攀枝花市文化广场二期综合楼行性研究报告
项目背景
1 项目名称：凤凰区市文化广场二期综合楼
2 承办单位概况：
四川省攀枝花市泰坤房产开发公司攀枝花市专业房产项目开发公司年公司房产业务攀枝花市稳步发展已成功开发处房产项目
开发项目占量资金项目工程量建设周期长降低投资风险泰坤房产开发公司决定中国十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司联合开发项目
攀枝花市泰坤房产开发公司攀枝花市委市政府意成立集团注册资15亿元已成攀枝花市专业房产建设力军家集资产营理创业孵化器风险投资技术产权交易中心建设体型私营集团
3 行性研究报告编制：
（1）城市居住区规划设计规范
（2）攀枝花市规划理条例技术规定
（3）城市居住区公服务设施设置规定
（4）住宅设计规范
（5）住宅建筑设计标准
（6）建筑工程交通设计停车场设置标准
（7）城市道路绿化规划设计规范
（8）高层民建筑设计防火规范
二 项目概况
1 块位置：
工程概况：攀枝花市范围四川省攀枝花市泰坤房产开发公司红线组织拟建工程攀枝花市规划建筑设计院提供拟建文化广场市22层二层框架——剪力墙结构综合楼拟建场位金沙江南岸西攀枝花梯道面民街背金沙江条道路直通拟建场交通便利
2 建设规模目标：
攀枝花市范围四川省攀枝花市泰坤房产开发公司红线组织拟建工程攀枝花市规划建筑设计院提供拟建文化广场市22层二层框架——剪力墙结构综合楼
3周围环境设施
（1）建筑建筑突出部分距东面梯道边缘距离7米
（2）建筑建筑突出部分距民街道中心线距离20米
（3）东南角应适退建筑
（4）建筑建筑突出部分退北面设计线极力余三米
4 项目投入资金效益情况
项目总投资：19677万元
资金投入：1240 万元
住宅销售价格：2000 元米起
项目销售收入：590400万元
项目税利润总额：
112714万元
项目毛利润润：2728％
项目部收益率：2539％
三项目建设缘
1市场分析
着国家取消福利分房政策出台民生活水提高度低迷房产市场开始火爆房屋销售度购房客户体已集团逐渐转预计年住宅商品房需求量稳步提高 会进入稳发展阶段
改革开放中高收入阶层逐渐崛起南京消费群体中占较份量促成环境优美品质优良中高档住宅较旺盛消费需求目前情况南京房产住宅业总体基供需衡交通便利套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供应求局面开发商握市场需求作项目开发切入点
2 项目建设利公司攀枝花房产市场进步开拓发展
公司成立秉承追求卓越善美企业理念托开发区优惠政策政府支持立足炳草岗中心区辐射东区西区仁河等通项目开发占凤凰区区域房产市场发展壮公司实力进步树立企业攀枝花产业界形象
3市总体济发展需
房产业事城乡（ 尤城市）房屋土综合性开发营行业城市存发展物质基础发展国民济支柱产业房产业发展加速市场济进程根市国民济社会发展九五计划2010年远景目标纲精神九五开始已房产业列重点培育发展产业市委市政府提出年初见成效 三年面貌变五年跃新台阶求 市房产业九五期间充分发挥先导性产业作 加快房产业商品化市场化现代化步伐 坚持统规划 合理布局 综合开发 配套建设原 区建设开发旧城改造辅方针住宅建设重点进步优化土房产资源配置提高产业总体水整体规模效益真正成市国民济发展支柱产业前济建设中重举措
工程中高档住宅建设项目进步加快市住宅建设满足逐步富裕起中高档住宅日益增长消费需求提高生活品质培育新济增长点具十分积极意义
4项目建设符合攀枝花市区建设精神
