更发展
二国外社区商业发展概况特征
西方国家社区商业然特征：
1 社区商业功
国外社区商业适应城市居民郊区化建立具满足社区居民购物服务娱乐等综合性需求功社区购物中心提供商品包括便利品选购品杂货食品衣服鞋帽家具家电建筑材料药品珠宝饰品礼品酒类等商品档次根服务社区济状况定般中档品服务功包括银行邮政电信图书馆警察医疗中心等公事业包括干洗修鞋裁剪洗车等日常服务社区商业中心休闲娱乐场提供许流行娱乐设施雕刻滑冰场电影院健身房摄影旅游代理等外种类型餐饮服务社区商业中心功快餐酒吧咖啡屋等仅解决购物娱乐程中饮食问题朋友约会休闲良场
2 社区商业中心业态构成
国外社区商业现代化购物中心形式购物中心连锁组织相互促进发展购物中心核心店基知名连锁企业例美国沃尔玛日荣等国家许社区商业中心核心店社区购物中心提升附居民吸引力核心店外中心汇聚着种规模业种专业店专卖店连锁营种连锁营品牌支撑社区商业中心骨干力量社区商业中心形成发展基础
3 社区商业开发
国外社区商业开发政府统规划进行中英国新加坡等国家政府社区购物中心开发实行强力控制开发者须方局结成开发伙伴关系美国政府社区商业开发干预少私开发商赢利目进行开发
国外社区商业开发商型零售商专门商业开发商房产开发商甚保险公司基金会等商业企业产物业公司联合开发做法较普遍澳利亚ClesMyer日太丸伊势丹高岛屋等零售企业产物业公司联合建设社区购物中心述国家处见国外社区商业中心般实行开发营分离做法开发商负责前期开发营商负责租赁营形成良性运作机制
4 社区商业布局设计
国外社区购物中心严格设计布局目购物中心部分吸引批购物者购物中心重视承租户科学组合安置核心承租户引导流起关键作占总购物中心面积约40％位置先确定普通承租户位置安排充分考虑间亲力营项目需组成群体增强吸引力营项目必须相互避开般说国外社区商业中心会四种类型营项目分汇集起男士品店包括男鞋男装运动品等应集中布置二女士品店童品店应该集中起便消费者进行价格颜色款式较三食品零售店包括肉店鱼店面包店等四服务干洗店修理店等集中布置国外社区购物中心总体布局确定充分考虑商店装饰效果承租户面布局店面装饰需统性间维持种衡必控制保证商店具整体性避免标准化设计提供承租户表现性机会
三国社区商业概况
1 国社区商业现状
国社区商业相落正力推行城市居住社区建设社区商业规划发展视关重环社区商业发展状况仅影响社区居民消费满足情况关系城市商业整体结构布局影响整城市综合商业力
国社区商业处起步阶段社区商业历史形成街商铺载体种商业形式然形成缺乏统规划业态档次普遍较低社区商业功全着房产业发展特商业房产逐渐成熟社区商业巨进步国出现批购物中心生活广场娱乐休闲条街等众社区商业项目定位提出超出社区服务范围口号实际情况数服务社区居民目特居住区部商业设施国社区商业设施正着成种综合建筑景观空间声音体验式场种社区居民创造拥挤热闹场方发展总说目前国社区商业普遍带浓厚住宅底商特点国外成熟社区商业模式相差距
2 国社区商业发展方
国社区商业正统规划科学选址集中布置方发展省会城市制定社区商业发展规划城市社区商业发展规划出未社区商业具特点：
1) 商业行业种类采取超市便利店专卖店连锁店专业店等先进业态形式根户需求效开展网销售电话订购送货门送餐送货门理发维修等服务居民日常购物消费居住500米范围完成
2) 城市力发展社区商业中心社区商业中心相集中社区商业网点形成具业态综合性商业市场综合性商业市场型商场服务象社区居民
3) 社区商业中心普遍位区中心位置求必备商业行业种类：早点快餐店美发美容店洗染店摄影店日品超市生鲜副食土产店肉制品专卖店修配服务站物资回收站洗浴中心服装加工等名牌企业连锁超市24时便利店市政府推动放心食品零售门店放心早点快餐连锁店放心茶店等正规企业连锁店满足传统衣食住行需适应新型消费需求
4) 发展趋势判断社区商业未商业投资重市场机会时商业产发展重推动力
社区商业模式探讨
