万科企业股份限公司
编号
名称
版
第 页 页
编制
更改
审核
批准
生效期
年 月 日
万科企业股份限公司
房产新项目发展理制度
（试行）
绪言
目：适应集团公司日益扩业务规模规范新项目证提高决策效率提升集团公司竞争力特制定制度
范围：办法适集团公司全资拥控股相控股房产公司
职责：
1集团企划部负责制度制订修改指导监督
2制度解释权修订权企划部
二 释义
制度中非文意指列简称具特定意义：
集团公司：指万科企业股份限公司
线公司：指集团公司全资拥控股相控股房产公司
企划部：指集团企划部
决策委员会：指万科企业股份限公司投资决策委员会
组：指项目发展工作组决策委员会属工作机构
三 操作规范
第条 新项目发展信息通报
线公司定期定期企划部通报新项目概况进展程度企划部时汇总整理通报具体格式参见新项目发展信息通报表格
第二条 项目发展工作组
1 组负责项目进展程中种信息传达保证信息通畅
2 组成员3—4集团企划部财务部法律室委派员组成组长企划部第负责担委派负责领导具体工作出现时间局限等抗力素造成组期成立企划部代行组职责必须集团领导批准
3 原组成立组成员意变动项目组成员
4 组决策委员会负责线公司合作方（土方）签约组行解散
5 工作容流程：
（1） 重点介入项目线公司企划部提交成立项目发展工作组申请项目资料
（2） 企划部根线公司报资料项目进行初步评估征询集团财务部法律室意见决定否成立组时知会决策委员会集团领导
（3） 决定成立组企划部财务部法律室应时委派部室专业员成立工作组组长制定具体工作时间
（4） 组成立周（视项目紧迫性适延长）完成实调查评估工作提出项目发展意见建议（组成员专业意见事先应职部门通）决策委员会委员集团领导汇报时抄送线公司集团办公室财务部企划部部门第负责
（5） 线公司应根组提出意见建议进完善相关工作时通报组
（6） 线公司应听证会召开两周前组报送项目行性报告初稿万科企业股份限公司会项目概况具体格式参见会项目概况表格
（7） 组完成实调查评估工作线公司方提交召开项目听证会申请
（8） 线公司应提前周组报送召开项目听证会申请项目行性报告
（9） 组根项目行性报告项目进展情况评估否召开项目听证会召开否动议报决策委员会集团领导审批收召开项目听证会申请2工作日线公司回复意见意见应包括会议召开时间点方式意理续进工作求
（10） 决定召开项目听证会组应决策委员会委员项目线公司会员发出会议通知项目行性报告组专业意见等资料时抄送集团总理层集团职部门负责
（11） 项目通证线公司评委意见应予高度重视进相关工作时通报组组继续踪项目进展情况直正式签约
（12） 组正式签约合文负审核责合文听证会通容较差异应提请线公司予合理解释时评估否签约抄送评委
第三条 证报告
进入新城市开发完成实考察调研工作必须编写城市发展住宅市场调研报告
项目立项必须编写项目行性报告具体容参万科企业股份限公司房产项目行性报告容指引
第四条 项目听证会
1 制度第八条规定外集团公司新项目立项通项目听证会证
2 会务组织：集团总理办公室企划部负责听证会会务工作收集整理委员意见交会议持宣布表决结果
3 会议持：决策委员会指定
4 评委成员：集团决策层（董事长总理副总理总监）区域中心城市公司第负责集团财务部企划部设计工程部法律室第负责
5 会员：评委项目线公司相关员组成员员
6 会议形式：现场远程会议
7 相关工作容：
（1） 实际会评委达应会评委三分二听证会召开
（2） 评委应项目听证会召开前项目宗现场考察具体时间根评委实际情况需行统安排
（3） 组负责听证会召开3工作日前项目行性报告报送位评委
（4） 评委应认真研究分析项目行性报告相关资料会议召开前形成书面意见必时先行讨征求相关职部门意见
（5） 听证会召开前组专项问题集团职部门征求意见听证会会陈述
（6） 会议召开时项目公司摘介绍项目行性报告容工作回答评委疑问意见
（7） 评委应认真分析讨项目行性会议结束前填写万科集团新项目投资听证会评审意见表详细写明项目评估意见开发建议评估结
（8） 企划部应听证会结束3工作日完成听证会会议纪报送决策委员会委员集团领导项目线公司集团职部门第负责会议纪应包含评审委员意见建议听证会表决结果
8 评委表决：表决形式分三种：（1）意立项（2）反立项（3）推迟立项表决结果详细阐述理
9 听证会结：会评委三分二表决意立项该项目通意立项未达三分二时表决形式（3）例等（2）（3）作终证结果反（2）作终证结果
10 会议费：评审委员组成员项目事宜发生住宿费餐费会务费项目公司承担交通返费评委组成员公司（部门）行承担
第五条 签署合作意
已召开项目听证会通线公司合作方（土方）签署合作意项目听证会前签署合作意需完成工作：
1 签署意两周前企划部报送项目资料
2 组完成赴实考察审核相关资料工作必时法律室介入前期谈判意书起草工作
3 组合作意文提出专业意见否意签署动议报决策委员会集团领导
4 决策委员会集团领导审批意线公司方签署合作意
第六条 签署正式协议
项目合作意书签定线公司时组通报协议谈判等项目进展情况必时法律室介入项目谈判协议起草工作
线公司合作方（土方）签署正式协议前必须完成工作：
1 召开项目听证会通
2 报送集团董事会通集团总理办公室负责起草董事会议案
3 合文听证会通条件致致组重新证证意见报决策委员会集团领导审批必话提请原听证会评委通通讯方式重新表决
第七条 合作方（土方）付款审批程序
1 线公司签署合作意支付定金（诚意金）
2 支付定金超民币200万元（含200万元）线公司必须组提出付款申请付款申请线公司第负责签字详细付款理组收付款申请时报送集团总理付总理审批审批意见时抄送集团董事长决策委员会
3 线公司签署正式协议方签约合条款支付价款
第八条 简化项目证程序
简化项目证程序选择召开项目听证会改决策委员会委员通通讯方式表决项目资料报送项目发展工作组签约付款等工作程序通讯表决工作组企划部组织
符合列条件执行简化项目证程序：
（1） 新项目规模12万方米总投资5亿元
（2） 新项目位置原项目接壤原项目然延伸规模30万方米土价格合作条件市场情况原项目基类似
（3） 新项目已召开听证会某方面条件未达求推迟立项听证会条件已改善解决
（4） 集团相关理制度规定情形
四 附
1 制度集团公司房产新项目发展根理制度通投标竞拍合作参股等方式取土行制定具体理办法
2 项目发展程中出现制度适应情形视具体情况集团相关职部门商议执行
3 制度根集团公司发展行业环境变化需适时修改
4 制度发布日起执行
万科企业股份限公司
二零零零年十月
附件：
1 新项目发展信息通报表格
2 提交听证会项目概况表格
3 房产项目行性报告容指引
附件1：
新项目发展信息通报
说明：1填写范围：考虑重点介入发展项目开始接触正式签约（然终止）时止求填列签约合作条件发生变动求快报中反映
