保密说明：该报告仅江西省防培训中心（暂定）项目
资料源：武汉博阳酒店物业理限公司
请贵公司限范围传阅报告部分容涉公司商业秘密请承担保密义务
商业投资计划书
机密
项目名称 江西省防培训中心（暂定）
项目单位 江西省新干县新兴房产开发限公司
址 江西省南昌市五纬路
理公司 武汉博阳酒店物业理限公司
联 系 杨振华（先生）
电 话 13970900771
E—mail yanghua412@163com
二00年二月
江西省防培训中心商业计划书
目 录
第章 项目摘……………………………………………………………3
项目概述………………………………………………………………3
第二章 环境评估……………………………………………………………3
理位置 ……………………………………………………………3
二区位优势 ……………………………………………………………3
三气 候 ……………………………………………………………4
四发展规划……………………………………………………………4
五南昌济…………………………………………………………4
第三章 酒店行业分析 ……………………………………………………5
中国旅游酒店业概况………………………………………………5
二国际饭店集团竞争中国市场………………………………………6
三酒店酒店业趋势……………………………………………………8
四面挑战…………………………………………………………9
五酒店理模式………………………………………………………10
六高星级酒店盈利分析……………………………………………10
七武汉博阳酒店物业理限公司…………………………………17
第四章 市场分析 …………………………………………………………18
南昌酒店概况………………………………………………………18
二酒店产业特点……………………………………………………20
三项目定位……………………………………………………………21
四中餐厅定位…………………………………………………………21
第章 项目摘
项目概述
Ø 南昌市首家时尚商务酒店酒店时尚简约导元素
Ø 酒店武汉博阳酒店物业理限公司全权理成南昌市具特色四星级商务酒店专业营理念必会带丰厚投资回报良社会效益
第二章 环境评估
理位置
南昌中国江西省省会城市全省政治济文化科技中心现辖四县（南昌新建进贤安义）五区（东湖西湖青云谱湾里青山湖）两国家级开发区（高新产业开发区济技术开发区）九省级开发区（桑海开发区英雄开发区蓝开发区等）红谷滩新区总面积7402方公里总口491万中市区面积617方公里建成区面积210方公里全国35特城市
酒店位南昌市东湖区五纬路离南昌火车站约15分钟车程昌北机场约30分钟车程南昌八广场约10分钟车程周边单位：江西省防江西省军区江西省民医院型住宅等交通便利口密集
二区位优势
南昌处长江中游鄱阳湖西南部素吴头楚尾粤户闽庭盛誉全国唯长江三角洲珠江三角洲闽东南三角区相毗邻省会城市具承东启西沟通南北战略性位枢纽性区位独特优势京九浙赣皖赣等铁路贯城区2007年4月全国铁路第六次提速南昌海北京广州等城市铁路运行时间进步缩短铁路客货运输更加快捷方便高效2010年昌九城际铁路建成南昌九江现90分钟缩短40分钟2012年浦铁路建成南昌闽东南区京九线缩短222公里沪昆线缩短117公里成南昌快速出海铁路通道105320316国道交汇南昌昌九梨温赣粤等高速公路四通八达4D级昌北国际机场开通直通北京海香港澳门首尔等国外城市40条航线转机前美国加法国新加坡等区国际航空港开通南北东西铁路动脉交汇国际集装箱码头运营高速公路网结点构建起南昌通畅快捷立体交通网南昌1时航程6时里程通达周边８直辖省会城市济圈变现实圈中聚集着46亿口蕴含着12万亿元工业品消费潜力
三气候
南昌气候湿润温属亚热带季风区雨量充沛四季分明春秋季短冬夏季长年均气温17C177C极端高气温409C极端低温152C降雨量16001700毫米降水日147157天年均暴雨日56天年均相湿度785年日时间17231820时日率40年均风速23米秒年霜期251272天冬季偏北风夏季偏南风适合植物花卉生长营造花园城市理想区
四发展规划
南昌市委市政府坚定移推进开放战略新型工业化战略城乡体化战略科教兴市战略持续发展战略重项目突破口创业富民创新发展线断增强南昌综合实力核心竞争力实现南昌快速崛起新跨越南昌造成基——中部区重先进制造业基三中心——现代化商贸中心物流中心金融中心四南昌——开放活力南昌文明谐南昌诚信创业南昌生态园林南昌
五南昌济
工业 南昌江西省工业城市新中国第架飞机第辆轮式拖拉机第辆摩托车第枚海防导弹里诞生改革开放南昌工业济飞速发展形成飞机制造汽车制造冶金机电纺织化工医药等现代化工业体系电子信息生物工程新材料等代表新兴高新技术产业具定水现正努力建设现代制造业基已形成汽车收音机香烟饮料医药光电子输液器视听产品等8全国性产品生产基正形成全国重制冷设备生产基
农业 南昌农业形成优质米优质果品瘦肉型猪特种水产等十导产品全国重商品粮农副产品生产基正努力建成市型农业绿色环保食品生产基
商贸流通 水路交通便利南昌历南方重商贸流通城市商贾云集仅覆盖全省消费品集散海区商贸辐射中西部中转枢纽型商业蓬勃发展形成城商场城郊市场城外物流格局城南昌百货楼洪城厦新洪客隆北京华联（江西）沃尔玛等型零售商场城外洪城市场江西装璜建材市场南昌深圳农产品中心批发市场等型批发市场著名洪城市场全国九日品中心批发市场
第三章 酒店行业分析
中国旅游饭店业概况
旅游饭店业中国旅游产业外开放前领域目前投资理服务等方面均定程度实现国竞争国际化业士分析认前中国济持续走国际贸易断增旅游安全具备效保障市场济秩序进步完善进口物品关税普遍降低正外资进入中国旅游饭店业黄金期
２００２年中国旅游饭店业达新高峰２００２年中国旅游业统计公报显示全国星级饭店８８８０家２００１年末增加１５２２家全国星级饭店全年均客房出租率达６０．１５％２００１年提高１．７百分点全国星级饭店营业收入总额９１４．４３亿元２００１年增长１９．８％中国济正步入快速增长周期新升通道旅游业发展进入稳步发展期
济景气持续升推动中外贸商务科技会议等交流活动频繁举办中国旅游饭店业带旺盛客源２００３年半年休整中国入境旅游业全面步入发展振兴阶段２００４年中国入境旅游数突破１亿次
旅游安全效保障中国旅游饭店业提供旺盛客源境外旅游行业断受种恐怖事件战事等影响中国国际赢旅游安全胜济发展沃土良形象２００３年初突发非典疫情中国入境旅游造成较影响仅暂时中国旅游业立重新回快速发展轨道
中国旅游业年围绕中国魅力永存促销题加中国旅游目形象宣传联合北京奥组委启动２００８奥运旅游计划国家旅游局全力争取入境旅游市场恢复通落实香港澳门更紧密旅游合作协议努力扩港澳居民赴旅游规模
市场济秩序进步完善优化旅游饭店业发展环境２００２年１月中国调５０００种商品进口关税关税总水降１２％饭店营密切相关牛肉猪肉植物油奶酪冰淇淋进口关税出现较幅度降低未年关税水进步降低节省旅游饭店营成２００２年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定中国饭店业行业规范明确饭店义务权利容易引起争议问题进行界定政府关部门正抓紧简政放权清理减少行政审批项目法行政履行入世承诺维护饭店企业正常营秩序提供制度保证+
二国际饭店集团竞争中国市场
1982年香港半岛集团正式理北京建国饭店标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场久假日集团1984年理北京丽假日饭店五年先国拉萨桂林广州西安厦门连成重庆等城市形成网络成时理饭店国际饭店理集团八十年代进入中国市场喜登希尔顿雅高香格里拉半岛新世界日航华美达凯悦美丽华太洋马尼拉等十余家酒店理集团
九十年代尝甜头国际酒店集团登陆中国市场步伐明显加快时期国旅游业蓬勃发展阶段时国际饭店集团中国市场积极扩市场份额时期期间马里奥特佳西方国际天天凯宾斯基喜达屋豪生瑞迪森海逸罗顿文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场出现群雄逐鹿局面根国际饭店餐馆协会资料统计2000年世界饭店理集团排行前10家圣达特六洲马里奥特雅高精品国际希尔顿佳西方国际喜达屋卡尔逊凯悦少数营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外数国际饭店集团市场份额中包含着中国理饭店中国已成著名国际酒店集团集聚国际酒店集团中国市场中国济保持高速增长带巨商机蓬勃发展旅游业显示巨市场潜力二中国政治稳定社会安定民币汇率稳定企业营环境日趋完善三中国劳动力成相较低素质较高
