京区区域市调报告
北京市宏观市场分析
（） 举办奥运会北京房产市场影响分析
办奥北京房产市场前未发展契机整体办奥会促
进北京持续稳健康发展繁荣局面预期变更集聚气
总投资会增加开发商未北京房产市场良预期前
景充满信心刺激带动更外开发商投资房产增加投资干
快做项目投资断扩趋势整房产市场供明显增加
时办奥运会北京全国核心位加强国际化程度提高城市功
加强环境改善会吸引更国外士北京观光旅游工作
生活学集聚气带动济持续增长整城市购买力升必然
会引致类房产物业需求升潜客户增加
（二） WTO 北京房产市场影响分析
加入WTO房产需求总量急剧增加直接表现高档外销房写字楼
宾馆商场工业需求明显增加旦入世中国市场年完全
世界接轨具成长性中国市场全球具诱惑力相便宜楼价
海外投资者巨吸引力点已北京楼市初露端倪高品质楼
盘境外买例越越高
入世北京等城市必成外商抢滩中国市场桥头堡外商越
住宅办公楼需求量越加更国外金融机构信贷支持
购买力持续提升WTO 国民遇原求销外销商品房轨（北京市
已2000 年11 月20 日起取消销外销商品房销售许证核准事项）
刺激需求增加
入世济发展促进居民收入提高加境外士居住投资需求增
加住宅效需求趋升入世房产企业融资渠道空前开阔金融业
竞争会利息降低贷款方式更加灵活名实相副零首付等付款方式行
道更符合买房利益实际降低买房成放需求
（三） 政策面北京房产市场影响分析
1121 文件影响
央行关进步加强房产信贷业务理通知出台整
房产业发展格局开始产生重影响中直接影响房产
企业融资渠道击导致资金密集型房产企业迫寻求新融资方
式渠道意味着房产融资趋元化
2国务院18 号文件
国务院 发18 号文件正式提出房产业已成国民济
支柱产业说明政府继续推动房产消费促进房产业健
康发展决心信心
（四）市房产项济指标
2003 年1－7 月全市商品住宅建设完成投资278．6 亿元中31．9 亿元
济适住房建设商品住宅开复工面积累计达4659 万方米年
期增加713 万方米增长18．1％济适住房开复工面积600 万方米
全部商品住宅开复工面积12．9％年期增加150 万方米增
长25．1％
2003 年8 月份房屋销售总数16956 套总面积180 万余方米销售总
金额1032 亿元民币中：
商品房预售总数11753 套销售面积1355 万方米销售总金额884
亿元民币均价方米6521 元民币
济适住宅预售总数2131 套销售面积195 万方米销售总金额
73 亿元民币均价方米3738 元民币
销量较7 月份相月商品房预售销售套数面积金额均7 月份
升10左右济适房项指标较7 月份升2545
项数表明：目前北京市房产市场然供需两旺
二 北京市住宅市场趋势
1非典健康住宅受青睐低密度低容积率高绿化率楼盘成亮
点
2户型走势强劲100 米居二居产品然畅销
3开发商重视园林设计新开楼盘水景已成必备
4区功配套越越受重视
5段概念逐渐弱化区域价格房子存现象日趋明显
三 竞争案分析
（）宝星园
环境分析
案位北京市阳区京东北部京路山子出口（京A3 区）紧邻京
路机场高速路
（）区位环境分析：京区北京市继方庄开发住宅区
北京城市开发公司开发前期京花园等项目已开发完成现该
区综合配套年开发已十分成熟第四馆区建立
区具国际生活品味
（二）区部环境分析：部园林设计水景植错落致绿化率达
35
二 产品分析
（）建筑规模：案规划建筑面积40 万方米分三期开发完成期建筑面
积15 万方米二期三期定２００１年５月开盘2005 年开发全
部完成
（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6 栋2 栋18 层2 栋23 层2 栋25 层
（2）梯六户
（3）首层堂挑空
（三）外立面：（1）6 层高档外墙涂料
（2）1—6 层配高级墙面砖
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
二居 １０６ ２６４ ３３％
三居 １２２ ７２ ３３％
１２６ １９２
四居 １６５ ２６４ ３３％
１８８ ４
跃层
２５１ ８
１％
（五）配套设施：１会：水疗休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
２教育配套：助周边设施
３商业配套：助周边设施
（六）车位配：１．５：１
（七）容积率：33
（八）精神堡垒
三 价格分析
（）价格范围：5100M26900M2
(二)力总价范围：６４万――８０万
户型 面积（m2） 均价 总价
二居（毛坯） １０６ 6650 704790
二居（精装） １０６
１２２（精
装）
6300 768600
三居
１２６（毛
坯）
5800 730800
四居 １６５
１８８
跃层
２５１
费：物业费：28M2
车位费：350月
会通费：200月
四 客源分析
（1）月收入6000 元CBD 工作白领夫妻
（2）私营业
（3）港台韩国等外籍士
七利利空分析
优势 劣势
物业理IC 卡
门禁系统闭路
电视监控系统
首层堂挑空
舒适气
容积率高33
规划中学
幼园建起
干扰
亲水乐园
车位例高
租售
绿化率35％
规划区围
合建筑全部邻
街环境嘈杂
休闲娱乐配套
样：水疗乒
乓球健身房等
首层堂播放
背景音乐舒适
放松
二居价格高
三居四居书
房面积6
米
紧邻高速公路
驾车出行方便
户型样选
择余
开发周期长2001
年开盘2005 年
竣工
外飘窗
会已投入
咖啡屋
健身中心等
楼间距
明厨明卫
具型童
乐园
期周围二
期三期工
环境差
Vod 视频收
CNNBBC 等
外立面颜色时
尚
区周围没公
交车
户型精装毛坯金牌物业理： 2001 年开盘
选择余 中海物业 二期没动工
开发实力值怀
疑
观景阳台
全部车库
实现车分流
区没商业配
套
户赠送燃气
炉提供
24 时热水
冬季取暖
现房发售说服
力强
八销售分析
（）售楼处引导分析
1 路旗指引：京路山子出口案售楼处设路旗
2 路牌指引：区北面宏泰街路口设路牌
（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格中空花园温馨舒适
（三）销售道具：沙盘户型面模型桌椅4 套沙发3 套
（四）销售策略：（1）折：次性付款95 折商贷98 折
（2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑
（二）慧谷阳光
案位北京市阳区京区京路首高速机场西侧北侧紧邻北河
东南侧第四馆区
环境分析
（）区环境分析：该项目绿化率达35园林中央水景荷花池开放
绿周围住宅区
二 产品分析
（）建筑规模：占面积62 公顷总建筑面积17 万米
（二）建筑形态：毛坯房纯板楼层数916
外立面：高级涂料
（三）建筑工期：二期开盘时间：期2002 年6 月
二期2003 年8 月2 日
入住时间： 20031020053
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
40
50 居
60
二居 9099
108
三居 128 力户型
137
140
四居 148
150
200
跃层 84 力户型
100
160
（五）配套设施：会车场
三价格分析
（）价格范围：57006400
（二）力总价范围：487200742400
费：物业费：28M2
车位费：150300（租）
400（租）
供热费：19米
四媒体分析
北京青年报楼市广播
五客源分析
（1）月收入800020000 白领置业者韩国中央美院学生
（2）二次置业着
六化分析
期销售率85二期刚刚开盘
七利利空分析
优势 劣势
该区域住宅密
集生活氛围重
开放绿 价格高
京区社区
成熟适合居住
保安严格 户型少
率高
公部分精装
修
邻路户
型
交通发达
电梯24 时运
行
北面河没治
理
周遍配套齐全 密度高
纯板楼南北通
透
半封闭阳台
安全
荷花池水
景
区没配套
外立面黄色涂
料时尚高档
东侧农村景色
宠物沙滩
南面高楼影响
采光
进深10 8
八销售分析
（）售楼处引导分析
1路旗指引：
2板指引：售楼处外型板
（二）售楼处装修风格：普通约100 米
（三）销售道具：沙盘接处5 套桌椅
（三）银领国际
案位北京市阳区京住宅区距西侧轻轨京西站约1000 米东邻京
西路北面世安京家园
环境分析
区环境分析：规划中喷泉绿化率32西侧京综合市场东北面
住宅区南面市政路
二 产品分析
（）建筑规模：占面积564 公顷总建筑面积225 万米
（二）建筑形态：毛坯房板塔结合6 栋塔楼均25 层3 栋板楼分
16 21 层
外立面：4 层灰色瓷砖浅灰色高档涂料
（三）建筑工期：期开盘时间：2003 年8 月13 日
入住时间：2003 年12 月26 日
（六）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 80 430 30
二居 110 575 40
三居 160 288 20
四居 190
复式 200
（七）配套设施：三底商
三价格分析
（）价格范围：4862M25300M2
（二）力总价范围：583000
户型 面积（m2） 均价 总价
居 80 5300 374560
二居 110 583000
三居 160 848000
四居 190 1007000
费：物业费：19M2
车位费：200250月（租）
450月（租）
供暖费：19 元 M2
四媒体分析
北京青年报
五客源分析
（1）月收入3000 元白领年龄30 岁左右
（2）二次置业士
六化分析