2报时间：月10日25日（遇节假日应离工作日报时间）电子邮件形式传集团企划部时间外视项目重性项目进展变化时报项目发展组邮箱：xmteam@vankecomcn
3遇列表格没涉项目发展重影响事件发生附报告信息通报起时报
4否新项目均需填列项目发展环境变化容
填报单位： 填报日期：
新项目基情况概
项目名称
位置
区域位置
区
四范围
东
南
西
北
段
市中心建筑物商圈等距离
土权属
合作方
土性质
占面积
建筑
面积
中：住宅
容积率
公建
土现状
包括现状形貌动拆迁情况
合作方式条件
合作方式
土成
付款条件
求
市场
周边参市场具体楼盘售价估计
备注
填报单位： 填报日期：
二项目进展状况工作计划
详细容
项目进展状况
接触
程度
说明土方接触程度初步接触深入解合作意准备会准备签约
谈判
情况
谈判进展情况谈判条件等发生重变化
法律
手续
法律手续办理程度：已取政府法律文件等
焦点
难点
项目进展难点焦点
项目发展环境变化
竞争
手
竞争手加入退出手提出条件发生变化等竞争手整城市重土购买投资
竞争
楼盘
项目发展影响楼盘推出封盘等
政府
政策
政府政策颁布变动项目发展影响政府倡导重点开发区域领域提出形成
城市
规划
城市规划发生重变动（）实施重城市规划调整
市政
配套
整城市重市政建设（交通捷运系统规划建立道路开工通车）项目周边市政配套改变
素
：房产热点发展区域形成改变等
步计划
说明该项目步工作计划（继续进暂缓终止）工作重点采取策略突破点否需项目发展工作组介入什时间召开听证会等
附件2：万科企业股份限公司提交听证会项目概况表格
表宗概况
土方全称
项目宗概况
位置
区域位置
区
四
范围
东
南
西
北
段等级
现状
形
貌
情况
动迁
情况
需安置
动迁居民
户
涉单位生产队
需迁移企业工厂
交通出行
公交线路
宗周边起始站
轨道交通
距宗站点
快速干道
市中心距宗快达线路
现状公服务设施（距宗3000米范围列明数量名称距离）
教育设施
（列数量）
学
中学
专院校
幼托
商业网点
综合商场
超级市场
农贸市场
银行
邮局
文化体育
公园
运动场馆
图书馆
游泳馆
医院
市政配套
周边
环境
表二济技术指标
济技术指标
项目宗衡表
面积（公顷）
例
现状性质
居住
住宅
公建
区道路
绿
公绿
退道路绿化带
市政
道路
总
规划批准济技术指标情况
总建筑面积
万方米
例
中
住宅面积
层住宅
高层住宅
公建面积
营性公建
非营性公建
公建项目
容
分类
项目名称
建筑面积
占面积
营性
公建项目
1
2
3
4
N
非营性
公建项目
1
2
3
4
N
综合指标
容积率
综合容积率
住宅容积率
指标
建筑覆盖率
绿化率
控高
备
注
表三合作条件
合作方式
（包括获项目土方式土前期开发工作规划调整市政公建配套求等容）
合作
政府批文权证
名称
审批机关
备注
计划立项批准文件
规划批准文件
征批文附图
方案设计批准文件
建设批准文件
政府文件
合 作 求
土成
（成构成楼面价）
付款
条件
求
项目政府税费标准
表四投资收益预测
项 目 投 资 收 益 测 算
规划指标
面积（万方米）
建筑面积（万方米）
合计
住宅
层住宅
高层住宅
公建
营性
非营性
成 预 测
项目
总金额（万元）
单价（元方米）
直接成计
1
土获价款
2
开发前期准备费
3
体建筑工程费
4
体安装工程费
5
红线市政工程费
6
环境配套设施费
7
开发间接费
中：营销费
利息支出
二
理费
总计
投 资 收 益 测 算
序号
项目
总金额万元
单价元㎡
备 注
1
销售收入
2
直接成
3
销售税金附加
4
理费
5
总投资
6
毛利率
7
税前利润
8
税利润
9
销售净利率
10
总投资回报率
11
部收益率
12
启动资金
13
资金占
附件3：
万科企业股份限公司
房产项目行性报告容指引
前言
着集团公司房产业务断扩张土储备力度逐渐加未发展新项目需求越越强烈规范项目前期操作提高工作效率规避签约风险提升集团公司竞争力特制定行性报告容指引
二 行性报告容指引
项目决策背景摘
外部环境
1 城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2 宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位例项目处浦东说明浦东海位作全国重点开发区情况
3 项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1 项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）
2 公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3 公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第部分：项目概况
宗位置
宗处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二 宗现状
1 四范围
2 势坦状况然标高周边势较
3 面现状包括宗否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4 面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5 情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6 土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7 质情况包括土结构承载力水位抗震性求
附图：面形图标记四范围相关数
形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容
状况图包括线暗渠电缆光缆等
三 项目周边社区配套
（）周边3000米范围社区配套
1 交通状况
（1） 公交系统情况包括线路行车区间等
（2） 宗出行交通方式否需发展商解决
（3） 现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
2 教育：中学教育质量情况
3 医院等级医疗水
4 型购物中心商业菜市场
5 文化体育娱乐设施
6 公园
7 银行
8 邮局
9
附图：生活设施分布图具体位置距离
（二）宗周边3000米外辐射范围社区配套现状
四 项目周边环境（根案特性描述没写）
1 治安情况
2 空气状况
3 噪声情况
