龙润山庄市场报告
ARUN·海安瑞投资咨询限公司
2004年11月
目 录
第部分
宏观环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4
理环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4
二 行政区划 ……………………………………………………………………………………………………………………5
三 济环境 ……………………………………………………………………………………………………………………5
四 文环境 ……………………………………………………………………………………………………………………8
五 交通环境 ……………………………………………………………………………………………………………………9
六 消费环境 ……………………………………………………………………………………………………………………10
第二部分
徐州房产市场 ……………………………………………………………………………………………………………15
概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15
二徐房指数 ……………………………………………………………………………………………………………………21
第三部分
徐州墅市场研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23
徐州墅市场综述 ………………………………………………………………………………………………………… 23
二徐州墅区域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25
三细分物业简述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27
四区域市场分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29
第四部分
龙润山庄分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47
项目概况 …………………………………………………………………………………………………………… 47
二项目周边环境 …………………………………………………………………………………………………………… 47
三项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48
四项目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50
附：项目投资财务行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56
第部分 宏观环境
理环境
徐州位东116°22＇北纬33°43＇34°58＇江苏省西北部处苏鲁豫皖四省交界东部海区中部陆区长江三角洲济区环渤海济圈结合部东西宽约210公里南北长约140公里总面积11258方公里距南京济南郑州合肥皆300余公里素南国门户北国锁钥中原屏障称
徐州市位华北原东南部域部分原少数丘陵山原总势西北东南降低原约占土总面积90海拨般30－50米间徐州境河流横交错湖沼水库星罗棋布废黄河斜穿东西京杭运河横贯南北
徐州市属暖温带季风气候区东西狭长年气温14度四季分明光充足雨量适中雨热期四季中春秋季短冬夏季长春季天气变夏季高温雨秋季天高气爽冬季寒潮频袭
徐州矿产资源丰富已探明开采矿产资源煤铁铜石灰岩石膏岩盐富钾矿页岩硅石粘土等
二行政区划
徐州总面积11258方公里占江苏省总面积11东西长约210公里南北宽约140公里规模江苏省五特城市徐州辖五区四县两县级市五区鼓楼区云龙区泉山区九里区贾汪区四县丰县沛县铜山县睢宁县两县级市新沂市邳州市市区部分辖县级市县包围位中心段贾汪区位徐州东北部铜山县市中心区相隔开
三济环境
2004年110月份徐州济继续保持良发展势头工业生产加快产销衔接良投资出口消费三需求保持旺盛居民收入稳步提高市场物价继续攀升财政收入稳增长金融存贷持续增加全市国民济整体运行继续保持稳步快速增长态势
1工业生产加快 产销衔接良
工业生产快速增长110月份全市国年产品销售收入500万元非国（规模）工业增加值完成18724亿元增长220增幅月加快02百分点工业生产特点：重工业生产增势强劲年重工业直较快速度增长110月份重工业完成增加值12146亿元增长348增幅月加快02百分点二外商港澳台投资企业类型企业增速加快股份制企业保持稳定1—10月份外商港澳台投资企业类型企业完成工业增加值分1335亿元1300亿元 增长172305增幅分月加快28百分点22百分点股份制工业企业完成工业增加值10469亿元增长285三私营济发展迅猛110月份全市私营工业企业完成工业总产值12938亿元增长364增幅高全市均水5百分点四企业集团带动作然较强1—10月份全市30家企业集团生产势头良累计完成工业总产值38992亿元增长342增幅超全市均水五市区工业快六县（市）工业110月份市区六县（市）分完成工业总产值38179亿元23192亿元分增长345255
产销衔接态势良110月份全市工业品销售率976
2三需求保持旺盛
投资继续保持较快增长1—10月份全市全社会固定资产投资完成31922亿元年期增长204中国单位投资完成17516亿元增长282国单位投资中基建设更新改造房产开发投资分增长29328401
进出口贸易实际利外资增长较快年市外贸易济作加快徐州济发展第务抓加招商引资力度外贸易呈现持续快速增长态势 1—10月份全市进出口总额603亿美元年期增长631中出口总额238亿美元增长214协议外资实际利外资增幅回落1—10月份新签协议外资金额396亿美元年期增长22实际利外资195亿美元口径增长179
消费需求回升加快10月份全市商家抓住十黄金周销售商机力开展种促销活动商品销售餐饮业较火爆带动消费品市场较快增长10月份全市社会消费品零售总额2040亿元年期增长1321—10月份累计实现消费品零售总额19123亿元年期增长119增幅月加快01百分点呈现持续回升良态势分销售区县域市场繁荣活跃市县市场保持稳定1—10月份县消费品零售额增长219市县消费品零售额分增长11891分行业行业餐饮业较活跃批发零售业保持稳定1—10月份分增长165137116
3居民收入稳步提高 市场物价继续攀升
城镇居民家庭收入稳步提高110月份全市城镇居民均支配收入达745719元增长95
市场物价继续攀升10月份全市市场物价总水延续九月份涨势头继续攀升月全市居民消费价格总指数涨27创年新高110月份全市居民消费价格总指数涨12％中服务项目价格涨30消费品价格涨07类分类价格食品类烟酒品衣着类医疗保健品娱乐教育文化品服务类居住类价格较年月涨分涨231202182417家庭设备品维修服务交通通讯价格年期降
4财政收入稳增长 金融存贷持续增加
财政收入稳增长1—10月份全市财政总收入完成7067亿元年期增长326口径增长259中方收入完成3397亿元增长326口径增长179中央收入完成3670亿元增长326财政支出4432亿元年期增长288
金融机构存贷款持续增加10月末全市金融机构存款余额71027亿元年初增加9210亿元增长149中城乡居民储蓄存款余额47177亿元年初增加5498亿元增长132贷款速度继续加快贷款增幅创新高10月末金融机构贷款余额45698亿元年初增加5738亿元增长144增速9月末加快01百分点中短期贷款增长113工业短期贷款增长216
四文环境
1历史革
——古彭城列九州龙争虎斗千秋徐州历史悠久帝尧时彭国2700年建城史江苏境早出现城邑里古养生学家彭祖封汉代开国皇帝 刘邦里西楚霸王项羽旧具深厚历史文化积淀
——史料记载公元前21世纪夏彭国彭伯寿西河武观彭城兵戎相见开始楚汉相争三国交兵抗日战争中徐州会战解放战争中淮海战役发生徐州规模较战役400余起产生量军事家典战例徐州中国世界军事史着重位
2口状况
——截止2002年全市户籍口90444万中非农业口25030万占口总数277
——徐州口汉族第四次口普查资料全市汉族口重9982外回苗布满蒙古土家等４９少数民族占全市总口018％中尤回族口居
五交通环境
1徐州外部交通环境优越
——徐州素五省通衢称京沪陇海铁路交汇京杭运河傍城全国重水陆交通枢纽东西南北济联系重十字路口
——徐州铁路运输占重位置陇海津浦两铁路干线交汇始发海 北京青岛武汉等中城市客运列车16徐州铁路货运编组站全路第二枢纽调作业量居全路首位
——徐州境国道5条省道20条通车公路总里程12万公里中级公路 500余公里二级公路714公里公路通车里程江苏省处领先位
——国级航空干线型民航空港──徐州观音机场已开通北京海广州深圳厦门沈阳连哈尔滨成昆明等航线积极发展海外专包机业务郭庄联航机场起降中型客机已开通北京惠州航线
——徐州河航运发达黄金水道称京航运河傍城线邳州万寨等4 河港年吞吐量2000万吨
2徐州市区交通状况相改善
——淮海路黄河南路建国路湖北路中山路西安路复兴路二环线三环线等干道横交错构成徐州市区交通网络道路基已完成改造路况较行车方便
——中心段干道路况较干道绿化做够市区次干道道路陈旧交通环境欠佳需改造力度较
——城市公汽车营运线路较基抵达市区重点营运公交车需改善行车路线车次规划需优化设置
六消费环境
1城市居民收入稳步增长
徐州市区300户城市居民家庭抽样调查资料显示1—9月份城市居民均支配收入678845元增长1024收入源工薪收入增长较快营净收入高速增长拉动支配收入增长原
1)工薪收入居民家庭收入源
1—9月份城市居民均工薪收入470097元增长73占家庭总收入重643中：工资补贴收入均465105元增长96增长原：市政府积极推行系列力措施年基础次提高企业低工资标准工资指导线加强劳动政策执行情况检查监督机关事业单位年度考核晋级
