海房产专题研究报告
目 录
TOWN HOUSE发展演化
二前海TOWN HOUSE市场简述
三海TOWN HOUSE市场发展状况分析
() 初始阶段市场状况
(二) 发展阶段市场状况
(三) 趋成熟阶段市场状况
四 TOWN HOUSE 消费者特征分析
五 TOWN HOUSE 产品特征分析
（） 区域特征分析
（二） 档次划分
（三） 类划分
（四） 区规划式样风格房型特征分析
六TOWN HOUSE 发展空间存意义未
TOWN HOUSE发展演化
TOWN HOUSE起源
TOWN HOUSE起源欧洲英国伦敦时伦敦少高密度垒积式高层建筑城市低密度建筑形态中持续扩展18世纪末贝德福特广场柯特花园19世纪初莫德理街等处TOWN HOUSE组成壮丽街区住宅形成永恒艺术TOWN HOUSE美国兴旺发展特西部区城市延伸部量类建筑形态出现幢甚十幢3层低层住宅联组成幢面积约150～200方米左右院落院子般超50方米外专车位车库 离城太远价格算太贵属中等偏高水
世纪初TOWNHOUSE海典型名居
19世纪念年代起时着济发展城市口增传统木式里弄易发生火灾出现砖木结构老式石库门建筑早创始英租界流传城乡外郊带TOWNHOUSE结合国传统三合四合院形式特色建筑代表建筑兴仁里敦仁里棉阳里等石库门建筑时发展新式里弄住宅TOWNHOUSE更具现代色彩变种量南宅前绿建筑三层代表建筑20年代淮海中路尚贤坊等40年代新式里弄发展花园式里弄住宅宅前宽庭院空较环境幽雅居室间半式双间式居鑫层数三四层兼代表建筑淮海中路方花园陕西南路尔登花园时海种TOWNHOUSE里弄住宅9000余套22余万方米蔚观
二前海TOWN HOUSE市场简述
海追求居住时尚讲究舒适喜欢超常规居住环境关注私密性构成联排墅市场旺销基础联排墅结构新环境功齐区类型物业相价格差市场成交活跃总价50—70万左右联排墅基符合购置类物业者心理价位
目前海售联排墅绝数均位环线外外环线附集中区域 属海西南角闵行区莘庄周围区域数量规模占全市联排墅供应半壁江山 联排墅市郊幽雅居住环境良方便交通条件铁达莘庄 周围联排墅楼盘相集中形成高尚住宅氛围海颇吸引力区域代表性楼 盘君天花园樱园等紧邻闵行松江区部分联排墅楼盘面市雅仕轩 联排墅供应量较区域浦东新区相邻区县阳光欧洲城典花园特 型项目康桥半岛等虹桥区域联排墅分布西郊宝成花苑该区域价高联 排墅少价高海东北部区域中档客源丰富价相便宜单体总价高 济型联排墅样较销路中锦秋加州花园例市中心联排墅十分稀 缺价高销
时受沪青睐纯休闲型联排墅拥郊外然景观性氛围 位杭州湾北岸市级旅游开发区金海湾联体休闲墅南千里碧海西世纪森林毗邻海鲜条街抱市区住房海边墅二次投资置业理想年轻族极吸引力期房销空
莘庄区域联排墅套力面积般180方米～230方米间单价致 3500～4500元范围浦东区域联排墅套力面积般160方米～230方米间 单价致2900～3700元间北区联排墅套力面积130方米～220 方米间单价致3100～4000元间
总闵行联排墅产品设计更具墅品质花园会客厅设计挑空4米 带车库户设中央空调北区联排墅产品设计较济闵行区联排墅 物业中代表性四楼盘君天花园水仙苑樱园圣淘沙花园九亭 区域新海弄里家九亭明珠苑销售率基80％甚度达 100％中标志性楼盘君天花园开盘三月列海市销售第十名期销售达 95％年分荣获海2000佳房型获奖单位建设部创新风暴综合金奖
目前海供应联排墅区规模较建筑风格欧美墅风格十分利塑造联排墅高雅居住氛围
业士指出联排墅建筑风格应墅应公寓莘庄区处公寓联体 墅少问津例未迎合客源需求差异化典豪华联体墅性联体墅众化济型联体墅会分化出专家分析目前海墅市场尚未供求衡生活类墅发展方未年中中价墅市场前景
三海TOWN HOUSE市场发展状况分析
研究 TOWN HOUSE 市场追根溯源根市场发展实际情况划分阶段阶段情况进行分析首先根市场发展时间阶段TOWN HOUSE 市场分初始阶段发展阶段趋成熟阶段
（） 海TOWN HOUSE 初始阶段市场状况
该阶段TOWN HOUSE 商品区海刚刚出现少数发展商尝试做TOWN HOUSE 处市场探索阶段消费者TOWN HOUSE解认识浅广消费者没认接受种较新型住宅该阶段指1998年前
该时期出现TOWN HOUSE伊沙仕花园海天花园虹桥金斯花园雅阁花园雅仕轩乔爱墅润家园银泰花园锦秋加州花园等部分区TOWN HOUSE数量较少起点缀作伊沙仕花园海天花园乔爱墅润家园银泰花园等雅阁花园雅仕轩锦秋加州花园虹桥金斯花园TOWN HOUSE相较较具代表性具体情况：
项目名称
锦秋加洲花园
雅仕轩
雅阁花园
项目概
址
宝山陈太路
松江莘松路
莘松路场东路
投资兴建
香港远东发展限公司
海莘迪房产
雅阁置业
物业公司
锦秋物业
雅仕物业
福伟
开盘日期
98年
期985二期99年7月
期986二期20001
交房日期
二期2000年5月
期9910二期20004
开发概
占面积
80万
10万
11万
建筑面积
70万
5万
容积率
088
05
06
总户数
3000
600户
600户
间距
15米
1520米
1525
绿化率
建筑设计
设计风格
欧式
欧式
英式
景观设计
建筑设计
栋户数
10
68911
2469
力房型
3DLK
4DLK
4DLK
力面积
140180
147172
146173（联）196243（单）
层数
3
3
3
层高
3
3
35
面宽
51
486
7
花园面积
2030
5776
50100
露台面积
25
10
1520
车库
室外
室外
室室外
外立面
彩色涂料
涂料
涂料
销售情况
单价范围
24002700（期）
26003000（二期）
30003500（三期）
32004200（四期）
29523256
28403700
均价
3050
3300
总价范围
3070万
4156万
4291万
力总价
4050万
48万
50万
销售率
70
100
期100二期50
锦秋加洲花园
锦秋加洲花园海开发较早较代表性TOWN HOUSE 项目位宝山区场带周边环境较差出行区巴士途沪太路段交通状况差
区规模占80万方米分期开发联体栋达10户建筑行布置缺少变化较典型排屋外立面呆板颜色较通俗前间距15米区绿化率低组团绿化较少车位露天车位房子前面房型面积140180方米左右相较限制房间布局区配俱乐部商场商务中心幼园学等
锦秋加洲花园定位较低开始总价30万左右期价位稍微升四五十万属济型墅
雅阁花园
海较早开发TOWNHOUSE区位松江闵行交界松闵墅区周边中档墅目前周边配套尚成熟莘庄镇配套设施出行社区巴士备车
占区11万方米分两期开发集联体独立墅体联体墅联体室外车库外立面般房型140——170方米区配俱乐部高尔夫球场游泳池网球场商务中心幼园
雅阁花园总价高总价40万左右属济型墅
雅仕轩
位松江墅区区占10万方米联体建筑行布局绿化率较高基草坪房型较济墅房型设计合理卧设二楼私密性差三楼三间卧房布局局促露台较区俱乐部网球场游泳池超市餐厅便利店等
虹桥金斯花园
位吴中路虹中路交界处段位置佳交通便捷
区公寓TOWN HOUSE 混合社区228套叠加式联体墅98年6月月份开盘面积190245方米间单价500068000元方米总价达90160万时档次较高TOWN HOUSE采英式古典风格叠加式联体墅单元两套套三层六层房型设计获98杯海佳住宅房型创新奖
阶段特征分析：
该时期出现TOWN HOUSE项目TOWN HOUSE项目锦秋雅阁雅仕轩金斯花园海天花园公寓TOWN HOUSE混加区伊沙仕花园乔爱墅润家园单体联体混区两混区TOWN HOUSE体TOWN HOUSE起点缀作
通述分析出阶段TOWN HOUSE呈现特征：
1 TOWN HOUSE没形成区域板块效应较分散便雅阁雅仕轩松闵墅区两者相隔较远
2 区定位普遍高面积180方米单套总价50万元属济型墅便金斯花园总价90——160万元段位置言价位算高
3 区规划水较低采联体方式行布置前间距缺少变化较呆板花园较象征性露天式车位
4 房型设计般面积设置较少面宽限制空间布局客厅相较没般二房二厅客厅基没采挑空式厅时窗门楼梯卫生间露台等细节处理表现较粗立面风格采TOWN HOUSE早期英式古典风格显较沉闷
发展商角度进行分析前较少接触TOWN HOUSE领会TOWN HOUSE种住宅方式真正含
消费者样TOWN HOUSE解认识浅少部分士出种心态购买时TOWN HOUSE没部分消费者认接受
（二） 海TOWN HOUSE 发展阶段市场状况
进入1999年TOWN HOUSE取飞速发展撄园4月200套火暴销售点燃TOWN HOUSE迅猛发展导火索接连出现君天水仙苑圣陶沙阳光欧洲城康桥半岛等批TOWN HOUSE项目市场竞争日趋激烈消费者购买TOWN HOUSE热情激起TOWN HOUSE1999年半年2000年半年出现迅猛发展现象
出现TOWN HOUSE区域板块划分：
西南板块：樱园水仙苑君天润家园新海弄里家圣陶沙雅阁花园东苑半岛悦景苑半岛花园虹山半岛代艺墅等
浦东版块：阳光欧洲城典花园康桥半岛华夏金桂苑东方丰甸园 汤臣豪园
市区版块：静安南草坪新福康里西郊宝成花园海花园
宝山版块：锦秋加洲花园华馨苑
面区域板块楼盘分分析：
１西南版块分析：
项目名称
樱园
君天花园
水仙苑
址
市路3588弄
银路3399号
春申路2828号
投资兴建
丸红株式会社
玖玖房产
新加坡传慎集团
物业公司
日BES
君仕物业
新加坡怡安物业
开盘日期
期996二期20006
期996二期20009
19997
交房日期
期20005二期20016
期20006二期20019
20006
开发概
占面积
22万M2
16万
4万M2
建筑面积
19万M2
13万
容积率
087
083
085
总户数
1000户
547户
公寓105户联体96
间距
1218米
1220米
20米
绿化率
60
44
建筑设计
设计风格
美式法式西班牙式
新式里弄
新古典
景观设计
建筑设计
美国CITY
栋户数
468
24610
69
力房型
四房三房
三房
三房
力面积
180204M2
200286M2
180190
层数
3+假
3
3
层高
31528
41
3
