国际会计准第40号——投资性房产
财政部会计司组织翻译
目
准目规范投资性房产会计处理相关披露求
范围
1准适投资性房产确认计量披露
2问题外准涉融资租赁承租财务报表中投资性房产计量营租赁出租财务报表中投资性房产计量准涉国际会计准第17号——租赁包括列事项：
（1）融资租赁营租赁划分
（2）投资性房产赚取租赁收益确认（参见国际会计准第１８号——收入）
（3）营租赁承租财务报表中房产计量
（4）融资租赁出租财务报表中房产计量
（5）售租回交易会计
（6）融资租赁营租赁披露
3准适：
（1）森林类似生性然资源
（2）矿产权矿产勘探开采石油天然气类似非生性然资源
定义
4准列术语含义：
投资性房产指赚取租金资增值两者兼（业融资租赁承租）持房产（土建筑物建筑物部分两者兼）包括：
（1）商品劳务生产供应理目房产
（2）正常营程中销售房产
房产指商品劳务生产供应理目（业营融资租赁承租）持房产
公允价值指公交易中熟悉情况事愿进行资产交换金额
成指资产购置建造时取该资产支付现金现金等价物金额价公允价值
账面金额指资产负债表中确认资产金额
5房产投资赚取租金资增值两者兼投资性房产产生现金流量程度独立企业持资产点投资性房产房产区分开商品劳务产供应程中房产（理目房产）产生现金流量仅属该项房产属生产供应程中资产国际会计准第16号——动产厂场设备适房产
6投资性房产示例：
（1）长期资增值持土包括正常营程中短期销售持土
（2）尚未确定未作土（果企业尚未确定持土正常营程中短期销售持土应视资增值）
（3）报告企业拥（报告企业融资租赁持）项项营租赁租出建筑物
（4）准备项项营租赁租出空闲建筑物
7项目属投资性房产示例应排准范围外：
（1）持正常营程中销售销售处建造开发程中房产（参见国际会计准第2号——存货例久处置开发零售专门取房产
（2）第三方建开发房产（参见国际会计准第11号——建造合
（3）房产（参见国际会计准第16号——动产厂场设备）包括（资产外）持房产 持开发作房产雇员占房产（雇员否市场价支付租金）处置房产
（4）作投资性房产正建造开发程中房产种房产建造开发活动完成前适国际会计准第16号建造开发活动完成时该项房产成投资性房产适准已投资性房产目前正进行改建继续作投资性房产适准
8某房产部分赚取租金资增值外部分商品劳务生产供应理目果部分够分出售（采融资租赁方式分出租）企业应分核算部分果部分分出售重部分商品劳务生产供应理目情况该项房产视投资性房产
9某情况企业持房产者提供辅助服务果该服务整协议中十分重组成部分企业应该项房视投资性房产例办公楼业承租提供保安维修服务
10外情况提供服务构成相重组成部分例果家企业拥营家旅馆客提供服务整协议重组成部分营旅馆房产投资性房产
11难确定辅助服务否重该项房产符合投资性房产条件例旅馆业时根理合某责转移第三方类理合条款差极端情况业仅某日常职委托出保留营旅馆产生现金流量变化重风险
12确定项房产否符合投资性房产条件时需进行判断企业应制定判断标准作出判断符合投资性房产产定义第5——11段相指南相致第66段（1）求企业披露难划分时采判断标准
13根国际会计准第17号——租赁承租营租赁持房产资化承租应类房产权益视投资性房产
14某情况企业拥房产出租母公司企业合财务报表中该项房产符合投资性房产条件整集团该房产属房产拥房产单企业果符合第4段中定义该项房产投资性房产出租单独财务报表中应该项房产作投资性房产
确认
15投资性房产应确认项资产果：
（1）投资性房产相关未济利益流入企业
（2）投资性房产成够计量
16确定某项目否符合第项确认标准企业需初始确认时根取证相关未济利益流入确定程度作出估计第二项确认标准通常易满足证明资产购置交易身表明成
初始计量
17投资性房产初始应成计理交易费包括初始计量中
18投资性房产购置成包括买价直接属投资性房产支出例直接属投资性房产支出包括法律服务职业收费财产转税交易费等
19建投资性房产成指投资性房产建造开发完工日成完工日前企业应采国际会计准第16号——动产厂场设备完工日房产成投资性房产应采准（参见述第51段（5）第59段）
20启动费（房产达工作状态必需启动费外）投资性房产达计划占水前发生初始营亏损房产建造开发程中浪费材料工资源等正常损失作投资性房产成
21果投资性房产付款额延期支付成现金价格相等金额该项金额总支付金额间差额应确认赊销期利息费
续支出
