福满花园项目投资估算资金筹措计划
第节 建设项目体概况投资营方案
福满花园项目概述
1项目概况
项目位南宁市XXX区南XXXX北XXXX西南面规划中水景公园项目东侧衡阳路延长线项目总4737575m2南宁市规划国土局批准功商住配套设施实际建设面积3939036 m2计容积率建筑面积率14968337方米
（表：611） 项目技术济指标
容
指标
容
指标
建设点
衡阳路新阳路北三里交汇
规划总面积
4737575m2
实际面积
3939036m2
计容积率面积
14968337m2
总建筑面积
15768907m2
建筑容积率
38
建筑密度
28
绿率
308
住宅面积
14112549 m2
商业面积
852704 m2
室面积
803654 m2
居住总户数
1520户
根述规划济指标计容积率总建筑面积14968337m2中住宅14112549m2商业部分852704m2外计容积率室建筑面积803654m2494车位项目总建筑面积15768907m2拟建21栋18层商住楼
二项目投资方案
（）投资组合方式
房产开发中量资金周转开发商难单身济实力进行项目开发项目总投资（含贷款建设期利息）3772535万元整建设营期3年建设周期长资金投入量建设项目般采投资种组合运方面减低融资压力助资金流通方面相降低开发商风险项目利开发
项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分资金动作方式：资金全部投资销售收入扣销售关税费投资初步估算销售收入155计算外缺少资金银行贷项目开发总投资（含贷款利息）计3772535万元资金10000万元占总投资265销售收入投入投资合计772535万元需贷款额合计20000万元
（二）资金动作方式
项目前期汇集资金支付土权出金前期工程费获取土权银行金融机构抵押获取银行抵押贷款建筑物建设住宅楼建设完成体工程进行销售销售收入加方式筹措资金整项目投资完成
1资金
整项目资金10000万元占总投资265分3年投入详见表612
(表612) 资金年度投入表 (单位万元)
第年
第二年
第三年
334015
658221
7712
2银行贷款
银行长期贷款二笔计200000万元占总投资53第年起第二年止年笔
(表613) 银行贷款年度投入表 (单位万元)
第年
第二年
10000
10000
3销售收入投入
销售收入投入销售收入155计算项目销售收入第三年开始直项目建设营期结束半年整销售收入119半年整销售收入36总销售收入投入772535万元占总投资205
(表614) 销售收入投入年度投入表 (单位万元)
第三年
半年
半年
593145
17939
第二节 项目建设工程规划安排
二福满花园项目建设规划进度安排
（）建设方案规划说明
1建设方案南宁市规划理局审定项目建设方案：
2规划目标
（1）建造具代先进水优质城市住宅目标满足生活环境居住条件舒适性安全性生态性求提供样化选择适应性强住宅创造具良居住环境完善基础设施文明卫生示范花园
（2）科技进步推广新材料新产品新技术提高住宅功质量水花园住宅节节节材效果花园住宅具较高科技含量
（3）合理组织绿化交通体系完善公建布局住宅分布整花园具良空间布局形态
（4）吸收项目居住规划特点创造特色满足居住生活需环境功
（二）建设方式进度安排
1开发计划拟定原
①项目作市场导中高档住宅项目拟定项目开发建设计划时中规模住宅项目基规律遵循佳市场接时机购买力适应基成熟条件渐进原
②项目测算销售值达498384万元民币南宁楼市发育区域购买力合理市场占率角度暂定开发营时间3年中销售期2年
③根项目基规模情况项目开发程中整体开发利资金回收等原施工程中滚动开发模式进行开发营
2建设方式
采公开招标方式选择施工单位聘请工程监理效控制项目工期成质量
3进度安排项目拟三年分三期进行（见表：621）
根南宁市外协配套设计施工等资源力初步设定分段工程进度周期：
A 项目设计开工准备（初步施工图设计三通报建招标等）：3月
B 住宅体建筑（基础体外装设备）：18月
C 室外环境配套（道路网环艺验收等）：15月
4 项目周期设定
①开发正式启动时间设定项目规划方案通规划部门审批时间时间项目开发周期起始日
②根南宁市外协配套设计施工等资源力初步设定分段工程进度周期：
③根项目基规模情况开发建设中设清晰分期项目基较成熟衡阳西路渐次西推进总建设面积13左右工程流水节奏间隔六月(季左右)动工时间形成项目整体开发形象市场影响
5 分段周期设定
① 开发正式启动时间设定项目规划方案通规划部门审批时设时间项目开发周期起始日② 开发计划安排 ③ 根规划方案开发总周期分段工程周期设定项目开发粗略计划拟定表（季度单位）（见图表621）
（表：621） 项目实施计划表
第三节 项目投资估算资金筹措计划
福满花园项目投资成费估算
（）开发成估算
（1）土权出金土征拆迁安置补偿前期工程费三通种税费计投入资金6000万元民币
（2）前期工程费：119926万元详见项目前期工程费估算表（见表：631）
（表：631） 前期工程费估算表 (单位万元)
序号
项目
计算
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程费×3
62030
2
行性研究费
建安工程费×015
3102
3
水文质勘察费
建安工程费×015
3102
4
筹建开办费
建安工程费×25
51692
合计
119926
(3)建安工程费：2067677万元（见表：632）
（表：632） 高层建安工程费组成方米建筑面积造价 (单位万元)
项目
高层（元方米）
项目
高层（元方米）
桩基础
70
土建工程
750
电梯
120
消防
30
般水电安装
100
煤气
10
通讯
5
公天线
3
普通装修
50
讲机系统
12
室费
130
智化设施
80
★高层建安工程费组成方米建筑面积造价
70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+801360元方米
建安工程费：
①高层建安工程费1360×14965253+(300+50)×8527042067677万元
注中(300+50)裙楼玻璃墙中央空调方建筑面积造价
（4）基础设施费（红线外工程费）：134862万元（详见表：633）
（表：633） 基础设施费估算表 (单位万元)
序号
项目
计算
金额（万元）
1
供电工程
65万元公项×473757530794
30794
2
供水工程
15万元公项×47375757106
7106
3
电信工程
7万元公项×47375753316
3316
4
煤气工程
7万元公项×47375753316
3316
5
绿化工程
54万元公项×47375752558
2558
6
道路工程
4213万元公项×473757519959
19959
7
排水工程
376万元公项×473757517813
17813
合计
500+84862134862
84862
注：项目高绿化花园区原绿化成增加500万建设中心花园
（5）公建配套设施费：485万元详见表634
（表：634） 公建配套设施费估算表 (单位万元)
序号
项目
建筑面积（方米）
单价（元方米）
金额（万元）
1
幼园
1000
500
50
2
卫生院
1000（位裙楼房）
400
40
3
文化活动中心
1500
700
105
4
超市
2000（位裙楼房）
——
——
5
邮政支局
500（位裙楼房）
——
——
6
电信营业
500（位裙楼房）
——
——
7
储蓄
700（位裙楼房）
——
——
8
物业理处
200（位裙楼房）
300
6
9
会
3000（位裙楼房）
700
210
10
公厕
100
500
5
11
垃圾压缩站
200
300
6
12
变电站
1200
500
60
13
煤气调压站
50
600
3
合计
485
（6）开发期间税费：265738万元详见表635
（表：635） 开发期间税费览表
(单位万元)
序号
类
计算
交纳税额（万元）
1
配套设施建设费
建安工程费×6
1240．61
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×04
82．71
3
供水网补偿费
住宅：03T600元T
商铺：01T方米600元T
住宅9576
商铺5116
4
供电电负荷费
住宅4KVA户480KVA
商铺8KVA百方米1000元KVA
住宅29184
商铺6822
5
建安工程费×2
413．54
6
物业理基金
建安工程费×2
413．54
合计
265738
(7)预见费71129万元取面15项3
预见费（0+119926+2067677+134862+485）×371129万元
（注：第项土权出金政府公布数存预见性）
（8）开发成3307832万元17项计
开发成6000+119926+2067677+134862+485+265738+711293307832
二开发费估算
1理费：89129万元取面15项3
(6000+119926+2067677+134862+485) ×389129万元
2销售费：149514万元详见表636
（表：636） 销售费估算表 (单位万元)
序号
项目
计算
计价（万元）
1
广告宣传市场推广费
(498384)销售收入×1
49838
2
销售代理费
(498384)销售收入×1