国家继续实行扩需拉动济增长政策房产市场潜力巨房产开发企业预期盈利进步增强着国家取消银行房产开发项目贷款限制解房产开发企业禁令更加坚定房产业发展信心攀枝花市政府加房产业投入年投资10亿元兴建60万方米住宅五年建300万方米五年时间解决3万居民住房问题战略方针实施房产业影响十分明显形成二三级市场联动效应攀枝花市房产市场年健康规范发展加广泛宣传引导市场运作逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业积极性逐步调动发挥市房产市场已形成二三级市场联动良局面部分条件行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前条件正逐步消化继转入购房会刺激住房效需求形成住房梯级消费
公司决定区域寻找合适段投资建设高品质商品住宅区区域土稀缺公司资金暂时短缺选取中国十九冶攀枝花分公司作战略合作伙伴双方协商达成致开发攀枝花市文化广场二期综合楼具体合作方式资金筹措节中详细叙述
5市区开发土稀缺双方合作开发项目符合公司投资开发策略
土供应角度分析土数量相稳定性90年代中期攀枝花房产市场高速发展攀枝花市区土资源日益减少市区土供应绝数量必然呈现降趋势类似项目开发100亩规模住宅区域土稀缺土资源弥足珍贵着土供应市场秩序日益规范化合理利城市土资源土获方式已划拨协议出方式逐步转化拍卖招标方式两种方式必然提高土获成项目开发建设利
项目攀枝花市电影院公司规划红线范围定点建筑面积资金流动周转项目建成收益创造良条件次性获面积开发潜力块利项目进行滚动开发根市场动态合理调整设计方案营销策略稳步树立项目品牌形象攀枝花房产市场见项目周边楼盘开发已提升区土潜价值项目开发潜价值实现
6 项目开发优势
四川省攀枝花市泰坤房产项目开发验良信誉
市电影院公司相关政策优势充足土储备
四市场分析
1 攀枝花概况
攀枝花市四川省六中心城市 1992年国家公布中国城市综合济实力50强中攀枝花名列第212001年攀枝花市国生产总值达1348亿元价格计算2000年增长12济运行质量提高全年实现财政收入15018亿元增长218占国生产总值重1111992年攀枝花济发展驶入快车道全市国生产总值连续保持两位数增长高全国全省均水济运行质量效益明显提高民生活水继续改善项社会事业全面进步实现十五计划良开局天独厚理环境数千年开拓点染创造辉煌物资文明精神文明攀枝花飞速发展奠定坚实基础
攀枝花成立攀枝花十年发展已成钢铁工业基西南区外贸易中心国西南交通枢纽重教育科研基全国221级城市中攀枝花综合济实力居第21位中国中心城市改革开放攀枝花投资洼效应显现目前利外资居中国中西部中城市首实际利外资137亿美元外资全球五洲10国家区处
2 炳草岗房产住宅市场分析
（1）凤凰区概况
四川攀枝花市开发凤凰区二期工程该市2001年型招商投资项目市政府作第智化试点住宅示范工程位政治济文化中心攀枝花市炳草岗开发凤凰区二期23栋具欧式建筑风格住宅组团成总占面积2公顷二期项目总120亩规划总建筑规模18万方米座落金沙江畔山傍水环境幽雅交通发达距攀枝花机场20公里攀枝花火车站15公里出行十分便利
（2）建筑类型
攀枝花市住宅类建筑类型现状：
●层作种普遍建筑形式层住宅然市场供应量体点城乡结合部郊区房产市场尤突出目前市中心层项目越越少彻底逃离市中心趋势
●高层目前高层特点领扩展郊区寸土寸金市中心外高层出现离市中心较远城乡结合部位攀枝花三中期工程推出三栋带电梯高层加户型创新设计市场反映良
●高层目前攀枝花市高层物业尴尬现状正城市中心区日益增新代高层住宅项目改变市中心高层楼盘面世高层物业市场增添分亮色海花园阳光怡景花园等楼盘纷纷亮相高品质树立江城楼市顶级豪宅形象高层物业现状改观
五区总体规划：
（1）总面布置
区采层跃层住宅 单元拼接组合 根攀枝花区理纬度段环境条件 适设计南偏东南偏西住宅 影响日时 改善区空间景观效果 避免般区中兵营列式单调布局增加组团绿