22果超出原先已投资性房产估计业绩标准未济利益流入企业已确认某项投资性房产相关续支出应增加投资性房产账面金额续支出应发生期确认费
23取投资性房产发生支出恰会计处理相关投资进行初始计量确认时关情况考虑定例果确定某项投资性房产账面金额时考虑未济利益损失 恢复该资产预期未济利益发生续支出应资化相情形某项资产买价反映企业该资产达工作状态未必须发生支出义务方面举例子：幢需整修建筑物购置种情况续支出应增加账面金额
初始确认计量
24企业应选择第27——49段公允价值模式第50段成模式作会计政策选定会计政策采全部投资性房产
25国际会计准第8号——期净损益重差错会计政策变更规定够企业财务报表中事项交易进行更恰列报情况作愿变更会计政策公允价值模式变更成模式导致更恰列报
26准求企业计量目（公允价值模式）披露目（成模式）确定投资性房产公允价值鼓励求企业根具独立资格评估师评估确定投资性房产公允价值具独立资格评估师应具认相关专业资格具评估投资性房产理位置种类方面期验
公允价值模式
27初始确认选择公允价值模式企业应公允价值计量全部投资性房产包括第47段描述特例情形
28投资性房产公允价值变动产生利损失应计入变动发生期间净损益中
29投资性房产公允价值通常市场价值公允价值应资产负债表日符公允价定义市场合理取价格销售者够合理取价格购买者够合理取利价格种估评包括特殊条件情形夸缩估计价格例规范融资售租回销售关予特殊价步等
30企业确定公允价值应扣企业销售处置程中发生交易费
31投资性房产公允价值反映资产负债表日该日前实际市场状态状况
32估计公允价值指定日期特定时点价值市场市场状况发生变化外时点估计价值正确恰公允价值定义时假设销售合交易完成步没价格差异种价格差异熟悉情况愿事进行公交易中果交易完成步出现
33问题外投资性房产公允价值反映期租赁产生租金收益种合理说服力假设种假设代表市场熟悉情况愿事根目前市场状况未租赁产生租金收益持法
34公允价值定义中提熟悉情况愿事里熟悉情况指愿购买者愿销售者双方投资性房产性质特征实际潜途资产负债表日市场状态相熟悉
35愿购买者指愿迫购买该购买者分急准备意价格购买该购买者根前市场实际情况前市场期根法证实预料存假想假设市场进行购买假设购买者会支付高市场价格价格目前投资性房产业包括市场组成者中
36愿销售者分急出手准备接受价格迫销售者更准备坚持求超出目前市场合理价格价格出售销售者愿销售者愿意适推销根市场条件公开市场取价格出售投资性房产价格少实际投资性房产业实际情况考虑列愿销售者假设业
37恰推销表述指投资性房产会恰方式市场出现够合理取价格处置市场陈列时间长短市场状状况异必须投资性房产足引起足够数量潜购买者注意陈列期间应假设发生资产负债表日前
38公允价值定义提公交易公交易指存特特殊关系（该关系交易价格具市场特征）事间进行交易该交易假定非关联方间进行方独立发生行
39公允价值证通常点相条件活跃市场相似房产现时价格相似租赁合确定现时价格企业应注意辩房产性质理位置状况方面差异房产关租赁合条款方面差异
40存第39段描述活跃市场现时价格情况企业应考虑种种源信息包括：
（1）性质状况理位置活跃房产市场现时价格（租赁合确定现时价格）进行调整反映差异
（2）太活跃市场期价格进行调整反映价格发生交易日济状况变化
（3）根未现金流量估计作折现现金流量预测辅现租赁合条款（果话）诸相理位置条件情况相似资产前市场租金等采反映前市场现金流量金额时间确定性估价折现率
41某情况段列种源会投资性房公允价值出结相公允价值合理估计范围成达公允价值估计企业应考虑出现差异原
42特殊情形证清楚表明企业首次取项投资性房产时（某项现房产完成建筑开发活动改变途首次成投资性房产时）公允价值合理估计范围差异极结果性极难估计否定公允价值单估计性种情况表明房产公允价值法持续基础确定（参见第47段）
43正国际会计准第36号——资产减值定义样公允价值价值公允价值值反映市场参者知识估计反映市场参者相关种素相价值反映企业知识会计反映针特定企业种种特定实体素素般适企业例公允价值反映：
（1）理位置房产进行组合产生附加值
（2）投资性房产资产间协作
（3）针目前业法定权利法律约束
（4）针目前业税收利益税收负
44确定投资性房产公允价值时企业应避免重复计算资产负债表中单独资产负债确认资产负债例：
（1）电梯空调等设备某项建筑物完整组成部分通常应包括投资性房产中单独作动产厂场设备确认