销售率60开盘两栋塔楼南两居约100 套部分售完低楼层剩
余
七利利空分析
优势 劣势
交通便利
户型样选
择余
容积率高
期相价格
太高顾客难接
受
京区社区外立面颜色时绿化率低 定位准确
成熟适合居住 尚
周边配套齐
全
率高 区周边环境乱
阳台落窗 现房发售 邻街户型噪音
T 型塔楼北
采光
三底商 楼间距
板楼明橱明卫 区喷泉
板楼塔楼遮挡
采光
板楼南北通透
通风
没会
户型布局合
理
没配套
南遮挡景
观
售楼处现场太
远房方便
供暖费便宜
户型设计浪费
面积
八销售分析
（）售楼处引导分析
1路旗指引：
2板指引：区周围设板
（二）售楼处装修风格：欧式风格
（三）销售道具：沙盘桌椅7 套
（四）金隅丽港城
案位北京市阳区京西南湖北街
环境分析
区部环境分析：喷泉健身设备景观品
二产品分析
（）建筑规模：案规划建筑面积19 万方米2003 年2 月开盘2004 年6
月入住
（二）建筑形态：
（1）板塔结合工字形塔楼
（2）25 层4 板楼10 层
（3 ）塔楼梯12 户板楼梯2 户
（三）外立面：全部高档面砖
（四）户型配：
1板楼
户型 面积（m2） 套数 例
二居 11207 40 66
三居 12743 20 33
2塔楼
户型 面积（m2） 套数 例
居 60 50 17
10704 50
9722 50
1023 50
二居
9201 50
66
三居 13589 50 17
（五）配套设施：１会：底商
２教育配套：助周边设施
３商业配套：底商
（六）车位配：1：07
（七）容积率：4
（八）精神堡垒
五 价格分析
（）价格范围：5000M26500M2
(二)总价范围：30 万80 万
1塔楼
户型 面积（m2） 均价 总价（万）
居 60 5500 33
10704 5200 56
9722 5300 51
1023 5300 54
二居
9201
三居 13589 5100 79
2板楼
户型 面积（m2） 均价 总价（万）
二居 11207 6200 69
三居 12743 6200 79
费：物业费：18M2（塔楼）21M2（板楼）
车位费：350月
24 时热水：9 元吨
供暖费：19 元季M2
六 广告分析
七 客源分析
（1）月薪8000 元白领士
（2）二次置业士
六化分析
七
利
利空
分析
优势 劣势
建筑规模适
中
户型样选
择余
容积率高
建筑外立面高
档
视讲 绿化率30
底商面积 板楼南北通透 塔楼二居暗室
开发商实力强 实现车分流
邻街户型环境嘈
杂
外飘窗 ID 卡门禁系统 楼间距
明厨明卫
公部分精装
修
楼前视野遮挡
落观景阳台 电梯直达车库 没会
红外幕帘报警 喷泉水景 没教育配套
交通方便 价格便宜 塔楼层住户
供暖费便宜 期房
八销售分析
（）售楼处引导分析
3 路旗指引：
户型 面积（m2） 套数 已售套数
已售率 未售套
数
未售率
居 60 50
10704 50 20 80
9722 50 20 80
11207 40 60 40
二居
1023 50 20 80
12742 20 60 40
三居
13589 50 60 40％
4 板指引：区周围设板
（二）售楼处装修风格：时售楼处
（三）销售道具：桌椅3 套
（五）亮马新世家
案位北京市阳区京西南部位亮马河北路星火路交界处
环境分析
区部环境分析：绿化率达30
二产品分析
（）建筑规模：案规划建筑面积10 万方米分两期开发完成目前开发二
期2003 年3 月开盘2003 年12 月底开发完成
（二）建筑形态：（1）联排板楼3 栋幢18 层
（2）梯三户
（三）外立面：全部高档面砖
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 6963 77 11
9207 77
二居
9542 77
22
11946 154
14692 154
12034 77
三居
11646 77
66
（五）配套设施：１会：休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
２教育配套：助周边设施
３商业配套：助周边设施
（六）车位配：1：1
（七）容积率：33
（八）精神堡垒
四 价格分析
（）价格范围：5500—6400 元M2
(二)力总价范围：28 万39 万
户型 面积（m2） 均价（元） 总价（元）
居 6963 6000 42
9207 5880 54
9542 5880 56
二居
11946 68
14692 70
12034 86 三居
11646
5880
70
费：物业费：238M2
车位费：350月
24 时热水：9 元吨
供暖费：30 元季M2
五 广告分析
（）报纸：北京青年报
（二）杂志：外企俱乐部
六 客源分析
（1）国贸惠普IBM西门子月收入6000—8000 元
（2）私营业
六化分析
七
利
利空
分析
优势 劣势
远红外线周界
防护闭路电视
监护
墙砖外立面保
温隔热
容积率高33
物业费较高23
元 m2
L 型联排板楼
通风
车位
租售
绿化率30
区建筑全部
街环境嘈杂
率高83 双卧双阳台
均价高高价
6400 方米
首层层高低
紧邻高速路驾
车出行方便
会已投入
邻街户型噪音强
外飘窗 双路供电 楼间距10M
层高29M 三水入户
L 型联板DN
M 户型存采光
问题
户型充足
选余
现房发售说服
力强
区北亮马
河污染严重
超客厅餐厅 星级物业
区南星河路
窄脏乱
户型 面积（m2） 套数 已售套数
已售率 未售套
数
未售率
居 6963 77 60％ 40％
9207 77 20％ 80
二居
9542 77 10％ 90
11946 154 100 0
14692 154 60 40
12034 77 30 70％
三居
11646 77 80 20％
双层玻璃落
观景窗
集中供暖
区没独立花
园
拆换式墙体
设计
客厅太厨房
卫生间
八销售分析
（）售楼处引导分析
5 路旗指引：亮马河路路
6 路牌指引：酒仙桥路路
（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格
（三）销售道具：沙盘桌椅10 套
（六）东润枫景
案位北京市阳区酒仙桥南十里居属京区
环境分析
区西边亚洲占面积公园——阳公园隔街相东四环
隔300 米城市绿化隔离带南面正纯外销低密度墅区国际高尔夫球
练场乡村跑马场
二 产品分析
（） 建筑规模
该社区建设约15 公顷预计总建筑面积35 万方米中住宅约26
万方米分四期建设目前第三期润园枫园已全部售罄利入住
（二） 开盘入住
1 开盘：2000 年7 月
2 入住：2003 年10 月
（三） 建筑形态
11 栋板楼2 栋塔楼售三栋11# 板楼精装塔楼毛坯
（四） 外立面
层面砖二层灰色涂料
（五） 户型配
户 型 面 积 套 数 例
２ 居 108124 1020 60
３ 居 178195 340 20
４ 居 196 170 10
跃 层 166~438 170 10
（六） 配套设施
1 会：游泳池台球室网球场室高尔夫保龄球桑健身房
功厅咖啡屋
2 教育配套：日坛中学双语幼园
3 商业配套：超市美容美发洗衣店
4 周边配套：酒仙桥中学华润超市京客隆邮局酒仙桥医院
睦佳医院工行农行
（七） 车位例： 1：12
（八） 容积率： 228
（九） 绿率： 35
（十） 率：85（板）74（塔）
三 价格分析
单价范围：54308580（元方米）
均价：6500（元方米）
总价范围：5864403758040（元）
力总价：
户型 总价（元）
2 居 70200080600
3 居 1157001267500
四 客源分析
国贸CBD西门子IBM 等中产阶级
五 化分析
销售率：80两居
七利利空
优势 劣势
售楼处造型独特顶伞 出行太方便离车站远
售楼处纯玻璃采光 售楼处狭60 方米
售楼处前喷泉河环绕走木
桥意境美
售楼处项目均没引导路牌路
旗
知名度高次评十明星楼
盘
沙盘分散两栋模型放圆
桌
起居室卧室起开间 面积偏缺乏选择
板楼南北通透采光 西侧路边停车交通混乱
入住2003 年10 月 价格偏高
周边配套齐全 电磁严重超标
部分户型明厨明卫 容积率偏228
开发商知名度高 绿化率偏低35
北美风格：闲淡舒适运动健康 围合式建筑通风
楼宇间花园嬉水池 路吵
率高74－85 物业费高28
施工单位中建局质量高 精装修标准太高1000 元 m2
沉式中央广场 期电磁辐射影响声誉
部配套完善 部分楼间间距
阳台封闭安全 楼宇间童娱乐场吵
户型设计动静合理分区 户型设计太合理
名校月坛合办月坛分校
5000m2 星级会高档
八销售分析
（）售楼处引导分析
1 路旗：
2 路牌：
（二）售楼处装修风格：现代时尚
（三）销售道具：两沙盘三组谈判桌椅前台坐两
（七）飘Home
案位北京市阳区京西南部位酒仙桥台路口
区部环境分析：区正施工没做绿化规划绿化率达318
产品分析
1建筑规模：案占面积12 万方米规划建筑面积86 万方米
分期开发完成目前开发期期2003 年6 月开盘2004 年9
月底开发全部完成
2建筑形态：（1）塔楼2 栋板楼1 栋幢25 层
（2）梯四户
3外立面：高档灰色外墙砖
4户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 4065 350 875
二居 8590 50 125
5 配套设施：（１）会：休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
