房屋买卖合形式辨析
合形式概念原
合形式指作合容合意外观方法者手段简言合形式指合事合意外形式民法通第56条规定：民事法律行采书面形式口头形式者形式法律规定特定形式应法律规定合法第10条规定：事订立合书面形式口头形式形式法律行政法规规定采书面形式应采书面形式事约定采书面形式应采书面形式法律关合形式般规定根法律规定合形式包括书面形式口头形式形式
合形式选择法律规定外合事协商确定合形式合原体现高法院民法研究室认国合法世界国合通例相致合形式采取宽态度促成合成立促成合效减少合形式缺陷导致合成立合效现象
二书面形式房屋买卖合法定形式
房屋买卖合标额较系较重合法律规定应采取书面形式订立城市房产理法第40条规定：房产转应签订书面转合……城市房产开发营理条例第28规定：商品房销售事双方应签订书面合……述规定认定房屋买卖合应采书面形式法律根法律相关司法解释规定房屋买卖合书面形式应包括类型：
()正式房屋买卖合
正式房屋买卖合房屋买卖合书面形式基类型容般包括房屋买卖合基条款房屋位置结构建筑面积价款支付期限交房期限质量标准产权转移登记等条款法律法规未规定买卖双方必须采统房屋买卖合文办理产权转移登记时房屋产权登记机关求建设部门统制订规范合文否予办理备案登记统合文影响书面房屋买卖合成立效力实践中商品房买卖时求必须建设部门统制作格式文正式合文签订前开发商提供认购书预订协议等预约合文求买受签署中预约合已具备约性质相房屋买卖合二手房买卖合形式未作统求买卖双方般会根协商致意见起草份房屋买卖合双方签字盖章生效履行产权登记机关填写制式合作登记文件
(二)具备特定条件预约合
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释(称商品房买卖司法解释)第五条规定：商品房认购订购预订等协议具备<商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合根高法院民庭观点商品房认购订购预订等协议开发商取立项规划报建审批手续取商品房销售许证前签订预约性质合(事实预约合签订限期间)保障交易安全保护业权益促进签约规定具备合实际履行条件预约合应认定约合笔者认司法解释条规定意效果般极易造成误导首先商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容达13项认购书等预约合均开发商拟定格式合时具备该13项容性少买受该条规定维护身权益机会见次认定合性质合容非合名称预约
合果具备商品房买卖合容理应认定商品房买卖合具预约性质第三出卖已约定收受购房款表明买卖合已实际履行预约合未完全具备商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容标物明确价款确定完全合法相关规定认定双方房屋买卖合成立果机械适该条司法解释规定会导致合法应认定房屋买卖合成立该条司法解释认定合成立
(三)房屋买卖合书面形式
合法第11条规定：书面形式指合书信件数电文(包括电报电传传真电子数交换电子邮件)等形表现载容形式根电子签名法第3条第3款规定涉土房屋等动产权益转文书适电子签名数电文疑排数电文表现形式房屋买卖合记载双方房屋买卖意思表示形方式表现信函等双方资料应认定书面形式房屋买卖合情况没书面合法认定口头合存买受持购房款收发票张房屋买卖合成立时买受持购房款收发票书面合形式合实际履行证果收发票载明房屋位置具体房屋价款明确应认定双方间房屋买卖合成立笔者认认定书面形式房屋买卖合成立已书面证必须够证明三项事实：房屋买卖意思表示房屋具体位置价款
三口头形式形式房屋买卖合认定
法律法规规定房屋买卖合应采书面形式订立般情况应认定买卖双方口头形式成立房屋买卖合认定口头形式成立房屋买卖合必须具备合法规定合实际履行条件合法第36条规定：法律行政法规规定者事约定采书面形式事未采书面形式方已履行义务方接受
该合成立合法第37条规定：采合书形式订立合签字者盖章前事方已履行义务方接受该合成立根述规定事未采书面形式订立房屋买卖合书面合形式存重缺陷方已履行义务方接受认定合成立买方已支付部分(50)购房款卖方接收张合成立方必须证明付款途购房房屋具体位置确定卖方已交付房屋买方接收张合成立方必须证明房屋系买卖目交付房屋价款够确定