社区商业住商遵循原满足社区基生活消费服务方面逐步完善六项功：购物功提供副食生活品修理服务功满足社区居民日常品修理需餐饮服务功居民提供早点正餐满足学生老年餐综合服务功社区居民理发洗衣熨衣服装加工彩扩等全社区完成生资源回收服务功采取固定收购站定期流动收购两种方法保证居民废旧物品楼交售家政服务功社区帮助居民雇时工保姆家教等
见社区商业体现方便价廉物美服务样三营法宝社区商业种城市区域中心商业SHOPPINGMALL（型购物中心）特色步行街商业形态具强域性区居民服务商业模式社区商业营特点体现：
侧重特色针社区居民特定消费群体特征采营策略着社区居民消费水提高消费层次康全面迈较富裕消费观念发生革命性变化物质消费传统消费观转变现代综合消费观家庭载体休闲消费文化消费娱乐消费服务消费成生活流逐步体验消费发展社区商业营造特色休闲风情购物区艺术市场风格商业街等具消费娱乐服务休闲重功商业配套
二辅助功目前国中城市商业布局出现集聚——扩散发展趋势：品牌高档宗商品市中心商业街集聚追求商业利润品牌效应日商品社区扩散减少消费者购买成商业扩散趋势社区商业成投资创业热点
三营集约化型社区商业购物中心业态居住区商业街组团式点式重点建设类型业态超市重点发展连锁营业制购物中心包容种新型商业形态生鲜食品超市品牌荟萃特色专卖店种便利餐饮综合服务设施触手集约化营成社区商业优势
社区商业社区中心外围延伸成型模式三种类型：
第社区底商发展模式社区底商属零售物业范畴般指开发利住宅公寓等物业底层建筑事零售商业服务业房产开发零售业相结合种社区商业模式社区商业重组成部分社区底商具相互推动强化补充商业特点入住率达定程度会然产生商机商机呈现会推动入住率提高社区居住口质化程度高方社区商业强调社区特色社区底商居住环境软硬条件集中配套功夫型购物中心区开着眼生活服务社区底商社区生活配套存商业资源配置更合理降低居民区噪音污染避免开发商重复投资建设
第二社区商业街发展模式社区商业街指相数量营业面积营类商品服务商店规律排列组合商品交易服务场存形式分带状式商业街环型组团式商业街规模社区商业街城市中心区型商业街城市区域中型商业街属综合型区型商业街需求发展方形商品充分满足会需求形商品转移谓离物倾消费生活中购物消费外休闲文化娱乐健身修养等方面支出重会增加考虑商业街服务商圈辐射功中型三种商业街营定位应社区商业街住宅区融体成条真正生活街社区商业街仅仅购物场集购物餐饮服务业居住体生活空间
第三购物中心发展模式美国零售辞典购物中心样定义：购物中心零售商店相应设施组成商店群作整体进行开发理般核心商店众商店环绕购物中心宽敞停车场位置马路顾客购物便利购物中心简单分布式营模式统高效运作机整体根国际购物中心协会分类商圈辐射范围购物中心分四类：邻里型购物中心社区型购物中心区域型购物中心广域型购物中心美国社区购物中心形态单层楼营业面积900036000方米服务口2万10万社区购物中心面积服务口商店数目等方面界区域型购物中心邻里型购物中心间社区购物中心集购物服务休闲娱乐体满足居民样化消费需求社区购物中心实施团组式开发融合种新型商业业态生鲜食品超市力集品牌荟萃专卖店特色融种便利餐饮娱乐健身服务设施体满足消费者站式消费需社区购物中心实施集约化营理成低商业带动效应强容易凝聚气社区商业种模式
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营销部 乔相逢
摘社区商业早20世纪50年代美国出现国外社区商业购物中心形式出现具满足社区居民购物服务娱乐等综合性需求功购物中心核心店基知名连锁企业种连锁营品牌支撑社区商业中心骨干力量社区商业中心形成发展基础国社区商业设施正着成种综合建筑景观空间声音体验式场种社区居民创造拥挤热闹场方发展总说目前国社区商业普遍带浓厚住宅底商特点国外成熟社区商业模式相差距目前着社区商业规模断扩越越型综合建筑体出现零散商业运作方式模式正悄然改变社区商业产未
社区商业发展概况特征
社区商业早20世纪50年代美国出现时家庭汽车普城郊新建发达高速公路城市居民量郊区扩散产生专门郊区新建居住区居民服务社区商业60年代英国日法国等西方国家居民郊区化出现社区商业70年代新加坡社区商业开始规模发展起