49838
3
销售费
(498384)销售收入×1
49838
合计
149514
3财务费：22606万元详见贷款付息表
4开发费：464703万元前面13项
三总成费汇总分摊表
项目总成费详见投资成费估算汇总表（表：637）
（表： 637） 投资成费估算汇总表 (单位万元)
成项目
总额
（万元）
房成（元方米）
高层
商铺
车位
1．开发成
3307832
190371
490371
286231
（1）土成
6000
300
1500
9858
（2）前期工程费
119926
7605
7605
7605
（3）建安工程费
2067677
1200
3000
14728
（4）基础设施费
134862
8552
8552
8552
（5）公建配套设施
485
3076
3076
3076
（6）开发期间税费
265738
16852
16852
16852
（7）预见费
71129
4286
4286
4286
2．开发费
464703
31979
21389
21389
（1）理费
89129
5371
5371
5371
（2）销售费
149514
1059
（3）财务费
22606
16018
16018
16018
3．合计
3772535
254329
533149
329009
注：投资分摊原：
总原：总投资均应分摊售（租）面积中
细：（1）计算投资项成分摊
（2）分项中功容量分摊功容量分摊
（3）数量容量分摊功面积例分摊
（4）种税费中工程关分项功工程成例分摊工程关功面积例分摊
（5）工程关分项功面积例分摊
四资金筹措投资计划款利息
（1）资金筹措投资计划
项目开发投资资金源三渠道：企业资金二银行贷款三销售房收入投资部分项目开发商投入资金10000万元作启动资金需银行贷款20000万元投资剩余部分772535万元销售房收入补充总投资3772535万元中22606万元银行贷款利息住宅销售收入中支付
详细投资见计划资金筹措表（表：638）
（表：638 ） 投资计划资金筹措表 (单位万元)
序
号
项
目
合
计
建 设 营 期
2005
2006
2007
半年
半年
半年
半年
半年
半年
1
投资总额
3772535
2167
334015
1124006
1317515
600857
17939
1．1
建设投资
3546475
2167
3067
1124006
123408
600857
6408
1．1．1
土成
6000
1500
1500
1500
1500
0
0
1．1．2
前期工程费
119926
400
500
29926
0
0
0
1．1．3
建安工程费
2067677
0
0
7000
9000
467677
0
1．1．4
基础设施费
134862
0
0
800
400
14862
0
1．1．5
公建配套设施费
485
0
0
200
0
285
0
1．1．6
开发期间税费
265738
0
800
800
800
25738
0
1．1．7
预见费
71129
1185
1185
1185
1185
1185
1185
1．1．8
理费
89129
1485
1485
1485
1485
1485
1485
1．1．9
销售费
149514
0
0
3738
3738
3738
3738
1．2
贷款利息
22606
0
273．15
0
83435
0
11531
1．3
流动资金
00
0
0
0
0
0
0
2
资金筹措
3772535
2167
334015
1124006
1317515
600857
17939
2．1
资金
10000
0
334015
124006
534215
7712
0
2．2
款
20000
2167
0
10000
7833
0
0
2．3
销售收入投入
772535
0
0
0
0
593145
17939
（2）贷款金偿利息支付
长期款采年金等额偿方案1年清建设营期第三年开始计算详见贷款付息表（央行2000年9月起执行贷款利率：5463）
（表：639） 贷款付息结算表 (单位万元)
序号
项目名称
合计
建设营期
第年
第二年
第三年
1
款付息
1．1
年初款累计
第笔款
年款
10000
10000
10273．15
1083435
年应计利息
142625
273．15
5612
5919
年底付息
1142625
1142625
年末款累计
10273．15
1083435
0
1．2
第二笔款
年初款累计
10273．15
年款
10000
10000
年应计利息
83435
273．15
5612
年底付息
1083435
1083435
年末款累计
10273．15
0
1．3
款汇总
年初款累计
0
年款
20000
10000
10000
0
年应计利息
22606
273．15
83435
11531
年底付息
222606
0
0
222606
年末款累计
2
款付息资金源
2．1
投资回收
222606
注：1贷款利率5463
2年利息（年初款息累计+年款2）×年利率
第四节 项目销售租赁收入测算
住宅销售单价确定
（） 房产市场较法确定销售价格限（均价格）
详细见项目价格定位策略部分：次测算知道项目房产价格：2500元方米
（二）建议销售测算单价
方便计算项目销售总额取2500元方米计算单价
（三）总销售收入确定
根估算出结果确定住宅部分建设营期第二年中开始出售整销售程概分四批进行住宅部分分10203040价格分：2500260027002800销售率100商铺部分建设营期第三年中开始出售整销售程分二批进行商铺部分分：3035价格分：1100012500销售率65车位部分建设营期第三年中开始出售整销售程分二批进行车位部分分：5020价格分：15万销售率70述确定年出售例销售单价计算实际销售总收入（详细见表：645）
（表：641） 住宅销售总收入预测 (单位万元)
项目
销售面积
建议销售单价（元方米）
销售收入（万元）
第批
10高层
1411255
2500
352814
第二批
20高层
2822510
2600
733853
第三批
30高层
4233765
2700
1143117
第四批
40高层
5645020
2800
1580606
合计
381039
（表：642） 商铺销售总收入预测 (单位万元)
项目
销售面积
建议销售单价（元方米）
销售收入（万元）
第批
30 铺面
255811
11000
281392
第二批
35 铺面
298446
12500
373058
合计
65445
（表：643） 车位销售总收入预测 (单位万元)
项目
销售数
建议销售单价（万）
销售收入（万元）
第批
50例
247
15
3705
第二批
20例
99
15
1485
合计
5190
（表：645） 全部销售收入分批例预测 (单位万元)
销售计划
建设营期年收入(万元)
合计
批数
例
面积
2005
2006
2007
半年
半年
半年
半年
1
10高层
1411255
352814
352814
2
20高层
2822510
733853
733853
3
30高层
4233765
1143117
1143117
4
40高层
5645020
1580606
1580606
5
30 铺面
255811
281392
281392
6
35 铺面
298446
373058
373058
7
50例
247
3705
3705
8
20例
99
1485
1485
合计
352814
733853
1795009
2102164
498384
注：1项目销售计划
11销售政策限定
111根国家现行商品房销售政策商品房销售理办法（2001年6月1日执行）中规定房产项目须投资达总投资百分二十五方预销售南宁市般执行原工程形象达二层时发商品房预售许证
112 现行中国央行住房信贷政策层建筑须体封顶高层建筑达体三分二工程形象进度时办理揭手续开发商支付揭款项
113 根项目建设计划安排流水片达预售条件时应该流水片开工第二季达银行揭款支付条件应该流水片动工第三季
12销售计划设计
121 南宁市目前行业惯例初步考虑项目流水片开工第二季取预售许证开始住宅正式市场发售期房
122 根项目区位项目综合竞争力分析流水片开始预售前两季期房两季准现房现房根南宁市房产市场发展态势消费者期房现房接受程度设定流水片开始预售首季开始年完成销售
123 根项目开发销售进程车库销售项目取预售证者项目成准现房时开始发售流水片季度中销售
二铺租赁单价确定
（）市场较法确定租赁价格限（均价格）
根价格定位策略部分出知：项目商铺部分：11000元方米
假设项目商铺营年限限期根公式avr求租赁价格（中r8）：
月租赁价格（11000×8）（12×65）11282元方米
(二)建议均月租金110元方米
(三)商铺出租总收入估算表（见表：646）
（表：646） 出租计划出租收入估算表 （单位：万元）
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1
出租面积
0
0
0
852704
2
单位租金(元方米)
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
00
00
00
00
00
00
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
