西西4#项目
成
测
算
费
分
析
二零零三年十月三十日
总
1项目概况：
北京西单北商业街西侧综合改造工程简称西西工程工程西西4#工程项目处北京市西单北街西侧南皮库胡西华远街北木仓胡处北京西城区繁荣商业区西单街中心带
西西工程4#面积约16703方米目前已完成三通条件时甲方负责电力热力排水等七通施工条件
2建设规模济技术指标
项目处北京市西单北街项目东侧西单文化广场四周围规划中1318米绿
项目技术指标：
占面积：1607266方米
总建筑面积214866方米
中：建筑面积63760方米
建筑面积151106方米
层数： ：15层
：4层
檐高：594米
容积率：94
停车位：996
绿化率：116
建筑形式：分1#2#3#4#四栋单体建筑
中：
1#楼 ：建筑面积19001方米15层商业部分8738方米611层办公部分10263方米
2#楼 ：建筑面积46879方米15层商业部分21213方米611层餐饮娱乐部分25666方米
3#楼 ：建筑面积52944方米中15层商业部分5736方米16层剧场13853方米811层影院7354方米611层休闲娱乐11946方米1215层办公部分14055方米
4#楼 ：建筑面积32282方米15层商业部分10544方米115层办公部分21738方米
西西4#楼层功分布图
楼号
1
2
3
4
层数
1
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
2
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
3
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
4
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
5
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
6
办公
餐饮娱乐
剧场休闲娱乐
办公
7
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
办公
8
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
9
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
10
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
11
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
12
办公
办公
13
办公
办公
14
办公
办公
15
办公
办公
二费估算
1项目成估算：
项目名称
费 （万元）
米单价
（元米）
测算说明
土成
100000
6790
土成包括开工证前支出（包含土出金费）
前期费
5280
359
包括勘探设计结构咨询规划许证执费工料测量顾问费4814412万元加监理费建安成05466万元
建安费
107433
5000
建安费5000元米暂估
业理费
2686
182
建安费费25计
预见费
3223
219
建安费费3计
计
218622
12550
利息
10620
721
土费10亿元计息两年年息531
广告销售费
4832
328
销售收入15计取收入：写字楼15000元米商业25000元米计算（商业63601米办公46056米休闲11946米餐饮25666米） 15000*46056+25000*（63601+11946+25666）3221165000元3221165亿元
两税费
17716
1203
销售收入55计取
合计
251790
14474
说明：
1米单价销售面积147269万米计算写字楼15000元米计算商业餐饮娱乐25000元米计算
2销售情况销售面积100售完
3项目总成25179亿元均米成14474元米
2
西西4#工程建安成估算表
单位：元
项目名称
分项名称
费
米单价
基础处理
土方回填
16667478
7757
降水
1395430
649
护坡
4913568
2287
基础处理
1087792
506
合计
24064268
11200
钢筋混凝土结构初装修
钢筋混凝土结构
200223583
93185
二次结构初装
14775544
6877
非实体费
83235605
38738
合计
298234732
138800
装饰工程
库
1608044
748
商业
37387035
17400
办公
32148655
14962
休闲餐厅
32390059
15075
影院
24728879
11509
剧场
31634603
14723
外装
98992000
46072
室门
22551087
10495
屋面
2917316
1358
隔断
2819840
1312
装置设备
35584117
16561
合计
322761636
150215
机电工程
水卫采暖
29635260
13792
消防系统
24916332
11596
通风空调
103978896
48392
电梯工程
53109644
24718
变配电
37050000
17243
明动力
66559716
30977
电话
9239238
4300
煤气工程
2074330
965
综合布线
40394808
18800
楼宇控
15040620
7000
安保工程
6445980
3000
合计
388444824
180785
室外工程
室外排水
7520310
3500
室外工程
21486600
10000
绿化明
11817630
5500
合计
40824540
19000
建筑安装成合计
1074330000
500000
注：钢筋含量135KGM2混凝土含量065M3M2
三项目前期准备开竣工日期假定：
◆假定项目前期工作2004年2月底前完成
◆假定项目建安施工两年半施工完毕
项目假定持续时间：
项目
分项
持续时间（月）
前期施工准备完成
项目组建