2)营性收入迅猛增长
1—9月份城市居民均营净收入31978元增长368倍占家庭总收入重44营性收入高速增长原二：事体营数增加抽样调查资料显示年前三季度徐州均家庭事体营数009年期增加003二加快济发展扩业渠道年徐州制定系列鼓励促进私营体济发展优惠政策徐州私营体济良发展提高徐州居民收入扩业提供机会
3)财产性收入快速增长
着济发展居民理财意识明显增强利息红利房租等财产性收入成普通百姓家庭收入新增长点年前三季度城市居民均财产性收入10955元增长1220占家庭总收入重仅15拉动作较
4)收入源呈现元化
着济体制改革深化业渠道断拓宽居民收入源元化格局层面特征更趋明显居民收入断增加创造条件调查资料表明：徐州城市居民工薪收入占家庭总收入重643年期降18百分点营净收入占家庭总收入重44年期升34百分点出着城市居民业观念转变居民市场济适应力正逐步提高营性财产性收入增长体现居民收入元化趋势
5)居民收入水位居全省第七
2004年1—9月份徐州城市居民收入水位居全省第七中：苏州市（948471元1666）锡市（875202元1488）常州市（874501元1447）南京市（767971元1118）南通市（734852元1295）镇江市（715984元1649）城市居民均支配收入增幅居全省第十位
2城市居民消费支出步提高
居民收入稳步提高时消费支出较幅度增长调查资料显示：1—9月份城市居民均消费性支出478215元增长60消费观念明显改变消费结构日趋合理消费方式灵活样生活质量断提高
1)医疗保健支出增长快
着收入水断提高城市居民保健意识逐步加强特 非典影响居民家庭生活惯趋理性加强锻炼提高体质时少市民更采取购买服种保健品提高免疫力保健品营养品消费增致前三季度居民家庭医疗保健费幅增加均支出45414元增长达558花钱买健康已成社会时尚
2)教育文化娱乐服务支出增幅较
着居民生活质量提高物质生活日益丰富社会竞争日趋激烈愈愈知识创造财富更深理解父母子成龙子女选择名校外课外家教拓展种技培养已列入家庭支出预算时越越成年充电学电脑学英语学驾驶等已成众市民选择1—9月份城市居民均教育支出达54099元增长463
3)交通通信消费快速增长
城市改造步伐加快城市规模断扩公交线路断完善出行更选择公交通方便快捷出租车更受广市民欢迎1—9月份城市居民均交通支出14058元增长197通讯信息产品快速发展层出穷新产品刺激消费者消费欲加年通信部门竞争激烈百姓实惠1—9月份城市居民均通信消费支出25173元增长238
4)社会保障支出稳定增长
社会保障制度逐步完善参加社保职工越越1—9月份城市居民均社会保障支出41301元增长102均社会保障支出占均家庭总收入57构成交纳养老基金占例420交纳住房公积金434交纳医疗基金111交纳失业基金33社会保障支出02
5)食品消费重继续降
食品消费继续呈现食辅副食特征食品支出注重营养恩格尔系数降1—9月份城市居民均食品支出165438元降01食品支出占消费性支出重（恩格尔系数）年全年367降346降21百分点
6)服务性消费稳步升
着居民生活水提高更愿意花钱享受服务1—9月份均服务性消费支出141066元增长162占消费性支出295年期提高26百分点
3存问题
1)高低收入户间差距继续扩
年高收入户收入增长超低收入户收入增长抽样调查资料显示：1—9月份20高收入户均支配收入增长21720低收入户均支配收入降109高收入户收入占总收入424低收入户收入占总收入68高低收入差距77倍年期56倍扩21倍
2)居民消费倾降
居民消费倾说明消费实现程度重指标指居民家庭消费性支出收入间种例关系年前三季度市居民消费倾系数704年期733降29百分点目前房价节节攀升教育费居高断涨医疗药品费企业岗风险增加等素影响居民预期收支法预期收入稳预期支出增加城市居民采取相谨慎消费态度
宏观环境研判：
——徐州济发展具北方工业城市显著特点：持续稳定增长活力较缺乏发展速度较缓慢
——徐州文历史久远发展束缚较质变酝酿需更长时间徐州已具备发展基础四通八达理位置学交流机会较济基础较时教育科技力量雄厚口素质断提高
——振兴老工业基济环境着江苏省整体济发展带动徐州优越交通环境带济活力政府积极开放政策预见未年徐州济进入快速发展阶段第二产业快速发展发展时第三产业发展徐州济作出重贡献房产业发展创造外部环境
第二部分 徐州房产市场
概述
2004年第三季度徐州住房均价1854元方米二季度住宅均价1832元方米二季度涨12市场政策金融政策调控徐州房产市场表现较稳表现：第三季度土市场供应没明显减少新增房产投资减少房屋销售量萎缩部分区域商品房价格明显升开发企业注重楼盘品牌意识创新意识时房产产品理念设计区环境设计物业理意识加强
2004年第三季度房产市场基情况：部分区域住房价格明显升全市住房均价略微涨期房产市场价格总体保持稳徐州房产市场发展趋势
1商品房预（销）情况：2004年三季度商品房住宅批准预（销）售面积2391万方米2004年第二季度减少1594万方米
徐州市2004年二三季度商品房预售面积较表
类型
2004年二季度
2004年三季度
两季度相
住宅（万㎡）
3985
2391
减少40
2房产交易情况：房产交易理部门统计资料分析2004年三季度增量住房交易2257户（宗）交易面积2414万方米交易额315亿元二季度分降300821572841存量房产交易2779户（宗）交易面积1676万方米二季度分降24171674出季度增量住房存量住房交易量减少说明目前市场供应萎缩
徐州房产交易情况表
年度
户数
交易面积(万㎡)
交易金额(亿元)
增量住房
(商品住房)
2004年第二季度
3228
3078
44
2004年第三季度
2257
2414
315
存量住房
(私房)
2004年第二季度
3665
2013
164
2004年第三季度
2779
1676
208
3资金供应：第三季度交易较季度相降购房贷款季度相较升5
房产市场发展离开金融支持目前房产市场资金链中商业银行基参房产开发全程直接间接承受房产业市场担风险信风险银行界应密切关注次加息房产市场影响时规避风险
徐州市2004年二三季度住房揭较表
项目
2004年二季度
2004年三季度
两季度相
户数
2469
2186
降1146
面积（万方米）
2226
2528
升1357
低押额（亿元）
44
462
升5
4总结：述关数难出徐州房产市场总特点：表现土市场供应充足交易量降成交价明显升具体反映商品住宅（增量房）销售量低存量房产交易量说明增量房产供略显足潜需求较存量住房交易价格明显涨
二徐房指数
2004年三季度徐房指数2193点季度涨26点涨幅120(基期2003年三季度基期指数2000点)
徐州分区均价表
徐房住宅均值
1854RMB㎡
季度涨120
中心区住宅均值
2604 RMB㎡
季度涨046
东区住宅均值
1392 RMB㎡
季度降050
南区住宅均值
2270 RMB㎡
季度涨475
西区住宅均值
1933 RMB㎡
季度涨650
北区住宅均值
1316 RMB㎡
季度涨596
徐房指数走势图徐州房产市场价格总体走势稳价格会着宏观调控市场淡旺季幅波动
第三部分 徐州墅市场研究
根海安瑞机构研展部徐州专案组徐州墅市场前期市场调查结合徐州墅区域分布特点徐州墅分述四区域板块：
1新区板块 行政范围铜山新区泉山区铜山区部分区理范围三环南路南新茶路（矿南湖校区）东区代表楼盘：久隆凤凰城泉山美墅等
2云龙湖西岸板块 理范围云龙湖西区代表楼盘：湖森堡南湖·栋洋房
3凤鸣路板块 理范围凤鸣路线区域代表楼盘：阳光森林半山墅栋洋房
4金山桥板块 理范围金山桥济开发区代表楼盘：中汇怡心墅金山晓月
徐州墅市场综述
1 新区成墅开发热点传统墅区域供应萎缩
目前徐州建售墅集中铜山新区该区域徐州未重点发展方新区定量墅储备
新区墅中久隆凤凰城代表外新区泉山美墅嘉慧园等项目浙江创面积墅储备未会新区成徐州墅群落
传统墅供应区域供应量较：凤鸣线云龙湖西岸仅湖森堡处预热阶段楼盘处尾盘状态
2 未两年供应量放
目前墅市场处热销期仅久隆凤凰城嘉慧园中久隆凤凰城墅预计会持续供应06年半年湖森堡泉山美墅中汇怡心墅处预热期会年底陆续市明年市会南湖·栋洋房太阳花园·山水逸墅汉府雅园浙江创等
竞争案市时间览表
案名
市时间
销售持续时间
供应量
物业类型
工程进度
属区域
久隆凤凰城
03年底
06年半年
1000余套
联排双拼独栋
详见案简介
新区板块
泉山美墅
05年半年
1年左右
100余套
叠加联排双拼
详见案简介
新区板块
汉府雅园
05年半年
详
联排
尚做规划
新区板块
浙江创
详
较
全做独栋
生
新区板块
南湖·栋洋房
05年
1年左右
100亩左右
联排双拼独栋
生
云龙湖西岸板块
太阳花园·山水逸墅
详
100亩左右
详
生
云龙湖西岸板块
湖森堡
04年12月
预计06年
100套
独栋
工程
云龙湖西岸板块
中汇怡心墅
04年12月
1年左右
300余套
联排双拼独栋
三通
金山桥板块
表出：04年12月份起墅市场放量超级盘久隆凤凰城存墅储备块陆续开发未墅市场供应量稍态势持续06年底07年
二徐州墅区域分布研究
根前期市场调查数分析采样样：久隆凤凰城嘉慧园泉山美墅逸山花园湖森堡中汇怡心墅
目前徐州墅分布新区板块占569未楼盘陆续市新区板块墅唱角格局年会改变着云龙湖西岸板块南湖·栋洋房太阳花园·山水逸墅明年陆续市云湖龙西岸板块墅会较目前95较升凤鸣路线墅已较成熟已土供开发该板块新墅面市
三细分物业简述
1 叠加
u 市场供应量：180套左右
u 分布区域：新区板块
u 力总价范围：32万
u 力面积：185200㎡
u 单价：1700 RMB㎡左右
u 代表楼盘：嘉慧园
目前仅嘉慧园推出叠加墅明确价格身品质高单价偏低徐州品质叠加墅定市场空白点
2 连排