（２）教育配套：助周边设施
（３）商业配套：助周边设施
6 积率：45
7 精神堡垒
二价格分析
（）价格范围：５400 元M26600 元M2
(二)力总价范围：21 万――59 万
户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万）
居 4065 6000 2439
二居 8590 5850 4952
费：物业费：25 元／M2
车位费：：350 元／月
：150 元／月
三广告分析
（二）报纸：北京青年报北京晚
（三）杂志：精品
四客源分析
（1）国贸惠普ＩＢＭ西门子月收入６０００—８０００元
（2）私营业
（3）22 岁35 岁年轻白领
五化分析
六
利
利空
分析
优势 劣势
精装修菜单式选
择
墙砖外立面保
温隔热
容积率高45
物业费较高２5
元／Ｍ２
交通便捷路公
交车直达区
车位
租售
分期开发
时入住
区建筑全部邻
街环境嘈杂
率高78
超落观景阳
台
单价高高价
6600 米
区前台西路
窄乱
绿化率高35 精装修赠送厨具 马路噪音
区没独立花
园绿化分布散
高档墙砖外立面 周边配套齐全 楼间距20M 期房没保证
户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率
居 4065 350 270 77 80 23
二居 8590 50 15 30 35 70
紧邻四环路驾车
出行方便
户型设计合理
浪费空间
塔楼部分房间存
暗室
附楼太私秘
性差
户型充足选
余
精装修保证施
工质量
七销售分析
（）售楼处引导分析
路旗指引：酒仙桥路路
路牌指引：酒仙桥路路
（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格
（三）销售道具：沙盘户型面模型桌椅4 套沙发2 组接台
（八）电子城
环境分析
案位北京市阳区京西南部位酒仙桥驼房营街京块唯
济房项目
区部环境分析：区部中心花园喷泉雕塑品绿化率达
30
二产品分析
1建筑规模：案占面积1119 万方米规划建筑面积3263 万方米
分二期开发完成目前开发二期2003 年3 月开盘2004 年11 月底开发
全部完成
2建筑形态：（1）塔楼7 栋栋20 层
（2）梯四户
3外立面：高档外墙涂料
4户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
9651 280 25
二居
10499 280 25
14295 280 25
三居
13962 280 25
5配套设施：１）会：休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
２）教育配套：区12 班幼园18 班学
３）商业配套：区1000 方米超市
6车位配：１ ：１
7容积率：29
8精神堡垒
三价格分析
（）价格范围：3600 元M2
(二)力总价范围：35 万―52 万
户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万）
9651 3600 35
居
10499 3600 38
13962 3600 50
二居
14295 3600 52
费：物业费：105 元／M2
车位费：：350 元／月
：150 元／月
四客源分析
（1）附电子城班族月薪3000—5000 元
（2）私营业
（3）燕莎工薪阶层
五化分析
七
利
利空
分析
优势 劣势
价格便宜3600
元方米
车位车
位充足
容积率高29
塑钢外飘窗
城建施工保证施
工质量
绿化率低30
率高８３％ 毛坯房方便装修 马路噪音
紧邻四环路驾车
出行方便
已成功开发期
工程
没电梯堂层高低27M
高档涂料外立面
独立中心花园水
景雕塑品四
季树木
区邻街环境嘈杂
现房发售说服力
强
楼间距40M 公交车少牧丹园南城
独立物业理 区学校 没24 时热水
物业费低105
元方米月
区超市 没会
时入住 预留空调机位 施工周期长入住晚
开发商级资质 天然气入户
八销售分析
销售道具：沙盘户型面模型桌椅4 套沙发2 组接台
（九） CLASS
案位北京市阳区京区京路首高速机场西侧南侧紧邻北河
户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率
9651 280 280 100 0 0
二居
10499 280 280 100 0 0
13962 280 280 100 0 0
三居
14295 280 275 98 5 2
北侧京科技园区
环境分析
区环境分析：该项目园林建筑采意利风格园种稀植
中央水景周围住宅区
二 产品分析
（）建筑规模：占面积564 公顷总建筑面积225 万米
（二）建筑形态：板塔结合6 栋塔楼均25 层3 栋板楼分16 21 层
外立面：4 层灰色瓷砖浅灰色高档涂料
（三）建筑工期：期开盘时间：2003 年8 月13 日
入住时间：2003 年12 月26 日
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 80 430 30
二居 110 575 40
三居 160 288 20
四居 190
复式 200
（八）配套设施：三底商
三价格分析
（）价格范围：4862M25300M2
（二）力总价范围：583000
户型 面积（m2） 均价 总价
居 80 5300 374560
二居 110 583000
三居 160 848000
四居 190 1007000
费：物业费：19M2
车位费：200250月（租）
450月（租）
供暖费：19 元 M2
四媒体分析
北京青年报
五客源分析
（1）月收入3000 元白领年龄30 岁左右
（2）二次置业士
六化分析
销售率60开盘两栋塔楼南两居约100 套部分售完低楼层剩
余
七利利空分析
优势 劣势
交通便利
户型样选
择余
容积率高
期相价格
太高顾客难接
受
京区社区
成熟适合居住
外立面颜色时
尚
绿化率低 定位准确
区喷泉 率高 区周边环境乱
阳台落窗 现房发售 邻街户型噪音
T 型塔楼北
采光
三底商 楼间距
板楼明橱明卫
周边配套齐
全
板楼塔楼遮挡
采光
板楼南北通透
通风
没会
户型布局合
理
没配套
南遮挡景
观
售楼处现场太
远房方便
供暖费便宜
户型设计浪费
面积
八销售分析
（）售楼处引导分析
1路旗指引：
2板指引：区周围设板
售楼处装修风格：欧式风格
销售道具：沙盘桌椅7 套
（十）慧谷根园
案位北京市阳区京东北部利泽中街（京科技园）紧邻北五环机
场高速路京区唯墅项目
环境分析
区部环境分析：区吊桥溪瀑布植垂柳清
新然
二产品分析
1建筑规模：案占75000 方米建筑面积56000 方米分两期开发
期25000 米二期31000 米
2建筑形态：全部独栋联排式墅
3外立面：普通红色墙砖
4建筑结构：部分砖混部分现浇混凝土
5售户型配
户型 面积（m2） 套数 例
S1 276 50 50
N1 330 43 43
C1 400 6 7
6配套设施
1会：室游泳池健身中心
2商业配套：助周边设施
3教育配套：助周边设施
7车位配
i 户私车库部
ii 停车位1：28
iii 停车位1 36
(八)容积率：075
五价格分析
价格范围：240 万500 万
户型 面积（m2） 起价 总价（万）
S1 276 8700 240
N1 330
C1 400 10000 400
六媒体分析
七客源分析
1外企高级
2型私营企业
八化分析
九利
利
空
分
析
优势 劣势
五环理
位置优越
车位
价格高均价
9000 元
没教育配套
紧邻北五环机
场高速路
户型样选择
余
栋间距
水景 低容积率
部分结构砖
混坚固度高
园林整体风格
清新优雅
室
配套会项目
选择种类
独栋联派墅
私密性强
现房发售说服
力强
项目东边垃圾
场环境混乱
外立面具北
美风格
绿化率高
外资物业理
世邦卫理事公
司
没商业配套
十销售分析
1售楼处引导分析
板引导：售楼处正东设置板
户型 面积（m2） 套数 已售套数
已售率 未售套
数
未售率
S1 276 50 47 94％ 3 6％
N1 330 43
C1 400 6
23 46 27 54
2售楼处建筑形式：独栋墅
3售楼处专修风格：中国古典风格四周钟铃装饰中间型根雕
4销售道具：沙盘剖面模型三套桌椅
5销售团队：前台名接员名
四 综合分析
产品分析
（）建筑规模
项目名称
占面积
（M2）
建筑面积
（M2） 容积率
工程分期
开盘时间 入住时间
宝星园 120000 400000 3．3
3
2001．5
2003．6（
期 ）
慧谷阳光 620000 170000 2．7
2
2002．6
2003．10（
期）
夏盈座 19200 96000 5 1 2003．2 2003．9
银领国际 56400 225000 4 1 2003．8 2003．12
金隅丽港城 47500 190000 4 1 2003．6 2004．4
星源公寓 5710 20000 3．5 1 2003．6 2004．10
市新海岸 18000 90000 5 1 2002．12 2003．8
亮马新世家 30000 100000 3．3 2 2003．3 2003．12
亮马水晶 10950 44000 3．4 2 2002．3 2003．10
东润风景 150000 350000 2．3 4 2000．7 2003．10