4 污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
5 危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）
6 周边景观
7 风水情况
8 期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
9
五 市政配套（说明距宗距离成接入性）
1 道路现状规划发展
包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
2 供水状况：现线径未规划实施时间
3 污水雨水排放：现线径未规划实施时间
4 通讯（线电视电话网络）：现线源位置距宗距离涉线路成等
5 永久性供电时施工电：现线源位置距宗距离涉线路成等
6 燃气：现线径源位置距宗距离接口位置
7 供热生活热水：现线径源位置距宗距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
六 规划控制点
1 总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2 住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3 综合容积率住宅容积率
4 建筑密度
5 控高
6 绿化率
7
七 土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
八 土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
年案相块土价格较分析
九 立开发作土储备优缺点分析
第二部分：法律政策性风险分析
项目取土权法律手续现状描述
（） 项目立项
1 项目否已立项
2 立项体否够变更
3 立项变更条件时间
4关立项政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（二） 项目现状
1 土权属
2 土权属
3 土途
4 关项目现状政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（三） 项目规划
1规划权属
2规划权属
3规划途
4关项目规划政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（四） 项目取土权程序评估
1 取土权程序描述
2 取土权需工作日
3 取商品房土权需条件
4 取土权风险控制（取土权存确定素解决）
（五） 项目土性质变更评估（已商品房写）
1 土性质变更程序描述理
2 土性质变更政策支持障碍
3 土性质变更需工作日
4关项目规划政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（六） 政策性风险评估
政府资源利评估：
（1） 政府外投资态度
（2） 政府职部门办事作风
（3） 政府该项目关注程度
（4） 块周边已开发商项目成败政府素
（5） 政府合作关系
政策变更项目开发影响：
（1） 城市规划限制更改
（2） 突发性政策等政府素导致项目中断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断
二合作方式风险评估
1 合作方基情况：名称股东投资情况注册资成立时间特殊背景等
2 合作方式：例：次性买断土建分房（面积）建分销售收入建分利润设立公司等直接政府出土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
3 合作条件
4 合作风险评估：
（1） 通相关渠道解项目背景资料：土方转原正洽谈公司
（2） 土年限
（3） 土权属瑕疵抵押法律纠纷
（4） 土方信
（5） 付款进度土出（转合作开发）土手续配合
（6） 合作方式相关土政策法律法规
三总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
第三部分：市场分析
区域住宅市场成长状况
1 区域住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 档次住宅区域分布状况
¨ 购买群变化
2 区域住宅市场项指标成长状况（35年）
¨ 开工量竣工量
¨ 销售量供需
¨ 均售价
3 区域市场市项指标排名状况发展趋势
二 区域供应产品特征
1 档次产品供应状况
2 档次产品集合特征
尤研究案类似档次物业特征
¨ 均售价
¨ 开发规模
¨ 产品形式
¨ 均消化率
¨ 均容积率
¨ 物业区域分布特征
3 区域表现案状况
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
4 未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
5 分析：案区域市场机会点威胁点
6 结：
¨ 区域市场整体市场位发展态势
¨ 案位置价位区间案开发产品价位区间总价控制
¨ 案区域开发市场潜力
¨ 案开发中营销焦点问题
三 区域市场目标客层研究市场定位
1 档次产品目标客层特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
2 案目标群特征：区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
3 确定目标客户
4 市场定位
四 整体市场案重影响素
产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征等
五 产品定位建议
户型类型面积标准类型产品例
第四部分：规划设计初步分析
规划设计行性分析
1 定容积率建筑密度配套公建面积时楼层完全均层高层高层例分配假设情况进行基建筑排列（假设情况应建设周期计划成估算销售价格预测济效益分析指引第五六部分体现）
2 容积率面积分配例等技术济指标完全确定时司理想数基数设计面积分布图层数分布例（数选择应济效益分析指引第六部分体现）
3 强烈性块（山沟水系熔岩附着物暗渠等）规划设计影响程度应设计思路（该思路应成估算指引第六部分体现）
4 周边然环境文环境规划设计影响：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
5 市政配套设施规划设计影响：道路状况（区出入口关）供水排水通讯（线电视电话网络）永久性电时施工电燃气供热生活热水等产品规划设计影响解决方法
6 周边生活配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积作出判断