u 市场供应量：480套左右
u 分布区域：新区板块金山桥板块
u 力总价范围：60万元
u 力面积范围：230㎡
u 单价：23003800元米
u 行情：徐州墅市场角
u 代表楼盘：久隆凤凰城嘉慧园
3 双拼
u 市场供应量：162套
u 分布区域：新区板块金山桥板块
u 力总价范围：100120万元
u 力面积范围：280310㎡
u 单价：36004000元米
u 代表楼盘：久隆凤凰城中汇怡心墅
4 独栋
u 市场供应量：187套左右
u 分布区域：新区板块金山桥板块龙湖西岸板块
u 力总价范围：150200万元
u 力面积范围：300380㎡
u 单价：45005000元米
u 代表楼盘：久隆凤凰城中汇怡心墅湖森堡
四区域市场分析
（）新区板块
新区板块墅市场规模约占整徐州墅市场50目前售楼盘久隆凤凰城嘉慧园预热盘泉山美墅未汉府雅园墅浙江创(规模较)市
新区墅分析结合实际情况采集数样：久隆凤凰城嘉慧园泉山美墅
套数
例
力面积（㎡）
单价（RMB㎡）
力总价
叠加
160
268
185200
1700
32万
联排
300
502
230
22002900
60万
双拼
88
147
280310
32003700
100万
独栋
50
83
290310380
39005600
110170万
合计
598
100
注：分析价格优惠价格
1物业类型分析
新区板块墅市场中：联排叠加产品占77双拼独栋规划数量占定例
2规划面积分析
新区墅规划面积致：叠加面积180200㎡联排面积230㎡双拼面积280310㎡独栋面积290310㎡（久隆）380㎡（嘉汇园）久隆凤凰城规划墅均较济适面积落点较反映独栋面积
数结合市场反映情况出：新区板块墅面积规划较合理济型墅低总价墅市场流产品
3价格分布分析
通分析出新区墅总价：叠加32万联排60万双拼100万独栋110170万久隆凤凰城面积规划嘉汇园低单价反映总价高市场接受
4案分析
久隆凤凰城
1）基资料
Ø 项目址：铜山新区湘江路嵩山路（11路终点站面）
Ø 销售电话：0516353950835392083539728
Ø 开发商：久隆集团
Ø 企划营销：久隆集团属营销公司
Ø 总建规模：50万㎡
Ø 占面积：1500㎡
Ø 容积率：038
Ø 绿化率：60
Ø 物业类型墅（独栋双拼联排）高层花园洋房商业街
Ø 规划：墅分四期开发期均独栋双拼联排三种物业形态期规划300余套二期规划200余套（联排200套双拼16套独栋20套）三期四期预计规划均200余套
Ø 工程进度：期准现房二期结构封顶三期四期处块状况
Ø 入市时点：期03年底二期04年6月三期目前部认购
Ø 交房时间：期04年底二期05年7月
Ø 销售进度：期剩余三套独栋二期热销中（60）三期部认购（40套）
Ø 面积范围：二期：联排230290㎡双拼250290㎡独栋250310㎡
Ø 单价范围：二期：联排22802780RMB㎡双拼36003800RMB㎡独栋44005800RMB㎡
Ø 总价（二期）：
联排：力总价55万70万均价60万左右
双拼：总价范围90110万均价100万左右
独栋：110万180万
Ø 优惠度：次性付款4揭3
Ø 客源：公务员私营企业矿师老师
Ø 物业理：久隆集团
Ø 会：墅区花园洋房高层均配会会拥游泳池健身房棋牌室等
Ø 区配套：总建面积3万㎡商业街商业街基业态欧式风情酒吧欧洲日品
Ø 卖点提炼：开发商品牌超社区高品质规划社区景观山伴水更突出墅原味完善配套200亩活水源面积落点单价低等均案卖点
Ø 营销题：欧典山水高档社区财富领袖时尚生活
2）交通
案距市中心车程20分钟左右区面11终点站区免费班车直达市区
3）浅析
久隆凤凰城作徐州售体量楼盘年年底市销售情况利期二期价格涨5001000元等案点值关注：
u 案名：
久隆凤凰城开发商品牌项目处区位机结合起体现开发商品牌挖掘项目凤凰山效应
u 规划
1500亩超级盘规划关重整体规划体现楼盘品质符合市场需求案做足200亩赛纳河凤凰山文章景观房概念楼盘升值少
u 房型价格
案联排双拼独栋规划面积均市场类产品价格定优势做成济性墅占市场先机期开发带便利
u 营销
案案场理售楼处包装业务员形象素质广告宣传板区精心雕琢体现楼盘档次销售程采取逼迫式营销手段值鉴
泉山美墅
1）基资料
Ø 项目址：南三环泉山森林公园东侧（风华园斜面）
Ø 销售电话：05163999000 3999111
Ø 开发商：徐州山水家房产开发限公司
Ø 企划营销：新景祥
Ø 总建规模：1198万㎡(含公建)
Ø 占面积20038亩
Ø 绿化率：40
Ø 物业类型层公寓双拼联体叠加墅
Ø 规划：期100亩规划层公寓二期100亩规划双拼联排叠加墅(计30余栋中：叠加20栋约100套联排46栋约20套余双拼约12套)
Ø 工程进度：七通阶段
Ø 入市时点：期公寓预计年底推出二期墅05年半年推出
Ø 交房时间：二期墅06年底交房
Ø 面积范围：叠加185200㎡联排230㎡双拼280㎡
Ø 单价范围：未定
Ø 均价：未定
Ø 力总价：详
Ø 优惠度：未定
Ø 物业理：未定
Ø 会：1000方米(位墅区)
Ø 卖点提炼：案泉山森林公园卖点项目东侧（墅区）十万方规划湖成宣传重点
Ø 营销题：山湖林海间国际公园城
2）交通
案紧邻南三环路竞较风华园南门公交路线游13569达市区处
距市中心15分钟车程
3）浅析
案期规划层然拉低墅档次期先占市场做法值鉴区周边型成熟社区（风华园）学城案提供种层次客源区身定位针层次客户外区紧邻三环线出行方便时较嘈杂
嘉慧园
1）基资料
Ø 项目址：铜山新区黄河路圭山路(中医院西20米)
Ø 销售电话：051634230093423006
Ø 开发商：徐州港彭房产开发限公司
Ø 总建规模：16万方米
Ø 占面积200余亩
Ø 绿化率：40左右
Ø 物业类型墅(独栋双拼联体跃层)层
Ø 规划：案200亩约半规划墅余层叠加60户左右联排84户双拼30幢60户独栋30幢
Ø 工程进度：结构封顶
Ø 入市时点：04年4月
Ø 交房时间：预计明年7月
Ø 面积范围：叠加190㎡联排225㎡双拼310㎡独栋380㎡
Ø 单价范围：叠加1718 RMB㎡联排2988RMB㎡双拼3200RMB㎡独栋3988 RMB㎡
Ø 力总价：叠加：32万联排67万双拼99万独栋150万
Ø 优惠度：1
Ø 会：
2）交通
距市中心约15分钟车程公交路线11路
3）浅析
案时规划层样整项目层次高相较楼盘墅价格拟优势目前墅销售情况较剩房源现场销售员态度仪表素质售楼处包装较差会影响案化整体感
（二）云龙湖西岸板块
区域传统墅区较早墅南湖花园天齐墅云龙湖闹中取静该区域特点云龙湖西岸规划中风景区未升值潜力较目前云龙湖板块仅湖森堡预热盘天齐墅年前已开发价格规划方面原目前剩余套参考意义目前该板块两块墅储备南湖·栋洋房太阳花园·山水逸墅中南湖·栋洋房年底动工
湖森堡
1）基资料
Ø 项目址：云龙区玉带路
Ø 销售电话：051650235555023558
Ø 开发商：徐州桃园房产开发限公司
Ø 企划营销：海新吉阳房产咨询限公司
Ø 总建规模：416万㎡
Ø 占面积156亩
Ø 容积率：04
Ø 绿化率：70
Ø 物业类型独栋
Ø 建筑风格 欧式古典风格
Ø 规划：区总规划100幢独栋墅期规划25栋期推出量体周期会根市场反映调整
Ø 工程进度：基
Ø 入市时点：期04年12月
Ø 交房时间：期05年11月
Ø 销售进度：案预热盘期12月部认购
Ø 面积范围：346507㎡
Ø 力面积：380㎡左右
Ø 均价：预计5000RMB㎡左右
Ø 力总价：180200万
Ø 优惠度：
Ø 车位：户外车库
Ø 物业理： 未定
Ø 客源港台江浙等私营企业
Ø 会：外双会中湖广场会1000㎡
Ø 卖点提炼：超低容积率高绿化率区规划突出卖点户占10亩15亩区工湖外双会等设施云龙湖宣传卖点案徐州目前唯纯独栋墅区造成徐州顶尖墅
Ø 营销题： 云龙风景区绝版独墅·纯欧洲风情第豪园
2）交通
案紧邻玉带路宽仅4米左右市政规划38米案距二环三环两三分钟车程距龙湖车程78分钟
目前周边公交仅31路通段庄
3）浅析
案海新吉阳全程代理案名整体规划均翻版原项目然成功成熟面否徐州市场接受考验案全部规划独栋墅面积偏总价抬高化定难度案理位置目前售墅中差完全处农村包围中周边配套道路通达度均理想案整体规划（绿化容积率房型工湖外会概念）楼盘增色少
天齐墅
1）基资料
Ø 项目址：龙区湖西路
Ø 销售电话：05165969475
Ø 总建规模：详
Ø 物业类型联排独栋
Ø 工程进度：现房
Ø 入市时点：两年前
Ø 面积范围：联排180㎡独栋300400㎡
Ø 单价：联排4200RMB㎡独栋5200RMB㎡
Ø 总价：联排75万独栋180万左右
Ø 优惠度：4
2）浅析
案市时间较早楼盘品质目前剩源套左右现场仅名销售员常价格高品质感等素导致案性价高市场定抗性
（三）凤鸣路板块
区域离市中心墅区凤鸣两侧分布阳光森林墅栋洋房凤凰山庄等墅开发时间较早目前仅逸山花园少量房源出售类型花园洋房跃层总价90万该板块板块已开发
逸山花园
1）基资料
Ø 项目址：凤鸣路解放路
Ø 销售电话：05163861618
Ø 开发商：成泰房产
Ø 企划营销：翰林堂房产开发限公司
Ø 物业类型三层花园洋房（3楼跃层）
Ø 规划：案规划9栋花园洋房78套中26套跃层
Ø 工程进度：现房
Ø 入市时点：03年底
Ø 交房时间：现房
Ø 面积范围：228266㎡（跃层）
Ø 单价：3580RMB㎡
Ø 总价：8095万室车库需加10万左右90105万房子总价
Ø 优惠度：5
Ø 销售率：85
Ø 客源：公务员私营企业
2）交通
案距市中心六七分钟车程公交路线游239601603等条公交路线
3）浅析
案位徐州传统豪宅聚集区凤鸣路康居区盘竞争宣传力度面积较总价较高售楼处区等利素导致化速度稍显绶慢
（四）金山桥板块