景观设计改变前区设计集中块规模绿模式保证集中绿指标前提设计组团绿户均较景观
根场状况区道路山体布置两入口分设东面民中路太三路天元路交汇处入口处设区中心广场场周围梯道路布置商业文化娱乐设施区太四路布置幼园学校绿化街心游园老活动场童活动场体育健身场等绿化休闲区
根建筑物群组然布置区停车根场情况采路边港湾式停车集中式车库相结合住宅院落式布置保证区较开阔中心休闲空间院落间设置绿晨练童游艺等邻里交空间
区道路整分ABCD 四区中A 区区西北部形布置2～ 3 层墅群BC 区区东部较坦区域布置跃层式层公寓D 区区西南部布置普通层公寓
区道路布置伸住宅群道路宽7 米次
道路宽4 米支路宽2 米
项目技术指标表
项目计量单位数值占（）
占面积亩3790亩
居住户数户3200户
居住数11200
户均口35
总建筑面积万M2 3537 1000㎡
住宅建筑面积万M2 3213 908㎡
中公建建筑面积万M2 324 92㎡
规划住宅均层数层420m
口毛密度ha 443
容积率 14
建筑密度： ＜40
绿率＞40
（2）土建部分
（ ） 建筑
居住区规划布局着重处理路网结构建筑布局空间环境联系协调中求变化注重区环境住宅单体建筑设计单体设计中统筹考虑空调室外机位置建筑构件进行遮挡屋顶高低错落采坡结合富变化
车基分流原进行区路网停车设施规划停车位机动车07 辆户行车18 辆户进行考虑
区布局淡化组团突出院落通中心绿绿色走廊整区部分
区绿化系统中心绿景观绿色走廊院落绿建筑物立面顶面植物形成点线面结合相互渗透立体绿化景观区公建筑布置区东面军路布置中心会农贸市场超市学幼园
区住宅设计行科学出发适应家庭构成需套型样广泛利新材料新技术改善居住功住宅采院落式布置建筑围合成相独立院落空间规划设计树立指导思想现代家庭生活行规律市场需求进行住宅设计采节节水环保智化等住宅建设新技术新型材料设备达节智舒适生态安全求
（ 二） 套型
跃层式层住宅面积套建筑面积100～200 方米等面较高收入阶层建筑院落方式呈式布置普通层住宅面积套建筑面积60～150 方米等面中等收入阶层建筑丘陵路网院落方式呈式布置四～ 六层跃层房型 套型现F 型A 型C 型 外增加面积200 方米左右跃层公寓中F 型四层跃层公寓面积160 方米左右占30A 型六层跃层公寓 面积165 方米左右 南入口占20 北入口占20 C 型142 方米六层单层公寓 占10面积配：
1客厅： 跃层35～ 45 方米 单层25～ 35 方米 面宽35～ 42 方米
2厨房加餐厅： 15～ 20 方米
3卧： 14～ 16 方米
4卫生间： 4～ 6 方米
5次卧： 12～ 14 方米
6卫生间： 4～ 6 方米
7层高： 28 方米
8南阳台： 3～ 5 方米
房型设计满足南京市住宅建筑设计规定国家住宅建筑设计规范外 求：
客厅全部南 餐厅部分明厅
四间卧室中保证二间南
顶层屋顶花园
楼梯入口特色 周围环境相协调
住宅外立面建筑外形欧式 顶层花园式台 选弧型阳台适曲面设计 形成角度观景作佳室采光 限度延长住宅光时间外 住宅外墙面采高级外墙涂料 周边窗框处饰丰富立体感线条 突出强烈视觉效果
（ 三） 结构
结构形式：
跃层式住宅4～ 5 层钢筋混凝土框架结构
普通住宅4～ 6 层砖混结构
区商业文化娱乐设施2～ 4 层钢筋混凝土框架结构砖混结构
幼园学2～ 3 钢筋混凝土框架结构
场部分基土质情况较基处理较简单局部原池塘处须视勘探情况进行特殊处理住宅部分采条基整板基础公建框架部分采独立基础
三公工程
（）供配电强弱电等
项目总装机电量约13530KW68时系数项目需设9200KVA 变配电座供电攀枝花市变电区变电提供二路10KV 电源
区供埋式双回路供电保证区24 时供电电量考虑户4～6KW电流表应40～60A