（2）果某间办公室配备家具道出租办公室公允价值通常包括家具公允价值租金收益配备家具办公室收益投资性房产公允价值中包括家具情况企业应家具作项单独资产确认
（3）投资性房产公允价值包括预付应计营租赁收益企业确认项单独负债资产
45投资性房产公允价值反映提高改善房产发生未资性支出反映未资性支出产生相关未利益
46某情况企业预期某项投资性房产相关支出（已确认金融负债相关支出）现值会超相关现金收入现值企业根国际会计准第37号——准备负债资产确定否确认项负债类负债予计量
法计量公允价值
47允许例外假定企业够持续基础确定投资性房产公允价值特例情形证清楚表明企业首次取投资性房产时（某项现房产完成建造开发活动改变途首次成投资性房产时）企业法持续基础投资性房产公允价值进行确定种情况市场交易常发生公允价值备选估价法取（例根折现现金流量预测）情况出现种情况企业应采国际会计准第16号——动产厂场设备中基准处理方法计量该项投资性房产投资性房产残值应假定零该项投资性房产处置前企业应直采国际会计准第
16号进行会计处理
48前段出原出现特例情形企业迫采国际会计准第16号中基准处理方法计量某项投资性房产企业投资性房产应公允价值计量
49果企业原先公允价值计量某项投资性房产市场交易变常发生市场价格变易取该项投资性房产处置（变目企业正常营程中销售开始开发）前企业应直公允价值进行计量
成模式
50初始确认选择成模式企业应采国际会计准第16号——动产厂场设备中基准处理方法成减累计折旧累计减值损失计量全部投资性房产
转换
51列情况证明途发生改变情况投资性房产转换成资产资产转换成投资性房产：
（1）开始相应投资性房产转换成房产
（2）销售开始开发相应投资性房产转换成存货
（3）结束相应房产转换成投资性房产
（4）方开始项营租赁相应存货转换成投资成投资性房产
52述第51段（2）求销售开始开发房产证明途发生变化时企业该项房产投资性房产转换成存货果企业决定处置某项需进步开发投资性房产终止确认（资产负债表中消）前企业应继续作投资性房产作存货进行会计处理类似果企业继续作投资性房产开始某项现投资性房产进行改建改建期间企业继续作投资性房产重新划房产
53第54段——59段步企业投资性房产采公允价值模式情况适确认计量问题企业采成模式情况投资性房产房产存货间相互转换应改变转换房产账面金额改变该项房产计量披露成
54果公允价值计价投资性房产转换成房产存货根国际会计准第16号国际会计准第2号进行续会计处理房产成应途改变日公允价值
55果项房产转换成项公允价值计价投资性房产途改变日前采国际会计准第16号企业应途改变日根国际会计准第16号核算该项房产账面金额公允价值间差额采国际会计准第16号中价值重估相方式进处理
56房产成公允价值投资性房产前企业应持续该项房产计提折旧确认发生减值损失企业应途改变日根国际会计准第16号核算该项房产账面金额公难允价值间差额采国际会计准第16号中价值重估相方式进行处理换言：
（1）房产账面金额减少额均应期净损益中确认果重估盈余中包括该项房产重估金额减少金额应减重估盈余
（2）账面金额增加额应列规定进行处理：
1）增加额中相转回前该项房产减值损失部分应期净损益中确认期净损益中确认金额超账面金额恢复果前没确认值损失应已确定账面金额（减折旧净额）必需金额
2）增加额余额应直接贷记作权益重估盈余投资性房产续处置包括权益中重估盈余转留存收益重估盈余留存收益转化通收益表
57存货转换成项公允价值计价投资性房产转换日房产公允价值原先账面金额间差额均应期净损益中确认
58存货转换成项公允价值计价投资性房产会计处理应存货销售会计处理相致
59企业完成项公允价值计价建设投资性房产建造开发活动时完成日该项房产公允价值原先账面金额间差额应期净损益中确认
处置
60投资性房产处置永久退出预期没处置未济利益流入时应终止确认投资性房产（资产负债表中消）
61销售订立项融资租赁合会导致项投资性房产处置确定投资性房产处置日时企业应采国际会计准第18号——收入规定确认商品销售收入标准参考附录中相关指南通订立项融资租赁合通售租回方式进行处置适国际会计准第17号——租赁
62应根投资性房产报废处置净处置收入该项资产账面金额间差额确定产生利损失应收益表中确认收益费（非国际会计准第17号——租赁售租回求）