金山桥开发区原区域较早墅聚集区较早墅龙潭山庄金贝社区目前该板块仅中汇怡心墅预热盘金山晓月剩余两套独栋墅（两套刚开始建造余已准现房）
区域预计总价联排80万双拼120万独栋140160万
中汇怡心墅
1）基资料
Ø 项目址：金山桥济开发区杨山路（桃园区西侧）
Ø 销售电话：051677945667794799
Ø 开发商：徐州市中汇房产开发限公司
Ø 企划营销：雨辰策划
Ø 总建规模：55660㎡
Ø 容积率：055
Ø 绿化率：46
Ø 物业类型墅（独栋双拼联排）
Ø 规划：案规划独栋37幢双拼37栋74户联排31栋180户左右
Ø 工程进度：三通
Ø 入市时点：预计04年12月开盘
Ø 交房时间：06年3月
Ø 面积范围：联排260280㎡双拼280300㎡独栋300350㎡
Ø 单价：预计联排3000 RMB㎡左右双拼4000 RMB㎡独栋4500 RMB㎡
Ø 总价：预计联排总价80万双拼120万独栋140160万
Ø 优惠度：未定
Ø 物业理：未定
Ø 会：
Ø 卖点提炼：案黑头山引水区形成造水系山水(背青龙山工湖)成区卖点案目前徐州数纯墅社区周边较成熟龙潭山庄金贝社区金山晓月墅群提升区档次
Ø 营销题：纯墅社区
2）交通
案距市中心约15分钟车程周边33附73路公交路线
3）浅析
案位墅聚集金山桥扬山路区域已竞争项目案化会定优势尤金山桥开发区企业整体规划售楼处包装业务素质等方面相较久隆湖森堡泉山美墅品质稍低纯墅社区概念案提升定档次城市整体规划西南发展案吸引区域客户会产生定影响连排规划面积较总价偏高会影响化
金山晓月
1）基资料
Ø 项目址：金山桥济开发区杨山路（桃园区东侧）
Ø 销售电话：051677955557797555
Ø 开发商：徐州市环球房产开发限公司
Ø 总建规模：6万
Ø 绿化率：369
Ø 物业类型层墅(独栋)
Ø 规划：案规划18栋层36栋墅(独栋)
Ø 工程进度：准现房(34栋已售完)基(2栋部认购)
Ø 入市时点：04年4月
Ø 交房时间：05年7月
Ø 面积范围：280㎡
Ø 单价：3280㎡
Ø 总价：92万
Ø 客源市区客源少量投资客
2）交通
案距市中心约15分钟车程周边33附73路公交路线
3）浅析
案原桃园墅二期环球房产接手规划改动开发层墅品质感价格较低化较快仅剩刚开始造两栋(未正式预售)
第四部分 龙润山庄分析
项目概况
1 理位置：金山东路云龙湖（云泉山庄西侧）
2 占面积：72亩
3 总建筑面积：27万㎡
4 容积率：051
5 工程进度：工程
6 物业类型：叠加墅联排墅双拼墅独栋墅
7 规划：51栋中49栋住宅公建2栋
二项目周边环境
1 然环境
² 案然环境极佳云龙湖风景区案西侧百米左右案面云龙山金山公园水乐园南湖赏荷园案5分钟步行距离风景宜建造墅绝佳段
² 周边云泉山庄金泰区中高档住宅
² 案市区中闹中取静处金山东路金山南路线整体环境较改善
² 案斜面徐州财校定教育资源
² 泰山医院离案较
2交通
金山东路金山南路路况通畅道路状况案附：游29223969等公交路线等市区处出行方便
3 配套
案周边生活配套商业配套够完善档次改善目前配套分布金山东路泰山路交界处
三项目SWOT分析
项目优势分析（S）
Ø 云龙湖云龙山风景区绝版块区位优势异常明显
Ø 区高品质规划景观特色未卖点
Ø 位徐州市区闹中取静
Ø 道路出行状况较公交路线发达
Ø 周边成熟中高档区离徐州市区传统豪宅聚集区凤鸣路仅两站路
Ø 开发商具定品牌优势
Ø 项目规模较市场压力较
项目劣势分析（W）
Ø 徐州墅市场部关系低价购买墅现象非常普遍减少项目利润
Ø 项目周边配套较少档次高
Ø 项目规模较规模效应
Ø 块够方正规划施工产生定影响
述弱势点暂时性规避进行效弱化
项目市场机会分析（O）
Ø 国家宏观调控会批墅
Ø 徐州墅市场会出现案区位墅案成真正绝版
Ø 徐州墅市场供需状况较
项目市场威胁分析（T）
Ø 未墅供应放量
Ø 竞争案规模价格优势明显
四项目定位
房产发展历程表明档次住宅项目应具备基产子具体表：
产子
单身公寓
普通住宅
中高档住宅
豪宅
中高档住宅附加说明
项目符合情况
公交通赖性
强
强
般
弱
宜闹市区员混杂区
符合
噪音环境干扰适应性
强
较 强
弱
弱
宜紧交通（快）干道高压线工厂等
符合
区周边市政配套求
高
高
高
高
符合
区物业理求
低
高
高
高
达
建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计
达
容积率覆盖率求
般
低
低
符合
休闲空间绿化求
般
高
高
具品味专康乐商务会区环境
符合
景观求
般
高
高
具天然稀缺景观资源
符合
分析表明项目块具备中高档住宅必须产子理想高档物业块
1 产品定位
1）产品概念
u 云龙湖风景区里墅
u 高水准规划高水准物业理高品味生活纯墅社区
u 徐州市区云龙湖风景区绝版标
u 然拥抱起墅
u 回然（亲然义）
u 徐州顶级墅
u 成功士栖息
2）产品描述
项目定位针徐州高收入阶层突出显示项目理位置（云龙湖风景区旁）稀缺性区高品质规划设计
3）产品题简析
回然（亲然义）
充分利案距云龙湖云龙山路隔理优势云龙湖云龙山徐州心目中位
u 市区远离喧嚣闹中取静享受着效区更充分然——云龙湖风景区
u 龙润山庄云龙湖畔享受然更呵护
u 龙润山庄——然里家园
u 龙润山庄——云龙湖畔呤听着然声音
2 客源定位
1） 特征描述
★ 居住工作区域：徐州市区项目周边占部分属县江淅沪投资客等
★ 年龄：3560岁
★ 家庭结构：三口家
★ 职业：高级公务员企事业单位领导私营企业记者编辑等文化领域工作者学老师等
2） 客户层源描述
★ 企事业单位领导私营企业高级公务员中企事业单位负责灰色收入群体企事业单位领导私营企业高收入群体根研展部前期市调发现：墅消费群体力军
★ 学老师记者编辑等文化领域工作者
研展部调查发现：墅消费群体生力军尤项目周边矿师教授案重客源
★ 江浙沪等周边区域投资客
部分客源重徐州墅市场价格低性价合理升值空间案重客源
3 户型配建议
徐州墅市场呈现叠加墅供应量较联排墅市场需求较双拼墅市场供需较稳独栋市量较局
势济性（面积）墅化较快状况户型配：
物业类型
面积（㎡）
例
叠加
170200
40
联排
200230
20
双拼
220260
30
独栋
300350
10
4 价格定位：
根竟争案价格区位面积落价格：
物业类型
建议价格（RMB㎡）
叠加
3500
联排
4500
双拼
5200
独栋
8800
价格未方米500元升空间
5 营销策略建议
1） 期先推出马路叠加位置较差联排墅低价格资态入市抢占市场形成低开高走态势
2） 推出时间：等现房准现房开始销售海高端房产市场验
3） 针项目周边开发较早墅区住户做楼盘宣传——投资居住两相宜
龙润山庄总结：
1标价值
龙润山庄处标徐州现墅中佳——位市区（墅均效区）仅距云龙湖风景区50米未徐州墅市场会龙润山庄区墅出现
2墅开发门槛提高
1）龙润山庄产品类型丰富高端区规划叠加联排双拼独栋墅涵盖墅种物业类型
2）加P&H国际建筑师事务负责龙润山庄整体规划景观设计加P&H国际建筑师事务1998年进入中国市场专业水准技术演绎建筑环境艺术赢政府开发商行高度认
3）龙润山庄建筑施工工艺流成徐州墅市场精品工程
3社区综合品质高
1）龙润山庄配套完善会生活设施商业等配套
2）新材料新工艺环保节等技术龙润山庄完美体现
3）龙润山庄徐州墅市场数纯墅社区生态社区
4营销价值
龙润山庄海安瑞机构精英团队全程企划营销海安瑞机构十年代理历成功操作海福州沈阳石家庄苏州常州徐州萧山贵阳南宁西安等项目项目涵盖住宅（包括墅）写字楼商铺等全部房产物业类型海安瑞机构徐州成功操作风华南苑阳光名门等项目龙润山庄会成海安瑞机构徐州房产市场力作
附：项目投资财务行性分析（框架）
成估算
1土费土面积×土单价万元
楼板价土单价÷容积率元方米
2建筑安装费
：域特点项目中高档开发定位政府项目规划求特点进行调整n元方米
总建筑安装费：n×建筑面积 万元
3前期费：A+B万元
A设计费 0万元
B前期费
包括防设计费质监费监理招投标费标底编制费质勘探费行性研究费等 (样)元方米计算
4配套费
根贵阳政府规定 元方米 计算 万元
5工程预见费
预见费预计投入总额4左右计算 ×3 万元
6理费
理费月 万元计算
7种税费
包括营业税印花税教育附加税城建税营业额 计算
× 万元
8销售费 销售额 左右计算 × 万元
9贷款利息
资金占情况进行计算预计资金占量n 亿元
贷款利息n ×[（1+53）31] 万元
10投资成总额∑1+2+3+4+5+6+7+8+9 万元
二销售额
销售收入销售面积×销售单价 万元
三利润预测
利润总额销售额投资总成 万元
利润率利润总额÷投资总成
利润分析表
序号
项目
金额（元）
1
营业额
2
营业税率
3
销售净收入
4
直接成总额
5
毛利贡献总额
6
期间费
61
营销费
62
理费
63
利息开支
7
营利润
8
利润率
四．财务敏感性分析
1盈利力分析
税前成利润率：
税成利润率：
财务部收益率：
财务净现值：
投资回收期（动态）：
根数判断该项目财务否行
2项目确定性分析
①风险素
作房产开发资金贷款项目风险源方面：
1）建设资金风险：开发商资金筹措位造成工程继资金造成烂尾楼工程
2）非素直接导致开发成增加影响项目盈利力增加贷款偿风险
3）销售风险：房产供应市场短期缺乏弹性未需求市场难定量分析求开发商项目动工前做市场需求预测进行正确市场定位
4）开发商资信风险：开发商资信风险源开发商银行合作履约信程度履约信程度贷款风险反面较风险
5）政府政策风险：国家政策紧密相关尤国家房产业宏观调控影响
② 敏感性分析
项目建造成售价风险作定量分析针2种利情况：总投资增加 售价降 分分析该项目济评价指标变动情况
项目敏感性分析出总投资增加 售价降 项目济效益影响
③项目盈亏衡分析
3．社会效益影响分析：
五行性研究结（否行）