面宽
51米
42—7
6
花园面积
1530M2
60120
露台面积
15M2
1520
1520
车库
露天
室
露天
外立面
高级涂料
底部毛石部涂料
面砖
销售情况
单价范围
32004000
36004800
40005200
均价
3800
4000
4500
总价范围
6085万
68130万
7598万
力总价
7080万
85万
85万
销售率
期100二期85
期100二期80
90
樱园
位莘庄铁南三公里金路市路路口莘奉快速干道距沪闵路远出行便捷区巴士公交车轻轨铁
区规模较分四期开发区规划较特色四六八联体纯联体墅区外立面风格新颖美式法式西班牙三种风格樱园景观设计特色强调生态性享性美观性
面积适中180250方米房型设计般客厅22米左右二楼三楼设置基样两房间三楼假层做活动室破坏房间私秘性动静分离原外花园露台较
樱园期总价５０７０万四月２００套销售业绩证明时定位准确二期房型等细部做调整力总价７０８０万左右２０００年６月开盘销售８５％销售状况良樱园属中价位联体墅
君天花园
位莘庄铁南2公里银路市路路口离樱园远
区占１５８万方米分三期开发新式里弄规划风格区中心７０００方米集中绿化户设私家花园区整体绿化取代配套设施设俱乐部游泳池网球场等
面积２００２８０方米房型设计新颖特色楼客厅挑空４１米较气派餐厅位二楼夹层二楼两房间三楼卧室全部室车库特长
君天总价６８万－１３０万属中价位联体墅销售状况良
水仙苑
位莘庄铁广场东春申路莘奉路附新申花城项目部分享配套设施公交线路703735区巴士交通便捷
区建联体墅96套复式公寓105套建筑行布置较呆板10000方米中式园林风格中央花园组团绿化少绿化率低景观设计墅区品质符
房型面积适中180190方米三层客厅面宽6米设落低窗工房进入式储藏室三层卧附卫更衣室户均露台房型设计合理房间数较少
受规模段位置影响单价达4000——5000方米套约100万元左右属中价位相较高消化速度较慢
项目名称
圣陶沙
半岛花园
新海弄里家
项目概
址
顾戴路2199弄
九亭
九亭
投资兴建
海天宸股份
久益置业
海房产营限公司
物业公司
泰物业
海房产集团
开盘日期
期20001二期20009
200011
期9910二期20004
交房日期
期200012二期20019
200110
二期20013
开发概
占面积
30万
5万
274万
建筑面积
35万
容积率
066
07
093
总户数
1200户
150户
340户
间距
1216米
14米
14米
绿化率
50
50
建筑设计
设计风格
新古典
欧陆
新式里弄
景观设计
建筑设计
栋户数
246
468
268
力房型
四房
四房
四房
力面积
171197280
184190
167185
层数
3
335
3
层高
31米
483米
3
面宽
66米
669米
72米
花园面积
40100M2
30M2
40100M2
露台面积
18M2
20M2
1014M2
车库
室室外
室室外
室外
外立面
粉红面砖
毛石+涂料
面砖
销售情况
单价范围
37004200
23502480
22502600
均价
3900
2400
2400
总价范围
65120万元
44465万
3850万
力总价
80万
45万
45万
销售率
二期80
50
90
圣淘沙
位莘庄铁北3公里顾戴路水清路交界处北热带风暴水乐园周边型商配
区规模较TOWN HOUSE少量独立墅高层公寓房中TOWN HOUSE 146幢独立墅10幢高层5幢分三期开发圣淘沙花园四联体墅外观颜色致桔黄色墙体红色屋顶三层建筑设车库车位景观营造方面强调亲水绿化草坪区入口设250米长水景区设俱乐部室游泳池网球场等
面积适中房型设计合理客厅宽敞南落窗采光二层布置两间南卧室种户型均南露台花园面积较
圣淘少花园定位70万左右属中价位墅销售状况良
半岛花园
区位松江九亭镇区配套设施较少轨道交通出行社区巴士公交车
区利然条件—三面环河—造景设中央花园组团绿化较少景观设计般建筑行布置外立面色彩风格统区设会
面积适中房型设计合理AB两种房型A型送室车库客厅挑高面宽6——69米二层南布置两房间三楼卧室采凸窗转角窗采光设储藏室洗衣房更衣室等功区
单套总价44——465万属型墅受段位置市场竞争影响销售状况般
新海弄里家
位松江九亭轨道交通出行便周围区低档住宅规划该区建成中档墅区
区规模较新式里弄设计风格绿化率50景观设计特色户型面积适中济实惠三层加室外车位房型设计合理餐客厅双开间布置面宽72米面积落低窗凸窗卧室均南布置单套总价38——50万属济型墅销售状况良
项目名称
虹山半岛
代艺墅
项目概
址
虹梅南路2112号
顾戴路1801号
投资兴建
景洪房产公司
海启耀房产
物业公司
港联物业
开盘日期
200010
20007
交房日期
20016
现房
开发概
占面积
195930M2
11公顷
建筑面积
容积率
03
总户数
独立138联体108
间距
绿化率
75
建筑设计
设计风格
美式
现代
景观设计
香港LEO
建筑设计
香港LEO
栋户数
24
2
力房型
三房
力面积
206208M2
277289M2
层数
3
2
层高
36米
3431米
面宽
6米
花园面积
100M2
露台面积
15M2
车库
室外
室
外立面
面砖石料涂料
石料
销售情况
单价范围
38005000
800010000
均价
4300
9000
总价范围
75100万
200400万
力总价
90万
300万
销售率
50
50
虹山半岛
位虹梅南路距铁35公里周边生活配套较少区独立墅TOWN HOUSE存区独立墅138套TOWN HOUSE108套区美式风格社区周边坡形草坪灌木乔木组成25米高土坡阻挡噪音灰尘340米景观道13000方米网球场游泳池足球场高尔夫球场篮球场沙滩排球场等
面积206——208方米房型设计位客厅层36米采落低窗转角窗采光较二三层室外阳台三层卧带卫生间户均面积花园
TOWN HOUSE总价75——100万中价位TOWN HOUSE销售状况良
代艺墅
位莘庄铁北35公里顾戴路外环线附周边基配套交通便捷
区占11万方米全部外销双拼TOWN HOUSE景观方面绿化率高达75采谓连续曲线视觉造景设计景观步道强调月月赏景期绿化植物41000棵设3124方米会规划设便利店图书馆韵律教室音响室家庭影院室游泳池温水摩池桑蒸汽室酒吧餐厅等
单套面积较达270——300方米户两层底层设双车位车库毛坯房单价达9000——12000元方米总价250万——360万TOWN HOUSE 中贵族产品客源港台士价位高位置偏消化速度较慢
东苑半岛
位顾戴路高层楼盘期三联体TOWN HOUSE三幢九套面积270方米价格4000元方米套总价88万元——96万元已全部售完
通分析出该区域TOWN HOUSE呈现特点：
1 位置分布铁参中心离铁2——4公里旁边莘奉快速干道外环线沪杭高速莘闵轻轨等交通干道说明TOWN HOUSE交通求较高
2 TOWN HOUSE周边商配求般部分TOWN HOUSE周边配套部分TOWN HOUSE区配套设施求较高般设会档次配套求
3 该区域TOWN HOUSE中价位50——100万TOWN HOUSE低价位济墅高价位豪华墅较少体现TOWN HOUSE定位特点
4 TOWN HOUSE风格异适合士需求利TOWN HOUSE进步发展
5 TOWN HOUSE区呈组团式分布致分莘奉路区域水仙苑君天樱园虹山半岛松闵墅区域雅阁雅仕轩润家园等九亭区域半岛花园新海弄里家悦景园等
6 纯TOWN HOUSE住宅区TOWN HOUSE住宅区TOWN HOUSE辅住宅区全面发展
7 区规划房型设计水日益完善TOWN HOUSE理解升较高水
２浦东区域版块
项目名称
阳光欧洲城
典花园
项目概
址
浦东佳林路79号
康桥御青路999弄
投资兴建
海基置业
海天工置业
物业公司
商桥物业
海住总集团
开盘日期
期993
二期20004
期997
二期20007
交房日期
期20003
二期20013
期20007
二期20013
开发概
占面积
12万
6万
建筑面积
9万
36万
容积率
075
06
总户数
476户
165户
间距
1216米
16米
绿化率
建筑设计
设计风格
北欧
欧式
景观设计
建筑设计
栋户数
246810
2
力房型
三房
五房
力面积
160220
177198220
层数
3
4
层高
285米
4
面宽
51米
576
花园面积
30M2
30M2
露台面积
20M2
20M2
车库
室
室
外立面
彩色涂料
彩色涂料
销售情况
单价范围
29803500
31003800
均价
3200
3400
总价范围
4790万
5588万
力总价
70万
70万
销售率
90
90
阳光欧洲城
位张桥镇金桥开发区通汽车城周边配套设施较完善轨道交通公交线路较
区中等规模分两期开发采北欧风格区街设商铺绿化状况般中心绿组团绿化较少硬少量欧式雕塑品区俱乐部网球场卫星电视
单元面积较160m2左右室车库南北两种设置南面车库房型客厅设二楼层均错层卧次卧均位二楼
套总价47~90万属中价位TOWN HOUSE销售状况般
典花园
区位浦东御桥外环线侧距铁龙阳路6公里周边规划差低档住宅农宅配套设施少型商场娱乐设施附民办建桥学
区规模幢住宅行布置10000 m2中心绿化草坪特色配幼园篮球场网球场等
户型面积适中177~220 m24层设计较高房间较分割零乱客厅挑空较气派层均错层开窗采光阳台较露台
单套总价55~80万属中价位TOWN HOUSE区特点营销推广等原销售状况般
项目名称
康桥半岛
东方丰甸园
项目概
址
沪南路2502号
东方路3050号
投资兴建
澳洲SPG集团
海市机电工业房产
物业公司
世邦卫理士
恒联物业
开盘日期
二期200011
20009
交房日期
20023
20011
开发概
占面积
180万
27万
建筑面积
120万
容积率
06
097
总户数
7200户
108户（联）198（单）
间距
1215米
1317
绿化率
50
建筑设计
设计风格
夏威夷
北欧
景观设计
建筑设计
栋户数
1268910
6
力房型
三房四房