国际饭店集团通引进先进理观念理模式加快国饭店营理水提高缩短国饭店业国际水差距国饭店业成开放较早市场化程度较高先国际接轨行业国际饭店集团进入时培养批饭店理理饭店成国饭店理 提高班许国际饭店集团理饭店职历员成国饭店外企争夺象国际饭店集团进入促进高新技术饭店中应引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起示范作数字化性化饭店客营造更加温馨舒适便捷居住环境应该讲目前中国旅游饭店业成中国社会服务业领头羊重素益国际饭店集团进入
目前国际饭店集团竞争中国市场方面呈现变化：
线城市二线城市扩展
国际饭店集团开始进入中国市场时选择济发达中心城市旅游资源丰富城市立足香格里拉中国开业17家酒店基分布北京海哈尔滨长春连青岛南京武汉北海西安等城市中北京四家（香格里拉饭店中国饭店国贸饭店嘉里中心饭店）该集团认迅猛发展国旅游业二线城市扩张原久会具市场潜力二线城市更香格里拉饭店2003年中山郑州两家香格里拉新酒店开业2004年福州香格里拉开门迎宾
单品牌品牌发展
国际著名酒店集团名称品牌市场信誉程度高某国家制定标准品牌集团根市场需求推出非常明确市场定位体现饭店业竞争方代表着时尚服务潮流客认推崇十年商务客旅游者出行惯选择喜爱品牌饭店假日集团刚进入中国时推出品牌假日品牌饭店满足商务客需求陆续推出皇冠假日洲际等品牌马里奥特集团进入中国市场首推万豪品牌目前集团推出全品牌发展战略高档丽嘉卡尔顿万豪万丽中高档万怡新世纪华美达马里奥特档次品牌品牌间差异体现风格万豪体现欧美古典式风格万丽追求智化商务现代派风格风格适应市场需求
超豪华品牌饭店批量超豪华品牌饭店发展
相长段时间超豪华品牌饭店中国空白九十年代末期仅北京圣瑞杰斯国际俱乐部酒店海丽嘉卡尔顿金茂君悦酒店三家年着国旅游业发展世界著名饭店集团国饭店业市场表示出极信心纷纷推出超豪华品牌饭店中国造旗舰开业久海瑞吉红塔酒店成喜达屋集团中国开业第二圣瑞吉斯品牌酒店年底开业北京东方君悦酒店凯悦集团中国继海君悦金茂酒店理第二家君悦品牌酒店年元月开业海四季酒店成国际著名四季酒店集团中国开业第家酒店马里奥特丽嘉卡尔顿酒店久北京落户批量超豪华品牌饭店落户中国标志着中国饭店业档次更加完备批品质卓越服务超群酒店客提供高度性化服务
变化中出国际饭店集团进入中国市场已初步完成济发达海开放城市中西部区拓展实现全方位发展网络化布局正逐步加网络密度实施品牌发展体现国际饭店业发展种趋势时国饭店业发展带压力干年中国市场形成规模国际酒店集团会更国际饭店业发展必然趋势全球济体化必然结果
三酒店业趋势
全国高档饭店建设迎高峰根报信息完全统计全国评建建（2007年底前开工）高档饭店（相四五星级）总计1107家中相五星级档次饭店554家超目前全国五星级饭店总量区分布广东浙江北京海安徽分155家146家97家86家82家位居前五位占全国总数51
国际饭店理集团加速进入综合报材料查询关国际饭店理集团官方网站截止2006年底37国际饭店理集团60饭店品牌进入中国理502家饭店世界排名前十国际饭店理集团均已进入中国理饭店数量位居前五位国际饭店理集团温德姆洲际雅高喜达屋万豪理饭店数量分159家（包括110家速8品牌济型酒店）69家43家37家31家未年国际饭店理集团理饭店数量迅速增加洲际酒店集团新全球发展计划中国拓展饭店数量占全球发展总数三分2008年华理饭店总数达125家
新材料新设备新技术量采更适应客需求发光材料调温材料调色材料散发香气材料改变传统酒店材洗涤排污废水废气废烟环保处理改变酒店环境然通风 明太阳开发利改变酒店源消耗客房中扁屏电视便捷通讯动预定登记入住系统建立改变酒店目前营模式贴然回然酒店赢广阔发展空间酒店断智化破营理念
然酒店业直认劳动密集型服务产业着科学技术进步计算机已仅仅前台营业务逐渐勤保障系统楼宇动化系统发展 时酒店部网络互联网联接普网络化理理全面升级智化理阶段国际酒店集团广泛采计算机预订系统已帮助成员酒店销售25客源利网络改善传统酒店理网络酒店业制造新竞争载体通网络宣传企业形象开展网预订客房客解酒店硬件软件设施选择需服务进行远程预订终酒店带更客源酒店顾客通网交流进提供更性化性化服务
四面挑战
高档饭店竞争更加激烈方面年国高档饭店建设步伐加快方面洲际（Intercontinental）里兹卡尔顿(Ritz Calton）圣瑞吉斯（StRegis）丽晶(Regent)柏悦(Park Hyatt）四季（FourSeason）等国际饭店集团顶级品牌全面进入势必中国饭店原高端客源市场分配产生重影响加剧高档饭店竞争
国饭店理集团需提高国际化水根报信息截2006年6月30日全国国饭店理公司180家理饭店1299家均家理饭店仅72家国饭店理公司仅规模品牌建设滞整体理水提高国际饭店理集团举进入中国形成鲜明中国土饭店集团未跨出国门真正参国际竞争国际化程度低亟需加快国际化发展步伐真正成具国际水饭店理集团
非星级饭店亟需规范年着北京海杭州成苏州等方政府住宿业理职调整旅游行政部门许方旅游饭店理工作思路原单纯星级饭店理逐步转变整饭店业态理非星级饭店加强规范理势必行2006年北京市制订出台北京方标准住宿业服务质量标准评定评出首批住宿服务达标单位250家海市制定旅馆服务质量求完成海市旅馆理办法送审稿江苏省启动济型酒店标准制定工作
饭店投资需加强引导目前全国许方饭店投资非常热已导致区饭店供求引导投资商理性投资饭店未饭店发展中面挑战2006年 浙江省充分调研基础出版浙江饭店业发展白皮书引导饭店投资建设发挥积极作
五酒店理模式
Ø 委托理
通酒店业理集团公司签署理合约定双方权利义务责确保理集团公司理风格服务规范质量标准运营方式理酒店输出专业技术理理模式理酒店收取定例基理费(约占营业额25)奖励理费(约占毛利润48)理方式年奖励理费占例正逐年递增种模式般出现酒店集团定型阶段较适合种财力雄厚专业理理技术贫乏单体酒店江西省防培训中心项目采取该方式进行理
六高星级酒店盈利分析
5星级中国际理饭店实现均房价高达民币72720元高国理饭店民币604元均房价超出业行理饭店均价（民币518）404星级5星级饭店均房价达民币508元整体市场均住宿率6923星级饭店均房价达民币240元整体市场住宿率654
理费固定费前收益（IBCMF）税务折旧前收益（CBITDA）两项指标方面国际理饭店时获佳表现4星级中国际理店实现高均房价达民币485元国际理饭店市场推广营销源维护保养方面开支较高终理费固定费前收益（IBFCMF）税务折旧前收益相（IBCMF）较低层级市场效控制项成开支获积极现金流量
海5星级饭店北京等级饭店获更高营业收入营利润海均房价达民币862元北京等级饭店高出14间客房均收入北京高出22海北京两座城市饭店理费固定费前收益（IBCMF）百分方面达总收入40果间客房理费固定费前收益（IBCMF）实现绝值（民币）较海饭店北京等级饭店高出11
均房价分类房价高等级类（均房价民币701元）饭店餐饮方面收入方面样获佳业绩均间房餐饮收入达民币1722元理费固定费前收益（IBCMF）占总收入406营效益显著
中国饭店业业务统计(1)
均房价分类
国际理
国理
业行理
国际理
国理
业行理
All
International
Domestic
Independent
International
Domestic
Independent
All
4+5星Star
5星Star
5星Star
5星Star
4星Star
4星Star
4星Star
3星Star
饭店业业务摘
饭店数量
186
41
6
26
27
15
71
62
日供出租客房数
60341
15345
3351
11247
8888
4369
17141
11543
日实际入住客房数
41739
10795
2500
7290
6344
3174
11636
7554
均入住率
692
704
746
648
714
727
679
654
均净房价
508
727
604
518
485
366
330
240
间客房日均收入
352
512
450
336
346
266
224
157
间客房总收入
250079
338320
315776
274103
208227
171792
184131
110426
间客房总支出
165997
206219
196472
187003
146323
111746