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龙润山庄市场报告
ARUN·海安瑞投资咨询限公司
2004年11月
目 录
第部分
宏观环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4
理环境 ……………………………………………………………………………………………………………………4
二 行政区划 ……………………………………………………………………………………………………………………5
三 济环境 ……………………………………………………………………………………………………………………5
四 文环境 ……………………………………………………………………………………………………………………8
五 交通环境 ……………………………………………………………………………………………………………………9
六 消费环境 ……………………………………………………………………………………………………………………10
第二部分
徐州房产市场 ……………………………………………………………………………………………………………15
概述 ……………………………………………………………………………………………………………………15
二徐房指数 ……………………………………………………………………………………………………………………21
第三部分
徐州墅市场研究 ………………………………………………………………………………………………………… 23
徐州墅市场综述 ………………………………………………………………………………………………………… 23
二徐州墅区域分布研究 …………………………………………………………………………………………………… 25
三细分物业简述 ……………………………………………………………………………………………………………… 27
四区域市场分析 ……………………………………………………………………………………………………………… 29
第四部分
龙润山庄分析 …………………………………………………………………………………………………………… 47
项目概况 …………………………………………………………………………………………………………… 47
二项目周边环境 …………………………………………………………………………………………………………… 47
三项目SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………… 48
四项目定位 ……………………………………………………………………………………………………………… 50
附：项目投资财务行性分析（框架）……………………………………………………………………………………………… 56
第部分 宏观环境
理环境
徐州位东116°22＇北纬33°43＇34°58＇江苏省西北部处苏鲁豫皖四省交界东部海区中部陆区长江三角洲济区环渤海济圈结合部东西宽约210公里南北长约140公里总面积11258方公里距南京济南郑州合肥皆300余公里素南国门户北国锁钥中原屏障称
徐州市位华北原东南部域部分原少数丘陵山原总势西北东南降低原约占土总面积90海拨般30－50米间徐州境河流横交错湖沼水库星罗棋布废黄河斜穿东西京杭运河横贯南北
徐州市属暖温带季风气候区东西狭长年气温14度四季分明光充足雨量适中雨热期四季中春秋季短冬夏季长春季天气变夏季高温雨秋季天高气爽冬季寒潮频袭
徐州矿产资源丰富已探明开采矿产资源煤铁铜石灰岩石膏岩盐富钾矿页岩硅石粘土等
二行政区划
徐州总面积11258方公里占江苏省总面积11东西长约210公里南北宽约140公里规模江苏省五特城市徐州辖五区四县两县级市五区鼓楼区云龙区泉山区九里区贾汪区四县丰县沛县铜山县睢宁县两县级市新沂市邳州市市区部分辖县级市县包围位中心段贾汪区位徐州东北部铜山县市中心区相隔开
三济环境
2004年110月份徐州济继续保持良发展势头工业生产加快产销衔接良投资出口消费三需求保持旺盛居民收入稳步提高市场物价继续攀升财政收入稳增长金融存贷持续增加全市国民济整体运行继续保持稳步快速增长态势
1工业生产加快 产销衔接良
工业生产快速增长110月份全市国年产品销售收入500万元非国（规模）工业增加值完成18724亿元增长220增幅月加快02百分点工业生产特点：重工业生产增势强劲年重工业直较快速度增长110月份重工业完成增加值12146亿元增长348增幅月加快02百分点二外商港澳台投资企业类型企业增速加快股份制企业保持稳定1—10月份外商港澳台投资企业类型企业完成工业增加值分1335亿元1300亿元 增长172305增幅分月加快28百分点22百分点股份制工业企业完成工业增加值10469亿元增长285三私营济发展迅猛110月份全市私营工业企业完成工业总产值12938亿元增长364增幅高全市均水5百分点四企业集团带动作然较强1—10月份全市30家企业集团生产势头良累计完成工业总产值38992亿元增长342增幅超全市均水五市区工业快六县（市）工业110月份市区六县（市）分完成工业总产值38179亿元23192亿元分增长345255
产销衔接态势良110月份全市工业品销售率976
2三需求保持旺盛
投资继续保持较快增长1—10月份全市全社会固定资产投资完成31922亿元年期增长204中国单位投资完成17516亿元增长282国单位投资中基建设更新改造房产开发投资分增长29328401
进出口贸易实际利外资增长较快年市外贸易济作加快徐州济发展第务抓加招商引资力度外贸易呈现持续快速增长态势 1—10月份全市进出口总额603亿美元年期增长631中出口总额238亿美元增长214协议外资实际利外资增幅回落1—10月份新签协议外资金额396亿美元年期增长22实际利外资195亿美元口径增长179
消费需求回升加快10月份全市商家抓住十黄金周销售商机力开展种促销活动商品销售餐饮业较火爆带动消费品市场较快增长10月份全市社会消费品零售总额2040亿元年期增长1321—10月份累计实现消费品零售总额19123亿元年期增长119增幅月加快01百分点呈现持续回升良态势分销售区县域市场繁荣活跃市县市场保持稳定1—10月份县消费品零售额增长219市县消费品零售额分增长11891分行业行业餐饮业较活跃批发零售业保持稳定1—10月份分增长165137116
3居民收入稳步提高 市场物价继续攀升
城镇居民家庭收入稳步提高110月份全市城镇居民均支配收入达745719元增长95
市场物价继续攀升10月份全市市场物价总水延续九月份涨势头继续攀升月全市居民消费价格总指数涨27创年新高110月份全市居民消费价格总指数涨12％中服务项目价格涨30消费品价格涨07类分类价格食品类烟酒品衣着类医疗保健品娱乐教育文化品服务类居住类价格较年月涨分涨231202182417家庭设备品维修服务交通通讯价格年期降
4财政收入稳增长 金融存贷持续增加
财政收入稳增长1—10月份全市财政总收入完成7067亿元年期增长326口径增长259中方收入完成3397亿元增长326口径增长179中央收入完成3670亿元增长326财政支出4432亿元年期增长288
金融机构存贷款持续增加10月末全市金融机构存款余额71027亿元年初增加9210亿元增长149中城乡居民储蓄存款余额47177亿元年初增加5498亿元增长132贷款速度继续加快贷款增幅创新高10月末金融机构贷款余额45698亿元年初增加5738亿元增长144增速9月末加快01百分点中短期贷款增长113工业短期贷款增长216
四文环境
1历史革
——古彭城列九州龙争虎斗千秋徐州历史悠久帝尧时彭国2700年建城史江苏境早出现城邑里古养生学家彭祖封汉代开国皇帝 刘邦里西楚霸王项羽旧具深厚历史文化积淀
——史料记载公元前21世纪夏彭国彭伯寿西河武观彭城兵戎相见开始楚汉相争三国交兵抗日战争中徐州会战解放战争中淮海战役发生徐州规模较战役400余起产生量军事家典战例徐州中国世界军事史着重位
2口状况
——截止2002年全市户籍口90444万中非农业口25030万占口总数277
——徐州口汉族第四次口普查资料全市汉族口重9982外回苗布满蒙古土家等４９少数民族占全市总口018％中尤回族口居
五交通环境
1徐州外部交通环境优越
——徐州素五省通衢称京沪陇海铁路交汇京杭运河傍城全国重水陆交通枢纽东西南北济联系重十字路口
——徐州铁路运输占重位置陇海津浦两铁路干线交汇始发海 北京青岛武汉等中城市客运列车16徐州铁路货运编组站全路第二枢纽调作业量居全路首位
——徐州境国道5条省道20条通车公路总里程12万公里中级公路 500余公里二级公路714公里公路通车里程江苏省处领先位
——国级航空干线型民航空港──徐州观音机场已开通北京海广州深圳厦门沈阳连哈尔滨成昆明等航线积极发展海外专包机业务郭庄联航机场起降中型客机已开通北京惠州航线
——徐州河航运发达黄金水道称京航运河傍城线邳州万寨等4 河港年吞吐量2000万吨
2徐州市区交通状况相改善
——淮海路黄河南路建国路湖北路中山路西安路复兴路二环线三环线等干道横交错构成徐州市区交通网络道路基已完成改造路况较行车方便
——中心段干道路况较干道绿化做够市区次干道道路陈旧交通环境欠佳需改造力度较
——城市公汽车营运线路较基抵达市区重点营运公交车需改善行车路线车次规划需优化设置
六消费环境
1城市居民收入稳步增长
徐州市区300户城市居民家庭抽样调查资料显示1—9月份城市居民均支配收入678845元增长1024收入源工薪收入增长较快营净收入高速增长拉动支配收入增长原
1)工薪收入居民家庭收入源
1—9月份城市居民均工薪收入470097元增长73占家庭总收入重643中：工资补贴收入均465105元增长96增长原：市政府积极推行系列力措施年基础次提高企业低工资标准工资指导线加强劳动政策执行情况检查监督机关事业单位年度考核晋级