银枫家园 10000 30000 3 3 2001．5 2001．10
飘home 12000 86000 7 1 2003．6 2004．9
电子城 111900 326300 2．9 2 2003．3 2004．11
Class 94000 120000 1．2 1 2003．7 2004．12
慧谷根园 56000 75000 1．3 2 2000 20036
风景线公寓 12000 50000 4 2 2000 20034
总计 1373660 2372300 3．5
（二）建筑形式
建筑形态
项目名称
板 塔
精装 毛坯 外立面 层数
宝星园 6 2 4
部分面砖
部分涂料 1825
慧谷阳光 7 涂料 916
夏盈座 4 2 6 面砖 151822
银领国际 9 9 涂料加装饰板 162125
金隅丽港城 4 3 7 面砖 1025
星源公寓 1 4 5 涂料加装饰板 162530
市新海岸 2 3 5 面砖 101822
亮马新世家 3 3 面砖 18
亮马水晶 2 2 选 涂料
东润风景 11 2 11 2 涂料
银枫家园 1 2 面砖 25
飘home 1 2 3 面砖 25
电子城 7 7 涂料 20
Class 22 选 面砖 468
慧谷根园 面砖 联排墅
风景线公寓 2 2 涂料 25
总计 54 51
二居 三居 四居 跃层 居
项目名称 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数
宝星园
106 264
122
126
72
192 165 264
188
251
4
8
慧谷阳光
40
50
60
90
99
108
128
137
140
148
150
200
84
100
160
夏盈座
40
70
352
111．2
117
36
102
140
140
169
22
36
66
银领国际 80 430 110 575 160 288 190 200
金隅丽港城 60
50 112
107
97
102
92
50
50
50
50
50
127
135
20
50
星源公寓 60
27 105
112
118
120
54
27
27
27
120
122
137
158
27
27
27
27
市新海岸
40 －
70
352 117
111
98
102
36
30
122
112
60
160
亮马新世家 69
77
92
95
77
77
119
146
120
116
154
154
77
77
亮马水晶
70 －
80
127
88 190 1160
东润风景
108
124 1020
178
195 340 196 170
166
438 170
银枫家园
114
165
133
145
132
飘home
40 －
65
350
85－90 50
电子城
96
104
280
280
142
139
280
280
Class
180 213
210 －
240 341
慧谷根园
275
330
400
50
43
6
风景线公寓
115
130
111
104
114 144
137
151
134
109 192
套数 1765 2422 2744 334 840
率 21％ 30％ 33％ 4％ 10％
居21
二居30
三居33
四居4
跃层10
户 型 配
项目名称 总价（万） 均价 力总价范围（万） 物业费 车位费
宝星园 75 5800 64 80 2．8 350
慧谷阳光 74 6000 48 74 2．8 300
夏盈座 50 5500 28 39 2．38 350
银领国际 73 1．9 300
金隅丽港城 76 5600 30 80 2．0 350
星源公寓 75 5800 40 80 2．8 350
市新海岸 70 5800 30 70 2．38 350
亮马新世家 70 5800 42 94 2．3 350
亮马水晶 68 7000 43 73 2．8
东润风景 82 6500 58 110 2．8 8 万
银枫家园 73 5600 43 73 3．0
飘home 50 5800 21 59 2．5 300
电子城 45 3600 35 52 1．05 300
Class 160 7500 151 172 3．5 7．8 万
慧谷根园 300 9000 240 500
风景线公寓 80 6500 40 122 2．66 6．5 万
均值 8359 573077 5946 11423 188
4）配套
教育 会
项目名称 幼园 学 中学 健身 娱乐 商业配套 车位配套
宝星园
慧谷阳光
夏盈座 1：07
银领国际 1：1
金隅丽港城 1：07
星源公寓 1：13
市新海岸 1：07
亮马新世家 1：1
亮马水晶 1：03
东润风景 1：12
银枫家园 1：1
飘home 未定
电子城 1：1
Class 未定
慧谷根园
风景线公寓 1：1
四客源分析
客源
项目名称 1 2 3 4
宝星园 白领（月收入6000） 私营业
港台韩国等
外籍士
慧谷阳光 白领（月收入8000—20000） 置业者
韩国中央
美院学生
二次置业
者
夏盈座 青年（月收入4000 左右） 二次置业士
银领国际 白领（月收入3000 ） 二次置业士
金隅丽港城 白领（月收入8000） 二次置业士
星源公寓 型企业私营业
港台韩国等
外籍士
市新海岸 青年（月收入4000 左右） 二次置业士
亮马新世家 白领（月收入6000—8000） 私营业
亮马水晶 中产阶级 白领
东润风景 中产阶级 白领
银枫家园 明星 老总 中产阶级
飘home 青年（月收入6000—8000） 私营业
电子城
附班族（月收入3000—
5000） 私营业
燕莎工薪阶
层
Class 金领（月收入30000—80000） 老总
慧谷根园 外企高级 私营企业
风景线公寓 中产阶级
七化分析
二居 三居 四居 跃层 居
项目名称 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率
宝星园
106 90％
122
126
100％
85％ 165 50％
188
251
20％
0％
慧谷阳光
40
50
60
90％ 90
99
108 85％
128
137
140 70％
148
150
200 40
84
100
160 20
夏盈座
40－
70
100％
111
117
98
85％
85％
98％
140
140
169
70％
60％
20
银领国际 80 60％ 110 50％ 160 70 190 20 200 0
金隅丽港城
60
70％ 112
107
97
102
60％
20％
20％
20％
127
135
60％
60％
星源公寓
60
40 105
112
118
120 30％
120
122
137
158 30
市新海岸
40－70
95％ 117
111
98
85％
85％
99％
140
145
169
70％
60％
20％
122
112
100
90
亮马新世家 69
60
92
95
20％
10％
119
146
120
116
100
60
30
80
亮马水晶
70
80
60％
90％
88
91 50％
东润风景
108
124 80％
178
195 80 196 75
166
438
飘home 40－65 77 85－90 30％
电子城
96
104
100％
100％
142
139
98
100
Class
180 60％ 213 60％
210 －
240 60％
慧谷根园
275
330
400
94％
40％
40％
风景线公寓
115
130
111
104
114 100％
137
151
134
109 80％
总计 8187 93％ 6825 58 6413
0
20
40
60
80
100
居二居三居四居跃层
居
二居
三居
四居
跃层
化 分 析
六销售分析
销售引导 销售道具 销售策略
项目名称 路牌 路旗 板
宝星园 4 组谈判桌椅3 组沙发
次性付款95 折商贷98 折
周末售楼处现场抽取苹果电脑
慧谷阳光 7 组谈判桌椅前台接
夏盈座 3 组谈判桌椅前台接
银领国际 7 组谈判桌椅前台接
金隅丽港城 2 组谈判桌椅
星源公寓 8 组谈判桌椅前台接
市新海岸 10 组谈判桌椅 次性付款95 折商贷98 折
亮马新世家 4 组谈判桌椅谈判间3 前台接
亮马水晶 2 组谈判桌椅前台接
东润风景 3 组谈判桌椅
银枫家园 3 组谈判桌椅6 谈判间前台接
飘home 4 组谈判桌椅2 组沙发前台接
电子城 4 组谈判桌椅前台接
Class 组沙发前台接
慧谷根园 3 组谈判桌椅前台接
风景线公寓
2 组谈判桌椅前台接
表出：
1）建筑规模：京区属盘高容积率区
2）建筑形式：TOWNHOUSE板式高层塔楼等建筑形式
高层塔楼板楼数量相较少
3）外立面：新开项目均面砖涂料较少外采装饰板点
缀外立面形式正流行
4）户型配：两居三居四居户型较少
5）价格：房价普遍偏高均价格5700 元米总价83
万相较低项目总价基75 万
6）配套：商业配套较全
会休闲娱乐配套较全
教育配套全部助周边成区隐患
7）化分析：居两居产品畅销四居产品相滞销三居
跃层产品较畅销
8）客源分析：a)外企高级白领士
b)港台韩国等外籍士
c）二次置业士
9) 销售分析：做销售引导
销售道具
ii 外立面部分面砖部分涂料加装饰板点缀
iii 户型居：60 米－80 米 25％
二居：90－110 米 50％
三居：120－135 米 25％
容积率：3