63处置投资性房产产生应收价初始应公允价值确认尤果投资性房产付款额延期支付收价初始应现金价格相等金额予确认价名义金额现金价格相等金额间差额应根国际会计准第18号考虑应收款实际收益率素时间例基础确认利息收入
64企业应恰根国际会计准第37号——准备负债资产国际会计准核算企业处置某项投资性房产保留负债
披露
公允价值模式成模式
65国际会计准第17号——租赁规定披露外应披露列容根国际会计准第17号投资性房产业应作出租披露营租赁根国际会计准第17号融资租赁持投资性房产企业作承租披露该项融资租赁作出租披露企业转租营租赁
66企业应披露：
（1）难划分情况（参见第12段）企业制定关区分投资性房产房产持正常营程中销售房产标准
（2）确定投资性房产公允价值时采方法重假设包括说明房产性质缺乏市场数公允价值确定取市场证更赖素（企业应披露素）
（3）（财务报表中计量披露）投资性房产公允价值赖具独立资格 评估师作评估程度具独立资格评估师应具认相关专业资格具评估投资性房产量位置种类方面期验果存种评估应披露事实
（4）包括收益表中租金收益
1）投资性房产租金收益
2）期产生租金收益投资性房产发生直接营费（包括修理维护费）
3）期产生租金收益投资性房产发生直接营费（包括修理维护费）
（4）存投资性房产变现力限制情况相应金额存收益处置收入汇回限制情况相应金额
（5）包括投资性房产进行购置建造开发修理维护保养等容重合义务
公允价值模式
67第66段披露求外采第27——49段规定公允价值模式企业应披露期期初期末投资性房产账面金额调节表明列容（求信息）：
（1）增值分披露购置导致增值资化续支出导致增值
（2）采企业合方式购置导致增值
（3）处置
（4）公允价值调整产生净利净损失
（5）国外实体财务报表进行折算时产生净汇兑差额
（6）转换成存货房产存货房产转换投资性房产
（7）变化
68特例情形企业采国际会计准第16号——动产厂场设备（缺乏公允价值参见述第47段）中基准处理方法计量投资性房产前段求调节应该项投资性房产关金额投资性房产关金额分披露外企业应披露：
（1）该项投资性房说明
（2）公允价值法计量原解释
（3）果公允价值处估计范围
（4）公允价值计价投资性房产进行处置时
1）企业处置公允价值计价投资性房产事实
2）该项投资性房产销售时账面金额
3）确认利损失金额
成模式
69第66段求披露外采第50段规定成模式企业应披露：
（1）折旧方法
（2）年限折旧率
（3）期期初期末账面总金额累计折旧（累计减值损失合计）
（4）期期初期末投资性房产账面金额调节表明列容（求信息）：
1）增值分披露购置导致增值资化续支出导致增值
2）采企业合方式购置导致增值
3）处置
4）折旧
5）根国际会计准第36号——资产减值求期确认减值损失转回减值损失金额
6）国外实体财务报表进行折算时产生净汇兑差额
7）转换成存货房产存货房产转换投资性房产
8）变化
（5）投资性房产公允价值第47段描述特例情形企业法确定投资性房产公允价值情况企业应披露：
1）该项投资性房产说明
2）公允价值法计量原解释
3）果公允价值处估计范围
渡性规定
公允价值模式
70公允价值模式企业应准生效日（前）采准产生影响作首次采准期间留存收益期初余额调整额外：
（1）果企业期间公开（财务报表中方式）披露投资性房产公允价值（符合第4段中公允价值定义第29——46段中指南基础确定）鼓励求企业：
1）公开披露公允价值列报早期间留存收益期初余额进行调整
2）重述期间信息
（2）果企业没公开披露（1）中述信息企业必重述信息应披露事实
71准求根国际会计准第8号——期净损益重举错会计政策变更会计政策变更采基准处理方法允许选处理方法两种处理方法国际会计准第8号求重述信息（基准处理办法）披露重述基础附加匡算信息（允许选处理方法）非实务中行通
72企业首次采准时留存收益期初余额调整包括投资性房产重估盈余中金额重新分类
成模式
73国际会计准第8号适企业首次采准选择采准选择采成模式时产生会计政策变更会计政策变更影响包括投资性房产重估盈余中金额重新分类
生效日期
74国际会计准报告期2001年1月1日日期开始年度财务报表效鼓励提前采果企业准运2001年1月1日前开始报告期应披露事实
75准投资性房产方面取代国际会计准第25号——投资会计
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财政部会计司组织翻译