20
20
20
3
毛租金收入(万元)
0
0
0
10
23
10
23
10
23
10
23
10
23
10
23
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
12
27
12
27
12
27
4
出租率()
0
0
0
65
70
75
80
85
90
90
90
90
90
90
95
95
95
95
95
100
100
100
100
5
效毛租金(万元)
0
0
0
66
4
71
6
76
7
81
8
86
9
92
0
10
12
10
12
10
12
10
12
10
12
10
68
10
68
10
68
10
68
10
68
11
25
12
27
12
27
12
27
6
转售单价(元方米)
13000
7
转售收入(万元)
11085
8
合计
31045万元
注假设商铺出租第五年开始24年末转售转售单价13000元方米
三车库租赁单价确定
（）采市场较法确定租赁价格（均价格）
根市场价格定位策略部分知：项目车位月租赁单价：250元
售时单价：15万元（见表：647）
（注：假设车位出租第五年开始24年末转售转售价格15万元）
（表：647） 车位出租计划出租收入估算表 （单位：千元）
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1
出租数
0
0
0
494
2
单位租金(元月)
0
0
0
200
200
200
200
200
200
250
250
250
250
250
300
300
300
300
300
35
0
35
0
35
0
35
0
3
毛租金收入(万元)
0
0
0
118
118
118
118
118
118
148
148
148
148
148
177
177
177
177
177
207
207
207
207
4
出租率()
0
0
0
65
70
75
80
85
90
90
90
90
90
90
95
95
95
95
95
100
100
100
100
5
效毛租金(万元)
0
0
0
76
82
88
94
100
106
133
133
133
133
133
168
168
168
168
168
207
207
207
207
6
转售单价(元)
15000
7
转售收入(万元)
741
8
合计
3620万元
第五节 建设项目财务评价
税金计算
1住宅销售税金附加估算：详见住宅销售税金附加估算表
（表：651） 住宅部分销售税金附加表 (单位万元)
序
号
项目
名称
建 设 营 期
合计
2005
2006
2007
1
销售收入
0
1086667
3897173
498384
2
销售税金附加(623)
0
67699
242794
310493
21
营业税(5)
0
54333
194859
249192
22
城市维护建设税(035)
0
3803
13640
17443
23
教育附加税(015)
0
1630
5846
7476
24
防洪工程维护费(018)
0
1956
7015
8971
25
交易理费(05)
0
5433
19487
24920
26
交易印花税(005)
0
543
1949
2492
3
土增值税(1)
0
10866
38972
49838
合计
0
146223
524562
670825
2商铺租赁税金附加估算：详见商铺租赁税金附加估算表（表：652）
3车位租赁税金附加估算：详见车位租赁税金附加估算表（表：653）
（表：652） 商铺租赁税金附加 (单位万元)
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
1
租赁(转售)收入
0
0
0
664
716
767
818
869
920
1012
1012
1012
1012
1012
1068
1068
1068
1068
1068
1125
1227
1227
1227
11085
2
租赁税金附加(568)
0
0
0
377
407
436
465
493
523
575
575
575
575
575
607
607
607
607
607
639
697
697
697
691
21
营业税(5)
0
0
0
332
358
384
409
435
46
506
506
506
506
506
534
534
534
534
534
563
614
614
614
554
22
城市维护建设税(035)
0
0
0
23
25
27
29
30
32
35
35
35
35
35
37
37
37
37
37
39
43
43
43
39
23
教育附加(015)
0
0
0
099
107
115
123
103
138
152
152
152
152
152
160
160
160
160
160
169
184
184
184
17
24
防洪工程维护费(018)
120
129
138
147
156
166
182
182
182
182
182
192
192
192
192
192
202
221
221
221
20
25
交易理费
55
26
交易印花税
6
3
土增值税
111
合计
3760．37
（表：653） 车位租赁税金附加 (单位万元)
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
1
租赁(转售)收入
0
0
0
76
82
88
94
100
106
133
133
133
133
133
168
168
168
168
168
207
207
207
207
741万元
2
租赁税金附加(568)
0
0
0
4．3
4．7
5．0
5．3
5．7
6．0
7．6
7．6
7．6
7．6
7．6
9．5
9．5
9．5
9．5
9．5
11．8
11．8
11．8
11．8
46
21
营业税(5)
0
0
0
3．8
4．1
4．4
4．7
5
5．3
6．7
6．7
6．7
6．7
6．7
8．4
8．4
8．4
8．4
8．4
10．4
10．4
10．4
10．4
37
22
城市维护建设税(035)
0
0
0
0．27
0．29
0．31
0．33
0．35
0．37
0．47
0．47
0．47
0．47
0．47
0．59
0．59
0．59
0．59
0．59
0．72
0．72
0．72
0．72
3
23
教育附加(015)
0
0
0
0．11
0．12
0．13
0．14
0．15
0．16
0．20
0．20
0．20
0．20
0．20
0．25
0．25
0．25
0．25
0．25
0．31
0．31
0．31
0．31
11
24
防洪工程维护费(018)
0
0
0
0．14
0．15
0．16
0．17
0．18
0．19
0．24
0．24
0．24
0．24
0．24
0．30
0．30
0．30
0．30
0．30
0．37
0．37
0．37
0．37
13
25
交易理费
0
0
0
37
26
交易印花税
0
0
0
037
3
土增值税
0
0
0
74
合计
427．54
注种税金附加估算表中均包括土增值税项目)
二损益表静态盈利分析
1住宅部分损益表
（表：654） 住宅部分损益表 (单位万元)
序号
项目
合计
建 设 营 期
2005
2006
2007
1
销售收入
498384
0
1086667
3897173
2
总成费
3772535
0
94313375
2829412
3
土增值税
49838
0
10866
38972
4
销售税金附加
310493
0
67699
242794
5
利润总额
54048
0
649683
785995
6
税
178358
0
2143954
259378
7
税利润
362122
0
435288
526617
8
盈余公积金
362122
0
435288
526617
9
分配利润
3259098
0
39176
473955
投资利润率
1433
投资利税率
2388
资金利润率
54
评价指标：
（1）住宅部分投资投资利润率（利润总额总投资额）×100
(540483772535) ×1001433
（2）住宅部分投资投资利税率（利税总额总投资额）×100
(54048+49838+310493) 3772535×1002388
（3）住宅部分资金投资利润率（利润总额住宅部分资金）×100
(5404810000) ×10054
项目三静态评价指标房产行业相应指标较接受项目行
三现金流量表动态盈利分析
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金济效益项目租售举项目运评价指标进行项目评价评价指标：财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）项目动静态回收期等指标评价指标计算程详见住宅全部投资现金流量表（表：655）住宅部分资金现金流量表（表：657）
注：①财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映出项目占资金盈利率反映出项目盈利力FIRR基准收益率时认盈利力已满足低求