园林：具水景园林四季常青植
设精神堡垒
配套会幼园
全部车分流1：1
突破性建议
6户型越层
7设精神堡垒（水晶走廊）
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京区区域市调报告
北京市宏观市场分析
（） 举办奥运会北京房产市场影响分析
办奥北京房产市场前未发展契机整体办奥会促
进北京持续稳健康发展繁荣局面预期变更集聚气
总投资会增加开发商未北京房产市场良预期前
景充满信心刺激带动更外开发商投资房产增加投资干
快做项目投资断扩趋势整房产市场供明显增加
时办奥运会北京全国核心位加强国际化程度提高城市功
加强环境改善会吸引更国外士北京观光旅游工作
生活学集聚气带动济持续增长整城市购买力升必然
会引致类房产物业需求升潜客户增加
（二） WTO 北京房产市场影响分析
加入WTO房产需求总量急剧增加直接表现高档外销房写字楼
宾馆商场工业需求明显增加旦入世中国市场年完全
世界接轨具成长性中国市场全球具诱惑力相便宜楼价
海外投资者巨吸引力点已北京楼市初露端倪高品质楼
盘境外买例越越高
入世北京等城市必成外商抢滩中国市场桥头堡外商越
住宅办公楼需求量越加更国外金融机构信贷支持
购买力持续提升WTO 国民遇原求销外销商品房轨（北京市
已2000 年11 月20 日起取消销外销商品房销售许证核准事项）
刺激需求增加
入世济发展促进居民收入提高加境外士居住投资需求增
加住宅效需求趋升入世房产企业融资渠道空前开阔金融业
竞争会利息降低贷款方式更加灵活名实相副零首付等付款方式行
道更符合买房利益实际降低买房成放需求
（三） 政策面北京房产市场影响分析
1121 文件影响
央行关进步加强房产信贷业务理通知出台整
房产业发展格局开始产生重影响中直接影响房产
企业融资渠道击导致资金密集型房产企业迫寻求新融资方
式渠道意味着房产融资趋元化
2国务院18 号文件
国务院 发18 号文件正式提出房产业已成国民济
支柱产业说明政府继续推动房产消费促进房产业健
康发展决心信心
（四）市房产项济指标
2003 年1－7 月全市商品住宅建设完成投资278．6 亿元中31．9 亿元
济适住房建设商品住宅开复工面积累计达4659 万方米年
期增加713 万方米增长18．1％济适住房开复工面积600 万方米
全部商品住宅开复工面积12．9％年期增加150 万方米增
长25．1％
2003 年8 月份房屋销售总数16956 套总面积180 万余方米销售总
金额1032 亿元民币中：
商品房预售总数11753 套销售面积1355 万方米销售总金额884
亿元民币均价方米6521 元民币
济适住宅预售总数2131 套销售面积195 万方米销售总金额
73 亿元民币均价方米3738 元民币
销量较7 月份相月商品房预售销售套数面积金额均7 月份
升10左右济适房项指标较7 月份升2545
项数表明：目前北京市房产市场然供需两旺
二 北京市住宅市场趋势
1非典健康住宅受青睐低密度低容积率高绿化率楼盘成亮
点
2户型走势强劲100 米居二居产品然畅销
3开发商重视园林设计新开楼盘水景已成必备
4区功配套越越受重视
5段概念逐渐弱化区域价格房子存现象日趋明显
三 竞争案分析
（）宝星园
环境分析
案位北京市阳区京东北部京路山子出口（京A3 区）紧邻京
路机场高速路
（）区位环境分析：京区北京市继方庄开发住宅区
北京城市开发公司开发前期京花园等项目已开发完成现该
区综合配套年开发已十分成熟第四馆区建立
区具国际生活品味
（二）区部环境分析：部园林设计水景植错落致绿化率达
35
二 产品分析
（）建筑规模：案规划建筑面积40 万方米分三期开发完成期建筑面
积15 万方米二期三期定２００１年５月开盘2005 年开发全
部完成
（二）建筑形态：（1）蝶形塔楼6 栋2 栋18 层2 栋23 层2 栋25 层
（2）梯六户
（3）首层堂挑空
（三）外立面：（1）6 层高档外墙涂料
（2）1—6 层配高级墙面砖
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
二居 １０６ ２６４ ３３％
三居 １２２ ７２ ３３％
１２６ １９２
四居 １６５ ２６４ ３３％
１８８ ４
跃层
２５１ ８
１％
（五）配套设施：１会：水疗休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
２教育配套：助周边设施
３商业配套：助周边设施
（六）车位配：１．５：１
（七）容积率：33
（八）精神堡垒
三 价格分析
（）价格范围：5100M26900M2
(二)力总价范围：６４万――８０万
户型 面积（m2） 均价 总价
二居（毛坯） １０６ 6650 704790
二居（精装） １０６
１２２（精
装）
6300 768600
三居
１２６（毛
坯）
5800 730800
四居 １６５
１８８
跃层
２５１
费：物业费：28M2
车位费：350月
会通费：200月
四 客源分析
（1）月收入6000 元CBD 工作白领夫妻
（2）私营业
（3）港台韩国等外籍士
七利利空分析
优势 劣势
物业理IC 卡
门禁系统闭路
电视监控系统
首层堂挑空
舒适气
容积率高33
规划中学
幼园建起
干扰
亲水乐园
车位例高
租售
绿化率35％
规划区围
合建筑全部邻
街环境嘈杂
休闲娱乐配套
样：水疗乒
乓球健身房等
首层堂播放
背景音乐舒适
放松
二居价格高
三居四居书
房面积6
米
紧邻高速公路
驾车出行方便
户型样选
择余
开发周期长2001
年开盘2005 年
竣工
外飘窗
会已投入
咖啡屋
健身中心等
楼间距
明厨明卫
具型童
乐园
期周围二
期三期工
环境差
Vod 视频收
CNNBBC 等
外立面颜色时
尚
区周围没公
交车
户型精装毛坯金牌物业理： 2001 年开盘
选择余 中海物业 二期没动工
开发实力值怀
疑
观景阳台
全部车库
实现车分流
区没商业配
套
户赠送燃气
炉提供
24 时热水
冬季取暖
现房发售说服
力强
八销售分析
（）售楼处引导分析
1 路旗指引：京路山子出口案售楼处设路旗
2 路牌指引：区北面宏泰街路口设路牌
（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格中空花园温馨舒适
（三）销售道具：沙盘户型面模型桌椅4 套沙发3 套
（四）销售策略：（1）折：次性付款95 折商贷98 折
（2）抽奖：周末售楼处现场抽取苹果电脑
（二）慧谷阳光
案位北京市阳区京区京路首高速机场西侧北侧紧邻北河
东南侧第四馆区
环境分析
（）区环境分析：该项目绿化率达35园林中央水景荷花池开放
绿周围住宅区
二 产品分析
（）建筑规模：占面积62 公顷总建筑面积17 万米
（二）建筑形态：毛坯房纯板楼层数916
外立面：高级涂料
（三）建筑工期：二期开盘时间：期2002 年6 月
二期2003 年8 月2 日
入住时间： 20031020053
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
40
50 居
60
二居 9099
108
三居 128 力户型
137
140
四居 148
150
200
跃层 84 力户型
100
160
（五）配套设施：会车场
三价格分析
（）价格范围：57006400
（二）力总价范围：487200742400
费：物业费：28M2
车位费：150300（租）
400（租）
供热费：19米
四媒体分析
北京青年报楼市广播
五客源分析
（1）月收入800020000 白领置业者韩国中央美院学生
（2）二次置业着
六化分析
期销售率85二期刚刚开盘
七利利空分析
优势 劣势
该区域住宅密
集生活氛围重
开放绿 价格高
京区社区
成熟适合居住
保安严格 户型少
率高
公部分精装
修
邻路户
型
交通发达
电梯24 时运
行
北面河没治
理
周遍配套齐全 密度高
纯板楼南北通
透
半封闭阳台
安全
荷花池水
景
区没配套
外立面黄色涂
料时尚高档
东侧农村景色
宠物沙滩
南面高楼影响
采光
进深10 8
八销售分析
（）售楼处引导分析
1路旗指引：
2板指引：售楼处外型板
（二）售楼处装修风格：普通约100 米
（三）销售道具：沙盘接处5 套桌椅
（三）银领国际
案位北京市阳区京住宅区距西侧轻轨京西站约1000 米东邻京
西路北面世安京家园
环境分析
区环境分析：规划中喷泉绿化率32西侧京综合市场东北面
住宅区南面市政路
二 产品分析
（）建筑规模：占面积564 公顷总建筑面积225 万米
（二）建筑形态：毛坯房板塔结合6 栋塔楼均25 层3 栋板楼分
16 21 层
外立面：4 层灰色瓷砖浅灰色高档涂料
（三）建筑工期：期开盘时间：2003 年8 月13 日
入住时间：2003 年12 月26 日
（六）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 80 430 30
二居 110 575 40
三居 160 288 20
四居 190
复式 200
（七）配套设施：三底商
三价格分析
（）价格范围：4862M25300M2
（二）力总价范围：583000
户型 面积（m2） 均价 总价
居 80 5300 374560
二居 110 583000
三居 160 848000
四居 190 1007000
费：物业费：19M2
车位费：200250月（租）
450月（租）
供暖费：19 元 M2
四媒体分析
北京青年报
五客源分析