二规划设计初步概念
1 设计概念：表现项目预期风格设计题
2 技术概念：计划采重新技术规划设计关系
3 持续发展概念：项目分期发展设想营造统社区概念设想产品差异性考虑
第五部分：工程销售计划
截项目施工取销售许证报批报建分需工作日
二 工程计划：开竣工时间工期计划期开工面积开竣工时占城市市场片区市场占率（季列示）
三 销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析（季列示）
第六部分：投资收益分析
成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（直接建造成加期间费包括营业税税）等参面表格：（指标确定选择时测算假设成测算分列示）
项 目
投资总额（万元）
单位成（元m2）
土获价款
开发前期准备费
体建筑工程费
体安装工程费
社区网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成合计
理费
销售费
财务费
项目总投资
二 税务分析
1 营业税附加
2 税
3 土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身适税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
三 济效益分析
1 济效益分析假设条件：否享受政府种税费减免等
2 项目利润率投资回报率济指标参表格：
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
销售收入
直接成
总投资
税前利润
税利润
部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值例
价支付贴现
启动资金获利倍数
3 项目开发期利润体现
济指标
2001年
﹒﹒﹒
20××年
合 计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积（m2）
单位利润(元m2)
利润(万元)
4 敏感性分析参容表格根实际情况增减变动率
（1） 成变动项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
保售价
（2） 售价变动项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测售价×90
预测售价
预测售价×110
预测售价×120
营业额
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
（3） 容积率变动项指标变化
指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
高层
营业额
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
5 盈亏衡点分析
1） 保售价：销售净收入等投资额计算公式SC(1T1)
2） 保销售率：假设项目全部建成已销售面积获净利等未售面积成计算公式：RC[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]
式中：
C：表示单位投资额（财务部印发济测算表中成估算表单位投资额含直接建造成期间费）
R：表示保销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示税率
四 项目资金预测
1 资金投入计划：期价前期费基础建安配套开发间接费等投入安排
2 资金回款计划：期销售回款计划
3 资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
4 启动资金启动时占资金容资金占峰值实现现金正流入时间资金占月均额
第七部分：理资源配置
机构设置：否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
二 力资源需求：启动项目专业（部门）员需求具体数（重点专业理）
三 力资源缺口解决：现员否满足需缺口员解决途径（调动招聘培训等）
第八部分：综合分析建议
优势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
二劣势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
三机会：市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
四结建议
第九部分：竞拍投标方式取土需增加完善容
（） 指标测算
1 预测直接建造成（包括价）售价
2 投资收益分析（参考格式）：
济指标
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面价
开发成
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
注：A代表起拍价投标底价没底价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格者设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
3 根需增加测算：
销售净利率
完全成
高楼面价
高总价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标部收益率等
（二） 竞争手分析
1 背景控股股东情况
2 总资产净资产净利润（股利润）
3 资金状况资金源融资力资金成
4 操作水开发项目土储备情况
5 期未发展战略
6 参竞争目策略进分析手气势否志必
（三） 制定策略
1 分析盈亏衡点保销售时价
2 销售净利率10时接受价接受销售净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
3 握微弱优势取土权（开发权）原
（四） 资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
第十部分：新城市开发需补充容
市场分析部分增加商品住宅市场总体状况
1 三五年商品住宅市场发展状况：开工面积竣工面积销售面积销售额
2 量值描述市场状况：年市场指标：土批租量开工量竣工量销售量销售额供需购房例均售价信贷额度占销售额例
3 类型产品市场特征：价位区分档次市场例发展趋势产品特征分布区域等
4 行政区市场较：