2)营性收入迅猛增长
1—9月份城市居民均营净收入31978元增长368倍占家庭总收入重44营性收入高速增长原二：事体营数增加抽样调查资料显示年前三季度徐州均家庭事体营数009年期增加003二加快济发展扩业渠道年徐州制定系列鼓励促进私营体济发展优惠政策徐州私营体济良发展提高徐州居民收入扩业提供机会
3)财产性收入快速增长
着济发展居民理财意识明显增强利息红利房租等财产性收入成普通百姓家庭收入新增长点年前三季度城市居民均财产性收入10955元增长1220占家庭总收入重仅15拉动作较
4)收入源呈现元化
着济体制改革深化业渠道断拓宽居民收入源元化格局层面特征更趋明显居民收入断增加创造条件调查资料表明：徐州城市居民工薪收入占家庭总收入重643年期降18百分点营净收入占家庭总收入重44年期升34百分点出着城市居民业观念转变居民市场济适应力正逐步提高营性财产性收入增长体现居民收入元化趋势
5)居民收入水位居全省第七
2004年1—9月份徐州城市居民收入水位居全省第七中：苏州市（948471元1666）锡市（875202元1488）常州市（874501元1447）南京市（767971元1118）南通市（734852元1295）镇江市（715984元1649）城市居民均支配收入增幅居全省第十位
2城市居民消费支出步提高
居民收入稳步提高时消费支出较幅度增长调查资料显示：1—9月份城市居民均消费性支出478215元增长60消费观念明显改变消费结构日趋合理消费方式灵活样生活质量断提高
1)医疗保健支出增长快
着收入水断提高城市居民保健意识逐步加强特 非典影响居民家庭生活惯趋理性加强锻炼提高体质时少市民更采取购买服种保健品提高免疫力保健品营养品消费增致前三季度居民家庭医疗保健费幅增加均支出45414元增长达558花钱买健康已成社会时尚
2)教育文化娱乐服务支出增幅较
着居民生活质量提高物质生活日益丰富社会竞争日趋激烈愈愈知识创造财富更深理解父母子成龙子女选择名校外课外家教拓展种技培养已列入家庭支出预算时越越成年充电学电脑学英语学驾驶等已成众市民选择1—9月份城市居民均教育支出达54099元增长463
3)交通通信消费快速增长
城市改造步伐加快城市规模断扩公交线路断完善出行更选择公交通方便快捷出租车更受广市民欢迎1—9月份城市居民均交通支出14058元增长197通讯信息产品快速发展层出穷新产品刺激消费者消费欲加年通信部门竞争激烈百姓实惠1—9月份城市居民均通信消费支出25173元增长238
4)社会保障支出稳定增长
社会保障制度逐步完善参加社保职工越越1—9月份城市居民均社会保障支出41301元增长102均社会保障支出占均家庭总收入57构成交纳养老基金占例420交纳住房公积金434交纳医疗基金111交纳失业基金33社会保障支出02
5)食品消费重继续降
食品消费继续呈现食辅副食特征食品支出注重营养恩格尔系数降1—9月份城市居民均食品支出165438元降01食品支出占消费性支出重（恩格尔系数）年全年367降346降21百分点
6)服务性消费稳步升
着居民生活水提高更愿意花钱享受服务1—9月份均服务性消费支出141066元增长162占消费性支出295年期提高26百分点
3存问题
1)高低收入户间差距继续扩
年高收入户收入增长超低收入户收入增长抽样调查资料显示：1—9月份20高收入户均支配收入增长21720低收入户均支配收入降109高收入户收入占总收入424低收入户收入占总收入68高低收入差距77倍年期56倍扩21倍
2)居民消费倾降
居民消费倾说明消费实现程度重指标指居民家庭消费性支出收入间种例关系年前三季度市居民消费倾系数704年期733降29百分点目前房价节节攀升教育费居高断涨医疗药品费企业岗风险增加等素影响居民预期收支法预期收入稳预期支出增加城市居民采取相谨慎消费态度
宏观环境研判：
——徐州济发展具北方工业城市显著特点：持续稳定增长活力较缺乏发展速度较缓慢
——徐州文历史久远发展束缚较质变酝酿需更长时间徐州已具备发展基础四通八达理位置学交流机会较济基础较时教育科技力量雄厚口素质断提高
——振兴老工业基济环境着江苏省整体济发展带动徐州优越交通环境带济活力政府积极开放政策预见未年徐州济进入快速发展阶段第二产业快速发展发展时第三产业发展徐州济作出重贡献房产业发展创造外部环境
第二部分 徐州房产市场
概述
2004年第三季度徐州住房均价1854元方米二季度住宅均价1832元方米二季度涨12市场政策金融政策调控徐州房产市场表现较稳表现：第三季度土市场供应没明显减少新增房产投资减少房屋销售量萎缩部分区域商品房价格明显升开发企业注重楼盘品牌意识创新意识时房产产品理念设计区环境设计物业理意识加强
2004年第三季度房产市场基情况：部分区域住房价格明显升全市住房均价略微涨期房产市场价格总体保持稳徐州房产市场发展趋势
1商品房预（销）情况：2004年三季度商品房住宅批准预（销）售面积2391万方米2004年第二季度减少1594万方米
徐州市2004年二三季度商品房预售面积较表
类型
2004年二季度
2004年三季度
两季度相
住宅（万㎡）
3985
2391
减少40
2房产交易情况：房产交易理部门统计资料分析2004年三季度增量住房交易2257户（宗）交易面积2414万方米交易额315亿元二季度分降300821572841存量房产交易2779户（宗）交易面积1676万方米二季度分降24171674出季度增量住房存量住房交易量减少说明目前市场供应萎缩
徐州房产交易情况表
年度
户数
交易面积(万㎡)
交易金额(亿元)
增量住房
(商品住房)
2004年第二季度
3228
3078
44
2004年第三季度
2257
2414
315
存量住房
(私房)
2004年第二季度
3665
2013
164
2004年第三季度
2779
1676
208
3资金供应：第三季度交易较季度相降购房贷款季度相较升5
房产市场发展离开金融支持目前房产市场资金链中商业银行基参房产开发全程直接间接承受房产业市场担风险信风险银行界应密切关注次加息房产市场影响时规避风险
徐州市2004年二三季度住房揭较表
项目
2004年二季度
2004年三季度
两季度相
户数
2469
2186
降1146
面积（万方米）
2226
2528
升1357
低押额（亿元）
44
462
升5
4总结：述关数难出徐州房产市场总特点：表现土市场供应充足交易量降成交价明显升具体反映商品住宅（增量房）销售量低存量房产交易量说明增量房产供略显足潜需求较存量住房交易价格明显涨
二徐房指数
2004年三季度徐房指数2193点季度涨26点涨幅120(基期2003年三季度基期指数2000点)
徐州分区均价表
徐房住宅均值
1854RMB㎡
季度涨120
中心区住宅均值
2604 RMB㎡
季度涨046
东区住宅均值
1392 RMB㎡
季度降050
南区住宅均值
2270 RMB㎡
季度涨475
西区住宅均值
1933 RMB㎡
季度涨650
北区住宅均值
1316 RMB㎡
季度涨596
徐房指数走势图徐州房产市场价格总体走势稳价格会着宏观调控市场淡旺季幅波动
第三部分 徐州墅市场研究
根海安瑞机构研展部徐州专案组徐州墅市场前期市场调查结合徐州墅区域分布特点徐州墅分述四区域板块：
1新区板块 行政范围铜山新区泉山区铜山区部分区理范围三环南路南新茶路（矿南湖校区）东区代表楼盘：久隆凤凰城泉山美墅等
2云龙湖西岸板块 理范围云龙湖西区代表楼盘：湖森堡南湖·栋洋房
3凤鸣路板块 理范围凤鸣路线区域代表楼盘：阳光森林半山墅栋洋房
4金山桥板块 理范围金山桥济开发区代表楼盘：中汇怡心墅金山晓月
徐州墅市场综述
1 新区成墅开发热点传统墅区域供应萎缩
目前徐州建售墅集中铜山新区该区域徐州未重点发展方新区定量墅储备
新区墅中久隆凤凰城代表外新区泉山美墅嘉慧园等项目浙江创面积墅储备未会新区成徐州墅群落
传统墅供应区域供应量较：凤鸣线云龙湖西岸仅湖森堡处预热阶段楼盘处尾盘状态
2 未两年供应量放
目前墅市场处热销期仅久隆凤凰城嘉慧园中久隆凤凰城墅预计会持续供应06年半年湖森堡泉山美墅中汇怡心墅处预热期会年底陆续市明年市会南湖·栋洋房太阳花园·山水逸墅汉府雅园浙江创等
竞争案市时间览表
案名
市时间
销售持续时间
供应量
物业类型
工程进度
属区域
久隆凤凰城
03年底
06年半年
1000余套
联排双拼独栋
详见案简介
新区板块
泉山美墅
05年半年
1年左右
100余套
叠加联排双拼
详见案简介
新区板块
汉府雅园
05年半年
详
联排
尚做规划
新区板块
浙江创
详
较
全做独栋
生
新区板块
南湖·栋洋房
05年
1年左右
100亩左右
联排双拼独栋
生
云龙湖西岸板块
太阳花园·山水逸墅
详
100亩左右
详
生
云龙湖西岸板块
湖森堡
04年12月
预计06年
100套
独栋
工程
云龙湖西岸板块
中汇怡心墅
04年12月
1年左右
300余套
联排双拼独栋
三通
金山桥板块
表出：04年12月份起墅市场放量超级盘久隆凤凰城存墅储备块陆续开发未墅市场供应量稍态势持续06年底07年
二徐州墅区域分布研究
根前期市场调查数分析采样样：久隆凤凰城嘉慧园泉山美墅逸山花园湖森堡中汇怡心墅
目前徐州墅分布新区板块占569未楼盘陆续市新区板块墅唱角格局年会改变着云龙湖西岸板块南湖·栋洋房太阳花园·山水逸墅明年陆续市云湖龙西岸板块墅会较目前95较升凤鸣路线墅已较成熟已土供开发该板块新墅面市
三细分物业简述
1 叠加
u 市场供应量：180套左右
u 分布区域：新区板块
u 力总价范围：32万
u 力面积：185200㎡
u 单价：1700 RMB㎡左右
u 代表楼盘：嘉慧园
目前仅嘉慧园推出叠加墅明确价格身品质高单价偏低徐州品质叠加墅定市场空白点
2 连排
u 市场供应量：480套左右