区室外采高压钠灯相应节灯具作泛光明室外草坪设置专低压节灯具确保安全室楼梯等公场明采声控延时开关
区设置综合布线系统提供区周界防范系统安全监控系统三表出户住户线电视视频点播互联网电话等综合智化服务
通讯系统户预留IDD 直线电话二门户引入宽带视频接入设备电视接收系统区统设置公电视接收系统户设置电视终端
（ 二） 供水
项目总水量约6000 吨日区设置DN200 总供水日供水量达6000 吨供水民中路DN400 城市供水提供
（ 三） 煤气
区设置煤气调压站供应区户设置独立煤气表设煤气调压站设备国产
（ 四） 道路
区道路分三级道路宽7 米次道路宽4 米均水泥路面支路宽2 米石板卵石路面采车分流系统种车辆（包括机动车）进入区入口专通道进入停车场应表行住户造成干扰保证区环境安静整洁序幢跃层楼设置户数相等半车库车库
（ 五） 障碍设计
整区均障碍设计区道路设置安全步行道面铺设导步行防滑砖满足视残安全步行需局部变标高处设置缘石坡道住宅楼梯间入口均设坡道满足肢残需
四消防
项目消防住宅区室外消防区公建变配电等处室消防商场等流量集中公建筑室设消防栓配备定数量泡沫灭火器住宅楼梯间设置泡沫灭火器区煤气调压站配电间设置固定手持式二氧化碳灭火器室外道路设置消防栓次消防水量15 升秒计区道路建筑组团环形布置宽度7 4 米保证消防车行驶
五环境质量综合保障
() 水压保障技术
根攀枝花市建设委员会规定项目设屋顶水箱水压足处采变频调速水泵加压保证水压水质稳定
(二) 绿化生态技术
绿化区环境建设核心项目采取措施：
区面种植耐候耐践踏性草种露明土
停车采混凝土预制格栅铺硬草坪减少灰尘产生提供孩童安全活动场
东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化 加强墙面隔热性提高区绿化率
(三) 垃圾袋装化收集
项目实行垃圾分类袋装化保洁员门收集送区垃圾中转站集中送城市垃圾处理场处理
(四) 生活污水处理
项目实行 雨污分流雨水排入民中路DN600 雨水 区产生生活污水污水生物处理装置进行二级处理排入民中路DN500 城市污水进入开发区污水处理厂集中处理
（五）建设容 水文质配套措施
1该工程22层二层框架——剪力墙结构综合楼总高7495m建筑面积2886783㎡二层六级防时停车场层普通室16层商屋办公楼七层住宅结构安全等级二级设计年限50年抗震设防丙类七度(01g)二组框架剪力墙抗震等级二级
拟建场位金沙江南岸西攀枝花梯道面民街背金沙江条道路直通拟建场交通便利
形：根钻探分查阅原始形资料形属阶场位金沙江级阶
貌：该场属阶貌原始貌特征阶
2区域质构造气象
攀枝花市位国南北震带中南段断裂发育新构造活动形迹明显良质作拟建场周边范围均构造带活动断裂壳稳定性较稳定区理想建筑场
攀枝花属亚热带气候69月份雨季部分区全年较干旱
3水文质条件
根钻探揭露次观测场钻孔处钻孔余均水水层滞水孔隙型潜水补源气降水表补场杂填土均新填土呈松散状态渗透性组成物质粒径级配状态均素填土ZK1ZK2外余钻孔素填土均新填土呈松散状态渗透性组成物质粒径级配状态均
全风化强风化辉长岩中裂缝较发育裂缝水较发育全风化辉长岩良泻水通道
4场稳定性分析评价
拟建场属阶填土厚度均南侧方民街方填土巨厚系期堆积成通钻探查明场层稳定性良场整体稳定性良良质现象适宜建筑
5震危害评价
根建筑验场土层情况场具体数统计场土存液化现象场填土局部厚度结构松散颗粒极配差 固结程度低抗剪极力学强度较低
6配套建设条件
攀枝花市文化广场二期综合楼项目已部份完成场整 供水排水（ 雨水污水）供电供气道路电话线电视等均已接场四周 配套建设条件齐备 满足项目建设求具体配套建设条件：