目
准目规范投资性房产会计处理相关披露求
范围
1准适投资性房产确认计量披露
2问题外准涉融资租赁承租财务报表中投资性房产计量营租赁出租财务报表中投资性房产计量准涉国际会计准第17号——租赁包括列事项：
（1）融资租赁营租赁划分
（2）投资性房产赚取租赁收益确认（参见国际会计准第１８号——收入）
（3）营租赁承租财务报表中房产计量
（4）融资租赁出租财务报表中房产计量
（5）售租回交易会计
（6）融资租赁营租赁披露
3准适：
（1）森林类似生性然资源
（2）矿产权矿产勘探开采石油天然气类似非生性然资源
定义
4准列术语含义：
投资性房产指赚取租金资增值两者兼（业融资租赁承租）持房产（土建筑物建筑物部分两者兼）包括：
（1）商品劳务生产供应理目房产
（2）正常营程中销售房产
房产指商品劳务生产供应理目（业营融资租赁承租）持房产
公允价值指公交易中熟悉情况事愿进行资产交换金额
成指资产购置建造时取该资产支付现金现金等价物金额价公允价值
账面金额指资产负债表中确认资产金额
5房产投资赚取租金资增值两者兼投资性房产产生现金流量程度独立企业持资产点投资性房产房产区分开商品劳务产供应程中房产（理目房产）产生现金流量仅属该项房产属生产供应程中资产国际会计准第16号——动产厂场设备适房产
6投资性房产示例：
（1）长期资增值持土包括正常营程中短期销售持土
（2）尚未确定未作土（果企业尚未确定持土正常营程中短期销售持土应视资增值）
（3）报告企业拥（报告企业融资租赁持）项项营租赁租出建筑物
（4）准备项项营租赁租出空闲建筑物
7项目属投资性房产示例应排准范围外：
（1）持正常营程中销售销售处建造开发程中房产（参见国际会计准第2号——存货例久处置开发零售专门取房产
（2）第三方建开发房产（参见国际会计准第11号——建造合
（3）房产（参见国际会计准第16号——动产厂场设备）包括（资产外）持房产 持开发作房产雇员占房产（雇员否市场价支付租金）处置房产
（4）作投资性房产正建造开发程中房产种房产建造开发活动完成前适国际会计准第16号建造开发活动完成时该项房产成投资性房产适准已投资性房产目前正进行改建继续作投资性房产适准
8某房产部分赚取租金资增值外部分商品劳务生产供应理目果部分够分出售（采融资租赁方式分出租）企业应分核算部分果部分分出售重部分商品劳务生产供应理目情况该项房产视投资性房产
9某情况企业持房产者提供辅助服务果该服务整协议中十分重组成部分企业应该项房视投资性房产例办公楼业承租提供保安维修服务
10外情况提供服务构成相重组成部分例果家企业拥营家旅馆客提供服务整协议重组成部分营旅馆房产投资性房产
11难确定辅助服务否重该项房产符合投资性房产条件例旅馆业时根理合某责转移第三方类理合条款差极端情况业仅某日常职委托出保留营旅馆产生现金流量变化重风险
12确定项房产否符合投资性房产条件时需进行判断企业应制定判断标准作出判断符合投资性房产产定义第5——11段相指南相致第66段（1）求企业披露难划分时采判断标准
13根国际会计准第17号——租赁承租营租赁持房产资化承租应类房产权益视投资性房产
14某情况企业拥房产出租母公司企业合财务报表中该项房产符合投资性房产条件整集团该房产属房产拥房产单企业果符合第4段中定义该项房产投资性房产出租单独财务报表中应该项房产作投资性房产
确认
15投资性房产应确认项资产果：
（1）投资性房产相关未济利益流入企业
（2）投资性房产成够计量
16确定某项目否符合第项确认标准企业需初始确认时根取证相关未济利益流入确定程度作出估计第二项确认标准通常易满足证明资产购置交易身表明成
初始计量
17投资性房产初始应成计理交易费包括初始计量中
18投资性房产购置成包括买价直接属投资性房产支出例直接属投资性房产支出包括法律服务职业收费财产转税交易费等
19建投资性房产成指投资性房产建造开发完工日成完工日前企业应采国际会计准第16号——动产厂场设备完工日房产成投资性房产应采准（参见述第51段（5）第59段）
20启动费（房产达工作状态必需启动费外）投资性房产达计划占水前发生初始营亏损房产建造开发程中浪费材料工资源等正常损失作投资性房产成
21果投资性房产付款额延期支付成现金价格相等金额该项金额总支付金额间差额应确认赊销期利息费
续支出