u 分布区域：新区板块金山桥板块
u 力总价范围：60万元
u 力面积范围：230㎡
u 单价：23003800元米
u 行情：徐州墅市场角
u 代表楼盘：久隆凤凰城嘉慧园
3 双拼
u 市场供应量：162套
u 分布区域：新区板块金山桥板块
u 力总价范围：100120万元
u 力面积范围：280310㎡
u 单价：36004000元米
u 代表楼盘：久隆凤凰城中汇怡心墅
4 独栋
u 市场供应量：187套左右
u 分布区域：新区板块金山桥板块龙湖西岸板块
u 力总价范围：150200万元
u 力面积范围：300380㎡
u 单价：45005000元米
u 代表楼盘：久隆凤凰城中汇怡心墅湖森堡
四区域市场分析
（）新区板块
新区板块墅市场规模约占整徐州墅市场50目前售楼盘久隆凤凰城嘉慧园预热盘泉山美墅未汉府雅园墅浙江创(规模较)市
新区墅分析结合实际情况采集数样：久隆凤凰城嘉慧园泉山美墅
套数
例
力面积（㎡）
单价（RMB㎡）
力总价
叠加
160
268
185200
1700
32万
联排
300
502
230
22002900
60万
双拼
88
147
280310
32003700
100万
独栋
50
83
290310380
39005600
110170万
合计
598
100
注：分析价格优惠价格
1物业类型分析
新区板块墅市场中：联排叠加产品占77双拼独栋规划数量占定例
2规划面积分析
新区墅规划面积致：叠加面积180200㎡联排面积230㎡双拼面积280310㎡独栋面积290310㎡（久隆）380㎡（嘉汇园）久隆凤凰城规划墅均较济适面积落点较反映独栋面积
数结合市场反映情况出：新区板块墅面积规划较合理济型墅低总价墅市场流产品
3价格分布分析
通分析出新区墅总价：叠加32万联排60万双拼100万独栋110170万久隆凤凰城面积规划嘉汇园低单价反映总价高市场接受
4案分析
久隆凤凰城
1）基资料
Ø 项目址：铜山新区湘江路嵩山路（11路终点站面）
Ø 销售电话：0516353950835392083539728
Ø 开发商：久隆集团
Ø 企划营销：久隆集团属营销公司
Ø 总建规模：50万㎡
Ø 占面积：1500㎡
Ø 容积率：038
Ø 绿化率：60
Ø 物业类型墅（独栋双拼联排）高层花园洋房商业街
Ø 规划：墅分四期开发期均独栋双拼联排三种物业形态期规划300余套二期规划200余套（联排200套双拼16套独栋20套）三期四期预计规划均200余套
Ø 工程进度：期准现房二期结构封顶三期四期处块状况
Ø 入市时点：期03年底二期04年6月三期目前部认购
Ø 交房时间：期04年底二期05年7月
Ø 销售进度：期剩余三套独栋二期热销中（60）三期部认购（40套）
Ø 面积范围：二期：联排230290㎡双拼250290㎡独栋250310㎡
Ø 单价范围：二期：联排22802780RMB㎡双拼36003800RMB㎡独栋44005800RMB㎡
Ø 总价（二期）：
联排：力总价55万70万均价60万左右
双拼：总价范围90110万均价100万左右
独栋：110万180万
Ø 优惠度：次性付款4揭3
Ø 客源：公务员私营企业矿师老师
Ø 物业理：久隆集团
Ø 会：墅区花园洋房高层均配会会拥游泳池健身房棋牌室等
Ø 区配套：总建面积3万㎡商业街商业街基业态欧式风情酒吧欧洲日品
Ø 卖点提炼：开发商品牌超社区高品质规划社区景观山伴水更突出墅原味完善配套200亩活水源面积落点单价低等均案卖点
Ø 营销题：欧典山水高档社区财富领袖时尚生活
2）交通
案距市中心车程20分钟左右区面11终点站区免费班车直达市区
3）浅析
久隆凤凰城作徐州售体量楼盘年年底市销售情况利期二期价格涨5001000元等案点值关注：
u 案名：
久隆凤凰城开发商品牌项目处区位机结合起体现开发商品牌挖掘项目凤凰山效应
u 规划
1500亩超级盘规划关重整体规划体现楼盘品质符合市场需求案做足200亩赛纳河凤凰山文章景观房概念楼盘升值少
u 房型价格
案联排双拼独栋规划面积均市场类产品价格定优势做成济性墅占市场先机期开发带便利
u 营销
案案场理售楼处包装业务员形象素质广告宣传板区精心雕琢体现楼盘档次销售程采取逼迫式营销手段值鉴
泉山美墅
1）基资料
Ø 项目址：南三环泉山森林公园东侧（风华园斜面）
Ø 销售电话：05163999000 3999111
Ø 开发商：徐州山水家房产开发限公司
Ø 企划营销：新景祥
Ø 总建规模：1198万㎡(含公建)
Ø 占面积20038亩
Ø 绿化率：40
Ø 物业类型层公寓双拼联体叠加墅
Ø 规划：期100亩规划层公寓二期100亩规划双拼联排叠加墅(计30余栋中：叠加20栋约100套联排46栋约20套余双拼约12套)
Ø 工程进度：七通阶段
Ø 入市时点：期公寓预计年底推出二期墅05年半年推出
Ø 交房时间：二期墅06年底交房
Ø 面积范围：叠加185200㎡联排230㎡双拼280㎡
Ø 单价范围：未定
Ø 均价：未定
Ø 力总价：详
Ø 优惠度：未定
Ø 物业理：未定
Ø 会：1000方米(位墅区)
Ø 卖点提炼：案泉山森林公园卖点项目东侧（墅区）十万方规划湖成宣传重点
Ø 营销题：山湖林海间国际公园城
2）交通
案紧邻南三环路竞较风华园南门公交路线游13569达市区处
距市中心15分钟车程
3）浅析
案期规划层然拉低墅档次期先占市场做法值鉴区周边型成熟社区（风华园）学城案提供种层次客源区身定位针层次客户外区紧邻三环线出行方便时较嘈杂
嘉慧园
1）基资料
Ø 项目址：铜山新区黄河路圭山路(中医院西20米)
Ø 销售电话：051634230093423006
Ø 开发商：徐州港彭房产开发限公司
Ø 总建规模：16万方米
Ø 占面积200余亩
Ø 绿化率：40左右
Ø 物业类型墅(独栋双拼联体跃层)层
Ø 规划：案200亩约半规划墅余层叠加60户左右联排84户双拼30幢60户独栋30幢
Ø 工程进度：结构封顶
Ø 入市时点：04年4月
Ø 交房时间：预计明年7月
Ø 面积范围：叠加190㎡联排225㎡双拼310㎡独栋380㎡
Ø 单价范围：叠加1718 RMB㎡联排2988RMB㎡双拼3200RMB㎡独栋3988 RMB㎡
Ø 力总价：叠加：32万联排67万双拼99万独栋150万
Ø 优惠度：1
Ø 会：
2）交通
距市中心约15分钟车程公交路线11路
3）浅析
案时规划层样整项目层次高相较楼盘墅价格拟优势目前墅销售情况较剩房源现场销售员态度仪表素质售楼处包装较差会影响案化整体感
（二）云龙湖西岸板块
区域传统墅区较早墅南湖花园天齐墅云龙湖闹中取静该区域特点云龙湖西岸规划中风景区未升值潜力较目前云龙湖板块仅湖森堡预热盘天齐墅年前已开发价格规划方面原目前剩余套参考意义目前该板块两块墅储备南湖·栋洋房太阳花园·山水逸墅中南湖·栋洋房年底动工
湖森堡
1）基资料
Ø 项目址：云龙区玉带路
Ø 销售电话：051650235555023558
Ø 开发商：徐州桃园房产开发限公司
Ø 企划营销：海新吉阳房产咨询限公司
Ø 总建规模：416万㎡
Ø 占面积156亩
Ø 容积率：04
Ø 绿化率：70
Ø 物业类型独栋
Ø 建筑风格 欧式古典风格
Ø 规划：区总规划100幢独栋墅期规划25栋期推出量体周期会根市场反映调整
Ø 工程进度：基
Ø 入市时点：期04年12月
Ø 交房时间：期05年11月
Ø 销售进度：案预热盘期12月部认购
Ø 面积范围：346507㎡
Ø 力面积：380㎡左右
Ø 均价：预计5000RMB㎡左右
Ø 力总价：180200万
Ø 优惠度：
Ø 车位：户外车库
Ø 物业理： 未定
Ø 客源港台江浙等私营企业
Ø 会：外双会中湖广场会1000㎡
Ø 卖点提炼：超低容积率高绿化率区规划突出卖点户占10亩15亩区工湖外双会等设施云龙湖宣传卖点案徐州目前唯纯独栋墅区造成徐州顶尖墅
Ø 营销题： 云龙风景区绝版独墅·纯欧洲风情第豪园
2）交通
案紧邻玉带路宽仅4米左右市政规划38米案距二环三环两三分钟车程距龙湖车程78分钟
目前周边公交仅31路通段庄
3）浅析
案海新吉阳全程代理案名整体规划均翻版原项目然成功成熟面否徐州市场接受考验案全部规划独栋墅面积偏总价抬高化定难度案理位置目前售墅中差完全处农村包围中周边配套道路通达度均理想案整体规划（绿化容积率房型工湖外会概念）楼盘增色少
天齐墅
1）基资料
Ø 项目址：龙区湖西路
Ø 销售电话：05165969475
Ø 总建规模：详
Ø 物业类型联排独栋
Ø 工程进度：现房
Ø 入市时点：两年前
Ø 面积范围：联排180㎡独栋300400㎡
Ø 单价：联排4200RMB㎡独栋5200RMB㎡
Ø 总价：联排75万独栋180万左右
Ø 优惠度：4
2）浅析
案市时间较早楼盘品质目前剩源套左右现场仅名销售员常价格高品质感等素导致案性价高市场定抗性
（三）凤鸣路板块
区域离市中心墅区凤鸣两侧分布阳光森林墅栋洋房凤凰山庄等墅开发时间较早目前仅逸山花园少量房源出售类型花园洋房跃层总价90万该板块板块已开发
逸山花园
1）基资料
Ø 项目址：凤鸣路解放路
Ø 销售电话：05163861618
Ø 开发商：成泰房产
Ø 企划营销：翰林堂房产开发限公司
Ø 物业类型三层花园洋房（3楼跃层）
Ø 规划：案规划9栋花园洋房78套中26套跃层
Ø 工程进度：现房
Ø 入市时点：03年底
Ø 交房时间：现房
Ø 面积范围：228266㎡（跃层）
Ø 单价：3580RMB㎡
Ø 总价：8095万室车库需加10万左右90105万房子总价
Ø 优惠度：5
Ø 销售率：85
Ø 客源：公务员私营企业
2）交通
案距市中心六七分钟车程公交路线游239601603等条公交路线
3）浅析
案位徐州传统豪宅聚集区凤鸣路康居区盘竞争宣传力度面积较总价较高售楼处区等利素导致化速度稍显绶慢
（四）金山桥板块