（1） 量值描述：土批租量开工量竣工量销售量种档次楼盘销售重均价格等
（2） 区商品住宅分布特征：供应量销售量变化发展趋势等
5 城市中期规划发展方描述
城市发展规划功布局基础设施建设等项目开发居民住宅密切相关方面
6 发展商情况：发展商实力企业性质开发水前20名发展商3年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占率
7 热点区域表述特征热点产品表述特征
8 客户购买偏购买关注素
9 重点楼盘描述
二 需完成新城市发展房产市场调研报告（报告格式容附）
附件：
1 关宗情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
2 万科集团成核算指导设置科目明细详细列示成测算程
3 财务部济测算标准报表
4 欲签定意书合文
5 新城市开发市场调研报告
6 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
编号
名称
版
第 页 页
编制
更改
审核
批准
生效期
年 月 日
万科企业股份限公司
房产新项目发展理制度
（试行）
绪言
目：适应集团公司日益扩业务规模规范新项目证提高决策效率提升集团公司竞争力特制定制度
范围：办法适集团公司全资拥控股相控股房产公司
职责：
1集团企划部负责制度制订修改指导监督
2制度解释权修订权企划部
二 释义
制度中非文意指列简称具特定意义：
集团公司：指万科企业股份限公司
线公司：指集团公司全资拥控股相控股房产公司
企划部：指集团企划部
决策委员会：指万科企业股份限公司投资决策委员会
组：指项目发展工作组决策委员会属工作机构
三 操作规范
第条 新项目发展信息通报
线公司定期定期企划部通报新项目概况进展程度企划部时汇总整理通报具体格式参见新项目发展信息通报表格
第二条 项目发展工作组
1 组负责项目进展程中种信息传达保证信息通畅
2 组成员3—4集团企划部财务部法律室委派员组成组长企划部第负责担委派负责领导具体工作出现时间局限等抗力素造成组期成立企划部代行组职责必须集团领导批准
3 原组成立组成员意变动项目组成员
4 组决策委员会负责线公司合作方（土方）签约组行解散
5 工作容流程：
（1） 重点介入项目线公司企划部提交成立项目发展工作组申请项目资料
（2） 企划部根线公司报资料项目进行初步评估征询集团财务部法律室意见决定否成立组时知会决策委员会集团领导
（3） 决定成立组企划部财务部法律室应时委派部室专业员成立工作组组长制定具体工作时间
（4） 组成立周（视项目紧迫性适延长）完成实调查评估工作提出项目发展意见建议（组成员专业意见事先应职部门通）决策委员会委员集团领导汇报时抄送线公司集团办公室财务部企划部部门第负责
（5） 线公司应根组提出意见建议进完善相关工作时通报组
（6） 线公司应听证会召开两周前组报送项目行性报告初稿万科企业股份限公司会项目概况具体格式参见会项目概况表格
（7） 组完成实调查评估工作线公司方提交召开项目听证会申请
（8） 线公司应提前周组报送召开项目听证会申请项目行性报告
（9） 组根项目行性报告项目进展情况评估否召开项目听证会召开否动议报决策委员会集团领导审批收召开项目听证会申请2工作日线公司回复意见意见应包括会议召开时间点方式意理续进工作求
（10） 决定召开项目听证会组应决策委员会委员项目线公司会员发出会议通知项目行性报告组专业意见等资料时抄送集团总理层集团职部门负责
（11） 项目通证线公司评委意见应予高度重视进相关工作时通报组组继续踪项目进展情况直正式签约
（12） 组正式签约合文负审核责合文听证会通容较差异应提请线公司予合理解释时评估否签约抄送评委
第三条 证报告
进入新城市开发完成实考察调研工作必须编写城市发展住宅市场调研报告
项目立项必须编写项目行性报告具体容参万科企业股份限公司房产项目行性报告容指引
第四条 项目听证会
1 制度第八条规定外集团公司新项目立项通项目听证会证
2 会务组织：集团总理办公室企划部负责听证会会务工作收集整理委员意见交会议持宣布表决结果
3 会议持：决策委员会指定
4 评委成员：集团决策层（董事长总理副总理总监）区域中心城市公司第负责集团财务部企划部设计工程部法律室第负责
5 会员：评委项目线公司相关员组成员员
6 会议形式：现场远程会议
7 相关工作容：
（1） 实际会评委达应会评委三分二听证会召开
（2） 评委应项目听证会召开前项目宗现场考察具体时间根评委实际情况需行统安排
（3） 组负责听证会召开3工作日前项目行性报告报送位评委
（4） 评委应认真研究分析项目行性报告相关资料会议召开前形成书面意见必时先行讨征求相关职部门意见
（5） 听证会召开前组专项问题集团职部门征求意见听证会会陈述
（6） 会议召开时项目公司摘介绍项目行性报告容工作回答评委疑问意见
（7） 评委应认真分析讨项目行性会议结束前填写万科集团新项目投资听证会评审意见表详细写明项目评估意见开发建议评估结
（8） 企划部应听证会结束3工作日完成听证会会议纪报送决策委员会委员集团领导项目线公司集团职部门第负责会议纪应包含评审委员意见建议听证会表决结果
8 评委表决：表决形式分三种：（1）意立项（2）反立项（3）推迟立项表决结果详细阐述理
9 听证会结：会评委三分二表决意立项该项目通意立项未达三分二时表决形式（3）例等（2）（3）作终证结果反（2）作终证结果
10 会议费：评审委员组成员项目事宜发生住宿费餐费会务费项目公司承担交通返费评委组成员公司（部门）行承担
第五条 签署合作意
已召开项目听证会通线公司合作方（土方）签署合作意项目听证会前签署合作意需完成工作：
1 签署意两周前企划部报送项目资料
2 组完成赴实考察审核相关资料工作必时法律室介入前期谈判意书起草工作
3 组合作意文提出专业意见否意签署动议报决策委员会集团领导
4 决策委员会集团领导审批意线公司方签署合作意
第六条 签署正式协议
项目合作意书签定线公司时组通报协议谈判等项目进展情况必时法律室介入项目谈判协议起草工作
线公司合作方（土方）签署正式协议前必须完成工作：
1 召开项目听证会通
2 报送集团董事会通集团总理办公室负责起草董事会议案
3 合文听证会通条件致致组重新证证意见报决策委员会集团领导审批必话提请原听证会评委通通讯方式重新表决
第七条 合作方（土方）付款审批程序
1 线公司签署合作意支付定金（诚意金）
2 支付定金超民币200万元（含200万元）线公司必须组提出付款申请付款申请线公司第负责签字详细付款理组收付款申请时报送集团总理付总理审批审批意见时抄送集团董事长决策委员会
3 线公司签署正式协议方签约合条款支付价款
第八条 简化项目证程序