22果超出原先已投资性房产估计业绩标准未济利益流入企业已确认某项投资性房产相关续支出应增加投资性房产账面金额续支出应发生期确认费
23取投资性房产发生支出恰会计处理相关投资进行初始计量确认时关情况考虑定例果确定某项投资性房产账面金额时考虑未济利益损失 恢复该资产预期未济利益发生续支出应资化相情形某项资产买价反映企业该资产达工作状态未必须发生支出义务方面举例子：幢需整修建筑物购置种情况续支出应增加账面金额
初始确认计量
24企业应选择第27——49段公允价值模式第50段成模式作会计政策选定会计政策采全部投资性房产
25国际会计准第8号——期净损益重差错会计政策变更规定够企业财务报表中事项交易进行更恰列报情况作愿变更会计政策公允价值模式变更成模式导致更恰列报
26准求企业计量目（公允价值模式）披露目（成模式）确定投资性房产公允价值鼓励求企业根具独立资格评估师评估确定投资性房产公允价值具独立资格评估师应具认相关专业资格具评估投资性房产理位置种类方面期验
公允价值模式
27初始确认选择公允价值模式企业应公允价值计量全部投资性房产包括第47段描述特例情形
28投资性房产公允价值变动产生利损失应计入变动发生期间净损益中
29投资性房产公允价值通常市场价值公允价值应资产负债表日符公允价定义市场合理取价格销售者够合理取价格购买者够合理取利价格种估评包括特殊条件情形夸缩估计价格例规范融资售租回销售关予特殊价步等
30企业确定公允价值应扣企业销售处置程中发生交易费
31投资性房产公允价值反映资产负债表日该日前实际市场状态状况
32估计公允价值指定日期特定时点价值市场市场状况发生变化外时点估计价值正确恰公允价值定义时假设销售合交易完成步没价格差异种价格差异熟悉情况愿事进行公交易中果交易完成步出现
33问题外投资性房产公允价值反映期租赁产生租金收益种合理说服力假设种假设代表市场熟悉情况愿事根目前市场状况未租赁产生租金收益持法
34公允价值定义中提熟悉情况愿事里熟悉情况指愿购买者愿销售者双方投资性房产性质特征实际潜途资产负债表日市场状态相熟悉
35愿购买者指愿迫购买该购买者分急准备意价格购买该购买者根前市场实际情况前市场期根法证实预料存假想假设市场进行购买假设购买者会支付高市场价格价格目前投资性房产业包括市场组成者中
36愿销售者分急出手准备接受价格迫销售者更准备坚持求超出目前市场合理价格价格出售销售者愿销售者愿意适推销根市场条件公开市场取价格出售投资性房产价格少实际投资性房产业实际情况考虑列愿销售者假设业
37恰推销表述指投资性房产会恰方式市场出现够合理取价格处置市场陈列时间长短市场状状况异必须投资性房产足引起足够数量潜购买者注意陈列期间应假设发生资产负债表日前
38公允价值定义提公交易公交易指存特特殊关系（该关系交易价格具市场特征）事间进行交易该交易假定非关联方间进行方独立发生行
39公允价值证通常点相条件活跃市场相似房产现时价格相似租赁合确定现时价格企业应注意辩房产性质理位置状况方面差异房产关租赁合条款方面差异
40存第39段描述活跃市场现时价格情况企业应考虑种种源信息包括：
（1）性质状况理位置活跃房产市场现时价格（租赁合确定现时价格）进行调整反映差异
（2）太活跃市场期价格进行调整反映价格发生交易日济状况变化
（3）根未现金流量估计作折现现金流量预测辅现租赁合条款（果话）诸相理位置条件情况相似资产前市场租金等采反映前市场现金流量金额时间确定性估价折现率
41某情况段列种源会投资性房公允价值出结相公允价值合理估计范围成达公允价值估计企业应考虑出现差异原
42特殊情形证清楚表明企业首次取项投资性房产时（某项现房产完成建筑开发活动改变途首次成投资性房产时）公允价值合理估计范围差异极结果性极难估计否定公允价值单估计性种情况表明房产公允价值法持续基础确定（参见第47段）
43正国际会计准第36号——资产减值定义样公允价值价值公允价值值反映市场参者知识估计反映市场参者相关种素相价值反映企业知识会计反映针特定企业种种特定实体素素般适企业例公允价值反映：
（1）理位置房产进行组合产生附加值
（2）投资性房产资产间协作
（3）针目前业法定权利法律约束
（4）针目前业税收利益税收负
44确定投资性房产公允价值时企业应避免重复计算资产负债表中单独资产负债确认资产负债例：
（1）电梯空调等设备某项建筑物完整组成部分通常应包括投资性房产中单独作动产厂场设备确认