34DLK
力面积
160178
150185
层数
32
3
层高
3
3
面宽
6
5172
花园面积
50100M2
2050
露台面积
1520M2
15
车库
室室外
室
外立面
彩色涂料
涂料
销售情况
单价范围
28754000
44295252
均价
2900（联）
4800
总价范围
46116万
68594万
力总价
80万
销售率
60
80
康桥半岛：
位南汇外环线外侧较偏远周边区开发尚成熟低档住宅康桥区配套设施
该项目南汇县型住宅项目180 万m2 TOWN HOUSE规模相造镇工程开发周期长达8年总体规划较先进绿化率50区设俱乐部商场九年制学校幼园医院篮球场网球场等
区TOWN HOUSE独院住宅两种户型TOWN HOUSE单元面积160178米较部分房型层布置老房二三层布局较局促卫生间较
TOWN HOUSE单套总价60万左右属中低价位销售状况良
东方丰甸园
位东方路蓝村路龙阳路立交公交线路较轻轨明珠线二期区附设着站点周边配套成熟型超市——易初莲花农贸市场邮局影院等
该项目规模较规划般区半层公寓降低区档次区配套较少
单元面积适中150~185 m2房型特色户底层均室车库储藏室户型（182 m2）客厅面宽72米挑高客餐厅43 m2宽敞气派房间数较少三房露台均北凸窗落窗采光
套总价定685~94万价格适中销售状况良
汤臣豪园
区位浦东新区龙东道６６６号张江高科技园区汤臣高尔夫铁二号线交通便捷
区占１４万方６００套分两期开发建筑设计非常特色建造现代风格叠加式双拼联体墅带电梯三面采光立面新颖线条简洁整栋建筑充满张力极具通透感现代感力房型４房２厅３卫面积１７８米２８４方米房型设计新颖６６米开间客厅４５米挑高客厅宽敞气派
单价４７００７２００元／方米总价８０９０万属中价位墅销售状况良
浦东区域板块TOWN HOUSE呈现特征：
（１）浦东区域TOWN HOUSE项目较少六七分布分散相隔较远独立作战没形成板块效应
（２） 中价位TOWN HOUSE没低价位济型TOWN HOUSE豪华型TOWN HOUSE汤臣豪园
（３） 受规模段位置影响区规划水参差齐
３市区板块
项目名称
西郊宝成花园
南草坪花园
项目概
址
金浜路100号
泰兴路685689号
投资兴建
海明申企业发展公司
海众立房产
物业公司
明申物业
开盘日期
9811（期）20009（二期）
998
交房日期
9912（期）200110（二期）
0012
开发概
占面积
58911M2
25万
建筑面积
27万
容积率
095
11
总户数
105（联）126（复式）
33（联）
间距
1520米
绿化率
47
建筑设计
设计风格
新古典
景观设计
建筑设计
栋户数
571011
2
力房型
4DLK+阁楼
3DLK
力面积
225243
187250
层数
3+阁楼
3
层高
42米（客厅）
3米
面宽
668米
684
花园面积
30
露台面积
10
车库
室
室
外立面
面砖+涂料
彩色面砖
销售情况
单价范围
1068611893（期）75009000（二期）
970012500
均价
10000
总价范围
143330万
181320万
力总价
170210万
200300万
销售率
100（期）50（二期）
97
西效宝成花园：
位虹桥墅区周围绿谷墅新律墅龙柏山庄满庭芳花园等高档外销墅西郊宾馆樱花度假村万豪虹桥酒店龙柏饭店虹桥高尔夫球场等休闲娱乐设施南西郊公园外环线车程5~10分钟
限虹桥区价制约该物业规划容积率较高建筑行布局区南北次规划TOWN HOUSE低层复式高层景观规划绿设中央绿区进门处喷泉柱廊配会设商场餐厅便利店健身房美容中心桌球室咖啡厅功厅ADSL宽带入网
TOWN HOUSE均房型225~243 m2（计阁楼车库建筑面积）客厅宽敞明亮落窗采光面宽66~8米挑高42米卧室采面积落窗采光卧室配置浴室更衣室露台北面积较阁楼南北采光
单套总价170~210万属中高档豪华型TOWN HOUSE消化速度较慢
市区板块TOWN HOUSE特点：
1． 数量少海花园西郊宝成花园位长宁区虹桥墅真正意义位市区TOWN HOUSE静安南草坪新福康里出TOWN HOUSE
种产品域特征适合量位市区段
2． 受段容积率限制该区域TOWN HOUSE般价位较高100万属豪华型TOWN HOUSE公寓TOWN HOUSE存形式
3． 该区域TOWN HOUSE周边商配区配套较齐全位交通便捷
４宝山板块
宝山位海市区北部TOWN HOUSE项目直开发锦秋加洲花园外华馨苑区域板块TOWN HOUSE济型墅区规划房型设计配套设施标准相较低
５ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ市场发展阶段特征：
该阶段时期海TOWN HOUSE发展快时期新出现TOWN HOUSE项目达二十余部分两年连续开发开发期环节细部较改善TOWN HOUSE日趋完善体现TOWN HOUSE精髓基反映海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ基特征
区域位置TOWN HOUSE分布交通便利环境较郊区集中区西南版块莘庄九亭区域TOWN HOUSE群次浦东长宁然市区出现TOWN HOUSE项目区域TOWN HOUSE起点缀作规模出现
产品特征两年发展TOWN HOUSE逐渐走成熟开始10户联体屋面2联3联起先行兵营设置现错落致室室外外楼楼外花园车位等细节取飞速发展更加性化
产品定位分析50~100万中价位TOWN HOUSE体济型（50万）豪华型（100万）TOWN HOUSE补充市场定位符合TOWN HOUSE特征满足消费者需求该时期出现
TOWN HOUSE项目销售状况良
（三） 海TOWN HOUSE趋成熟阶段市场状况
年力发展进入新世纪TOWN HOUSE已渐显成熟面介绍新出现TOWN HOUSE项目：
项目名称
阳光爱琴海
潜水湾花园
项目概
址
莘松路场西路
莘松路999弄
投资兴建
海松贸房产
海新世纪正润置业
物业公司
开盘日期
20011
20011（联体）
交房日期
200112
200112
开发概
占面积
11000方米
18万
建筑面积
容积率
065
065
总户数
308户
108（联）152（独）
间距
1520米
绿化率
建筑设计
设计风格
现代简约义
新古典义
景观设计
建筑设计
栋户数
468
24
力房型
4DLK
4DLK+书房
力面积
173189
230258
层数
3
3+阁楼
层高
36米
42米（客厅）
面宽
68米
456米
花园面积
100
露台面积
30
3040
车库
室
室
外立面
仿涂料+金属构件
石料+涂料
销售情况
单价范围
30003900
47004900
均价
3400
4800
总价范围
5273万
100124万
力总价
5273万
100124万
销售率
80
30
浅水湾花园
位松闵墅区周边中档墅目前周边配套成熟莘庄镇配套设施出行社区巴士备车
区独立墅（152套）低密度住宅区TOWN HOUSE（108套）占少部分中央水景道房屋外立面丰富
TOWN HOUSE面积230～260方米户型拉独立墅档次赠送半室二层两间卧室南卫生间干湿分离部分房型夹层厨房南设置
单套总价定110～124万高价位TOWN HOUSE销售状况良
阳光爱琴海
位松闵墅区
区占八万方米规划308套现代简约义TOWN HOUSE错落致立面选白色辅高级蓝灰色局部金属构件建筑物环境融体量运水景户户门前清水河区设会水乐园湖边网球场壁球室等设施
面积173～189m²适中房型设计特色进户门双开母子门面积落窗转角窗二层两间卧室南顶层卧设置阳光透天排窗
单套总价52～73万属中价位较性TOWN HOUSE销售状况非常已预定出70
江南文化园
位松江九亭周边低档住宅配套设施较少出行备车区巴士
区占9万方米纯双拼TOWN HOUSE260余套分两期开发采美式现代风格布局错落致景观采江南18美景体现江南文化
区设VIP会面积分布适中180～280方米力面积200方米左右房型设计特色全部室车库客厅挑高独立半错层餐厅二层三房间两南面积卧位三层配面积卫生间阳台露台采面积落窗面宽达7米房型点似君天房型更开放活泼
均价3400元m²总价70万元左右相位置价格稍高属中价位TOWN HOUSE现已预定出50销售状况非常
奥玎宫廷墅
位古北新区段位置佳周边配套齐全交通便捷
区占7万方米建造183套西班牙式北欧式英国式4联体TOWN HOUSE区创造性运三维立体空间布局手法进行车动线分层布局景观设计特色5700方米沉式中庭水景花园根风格墅营造风格景观
面积相较220～270方米房型设计特色5层生活空间层层夹层二层三层室设私家独享Club设家庭影院酒吧桑室健身房台球室厅挑高45万卧挑高5米华贵气派
单价9000～10000元m²总价达200～270万属高档豪华TOWN HOUSE刚开盘销售状况良
阶段特征总结：
述TOWN HOUSE项目分析出进入新世纪TOWN HOUSE特征
1． TOWN HOUSE区基体现性化性化特征区规划制宜错落致景观建筑然融合采现代义中式立面风格简洁明快幢户数减少联排房加变化较灵活房型设计灵活变厅卧室露台（半）室功发挥窗门阳台卫生间等细节胆运流行式样味抄国外陈旧样式
2． 混合TOWN HOUSE区更建筑匹配保持TOWN HOUSE特性周边建筑格格入讲求整体谐
四TOWN HOUSE消费者特征分析
TOWN HOUSE 中产阶级度身造住宅
中产阶级充满理想充满抱负群体希拥种高品质离尘离城生活
TOWN HOUSE 出现决非偶然公寓墅中间形态公寓城市土资源宝贵高密度高容积率墅低密度低容积率住宅私家花园占私密性极强价格昂贵住宅发展方居住群济势力强居住求高高收入阶层TOWN HOUSE属城市范畴市中心满足亲然实现墅梦想愿较方便交通条件城市边缘带住宅居住群收入较高中产阶级公寓嗤鼻墅兴叹TOWN HOUSE 出现住宅新追求实际意义说TOWN HOUSE 正群中产阶级度身造住宅
（）TOWN HOUSE消费者特征：
1） 定数额支配资产家庭12部车现没车久会购买