l 供水：项目东面利源中路DN500 水区供水接入水源攀枝花水厂提供
l 电信：民路路电话通信光缆 满足项目求
l 供电： 攀枝花市变电凤凰区区变电提供二路10KV 电源民路现路10KV 高压线
l 排水：该区采雨污分流制雨水汇集民路中路敷设DN600雨水排金沙江生活污水汇集 污水处理装置进行初步处理 民路中路DN500 市政污水排入炳草岗污水处理厂处理
l 煤气： 目前该区道煤气 攀枝花煤气公司提供 项目设煤气调压站座 煤气供应保证项目气
l 线电视： 民路中路敷设攀枝花市线电视网络电缆 区线电视接入
六资金筹备计划
（1）前期工程情况
1土出手续全部完善
2质勘察已全部结束
3建施图纸基础图纸已设计完成
（2）出资范围：
甲方出资
1二期工程定点红线范围土面积（民街层面积低1800方米）
2拆迁安置补偿费（拆迁含空中面网）
3拆约3500方米建筑物价值350余万元
4三通拆（水电路通拆空中面建筑物）甲方产权范围房屋室装修费
5工程竣工甲方产交易办理产权时涉法定税收规费
6甲方产权范围房屋室二次装修费
乙方出资范围：
二期工程报建勘察设计办理相关手续工程建筑等费办理乙方产权时涉法定税费民街楼二楼事扶梯式步行楼梯费（属乙方投入资金发生民事责乙方承担甲方承担连带责）
产权分配
1建设面积增减二期工程建成甲方分民街公路第二层1800方米营业房第四层2800方米住宅
2甲方提出足1800方米甲方房产面积分接降例递减
3述产权分配第条指甲方产权外二期余建筑物构筑物乙方
4方占房屋面积超应分配面积超部分方米房屋价格接乙方工期工程总投资额乙方房屋总面积计算办产权事付清房款
敏感性分析
敏感性分析计算项目销售收入降10时税前财务部收益率降167税财务部收益率降60界点分析测算确定性素变化时 房产项目达允许低济效益时极限值 确定性素界值组合显示项目风险程度
七结建议
房产攀枝花市第三产业核心产业房产发展直受市委市政府高度重视项目建设符合方产业政策城市规划 项目总体筹划合理 市场前景良 够满足高品质中高档住宅需求 营造炳草岗开发区良投资环境提高生活质量拉动区济起积极作初步测算分析项目济效益较 财务总体行
建议项目单位：
1加快办理关前期手续 申办市区部分规费减免 争取早日开工建设
2研究采社会融资等方案解决项目资金源性
3周密策划项目营销方案 准确市场定位成功广告宣传赢客户时量扩期房销售量减轻项目单位现金占量降低现金支付风险减少贷款额进步减轻项目财务风险
4项目营销中加强广告宣传 注重生态环保角度策划凤凰区宣传项目先进建筑技术丰富文涵环境生态思想够融合利源公司良品牌社会广泛认知形成品牌营销优势
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项目背景
1 项目名称：凤凰区市文化广场二期综合楼
2 承办单位概况：
四川省攀枝花市泰坤房产开发公司攀枝花市专业房产项目开发公司年公司房产业务攀枝花市稳步发展已成功开发处房产项目
开发项目占量资金项目工程量建设周期长降低投资风险泰坤房产开发公司决定中国十九冶攀枝花分公司合作成立控股公司联合开发项目
攀枝花市泰坤房产开发公司攀枝花市委市政府意成立集团注册资15亿元已成攀枝花市专业房产建设力军家集资产营理创业孵化器风险投资技术产权交易中心建设体型私营集团
3 行性研究报告编制：
（1）城市居住区规划设计规范
（2）攀枝花市规划理条例技术规定
（3）城市居住区公服务设施设置规定
（4）住宅设计规范
（5）住宅建筑设计标准
（6）建筑工程交通设计停车场设置标准
（7）城市道路绿化规划设计规范
（8）高层民建筑设计防火规范
二 项目概况
1 块位置：