（2）果某间办公室配备家具道出租办公室公允价值通常包括家具公允价值租金收益配备家具办公室收益投资性房产公允价值中包括家具情况企业应家具作项单独资产确认
（3）投资性房产公允价值包括预付应计营租赁收益企业确认项单独负债资产
45投资性房产公允价值反映提高改善房产发生未资性支出反映未资性支出产生相关未利益
46某情况企业预期某项投资性房产相关支出（已确认金融负债相关支出）现值会超相关现金收入现值企业根国际会计准第37号——准备负债资产确定否确认项负债类负债予计量
法计量公允价值
47允许例外假定企业够持续基础确定投资性房产公允价值特例情形证清楚表明企业首次取投资性房产时（某项现房产完成建造开发活动改变途首次成投资性房产时）企业法持续基础投资性房产公允价值进行确定种情况市场交易常发生公允价值备选估价法取（例根折现现金流量预测）情况出现种情况企业应采国际会计准第16号——动产厂场设备中基准处理方法计量该项投资性房产投资性房产残值应假定零该项投资性房产处置前企业应直采国际会计准第
16号进行会计处理
48前段出原出现特例情形企业迫采国际会计准第16号中基准处理方法计量某项投资性房产企业投资性房产应公允价值计量
49果企业原先公允价值计量某项投资性房产市场交易变常发生市场价格变易取该项投资性房产处置（变目企业正常营程中销售开始开发）前企业应直公允价值进行计量
成模式
50初始确认选择成模式企业应采国际会计准第16号——动产厂场设备中基准处理方法成减累计折旧累计减值损失计量全部投资性房产
转换
51列情况证明途发生改变情况投资性房产转换成资产资产转换成投资性房产：
（1）开始相应投资性房产转换成房产
（2）销售开始开发相应投资性房产转换成存货
（3）结束相应房产转换成投资性房产
（4）方开始项营租赁相应存货转换成投资成投资性房产
52述第51段（2）求销售开始开发房产证明途发生变化时企业该项房产投资性房产转换成存货果企业决定处置某项需进步开发投资性房产终止确认（资产负债表中消）前企业应继续作投资性房产作存货进行会计处理类似果企业继续作投资性房产开始某项现投资性房产进行改建改建期间企业继续作投资性房产重新划房产
53第54段——59段步企业投资性房产采公允价值模式情况适确认计量问题企业采成模式情况投资性房产房产存货间相互转换应改变转换房产账面金额改变该项房产计量披露成
54果公允价值计价投资性房产转换成房产存货根国际会计准第16号国际会计准第2号进行续会计处理房产成应途改变日公允价值
55果项房产转换成项公允价值计价投资性房产途改变日前采国际会计准第16号企业应途改变日根国际会计准第16号核算该项房产账面金额公允价值间差额采国际会计准第16号中价值重估相方式进处理
56房产成公允价值投资性房产前企业应持续该项房产计提折旧确认发生减值损失企业应途改变日根国际会计准第16号核算该项房产账面金额公难允价值间差额采国际会计准第16号中价值重估相方式进行处理换言：
（1）房产账面金额减少额均应期净损益中确认果重估盈余中包括该项房产重估金额减少金额应减重估盈余
（2）账面金额增加额应列规定进行处理：
1）增加额中相转回前该项房产减值损失部分应期净损益中确认期净损益中确认金额超账面金额恢复果前没确认值损失应已确定账面金额（减折旧净额）必需金额
2）增加额余额应直接贷记作权益重估盈余投资性房产续处置包括权益中重估盈余转留存收益重估盈余留存收益转化通收益表
57存货转换成项公允价值计价投资性房产转换日房产公允价值原先账面金额间差额均应期净损益中确认
58存货转换成项公允价值计价投资性房产会计处理应存货销售会计处理相致
59企业完成项公允价值计价建设投资性房产建造开发活动时完成日该项房产公允价值原先账面金额间差额应期净损益中确认
处置
60投资性房产处置永久退出预期没处置未济利益流入时应终止确认投资性房产（资产负债表中消）
61销售订立项融资租赁合会导致项投资性房产处置确定投资性房产处置日时企业应采国际会计准第18号——收入规定确认商品销售收入标准参考附录中相关指南通订立项融资租赁合通售租回方式进行处置适国际会计准第17号——租赁
62应根投资性房产报废处置净处置收入该项资产账面金额间差额确定产生利损失应收益表中确认收益费（非国际会计准第17号——租赁售租回求）