国外社区商业购物中心形式出现购物中心种现代零售业态美国零售辞典购物中心样定义：购物中心零售商店相应设施组成商店群作整体进行开发理般核心商店众商店环绕购物中心宽敞停车场位置马路顾客购物便利
国外社区购物中心零售商联合扩营范围仅增强站式购物满足力社区居民提供丰富服务项目休闲娱乐项目社区购物中心国外城市整体商业中具重位美国例2000年全国社区购物中心零售额4494亿美元高邻型购物中心（3205亿美元）区域购物中心（1429亿美元）约占美国商业总零售额4068％
社区商业特点
社区商业种社区范围居民服务象便民利民满足促进居民综合消费目标属型商业社区商业城市商业空间中重层次社区商业提供服务社区居民需日常生活服务服务具常性便利性定价格低廉特点社区商业具稳定市场基础着居民收入水提高更发展
二国外社区商业发展概况特征
西方国家社区商业然特征：
1 社区商业功
国外社区商业适应城市居民郊区化建立具满足社区居民购物服务娱乐等综合性需求功社区购物中心提供商品包括便利品选购品杂货食品衣服鞋帽家具家电建筑材料药品珠宝饰品礼品酒类等商品档次根服务社区济状况定般中档品服务功包括银行邮政电信图书馆警察医疗中心等公事业包括干洗修鞋裁剪洗车等日常服务社区商业中心休闲娱乐场提供许流行娱乐设施雕刻滑冰场电影院健身房摄影旅游代理等外种类型餐饮服务社区商业中心功快餐酒吧咖啡屋等仅解决购物娱乐程中饮食问题朋友约会休闲良场
2 社区商业中心业态构成
国外社区商业现代化购物中心形式购物中心连锁组织相互促进发展购物中心核心店基知名连锁企业例美国沃尔玛日荣等国家许社区商业中心核心店社区购物中心提升附居民吸引力核心店外中心汇聚着种规模业种专业店专卖店连锁营种连锁营品牌支撑社区商业中心骨干力量社区商业中心形成发展基础
3 社区商业开发
国外社区商业开发政府统规划进行中英国新加坡等国家政府社区购物中心开发实行强力控制开发者须方局结成开发伙伴关系美国政府社区商业开发干预少私开发商赢利目进行开发
国外社区商业开发商型零售商专门商业开发商房产开发商甚保险公司基金会等商业企业产物业公司联合开发做法较普遍澳利亚ClesMyer日太丸伊势丹高岛屋等零售企业产物业公司联合建设社区购物中心述国家处见国外社区商业中心般实行开发营分离做法开发商负责前期开发营商负责租赁营形成良性运作机制
4 社区商业布局设计
国外社区购物中心严格设计布局目购物中心部分吸引批购物者购物中心重视承租户科学组合安置核心承租户引导流起关键作占总购物中心面积约40％位置先确定普通承租户位置安排充分考虑间亲力营项目需组成群体增强吸引力营项目必须相互避开般说国外社区商业中心会四种类型营项目分汇集起男士品店包括男鞋男装运动品等应集中布置二女士品店童品店应该集中起便消费者进行价格颜色款式较三食品零售店包括肉店鱼店面包店等四服务干洗店修理店等集中布置国外社区购物中心总体布局确定充分考虑商店装饰效果承租户面布局店面装饰需统性间维持种衡必控制保证商店具整体性避免标准化设计提供承租户表现性机会
三国社区商业概况
1 国社区商业现状
国社区商业相落正力推行城市居住社区建设社区商业规划发展视关重环社区商业发展状况仅影响社区居民消费满足情况关系城市商业整体结构布局影响整城市综合商业力
国社区商业处起步阶段社区商业历史形成街商铺载体种商业形式然形成缺乏统规划业态档次普遍较低社区商业功全着房产业发展特商业房产逐渐成熟社区商业巨进步国出现批购物中心生活广场娱乐休闲条街等众社区商业项目定位提出超出社区服务范围口号实际情况数服务社区居民目特居住区部商业设施国社区商业设施正着成种综合建筑景观空间声音体验式场种社区居民创造拥挤热闹场方发展总说目前国社区商业普遍带浓厚住宅底商特点国外成熟社区商业模式相差距
2 国社区商业发展方
国社区商业正统规划科学选址集中布置方发展省会城市制定社区商业发展规划城市社区商业发展规划出未社区商业具特点：
1) 商业行业种类采取超市便利店专卖店连锁店专业店等先进业态形式根户需求效开展网销售电话订购送货门送餐送货门理发维修等服务居民日常购物消费居住500米范围完成