134278
83894
间客房固定费理费前收益
84082
132101
119304
61904
60047
60047
49853
26532
占总收入百分
336
390
378
297
297
350
271
240
间客房税务折旧前收益
60506
102983
83659
48459
48459
48002
24774
16041
占总收入百分
242
304
265
235
233
279
135
145
中国饭店业业务统计(2)
均房价分类
城市分类
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
北京五星
海五星
Above
Between
Between
Blow
Beijing
Shanghai
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
5Star
5Star
饭店业业务摘
Industry Summary
饭店数量
Number of Hotel
20
41
90
96
14
14
日供出租客房数
Number of available Rooms per Day
8919
17065
24596
21199
6432
6067
日实际入住客房数
Number of Occupied Rooms per Day
6713
12490
16217
13781
4576
4619
均入住率
Occupancy
753
732
659
650
711
761
均净房价
Average Room Rate
930
587
389
224
756
862
间客房日均收入
Revenue Per Available Room
700
429
256
146
538
656
间客房总收入
Total Revenue Per Available Room
473031
284479
192974
117720
384212
419711
间客房总支出
Total Expenses Per Available Room
281143
185500
134617
93631
230684
249981
间客房固定费理费前收益
IBFCMF Per Available Room
1911888
98979
58358
24090
153528
169730
占总收入百分
of Total Revenue
406
3485
302
205
400
404
间客房税务折旧前收益
EBITDA Per Available Room
153524
79289
35083
10502
104995
139015
占总收入百分
of Total Revenue
325
279
182
89
273
331
1 IBFCMFIncome Before Fixed Charges and Management Fees 2EBITDAEaring Before Income Tax Depreciation and Amorization
客源构成
类饭店客源构成总体言国际理饭店获取更国际客源价格分类市场中高价市场饭店样获更例国际客源方面国理5星级饭店国际理4星级饭店商务市场方面获高渗透例外北美区长线客源价格敏感度相较低更乐意选择入住高价市场饭店均房价高民币701元层级市场中市场客源占饭店客源构成173中低价饭店获类客源力较弱均房价民币501~700元层级饭店中长线市场客源占总客源96均房价民币301~500层级饭店中长线市场占总客源6均房价民币300元层级饭店中长线市场客源仅占总客源1
固定成
4星级5星层级行政般开支占总收入例国际理酒店低国理业行理酒店5星层级中国际理酒店行政般开支占总收入92国理酒店例134业行理酒店例113
方面国际理酒店市场推广费高国理业行理酒店5星级4星级酒店市场推广费分占总收入5444国理业行理酒店分2029时高档酒店市场推广方面支出高价格层级酒店均房价民701元酒店均间客房市场推广费民币7566元均房价民币501~700元间酒店项指标仅民币3492元
酒店收入结构图
酒店营成结构图
事统计
总体言5星级酒店间客房工配达16177低业行理酒店配外普遍高4星级3星酒店工配相应4星级5星级中国际理酒店工资相关费支出时高国理业行理酒店
订房渠道
4星级5星级酒店中数预定直接酒店预定方式完成时旅行社重预定渠道4星级5星酒店中占总预定例235
通酒店行建立网站实现互联网预定例相较低4星级5星级中互联网预定仅占总预定例03中低价酒店中通互联网站实现网预定颇受欢迎均房价民币301~500元间均房价民币300元酒店通订房网站实现网预定分占总预定例6743均房价民币701元酒店指标仅占12
未预测
酒店未预测方面5星级酒店市场（目前赢利高酒店等级）未业绩乐观5星级
酒店中72受调查酒店预测2010年住宿率实现增长83酒店预测均房价出现增长方面受5星级酒店市场竞争压力参调查4星酒店未业绩略显保守仅48酒店预测2010年住宿率出现增长58酒店预测年均房价保持增长
七武汉博阳酒店物业理限公司
1简介
武汉博阳酒店物业理限公司注册资金民币200万元工商注册号：420112000031349家集酒店物业业务咨询项目策划指导筹建顾问营理培训体专业理公司武汉博阳酒店物业理限公司专家团队均国外知名酒店机构酒店物业理专家职业理拥着国三家四星级酒店四间酒店二家西餐厅家商务宾馆种类型酒店物业前期策划筹建筹备开业成功理验酒店物业投资分析酒店物业项目策划酒店物业功设计酒店筹建顾问酒店物业工程理酒店运营理等方面均着 标准性传承俱进相合理模式务实高效理风格 业单位业界行致认评国家级酒店物业理顾问酒店物业建设顾问更项目成功运作提供坚实科学保障
2样团队
年轻部分亲身历中国现代酒店业十年政府接外资进入时形成时独领风骚天群雄逐鹿样逐步成长成熟历程初踏入酒店行业国外业公司学成型知名酒店理决策层成员理想市场敏感走起知道酒店客观什样限制服务品质理水应该动配合硬件条件做携手精心造特色团队必满意带您您客十分乐意时接受您咨询
3理模式特点
具体说客提供安全舒适方便环境时强调特色文化创新武汉博阳酒店物业理限公司成功益全面创新理模式体现方面：
Ø 细分目标市场提供样化产品
Ø 高标准服务质量监控
Ø 严格控制成费
Ø 员工理战略
Ø 积极全面开展市场营销活动
Ø 利新技术
第四章 市场分析
南昌市酒店行业概况
锦峰酒店中国烟草总公司江西省烟草行业投资海锦江国 际酒店理限公司全权理涉外商务旅游酒店酒店2007年10月18日国家旅游局授予新标准五星级旅游酒店时授予南昌市首家金叶级绿色旅游饭店称号 酒店位南昌市重商业中心理位置优越交通便捷傍千年古塔——绳金塔邻江南叁名楼——滕王阁抚河公园等着名旅游景点 酒店拥262间套
嘉莱特国际酒店南昌市第家五星级标准建造具国际流接水准商务酒店酒店位南昌黄金段商业中心——八道广场南路10号承接八广场鼎沸气四通八达路路畅距火车站仅800米遥昌北国际机场仅30分钟车程型商业外贸银行等机构咫尺享利便酒店总建筑面积约4万方米高32层设12种房型321套独具特色中餐厅宴会厅西餐厅等次性接1200余9格局异会议厅
512方米宴会厅承接类型宴会国际研讨会商务会议酒会展览开幕仪式等活动
东方豪景花园酒店东方实业集团投资精心造家五星级酒店集餐饮住宿商务健身娱乐体总面积42亩建筑面积65万方楼高26层建筑外观时尚尊贵豪华典雅
泰耐克酒店法国泰耐克集团投资五星级标准建设南昌首家五星级国际酒店酒店位红谷滩行政中心区紧市政府楼正秋水广场酒店部设置186间客房包括标间豪华套房商务套房总统套房等宴会厅特功厅会议室健身中心专业网球场室游泳池桑中西日风味餐厅等类配套服务设施世界先进智化系统温控系统电视网系统等
南昌凯莱饭店1998年4月22日正式外营业凯莱集团投资理第十家酒店作凯莱集团成员南昌凯莱饭店家五星级豪华酒店位赣江游美丽南昌市中心滨邻赣江毗邻古朴历史悠久滕王阁着名八桥距红谷滩市政府需10分钟距新昌北机场需20分钟车程12分钟达火车站交通十分便利商务宾客旅游士佳选
南昌鑫峰假日酒店家四星级酒店营面积20000米酒店新东方义现代设计手法融合城市现代气息装饰高贵典雅俯瞰水天色览南昌秀丽风光集客房餐饮娱乐洗浴休闲会议商务体高档酒店
米兰花园酒店江西首家独具时尚质感精品商务酒店拥式客房81间处南昌闹市中心苏圃路紧邻民德路八公园中山路八道距离机场35分钟车程周边写字楼餐饮娱乐场云集咫尺医疗单位全省距离火车站需十分钟交通极便捷 酒店致力宾朋提供高品质寻常旅居体验专业服务团队精筹色服务标准满足群性化需求客房装饰拘格居室理念独树帜