②财务净现值（FNPV）事先规定基准贴现率Ic项目计算期年净现金流量折现建设期现值考察项目计算期盈利力动态评价指标净现值等零项目考虑接受建议选取稍银行期贷款利率作基准收益率项目贷款利率5463 基准收益率Ic取8
1 住宅全部投资现金流量表
（表：655） 住宅部分全部投资现金流量表 (单位万元)
序
号
项目
名称
建 设 营 期
2005
2006
2007
1
现金流入
0
1086667
3897173
1．1
销售收入
0
1086667
3897173
1．2
现金流入
0
0
0
2
现金流出
5234
2458091
1206081
2．1
建设投资
5234
2358086
664937
2．2
土增值税
0
10866
38972
2．3
销售税金附加
0
67699
242794
2．4
税
0
2143954
259378
3
净现金流
5234
1371424
2691092
4
累计净现金流
530728
1902152
78894
5
折现净现金流
484281
1175775
1990956
6
累计折现净现金流
491061
1666836
32412
7
税前净现金流
5234
1392863
295047
8
税前累计净现金流
530728
1880712
1069758
9
税前折现净现金流
484281
1194156
2182852
10
税前累计折现净现金流
491061
16852167
4976353
评价指标
税前
税
财务净现值（I8）
4976353
32412
财务部收益率
3833
3823
投资回收期（静态）
2637
2706
投资回收期（动态）
2755
2837
（表：657） 住宅部分资金现金流量表 (单位万元)
序
号
项目
名称
建设营期
2005
2006
2007
1
现金流入
0
1086667
3897173
1．1
销售收入
0
1086667
3897173
1．2
现金流入
0
0
0
2
现金流出
0
11931495
3446594
2．1
资金
0
5000
5000
2．2
销售收入投入
0
593145
17939
2．3
偿贷款金
0
0
20000
2．4
偿贷款利息
0
0
22606
2．5
销售税金附加
0
67699
242794
2．6
土增值税
0
10866
38972
2．7
税
0
2143954
259378
3
净现金流
0
1064825
450579
4
累计净现金流
0
1064825
3440965
5
折现净现金流
0
912916
33335276
6
累计折现净现金流
0
912916
24206116
评价指标
税
备注
财务净现值（I8）
24206116
项目部收益率8项目行性
财务部收益率
3848
投资回收期（静态）（年）
241
投资回收期（动态）（年）
227
整理表（表：655）评价指标 （详见表：658）
（表：658） 评价指标 (单位万元)
评价指标
税前
税
财务净现值(I8)
4976353
32412
财务部收益率
3833
3823
投资回收期(静态)
2637
2706
投资回收期(动态)
2755
2837
述指标出项目住宅全部投资财务净现值均较正值税前税财务部收益率均贴现率8投资回收期满足项目投资营期限求项目住宅部分投资行
2住宅资金投资现金流量表
整理表（表：657）评价指标（见表：659）
（表：659） 评价指标 (单位万元)
评价指标
税
财务净现值(I8)
24206116
财务部收益率
3848
投资回收期(静态)
241
投资回收期(动态)
227
税静态动态投资回收期项目投资第二年第三年间回收投资资金速度较快
述指标出项目住宅资金投资行
四资金源运表贷款偿力分析
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重项目资金源运住宅销售部分资金源运表（表：6510）项目住宅销售商铺车位租赁年盈余资金说年资金流入资金流出项目具较强贷款偿力身衡力项目两方案行详见资金源运表
（表：6510） 住宅部分资金源运表 (单位万元)
序
号
项目
名称
营 期
2005
2006
2007
1
资金源
7000
2586667
4697173
11
销售收入
0
1086667
3897173
12
资金
0
5000
5000
13
银行款
7000
10000
3000
14
收入
0
0
0
2
资金运
5234
24580905
3432141
21
建设投资
5234
2358086
664937
22
款付息
0
0
222606
23
销售税金附加
0
67699
242794
24
土增值税
0
10866
38972
25
税
0
2143954
259378
3
盈余资金
1766
1285765
1265032
4
累计盈余资金
1766
3051765
15702085
第六节 福满花园项目确定性分析
项目确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率等素受政治济社会条件影响发生变化影响项目济效益目标实现
盈亏衡分析
（）住宅销售部分盈亏衡
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算住宅销售率7570时住宅全部投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点销售率≤60时项目风险较低项目盈亏衡点销售率7570见风险程度较高
（二）结
项目住宅销售部分风险较商铺车位租赁部分风险明显偏方面原商铺车位租赁营期限较长资金回收较慢住宅销售回收资金速度较快回收资金马投入项目投资中减少商铺车位资金投入量贷款利息全住宅销售收入支付方面项目建设成分摊商铺车位成价格较低段商铺车位投资回报较项目商铺车位租赁风险程度降低
二敏感性分析
影响项目财务效益确定性素开发成售价水销售税率建设营期长短市场预测开发成项目中发生波动变化建安工程费售价水项目敏感性分析针全部投资评价指标（财务部收益率投资利润率）分计算售价波动510建安工程费波动1020时济评价指标影响计算结果详见敏感性分析表（表：661）
（表：661） 全部投资敏感性分析 (单位万元)
全部
投资
基准
方案
售价变动
建安工程费变动
10
5
5
10
20
10
10
20
财务净现值
32412
1436466
236948
423592
5169136
733137
5098948
633173
1599207
财务净现值升降幅度
5568
2689
3069
5948
12619
5732
8046
14934
财务部收益率
3823
3787
3813
3828
3833
3843
3833
3736
4002
财务部收益率升降幅度
09417
0262
01308
026157
052314
026157
22757
4682
投资利润率
1433
1319
1787
2724
3193
4056
3013
1332
645
投资利润率升降幅度
796
2470
9009
12282
18304
11026
705
55
表中数：
（1）售价建安工程费变动财务净现值影响
售价降510引起该项目财务净现值分降26895568售价降177时该项目财务净现值等零达界点时售价降财务净现值零出现亏损
建安工程费升1020引起该项目财务净现值分降804614934建安工程费升128时该项目财务净现值等零达界点时建安工程费升财务净现值零出现亏损
（2）售价建安工程费变动财务部收益率影响
售价降510引起该项目财务部收益率分降01308026157售价降177时该项目财务部收益率等基准收益率（IC8）达界点时售价降财务部收益率达预期基准收益率
建安工程费升1020引起该项目财务部收益率分降227574682建安工程费升128时该项目财务部收益率等基准收益率（IC8）达界点时建安工程费降财务部收益率达预期基准收益率
（3）售价建安工程费变动投资利润率影响
售价降510引起该项目投资利润率分降2470796售价降2409时该项目投资利润率等基准收益率（IC8）达界点时售价降投资利润率等预期基准收益率
建安工程费升1020引起该项目投资利润率分降70555建安工程费升294时该项目投资利润率等基准收益率（IC8）达界点时建安工程费升投资利润达预期基准收益率
分析出售价建安工程费该项目敏感素相售价素更敏感售价项目影响较外工期销售率项目影响值注意工期延误导致资金时回收投入NPVIRR会降回收期延长外会影响楼盘信誉形象导致延误交楼时间买家赔偿违约金销售率低意味着投资资金快速回收样会整项目陷入僵局
总体说项目营阶段风险较集中：住宅部分计划销售完毕资金否快回收针问题现提出两建议：
★建议原租售举方案中采取投资风险计划控制实施计划控制充分分析现未资金条件妥善安排资源谨慎考虑项目营销策略否促销时机否合理销售租赁计划否期完成市场定位价格定位否合理利切利机会项目营制定周密科学详细计划实施程中严格计划进行风险减
★建议采全销售方案现商铺车位租赁市场太明朗情况果暂考虑项目远期收益快回收建设投资降低投资风险商铺车位住宅销售
三决策树概率分析
更精确预测项目住宅销售部分风险程度面决策树进行计算详面图（662）
计算E（NPV）2994127 (旧城改造项目略低)
风险标准偏差1872546