工程概况：攀枝花市范围四川省攀枝花市泰坤房产开发公司红线组织拟建工程攀枝花市规划建筑设计院提供拟建文化广场市22层二层框架——剪力墙结构综合楼拟建场位金沙江南岸西攀枝花梯道面民街背金沙江条道路直通拟建场交通便利
2 建设规模目标：
攀枝花市范围四川省攀枝花市泰坤房产开发公司红线组织拟建工程攀枝花市规划建筑设计院提供拟建文化广场市22层二层框架——剪力墙结构综合楼
3周围环境设施
（1）建筑建筑突出部分距东面梯道边缘距离7米
（2）建筑建筑突出部分距民街道中心线距离20米
（3）东南角应适退建筑
（4）建筑建筑突出部分退北面设计线极力余三米
4 项目投入资金效益情况
项目总投资：19677万元
资金投入：1240 万元
住宅销售价格：2000 元米起
项目销售收入：590400万元
项目税利润总额：
112714万元
项目毛利润润：2728％
项目部收益率：2539％
三项目建设缘
1市场分析
着国家取消福利分房政策出台民生活水提高度低迷房产市场开始火爆房屋销售度购房客户体已集团逐渐转预计年住宅商品房需求量稳步提高 会进入稳发展阶段
改革开放中高收入阶层逐渐崛起南京消费群体中占较份量促成环境优美品质优良中高档住宅较旺盛消费需求目前情况南京房产住宅业总体基供需衡交通便利套型设计优越售价合理商品住宅呈局部热销供应求局面开发商握市场需求作项目开发切入点
2 项目建设利公司攀枝花房产市场进步开拓发展
公司成立秉承追求卓越善美企业理念托开发区优惠政策政府支持立足炳草岗中心区辐射东区西区仁河等通项目开发占凤凰区区域房产市场发展壮公司实力进步树立企业攀枝花产业界形象
3市总体济发展需
房产业事城乡（ 尤城市）房屋土综合性开发营行业城市存发展物质基础发展国民济支柱产业房产业发展加速市场济进程根市国民济社会发展九五计划2010年远景目标纲精神九五开始已房产业列重点培育发展产业市委市政府提出年初见成效 三年面貌变五年跃新台阶求 市房产业九五期间充分发挥先导性产业作 加快房产业商品化市场化现代化步伐 坚持统规划 合理布局 综合开发 配套建设原 区建设开发旧城改造辅方针住宅建设重点进步优化土房产资源配置提高产业总体水整体规模效益真正成市国民济发展支柱产业前济建设中重举措
工程中高档住宅建设项目进步加快市住宅建设满足逐步富裕起中高档住宅日益增长消费需求提高生活品质培育新济增长点具十分积极意义
4项目建设符合攀枝花市区建设精神
国家继续实行扩需拉动济增长政策房产市场潜力巨房产开发企业预期盈利进步增强着国家取消银行房产开发项目贷款限制解房产开发企业禁令更加坚定房产业发展信心攀枝花市政府加房产业投入年投资10亿元兴建60万方米住宅五年建300万方米五年时间解决3万居民住房问题战略方针实施房产业影响十分明显形成二三级市场联动效应攀枝花市房产市场年健康规范发展加广泛宣传引导市场运作逐步放宽条件市民卖旧买新二次置业积极性逐步调动发挥市房产市场已形成二三级市场联动良局面部分条件行政企事业单位已进入住房货币化分配阶段房改前条件正逐步消化继转入购房会刺激住房效需求形成住房梯级消费
公司决定区域寻找合适段投资建设高品质商品住宅区区域土稀缺公司资金暂时短缺选取中国十九冶攀枝花分公司作战略合作伙伴双方协商达成致开发攀枝花市文化广场二期综合楼具体合作方式资金筹措节中详细叙述
5市区开发土稀缺双方合作开发项目符合公司投资开发策略
土供应角度分析土数量相稳定性90年代中期攀枝花房产市场高速发展攀枝花市区土资源日益减少市区土供应绝数量必然呈现降趋势类似项目开发100亩规模住宅区域土稀缺土资源弥足珍贵着土供应市场秩序日益规范化合理利城市土资源土获方式已划拨协议出方式逐步转化拍卖招标方式两种方式必然提高土获成项目开发建设利