2) 城市力发展社区商业中心社区商业中心相集中社区商业网点形成具业态综合性商业市场综合性商业市场型商场服务象社区居民
3) 社区商业中心普遍位区中心位置求必备商业行业种类：早点快餐店美发美容店洗染店摄影店日品超市生鲜副食土产店肉制品专卖店修配服务站物资回收站洗浴中心服装加工等名牌企业连锁超市24时便利店市政府推动放心食品零售门店放心早点快餐连锁店放心茶店等正规企业连锁店满足传统衣食住行需适应新型消费需求
4) 发展趋势判断社区商业未商业投资重市场机会时商业产发展重推动力
社区商业模式探讨
社区商业住商遵循原满足社区基生活消费服务方面逐步完善六项功：购物功提供副食生活品修理服务功满足社区居民日常品修理需餐饮服务功居民提供早点正餐满足学生老年餐综合服务功社区居民理发洗衣熨衣服装加工彩扩等全社区完成生资源回收服务功采取固定收购站定期流动收购两种方法保证居民废旧物品楼交售家政服务功社区帮助居民雇时工保姆家教等
见社区商业体现方便价廉物美服务样三营法宝社区商业种城市区域中心商业SHOPPINGMALL（型购物中心）特色步行街商业形态具强域性区居民服务商业模式社区商业营特点体现：
侧重特色针社区居民特定消费群体特征采营策略着社区居民消费水提高消费层次康全面迈较富裕消费观念发生革命性变化物质消费传统消费观转变现代综合消费观家庭载体休闲消费文化消费娱乐消费服务消费成生活流逐步体验消费发展社区商业营造特色休闲风情购物区艺术市场风格商业街等具消费娱乐服务休闲重功商业配套
二辅助功目前国中城市商业布局出现集聚——扩散发展趋势：品牌高档宗商品市中心商业街集聚追求商业利润品牌效应日商品社区扩散减少消费者购买成商业扩散趋势社区商业成投资创业热点
三营集约化型社区商业购物中心业态居住区商业街组团式点式重点建设类型业态超市重点发展连锁营业制购物中心包容种新型商业形态生鲜食品超市品牌荟萃特色专卖店种便利餐饮综合服务设施触手集约化营成社区商业优势
社区商业社区中心外围延伸成型模式三种类型：
第社区底商发展模式社区底商属零售物业范畴般指开发利住宅公寓等物业底层建筑事零售商业服务业房产开发零售业相结合种社区商业模式社区商业重组成部分社区底商具相互推动强化补充商业特点入住率达定程度会然产生商机商机呈现会推动入住率提高社区居住口质化程度高方社区商业强调社区特色社区底商居住环境软硬条件集中配套功夫型购物中心区开着眼生活服务社区底商社区生活配套存商业资源配置更合理降低居民区噪音污染避免开发商重复投资建设
第二社区商业街发展模式社区商业街指相数量营业面积营类商品服务商店规律排列组合商品交易服务场存形式分带状式商业街环型组团式商业街规模社区商业街城市中心区型商业街城市区域中型商业街属综合型区型商业街需求发展方形商品充分满足会需求形商品转移谓离物倾消费生活中购物消费外休闲文化娱乐健身修养等方面支出重会增加考虑商业街服务商圈辐射功中型三种商业街营定位应社区商业街住宅区融体成条真正生活街社区商业街仅仅购物场集购物餐饮服务业居住体生活空间
第三购物中心发展模式美国零售辞典购物中心样定义：购物中心零售商店相应设施组成商店群作整体进行开发理般核心商店众商店环绕购物中心宽敞停车场位置马路顾客购物便利购物中心简单分布式营模式统高效运作机整体根国际购物中心协会分类商圈辐射范围购物中心分四类：邻里型购物中心社区型购物中心区域型购物中心广域型购物中心美国社区购物中心形态单层楼营业面积900036000方米服务口2万10万社区购物中心面积服务口商店数目等方面界区域型购物中心邻里型购物中心间社区购物中心集购物服务休闲娱乐体满足居民样化消费需求社区购物中心实施团组式开发融合种新型商业业态生鲜食品超市力集品牌荟萃专卖店特色融种便利餐饮娱乐健身服务设施体满足消费者站式消费需社区购物中心实施集约化营理成低商业带动效应强容易凝聚气社区商业种模式
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