净现值变异系数5778
计算结果表明项目期折现净现金收入2994127万元处较高盈利水净现值变异系数5778低 60说明风险程度合理范围
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第节 建设项目体概况投资营方案
福满花园项目概述
1项目概况
项目位南宁市XXX区南XXXX北XXXX西南面规划中水景公园项目东侧衡阳路延长线项目总4737575m2南宁市规划国土局批准功商住配套设施实际建设面积3939036 m2计容积率建筑面积率14968337方米
（表：611） 项目技术济指标
容
指标
容
指标
建设点
衡阳路新阳路北三里交汇
规划总面积
4737575m2
实际面积
3939036m2
计容积率面积
14968337m2
总建筑面积
15768907m2
建筑容积率
38
建筑密度
28
绿率
308
住宅面积
14112549 m2
商业面积
852704 m2
室面积
803654 m2
居住总户数
1520户
根述规划济指标计容积率总建筑面积14968337m2中住宅14112549m2商业部分852704m2外计容积率室建筑面积803654m2494车位项目总建筑面积15768907m2拟建21栋18层商住楼
二项目投资方案
（）投资组合方式
房产开发中量资金周转开发商难单身济实力进行项目开发项目总投资（含贷款建设期利息）3772535万元整建设营期3年建设周期长资金投入量建设项目般采投资种组合运方面减低融资压力助资金流通方面相降低开发商风险项目利开发
项目开发投资资金源三渠道：资金二银行贷款三预售收入投资部分资金动作方式：资金全部投资销售收入扣销售关税费投资初步估算销售收入155计算外缺少资金银行贷项目开发总投资（含贷款利息）计3772535万元资金10000万元占总投资265销售收入投入投资合计772535万元需贷款额合计20000万元
（二）资金动作方式
项目前期汇集资金支付土权出金前期工程费获取土权银行金融机构抵押获取银行抵押贷款建筑物建设住宅楼建设完成体工程进行销售销售收入加方式筹措资金整项目投资完成
1资金
整项目资金10000万元占总投资265分3年投入详见表612
(表612) 资金年度投入表 (单位万元)
第年
第二年
第三年
334015
658221
7712
2银行贷款
银行长期贷款二笔计200000万元占总投资53第年起第二年止年笔
(表613) 银行贷款年度投入表 (单位万元)
第年
第二年
10000
10000
3销售收入投入
销售收入投入销售收入155计算项目销售收入第三年开始直项目建设营期结束半年整销售收入119半年整销售收入36总销售收入投入772535万元占总投资205
(表614) 销售收入投入年度投入表 (单位万元)
第三年
半年
半年
593145
17939
第二节 项目建设工程规划安排
二福满花园项目建设规划进度安排
（）建设方案规划说明
1建设方案南宁市规划理局审定项目建设方案：
2规划目标
（1）建造具代先进水优质城市住宅目标满足生活环境居住条件舒适性安全性生态性求提供样化选择适应性强住宅创造具良居住环境完善基础设施文明卫生示范花园
（2）科技进步推广新材料新产品新技术提高住宅功质量水花园住宅节节节材效果花园住宅具较高科技含量
（3）合理组织绿化交通体系完善公建布局住宅分布整花园具良空间布局形态
（4）吸收项目居住规划特点创造特色满足居住生活需环境功
（二）建设方式进度安排
1开发计划拟定原
①项目作市场导中高档住宅项目拟定项目开发建设计划时中规模住宅项目基规律遵循佳市场接时机购买力适应基成熟条件渐进原
②项目测算销售值达498384万元民币南宁楼市发育区域购买力合理市场占率角度暂定开发营时间3年中销售期2年
③根项目基规模情况项目开发程中整体开发利资金回收等原施工程中滚动开发模式进行开发营
2建设方式
采公开招标方式选择施工单位聘请工程监理效控制项目工期成质量
3进度安排项目拟三年分三期进行（见表：621）
根南宁市外协配套设计施工等资源力初步设定分段工程进度周期：
A 项目设计开工准备（初步施工图设计三通报建招标等）：3月
B 住宅体建筑（基础体外装设备）：18月
C 室外环境配套（道路网环艺验收等）：15月
4 项目周期设定
①开发正式启动时间设定项目规划方案通规划部门审批时间时间项目开发周期起始日
②根南宁市外协配套设计施工等资源力初步设定分段工程进度周期：
③根项目基规模情况开发建设中设清晰分期项目基较成熟衡阳西路渐次西推进总建设面积13左右工程流水节奏间隔六月(季左右)动工时间形成项目整体开发形象市场影响
5 分段周期设定
① 开发正式启动时间设定项目规划方案通规划部门审批时设时间项目开发周期起始日② 开发计划安排 ③ 根规划方案开发总周期分段工程周期设定项目开发粗略计划拟定表（季度单位）（见图表621）
（表：621） 项目实施计划表
第三节 项目投资估算资金筹措计划
福满花园项目投资成费估算
（）开发成估算
（1）土权出金土征拆迁安置补偿前期工程费三通种税费计投入资金6000万元民币
（2）前期工程费：119926万元详见项目前期工程费估算表（见表：631）
（表：631） 前期工程费估算表 (单位万元)
序号
项目
计算
计价（万元）
1
规划设计费
建安工程费×3
62030
2
行性研究费
建安工程费×015
3102
3
水文质勘察费
建安工程费×015
3102
4
筹建开办费
建安工程费×25
51692
合计
119926
(3)建安工程费：2067677万元（见表：632）
（表：632） 高层建安工程费组成方米建筑面积造价 (单位万元)
项目
高层（元方米）
项目
高层（元方米）
桩基础
70
土建工程
750
电梯
120
消防
30
般水电安装
100
煤气
10
通讯
5
公天线
3
普通装修
50
讲机系统
12
室费
130
智化设施
80
★高层建安工程费组成方米建筑面积造价
70+750+120+30+100+10+5+3+50+12+130+801360元方米
建安工程费：
①高层建安工程费1360×14965253+(300+50)×8527042067677万元
注中(300+50)裙楼玻璃墙中央空调方建筑面积造价
（4）基础设施费（红线外工程费）：134862万元（详见表：633）
（表：633） 基础设施费估算表 (单位万元)
序号
项目
计算
金额（万元）
1
供电工程
65万元公项×473757530794
30794
2
供水工程
15万元公项×47375757106
7106
3
电信工程
7万元公项×47375753316
3316
4
煤气工程
7万元公项×47375753316
3316
5
绿化工程
54万元公项×47375752558
2558
6
道路工程
4213万元公项×473757519959
19959
7
排水工程
376万元公项×473757517813
17813
合计
500+84862134862
84862
注：项目高绿化花园区原绿化成增加500万建设中心花园
（5）公建配套设施费：485万元详见表634
（表：634） 公建配套设施费估算表 (单位万元)
序号
项目
建筑面积（方米）
单价（元方米）
金额（万元）
1
幼园
1000
500
50
2
卫生院
1000（位裙楼房）
400
40
3
文化活动中心
1500
700
105
4
超市
2000（位裙楼房）
——
——
5
邮政支局
500（位裙楼房）
——
——
6
电信营业
500（位裙楼房）
——
——
7
储蓄
700（位裙楼房）
——
——
8
物业理处
200（位裙楼房）
300
6
9
会
3000（位裙楼房）
700
210
10
公厕
100
500
5
11
垃圾压缩站
200
300
6
12
变电站
1200
500
60
13
煤气调压站
50
600
3
合计
485
（6）开发期间税费：265738万元详见表635
（表：635） 开发期间税费览表
(单位万元)
序号
类
计算
交纳税额（万元）
1
配套设施建设费
建安工程费×6
1240．61
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×04
82．71
3
供水网补偿费
住宅：03T600元T
商铺：01T方米600元T
住宅9576
商铺5116
4
供电电负荷费
住宅4KVA户480KVA
商铺8KVA百方米1000元KVA
住宅29184
商铺6822
5
建安工程费×2
413．54
6
物业理基金
建安工程费×2
413．54
合计
265738
(7)预见费71129万元取面15项3
预见费（0+119926+2067677+134862+485）×371129万元
（注：第项土权出金政府公布数存预见性）
（8）开发成3307832万元17项计
开发成6000+119926+2067677+134862+485+265738+711293307832
二开发费估算
1理费：89129万元取面15项3
(6000+119926+2067677+134862+485) ×389129万元
2销售费：149514万元详见表636
（表：636） 销售费估算表 (单位万元)
序号
项目
计算
计价（万元）
1
广告宣传市场推广费
(498384)销售收入×1