2004年2底前
建安施工
基础施工
6
结构施工
8
装修施工
13
竣工清理验收
2
四济指标分析
1项目现金流出：
三销售方式：
销售原：销售加快资金流通
销售情况假定：
1 写字楼商业部分1002005年6月2006年9月销售完毕假定销售进度月均月均销售量9818米销售单价写字楼15万元米商业部分销售单价25万元米
2 写字楼部分未销售商业部分1002005年6月2006年9月销售完毕假定销售进度月均月均销售量6748米销售单价25万元米
五财务分析
1现金流量分析：
（1） 现金流出：
见附表
（2） 现金流入：
见附表
（3） 现金流量表
见附表
2投资收益率：
A销售假定成收益率：
成收益率＝（322117261603）261603＝2313％
B销售假定二成收益率：
成收益率＝（253033251379）251379＝066％
3投资回报率：
A销售假定投资利润率：
投资利润率（322117261603）505141198
B销售假定二投资利润率：
投资利润率（253033251379）4879734
五项目定位建议：
西西4#已规划面积分配情况：
功
建筑面积
情况说明
商业
63601
销售
办公
46056
销售
剧场
13853
偿提供4500米北京市文化局
影院
7354
成价格转北京首影院
休闲娱乐
11946
销售租赁
餐饮娱乐
25666
销售租赁
汽车库
35130
营
行车库
650
销售
设备房
10610
销售
合计
214866
中：商业娱乐
101213
办公
46056
影院剧场
21207
车库配套
46390
西西4#工程位西单商业街黄金段项目规划应该商业写字楼部分应定位商家业务洽谈办公场应该修改设计减少写字楼面积（减少2万米左右）增加商业面积（增加13万米左右）时休闲娱乐餐饮娱乐应定位商业配套设施面积作适调整
西西4#项目非典型房产项目实质种商业建设模式西西4#销售会象普通房产项目样销售方式分两种模式：
1 型商业投资理公司独家定购：项目设计期间够找型商业投资理公司订购商业投资理限公司参项目设计根商业需求修改楼层布局配套设施商业投资理公司提前进行商业宣传招商规划等运作项目交付商业投资理公司进行营目前国没实力商业投资理公司（全部商业定购资金少需30亿元）国外商业投资公司否认西西项目国外商业运作模式否适合中国疑问西西项目计划2004年3月开工5月时间寻求型买方恐怕太现实种模式实现机率
2 项目建成持营达定规模销售：项目建成委托家型商业投资理公司进行理进行商业营利二三年时间商业营规模做顾客达定程度认项目分割销售销售方式：（1）营商业理公司统理负责运营项目实行股份形式公众通采购股份成股份例参决策分红（2）项目层设定商业营种类层销售营商种模式存风险项目长期持
持期间出租率必须达45维持资金利息运营成
出租率计算：
假定：月租金400元米运营费378元米（5000万元年商业面积11万米）年利息138亿元（贷款26亿元）折合1045元米出租面积建筑面积80
（1045+378）（400*80）45
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西西4#项目
成
测
算
费
分
析
二零零三年十月三十日
总
1项目概况：
北京西单北商业街西侧综合改造工程简称西西工程工程西西4#工程项目处北京市西单北街西侧南皮库胡西华远街北木仓胡处北京西城区繁荣商业区西单街中心带
西西工程4#面积约16703方米目前已完成三通条件时甲方负责电力热力排水等七通施工条件
2建设规模济技术指标
项目处北京市西单北街项目东侧西单文化广场四周围规划中1318米绿
项目技术指标：
占面积：1607266方米
总建筑面积214866方米
中：建筑面积63760方米
建筑面积151106方米
层数： ：15层
：4层
檐高：594米
容积率：94
停车位：996
绿化率：116
建筑形式：分1#2#3#4#四栋单体建筑
中：
1#楼 ：建筑面积19001方米15层商业部分8738方米611层办公部分10263方米
2#楼 ：建筑面积46879方米15层商业部分21213方米611层餐饮娱乐部分25666方米
3#楼 ：建筑面积52944方米中15层商业部分5736方米16层剧场13853方米811层影院7354方米611层休闲娱乐11946方米1215层办公部分14055方米
4#楼 ：建筑面积32282方米15层商业部分10544方米115层办公部分21738方米
西西4#楼层功分布图
楼号
1
2
3
4
层数
1
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
2
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
3
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
4
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
5
商业
商业
商业
剧场
办公
商业
6
办公
餐饮娱乐
剧场休闲娱乐
办公
7
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
办公
8
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
9
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
10
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
11
办公
餐饮娱乐
休闲娱乐
影院
办公
12
办公
办公
13
办公
办公
14
办公
办公
15
办公
办公
二费估算
1项目成估算：
项目名称
费 （万元）
米单价
（元米）
测算说明
土成
100000
6790
土成包括开工证前支出（包含土出金费）
前期费
5280
359
包括勘探设计结构咨询规划许证执费工料测量顾问费4814412万元加监理费建安成05466万元
建安费
107433