南昌国贸酒店家涉外商务酒店位坛子口立交桥交通便捷 南昌国贸酒店拥类客房装修舒适豪华格调高雅设备齐全您提供温馨家感觉酒店拥风味异餐厅轻松怡环境精美菜肴周服务令您回味穷 南昌国贸酒店国际会议中心富丽豪华配备专业会展设施先进视听设备适合举办种规模会展宴会满足层次需助您踏成功路
南昌富豪酒店江西省新洪客隆工贸发展总公司投资家超涉外旅游饭店酒店介四通八达司马庙立交桥坛子日立交桥间南昌名塔绳金塔遥相呼应 南昌富豪酒店设粤菜潮洲菜川沪菜赣菜等种风味餐厅拥60贵宾包厢1000餐位西餐厅酒廊堂吧功宴会厅会议中心30KTV房等康乐设施时酒店拥世界先进水通讯电视快捷网宽频网络专商务员设计
南昌白金汇海航酒店位南昌市红谷滩新区CBD中心区域（红谷中道348号）TONTSE建筑事务（美国）进行总体规划国外着名酒店设计师进行室设计海航国际酒店理限公司全权理酒店建筑总面积约
4万方米分AB两座塔楼A座楼高24层B座楼高16层酒店毗邻古朴滕王阁着名八桥秋水广场中国音乐喷泉咫尺俯瞰赣江远眺南昌星摩天轮集酒店客房高端酒店
皇廷酒店家四星级标准装修商务酒店位南昌市交通枢纽位置毗邻火车站汽车站距昌北机场叁十分钟车程位置优越客房精致温馨设宽频接口选择电话接口干肤机酒吧等部分商务放更配备电脑方便商务士皇廷酒店拥功会议室设施齐全务求会议轻松环境中进行皇廷酒店设豪华餐厅桑室美容美发棋牌室精品店书店等服务设施
年南昌市酒店业发展迅猛酒店餐饮做较：嘉莱特国际酒店锦峰酒店凯莱饭店鑫峰假日酒店酒店高档菜品燕鲍翅海鲜等生意十分火爆出品较传统缺乏新意引鉴走出传统营模式寻找适合营道路
二酒店产业特点
（）酒店产品综合性享受性文化性特点
1综合性
住宿服务酒店产品基形态着行业规模扩市场需求样化酒店时提供饮食娱乐购物交通商务会议休闲度假等系列服务甚包括家服务托服务等等形成酒店产品综合性特点
2享受性
酒店满足宾客仅简单物质需更满足宾客种享受需求宾客享受需求现代需求表现酒店产品享受性特点般商品服务间区
3文化性
文化性享受性高层次发展通常说酒店气氛酒店氛围酒店产品文化性建立酒店外形象机制机统基础体现酒店营理服务方方面面酒店服务细节蕴含着身文化涵
（二）集团化营
组建酒店企业集团重战略目标提高酒店营效率国际竞争力国际酒店店集团进入中国速度数量日俱增国际集团跨国公司酒店集团等世界级巨霸挟雄厚资金先进理品牌优势长驱直入中国酒店市场国际化超级酒店店集团占领巩固海发达中型城市高档酒店市场基础逐渐陆中城市中低档酒店市场规模扩张根年国际酒店行业兼收购数量规模统计全球超级酒店集团正计划实施全球范围佳资源配置生产素组合积极开展跨国界跨区域跨行业跨品牌全球兼会仅仅满足国单体酒店接会目标转中国尚未发展壮酒店集团酒店理公司中国旅游酒店酒店集团发展历史短总体规模十分限运行方式建仅少数企业够输出理开展资运营数企业基保留逐建设单理单体收购初级阶段种原始企业发展模式创造巨酒店集团控制总量时调整结构通资产品牌重组市场需促进中国酒店业企业制度改革资产整合加快集团化进程
（三）品牌化发展
目前酒店广告信息爆炸注意力稀缺时代酒店品牌建设变越越重种情况整世界已进入偶营销品牌营销时代
品牌竞争实种酒店文化竞争国际酒店业许著名品牌已具体营中显示出性魅力万豪假日喜登等等中国运品牌进行种形式输出合作利良品牌轻轻松松中国获取丰厚利润中国目前品牌做较酒店集团锦江凯莱等国际酒店集团品牌运做模式包括资纽带型理合型特许营型松散战略联盟型等中国酒店业言创造身品牌时根身具体情况选择品牌战略品牌酒店具较高声誉提高酒店知名度美誉度提高理营销水建立稳定长期客源增加企业竞争力
三项目定位
根项目特点定位南昌市首家时尚商务酒店酒店时尚简约导元素装修方面体现出酒店特色：楼层突出时尚元素题求楼层风格堂房间餐饮均四星级标准装修通时尚装修风格温馨典雅装饰点缀富性化服务理念务求造成南昌市首家时尚商务酒店
时间较仓促详细介绍餐饮营定位
四中餐厅定位
根理位置酒店结构特殊性考虑餐饮分中餐厅西餐厅堂吧中餐厅位酒店二三楼建议酒店楼单独开立餐饮堂便营
中餐厅提倡绿色健康饮食计划书核心品牌特色营实施品牌营分两部分：理念部分容品牌形象宣传等二产品部分容菜品营价格体系营销策略服务模式
目标意义：
1零点餐厅众化吃划算济实惠靓正营手法
2包房中高档（政府接公司接体宴会型宴会等）
赣菜粤菜客家菜副：
赣菜——烧菜特色炒农家菜煨汤等
粤菜客家菜——鲍参翅肚燕海鲜精美炒等
产品营
1菜品营
菜品营产品营核心营指导思想中高档酒店营路线核心继承赣粤湘餐饮文化精华兼收蓄中华餐饮家长形成具鲜明特色适合消费者饮食惯品牌型餐饮酒店
（1）菜品定位——消费者饮食口味惯基础赣菜生产工艺核心品美观口味丰富价格适合众化消费菜肴体系
（2）口味定位——崇义区消费者口味分类特点发展趋势确定目前低端市场口味特点浓辣油中高端市场口味特点清鲜淡餐饮部菜肴口味定鲜咸香辣清淡少油
图示：
消费者惯口味
香辣系 鲜咸系
湘辣 赣辣 川辣 西北辣 粤闽 苏杭 客家 京鲁
营菜系 兼选菜系 营菜系 兼选菜系
热炒烧炸 热炒汤蒸 腊烤冷卤 面点
菜肴体系
香辣系湘赣味特赣菜中特色菜值重视鲜咸系粤浙味中尤杭帮菜迷踪风格颇受饮食界青睐酒店予高度重视
两种口味菜肴例控制7：3（香辣：鲜咸）
（3）生产组织
酒店菜品体系组织生产图示：
总理
餐饮部
理
行政总厨
赣厨
粤厨
热炒
热炒
凉菜
面点
赣菜
菜
杭帮菜
赣粤菜
热炒
鲍翅燕
粤菜
粤菜
具体分工求：赣粤厨擅长炒炸烧汤焖厨师冷卤菜苏浙粤菜厨师理面点拟赣粤菜厨师理粤厨理鲍参翅肚燕海鲜精美炒堂做
（4）生产保障
中餐生产保障体系图示：
总理
餐饮部理
行政总厨
采购理
赣菜
粤菜
采购
（5）菜品创新
菜品创新酒店营中重性勿庸置疑酒店做法相提出组织工作流程：
菜品创新组织结构总理
餐饮部理
行政总厨
采购理
原材料采购
厨部
产品研发
试制
标准
工艺
调研
设计
顾问
新产品开发流程
专家市场信息
厨部前台销售
新产品提案 行政总厨
工艺标准
材料菜式
试制方案
试 制 厨部采供
总理
餐饮部理
新产品 评审
未通 通生产
销售
（6）外营业计划
根酒店处段特点中餐厅营业拟采取方式
1餐厅营业：
A 时间：早餐 7：00——9：30
午餐11：00——14：00
晚餐17：00——21：00
B 品种：酒店品种提供
C 价格：市场变化合理调整
D 服务：酒店餐饮行业规定服务根店特色提供性化服务
2 价格策略
根酒店身定位档次竞争手市场需求营目标等素确定酒店价格体系
（1） 价格目标
酒店价格目标明显高均价位性菜肴定价应价位持略高性菜肴价位略高高档菜肴价位等档次酒店价位持略低顾客感贵
具体标准
正餐消费均标准：散席厅3060元包房消费70100元
菜肴价格构成：热菜部分
30元份菜肴占菜肴总数量15
20－30元份菜肴占总数量35
10－20元份菜肴占总数量40
10元份菜肴占总数量10
鲍参翅肚海鲜部分
400元份菜肴占菜肴总数量15
200－400元份菜肴占总数量25
80－200元份菜肴占总数量45
20－80元份菜肴占总数量15
冷卤（菜）部分
素菜：
4元份菜肴占冷卤菜肴总数量10
4元份菜肴占冷卤菜肴总数量80
4元份菜肴占冷卤菜肴总数量10
荤菜
8元份菜肴占冷卤菜肴总数量20
8元份菜肴占冷卤菜肴总数量80
食部分
16元份食占食总量60
16元份食占食总量40
酒水部分
酒水价位毛利率控制拟定65—75
总采取意压低价格办法行竞争营策略张价格策略：差异化营建立价格差异品牌营提升顾客心理价位千方百计行业价格战例：导入全天然绿色公害原材料健康概念容易导致顾客产生货便宜心理变化提升心理价位
区独二务求客户鲜明令顾客食欲增
服务模式
做酒店服务工作建立服务模式应做五方面工作：（1）建立服务规范（2）明确岗位职责（3）强化员工培训（4）完善客户理（5）断服务创新
酒店通服务模式相固定重复服务规范岗位职责员工培训关制度相关材料中表述客户理已着手电脑硬件软件建设计划书重点表述服务模式中贯彻营理念实现服务创新
贯彻健康概念营思想拟服务模式中导入顾客健康服务疯狂创意求全体员工顾客交程中处处顾客健康着想点滴做起常没什细节表现出般服务服务
例：引导顾客落位放置身物品通合适提示顾客注意餐前卫生顾客点菜时通菜牌提示服务员提醒告知顾客点菜荤素搭配等等环境服务较醒目方式提示客吸烟害健康增强公德意识
种服务理念够长期坚持发扬光制度设计中完成配套