49838
2
销售代理费
(498384)销售收入×1
49838
3
销售费
(498384)销售收入×1
49838
合计
149514
3财务费：22606万元详见贷款付息表
4开发费：464703万元前面13项
三总成费汇总分摊表
项目总成费详见投资成费估算汇总表（表：637）
（表： 637） 投资成费估算汇总表 (单位万元)
成项目
总额
（万元）
房成（元方米）
高层
商铺
车位
1．开发成
3307832
190371
490371
286231
（1）土成
6000
300
1500
9858
（2）前期工程费
119926
7605
7605
7605
（3）建安工程费
2067677
1200
3000
14728
（4）基础设施费
134862
8552
8552
8552
（5）公建配套设施
485
3076
3076
3076
（6）开发期间税费
265738
16852
16852
16852
（7）预见费
71129
4286
4286
4286
2．开发费
464703
31979
21389
21389
（1）理费
89129
5371
5371
5371
（2）销售费
149514
1059
（3）财务费
22606
16018
16018
16018
3．合计
3772535
254329
533149
329009
注：投资分摊原：
总原：总投资均应分摊售（租）面积中
细：（1）计算投资项成分摊
（2）分项中功容量分摊功容量分摊
（3）数量容量分摊功面积例分摊
（4）种税费中工程关分项功工程成例分摊工程关功面积例分摊
（5）工程关分项功面积例分摊
四资金筹措投资计划款利息
（1）资金筹措投资计划
项目开发投资资金源三渠道：企业资金二银行贷款三销售房收入投资部分项目开发商投入资金10000万元作启动资金需银行贷款20000万元投资剩余部分772535万元销售房收入补充总投资3772535万元中22606万元银行贷款利息住宅销售收入中支付
详细投资见计划资金筹措表（表：638）
（表：638 ） 投资计划资金筹措表 (单位万元)
序
号
项
目
合
计
建 设 营 期
2005
2006
2007
半年
半年
半年
半年
半年
半年
1
投资总额
3772535
2167
334015
1124006
1317515
600857
17939
1．1
建设投资
3546475
2167
3067
1124006
123408
600857
6408
1．1．1
土成
6000
1500
1500
1500
1500
0
0
1．1．2
前期工程费
119926
400
500
29926
0
0
0
1．1．3
建安工程费
2067677
0
0
7000
9000
467677
0
1．1．4
基础设施费
134862
0
0
800
400
14862
0
1．1．5
公建配套设施费
485
0
0
200
0
285
0
1．1．6
开发期间税费
265738
0
800
800
800
25738
0
1．1．7
预见费
71129
1185
1185
1185
1185
1185
1185
1．1．8
理费
89129
1485
1485
1485
1485
1485
1485
1．1．9
销售费
149514
0
0
3738
3738
3738
3738
1．2
贷款利息
22606
0
273．15
0
83435
0
11531
1．3
流动资金
00
0
0
0
0
0
0
2
资金筹措
3772535
2167
334015
1124006
1317515
600857
17939
2．1
资金
10000
0
334015
124006
534215
7712
0
2．2
款
20000
2167
0
10000
7833
0
0
2．3
销售收入投入
772535
0
0
0
0
593145
17939
（2）贷款金偿利息支付
长期款采年金等额偿方案1年清建设营期第三年开始计算详见贷款付息表（央行2000年9月起执行贷款利率：5463）
（表：639） 贷款付息结算表 (单位万元)
序号
项目名称
合计
建设营期
第年
第二年
第三年
1
款付息
1．1
年初款累计
第笔款
年款
10000
10000
10273．15
1083435
年应计利息
142625
273．15
5612
5919
年底付息
1142625
1142625
年末款累计
10273．15
1083435
0
1．2
第二笔款
年初款累计
10273．15
年款
10000
10000
年应计利息
83435
273．15
5612
年底付息
1083435
1083435
年末款累计
10273．15
0
1．3
款汇总
年初款累计
0
年款
20000
10000
10000
0
年应计利息
22606
273．15
83435
11531
年底付息
222606
0
0
222606
年末款累计
2
款付息资金源
2．1
投资回收
222606
注：1贷款利率5463
2年利息（年初款息累计+年款2）×年利率
第四节 项目销售租赁收入测算
住宅销售单价确定
（） 房产市场较法确定销售价格限（均价格）
详细见项目价格定位策略部分：次测算知道项目房产价格：2500元方米
（二）建议销售测算单价
方便计算项目销售总额取2500元方米计算单价
（三）总销售收入确定
根估算出结果确定住宅部分建设营期第二年中开始出售整销售程概分四批进行住宅部分分10203040价格分：2500260027002800销售率100商铺部分建设营期第三年中开始出售整销售程分二批进行商铺部分分：3035价格分：1100012500销售率65车位部分建设营期第三年中开始出售整销售程分二批进行车位部分分：5020价格分：15万销售率70述确定年出售例销售单价计算实际销售总收入（详细见表：645）
（表：641） 住宅销售总收入预测 (单位万元)
项目
销售面积
建议销售单价（元方米）
销售收入（万元）
第批
10高层
1411255
2500
352814
第二批
20高层
2822510
2600
733853
第三批
30高层
4233765
2700
1143117
第四批
40高层
5645020
2800
1580606
合计
381039
（表：642） 商铺销售总收入预测 (单位万元)
项目
销售面积
建议销售单价（元方米）
销售收入（万元）
第批
30 铺面
255811
11000
281392
第二批
35 铺面
298446
12500
373058
合计
65445
（表：643） 车位销售总收入预测 (单位万元)
项目
销售数
建议销售单价（万）
销售收入（万元）
第批
50例
247
15
3705
第二批
20例
99
15
1485
合计
5190
（表：645） 全部销售收入分批例预测 (单位万元)
销售计划
建设营期年收入(万元)
合计
批数
例
面积
2005
2006
2007
半年
半年
半年
半年
1
10高层
1411255
352814
352814
2
20高层
2822510
733853
733853
3
30高层
4233765
1143117
1143117
4
40高层
5645020
1580606
1580606
5
30 铺面
255811
281392
281392
6
35 铺面
298446
373058
373058
7
50例
247
3705
3705
8
20例
99
1485
1485
合计
352814
733853
1795009
2102164
498384
注：1项目销售计划
11销售政策限定
111根国家现行商品房销售政策商品房销售理办法（2001年6月1日执行）中规定房产项目须投资达总投资百分二十五方预销售南宁市般执行原工程形象达二层时发商品房预售许证
112 现行中国央行住房信贷政策层建筑须体封顶高层建筑达体三分二工程形象进度时办理揭手续开发商支付揭款项
113 根项目建设计划安排流水片达预售条件时应该流水片开工第二季达银行揭款支付条件应该流水片动工第三季
12销售计划设计
121 南宁市目前行业惯例初步考虑项目流水片开工第二季取预售许证开始住宅正式市场发售期房
122 根项目区位项目综合竞争力分析流水片开始预售前两季期房两季准现房现房根南宁市房产市场发展态势消费者期房现房接受程度设定流水片开始预售首季开始年完成销售
123 根项目开发销售进程车库销售项目取预售证者项目成准现房时开始发售流水片季度中销售
二铺租赁单价确定
（）市场较法确定租赁价格限（均价格）
根价格定位策略部分出知：项目商铺部分：11000元方米
假设项目商铺营年限限期根公式avr求租赁价格（中r8）：
月租赁价格（11000×8）（12×65）11282元方米
(二)建议均月租金110元方米
(三)商铺出租总收入估算表（见表：646）
（表：646） 出租计划出租收入估算表 （单位：万元）
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1
出租面积
0
0
0
852704
2
单位租金(元方米)
0
0
0
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
1
00
00
00
00
00
00