5000
建安费5000元米暂估
业理费
2686
182
建安费费25计
预见费
3223
219
建安费费3计
计
218622
12550
利息
10620
721
土费10亿元计息两年年息531
广告销售费
4832
328
销售收入15计取收入：写字楼15000元米商业25000元米计算（商业63601米办公46056米休闲11946米餐饮25666米） 15000*46056+25000*（63601+11946+25666）3221165000元3221165亿元
两税费
17716
1203
销售收入55计取
合计
251790
14474
说明：
1米单价销售面积147269万米计算写字楼15000元米计算商业餐饮娱乐25000元米计算
2销售情况销售面积100售完
3项目总成25179亿元均米成14474元米
2
西西4#工程建安成估算表
单位：元
项目名称
分项名称
费
米单价
基础处理
土方回填
16667478
7757
降水
1395430
649
护坡
4913568
2287
基础处理
1087792
506
合计
24064268
11200
钢筋混凝土结构初装修
钢筋混凝土结构
200223583
93185
二次结构初装
14775544
6877
非实体费
83235605
38738
合计
298234732
138800
装饰工程
库
1608044
748
商业
37387035
17400
办公
32148655
14962
休闲餐厅
32390059
15075
影院
24728879
11509
剧场
31634603
14723
外装
98992000
46072
室门
22551087
10495
屋面
2917316
1358
隔断
2819840
1312
装置设备
35584117
16561
合计
322761636
150215
机电工程
水卫采暖
29635260
13792
消防系统
24916332
11596
通风空调
103978896
48392
电梯工程
53109644
24718
变配电
37050000
17243
明动力
66559716
30977
电话
9239238
4300
煤气工程
2074330
965
综合布线
40394808
18800
楼宇控
15040620
7000
安保工程
6445980
3000
合计
388444824
180785
室外工程
室外排水
7520310
3500
室外工程
21486600
10000
绿化明
11817630
5500
合计
40824540
19000
建筑安装成合计
1074330000
500000
注：钢筋含量135KGM2混凝土含量065M3M2
三项目前期准备开竣工日期假定：
◆假定项目前期工作2004年2月底前完成
◆假定项目建安施工两年半施工完毕
项目假定持续时间：
项目
分项
持续时间（月）
前期施工准备完成
项目组建
2004年2底前
建安施工
基础施工
6
结构施工
8
装修施工
13
竣工清理验收
2
四济指标分析
1项目现金流出：
三销售方式：
销售原：销售加快资金流通
销售情况假定：
1 写字楼商业部分1002005年6月2006年9月销售完毕假定销售进度月均月均销售量9818米销售单价写字楼15万元米商业部分销售单价25万元米
2 写字楼部分未销售商业部分1002005年6月2006年9月销售完毕假定销售进度月均月均销售量6748米销售单价25万元米
五财务分析
1现金流量分析：
（1） 现金流出：
见附表
（2） 现金流入：
见附表
（3） 现金流量表
见附表
2投资收益率：
A销售假定成收益率：
成收益率＝（322117261603）261603＝2313％
B销售假定二成收益率：
成收益率＝（253033251379）251379＝066％
3投资回报率：
A销售假定投资利润率：
投资利润率（322117261603）505141198
B销售假定二投资利润率：
投资利润率（253033251379）4879734
五项目定位建议：
西西4#已规划面积分配情况：
功
建筑面积
情况说明
商业
63601
销售
办公
46056
销售
剧场
13853
偿提供4500米北京市文化局
影院
7354
成价格转北京首影院
休闲娱乐
11946
销售租赁
餐饮娱乐
25666
销售租赁
汽车库
35130
营
行车库
650
销售
设备房
10610
销售
合计
214866
中：商业娱乐
101213
办公
46056
影院剧场
21207
车库配套
46390
西西4#工程位西单商业街黄金段项目规划应该商业写字楼部分应定位商家业务洽谈办公场应该修改设计减少写字楼面积（减少2万米左右）增加商业面积（增加13万米左右）时休闲娱乐餐饮娱乐应定位商业配套设施面积作适调整
西西4#项目非典型房产项目实质种商业建设模式西西4#销售会象普通房产项目样销售方式分两种模式：
1 型商业投资理公司独家定购：项目设计期间够找型商业投资理公司订购商业投资理限公司参项目设计根商业需求修改楼层布局配套设施商业投资理公司提前进行商业宣传招商规划等运作项目交付商业投资理公司进行营目前国没实力商业投资理公司（全部商业定购资金少需30亿元）国外商业投资公司否认西西项目国外商业运作模式否适合中国疑问西西项目计划2004年3月开工5月时间寻求型买方恐怕太现实种模式实现机率
2 项目建成持营达定规模销售：项目建成委托家型商业投资理公司进行理进行商业营利二三年时间商业营规模做顾客达定程度认项目分割销售销售方式：（1）营商业理公司统理负责运营项目实行股份形式公众通采购股份成股份例参决策分红（2）项目层设定商业营种类层销售营商种模式存风险项目长期持
持期间出租率必须达45维持资金利息运营成
出租率计算：
假定：月租金400元米运营费378元米（5000万元年商业面积11万米）年利息138亿元（贷款26亿元）折合1045元米出租面积建筑面积80
（1045+378）（400*80）45
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