2） 事业成收入稳定家庭稳定成功士
3） 注重生活舒适性私密性安全性高品质生活
4） 年龄数30——50岁间现少套住房换房目等
5） 家庭口3——5三代住
6） 中高档楼盘居住验判断标准
7） 投资目业
（二） 消费者社会特征分析：
１ 效益国中型企业中层领导
２ 外资企业高级白领
３ 出国员
４ 私营业
５ 金融机构工作员
６ 文学艺术技术工作员：学教授演员持ＩＴ技术员等
（三）消费者性特征分析：
追求气派住独体墅豪华洋房没济力达联体墅合理价格宽敞空间正满足求：私营业金融机构工作员国企业中层领导等
追求文化涵海TOWN HOUSE风格式样异表现着文化消费者会根喜选择喜欢风格TOWN HOUSE
追求环境优美生活舒适外企高级白领科研文艺ＩＴ等技术工作员长时间市生活追求空间追求田园生活回然外企白领科研文艺工作者说TOWN HOUSE优美环境宽敞空间舒适生活诱惑
（四）消费者购买TOWN HOUSE 行特征分析：
般说首次置业者购房总价30万元左右二次置业者总价均65万左右TOWN HOUSE总价目标消费者定位二次置业者投资类首次置业者占部分
二次置业者购买程表现更挑剔价格位置建筑质量建筑风格外立面房型物业理开发商实力周边环境等方面首次置者调查资料表明
１ 首次置业者：
价格房型区环境重素
２ 二次置业者：
已具备定购房验现实居住环境中发现少注意问题居民房屋期值更高考虑具体素更认：
重：理位置环境房型配套物业理价格
较重：开发商实力升值潜力等素普遍认
五TOWN HOUSE产品特征分析
（）TOWN HOUSE区域特征分析：
TOWN HOUSE 城市空心化住宅郊区化产物
城市高密度发展导致中心区生态环境热效应空气纯净指数降噪音污染交通阻塞环境恶化等住宅郊区化住宅形式元化发展提供广阔天空气新鲜域宽广塑造低密度住宅奠定良基础
TOWN HOUSE 基建市郊区域方面土成相市区低方面规模化产出建筑成降低目前TOWN HOUSE占规模般10万方米规模化产出方面价格变购房者够接受更容易交通配套生活设施方面形成规模化真正形成适合居住高尚生活区
海TOWN HOUSE 集中环线外外环线附
１TOWN HOUSE交通求较高
国外TOWN HOUSE般位高速公路轨道交通附海TOWN HOUSE部分位外环线铁轻轨快速干道旁边 TOWN HOUSE 居民活动特性决定TOWN HOUSE 居民般市区工作进行娱乐等活动部分家庭两部备车便捷交通样方便快速班回家时旁边公交通较少家庭口较进出便般求配区巴士连接公交通附商业中心
２TOWN HOUSE 非常注重周边环境
TOWN HOUSE 消费者般城市工作中产阶级遭受浑浊空气噪音摧残交通阻塞等恶劣环境选择郊区TOWN HOUSE重原环境中郊区优美环境清新空气没噪音污染
TOWN HOUSE 周边商业配套设施定求目前海TOWN HOUSE项目周边情况求齐全商配基：菜场商店邮局等般求距区级商业中心太远约23公里样享区域中型生活服务设施
（二）TOWN HOUSE档次划分
根目前海TOWN HOUSE市场价位水海市市民济水TOWN HOUSE济特性TOWN HOUSE划分三档次：济型TOWN HOUSE中价位性TOWN HOUSE豪华型TOWN HOUSE
１ 济型TOWN HOUSE指总价50万元TOWN HOUSE般均价３０４０万元左右该类TOWN HOUSE价位相较低区规划房型配套等方面求高海该类TOWN HOUSE占定例较代表性锦秋加州花园雅仕轩雅阁花园半岛花园新海弄里家等集中松江墅区九亭附宝山区域
２ 中价位性TOWN HOUSE指总价50～100万元TOWN HOUSE均价般６０８０万左右该类TOWN HOUSE价位适中适合广中产阶级济求区规划建筑设计配套等方面较特色项目相特点够满足土需求TOWN HOUSE流该类TOWN HOUSE目前樱园君天水仙苑圣陶沙悦景苑康桥半岛典花园东方丰甸苑阳光欧洲城等集中莘庄浦东外环线附区域
３ 豪华型TOWN HOUSE指总价100万元TOWN HOUSE该类TOWN HOUSE价位较高较高层次士置业目标位单体墅区市区公寓项目周边建筑匹配段原定位较高目前该类TOWN HOUSE占定例汤臣豪园浅水湾花园西郊宝成花园海花园静安南草坪新福康里等
（三）TOWN HOUSE类划分
根TOWN HOUSE区建筑形态TOWN HOUSE区划分纯联体墅区混联体墅
纯联体墅区指区全部TOWN HOUSE目前海真正纯TOWN HOUSE区樱园雅仕轩等
混联体墅区指区TOWN HOUSE外公寓单体墅区该种形式区目前较外根区建筑形态划分：公寓联体混区单体墅TOWN HOUSE混区
目前市场公寓TOWN HOUSE混区市区段较区域单体墅TOWN HOUSE混区位墅区郊区档次价位较高浅水湾花园
外市场种叠加式TOWN HOUSE金斯花园汤臣豪园中TOWN HOUSE单元两户目前市场该种类型TOWN HOUSE
（四）区规划式样风格房型特征分析
1区规划：
TOWN HOUSE区规划尊重TOWN HOUSE特性应遵循居住区规划般原理概言坚持原
私密性
室空间 舒适性 成感满足感
合理性
亲密感
邻里空间 安居感 属感
感
安全性
公空间 然性 谐感
享性
建筑空间布局
TOWN HOUSE区空间序列组织根居民室外活动容室外空间安全求领域属性室外层次划分四层空间序列：区公活动空间——组团间半公空间——楼栋间半私空间——独立私家花园停车位私空间四层空间形成外动静公性私密性逐渐渡空间组合
公活动空间
包括中心会集中绿化休闲步行道网球场游泳池等居民散布锻炼场完全开放空间
半公活动空间
组团间步行道居民提供安全便捷步行空间交空间般35幢联体组成围合组团
半私空间
35户家形成组团围合幢短拼间组团景观相互存成体半私空间空间存TOWN HOUSE公寓根区
私空间：
住宅底层花园露台庭院围合增加安全感私密性居民休息种植花卉室室外渡延伸空间
TOWN HOUSE区建筑景观布局设置时应营造四层空间
建筑布局：
TOWN HOUSE幢甚十幢3层住宅联组成住宅市场发展早期TOWN HOUSE般联体行布置显较呆板着市场发展消费者求提高十联排建筑基没般四六联体配二三联体建筑布局根空间布局灵活变化错落致
容积率方面TOWN HOUSE容积率般065085间
２ TOWN HOUSE区道路系统
TOWN HOUSE区道路交通应遵循：安全保障性合理性宽敞性观赏价值性分流性
安全保障性：提供安全入口出口
合理性：TOWN HOUSE区中户车半停家楼合理线路尤重避免出现堵塞现象
宽敞性：车道宽敞驾驶者驾轻熟
观赏价值性：建立怡风景带路风景成居民回家乐趣
车分流性：车完全分流业散步时必担心车辆干扰行散步道应连接空间：私空间——半私空间——半公空间——公活动空间
３ TOWN HOUSE景观设计
TOWN HOUSE说景观设计尤重体现墅性舒适性重方面消费者非常重视区景观设计
区景观应区风格特点应建筑环境达相互融合
景观规划遵循点线面结合般景观规划原时应根TOWN HOUSE特点适增加点（宅前绿化）线（环线林带）分量适减少面（集中绿化）面积
４建筑式样风格分析：
TOWN HOUSE起源欧洲英国伦敦欧洲国家广流行TOWN HOUSE引入美国兴旺发展出欧式TOWN HOUSE较早美式TOWN HOUSE较新种式样长喜爱
海TOWN HOUSE风格式样谓百花齐放早期出现TOWN HOUSE英式欧式锦秋加州花园雅仕轩雅阁等99～2000年出现TOWN HOUSE种风格式样百花齐放百家争鸣美式樱园虹山半岛康桥半岛等新古典义南草坪花园圣陶沙水仙苑等欧式半岛花园阳光欧洲城典花园东方丰甸苑新式里弄新海弄里家君天现代义风格：汤臣豪园2001年出现TOWN HOUSE风格出现较明显变化美式现代义风格较发展阳光爱琴海江南文化园等项目取较销售效果欧洲宫廷式奥玎宫廷墅气华丽吸引少消费者
着市场发展消费者建筑风格喜发生着变化建筑风格采应应市场发展消费者喜区域发展状况
5TOWN HOUSE房型特征分析
TOWN HOUSE房型反映出TOWN HOUSE发展状况消费者房型求总放第位研究TOWN HOUSE房型TOWN HOUSE发展重意义
TOWN HOUSE房型包括室室外两部分室外部分指私家花园室外车位设置院子基TOWN HOUSE私家花园般面积20～50方米唯没私家花园例外君天花园TOWN HOUSE车位分两种种室种室外室外车位般设置房子进门处房子分开室车库般房子融体
室空间设计应坚持原具备私密性舒适性合理性进入室成感满足感室空间分四次空间：开放空间半开放空间半私密空间私密空间
开放空间指客厅宽敞明亮舒适气派应设置客卫客厅般设置低层采落门窗转角窗增加光亮度增加层高挑空
半开放空间指厨房餐厅家庭活动厅等厨房餐厅设置底层设置二层间夹层现采室半车库客厅挑空夹层设厨房餐厅形式
半私密空间指次卧室童房等般位二层两三房间设置卫生间家庭三代住老孩客房般放二层
私密空间指卧室般位三层面积较舒适宽敞设卫生间衣帽间露台等
房型设计总面积联系起目前海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ楼盘面积统计出：１６０２２０方米房型占例超 ６０％见该面积段ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ力面积
外TOWN HOUSE物业理配套设施求较高配套设施般设置VIP会网球场游泳池等体育休闲场满足中产阶级日常生活需求物业理方面安全保卫智化等方面求较高
六 TOWN HOUSE发展空间存意义未
存意义
客观现实义角度分析出满足部分墅奢侈品欲需求城市作加速城市化进程住宅类型样化起填充作居住形势拓展
TOWN HOUSE未发展
海会持续发展脉搏出：着海济断持续发展居民收入断提高相市场断放程
着新世纪科技智化断发展海居民工作生活需断加标准档次断提高
社会生产资料部分占独幢墅长历史时期少数提供
济发展带动低收入阶层转中等收入阶层较长历史时期里TOWN HOUSE然消失
海房产市场消费者TOWN HOUSE需求目前济走势强阶段里存发展空间
TOWN HOUSE成中国东南海流住宅形式