高民法院关适<中华民国合法干问题解释(二)第2条规定：事未书面形式者口头形式订立合双方事民事行够推定双方订立合意愿民法院认定合法第十条第款中形式’订立合法律规定外该条司法解释明确合法第10条规定形式指双方事行者特定情形推定合成立称默示合合法第36条第37条规定合成立形式指形式
四应认定案争议房屋买卖合成立
观点认案双方事签订认购书未具备商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容商品房买卖合司法解释第2条规定房屋买卖合未成立笔者认观点成立应认定甲乙双方房屋买卖合成立理：
()认购书已具备约性质应认定预约合商品房买卖合司法解释第2条规定针预约合适案中甲乙双方签订协议名认购书约定容限进行房屋买卖关事宜初步确认关房屋买卖事项作出具体明确
约定房屋价款确定付款期限明确约定全部购房款应签订正式房屋买卖合前付清等认购书属预约合具备约合性质协议中约定应签订正式房屋买卖合文系办理合备案产权转移登记需种情况应认定双方房屋买卖合已成立应适商品房买卖合司法解释第2条规定
(二)甲方已付清全部购房款实际履行全部合义务乙方已接收认定双方房屋买卖合成立违背合法关合成立相关规定符合维护交易安全司法原商品房买卖合司法解释第2条规定预约合容求较严格实际履行条件规定较宽松出卖已约定收受购房款履行义务程度未作求案中乙约定期限届满次日付清全部购房款符合约定甲已接受视双方实际履行变更原合约定乙付清全部购房款甲接收出具发票理应属方已履行义务方接受甲乙双方未签订认购书根合法第36条规定应认定双方间房屋买卖合成立认定房屋买卖合成立导致乙完全履行合义务法实现合目求乙方返购房款权益必然受损符合公原利维护交易安全
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合形式概念原
合形式指作合容合意外观方法者手段简言合形式指合事合意外形式民法通第56条规定：民事法律行采书面形式口头形式者形式法律规定特定形式应法律规定合法第10条规定：事订立合书面形式口头形式形式法律行政法规规定采书面形式应采书面形式事约定采书面形式应采书面形式法律关合形式般规定根法律规定合形式包括书面形式口头形式形式
合形式选择法律规定外合事协商确定合形式合原体现高法院民法研究室认国合法世界国合通例相致合形式采取宽态度促成合成立促成合效减少合形式缺陷导致合成立合效现象
二书面形式房屋买卖合法定形式
房屋买卖合标额较系较重合法律规定应采取书面形式订立城市房产理法第40条规定：房产转应签订书面转合……城市房产开发营理条例第28规定：商品房销售事双方应签订书面合……述规定认定房屋买卖合应采书面形式法律根法律相关司法解释规定房屋买卖合书面形式应包括类型：
()正式房屋买卖合
正式房屋买卖合房屋买卖合书面形式基类型容般包括房屋买卖合基条款房屋位置结构建筑面积价款支付期限交房期限质量标准产权转移登记等条款法律法规未规定买卖双方必须采统房屋买卖合文办理产权转移登记时房屋产权登记机关求建设部门统制订规范合文否予办理备案登记统合文影响书面房屋买卖合成立效力实践中商品房买卖时求必须建设部门统制作格式文正式合文签订前开发商提供认购书预订协议等预约合文求买受签署中预约合已具备约性质相房屋买卖合二手房买卖合形式未作统求买卖双方般会根协商致意见起草份房屋买卖合双方签字盖章生效履行产权登记机关填写制式合作登记文件
(二)具备特定条件预约合
高民法院关审理商品房买卖合纠纷案件适法律干问题解释(称商品房买卖司法解释)第五条规定：商品房认购订购预订等协议具备<商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容出卖已约定收受购房款该协议应认定商品房买卖合根高法院民庭观点商品房认购订购预订等协议开发商取立项规划报建审批手续取商品房销售许证前签订预约性质合(事实预约合签订限期间)保障交易安全保护业权益促进签约规定具备合实际履行条件预约合应认定约合笔者认司法解释条规定意效果般极易造成误导首先商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容达13项认购书等预约合均开发商拟定格式合时具备该13项容性少买受该条规定维护身权益机会见次认定合性质合容非合名称预约