例：奖惩条例服务程序语言规范行守培训教案CI导入营销宣传客户理工作条件中做出明确规定求
保密说明：该报告仅江西省防培训中心（暂定）项目
资料源：武汉博阳酒店物业理限公司
请贵公司限范围传阅报告部分容涉公司商业秘密请承担保密义务
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商业投资计划书
机密
项目名称 江西省防培训中心（暂定）
项目单位 江西省新干县新兴房产开发限公司
址 江西省南昌市五纬路
理公司 武汉博阳酒店物业理限公司
联 系 杨振华（先生）
电 话 13970900771
E—mail yanghua412@163com
二00年二月
江西省防培训中心商业计划书
目 录
第章 项目摘……………………………………………………………3
项目概述………………………………………………………………3
第二章 环境评估……………………………………………………………3
理位置 ……………………………………………………………3
二区位优势 ……………………………………………………………3
三气 候 ……………………………………………………………4
四发展规划……………………………………………………………4
五南昌济…………………………………………………………4
第三章 酒店行业分析 ……………………………………………………5
中国旅游酒店业概况………………………………………………5
二国际饭店集团竞争中国市场………………………………………6
三酒店酒店业趋势……………………………………………………8
四面挑战…………………………………………………………9
五酒店理模式………………………………………………………10
六高星级酒店盈利分析……………………………………………10
七武汉博阳酒店物业理限公司…………………………………17
第四章 市场分析 …………………………………………………………18
南昌酒店概况………………………………………………………18
二酒店产业特点……………………………………………………20
三项目定位……………………………………………………………21
四中餐厅定位…………………………………………………………21
第章 项目摘
项目概述
Ø 南昌市首家时尚商务酒店酒店时尚简约导元素
Ø 酒店武汉博阳酒店物业理限公司全权理成南昌市具特色四星级商务酒店专业营理念必会带丰厚投资回报良社会效益
第二章 环境评估
理位置
南昌中国江西省省会城市全省政治济文化科技中心现辖四县（南昌新建进贤安义）五区（东湖西湖青云谱湾里青山湖）两国家级开发区（高新产业开发区济技术开发区）九省级开发区（桑海开发区英雄开发区蓝开发区等）红谷滩新区总面积7402方公里总口491万中市区面积617方公里建成区面积210方公里全国35特城市
酒店位南昌市东湖区五纬路离南昌火车站约15分钟车程昌北机场约30分钟车程南昌八广场约10分钟车程周边单位：江西省防江西省军区江西省民医院型住宅等交通便利口密集
二区位优势
南昌处长江中游鄱阳湖西南部素吴头楚尾粤户闽庭盛誉全国唯长江三角洲珠江三角洲闽东南三角区相毗邻省会城市具承东启西沟通南北战略性位枢纽性区位独特优势京九浙赣皖赣等铁路贯城区2007年4月全国铁路第六次提速南昌海北京广州等城市铁路运行时间进步缩短铁路客货运输更加快捷方便高效2010年昌九城际铁路建成南昌九江现90分钟缩短40分钟2012年浦铁路建成南昌闽东南区京九线缩短222公里沪昆线缩短117公里成南昌快速出海铁路通道105320316国道交汇南昌昌九梨温赣粤等高速公路四通八达4D级昌北国际机场开通直通北京海香港澳门首尔等国外城市40条航线转机前美国加法国新加坡等区国际航空港开通南北东西铁路动脉交汇国际集装箱码头运营高速公路网结点构建起南昌通畅快捷立体交通网南昌1时航程6时里程通达周边８直辖省会城市济圈变现实圈中聚集着46亿口蕴含着12万亿元工业品消费潜力
三气候
南昌气候湿润温属亚热带季风区雨量充沛四季分明春秋季短冬夏季长年均气温17C177C极端高气温409C极端低温152C降雨量16001700毫米降水日147157天年均暴雨日56天年均相湿度785年日时间17231820时日率40年均风速23米秒年霜期251272天冬季偏北风夏季偏南风适合植物花卉生长营造花园城市理想区
四发展规划
南昌市委市政府坚定移推进开放战略新型工业化战略城乡体化战略科教兴市战略持续发展战略重项目突破口创业富民创新发展线断增强南昌综合实力核心竞争力实现南昌快速崛起新跨越南昌造成基——中部区重先进制造业基三中心——现代化商贸中心物流中心金融中心四南昌——开放活力南昌文明谐南昌诚信创业南昌生态园林南昌
五南昌济
工业 南昌江西省工业城市新中国第架飞机第辆轮式拖拉机第辆摩托车第枚海防导弹里诞生改革开放南昌工业济飞速发展形成飞机制造汽车制造冶金机电纺织化工医药等现代化工业体系电子信息生物工程新材料等代表新兴高新技术产业具定水现正努力建设现代制造业基已形成汽车收音机香烟饮料医药光电子输液器视听产品等8全国性产品生产基正形成全国重制冷设备生产基
农业 南昌农业形成优质米优质果品瘦肉型猪特种水产等十导产品全国重商品粮农副产品生产基正努力建成市型农业绿色环保食品生产基
商贸流通 水路交通便利南昌历南方重商贸流通城市商贾云集仅覆盖全省消费品集散海区商贸辐射中西部中转枢纽型商业蓬勃发展形成城商场城郊市场城外物流格局城南昌百货楼洪城厦新洪客隆北京华联（江西）沃尔玛等型零售商场城外洪城市场江西装璜建材市场南昌深圳农产品中心批发市场等型批发市场著名洪城市场全国九日品中心批发市场
第三章 酒店行业分析
中国旅游饭店业概况
旅游饭店业中国旅游产业外开放前领域目前投资理服务等方面均定程度实现国竞争国际化业士分析认前中国济持续走国际贸易断增旅游安全具备效保障市场济秩序进步完善进口物品关税普遍降低正外资进入中国旅游饭店业黄金期
２００２年中国旅游饭店业达新高峰２００２年中国旅游业统计公报显示全国星级饭店８８８０家２００１年末增加１５２２家全国星级饭店全年均客房出租率达６０．１５％２００１年提高１．７百分点全国星级饭店营业收入总额９１４．４３亿元２００１年增长１９．８％中国济正步入快速增长周期新升通道旅游业发展进入稳步发展期
济景气持续升推动中外贸商务科技会议等交流活动频繁举办中国旅游饭店业带旺盛客源２００３年半年休整中国入境旅游业全面步入发展振兴阶段２００４年中国入境旅游数突破１亿次
旅游安全效保障中国旅游饭店业提供旺盛客源境外旅游行业断受种恐怖事件战事等影响中国国际赢旅游安全胜济发展沃土良形象２００３年初突发非典疫情中国入境旅游造成较影响仅暂时中国旅游业立重新回快速发展轨道
中国旅游业年围绕中国魅力永存促销题加中国旅游目形象宣传联合北京奥组委启动２００８奥运旅游计划国家旅游局全力争取入境旅游市场恢复通落实香港澳门更紧密旅游合作协议努力扩港澳居民赴旅游规模
市场济秩序进步完善优化旅游饭店业发展环境２００２年１月中国调５０００种商品进口关税关税总水降１２％饭店营密切相关牛肉猪肉植物油奶酪冰淇淋进口关税出现较幅度降低未年关税水进步降低节省旅游饭店营成２００２年中国旅游饭店协会参考国际惯例制定中国饭店业行业规范明确饭店义务权利容易引起争议问题进行界定政府关部门正抓紧简政放权清理减少行政审批项目法行政履行入世承诺维护饭店企业正常营秩序提供制度保证+
二国际饭店集团竞争中国市场
1982年香港半岛集团正式理北京建国饭店标志着国际饭店集团开始进入中国饭店市场久假日集团1984年理北京丽假日饭店五年先国拉萨桂林广州西安厦门连成重庆等城市形成网络成时理饭店国际饭店理集团八十年代进入中国市场喜登希尔顿雅高香格里拉半岛新世界日航华美达凯悦美丽华太洋马尼拉等十余家酒店理集团
九十年代尝甜头国际酒店集团登陆中国市场步伐明显加快时期国旅游业蓬勃发展阶段时国际饭店集团中国市场积极扩市场份额时期期间马里奥特佳西方国际天天凯宾斯基喜达屋豪生瑞迪森海逸罗顿文华等数十家国际饭店集团涉足中国市场出现群雄逐鹿局面根国际饭店餐馆协会资料统计2000年世界饭店理集团排行前10家圣达特六洲马里奥特雅高精品国际希尔顿佳西方国际喜达屋卡尔逊凯悦少数营低档饭店圣达特等集团未进入中国市场外数国际饭店集团市场份额中包含着中国理饭店中国已成著名国际酒店集团集聚国际酒店集团中国市场中国济保持高速增长带巨商机蓬勃发展旅游业显示巨市场潜力二中国政治稳定社会安定民币汇率稳定企业营环境日趋完善三中国劳动力成相较低素质较高