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目 录
TOWN HOUSE发展演化
二前海TOWN HOUSE市场简述
三海TOWN HOUSE市场发展状况分析
() 初始阶段市场状况
(二) 发展阶段市场状况
(三) 趋成熟阶段市场状况
四 TOWN HOUSE 消费者特征分析
五 TOWN HOUSE 产品特征分析
（） 区域特征分析
（二） 档次划分
（三） 类划分
（四） 区规划式样风格房型特征分析
六TOWN HOUSE 发展空间存意义未
TOWN HOUSE发展演化
TOWN HOUSE起源
TOWN HOUSE起源欧洲英国伦敦时伦敦少高密度垒积式高层建筑城市低密度建筑形态中持续扩展18世纪末贝德福特广场柯特花园19世纪初莫德理街等处TOWN HOUSE组成壮丽街区住宅形成永恒艺术TOWN HOUSE美国兴旺发展特西部区城市延伸部量类建筑形态出现幢甚十幢3层低层住宅联组成幢面积约150～200方米左右院落院子般超50方米外专车位车库 离城太远价格算太贵属中等偏高水
世纪初TOWNHOUSE海典型名居
19世纪念年代起时着济发展城市口增传统木式里弄易发生火灾出现砖木结构老式石库门建筑早创始英租界流传城乡外郊带TOWNHOUSE结合国传统三合四合院形式特色建筑代表建筑兴仁里敦仁里棉阳里等石库门建筑时发展新式里弄住宅TOWNHOUSE更具现代色彩变种量南宅前绿建筑三层代表建筑20年代淮海中路尚贤坊等40年代新式里弄发展花园式里弄住宅宅前宽庭院空较环境幽雅居室间半式双间式居鑫层数三四层兼代表建筑淮海中路方花园陕西南路尔登花园时海种TOWNHOUSE里弄住宅9000余套22余万方米蔚观
二前海TOWN HOUSE市场简述
海追求居住时尚讲究舒适喜欢超常规居住环境关注私密性构成联排墅市场旺销基础联排墅结构新环境功齐区类型物业相价格差市场成交活跃总价50—70万左右联排墅基符合购置类物业者心理价位
目前海售联排墅绝数均位环线外外环线附集中区域 属海西南角闵行区莘庄周围区域数量规模占全市联排墅供应半壁江山 联排墅市郊幽雅居住环境良方便交通条件铁达莘庄 周围联排墅楼盘相集中形成高尚住宅氛围海颇吸引力区域代表性楼 盘君天花园樱园等紧邻闵行松江区部分联排墅楼盘面市雅仕轩 联排墅供应量较区域浦东新区相邻区县阳光欧洲城典花园特 型项目康桥半岛等虹桥区域联排墅分布西郊宝成花苑该区域价高联 排墅少价高海东北部区域中档客源丰富价相便宜单体总价高 济型联排墅样较销路中锦秋加州花园例市中心联排墅十分稀 缺价高销
时受沪青睐纯休闲型联排墅拥郊外然景观性氛围 位杭州湾北岸市级旅游开发区金海湾联体休闲墅南千里碧海西世纪森林毗邻海鲜条街抱市区住房海边墅二次投资置业理想年轻族极吸引力期房销空
莘庄区域联排墅套力面积般180方米～230方米间单价致 3500～4500元范围浦东区域联排墅套力面积般160方米～230方米间 单价致2900～3700元间北区联排墅套力面积130方米～220 方米间单价致3100～4000元间
总闵行联排墅产品设计更具墅品质花园会客厅设计挑空4米 带车库户设中央空调北区联排墅产品设计较济闵行区联排墅 物业中代表性四楼盘君天花园水仙苑樱园圣淘沙花园九亭 区域新海弄里家九亭明珠苑销售率基80％甚度达 100％中标志性楼盘君天花园开盘三月列海市销售第十名期销售达 95％年分荣获海2000佳房型获奖单位建设部创新风暴综合金奖
目前海供应联排墅区规模较建筑风格欧美墅风格十分利塑造联排墅高雅居住氛围
业士指出联排墅建筑风格应墅应公寓莘庄区处公寓联体 墅少问津例未迎合客源需求差异化典豪华联体墅性联体墅众化济型联体墅会分化出专家分析目前海墅市场尚未供求衡生活类墅发展方未年中中价墅市场前景
三海TOWN HOUSE市场发展状况分析
研究 TOWN HOUSE 市场追根溯源根市场发展实际情况划分阶段阶段情况进行分析首先根市场发展时间阶段TOWN HOUSE 市场分初始阶段发展阶段趋成熟阶段
（） 海TOWN HOUSE 初始阶段市场状况
该阶段TOWN HOUSE 商品区海刚刚出现少数发展商尝试做TOWN HOUSE 处市场探索阶段消费者TOWN HOUSE解认识浅广消费者没认接受种较新型住宅该阶段指1998年前
该时期出现TOWN HOUSE伊沙仕花园海天花园虹桥金斯花园雅阁花园雅仕轩乔爱墅润家园银泰花园锦秋加州花园等部分区TOWN HOUSE数量较少起点缀作伊沙仕花园海天花园乔爱墅润家园银泰花园等雅阁花园雅仕轩锦秋加州花园虹桥金斯花园TOWN HOUSE相较较具代表性具体情况：
项目名称
锦秋加洲花园
雅仕轩
雅阁花园
项目概
址
宝山陈太路
松江莘松路
莘松路场东路
投资兴建
香港远东发展限公司
海莘迪房产
雅阁置业
物业公司
锦秋物业
雅仕物业
福伟
开盘日期
98年
期985二期99年7月
期986二期20001
交房日期
二期2000年5月
期9910二期20004
开发概
占面积
80万
10万
11万
建筑面积
70万
5万
容积率
088
05
06
总户数
3000
600户
600户
间距
15米
1520米
1525
绿化率
建筑设计
设计风格
欧式
欧式
英式
景观设计
建筑设计
栋户数
10
68911
2469
力房型
3DLK
4DLK
4DLK
力面积
140180
147172
146173（联）196243（单）
层数
3
3
3
层高
3
3
35
面宽
51
486
7
花园面积
2030
5776
50100
露台面积
25
10
1520
车库
室外
室外
室室外
外立面
彩色涂料
涂料
涂料
销售情况
单价范围
24002700（期）
26003000（二期）
30003500（三期）
32004200（四期）
29523256
28403700
均价
3050
3300
总价范围
3070万
4156万
4291万
力总价
4050万
48万
50万
销售率
70
100
期100二期50
锦秋加洲花园
锦秋加洲花园海开发较早较代表性TOWN HOUSE 项目位宝山区场带周边环境较差出行区巴士途沪太路段交通状况差
区规模占80万方米分期开发联体栋达10户建筑行布置缺少变化较典型排屋外立面呆板颜色较通俗前间距15米区绿化率低组团绿化较少车位露天车位房子前面房型面积140180方米左右相较限制房间布局区配俱乐部商场商务中心幼园学等
锦秋加洲花园定位较低开始总价30万左右期价位稍微升四五十万属济型墅
雅阁花园
海较早开发TOWNHOUSE区位松江闵行交界松闵墅区周边中档墅目前周边配套尚成熟莘庄镇配套设施出行社区巴士备车
占区11万方米分两期开发集联体独立墅体联体墅联体室外车库外立面般房型140——170方米区配俱乐部高尔夫球场游泳池网球场商务中心幼园
雅阁花园总价高总价40万左右属济型墅
雅仕轩
位松江墅区区占10万方米联体建筑行布局绿化率较高基草坪房型较济墅房型设计合理卧设二楼私密性差三楼三间卧房布局局促露台较区俱乐部网球场游泳池超市餐厅便利店等
虹桥金斯花园
位吴中路虹中路交界处段位置佳交通便捷
区公寓TOWN HOUSE 混合社区228套叠加式联体墅98年6月月份开盘面积190245方米间单价500068000元方米总价达90160万时档次较高TOWN HOUSE采英式古典风格叠加式联体墅单元两套套三层六层房型设计获98杯海佳住宅房型创新奖
阶段特征分析：
该时期出现TOWN HOUSE项目TOWN HOUSE项目锦秋雅阁雅仕轩金斯花园海天花园公寓TOWN HOUSE混加区伊沙仕花园乔爱墅润家园单体联体混区两混区TOWN HOUSE体TOWN HOUSE起点缀作
通述分析出阶段TOWN HOUSE呈现特征：
1 TOWN HOUSE没形成区域板块效应较分散便雅阁雅仕轩松闵墅区两者相隔较远
2 区定位普遍高面积180方米单套总价50万元属济型墅便金斯花园总价90——160万元段位置言价位算高
3 区规划水较低采联体方式行布置前间距缺少变化较呆板花园较象征性露天式车位
4 房型设计般面积设置较少面宽限制空间布局客厅相较没般二房二厅客厅基没采挑空式厅时窗门楼梯卫生间露台等细节处理表现较粗立面风格采TOWN HOUSE早期英式古典风格显较沉闷
发展商角度进行分析前较少接触TOWN HOUSE领会TOWN HOUSE种住宅方式真正含
消费者样TOWN HOUSE解认识浅少部分士出种心态购买时TOWN HOUSE没部分消费者认接受
（二） 海TOWN HOUSE 发展阶段市场状况
进入1999年TOWN HOUSE取飞速发展撄园4月200套火暴销售点燃TOWN HOUSE迅猛发展导火索接连出现君天水仙苑圣陶沙阳光欧洲城康桥半岛等批TOWN HOUSE项目市场竞争日趋激烈消费者购买TOWN HOUSE热情激起TOWN HOUSE1999年半年2000年半年出现迅猛发展现象
出现TOWN HOUSE区域板块划分：
西南板块：樱园水仙苑君天润家园新海弄里家圣陶沙雅阁花园东苑半岛悦景苑半岛花园虹山半岛代艺墅等
浦东版块：阳光欧洲城典花园康桥半岛华夏金桂苑东方丰甸园 汤臣豪园
市区版块：静安南草坪新福康里西郊宝成花园海花园
宝山版块：锦秋加洲花园华馨苑
面区域板块楼盘分分析：
１西南版块分析：
项目名称
樱园
君天花园
水仙苑
址
市路3588弄
银路3399号
春申路2828号
投资兴建
丸红株式会社
玖玖房产
新加坡传慎集团
物业公司
日BES
君仕物业
新加坡怡安物业
开盘日期
期996二期20006
期996二期20009
19997
交房日期
期20005二期20016
期20006二期20019
20006
开发概
占面积
22万M2
16万
4万M2
建筑面积
19万M2
13万
容积率
087
083
085
总户数
1000户
547户
公寓105户联体96
间距
1218米
1220米
20米
绿化率
60
44
建筑设计
设计风格
美式法式西班牙式
新式里弄
新古典
景观设计
建筑设计
美国CITY
栋户数
468
24610
69
力房型
四房三房
三房
三房
力面积
180204M2
200286M2
180190
层数
3+假
3