简化项目证程序选择召开项目听证会改决策委员会委员通通讯方式表决项目资料报送项目发展工作组签约付款等工作程序通讯表决工作组企划部组织
符合列条件执行简化项目证程序：
（1） 新项目规模12万方米总投资5亿元
（2） 新项目位置原项目接壤原项目然延伸规模30万方米土价格合作条件市场情况原项目基类似
（3） 新项目已召开听证会某方面条件未达求推迟立项听证会条件已改善解决
（4） 集团相关理制度规定情形
四 附
1 制度集团公司房产新项目发展根理制度通投标竞拍合作参股等方式取土行制定具体理办法
2 项目发展程中出现制度适应情形视具体情况集团相关职部门商议执行
3 制度根集团公司发展行业环境变化需适时修改
4 制度发布日起执行
万科企业股份限公司
二零零零年十月
附件：
1 新项目发展信息通报表格
2 提交听证会项目概况表格
3 房产项目行性报告容指引
附件1：
新项目发展信息通报
说明：1填写范围：考虑重点介入发展项目开始接触正式签约（然终止）时止求填列签约合作条件发生变动求快报中反映
2报时间：月10日25日（遇节假日应离工作日报时间）电子邮件形式传集团企划部时间外视项目重性项目进展变化时报项目发展组邮箱：xmteam@vankecomcn
3遇列表格没涉项目发展重影响事件发生附报告信息通报起时报
4否新项目均需填列项目发展环境变化容
填报单位： 填报日期：
新项目基情况概
项目名称
位置
区域位置
区
四范围
东
南
西
北
段
市中心建筑物商圈等距离
土权属
合作方
土性质
占面积
建筑
面积
中：住宅
容积率
公建
土现状
包括现状形貌动拆迁情况
合作方式条件
合作方式
土成
付款条件
求
市场
周边参市场具体楼盘售价估计
备注
填报单位： 填报日期：
二项目进展状况工作计划
详细容
项目进展状况
接触
程度
说明土方接触程度初步接触深入解合作意准备会准备签约
谈判
情况
谈判进展情况谈判条件等发生重变化
法律
手续
法律手续办理程度：已取政府法律文件等
焦点
难点
项目进展难点焦点
项目发展环境变化
竞争
手
竞争手加入退出手提出条件发生变化等竞争手整城市重土购买投资
竞争
楼盘
项目发展影响楼盘推出封盘等
政府
政策
政府政策颁布变动项目发展影响政府倡导重点开发区域领域提出形成
城市
规划
城市规划发生重变动（）实施重城市规划调整
市政
配套
整城市重市政建设（交通捷运系统规划建立道路开工通车）项目周边市政配套改变
素
：房产热点发展区域形成改变等
步计划
说明该项目步工作计划（继续进暂缓终止）工作重点采取策略突破点否需项目发展工作组介入什时间召开听证会等
附件2：万科企业股份限公司提交听证会项目概况表格
表宗概况
土方全称
项目宗概况
位置
区域位置
区
四
范围
东
南
西
北
段等级
现状
形
貌
情况
动迁
情况
需安置
动迁居民
户
涉单位生产队
需迁移企业工厂
交通出行
公交线路
宗周边起始站
轨道交通
距宗站点
快速干道
市中心距宗快达线路
现状公服务设施（距宗3000米范围列明数量名称距离）
教育设施
（列数量）
学
中学
专院校
幼托
商业网点
综合商场
超级市场
农贸市场
银行
邮局
文化体育
公园
运动场馆
图书馆
游泳馆
医院
市政配套
周边
环境
表二济技术指标
济技术指标
项目宗衡表
面积（公顷）
例
现状性质
居住
住宅
公建
区道路
绿
公绿
退道路绿化带
市政
道路
总
规划批准济技术指标情况
总建筑面积
万方米
例
中
住宅面积
层住宅
高层住宅
公建面积
营性公建
非营性公建
公建项目
容
分类
项目名称
建筑面积
占面积
营性
公建项目
1
2
3
4
N
非营性
公建项目
1
2
3
4
N
综合指标
容积率
综合容积率
住宅容积率
指标
建筑覆盖率
绿化率
控高
备
注
表三合作条件
合作方式
（包括获项目土方式土前期开发工作规划调整市政公建配套求等容）
合作
政府批文权证
名称
审批机关
备注
计划立项批准文件
规划批准文件
征批文附图
方案设计批准文件
建设批准文件
政府文件
合 作 求
土成
（成构成楼面价）
付款
条件
求
项目政府税费标准
表四投资收益预测
项 目 投 资 收 益 测 算
规划指标
面积（万方米）
建筑面积（万方米）
合计
住宅
层住宅
高层住宅
公建
营性
非营性
成 预 测
项目
总金额（万元）
单价（元方米）
直接成计
1
土获价款
2
开发前期准备费
3
体建筑工程费
4
体安装工程费
5
红线市政工程费
6
环境配套设施费
7
开发间接费
中：营销费
利息支出
二
理费
总计
投 资 收 益 测 算
序号
项目
总金额万元
单价元㎡
备 注
1
销售收入
2
直接成
3
销售税金附加
4
理费
5
总投资
6
毛利率
7
税前利润
8
税利润
9
销售净利率
10
总投资回报率
11
部收益率
12
启动资金
13
资金占
附件3：
万科企业股份限公司
房产项目行性报告容指引
前言
着集团公司房产业务断扩张土储备力度逐渐加未发展新项目需求越越强烈规范项目前期操作提高工作效率规避签约风险提升集团公司竞争力特制定行性报告容指引
二 行性报告容指引
项目决策背景摘
外部环境
1 城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2 宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位例项目处浦东说明浦东海位作全国重点开发区情况
3 项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1 项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）
2 公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3 公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第部分：项目概况
宗位置
宗处城市行政区域非行政区域（济开发区商贸金融区等）理位置
附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二 宗现状
1 四范围
2 势坦状况然标高周边势较
3 面现状包括宗否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
4 面现居民情况包括具体居住数户数工厂数量规模产品性质开工状况等说明拆迁项目开发进度影响
5 情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