国际饭店集团通引进先进理观念理模式加快国饭店营理水提高缩短国饭店业国际水差距国饭店业成开放较早市场化程度较高先国际接轨行业国际饭店集团进入时培养批饭店理理饭店成国饭店理 提高班许国际饭店集团理饭店职历员成国饭店外企争夺象国际饭店集团进入促进高新技术饭店中应引导饭店追踪国际饭店发展趋势方面起示范作数字化性化饭店客营造更加温馨舒适便捷居住环境应该讲目前中国旅游饭店业成中国社会服务业领头羊重素益国际饭店集团进入
目前国际饭店集团竞争中国市场方面呈现变化：
线城市二线城市扩展
国际饭店集团开始进入中国市场时选择济发达中心城市旅游资源丰富城市立足香格里拉中国开业17家酒店基分布北京海哈尔滨长春连青岛南京武汉北海西安等城市中北京四家（香格里拉饭店中国饭店国贸饭店嘉里中心饭店）该集团认迅猛发展国旅游业二线城市扩张原久会具市场潜力二线城市更香格里拉饭店2003年中山郑州两家香格里拉新酒店开业2004年福州香格里拉开门迎宾
单品牌品牌发展
国际著名酒店集团名称品牌市场信誉程度高某国家制定标准品牌集团根市场需求推出非常明确市场定位体现饭店业竞争方代表着时尚服务潮流客认推崇十年商务客旅游者出行惯选择喜爱品牌饭店假日集团刚进入中国时推出品牌假日品牌饭店满足商务客需求陆续推出皇冠假日洲际等品牌马里奥特集团进入中国市场首推万豪品牌目前集团推出全品牌发展战略高档丽嘉卡尔顿万豪万丽中高档万怡新世纪华美达马里奥特档次品牌品牌间差异体现风格万豪体现欧美古典式风格万丽追求智化商务现代派风格风格适应市场需求
超豪华品牌饭店批量超豪华品牌饭店发展
相长段时间超豪华品牌饭店中国空白九十年代末期仅北京圣瑞杰斯国际俱乐部酒店海丽嘉卡尔顿金茂君悦酒店三家年着国旅游业发展世界著名饭店集团国饭店业市场表示出极信心纷纷推出超豪华品牌饭店中国造旗舰开业久海瑞吉红塔酒店成喜达屋集团中国开业第二圣瑞吉斯品牌酒店年底开业北京东方君悦酒店凯悦集团中国继海君悦金茂酒店理第二家君悦品牌酒店年元月开业海四季酒店成国际著名四季酒店集团中国开业第家酒店马里奥特丽嘉卡尔顿酒店久北京落户批量超豪华品牌饭店落户中国标志着中国饭店业档次更加完备批品质卓越服务超群酒店客提供高度性化服务
变化中出国际饭店集团进入中国市场已初步完成济发达海开放城市中西部区拓展实现全方位发展网络化布局正逐步加网络密度实施品牌发展体现国际饭店业发展种趋势时国饭店业发展带压力干年中国市场形成规模国际酒店集团会更国际饭店业发展必然趋势全球济体化必然结果
三酒店业趋势
全国高档饭店建设迎高峰根报信息完全统计全国评建建（2007年底前开工）高档饭店（相四五星级）总计1107家中相五星级档次饭店554家超目前全国五星级饭店总量区分布广东浙江北京海安徽分155家146家97家86家82家位居前五位占全国总数51
国际饭店理集团加速进入综合报材料查询关国际饭店理集团官方网站截止2006年底37国际饭店理集团60饭店品牌进入中国理502家饭店世界排名前十国际饭店理集团均已进入中国理饭店数量位居前五位国际饭店理集团温德姆洲际雅高喜达屋万豪理饭店数量分159家（包括110家速8品牌济型酒店）69家43家37家31家未年国际饭店理集团理饭店数量迅速增加洲际酒店集团新全球发展计划中国拓展饭店数量占全球发展总数三分2008年华理饭店总数达125家
新材料新设备新技术量采更适应客需求发光材料调温材料调色材料散发香气材料改变传统酒店材洗涤排污废水废气废烟环保处理改变酒店环境然通风 明太阳开发利改变酒店源消耗客房中扁屏电视便捷通讯动预定登记入住系统建立改变酒店目前营模式贴然回然酒店赢广阔发展空间酒店断智化破营理念
然酒店业直认劳动密集型服务产业着科学技术进步计算机已仅仅前台营业务逐渐勤保障系统楼宇动化系统发展 时酒店部网络互联网联接普网络化理理全面升级智化理阶段国际酒店集团广泛采计算机预订系统已帮助成员酒店销售25客源利网络改善传统酒店理网络酒店业制造新竞争载体通网络宣传企业形象开展网预订客房客解酒店硬件软件设施选择需服务进行远程预订终酒店带更客源酒店顾客通网交流进提供更性化性化服务
四面挑战
高档饭店竞争更加激烈方面年国高档饭店建设步伐加快方面洲际（Intercontinental）里兹卡尔顿(Ritz Calton）圣瑞吉斯（StRegis）丽晶(Regent)柏悦(Park Hyatt）四季（FourSeason）等国际饭店集团顶级品牌全面进入势必中国饭店原高端客源市场分配产生重影响加剧高档饭店竞争
国饭店理集团需提高国际化水根报信息截2006年6月30日全国国饭店理公司180家理饭店1299家均家理饭店仅72家国饭店理公司仅规模品牌建设滞整体理水提高国际饭店理集团举进入中国形成鲜明中国土饭店集团未跨出国门真正参国际竞争国际化程度低亟需加快国际化发展步伐真正成具国际水饭店理集团
非星级饭店亟需规范年着北京海杭州成苏州等方政府住宿业理职调整旅游行政部门许方旅游饭店理工作思路原单纯星级饭店理逐步转变整饭店业态理非星级饭店加强规范理势必行2006年北京市制订出台北京方标准住宿业服务质量标准评定评出首批住宿服务达标单位250家海市制定旅馆服务质量求完成海市旅馆理办法送审稿江苏省启动济型酒店标准制定工作
饭店投资需加强引导目前全国许方饭店投资非常热已导致区饭店供求引导投资商理性投资饭店未饭店发展中面挑战2006年 浙江省充分调研基础出版浙江饭店业发展白皮书引导饭店投资建设发挥积极作
五酒店理模式
Ø 委托理
通酒店业理集团公司签署理合约定双方权利义务责确保理集团公司理风格服务规范质量标准运营方式理酒店输出专业技术理理模式理酒店收取定例基理费(约占营业额25)奖励理费(约占毛利润48)理方式年奖励理费占例正逐年递增种模式般出现酒店集团定型阶段较适合种财力雄厚专业理理技术贫乏单体酒店江西省防培训中心项目采取该方式进行理
六高星级酒店盈利分析
5星级中国际理饭店实现均房价高达民币72720元高国理饭店民币604元均房价超出业行理饭店均价（民币518）404星级5星级饭店均房价达民币508元整体市场均住宿率6923星级饭店均房价达民币240元整体市场住宿率654
理费固定费前收益（IBCMF）税务折旧前收益（CBITDA）两项指标方面国际理饭店时获佳表现4星级中国际理店实现高均房价达民币485元国际理饭店市场推广营销源维护保养方面开支较高终理费固定费前收益（IBFCMF）税务折旧前收益相（IBCMF）较低层级市场效控制项成开支获积极现金流量
海5星级饭店北京等级饭店获更高营业收入营利润海均房价达民币862元北京等级饭店高出14间客房均收入北京高出22海北京两座城市饭店理费固定费前收益（IBCMF）百分方面达总收入40果间客房理费固定费前收益（IBCMF）实现绝值（民币）较海饭店北京等级饭店高出11
均房价分类房价高等级类（均房价民币701元）饭店餐饮方面收入方面样获佳业绩均间房餐饮收入达民币1722元理费固定费前收益（IBCMF）占总收入406营效益显著
中国饭店业业务统计(1)
均房价分类
国际理
国理
业行理
国际理
国理
业行理
All
International
Domestic
Independent
International
Domestic
Independent
All
4+5星Star
5星Star
5星Star
5星Star
4星Star
4星Star
4星Star
3星Star
饭店业业务摘
饭店数量
186
41
6
26
27
15
71
62
日供出租客房数
60341
15345
3351
11247
8888
4369
17141
11543
日实际入住客房数
41739
10795
2500
7290
6344
3174
11636
7554
均入住率
692
704
746
648
714
727
679
654
均净房价
508
727
604
518
485
366
330
240
间客房日均收入
352
512
450
336
346
266
224
157
间客房总收入
250079
338320
315776
274103
208227
171792
184131
110426
间客房总支出
165997
206219
196472
187003
146323
111746
134278
83894
间客房固定费理费前收益
84082
132101
119304
61904
60047
60047
49853
26532
占总收入百分
336
390
378
297