3
层高
31528
41
3
面宽
51米
42—7
6
花园面积
1530M2
60120
露台面积
15M2
1520
1520
车库
露天
室
露天
外立面
高级涂料
底部毛石部涂料
面砖
销售情况
单价范围
32004000
36004800
40005200
均价
3800
4000
4500
总价范围
6085万
68130万
7598万
力总价
7080万
85万
85万
销售率
期100二期85
期100二期80
90
樱园
位莘庄铁南三公里金路市路路口莘奉快速干道距沪闵路远出行便捷区巴士公交车轻轨铁
区规模较分四期开发区规划较特色四六八联体纯联体墅区外立面风格新颖美式法式西班牙三种风格樱园景观设计特色强调生态性享性美观性
面积适中180250方米房型设计般客厅22米左右二楼三楼设置基样两房间三楼假层做活动室破坏房间私秘性动静分离原外花园露台较
樱园期总价５０７０万四月２００套销售业绩证明时定位准确二期房型等细部做调整力总价７０８０万左右２０００年６月开盘销售８５％销售状况良樱园属中价位联体墅
君天花园
位莘庄铁南2公里银路市路路口离樱园远
区占１５８万方米分三期开发新式里弄规划风格区中心７０００方米集中绿化户设私家花园区整体绿化取代配套设施设俱乐部游泳池网球场等
面积２００２８０方米房型设计新颖特色楼客厅挑空４１米较气派餐厅位二楼夹层二楼两房间三楼卧室全部室车库特长
君天总价６８万－１３０万属中价位联体墅销售状况良
水仙苑
位莘庄铁广场东春申路莘奉路附新申花城项目部分享配套设施公交线路703735区巴士交通便捷
区建联体墅96套复式公寓105套建筑行布置较呆板10000方米中式园林风格中央花园组团绿化少绿化率低景观设计墅区品质符
房型面积适中180190方米三层客厅面宽6米设落低窗工房进入式储藏室三层卧附卫更衣室户均露台房型设计合理房间数较少
受规模段位置影响单价达4000——5000方米套约100万元左右属中价位相较高消化速度较慢
项目名称
圣陶沙
半岛花园
新海弄里家
项目概
址
顾戴路2199弄
九亭
九亭
投资兴建
海天宸股份
久益置业
海房产营限公司
物业公司
泰物业
海房产集团
开盘日期
期20001二期20009
200011
期9910二期20004
交房日期
期200012二期20019
200110
二期20013
开发概
占面积
30万
5万
274万
建筑面积
35万
容积率
066
07
093
总户数
1200户
150户
340户
间距
1216米
14米
14米
绿化率
50
50
建筑设计
设计风格
新古典
欧陆
新式里弄
景观设计
建筑设计
栋户数
246
468
268
力房型
四房
四房
四房
力面积
171197280
184190
167185
层数
3
335
3
层高
31米
483米
3
面宽
66米
669米
72米
花园面积
40100M2
30M2
40100M2
露台面积
18M2
20M2
1014M2
车库
室室外
室室外
室外
外立面
粉红面砖
毛石+涂料
面砖
销售情况
单价范围
37004200
23502480
22502600
均价
3900
2400
2400
总价范围
65120万元
44465万
3850万
力总价
80万
45万
45万
销售率
二期80
50
90
圣淘沙
位莘庄铁北3公里顾戴路水清路交界处北热带风暴水乐园周边型商配
区规模较TOWN HOUSE少量独立墅高层公寓房中TOWN HOUSE 146幢独立墅10幢高层5幢分三期开发圣淘沙花园四联体墅外观颜色致桔黄色墙体红色屋顶三层建筑设车库车位景观营造方面强调亲水绿化草坪区入口设250米长水景区设俱乐部室游泳池网球场等
面积适中房型设计合理客厅宽敞南落窗采光二层布置两间南卧室种户型均南露台花园面积较
圣淘少花园定位70万左右属中价位墅销售状况良
半岛花园
区位松江九亭镇区配套设施较少轨道交通出行社区巴士公交车
区利然条件—三面环河—造景设中央花园组团绿化较少景观设计般建筑行布置外立面色彩风格统区设会
面积适中房型设计合理AB两种房型A型送室车库客厅挑高面宽6——69米二层南布置两房间三楼卧室采凸窗转角窗采光设储藏室洗衣房更衣室等功区
单套总价44——465万属型墅受段位置市场竞争影响销售状况般
新海弄里家
位松江九亭轨道交通出行便周围区低档住宅规划该区建成中档墅区
区规模较新式里弄设计风格绿化率50景观设计特色户型面积适中济实惠三层加室外车位房型设计合理餐客厅双开间布置面宽72米面积落低窗凸窗卧室均南布置单套总价38——50万属济型墅销售状况良
项目名称
虹山半岛
代艺墅
项目概
址
虹梅南路2112号
顾戴路1801号
投资兴建
景洪房产公司
海启耀房产
物业公司
港联物业
开盘日期
200010
20007
交房日期
20016
现房
开发概
占面积
195930M2
11公顷
建筑面积
容积率
03
总户数
独立138联体108
间距
绿化率
75
建筑设计
设计风格
美式
现代
景观设计
香港LEO
建筑设计
香港LEO
栋户数
24
2
力房型
三房
力面积
206208M2
277289M2
层数
3
2
层高
36米
3431米
面宽
6米
花园面积
100M2
露台面积
15M2
车库
室外
室
外立面
面砖石料涂料
石料
销售情况
单价范围
38005000
800010000
均价
4300
9000
总价范围
75100万
200400万
力总价
90万
300万
销售率
50
50
虹山半岛
位虹梅南路距铁35公里周边生活配套较少区独立墅TOWN HOUSE存区独立墅138套TOWN HOUSE108套区美式风格社区周边坡形草坪灌木乔木组成25米高土坡阻挡噪音灰尘340米景观道13000方米网球场游泳池足球场高尔夫球场篮球场沙滩排球场等
面积206——208方米房型设计位客厅层36米采落低窗转角窗采光较二三层室外阳台三层卧带卫生间户均面积花园
TOWN HOUSE总价75——100万中价位TOWN HOUSE销售状况良
代艺墅
位莘庄铁北35公里顾戴路外环线附周边基配套交通便捷
区占11万方米全部外销双拼TOWN HOUSE景观方面绿化率高达75采谓连续曲线视觉造景设计景观步道强调月月赏景期绿化植物41000棵设3124方米会规划设便利店图书馆韵律教室音响室家庭影院室游泳池温水摩池桑蒸汽室酒吧餐厅等
单套面积较达270——300方米户两层底层设双车位车库毛坯房单价达9000——12000元方米总价250万——360万TOWN HOUSE 中贵族产品客源港台士价位高位置偏消化速度较慢
东苑半岛
位顾戴路高层楼盘期三联体TOWN HOUSE三幢九套面积270方米价格4000元方米套总价88万元——96万元已全部售完
通分析出该区域TOWN HOUSE呈现特点：
1 位置分布铁参中心离铁2——4公里旁边莘奉快速干道外环线沪杭高速莘闵轻轨等交通干道说明TOWN HOUSE交通求较高
2 TOWN HOUSE周边商配求般部分TOWN HOUSE周边配套部分TOWN HOUSE区配套设施求较高般设会档次配套求
3 该区域TOWN HOUSE中价位50——100万TOWN HOUSE低价位济墅高价位豪华墅较少体现TOWN HOUSE定位特点
4 TOWN HOUSE风格异适合士需求利TOWN HOUSE进步发展
5 TOWN HOUSE区呈组团式分布致分莘奉路区域水仙苑君天樱园虹山半岛松闵墅区域雅阁雅仕轩润家园等九亭区域半岛花园新海弄里家悦景园等
6 纯TOWN HOUSE住宅区TOWN HOUSE住宅区TOWN HOUSE辅住宅区全面发展
7 区规划房型设计水日益完善TOWN HOUSE理解升较高水
２浦东区域版块
项目名称
阳光欧洲城
典花园
项目概
址
浦东佳林路79号
康桥御青路999弄
投资兴建
海基置业
海天工置业
物业公司
商桥物业
海住总集团
开盘日期
期993
二期20004
期997
二期20007
交房日期
期20003
二期20013
期20007
二期20013
开发概
占面积
12万
6万
建筑面积
9万
36万
容积率
075
06
总户数
476户
165户
间距
1216米
16米
绿化率
建筑设计
设计风格
北欧
欧式
景观设计
建筑设计
栋户数
246810
2
力房型
三房
五房
力面积
160220
177198220
层数
3
4
层高
285米
4
面宽
51米
576
花园面积
30M2
30M2
露台面积
20M2
20M2
车库
室
室
外立面
彩色涂料
彩色涂料
销售情况
单价范围
29803500
31003800
均价
3200
3400
总价范围
4790万
5588万
力总价
70万
70万
销售率
90
90
阳光欧洲城
位张桥镇金桥开发区通汽车城周边配套设施较完善轨道交通公交线路较
区中等规模分两期开发采北欧风格区街设商铺绿化状况般中心绿组团绿化较少硬少量欧式雕塑品区俱乐部网球场卫星电视
单元面积较160m2左右室车库南北两种设置南面车库房型客厅设二楼层均错层卧次卧均位二楼
套总价47~90万属中价位TOWN HOUSE销售状况般
典花园
区位浦东御桥外环线侧距铁龙阳路6公里周边规划差低档住宅农宅配套设施少型商场娱乐设施附民办建桥学
区规模幢住宅行布置10000 m2中心绿化草坪特色配幼园篮球场网球场等
户型面积适中177~220 m24层设计较高房间较分割零乱客厅挑空较气派层均错层开窗采光阳台较露台
单套总价55~80万属中价位TOWN HOUSE区特点营销推广等原销售状况般
项目名称
康桥半岛
东方丰甸园
项目概
址
沪南路2502号
东方路3050号
投资兴建
澳洲SPG集团
海市机电工业房产
物业公司
世邦卫理士
恒联物业
开盘日期
二期200011
20009
交房日期
20023
20011
开发概
占面积
180万
27万
建筑面积
120万
容积率
06
097
总户数
7200户
108户（联）198（单）
间距
1215米
1317
绿化率
50
建筑设计
设计风格
夏威夷
北欧
景观设计
建筑设计
栋户数