6 土完整性否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
7 质情况包括土结构承载力水位抗震性求
附图：面形图标记四范围相关数
形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容
状况图包括线暗渠电缆光缆等
三 项目周边社区配套
（）周边3000米范围社区配套
1 交通状况
（1） 公交系统情况包括线路行车区间等
（2） 宗出行交通方式否需发展商解决
（3） 现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统
2 教育：中学教育质量情况
3 医院等级医疗水
4 型购物中心商业菜市场
5 文化体育娱乐设施
6 公园
7 银行
8 邮局
9
附图：生活设施分布图具体位置距离
（二）宗周边3000米外辐射范围社区配套现状
四 项目周边环境（根案特性描述没写）
1 治安情况
2 空气状况
3 噪声情况
4 污染情况（化工厂河流湖泊污染等）
5 危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）
6 周边景观
7 风水情况
8 期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
9
五 市政配套（说明距宗距离成接入性）
1 道路现状规划发展
包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
2 供水状况：现线径未规划实施时间
3 污水雨水排放：现线径未规划实施时间
4 通讯（线电视电话网络）：现线源位置距宗距离涉线路成等
5 永久性供电时施工电：现线源位置距宗距离涉线路成等
6 燃气：现线径源位置距宗距离接口位置
7 供热生活热水：现线径源位置距宗距离接口位置
附图：说明述配套设施线走容量接口位置未规划扩容增加情况
六 规划控制点
1 总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积
2 住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积
3 综合容积率住宅容积率
4 建筑密度
5 控高
6 绿化率
7
七 土价格
土价格计算方法代征说明代征价格根购买价格计算总价楼面价
八 土升值潜力初步评估
理位置土供应周边环境配套市场发展状况政府规划城市未发展战略等角度土升值潜力做出初步评估
年案相块土价格较分析
九 立开发作土储备优缺点分析
第二部分：法律政策性风险分析
项目取土权法律手续现状描述
（） 项目立项
1 项目否已立项
2 立项体否够变更
3 立项变更条件时间
4关立项政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（二） 项目现状
1 土权属
2 土权属
3 土途
4 关项目现状政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（三） 项目规划
1规划权属
2规划权属
3规划途
4关项目规划政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（四） 项目取土权程序评估
1 取土权程序描述
2 取土权需工作日
3 取商品房土权需条件
4 取土权风险控制（取土权存确定素解决）
（五） 项目土性质变更评估（已商品房写）
1 土性质变更程序描述理
2 土性质变更政策支持障碍
3 土性质变更需工作日
4关项目规划政府文件（写明批号容复印件作附件索引）
（六） 政策性风险评估
政府资源利评估：
（1） 政府外投资态度
（2） 政府职部门办事作风
（3） 政府该项目关注程度
（4） 块周边已开发商项目成败政府素
（5） 政府合作关系
政策变更项目开发影响：
（1） 城市规划限制更改
（2） 突发性政策等政府素导致项目中断开发报批报建流程法完成项目开发期间土性质变更受挫造成前期投入全部部分损失性判断
二合作方式风险评估
1 合作方基情况：名称股东投资情况注册资成立时间特殊背景等
2 合作方式：例：次性买断土建分房（面积）建分销售收入建分利润设立公司等直接政府出土外明确方定够提供正规税务发票分房分收入明确合作方否承担营业税义务
3 合作条件
4 合作风险评估：
（1） 通相关渠道解项目背景资料：土方转原正洽谈公司
（2） 土年限
（3） 土权属瑕疵抵押法律纠纷
（4） 土方信
（5） 付款进度土出（转合作开发）土手续配合
（6） 合作方式相关土政策法律法规
三总体评价
项法律手续程序操作性合法性风险控性进行评价：签约合中明显方利条款考虑部分全部条款存确定性素控制利确定条款遭受损失开发进度影响等
第三部分：市场分析
区域住宅市场成长状况
1 区域住宅市场简述
¨ 形成时间
¨ 档次住宅区域分布状况
¨ 购买群变化
2 区域住宅市场项指标成长状况（35年）
¨ 开工量竣工量
¨ 销售量供需
¨ 均售价
3 区域市场市项指标排名状况发展趋势
二 区域供应产品特征
1 档次产品供应状况
2 档次产品集合特征
尤研究案类似档次物业特征
¨ 均售价
¨ 开发规模
¨ 产品形式
¨ 均消化率
¨ 均容积率
¨ 物业区域分布特征
3 区域表现案状况
附图：项目周边楼盘案分布图中具代表性未竞争楼盘配置现场图片
4 未23年区域供应土状况产品供应量产品类型
5 分析：案区域市场机会点威胁点
6 结：
¨ 区域市场整体市场位发展态势
¨ 案位置价位区间案开发产品价位区间总价控制
¨ 案区域开发市场潜力
¨ 案开发中营销焦点问题
三 区域市场目标客层研究市场定位
1 档次产品目标客层特征辐射商圈范围（建立区域参项目验研究全市趋势特征）
2 案目标群特征：区域源行业特点产品力偏购买方式关注点诉求点
3 确定目标客户
4 市场定位
四 整体市场案重影响素
产品特征重点案成长状况市场容量消费者特征等
五 产品定位建议
户型类型面积标准类型产品例
第四部分：规划设计初步分析
规划设计行性分析
1 定容积率建筑密度配套公建面积时楼层完全均层高层高层例分配假设情况进行基建筑排列（假设情况应建设周期计划成估算销售价格预测济效益分析指引第五六部分体现）
2 容积率面积分配例等技术济指标完全确定时司理想数基数设计面积分布图层数分布例（数选择应济效益分析指引第六部分体现）
3 强烈性块（山沟水系熔岩附着物暗渠等）规划设计影响程度应设计思路（该思路应成估算指引第六部分体现）
4 周边然环境文环境规划设计影响：治安环境噪声环境污染环境空气情况危险源风水素等产品规划设计环境保护影响解决方法