297
350
271
240
间客房税务折旧前收益
60506
102983
83659
48459
48459
48002
24774
16041
占总收入百分
242
304
265
235
233
279
135
145
中国饭店业业务统计(2)
均房价分类
城市分类
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
北京五星
海五星
Above
Between
Between
Blow
Beijing
Shanghai
¥701
¥501~700
¥301~500
¥300
5Star
5Star
饭店业业务摘
Industry Summary
饭店数量
Number of Hotel
20
41
90
96
14
14
日供出租客房数
Number of available Rooms per Day
8919
17065
24596
21199
6432
6067
日实际入住客房数
Number of Occupied Rooms per Day
6713
12490
16217
13781
4576
4619
均入住率
Occupancy
753
732
659
650
711
761
均净房价
Average Room Rate
930
587
389
224
756
862
间客房日均收入
Revenue Per Available Room
700
429
256
146
538
656
间客房总收入
Total Revenue Per Available Room
473031
284479
192974
117720
384212
419711
间客房总支出
Total Expenses Per Available Room
281143
185500
134617
93631
230684
249981
间客房固定费理费前收益
IBFCMF Per Available Room
1911888
98979
58358
24090
153528
169730
占总收入百分
of Total Revenue
406
3485
302
205
400
404
间客房税务折旧前收益
EBITDA Per Available Room
153524
79289
35083
10502
104995
139015
占总收入百分
of Total Revenue
325
279
182
89
273
331
1 IBFCMFIncome Before Fixed Charges and Management Fees 2EBITDAEaring Before Income Tax Depreciation and Amorization
客源构成
类饭店客源构成总体言国际理饭店获取更国际客源价格分类市场中高价市场饭店样获更例国际客源方面国理5星级饭店国际理4星级饭店商务市场方面获高渗透例外北美区长线客源价格敏感度相较低更乐意选择入住高价市场饭店均房价高民币701元层级市场中市场客源占饭店客源构成173中低价饭店获类客源力较弱均房价民币501~700元层级饭店中长线市场客源占总客源96均房价民币301~500层级饭店中长线市场占总客源6均房价民币300元层级饭店中长线市场客源仅占总客源1
固定成
4星级5星层级行政般开支占总收入例国际理酒店低国理业行理酒店5星层级中国际理酒店行政般开支占总收入92国理酒店例134业行理酒店例113
方面国际理酒店市场推广费高国理业行理酒店5星级4星级酒店市场推广费分占总收入5444国理业行理酒店分2029时高档酒店市场推广方面支出高价格层级酒店均房价民701元酒店均间客房市场推广费民币7566元均房价民币501~700元间酒店项指标仅民币3492元
酒店收入结构图
酒店营成结构图
事统计
总体言5星级酒店间客房工配达16177低业行理酒店配外普遍高4星级3星酒店工配相应4星级5星级中国际理酒店工资相关费支出时高国理业行理酒店
订房渠道
4星级5星级酒店中数预定直接酒店预定方式完成时旅行社重预定渠道4星级5星酒店中占总预定例235
通酒店行建立网站实现互联网预定例相较低4星级5星级中互联网预定仅占总预定例03中低价酒店中通互联网站实现网预定颇受欢迎均房价民币301~500元间均房价民币300元酒店通订房网站实现网预定分占总预定例6743均房价民币701元酒店指标仅占12
未预测
酒店未预测方面5星级酒店市场（目前赢利高酒店等级）未业绩乐观5星级
酒店中72受调查酒店预测2010年住宿率实现增长83酒店预测均房价出现增长方面受5星级酒店市场竞争压力参调查4星酒店未业绩略显保守仅48酒店预测2010年住宿率出现增长58酒店预测年均房价保持增长
七武汉博阳酒店物业理限公司
1简介
武汉博阳酒店物业理限公司注册资金民币200万元工商注册号：420112000031349家集酒店物业业务咨询项目策划指导筹建顾问营理培训体专业理公司武汉博阳酒店物业理限公司专家团队均国外知名酒店机构酒店物业理专家职业理拥着国三家四星级酒店四间酒店二家西餐厅家商务宾馆种类型酒店物业前期策划筹建筹备开业成功理验酒店物业投资分析酒店物业项目策划酒店物业功设计酒店筹建顾问酒店物业工程理酒店运营理等方面均着 标准性传承俱进相合理模式务实高效理风格 业单位业界行致认评国家级酒店物业理顾问酒店物业建设顾问更项目成功运作提供坚实科学保障
2样团队
年轻部分亲身历中国现代酒店业十年政府接外资进入时形成时独领风骚天群雄逐鹿样逐步成长成熟历程初踏入酒店行业国外业公司学成型知名酒店理决策层成员理想市场敏感走起知道酒店客观什样限制服务品质理水应该动配合硬件条件做携手精心造特色团队必满意带您您客十分乐意时接受您咨询
3理模式特点
具体说客提供安全舒适方便环境时强调特色文化创新武汉博阳酒店物业理限公司成功益全面创新理模式体现方面：
Ø 细分目标市场提供样化产品
Ø 高标准服务质量监控
Ø 严格控制成费
Ø 员工理战略
Ø 积极全面开展市场营销活动
Ø 利新技术
第四章 市场分析
南昌市酒店行业概况
锦峰酒店中国烟草总公司江西省烟草行业投资海锦江国 际酒店理限公司全权理涉外商务旅游酒店酒店2007年10月18日国家旅游局授予新标准五星级旅游酒店时授予南昌市首家金叶级绿色旅游饭店称号 酒店位南昌市重商业中心理位置优越交通便捷傍千年古塔——绳金塔邻江南叁名楼——滕王阁抚河公园等着名旅游景点 酒店拥262间套
嘉莱特国际酒店南昌市第家五星级标准建造具国际流接水准商务酒店酒店位南昌黄金段商业中心——八道广场南路10号承接八广场鼎沸气四通八达路路畅距火车站仅800米遥昌北国际机场仅30分钟车程型商业外贸银行等机构咫尺享利便酒店总建筑面积约4万方米高32层设12种房型321套独具特色中餐厅宴会厅西餐厅等次性接1200余9格局异会议厅
512方米宴会厅承接类型宴会国际研讨会商务会议酒会展览开幕仪式等活动
东方豪景花园酒店东方实业集团投资精心造家五星级酒店集餐饮住宿商务健身娱乐体总面积42亩建筑面积65万方楼高26层建筑外观时尚尊贵豪华典雅
泰耐克酒店法国泰耐克集团投资五星级标准建设南昌首家五星级国际酒店酒店位红谷滩行政中心区紧市政府楼正秋水广场酒店部设置186间客房包括标间豪华套房商务套房总统套房等宴会厅特功厅会议室健身中心专业网球场室游泳池桑中西日风味餐厅等类配套服务设施世界先进智化系统温控系统电视网系统等
南昌凯莱饭店1998年4月22日正式外营业凯莱集团投资理第十家酒店作凯莱集团成员南昌凯莱饭店家五星级豪华酒店位赣江游美丽南昌市中心滨邻赣江毗邻古朴历史悠久滕王阁着名八桥距红谷滩市政府需10分钟距新昌北机场需20分钟车程12分钟达火车站交通十分便利商务宾客旅游士佳选
南昌鑫峰假日酒店家四星级酒店营面积20000米酒店新东方义现代设计手法融合城市现代气息装饰高贵典雅俯瞰水天色览南昌秀丽风光集客房餐饮娱乐洗浴休闲会议商务体高档酒店
米兰花园酒店江西首家独具时尚质感精品商务酒店拥式客房81间处南昌闹市中心苏圃路紧邻民德路八公园中山路八道距离机场35分钟车程周边写字楼餐饮娱乐场云集咫尺医疗单位全省距离火车站需十分钟交通极便捷 酒店致力宾朋提供高品质寻常旅居体验专业服务团队精筹色服务标准满足群性化需求客房装饰拘格居室理念独树帜
南昌国贸酒店家涉外商务酒店位坛子口立交桥交通便捷 南昌国贸酒店拥类客房装修舒适豪华格调高雅设备齐全您提供温馨家感觉酒店拥风味异餐厅轻松怡环境精美菜肴周服务令您回味穷 南昌国贸酒店国际会议中心富丽豪华配备专业会展设施先进视听设备适合举办种规模会展宴会满足层次需助您踏成功路