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
20
20
20
3
毛租金收入(万元)
0
0
0
10
23
10
23
10
23
10
23
10
23
10
23
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
11
25
12
27
12
27
12
27
4
出租率()
0
0
0
65
70
75
80
85
90
90
90
90
90
90
95
95
95
95
95
100
100
100
100
5
效毛租金(万元)
0
0
0
66
4
71
6
76
7
81
8
86
9
92
0
10
12
10
12
10
12
10
12
10
12
10
68
10
68
10
68
10
68
10
68
11
25
12
27
12
27
12
27
6
转售单价(元方米)
13000
7
转售收入(万元)
11085
8
合计
31045万元
注假设商铺出租第五年开始24年末转售转售单价13000元方米
三车库租赁单价确定
（）采市场较法确定租赁价格（均价格）
根市场价格定位策略部分知：项目车位月租赁单价：250元
售时单价：15万元（见表：647）
（注：假设车位出租第五年开始24年末转售转售价格15万元）
（表：647） 车位出租计划出租收入估算表 （单位：千元）
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
1
出租数
0
0
0
494
2
单位租金(元月)
0
0
0
200
200
200
200
200
200
250
250
250
250
250
300
300
300
300
300
35
0
35
0
35
0
35
0
3
毛租金收入(万元)
0
0
0
118
118
118
118
118
118
148
148
148
148
148
177
177
177
177
177
207
207
207
207
4
出租率()
0
0
0
65
70
75
80
85
90
90
90
90
90
90
95
95
95
95
95
100
100
100
100
5
效毛租金(万元)
0
0
0
76
82
88
94
100
106
133
133
133
133
133
168
168
168
168
168
207
207
207
207
6
转售单价(元)
15000
7
转售收入(万元)
741
8
合计
3620万元
第五节 建设项目财务评价
税金计算
1住宅销售税金附加估算：详见住宅销售税金附加估算表
（表：651） 住宅部分销售税金附加表 (单位万元)
序
号
项目
名称
建 设 营 期
合计
2005
2006
2007
1
销售收入
0
1086667
3897173
498384
2
销售税金附加(623)
0
67699
242794
310493
21
营业税(5)
0
54333
194859
249192
22
城市维护建设税(035)
0
3803
13640
17443
23
教育附加税(015)
0
1630
5846
7476
24
防洪工程维护费(018)
0
1956
7015
8971
25
交易理费(05)
0
5433
19487
24920
26
交易印花税(005)
0
543
1949
2492
3
土增值税(1)
0
10866
38972
49838
合计
0
146223
524562
670825
2商铺租赁税金附加估算：详见商铺租赁税金附加估算表（表：652）
3车位租赁税金附加估算：详见车位租赁税金附加估算表（表：653）
（表：652） 商铺租赁税金附加 (单位万元)
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
1
租赁(转售)收入
0
0
0
664
716
767
818
869
920
1012
1012
1012
1012
1012
1068
1068
1068
1068
1068
1125
1227
1227
1227
11085
2
租赁税金附加(568)
0
0
0
377
407
436
465
493
523
575
575
575
575
575
607
607
607
607
607
639
697
697
697
691
21
营业税(5)
0
0
0
332
358
384
409
435
46
506
506
506
506
506
534
534
534
534
534
563
614
614
614
554
22
城市维护建设税(035)
0
0
0
23
25
27
29
30
32
35
35
35
35
35
37
37
37
37
37
39
43
43
43
39
23
教育附加(015)
0
0
0
099
107
115
123
103
138
152
152
152
152
152
160
160
160
160
160
169
184
184
184
17
24
防洪工程维护费(018)
120
129
138
147
156
166
182
182
182
182
182
192
192
192
192
192
202
221
221
221
20
25
交易理费
55
26
交易印花税
6
3
土增值税
111
合计
3760．37
（表：653） 车位租赁税金附加 (单位万元)
序号
项目
名称
建设期
营 期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
转售
1
租赁(转售)收入
0
0
0
76
82
88
94
100
106
133
133
133
133
133
168
168
168
168
168
207
207
207
207
741万元
2
租赁税金附加(568)
0
0
0
4．3
4．7
5．0
5．3
5．7
6．0
7．6
7．6
7．6
7．6
7．6
9．5
9．5
9．5
9．5
9．5
11．8
11．8
11．8
11．8
46
21
营业税(5)
0
0
0
3．8
4．1
4．4
4．7
5
5．3
6．7
6．7
6．7
6．7
6．7
8．4
8．4
8．4
8．4
8．4
10．4
10．4
10．4
10．4
37
22
城市维护建设税(035)
0
0
0
0．27
0．29
0．31
0．33
0．35
0．37
0．47
0．47
0．47
0．47
0．47
0．59
0．59
0．59
0．59
0．59
0．72
0．72
0．72
0．72
3
23
教育附加(015)
0
0
0
0．11
0．12
0．13
0．14
0．15
0．16
0．20
0．20
0．20
0．20
0．20
0．25
0．25
0．25
0．25
0．25
0．31
0．31
0．31
0．31
11
24
防洪工程维护费(018)
0
0
0
0．14
0．15
0．16
0．17
0．18
0．19
0．24
0．24
0．24
0．24
0．24
0．30
0．30
0．30
0．30
0．30
0．37
0．37
0．37
0．37
13
25
交易理费
0
0
0
37
26
交易印花税
0
0
0
037
3
土增值税
0
0
0
74
合计
427．54
注种税金附加估算表中均包括土增值税项目)
二损益表静态盈利分析
1住宅部分损益表
（表：654） 住宅部分损益表 (单位万元)
序号
项目
合计
建 设 营 期
2005
2006
2007
1
销售收入
498384
0
1086667
3897173
2
总成费
3772535
0
94313375
2829412
3
土增值税
49838
0
10866
38972
4
销售税金附加
310493
0
67699
242794
5
利润总额
54048
0
649683
785995
6
税
178358
0
2143954
259378
7
税利润
362122
0
435288
526617
8
盈余公积金
362122
0
435288
526617
9
分配利润
3259098
0
39176
473955
投资利润率
1433
投资利税率
2388
资金利润率
54
评价指标：
（1）住宅部分投资投资利润率（利润总额总投资额）×100
(540483772535) ×1001433
（2）住宅部分投资投资利税率（利税总额总投资额）×100
(54048+49838+310493) 3772535×1002388
（3）住宅部分资金投资利润率（利润总额住宅部分资金）×100
(5404810000) ×10054
项目三静态评价指标房产行业相应指标较接受项目行
三现金流量表动态盈利分析
项目进行济效益分析评价国家计委建设部颁发建设项目济评价方法参数参国新财会制度结合房产开发实际情况分计算全部投资资金济效益项目租售举项目运评价指标进行项目评价评价指标：财务部收益率（FIRR）财务净现值（FNPV）项目动静态回收期等指标评价指标计算程详见住宅全部投资现金流量表（表：655）住宅部分资金现金流量表（表：657）
注：①财务部收益率（FIRR）指项目整计算期年净现金流量现值累计等零时折现率反映出项目占资金盈利率反映出项目盈利力FIRR基准收益率时认盈利力已满足低求