合果具备商品房买卖合容理应认定商品房买卖合具预约性质第三出卖已约定收受购房款表明买卖合已实际履行预约合未完全具备商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容标物明确价款确定完全合法相关规定认定双方房屋买卖合成立果机械适该条司法解释规定会导致合法应认定房屋买卖合成立该条司法解释认定合成立
(三)房屋买卖合书面形式
合法第11条规定：书面形式指合书信件数电文(包括电报电传传真电子数交换电子邮件)等形表现载容形式根电子签名法第3条第3款规定涉土房屋等动产权益转文书适电子签名数电文疑排数电文表现形式房屋买卖合记载双方房屋买卖意思表示形方式表现信函等双方资料应认定书面形式房屋买卖合情况没书面合法认定口头合存买受持购房款收发票张房屋买卖合成立时买受持购房款收发票书面合形式合实际履行证果收发票载明房屋位置具体房屋价款明确应认定双方间房屋买卖合成立笔者认认定书面形式房屋买卖合成立已书面证必须够证明三项事实：房屋买卖意思表示房屋具体位置价款
三口头形式形式房屋买卖合认定
法律法规规定房屋买卖合应采书面形式订立般情况应认定买卖双方口头形式成立房屋买卖合认定口头形式成立房屋买卖合必须具备合法规定合实际履行条件合法第36条规定：法律行政法规规定者事约定采书面形式事未采书面形式方已履行义务方接受
该合成立合法第37条规定：采合书形式订立合签字者盖章前事方已履行义务方接受该合成立根述规定事未采书面形式订立房屋买卖合书面合形式存重缺陷方已履行义务方接受认定合成立买方已支付部分(50)购房款卖方接收张合成立方必须证明付款途购房房屋具体位置确定卖方已交付房屋买方接收张合成立方必须证明房屋系买卖目交付房屋价款够确定
高民法院关适<中华民国合法干问题解释(二)第2条规定：事未书面形式者口头形式订立合双方事民事行够推定双方订立合意愿民法院认定合法第十条第款中形式’订立合法律规定外该条司法解释明确合法第10条规定形式指双方事行者特定情形推定合成立称默示合合法第36条第37条规定合成立形式指形式
四应认定案争议房屋买卖合成立
观点认案双方事签订认购书未具备商品房销售理办法第16条规定商品房买卖合容商品房买卖合司法解释第2条规定房屋买卖合未成立笔者认观点成立应认定甲乙双方房屋买卖合成立理：
()认购书已具备约性质应认定预约合商品房买卖合司法解释第2条规定针预约合适案中甲乙双方签订协议名认购书约定容限进行房屋买卖关事宜初步确认关房屋买卖事项作出具体明确
约定房屋价款确定付款期限明确约定全部购房款应签订正式房屋买卖合前付清等认购书属预约合具备约合性质协议中约定应签订正式房屋买卖合文系办理合备案产权转移登记需种情况应认定双方房屋买卖合已成立应适商品房买卖合司法解释第2条规定
(二)甲方已付清全部购房款实际履行全部合义务乙方已接收认定双方房屋买卖合成立违背合法关合成立相关规定符合维护交易安全司法原商品房买卖合司法解释第2条规定预约合容求较严格实际履行条件规定较宽松出卖已约定收受购房款履行义务程度未作求案中乙约定期限届满次日付清全部购房款符合约定甲已接受视双方实际履行变更原合约定乙付清全部购房款甲接收出具发票理应属方已履行义务方接受甲乙双方未签订认购书根合法第36条规定应认定双方间房屋买卖合成立认定房屋买卖合成立导致乙完全履行合义务法实现合目求乙方返购房款权益必然受损符合公原利维护交易安全
房屋买卖合撤销
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广州房屋买卖合欠款纠纷
农村房屋买卖合范
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