（1）月收入3000 元白领年龄30 岁左右
（2）二次置业士
六化分析
销售率60开盘两栋塔楼南两居约100 套部分售完低楼层剩
余
七利利空分析
优势 劣势
交通便利
户型样选
择余
容积率高
期相价格
太高顾客难接
受
京区社区外立面颜色时绿化率低 定位准确
成熟适合居住 尚
周边配套齐
全
率高 区周边环境乱
阳台落窗 现房发售 邻街户型噪音
T 型塔楼北
采光
三底商 楼间距
板楼明橱明卫 区喷泉
板楼塔楼遮挡
采光
板楼南北通透
通风
没会
户型布局合
理
没配套
南遮挡景
观
售楼处现场太
远房方便
供暖费便宜
户型设计浪费
面积
八销售分析
（）售楼处引导分析
1路旗指引：
2板指引：区周围设板
（二）售楼处装修风格：欧式风格
（三）销售道具：沙盘桌椅7 套
（四）金隅丽港城
案位北京市阳区京西南湖北街
环境分析
区部环境分析：喷泉健身设备景观品
二产品分析
（）建筑规模：案规划建筑面积19 万方米2003 年2 月开盘2004 年6
月入住
（二）建筑形态：
（1）板塔结合工字形塔楼
（2）25 层4 板楼10 层
（3 ）塔楼梯12 户板楼梯2 户
（三）外立面：全部高档面砖
（四）户型配：
1板楼
户型 面积（m2） 套数 例
二居 11207 40 66
三居 12743 20 33
2塔楼
户型 面积（m2） 套数 例
居 60 50 17
10704 50
9722 50
1023 50
二居
9201 50
66
三居 13589 50 17
（五）配套设施：１会：底商
２教育配套：助周边设施
３商业配套：底商
（六）车位配：1：07
（七）容积率：4
（八）精神堡垒
五 价格分析
（）价格范围：5000M26500M2
(二)总价范围：30 万80 万
1塔楼
户型 面积（m2） 均价 总价（万）
居 60 5500 33
10704 5200 56
9722 5300 51
1023 5300 54
二居
9201
三居 13589 5100 79
2板楼
户型 面积（m2） 均价 总价（万）
二居 11207 6200 69
三居 12743 6200 79
费：物业费：18M2（塔楼）21M2（板楼）
车位费：350月
24 时热水：9 元吨
供暖费：19 元季M2
六 广告分析
七 客源分析
（1）月薪8000 元白领士
（2）二次置业士
六化分析
七
利
利空
分析
优势 劣势
建筑规模适
中
户型样选
择余
容积率高
建筑外立面高
档
视讲 绿化率30
底商面积 板楼南北通透 塔楼二居暗室
开发商实力强 实现车分流
邻街户型环境嘈
杂
外飘窗 ID 卡门禁系统 楼间距
明厨明卫
公部分精装
修
楼前视野遮挡
落观景阳台 电梯直达车库 没会
红外幕帘报警 喷泉水景 没教育配套
交通方便 价格便宜 塔楼层住户
供暖费便宜 期房
八销售分析
（）售楼处引导分析
3 路旗指引：
户型 面积（m2） 套数 已售套数
已售率 未售套
数
未售率
居 60 50
10704 50 20 80
9722 50 20 80
11207 40 60 40
二居
1023 50 20 80
12742 20 60 40
三居
13589 50 60 40％
4 板指引：区周围设板
（二）售楼处装修风格：时售楼处
（三）销售道具：桌椅3 套
（五）亮马新世家
案位北京市阳区京西南部位亮马河北路星火路交界处
环境分析
区部环境分析：绿化率达30
二产品分析
（）建筑规模：案规划建筑面积10 万方米分两期开发完成目前开发二
期2003 年3 月开盘2003 年12 月底开发完成
（二）建筑形态：（1）联排板楼3 栋幢18 层
（2）梯三户
（三）外立面：全部高档面砖
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 6963 77 11
9207 77
二居
9542 77
22
11946 154
14692 154
12034 77
三居
11646 77
66
（五）配套设施：１会：休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
２教育配套：助周边设施
３商业配套：助周边设施
（六）车位配：1：1
（七）容积率：33
（八）精神堡垒
四 价格分析
（）价格范围：5500—6400 元M2
(二)力总价范围：28 万39 万
户型 面积（m2） 均价（元） 总价（元）
居 6963 6000 42
9207 5880 54
9542 5880 56
二居
11946 68
14692 70
12034 86 三居
11646
5880
70
费：物业费：238M2
车位费：350月
24 时热水：9 元吨
供暖费：30 元季M2
五 广告分析
（）报纸：北京青年报
（二）杂志：外企俱乐部
六 客源分析
（1）国贸惠普IBM西门子月收入6000—8000 元
（2）私营业
六化分析
七
利
利空
分析
优势 劣势
远红外线周界
防护闭路电视
监护
墙砖外立面保
温隔热
容积率高33
物业费较高23
元 m2
L 型联排板楼
通风
车位
租售
绿化率30
区建筑全部
街环境嘈杂
率高83 双卧双阳台
均价高高价
6400 方米
首层层高低
紧邻高速路驾
车出行方便
会已投入
邻街户型噪音强
外飘窗 双路供电 楼间距10M
层高29M 三水入户
L 型联板DN
M 户型存采光
问题
户型充足
选余
现房发售说服
力强
区北亮马
河污染严重
超客厅餐厅 星级物业
区南星河路
窄脏乱
户型 面积（m2） 套数 已售套数
已售率 未售套
数
未售率
居 6963 77 60％ 40％
9207 77 20％ 80
二居
9542 77 10％ 90
11946 154 100 0
14692 154 60 40
12034 77 30 70％
三居
11646 77 80 20％
双层玻璃落
观景窗
集中供暖
区没独立花
园
拆换式墙体
设计
客厅太厨房
卫生间
八销售分析
（）售楼处引导分析
5 路旗指引：亮马河路路
6 路牌指引：酒仙桥路路
（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格
（三）销售道具：沙盘桌椅10 套
（六）东润枫景
案位北京市阳区酒仙桥南十里居属京区
环境分析
区西边亚洲占面积公园——阳公园隔街相东四环
隔300 米城市绿化隔离带南面正纯外销低密度墅区国际高尔夫球
练场乡村跑马场
二 产品分析
（） 建筑规模
该社区建设约15 公顷预计总建筑面积35 万方米中住宅约26
万方米分四期建设目前第三期润园枫园已全部售罄利入住
（二） 开盘入住
1 开盘：2000 年7 月
2 入住：2003 年10 月
（三） 建筑形态
11 栋板楼2 栋塔楼售三栋11# 板楼精装塔楼毛坯
（四） 外立面
层面砖二层灰色涂料
（五） 户型配
户 型 面 积 套 数 例
２ 居 108124 1020 60
３ 居 178195 340 20
４ 居 196 170 10
跃 层 166~438 170 10
（六） 配套设施
1 会：游泳池台球室网球场室高尔夫保龄球桑健身房
功厅咖啡屋
2 教育配套：日坛中学双语幼园
3 商业配套：超市美容美发洗衣店
4 周边配套：酒仙桥中学华润超市京客隆邮局酒仙桥医院
睦佳医院工行农行
（七） 车位例： 1：12
（八） 容积率： 228
（九） 绿率： 35
（十） 率：85（板）74（塔）
三 价格分析
单价范围：54308580（元方米）
均价：6500（元方米）
总价范围：5864403758040（元）
力总价：
户型 总价（元）
2 居 70200080600
3 居 1157001267500
四 客源分析
国贸CBD西门子IBM 等中产阶级
五 化分析
销售率：80两居
七利利空
优势 劣势
售楼处造型独特顶伞 出行太方便离车站远
售楼处纯玻璃采光 售楼处狭60 方米
售楼处前喷泉河环绕走木
桥意境美
售楼处项目均没引导路牌路
旗
知名度高次评十明星楼
盘
沙盘分散两栋模型放圆
桌
起居室卧室起开间 面积偏缺乏选择
板楼南北通透采光 西侧路边停车交通混乱
入住2003 年10 月 价格偏高
周边配套齐全 电磁严重超标
部分户型明厨明卫 容积率偏228
开发商知名度高 绿化率偏低35
北美风格：闲淡舒适运动健康 围合式建筑通风
楼宇间花园嬉水池 路吵
率高74－85 物业费高28
施工单位中建局质量高 精装修标准太高1000 元 m2
沉式中央广场 期电磁辐射影响声誉
部配套完善 部分楼间间距
阳台封闭安全 楼宇间童娱乐场吵
户型设计动静合理分区 户型设计太合理
名校月坛合办月坛分校
5000m2 星级会高档
八销售分析
（）售楼处引导分析
1 路旗：
2 路牌：
（二）售楼处装修风格：现代时尚
（三）销售道具：两沙盘三组谈判桌椅前台坐两
（七）飘Home
案位北京市阳区京西南部位酒仙桥台路口
区部环境分析：区正施工没做绿化规划绿化率达318
产品分析
1建筑规模：案占面积12 万方米规划建筑面积86 万方米
分期开发完成目前开发期期2003 年6 月开盘2004 年9
月底开发全部完成
2建筑形态：（1）塔楼2 栋板楼1 栋幢25 层
（2）梯四户
3外立面：高档灰色外墙砖
4户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 4065 350 875
二居 8590 50 125