②财务净现值（FNPV）事先规定基准贴现率Ic项目计算期年净现金流量折现建设期现值考察项目计算期盈利力动态评价指标净现值等零项目考虑接受建议选取稍银行期贷款利率作基准收益率项目贷款利率5463 基准收益率Ic取8
1 住宅全部投资现金流量表
（表：655） 住宅部分全部投资现金流量表 (单位万元)
序
号
项目
名称
建 设 营 期
2005
2006
2007
1
现金流入
0
1086667
3897173
1．1
销售收入
0
1086667
3897173
1．2
现金流入
0
0
0
2
现金流出
5234
2458091
1206081
2．1
建设投资
5234
2358086
664937
2．2
土增值税
0
10866
38972
2．3
销售税金附加
0
67699
242794
2．4
税
0
2143954
259378
3
净现金流
5234
1371424
2691092
4
累计净现金流
530728
1902152
78894
5
折现净现金流
484281
1175775
1990956
6
累计折现净现金流
491061
1666836
32412
7
税前净现金流
5234
1392863
295047
8
税前累计净现金流
530728
1880712
1069758
9
税前折现净现金流
484281
1194156
2182852
10
税前累计折现净现金流
491061
16852167
4976353
评价指标
税前
税
财务净现值（I8）
4976353
32412
财务部收益率
3833
3823
投资回收期（静态）
2637
2706
投资回收期（动态）
2755
2837
（表：657） 住宅部分资金现金流量表 (单位万元)
序
号
项目
名称
建设营期
2005
2006
2007
1
现金流入
0
1086667
3897173
1．1
销售收入
0
1086667
3897173
1．2
现金流入
0
0
0
2
现金流出
0
11931495
3446594
2．1
资金
0
5000
5000
2．2
销售收入投入
0
593145
17939
2．3
偿贷款金
0
0
20000
2．4
偿贷款利息
0
0
22606
2．5
销售税金附加
0
67699
242794
2．6
土增值税
0
10866
38972
2．7
税
0
2143954
259378
3
净现金流
0
1064825
450579
4
累计净现金流
0
1064825
3440965
5
折现净现金流
0
912916
33335276
6
累计折现净现金流
0
912916
24206116
评价指标
税
备注
财务净现值（I8）
24206116
项目部收益率8项目行性
财务部收益率
3848
投资回收期（静态）（年）
241
投资回收期（动态）（年）
227
整理表（表：655）评价指标 （详见表：658）
（表：658） 评价指标 (单位万元)
评价指标
税前
税
财务净现值(I8)
4976353
32412
财务部收益率
3833
3823
投资回收期(静态)
2637
2706
投资回收期(动态)
2755
2837
述指标出项目住宅全部投资财务净现值均较正值税前税财务部收益率均贴现率8投资回收期满足项目投资营期限求项目住宅部分投资行
2住宅资金投资现金流量表
整理表（表：657）评价指标（见表：659）
（表：659） 评价指标 (单位万元)
评价指标
税
财务净现值(I8)
24206116
财务部收益率
3848
投资回收期(静态)
241
投资回收期(动态)
227
税静态动态投资回收期项目投资第二年第三年间回收投资资金速度较快
述指标出项目住宅资金投资行
四资金源运表贷款偿力分析
资金源运表集中体现项目身衡生存力财务评价重项目资金源运住宅销售部分资金源运表（表：6510）项目住宅销售商铺车位租赁年盈余资金说年资金流入资金流出项目具较强贷款偿力身衡力项目两方案行详见资金源运表
（表：6510） 住宅部分资金源运表 (单位万元)
序
号
项目
名称
营 期
2005
2006
2007
1
资金源
7000
2586667
4697173
11
销售收入
0
1086667
3897173
12
资金
0
5000
5000
13
银行款
7000
10000
3000
14
收入
0
0
0
2
资金运
5234
24580905
3432141
21
建设投资
5234
2358086
664937
22
款付息
0
0
222606
23
销售税金附加
0
67699
242794
24
土增值税
0
10866
38972
25
税
0
2143954
259378
3
盈余资金
1766
1285765
1265032
4
累计盈余资金
1766
3051765
15702085
第六节 福满花园项目确定性分析
项目确定素方面：建造成售价开发周期贷款利率等素受政治济社会条件影响发生变化影响项目济效益目标实现
盈亏衡分析
（）住宅销售部分盈亏衡
假定项目总投资变售价收款进度基准方案设计算住宅销售率7570时住宅全部投资利润率零投资刚保般认盈亏衡点销售率≤60时项目风险较低项目盈亏衡点销售率7570见风险程度较高
（二）结
项目住宅销售部分风险较商铺车位租赁部分风险明显偏方面原商铺车位租赁营期限较长资金回收较慢住宅销售回收资金速度较快回收资金马投入项目投资中减少商铺车位资金投入量贷款利息全住宅销售收入支付方面项目建设成分摊商铺车位成价格较低段商铺车位投资回报较项目商铺车位租赁风险程度降低
二敏感性分析
影响项目财务效益确定性素开发成售价水销售税率建设营期长短市场预测开发成项目中发生波动变化建安工程费售价水项目敏感性分析针全部投资评价指标（财务部收益率投资利润率）分计算售价波动510建安工程费波动1020时济评价指标影响计算结果详见敏感性分析表（表：661）
（表：661） 全部投资敏感性分析 (单位万元)
全部
投资
基准
方案
售价变动
建安工程费变动
10
5
5
10
20
10
10
20
财务净现值
32412
1436466
236948
423592
5169136
733137
5098948
633173
1599207
财务净现值升降幅度
5568
2689
3069
5948
12619
5732
8046
14934
财务部收益率
3823
3787
3813
3828
3833
3843
3833
3736
4002
财务部收益率升降幅度
09417
0262
01308
026157
052314
026157
22757
4682
投资利润率
1433
1319
1787
2724
3193
4056
3013
1332
645
投资利润率升降幅度
796
2470
9009
12282
18304
11026
705
55
表中数：
（1）售价建安工程费变动财务净现值影响
售价降510引起该项目财务净现值分降26895568售价降177时该项目财务净现值等零达界点时售价降财务净现值零出现亏损
建安工程费升1020引起该项目财务净现值分降804614934建安工程费升128时该项目财务净现值等零达界点时建安工程费升财务净现值零出现亏损
（2）售价建安工程费变动财务部收益率影响
售价降510引起该项目财务部收益率分降01308026157售价降177时该项目财务部收益率等基准收益率（IC8）达界点时售价降财务部收益率达预期基准收益率
建安工程费升1020引起该项目财务部收益率分降227574682建安工程费升128时该项目财务部收益率等基准收益率（IC8）达界点时建安工程费降财务部收益率达预期基准收益率
（3）售价建安工程费变动投资利润率影响
售价降510引起该项目投资利润率分降2470796售价降2409时该项目投资利润率等基准收益率（IC8）达界点时售价降投资利润率等预期基准收益率
建安工程费升1020引起该项目投资利润率分降70555建安工程费升294时该项目投资利润率等基准收益率（IC8）达界点时建安工程费升投资利润达预期基准收益率
分析出售价建安工程费该项目敏感素相售价素更敏感售价项目影响较外工期销售率项目影响值注意工期延误导致资金时回收投入NPVIRR会降回收期延长外会影响楼盘信誉形象导致延误交楼时间买家赔偿违约金销售率低意味着投资资金快速回收样会整项目陷入僵局
总体说项目营阶段风险较集中：住宅部分计划销售完毕资金否快回收针问题现提出两建议：
★建议原租售举方案中采取投资风险计划控制实施计划控制充分分析现未资金条件妥善安排资源谨慎考虑项目营销策略否促销时机否合理销售租赁计划否期完成市场定位价格定位否合理利切利机会项目营制定周密科学详细计划实施程中严格计划进行风险减
★建议采全销售方案现商铺车位租赁市场太明朗情况果暂考虑项目远期收益快回收建设投资降低投资风险商铺车位住宅销售
三决策树概率分析
更精确预测项目住宅销售部分风险程度面决策树进行计算详面图（662）
计算E（NPV）2994127 (旧城改造项目略低)
风险标准偏差1872546
净现值变异系数5778
计算结果表明项目期折现净现金收入2994127万元处较高盈利水净现值变异系数5778低 60说明风险程度合理范围
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