南昌富豪酒店江西省新洪客隆工贸发展总公司投资家超涉外旅游饭店酒店介四通八达司马庙立交桥坛子日立交桥间南昌名塔绳金塔遥相呼应 南昌富豪酒店设粤菜潮洲菜川沪菜赣菜等种风味餐厅拥60贵宾包厢1000餐位西餐厅酒廊堂吧功宴会厅会议中心30KTV房等康乐设施时酒店拥世界先进水通讯电视快捷网宽频网络专商务员设计
南昌白金汇海航酒店位南昌市红谷滩新区CBD中心区域（红谷中道348号）TONTSE建筑事务（美国）进行总体规划国外着名酒店设计师进行室设计海航国际酒店理限公司全权理酒店建筑总面积约
4万方米分AB两座塔楼A座楼高24层B座楼高16层酒店毗邻古朴滕王阁着名八桥秋水广场中国音乐喷泉咫尺俯瞰赣江远眺南昌星摩天轮集酒店客房高端酒店
皇廷酒店家四星级标准装修商务酒店位南昌市交通枢纽位置毗邻火车站汽车站距昌北机场叁十分钟车程位置优越客房精致温馨设宽频接口选择电话接口干肤机酒吧等部分商务放更配备电脑方便商务士皇廷酒店拥功会议室设施齐全务求会议轻松环境中进行皇廷酒店设豪华餐厅桑室美容美发棋牌室精品店书店等服务设施
年南昌市酒店业发展迅猛酒店餐饮做较：嘉莱特国际酒店锦峰酒店凯莱饭店鑫峰假日酒店酒店高档菜品燕鲍翅海鲜等生意十分火爆出品较传统缺乏新意引鉴走出传统营模式寻找适合营道路
二酒店产业特点
（）酒店产品综合性享受性文化性特点
1综合性
住宿服务酒店产品基形态着行业规模扩市场需求样化酒店时提供饮食娱乐购物交通商务会议休闲度假等系列服务甚包括家服务托服务等等形成酒店产品综合性特点
2享受性
酒店满足宾客仅简单物质需更满足宾客种享受需求宾客享受需求现代需求表现酒店产品享受性特点般商品服务间区
3文化性
文化性享受性高层次发展通常说酒店气氛酒店氛围酒店产品文化性建立酒店外形象机制机统基础体现酒店营理服务方方面面酒店服务细节蕴含着身文化涵
（二）集团化营
组建酒店企业集团重战略目标提高酒店营效率国际竞争力国际酒店店集团进入中国速度数量日俱增国际集团跨国公司酒店集团等世界级巨霸挟雄厚资金先进理品牌优势长驱直入中国酒店市场国际化超级酒店店集团占领巩固海发达中型城市高档酒店市场基础逐渐陆中城市中低档酒店市场规模扩张根年国际酒店行业兼收购数量规模统计全球超级酒店集团正计划实施全球范围佳资源配置生产素组合积极开展跨国界跨区域跨行业跨品牌全球兼会仅仅满足国单体酒店接会目标转中国尚未发展壮酒店集团酒店理公司中国旅游酒店酒店集团发展历史短总体规模十分限运行方式建仅少数企业够输出理开展资运营数企业基保留逐建设单理单体收购初级阶段种原始企业发展模式创造巨酒店集团控制总量时调整结构通资产品牌重组市场需促进中国酒店业企业制度改革资产整合加快集团化进程
（三）品牌化发展
目前酒店广告信息爆炸注意力稀缺时代酒店品牌建设变越越重种情况整世界已进入偶营销品牌营销时代
品牌竞争实种酒店文化竞争国际酒店业许著名品牌已具体营中显示出性魅力万豪假日喜登等等中国运品牌进行种形式输出合作利良品牌轻轻松松中国获取丰厚利润中国目前品牌做较酒店集团锦江凯莱等国际酒店集团品牌运做模式包括资纽带型理合型特许营型松散战略联盟型等中国酒店业言创造身品牌时根身具体情况选择品牌战略品牌酒店具较高声誉提高酒店知名度美誉度提高理营销水建立稳定长期客源增加企业竞争力
三项目定位
根项目特点定位南昌市首家时尚商务酒店酒店时尚简约导元素装修方面体现出酒店特色：楼层突出时尚元素题求楼层风格堂房间餐饮均四星级标准装修通时尚装修风格温馨典雅装饰点缀富性化服务理念务求造成南昌市首家时尚商务酒店
时间较仓促详细介绍餐饮营定位
四中餐厅定位
根理位置酒店结构特殊性考虑餐饮分中餐厅西餐厅堂吧中餐厅位酒店二三楼建议酒店楼单独开立餐饮堂便营
中餐厅提倡绿色健康饮食计划书核心品牌特色营实施品牌营分两部分：理念部分容品牌形象宣传等二产品部分容菜品营价格体系营销策略服务模式
目标意义：
1零点餐厅众化吃划算济实惠靓正营手法
2包房中高档（政府接公司接体宴会型宴会等）
赣菜粤菜客家菜副：
赣菜——烧菜特色炒农家菜煨汤等
粤菜客家菜——鲍参翅肚燕海鲜精美炒等
产品营
1菜品营
菜品营产品营核心营指导思想中高档酒店营路线核心继承赣粤湘餐饮文化精华兼收蓄中华餐饮家长形成具鲜明特色适合消费者饮食惯品牌型餐饮酒店
（1）菜品定位——消费者饮食口味惯基础赣菜生产工艺核心品美观口味丰富价格适合众化消费菜肴体系
（2）口味定位——崇义区消费者口味分类特点发展趋势确定目前低端市场口味特点浓辣油中高端市场口味特点清鲜淡餐饮部菜肴口味定鲜咸香辣清淡少油
图示：
消费者惯口味
香辣系 鲜咸系
湘辣 赣辣 川辣 西北辣 粤闽 苏杭 客家 京鲁
营菜系 兼选菜系 营菜系 兼选菜系
热炒烧炸 热炒汤蒸 腊烤冷卤 面点
菜肴体系
香辣系湘赣味特赣菜中特色菜值重视鲜咸系粤浙味中尤杭帮菜迷踪风格颇受饮食界青睐酒店予高度重视
两种口味菜肴例控制7：3（香辣：鲜咸）
（3）生产组织
酒店菜品体系组织生产图示：
总理
餐饮部
理
行政总厨
赣厨
粤厨
热炒
热炒
凉菜
面点
赣菜
菜
杭帮菜
赣粤菜
热炒
鲍翅燕
粤菜
粤菜
具体分工求：赣粤厨擅长炒炸烧汤焖厨师冷卤菜苏浙粤菜厨师理面点拟赣粤菜厨师理粤厨理鲍参翅肚燕海鲜精美炒堂做
（4）生产保障
中餐生产保障体系图示：
总理
餐饮部理
行政总厨
采购理
赣菜
粤菜
采购
（5）菜品创新
菜品创新酒店营中重性勿庸置疑酒店做法相提出组织工作流程：
菜品创新组织结构总理
餐饮部理
行政总厨
采购理
原材料采购
厨部
产品研发
试制
标准
工艺
调研
设计
顾问
新产品开发流程
专家市场信息
厨部前台销售
新产品提案 行政总厨
工艺标准
材料菜式
试制方案
试 制 厨部采供
总理
餐饮部理
新产品 评审
未通 通生产
销售
（6）外营业计划
根酒店处段特点中餐厅营业拟采取方式
1餐厅营业：
A 时间：早餐 7：00——9：30
午餐11：00——14：00
晚餐17：00——21：00
B 品种：酒店品种提供
C 价格：市场变化合理调整
D 服务：酒店餐饮行业规定服务根店特色提供性化服务
2 价格策略
根酒店身定位档次竞争手市场需求营目标等素确定酒店价格体系
（1） 价格目标
酒店价格目标明显高均价位性菜肴定价应价位持略高性菜肴价位略高高档菜肴价位等档次酒店价位持略低顾客感贵
具体标准
正餐消费均标准：散席厅3060元包房消费70100元
菜肴价格构成：热菜部分
30元份菜肴占菜肴总数量15
20－30元份菜肴占总数量35
10－20元份菜肴占总数量40
10元份菜肴占总数量10
鲍参翅肚海鲜部分
400元份菜肴占菜肴总数量15
200－400元份菜肴占总数量25
80－200元份菜肴占总数量45
20－80元份菜肴占总数量15
冷卤（菜）部分
素菜：
4元份菜肴占冷卤菜肴总数量10
4元份菜肴占冷卤菜肴总数量80
4元份菜肴占冷卤菜肴总数量10
荤菜
8元份菜肴占冷卤菜肴总数量20
8元份菜肴占冷卤菜肴总数量80
食部分
16元份食占食总量60
16元份食占食总量40
酒水部分
酒水价位毛利率控制拟定65—75
总采取意压低价格办法行竞争营策略张价格策略：差异化营建立价格差异品牌营提升顾客心理价位千方百计行业价格战例：导入全天然绿色公害原材料健康概念容易导致顾客产生货便宜心理变化提升心理价位
区独二务求客户鲜明令顾客食欲增
服务模式
做酒店服务工作建立服务模式应做五方面工作：（1）建立服务规范（2）明确岗位职责（3）强化员工培训（4）完善客户理（5）断服务创新
酒店通服务模式相固定重复服务规范岗位职责员工培训关制度相关材料中表述客户理已着手电脑硬件软件建设计划书重点表述服务模式中贯彻营理念实现服务创新
贯彻健康概念营思想拟服务模式中导入顾客健康服务疯狂创意求全体员工顾客交程中处处顾客健康着想点滴做起常没什细节表现出般服务服务
例：引导顾客落位放置身物品通合适提示顾客注意餐前卫生顾客点菜时通菜牌提示服务员提醒告知顾客点菜荤素搭配等等环境服务较醒目方式提示客吸烟害健康增强公德意识
种服务理念够长期坚持发扬光制度设计中完成配套
例：奖惩条例服务程序语言规范行守培训教案CI导入营销宣传客户理工作条件中做出明确规定求
保密说明：该报告仅江西省防培训中心（暂定）项目
资料源：武汉博阳酒店物业理限公司
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