金山桥开发区原区域较早墅聚集区较早墅龙潭山庄金贝社区目前该板块仅中汇怡心墅预热盘金山晓月剩余两套独栋墅（两套刚开始建造余已准现房）
区域预计总价联排80万双拼120万独栋140160万
中汇怡心墅
1）基资料
Ø 项目址：金山桥济开发区杨山路（桃园区西侧）
Ø 销售电话：051677945667794799
Ø 开发商：徐州市中汇房产开发限公司
Ø 企划营销：雨辰策划
Ø 总建规模：55660㎡
Ø 容积率：055
Ø 绿化率：46
Ø 物业类型墅（独栋双拼联排）
Ø 规划：案规划独栋37幢双拼37栋74户联排31栋180户左右
Ø 工程进度：三通
Ø 入市时点：预计04年12月开盘
Ø 交房时间：06年3月
Ø 面积范围：联排260280㎡双拼280300㎡独栋300350㎡
Ø 单价：预计联排3000 RMB㎡左右双拼4000 RMB㎡独栋4500 RMB㎡
Ø 总价：预计联排总价80万双拼120万独栋140160万
Ø 优惠度：未定
Ø 物业理：未定
Ø 会：
Ø 卖点提炼：案黑头山引水区形成造水系山水(背青龙山工湖)成区卖点案目前徐州数纯墅社区周边较成熟龙潭山庄金贝社区金山晓月墅群提升区档次
Ø 营销题：纯墅社区
2）交通
案距市中心约15分钟车程周边33附73路公交路线
3）浅析
案位墅聚集金山桥扬山路区域已竞争项目案化会定优势尤金山桥开发区企业整体规划售楼处包装业务素质等方面相较久隆湖森堡泉山美墅品质稍低纯墅社区概念案提升定档次城市整体规划西南发展案吸引区域客户会产生定影响连排规划面积较总价偏高会影响化
金山晓月
1）基资料
Ø 项目址：金山桥济开发区杨山路（桃园区东侧）
Ø 销售电话：051677955557797555
Ø 开发商：徐州市环球房产开发限公司
Ø 总建规模：6万
Ø 绿化率：369
Ø 物业类型层墅(独栋)
Ø 规划：案规划18栋层36栋墅(独栋)
Ø 工程进度：准现房(34栋已售完)基(2栋部认购)
Ø 入市时点：04年4月
Ø 交房时间：05年7月
Ø 面积范围：280㎡
Ø 单价：3280㎡
Ø 总价：92万
Ø 客源市区客源少量投资客
2）交通
案距市中心约15分钟车程周边33附73路公交路线
3）浅析
案原桃园墅二期环球房产接手规划改动开发层墅品质感价格较低化较快仅剩刚开始造两栋(未正式预售)
第四部分 龙润山庄分析
项目概况
1 理位置：金山东路云龙湖（云泉山庄西侧）
2 占面积：72亩
3 总建筑面积：27万㎡
4 容积率：051
5 工程进度：工程
6 物业类型：叠加墅联排墅双拼墅独栋墅
7 规划：51栋中49栋住宅公建2栋
二项目周边环境
1 然环境
² 案然环境极佳云龙湖风景区案西侧百米左右案面云龙山金山公园水乐园南湖赏荷园案5分钟步行距离风景宜建造墅绝佳段
² 周边云泉山庄金泰区中高档住宅
² 案市区中闹中取静处金山东路金山南路线整体环境较改善
² 案斜面徐州财校定教育资源
² 泰山医院离案较
2交通
金山东路金山南路路况通畅道路状况案附：游29223969等公交路线等市区处出行方便
3 配套
案周边生活配套商业配套够完善档次改善目前配套分布金山东路泰山路交界处
三项目SWOT分析
项目优势分析（S）
Ø 云龙湖云龙山风景区绝版块区位优势异常明显
Ø 区高品质规划景观特色未卖点
Ø 位徐州市区闹中取静
Ø 道路出行状况较公交路线发达
Ø 周边成熟中高档区离徐州市区传统豪宅聚集区凤鸣路仅两站路
Ø 开发商具定品牌优势
Ø 项目规模较市场压力较
项目劣势分析（W）
Ø 徐州墅市场部关系低价购买墅现象非常普遍减少项目利润
Ø 项目周边配套较少档次高
Ø 项目规模较规模效应
Ø 块够方正规划施工产生定影响
述弱势点暂时性规避进行效弱化
项目市场机会分析（O）
Ø 国家宏观调控会批墅
Ø 徐州墅市场会出现案区位墅案成真正绝版
Ø 徐州墅市场供需状况较
项目市场威胁分析（T）
Ø 未墅供应放量
Ø 竞争案规模价格优势明显
四项目定位
房产发展历程表明档次住宅项目应具备基产子具体表：
产子
单身公寓
普通住宅
中高档住宅
豪宅
中高档住宅附加说明
项目符合情况
公交通赖性
强
强
般
弱
宜闹市区员混杂区
符合
噪音环境干扰适应性
强
较 强
弱
弱
宜紧交通（快）干道高压线工厂等
符合
区周边市政配套求
高
高
高
高
符合
区物业理求
低
高
高
高
达
建筑质量装修求
低
般
高
高
精品设计
达
容积率覆盖率求
般
低
低
符合
休闲空间绿化求
般
高
高
具品味专康乐商务会区环境
符合
景观求
般
高
高
具天然稀缺景观资源
符合
分析表明项目块具备中高档住宅必须产子理想高档物业块
1 产品定位
1）产品概念
u 云龙湖风景区里墅
u 高水准规划高水准物业理高品味生活纯墅社区
u 徐州市区云龙湖风景区绝版标
u 然拥抱起墅
u 回然（亲然义）
u 徐州顶级墅
u 成功士栖息
2）产品描述
项目定位针徐州高收入阶层突出显示项目理位置（云龙湖风景区旁）稀缺性区高品质规划设计
3）产品题简析
回然（亲然义）
充分利案距云龙湖云龙山路隔理优势云龙湖云龙山徐州心目中位
u 市区远离喧嚣闹中取静享受着效区更充分然——云龙湖风景区
u 龙润山庄云龙湖畔享受然更呵护
u 龙润山庄——然里家园
u 龙润山庄——云龙湖畔呤听着然声音
2 客源定位
1） 特征描述
★ 居住工作区域：徐州市区项目周边占部分属县江淅沪投资客等
★ 年龄：3560岁
★ 家庭结构：三口家
★ 职业：高级公务员企事业单位领导私营企业记者编辑等文化领域工作者学老师等
2） 客户层源描述
★ 企事业单位领导私营企业高级公务员中企事业单位负责灰色收入群体企事业单位领导私营企业高收入群体根研展部前期市调发现：墅消费群体力军
★ 学老师记者编辑等文化领域工作者
研展部调查发现：墅消费群体生力军尤项目周边矿师教授案重客源
★ 江浙沪等周边区域投资客
部分客源重徐州墅市场价格低性价合理升值空间案重客源
3 户型配建议
徐州墅市场呈现叠加墅供应量较联排墅市场需求较双拼墅市场供需较稳独栋市量较局
势济性（面积）墅化较快状况户型配：
物业类型
面积（㎡）
例
叠加
170200
40
联排
200230
20
双拼
220260
30
独栋
300350
10
4 价格定位：
根竟争案价格区位面积落价格：
物业类型
建议价格（RMB㎡）
叠加
3500
联排
4500
双拼
5200
独栋
8800
价格未方米500元升空间
5 营销策略建议
1） 期先推出马路叠加位置较差联排墅低价格资态入市抢占市场形成低开高走态势
2） 推出时间：等现房准现房开始销售海高端房产市场验
3） 针项目周边开发较早墅区住户做楼盘宣传——投资居住两相宜
龙润山庄总结：
1标价值
龙润山庄处标徐州现墅中佳——位市区（墅均效区）仅距云龙湖风景区50米未徐州墅市场会龙润山庄区墅出现
2墅开发门槛提高
1）龙润山庄产品类型丰富高端区规划叠加联排双拼独栋墅涵盖墅种物业类型
2）加P&H国际建筑师事务负责龙润山庄整体规划景观设计加P&H国际建筑师事务1998年进入中国市场专业水准技术演绎建筑环境艺术赢政府开发商行高度认
3）龙润山庄建筑施工工艺流成徐州墅市场精品工程
3社区综合品质高
1）龙润山庄配套完善会生活设施商业等配套
2）新材料新工艺环保节等技术龙润山庄完美体现
3）龙润山庄徐州墅市场数纯墅社区生态社区
4营销价值
龙润山庄海安瑞机构精英团队全程企划营销海安瑞机构十年代理历成功操作海福州沈阳石家庄苏州常州徐州萧山贵阳南宁西安等项目项目涵盖住宅（包括墅）写字楼商铺等全部房产物业类型海安瑞机构徐州成功操作风华南苑阳光名门等项目龙润山庄会成海安瑞机构徐州房产市场力作
附：项目投资财务行性分析（框架）
成估算
1土费土面积×土单价万元
楼板价土单价÷容积率元方米
2建筑安装费
：域特点项目中高档开发定位政府项目规划求特点进行调整n元方米
总建筑安装费：n×建筑面积 万元
3前期费：A+B万元
A设计费 0万元
B前期费
包括防设计费质监费监理招投标费标底编制费质勘探费行性研究费等 (样)元方米计算
4配套费
根贵阳政府规定 元方米 计算 万元
5工程预见费
预见费预计投入总额4左右计算 ×3 万元
6理费
理费月 万元计算
7种税费
包括营业税印花税教育附加税城建税营业额 计算
× 万元
8销售费 销售额 左右计算 × 万元
9贷款利息
资金占情况进行计算预计资金占量n 亿元
贷款利息n ×[（1+53）31] 万元
10投资成总额∑1+2+3+4+5+6+7+8+9 万元
二销售额
销售收入销售面积×销售单价 万元
三利润预测
利润总额销售额投资总成 万元
利润率利润总额÷投资总成
利润分析表
序号
项目
金额（元）
1
营业额
2
营业税率
3
销售净收入
4
直接成总额
5
毛利贡献总额
6
期间费
61
营销费
62
理费
63
利息开支
7
营利润
8
利润率
四．财务敏感性分析
1盈利力分析
税前成利润率：
税成利润率：
财务部收益率：
财务净现值：
投资回收期（动态）：
根数判断该项目财务否行
2项目确定性分析
①风险素
作房产开发资金贷款项目风险源方面：
1）建设资金风险：开发商资金筹措位造成工程继资金造成烂尾楼工程
2）非素直接导致开发成增加影响项目盈利力增加贷款偿风险
3）销售风险：房产供应市场短期缺乏弹性未需求市场难定量分析求开发商项目动工前做市场需求预测进行正确市场定位
4）开发商资信风险：开发商资信风险源开发商银行合作履约信程度履约信程度贷款风险反面较风险
5）政府政策风险：国家政策紧密相关尤国家房产业宏观调控影响
② 敏感性分析
项目建造成售价风险作定量分析针2种利情况：总投资增加 售价降 分分析该项目济评价指标变动情况
项目敏感性分析出总投资增加 售价降 项目济效益影响
③项目盈亏衡分析
3．社会效益影响分析：
五行性研究结（否行）
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