63处置投资性房产产生应收价初始应公允价值确认尤果投资性房产付款额延期支付收价初始应现金价格相等金额予确认价名义金额现金价格相等金额间差额应根国际会计准第18号考虑应收款实际收益率素时间例基础确认利息收入
64企业应恰根国际会计准第37号——准备负债资产国际会计准核算企业处置某项投资性房产保留负债
披露
公允价值模式成模式
65国际会计准第17号——租赁规定披露外应披露列容根国际会计准第17号投资性房产业应作出租披露营租赁根国际会计准第17号融资租赁持投资性房产企业作承租披露该项融资租赁作出租披露企业转租营租赁
66企业应披露：
（1）难划分情况（参见第12段）企业制定关区分投资性房产房产持正常营程中销售房产标准
（2）确定投资性房产公允价值时采方法重假设包括说明房产性质缺乏市场数公允价值确定取市场证更赖素（企业应披露素）
（3）（财务报表中计量披露）投资性房产公允价值赖具独立资格 评估师作评估程度具独立资格评估师应具认相关专业资格具评估投资性房产量位置种类方面期验果存种评估应披露事实
（4）包括收益表中租金收益
1）投资性房产租金收益
2）期产生租金收益投资性房产发生直接营费（包括修理维护费）
3）期产生租金收益投资性房产发生直接营费（包括修理维护费）
（4）存投资性房产变现力限制情况相应金额存收益处置收入汇回限制情况相应金额
（5）包括投资性房产进行购置建造开发修理维护保养等容重合义务
公允价值模式
67第66段披露求外采第27——49段规定公允价值模式企业应披露期期初期末投资性房产账面金额调节表明列容（求信息）：
（1）增值分披露购置导致增值资化续支出导致增值
（2）采企业合方式购置导致增值
（3）处置
（4）公允价值调整产生净利净损失
（5）国外实体财务报表进行折算时产生净汇兑差额
（6）转换成存货房产存货房产转换投资性房产
（7）变化
68特例情形企业采国际会计准第16号——动产厂场设备（缺乏公允价值参见述第47段）中基准处理方法计量投资性房产前段求调节应该项投资性房产关金额投资性房产关金额分披露外企业应披露：
（1）该项投资性房说明
（2）公允价值法计量原解释
（3）果公允价值处估计范围
（4）公允价值计价投资性房产进行处置时
1）企业处置公允价值计价投资性房产事实
2）该项投资性房产销售时账面金额
3）确认利损失金额
成模式
69第66段求披露外采第50段规定成模式企业应披露：
（1）折旧方法
（2）年限折旧率
（3）期期初期末账面总金额累计折旧（累计减值损失合计）
（4）期期初期末投资性房产账面金额调节表明列容（求信息）：
1）增值分披露购置导致增值资化续支出导致增值
2）采企业合方式购置导致增值
3）处置
4）折旧
5）根国际会计准第36号——资产减值求期确认减值损失转回减值损失金额
6）国外实体财务报表进行折算时产生净汇兑差额
7）转换成存货房产存货房产转换投资性房产
8）变化
（5）投资性房产公允价值第47段描述特例情形企业法确定投资性房产公允价值情况企业应披露：
1）该项投资性房产说明
2）公允价值法计量原解释
3）果公允价值处估计范围
渡性规定
公允价值模式
70公允价值模式企业应准生效日（前）采准产生影响作首次采准期间留存收益期初余额调整额外：
（1）果企业期间公开（财务报表中方式）披露投资性房产公允价值（符合第4段中公允价值定义第29——46段中指南基础确定）鼓励求企业：
1）公开披露公允价值列报早期间留存收益期初余额进行调整
2）重述期间信息
（2）果企业没公开披露（1）中述信息企业必重述信息应披露事实
71准求根国际会计准第8号——期净损益重举错会计政策变更会计政策变更采基准处理方法允许选处理方法两种处理方法国际会计准第8号求重述信息（基准处理办法）披露重述基础附加匡算信息（允许选处理方法）非实务中行通
72企业首次采准时留存收益期初余额调整包括投资性房产重估盈余中金额重新分类
成模式
73国际会计准第8号适企业首次采准选择采准选择采成模式时产生会计政策变更会计政策变更影响包括投资性房产重估盈余中金额重新分类
生效日期
74国际会计准报告期2001年1月1日日期开始年度财务报表效鼓励提前采果企业准运2001年1月1日前开始报告期应披露事实
75准投资性房产方面取代国际会计准第25号——投资会计
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