1268910
6
力房型
三房四房
34DLK
力面积
160178
150185
层数
32
3
层高
3
3
面宽
6
5172
花园面积
50100M2
2050
露台面积
1520M2
15
车库
室室外
室
外立面
彩色涂料
涂料
销售情况
单价范围
28754000
44295252
均价
2900（联）
4800
总价范围
46116万
68594万
力总价
80万
销售率
60
80
康桥半岛：
位南汇外环线外侧较偏远周边区开发尚成熟低档住宅康桥区配套设施
该项目南汇县型住宅项目180 万m2 TOWN HOUSE规模相造镇工程开发周期长达8年总体规划较先进绿化率50区设俱乐部商场九年制学校幼园医院篮球场网球场等
区TOWN HOUSE独院住宅两种户型TOWN HOUSE单元面积160178米较部分房型层布置老房二三层布局较局促卫生间较
TOWN HOUSE单套总价60万左右属中低价位销售状况良
东方丰甸园
位东方路蓝村路龙阳路立交公交线路较轻轨明珠线二期区附设着站点周边配套成熟型超市——易初莲花农贸市场邮局影院等
该项目规模较规划般区半层公寓降低区档次区配套较少
单元面积适中150~185 m2房型特色户底层均室车库储藏室户型（182 m2）客厅面宽72米挑高客餐厅43 m2宽敞气派房间数较少三房露台均北凸窗落窗采光
套总价定685~94万价格适中销售状况良
汤臣豪园
区位浦东新区龙东道６６６号张江高科技园区汤臣高尔夫铁二号线交通便捷
区占１４万方６００套分两期开发建筑设计非常特色建造现代风格叠加式双拼联体墅带电梯三面采光立面新颖线条简洁整栋建筑充满张力极具通透感现代感力房型４房２厅３卫面积１７８米２８４方米房型设计新颖６６米开间客厅４５米挑高客厅宽敞气派
单价４７００７２００元／方米总价８０９０万属中价位墅销售状况良
浦东区域板块TOWN HOUSE呈现特征：
（１）浦东区域TOWN HOUSE项目较少六七分布分散相隔较远独立作战没形成板块效应
（２） 中价位TOWN HOUSE没低价位济型TOWN HOUSE豪华型TOWN HOUSE汤臣豪园
（３） 受规模段位置影响区规划水参差齐
３市区板块
项目名称
西郊宝成花园
南草坪花园
项目概
址
金浜路100号
泰兴路685689号
投资兴建
海明申企业发展公司
海众立房产
物业公司
明申物业
开盘日期
9811（期）20009（二期）
998
交房日期
9912（期）200110（二期）
0012
开发概
占面积
58911M2
25万
建筑面积
27万
容积率
095
11
总户数
105（联）126（复式）
33（联）
间距
1520米
绿化率
47
建筑设计
设计风格
新古典
景观设计
建筑设计
栋户数
571011
2
力房型
4DLK+阁楼
3DLK
力面积
225243
187250
层数
3+阁楼
3
层高
42米（客厅）
3米
面宽
668米
684
花园面积
30
露台面积
10
车库
室
室
外立面
面砖+涂料
彩色面砖
销售情况
单价范围
1068611893（期）75009000（二期）
970012500
均价
10000
总价范围
143330万
181320万
力总价
170210万
200300万
销售率
100（期）50（二期）
97
西效宝成花园：
位虹桥墅区周围绿谷墅新律墅龙柏山庄满庭芳花园等高档外销墅西郊宾馆樱花度假村万豪虹桥酒店龙柏饭店虹桥高尔夫球场等休闲娱乐设施南西郊公园外环线车程5~10分钟
限虹桥区价制约该物业规划容积率较高建筑行布局区南北次规划TOWN HOUSE低层复式高层景观规划绿设中央绿区进门处喷泉柱廊配会设商场餐厅便利店健身房美容中心桌球室咖啡厅功厅ADSL宽带入网
TOWN HOUSE均房型225~243 m2（计阁楼车库建筑面积）客厅宽敞明亮落窗采光面宽66~8米挑高42米卧室采面积落窗采光卧室配置浴室更衣室露台北面积较阁楼南北采光
单套总价170~210万属中高档豪华型TOWN HOUSE消化速度较慢
市区板块TOWN HOUSE特点：
1． 数量少海花园西郊宝成花园位长宁区虹桥墅真正意义位市区TOWN HOUSE静安南草坪新福康里出TOWN HOUSE
种产品域特征适合量位市区段
2． 受段容积率限制该区域TOWN HOUSE般价位较高100万属豪华型TOWN HOUSE公寓TOWN HOUSE存形式
3． 该区域TOWN HOUSE周边商配区配套较齐全位交通便捷
４宝山板块
宝山位海市区北部TOWN HOUSE项目直开发锦秋加洲花园外华馨苑区域板块TOWN HOUSE济型墅区规划房型设计配套设施标准相较低
５ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ市场发展阶段特征：
该阶段时期海TOWN HOUSE发展快时期新出现TOWN HOUSE项目达二十余部分两年连续开发开发期环节细部较改善TOWN HOUSE日趋完善体现TOWN HOUSE精髓基反映海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ基特征
区域位置TOWN HOUSE分布交通便利环境较郊区集中区西南版块莘庄九亭区域TOWN HOUSE群次浦东长宁然市区出现TOWN HOUSE项目区域TOWN HOUSE起点缀作规模出现
产品特征两年发展TOWN HOUSE逐渐走成熟开始10户联体屋面2联3联起先行兵营设置现错落致室室外外楼楼外花园车位等细节取飞速发展更加性化
产品定位分析50~100万中价位TOWN HOUSE体济型（50万）豪华型（100万）TOWN HOUSE补充市场定位符合TOWN HOUSE特征满足消费者需求该时期出现
TOWN HOUSE项目销售状况良
（三） 海TOWN HOUSE趋成熟阶段市场状况
年力发展进入新世纪TOWN HOUSE已渐显成熟面介绍新出现TOWN HOUSE项目：
项目名称
阳光爱琴海
潜水湾花园
项目概
址
莘松路场西路
莘松路999弄
投资兴建
海松贸房产
海新世纪正润置业
物业公司
开盘日期
20011
20011（联体）
交房日期
200112
200112
开发概
占面积
11000方米
18万
建筑面积
容积率
065
065
总户数
308户
108（联）152（独）
间距
1520米
绿化率
建筑设计
设计风格
现代简约义
新古典义
景观设计
建筑设计
栋户数
468
24
力房型
4DLK
4DLK+书房
力面积
173189
230258
层数
3
3+阁楼
层高
36米
42米（客厅）
面宽
68米
456米
花园面积
100
露台面积
30
3040
车库
室
室
外立面
仿涂料+金属构件
石料+涂料
销售情况
单价范围
30003900
47004900
均价
3400
4800
总价范围
5273万
100124万
力总价
5273万
100124万
销售率
80
30
浅水湾花园
位松闵墅区周边中档墅目前周边配套成熟莘庄镇配套设施出行社区巴士备车
区独立墅（152套）低密度住宅区TOWN HOUSE（108套）占少部分中央水景道房屋外立面丰富
TOWN HOUSE面积230～260方米户型拉独立墅档次赠送半室二层两间卧室南卫生间干湿分离部分房型夹层厨房南设置
单套总价定110～124万高价位TOWN HOUSE销售状况良
阳光爱琴海
位松闵墅区
区占八万方米规划308套现代简约义TOWN HOUSE错落致立面选白色辅高级蓝灰色局部金属构件建筑物环境融体量运水景户户门前清水河区设会水乐园湖边网球场壁球室等设施
面积173～189m²适中房型设计特色进户门双开母子门面积落窗转角窗二层两间卧室南顶层卧设置阳光透天排窗
单套总价52～73万属中价位较性TOWN HOUSE销售状况非常已预定出70
江南文化园
位松江九亭周边低档住宅配套设施较少出行备车区巴士
区占9万方米纯双拼TOWN HOUSE260余套分两期开发采美式现代风格布局错落致景观采江南18美景体现江南文化
区设VIP会面积分布适中180～280方米力面积200方米左右房型设计特色全部室车库客厅挑高独立半错层餐厅二层三房间两南面积卧位三层配面积卫生间阳台露台采面积落窗面宽达7米房型点似君天房型更开放活泼
均价3400元m²总价70万元左右相位置价格稍高属中价位TOWN HOUSE现已预定出50销售状况非常
奥玎宫廷墅
位古北新区段位置佳周边配套齐全交通便捷
区占7万方米建造183套西班牙式北欧式英国式4联体TOWN HOUSE区创造性运三维立体空间布局手法进行车动线分层布局景观设计特色5700方米沉式中庭水景花园根风格墅营造风格景观
面积相较220～270方米房型设计特色5层生活空间层层夹层二层三层室设私家独享Club设家庭影院酒吧桑室健身房台球室厅挑高45万卧挑高5米华贵气派
单价9000～10000元m²总价达200～270万属高档豪华TOWN HOUSE刚开盘销售状况良
阶段特征总结：
述TOWN HOUSE项目分析出进入新世纪TOWN HOUSE特征
1． TOWN HOUSE区基体现性化性化特征区规划制宜错落致景观建筑然融合采现代义中式立面风格简洁明快幢户数减少联排房加变化较灵活房型设计灵活变厅卧室露台（半）室功发挥窗门阳台卫生间等细节胆运流行式样味抄国外陈旧样式
2． 混合TOWN HOUSE区更建筑匹配保持TOWN HOUSE特性周边建筑格格入讲求整体谐
四TOWN HOUSE消费者特征分析
TOWN HOUSE 中产阶级度身造住宅
中产阶级充满理想充满抱负群体希拥种高品质离尘离城生活
TOWN HOUSE 出现决非偶然公寓墅中间形态公寓城市土资源宝贵高密度高容积率墅低密度低容积率住宅私家花园占私密性极强价格昂贵住宅发展方居住群济势力强居住求高高收入阶层TOWN HOUSE属城市范畴市中心满足亲然实现墅梦想愿较方便交通条件城市边缘带住宅居住群收入较高中产阶级公寓嗤鼻墅兴叹TOWN HOUSE 出现住宅新追求实际意义说TOWN HOUSE 正群中产阶级度身造住宅
（）TOWN HOUSE消费者特征：
1） 定数额支配资产家庭12部车现没车久会购买