5 配套设施：（１）会：休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
（２）教育配套：助周边设施
（３）商业配套：助周边设施
6 积率：45
7 精神堡垒
二价格分析
（）价格范围：５400 元M26600 元M2
(二)力总价范围：21 万――59 万
户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万）
居 4065 6000 2439
二居 8590 5850 4952
费：物业费：25 元／M2
车位费：：350 元／月
：150 元／月
三广告分析
（二）报纸：北京青年报北京晚
（三）杂志：精品
四客源分析
（1）国贸惠普ＩＢＭ西门子月收入６０００—８０００元
（2）私营业
（3）22 岁35 岁年轻白领
五化分析
六
利
利空
分析
优势 劣势
精装修菜单式选
择
墙砖外立面保
温隔热
容积率高45
物业费较高２5
元／Ｍ２
交通便捷路公
交车直达区
车位
租售
分期开发
时入住
区建筑全部邻
街环境嘈杂
率高78
超落观景阳
台
单价高高价
6600 米
区前台西路
窄乱
绿化率高35 精装修赠送厨具 马路噪音
区没独立花
园绿化分布散
高档墙砖外立面 周边配套齐全 楼间距20M 期房没保证
户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率
居 4065 350 270 77 80 23
二居 8590 50 15 30 35 70
紧邻四环路驾车
出行方便
户型设计合理
浪费空间
塔楼部分房间存
暗室
附楼太私秘
性差
户型充足选
余
精装修保证施
工质量
七销售分析
（）售楼处引导分析
路旗指引：酒仙桥路路
路牌指引：酒仙桥路路
（二）售楼处装修风格：现代时尚设计风格
（三）销售道具：沙盘户型面模型桌椅4 套沙发2 组接台
（八）电子城
环境分析
案位北京市阳区京西南部位酒仙桥驼房营街京块唯
济房项目
区部环境分析：区部中心花园喷泉雕塑品绿化率达
30
二产品分析
1建筑规模：案占面积1119 万方米规划建筑面积3263 万方米
分二期开发完成目前开发二期2003 年3 月开盘2004 年11 月底开发
全部完成
2建筑形态：（1）塔楼7 栋栋20 层
（2）梯四户
3外立面：高档外墙涂料
4户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
9651 280 25
二居
10499 280 25
14295 280 25
三居
13962 280 25
5配套设施：１）会：休闲中心咖啡屋乒乓球室健身房
２）教育配套：区12 班幼园18 班学
３）商业配套：区1000 方米超市
6车位配：１ ：１
7容积率：29
8精神堡垒
三价格分析
（）价格范围：3600 元M2
(二)力总价范围：35 万―52 万
户型 面积（m2） 均价（元） 总价（万）
9651 3600 35
居
10499 3600 38
13962 3600 50
二居
14295 3600 52
费：物业费：105 元／M2
车位费：：350 元／月
：150 元／月
四客源分析
（1）附电子城班族月薪3000—5000 元
（2）私营业
（3）燕莎工薪阶层
五化分析
七
利
利空
分析
优势 劣势
价格便宜3600
元方米
车位车
位充足
容积率高29
塑钢外飘窗
城建施工保证施
工质量
绿化率低30
率高８３％ 毛坯房方便装修 马路噪音
紧邻四环路驾车
出行方便
已成功开发期
工程
没电梯堂层高低27M
高档涂料外立面
独立中心花园水
景雕塑品四
季树木
区邻街环境嘈杂
现房发售说服力
强
楼间距40M 公交车少牧丹园南城
独立物业理 区学校 没24 时热水
物业费低105
元方米月
区超市 没会
时入住 预留空调机位 施工周期长入住晚
开发商级资质 天然气入户
八销售分析
销售道具：沙盘户型面模型桌椅4 套沙发2 组接台
（九） CLASS
案位北京市阳区京区京路首高速机场西侧南侧紧邻北河
户型 面积（m2） 套数 已售套数 已售率 未售套数 未售率
9651 280 280 100 0 0
二居
10499 280 280 100 0 0
13962 280 280 100 0 0
三居
14295 280 275 98 5 2
北侧京科技园区
环境分析
区环境分析：该项目园林建筑采意利风格园种稀植
中央水景周围住宅区
二 产品分析
（）建筑规模：占面积564 公顷总建筑面积225 万米
（二）建筑形态：板塔结合6 栋塔楼均25 层3 栋板楼分16 21 层
外立面：4 层灰色瓷砖浅灰色高档涂料
（三）建筑工期：期开盘时间：2003 年8 月13 日
入住时间：2003 年12 月26 日
（四）户型配：
户型 面积（m2） 套数 例
居 80 430 30
二居 110 575 40
三居 160 288 20
四居 190
复式 200
（八）配套设施：三底商
三价格分析
（）价格范围：4862M25300M2
（二）力总价范围：583000
户型 面积（m2） 均价 总价
居 80 5300 374560
二居 110 583000
三居 160 848000
四居 190 1007000
费：物业费：19M2
车位费：200250月（租）
450月（租）
供暖费：19 元 M2
四媒体分析
北京青年报
五客源分析
（1）月收入3000 元白领年龄30 岁左右
（2）二次置业士
六化分析
销售率60开盘两栋塔楼南两居约100 套部分售完低楼层剩
余
七利利空分析
优势 劣势
交通便利
户型样选
择余
容积率高
期相价格
太高顾客难接
受
京区社区
成熟适合居住
外立面颜色时
尚
绿化率低 定位准确
区喷泉 率高 区周边环境乱
阳台落窗 现房发售 邻街户型噪音
T 型塔楼北
采光
三底商 楼间距
板楼明橱明卫
周边配套齐
全
板楼塔楼遮挡
采光
板楼南北通透
通风
没会
户型布局合
理
没配套
南遮挡景
观
售楼处现场太
远房方便
供暖费便宜
户型设计浪费
面积
八销售分析
（）售楼处引导分析
1路旗指引：
2板指引：区周围设板
售楼处装修风格：欧式风格
销售道具：沙盘桌椅7 套
（十）慧谷根园
案位北京市阳区京东北部利泽中街（京科技园）紧邻北五环机
场高速路京区唯墅项目
环境分析
区部环境分析：区吊桥溪瀑布植垂柳清
新然
二产品分析
1建筑规模：案占75000 方米建筑面积56000 方米分两期开发
期25000 米二期31000 米
2建筑形态：全部独栋联排式墅
3外立面：普通红色墙砖
4建筑结构：部分砖混部分现浇混凝土
5售户型配
户型 面积（m2） 套数 例
S1 276 50 50
N1 330 43 43
C1 400 6 7
6配套设施
1会：室游泳池健身中心
2商业配套：助周边设施
3教育配套：助周边设施
7车位配
i 户私车库部
ii 停车位1：28
iii 停车位1 36
(八)容积率：075
五价格分析
价格范围：240 万500 万
户型 面积（m2） 起价 总价（万）
S1 276 8700 240
N1 330
C1 400 10000 400
六媒体分析
七客源分析
1外企高级
2型私营企业
八化分析
九利
利
空
分
析
优势 劣势
五环理
位置优越
车位
价格高均价
9000 元
没教育配套
紧邻北五环机
场高速路
户型样选择
余
栋间距
水景 低容积率
部分结构砖
混坚固度高
园林整体风格
清新优雅
室
配套会项目
选择种类
独栋联派墅
私密性强
现房发售说服
力强
项目东边垃圾
场环境混乱
外立面具北
美风格
绿化率高
外资物业理
世邦卫理事公
司
没商业配套
十销售分析
1售楼处引导分析
板引导：售楼处正东设置板
户型 面积（m2） 套数 已售套数
已售率 未售套
数
未售率
S1 276 50 47 94％ 3 6％
N1 330 43
C1 400 6
23 46 27 54
2售楼处建筑形式：独栋墅
3售楼处专修风格：中国古典风格四周钟铃装饰中间型根雕
4销售道具：沙盘剖面模型三套桌椅
5销售团队：前台名接员名
四 综合分析
产品分析
（）建筑规模
项目名称
占面积
（M2）
建筑面积
（M2） 容积率
工程分期
开盘时间 入住时间
宝星园 120000 400000 3．3
3
2001．5
2003．6（
期 ）
慧谷阳光 620000 170000 2．7
2
2002．6
2003．10（
期）
夏盈座 19200 96000 5 1 2003．2 2003．9
银领国际 56400 225000 4 1 2003．8 2003．12
金隅丽港城 47500 190000 4 1 2003．6 2004．4
星源公寓 5710 20000 3．5 1 2003．6 2004．10
市新海岸 18000 90000 5 1 2002．12 2003．8
亮马新世家 30000 100000 3．3 2 2003．3 2003．12
亮马水晶 10950 44000 3．4 2 2002．3 2003．10
东润风景 150000 350000 2．3 4 2000．7 2003．10
银枫家园 10000 30000 3 3 2001．5 2001．10
飘home 12000 86000 7 1 2003．6 2004．9
电子城 111900 326300 2．9 2 2003．3 2004．11
Class 94000 120000 1．2 1 2003．7 2004．12