5 市政配套设施规划设计影响：道路状况（区出入口关）供水排水通讯（线电视电话网络）永久性电时施工电燃气供热生活热水等产品规划设计影响解决方法
6 周边生活配套设施产品设计影响考虑：交通状况（否开通业班车关）商业设施（型购物中心）教育现状体育娱乐公园等休闲场银行医院等生活设施身配套建设规模面积作出判断
二规划设计初步概念
1 设计概念：表现项目预期风格设计题
2 技术概念：计划采重新技术规划设计关系
3 持续发展概念：项目分期发展设想营造统社区概念设想产品差异性考虑
第五部分：工程销售计划
截项目施工取销售许证报批报建分需工作日
二 工程计划：开竣工时间工期计划期开工面积开竣工时占城市市场片区市场占率（季列示）
三 销售计划：期销售时间价格面积预计销售期市场占率销售计划实现行性分析（季列示）
第六部分：投资收益分析
成预测
说明测算假设运指标产品类型假设总建筑面积住宅非住宅面积容积率项目总投资（直接建造成加期间费包括营业税税）等参面表格：（指标确定选择时测算假设成测算分列示）
项 目
投资总额（万元）
单位成（元m2）
土获价款
开发前期准备费
体建筑工程费
体安装工程费
社区网工程费
园林环境费
配套设施费
开发间接费
开发成合计
理费
销售费
财务费
项目总投资
二 税务分析
1 营业税附加
2 税
3 土增值税
述税种基税率够享受税收优惠政策时税率项目身适税率享受方政府优惠政策特说明该项优惠国家政策否突解决具体操作程什
三 济效益分析
1 济效益分析假设条件：否享受政府种税费减免等
2 项目利润率投资回报率济指标参表格：
济指标
单位数值（元m2）
项目总金额（万元）
销售收入
直接成
总投资
税前利润
税利润
部收益率
销售净利率
总投资回报率
销售毛利率
获利指数
资金峰值例
价支付贴现
启动资金获利倍数
3 项目开发期利润体现
济指标
2001年
﹒﹒﹒
20××年
合 计
半年
半年
半年
半年
半年
半年
结算面积（m2）
单位利润(元m2)
利润(万元)
4 敏感性分析参容表格根实际情况增减变动率
（1） 成变动项济指标变化假设成升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测成×90
预测成
预测成×110
预测成×120
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
保售价
（2） 售价变动项济指标变化假设售价升（降）定金额升（降）定百分较：
济指标
预测售价×90
预测售价
预测售价×110
预测售价×120
营业额
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
（3） 容积率变动项指标变化
指标
容积率1
容积率2
容积率3
容积率4
容积率5
高层
营业额
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
5 盈亏衡点分析
1） 保售价：销售净收入等投资额计算公式SC(1T1)
2） 保销售率：假设项目全部建成已销售面积获净利等未售面积成计算公式：RC[(1T1)*(1T2)*S+C*T2]
式中：
C：表示单位投资额（财务部印发济测算表中成估算表单位投资额含直接建造成期间费）
R：表示保销售率
S：表示单位售价
T1：表示营业税率
T2：表示税率
四 项目资金预测
1 资金投入计划：期价前期费基础建安配套开发间接费等投入安排
2 资金回款计划：期销售回款计划
3 资金需求计划：结合整公司资金情况列示期资金需求缺口融资途径
4 启动资金启动时占资金容资金占峰值实现现金正流入时间资金占月均额
第七部分：理资源配置
机构设置：否需成立独立法公司（项目公司）部门设置
二 力资源需求：启动项目专业（部门）员需求具体数（重点专业理）
三 力资源缺口解决：现员否满足需缺口员解决途径（调动招聘培训等）
第八部分：综合分析建议
优势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
二劣势：品牌设计启动速度产品品质特性市场竞争营销合作方式市政配套生活配套否符合万科贯发展思路等方面述
三机会：市场机会提高市场占率树立品牌形象区性优惠政策城市发展规划宗属区域土价格趋势等方面述
四结建议
第九部分：竞拍投标方式取土需增加完善容
（） 指标测算
1 预测直接建造成（包括价）售价
2 投资收益分析（参考格式）：
济指标
A
A+M
A+2M
﹒﹒﹒
A+nM
楼面价
开发成
总投资
税前利润
税净利
部收益率
销售净利率
注：A代表起拍价投标底价没底价A代表略低低中标价M代表次举牌增加单位价格者设定敏感性（重性）变化值例100万元变化值宜
3 根需增加测算：
销售净利率
完全成
高楼面价
高总价
R1
R2
R3
﹒﹒﹒
注：R代表接受销售净利率销售净利率换成分析指标部收益率等
（二） 竞争手分析
1 背景控股股东情况
2 总资产净资产净利润（股利润）
3 资金状况资金源融资力资金成
4 操作水开发项目土储备情况
5 期未发展战略
6 参竞争目策略进分析手气势否志必
（三） 制定策略
1 分析盈亏衡点保销售时价
2 销售净利率10时接受价接受销售净利率时价通指标分析接受价终确定高竞价投标价
3 握微弱优势取土权（开发权）原
（四） 资金筹措
短期集中支付额资金保证筹资金金融机构融资否关金融机构达成届时定提供融资服务协议
第十部分：新城市开发需补充容
市场分析部分增加商品住宅市场总体状况
1 三五年商品住宅市场发展状况：开工面积竣工面积销售面积销售额
2 量值描述市场状况：年市场指标：土批租量开工量竣工量销售量销售额供需购房例均售价信贷额度占销售额例
3 类型产品市场特征：价位区分档次市场例发展趋势产品特征分布区域等
4 行政区市场较：
（1） 量值描述：土批租量开工量竣工量销售量种档次楼盘销售重均价格等
（2） 区商品住宅分布特征：供应量销售量变化发展趋势等
5 城市中期规划发展方描述
城市发展规划功布局基础设施建设等项目开发居民住宅密切相关方面
6 发展商情况：发展商实力企业性质开发水前20名发展商3年开工量竣工量销售量销售额销售率市场占率
7 热点区域表述特征热点产品表述特征
8 客户购买偏购买关注素
9 重点楼盘描述
二 需完成新城市发展房产市场调研报告（报告格式容附）
附件：
1 关宗情况补充证明资料法律文件种政府批文权证等
2 万科集团成核算指导设置科目明细详细列示成测算程
3 财务部济测算标准报表
4 欲签定意书合文
5 新城市开发市场调研报告
6 文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