2） 事业成收入稳定家庭稳定成功士
3） 注重生活舒适性私密性安全性高品质生活
4） 年龄数30——50岁间现少套住房换房目等
5） 家庭口3——5三代住
6） 中高档楼盘居住验判断标准
7） 投资目业
（二） 消费者社会特征分析：
１ 效益国中型企业中层领导
２ 外资企业高级白领
３ 出国员
４ 私营业
５ 金融机构工作员
６ 文学艺术技术工作员：学教授演员持ＩＴ技术员等
（三）消费者性特征分析：
追求气派住独体墅豪华洋房没济力达联体墅合理价格宽敞空间正满足求：私营业金融机构工作员国企业中层领导等
追求文化涵海TOWN HOUSE风格式样异表现着文化消费者会根喜选择喜欢风格TOWN HOUSE
追求环境优美生活舒适外企高级白领科研文艺ＩＴ等技术工作员长时间市生活追求空间追求田园生活回然外企白领科研文艺工作者说TOWN HOUSE优美环境宽敞空间舒适生活诱惑
（四）消费者购买TOWN HOUSE 行特征分析：
般说首次置业者购房总价30万元左右二次置业者总价均65万左右TOWN HOUSE总价目标消费者定位二次置业者投资类首次置业者占部分
二次置业者购买程表现更挑剔价格位置建筑质量建筑风格外立面房型物业理开发商实力周边环境等方面首次置者调查资料表明
１ 首次置业者：
价格房型区环境重素
２ 二次置业者：
已具备定购房验现实居住环境中发现少注意问题居民房屋期值更高考虑具体素更认：
重：理位置环境房型配套物业理价格
较重：开发商实力升值潜力等素普遍认
五TOWN HOUSE产品特征分析
（）TOWN HOUSE区域特征分析：
TOWN HOUSE 城市空心化住宅郊区化产物
城市高密度发展导致中心区生态环境热效应空气纯净指数降噪音污染交通阻塞环境恶化等住宅郊区化住宅形式元化发展提供广阔天空气新鲜域宽广塑造低密度住宅奠定良基础
TOWN HOUSE 基建市郊区域方面土成相市区低方面规模化产出建筑成降低目前TOWN HOUSE占规模般10万方米规模化产出方面价格变购房者够接受更容易交通配套生活设施方面形成规模化真正形成适合居住高尚生活区
海TOWN HOUSE 集中环线外外环线附
１TOWN HOUSE交通求较高
国外TOWN HOUSE般位高速公路轨道交通附海TOWN HOUSE部分位外环线铁轻轨快速干道旁边 TOWN HOUSE 居民活动特性决定TOWN HOUSE 居民般市区工作进行娱乐等活动部分家庭两部备车便捷交通样方便快速班回家时旁边公交通较少家庭口较进出便般求配区巴士连接公交通附商业中心
２TOWN HOUSE 非常注重周边环境
TOWN HOUSE 消费者般城市工作中产阶级遭受浑浊空气噪音摧残交通阻塞等恶劣环境选择郊区TOWN HOUSE重原环境中郊区优美环境清新空气没噪音污染
TOWN HOUSE 周边商业配套设施定求目前海TOWN HOUSE项目周边情况求齐全商配基：菜场商店邮局等般求距区级商业中心太远约23公里样享区域中型生活服务设施
（二）TOWN HOUSE档次划分
根目前海TOWN HOUSE市场价位水海市市民济水TOWN HOUSE济特性TOWN HOUSE划分三档次：济型TOWN HOUSE中价位性TOWN HOUSE豪华型TOWN HOUSE
１ 济型TOWN HOUSE指总价50万元TOWN HOUSE般均价３０４０万元左右该类TOWN HOUSE价位相较低区规划房型配套等方面求高海该类TOWN HOUSE占定例较代表性锦秋加州花园雅仕轩雅阁花园半岛花园新海弄里家等集中松江墅区九亭附宝山区域
２ 中价位性TOWN HOUSE指总价50～100万元TOWN HOUSE均价般６０８０万左右该类TOWN HOUSE价位适中适合广中产阶级济求区规划建筑设计配套等方面较特色项目相特点够满足土需求TOWN HOUSE流该类TOWN HOUSE目前樱园君天水仙苑圣陶沙悦景苑康桥半岛典花园东方丰甸苑阳光欧洲城等集中莘庄浦东外环线附区域
３ 豪华型TOWN HOUSE指总价100万元TOWN HOUSE该类TOWN HOUSE价位较高较高层次士置业目标位单体墅区市区公寓项目周边建筑匹配段原定位较高目前该类TOWN HOUSE占定例汤臣豪园浅水湾花园西郊宝成花园海花园静安南草坪新福康里等
（三）TOWN HOUSE类划分
根TOWN HOUSE区建筑形态TOWN HOUSE区划分纯联体墅区混联体墅
纯联体墅区指区全部TOWN HOUSE目前海真正纯TOWN HOUSE区樱园雅仕轩等
混联体墅区指区TOWN HOUSE外公寓单体墅区该种形式区目前较外根区建筑形态划分：公寓联体混区单体墅TOWN HOUSE混区
目前市场公寓TOWN HOUSE混区市区段较区域单体墅TOWN HOUSE混区位墅区郊区档次价位较高浅水湾花园
外市场种叠加式TOWN HOUSE金斯花园汤臣豪园中TOWN HOUSE单元两户目前市场该种类型TOWN HOUSE
（四）区规划式样风格房型特征分析
1区规划：
TOWN HOUSE区规划尊重TOWN HOUSE特性应遵循居住区规划般原理概言坚持原
私密性
室空间 舒适性 成感满足感
合理性
亲密感
邻里空间 安居感 属感
感
安全性
公空间 然性 谐感
享性
建筑空间布局
TOWN HOUSE区空间序列组织根居民室外活动容室外空间安全求领域属性室外层次划分四层空间序列：区公活动空间——组团间半公空间——楼栋间半私空间——独立私家花园停车位私空间四层空间形成外动静公性私密性逐渐渡空间组合
公活动空间
包括中心会集中绿化休闲步行道网球场游泳池等居民散布锻炼场完全开放空间
半公活动空间
组团间步行道居民提供安全便捷步行空间交空间般35幢联体组成围合组团
半私空间
35户家形成组团围合幢短拼间组团景观相互存成体半私空间空间存TOWN HOUSE公寓根区
私空间：
住宅底层花园露台庭院围合增加安全感私密性居民休息种植花卉室室外渡延伸空间
TOWN HOUSE区建筑景观布局设置时应营造四层空间
建筑布局：
TOWN HOUSE幢甚十幢3层住宅联组成住宅市场发展早期TOWN HOUSE般联体行布置显较呆板着市场发展消费者求提高十联排建筑基没般四六联体配二三联体建筑布局根空间布局灵活变化错落致
容积率方面TOWN HOUSE容积率般065085间
２ TOWN HOUSE区道路系统
TOWN HOUSE区道路交通应遵循：安全保障性合理性宽敞性观赏价值性分流性
安全保障性：提供安全入口出口
合理性：TOWN HOUSE区中户车半停家楼合理线路尤重避免出现堵塞现象
宽敞性：车道宽敞驾驶者驾轻熟
观赏价值性：建立怡风景带路风景成居民回家乐趣
车分流性：车完全分流业散步时必担心车辆干扰行散步道应连接空间：私空间——半私空间——半公空间——公活动空间
３ TOWN HOUSE景观设计
TOWN HOUSE说景观设计尤重体现墅性舒适性重方面消费者非常重视区景观设计
区景观应区风格特点应建筑环境达相互融合
景观规划遵循点线面结合般景观规划原时应根TOWN HOUSE特点适增加点（宅前绿化）线（环线林带）分量适减少面（集中绿化）面积
４建筑式样风格分析：
TOWN HOUSE起源欧洲英国伦敦欧洲国家广流行TOWN HOUSE引入美国兴旺发展出欧式TOWN HOUSE较早美式TOWN HOUSE较新种式样长喜爱
海TOWN HOUSE风格式样谓百花齐放早期出现TOWN HOUSE英式欧式锦秋加州花园雅仕轩雅阁等99～2000年出现TOWN HOUSE种风格式样百花齐放百家争鸣美式樱园虹山半岛康桥半岛等新古典义南草坪花园圣陶沙水仙苑等欧式半岛花园阳光欧洲城典花园东方丰甸苑新式里弄新海弄里家君天现代义风格：汤臣豪园2001年出现TOWN HOUSE风格出现较明显变化美式现代义风格较发展阳光爱琴海江南文化园等项目取较销售效果欧洲宫廷式奥玎宫廷墅气华丽吸引少消费者
着市场发展消费者建筑风格喜发生着变化建筑风格采应应市场发展消费者喜区域发展状况
5TOWN HOUSE房型特征分析
TOWN HOUSE房型反映出TOWN HOUSE发展状况消费者房型求总放第位研究TOWN HOUSE房型TOWN HOUSE发展重意义
TOWN HOUSE房型包括室室外两部分室外部分指私家花园室外车位设置院子基TOWN HOUSE私家花园般面积20～50方米唯没私家花园例外君天花园TOWN HOUSE车位分两种种室种室外室外车位般设置房子进门处房子分开室车库般房子融体
室空间设计应坚持原具备私密性舒适性合理性进入室成感满足感室空间分四次空间：开放空间半开放空间半私密空间私密空间
开放空间指客厅宽敞明亮舒适气派应设置客卫客厅般设置低层采落门窗转角窗增加光亮度增加层高挑空
半开放空间指厨房餐厅家庭活动厅等厨房餐厅设置底层设置二层间夹层现采室半车库客厅挑空夹层设厨房餐厅形式
半私密空间指次卧室童房等般位二层两三房间设置卫生间家庭三代住老孩客房般放二层
私密空间指卧室般位三层面积较舒适宽敞设卫生间衣帽间露台等
房型设计总面积联系起目前海ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ楼盘面积统计出：１６０２２０方米房型占例超 ６０％见该面积段ＴＯＷＮ ＨＯＵＳＥ力面积
外TOWN HOUSE物业理配套设施求较高配套设施般设置VIP会网球场游泳池等体育休闲场满足中产阶级日常生活需求物业理方面安全保卫智化等方面求较高
六 TOWN HOUSE发展空间存意义未
存意义
客观现实义角度分析出满足部分墅奢侈品欲需求城市作加速城市化进程住宅类型样化起填充作居住形势拓展
TOWN HOUSE未发展
海会持续发展脉搏出：着海济断持续发展居民收入断提高相市场断放程
着新世纪科技智化断发展海居民工作生活需断加标准档次断提高
社会生产资料部分占独幢墅长历史时期少数提供
济发展带动低收入阶层转中等收入阶层较长历史时期里TOWN HOUSE然消失
海房产市场消费者TOWN HOUSE需求目前济走势强阶段里存发展空间
TOWN HOUSE成中国东南海流住宅形式
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