慧谷根园 56000 75000 1．3 2 2000 20036
风景线公寓 12000 50000 4 2 2000 20034
总计 1373660 2372300 3．5
（二）建筑形式
建筑形态
项目名称
板 塔
精装 毛坯 外立面 层数
宝星园 6 2 4
部分面砖
部分涂料 1825
慧谷阳光 7 涂料 916
夏盈座 4 2 6 面砖 151822
银领国际 9 9 涂料加装饰板 162125
金隅丽港城 4 3 7 面砖 1025
星源公寓 1 4 5 涂料加装饰板 162530
市新海岸 2 3 5 面砖 101822
亮马新世家 3 3 面砖 18
亮马水晶 2 2 选 涂料
东润风景 11 2 11 2 涂料
银枫家园 1 2 面砖 25
飘home 1 2 3 面砖 25
电子城 7 7 涂料 20
Class 22 选 面砖 468
慧谷根园 面砖 联排墅
风景线公寓 2 2 涂料 25
总计 54 51
二居 三居 四居 跃层 居
项目名称 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数 （M2） 套数
宝星园
106 264
122
126
72
192 165 264
188
251
4
8
慧谷阳光
40
50
60
90
99
108
128
137
140
148
150
200
84
100
160
夏盈座
40
70
352
111．2
117
36
102
140
140
169
22
36
66
银领国际 80 430 110 575 160 288 190 200
金隅丽港城 60
50 112
107
97
102
92
50
50
50
50
50
127
135
20
50
星源公寓 60
27 105
112
118
120
54
27
27
27
120
122
137
158
27
27
27
27
市新海岸
40 －
70
352 117
111
98
102
36
30
122
112
60
160
亮马新世家 69
77
92
95
77
77
119
146
120
116
154
154
77
77
亮马水晶
70 －
80
127
88 190 1160
东润风景
108
124 1020
178
195 340 196 170
166
438 170
银枫家园
114
165
133
145
132
飘home
40 －
65
350
85－90 50
电子城
96
104
280
280
142
139
280
280
Class
180 213
210 －
240 341
慧谷根园
275
330
400
50
43
6
风景线公寓
115
130
111
104
114 144
137
151
134
109 192
套数 1765 2422 2744 334 840
率 21％ 30％ 33％ 4％ 10％
居21
二居30
三居33
四居4
跃层10
户 型 配
项目名称 总价（万） 均价 力总价范围（万） 物业费 车位费
宝星园 75 5800 64 80 2．8 350
慧谷阳光 74 6000 48 74 2．8 300
夏盈座 50 5500 28 39 2．38 350
银领国际 73 1．9 300
金隅丽港城 76 5600 30 80 2．0 350
星源公寓 75 5800 40 80 2．8 350
市新海岸 70 5800 30 70 2．38 350
亮马新世家 70 5800 42 94 2．3 350
亮马水晶 68 7000 43 73 2．8
东润风景 82 6500 58 110 2．8 8 万
银枫家园 73 5600 43 73 3．0
飘home 50 5800 21 59 2．5 300
电子城 45 3600 35 52 1．05 300
Class 160 7500 151 172 3．5 7．8 万
慧谷根园 300 9000 240 500
风景线公寓 80 6500 40 122 2．66 6．5 万
均值 8359 573077 5946 11423 188
4）配套
教育 会
项目名称 幼园 学 中学 健身 娱乐 商业配套 车位配套
宝星园
慧谷阳光
夏盈座 1：07
银领国际 1：1
金隅丽港城 1：07
星源公寓 1：13
市新海岸 1：07
亮马新世家 1：1
亮马水晶 1：03
东润风景 1：12
银枫家园 1：1
飘home 未定
电子城 1：1
Class 未定
慧谷根园
风景线公寓 1：1
四客源分析
客源
项目名称 1 2 3 4
宝星园 白领（月收入6000） 私营业
港台韩国等
外籍士
慧谷阳光 白领（月收入8000—20000） 置业者
韩国中央
美院学生
二次置业
者
夏盈座 青年（月收入4000 左右） 二次置业士
银领国际 白领（月收入3000 ） 二次置业士
金隅丽港城 白领（月收入8000） 二次置业士
星源公寓 型企业私营业
港台韩国等
外籍士
市新海岸 青年（月收入4000 左右） 二次置业士
亮马新世家 白领（月收入6000—8000） 私营业
亮马水晶 中产阶级 白领
东润风景 中产阶级 白领
银枫家园 明星 老总 中产阶级
飘home 青年（月收入6000—8000） 私营业
电子城
附班族（月收入3000—
5000） 私营业
燕莎工薪阶
层
Class 金领（月收入30000—80000） 老总
慧谷根园 外企高级 私营企业
风景线公寓 中产阶级
七化分析
二居 三居 四居 跃层 居
项目名称 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率 （M2） 已售率
宝星园
106 90％
122
126
100％
85％ 165 50％
188
251
20％
0％
慧谷阳光
40
50
60
90％ 90
99
108 85％
128
137
140 70％
148
150
200 40
84
100
160 20
夏盈座
40－
70
100％
111
117
98
85％
85％
98％
140
140
169
70％
60％
20
银领国际 80 60％ 110 50％ 160 70 190 20 200 0
金隅丽港城
60
70％ 112
107
97
102
60％
20％
20％
20％
127
135
60％
60％
星源公寓
60
40 105
112
118
120 30％
120
122
137
158 30
市新海岸
40－70
95％ 117
111
98
85％
85％
99％
140
145
169
70％
60％
20％
122
112
100
90
亮马新世家 69
60
92
95
20％
10％
119
146
120
116
100
60
30
80
亮马水晶
70
80
60％
90％
88
91 50％
东润风景
108
124 80％
178
195 80 196 75
166
438
飘home 40－65 77 85－90 30％
电子城
96
104
100％
100％
142
139
98
100
Class
180 60％ 213 60％
210 －
240 60％
慧谷根园
275
330
400
94％
40％
40％
风景线公寓
115
130
111
104
114 100％
137
151
134
109 80％
总计 8187 93％ 6825 58 6413
0
20
40
60
80
100
居二居三居四居跃层
居
二居
三居
四居
跃层
化 分 析
六销售分析
销售引导 销售道具 销售策略
项目名称 路牌 路旗 板
宝星园 4 组谈判桌椅3 组沙发
次性付款95 折商贷98 折
周末售楼处现场抽取苹果电脑
慧谷阳光 7 组谈判桌椅前台接
夏盈座 3 组谈判桌椅前台接
银领国际 7 组谈判桌椅前台接
金隅丽港城 2 组谈判桌椅
星源公寓 8 组谈判桌椅前台接
市新海岸 10 组谈判桌椅 次性付款95 折商贷98 折
亮马新世家 4 组谈判桌椅谈判间3 前台接
亮马水晶 2 组谈判桌椅前台接
东润风景 3 组谈判桌椅
银枫家园 3 组谈判桌椅6 谈判间前台接
飘home 4 组谈判桌椅2 组沙发前台接
电子城 4 组谈判桌椅前台接
Class 组沙发前台接
慧谷根园 3 组谈判桌椅前台接
风景线公寓
2 组谈判桌椅前台接
表出：
1）建筑规模：京区属盘高容积率区
2）建筑形式：TOWNHOUSE板式高层塔楼等建筑形式
高层塔楼板楼数量相较少
3）外立面：新开项目均面砖涂料较少外采装饰板点
缀外立面形式正流行
4）户型配：两居三居四居户型较少
5）价格：房价普遍偏高均价格5700 元米总价83
万相较低项目总价基75 万
6）配套：商业配套较全
会休闲娱乐配套较全
教育配套全部助周边成区隐患
7）化分析：居两居产品畅销四居产品相滞销三居
跃层产品较畅销
8）客源分析：a)外企高级白领士
b)港台韩国等外籍士
c）二次置业士
9) 销售分析：做销售引导
销售道具
ii 外立面部分面砖部分涂料加装饰板点缀
iii 户型居：60 米－80 米 25％
二居：90－110 米 50％
三居：120－135 米 25％
容积率：3
园林：具水景园林四季常青植
设精神堡垒
配套会幼园
全部车分流1：1
突破性建议
6户型越层
7设精神堡垒（水晶走廊）
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