项目攀枝花市电影院公司规划红线范围定点建筑面积资金流动周转项目建成收益创造良条件次性获面积开发潜力块利项目进行滚动开发根市场动态合理调整设计方案营销策略稳步树立项目品牌形象攀枝花房产市场见项目周边楼盘开发已提升区土潜价值项目开发潜价值实现
6 项目开发优势
四川省攀枝花市泰坤房产项目开发验良信誉
市电影院公司相关政策优势充足土储备
四市场分析
1 攀枝花概况
攀枝花市四川省六中心城市 1992年国家公布中国城市综合济实力50强中攀枝花名列第212001年攀枝花市国生产总值达1348亿元价格计算2000年增长12济运行质量提高全年实现财政收入15018亿元增长218占国生产总值重1111992年攀枝花济发展驶入快车道全市国生产总值连续保持两位数增长高全国全省均水济运行质量效益明显提高民生活水继续改善项社会事业全面进步实现十五计划良开局天独厚理环境数千年开拓点染创造辉煌物资文明精神文明攀枝花飞速发展奠定坚实基础
攀枝花成立攀枝花十年发展已成钢铁工业基西南区外贸易中心国西南交通枢纽重教育科研基全国221级城市中攀枝花综合济实力居第21位中国中心城市改革开放攀枝花投资洼效应显现目前利外资居中国中西部中城市首实际利外资137亿美元外资全球五洲10国家区处
2 炳草岗房产住宅市场分析
（1）凤凰区概况
四川攀枝花市开发凤凰区二期工程该市2001年型招商投资项目市政府作第智化试点住宅示范工程位政治济文化中心攀枝花市炳草岗开发凤凰区二期23栋具欧式建筑风格住宅组团成总占面积2公顷二期项目总120亩规划总建筑规模18万方米座落金沙江畔山傍水环境幽雅交通发达距攀枝花机场20公里攀枝花火车站15公里出行十分便利
（2）建筑类型
攀枝花市住宅类建筑类型现状：
●层作种普遍建筑形式层住宅然市场供应量体点城乡结合部郊区房产市场尤突出目前市中心层项目越越少彻底逃离市中心趋势
●高层目前高层特点领扩展郊区寸土寸金市中心外高层出现离市中心较远城乡结合部位攀枝花三中期工程推出三栋带电梯高层加户型创新设计市场反映良
●高层目前攀枝花市高层物业尴尬现状正城市中心区日益增新代高层住宅项目改变市中心高层楼盘面世高层物业市场增添分亮色海花园阳光怡景花园等楼盘纷纷亮相高品质树立江城楼市顶级豪宅形象高层物业现状改观
五区总体规划：
（1）总面布置
区采层跃层住宅 单元拼接组合 根攀枝花区理纬度段环境条件 适设计南偏东南偏西住宅 影响日时 改善区空间景观效果 避免般区中兵营列式单调布局增加组团绿
景观设计改变前区设计集中块规模绿模式保证集中绿指标前提设计组团绿户均较景观
根场状况区道路山体布置两入口分设东面民中路太三路天元路交汇处入口处设区中心广场场周围梯道路布置商业文化娱乐设施区太四路布置幼园学校绿化街心游园老活动场童活动场体育健身场等绿化休闲区
根建筑物群组然布置区停车根场情况采路边港湾式停车集中式车库相结合住宅院落式布置保证区较开阔中心休闲空间院落间设置绿晨练童游艺等邻里交空间
区道路整分ABCD 四区中A 区区西北部形布置2～ 3 层墅群BC 区区东部较坦区域布置跃层式层公寓D 区区西南部布置普通层公寓
区道路布置伸住宅群道路宽7 米次
道路宽4 米支路宽2 米
项目技术指标表
项目计量单位数值占（）
占面积亩3790亩
居住户数户3200户
居住数11200
户均口35
总建筑面积万M2 3537 1000㎡
住宅建筑面积万M2 3213 908㎡
中公建建筑面积万M2 324 92㎡
规划住宅均层数层420m
口毛密度ha 443
容积率 14
建筑密度： ＜40
绿率＞40
（2）土建部分
（ ） 建筑
居住区规划布局着重处理路网结构建筑布局空间环境联系协调中求变化注重区环境住宅单体建筑设计单体设计中统筹考虑空调室外机位置建筑构件进行遮挡屋顶高低错落采坡结合富变化
车基分流原进行区路网停车设施规划停车位机动车07 辆户行车18 辆户进行考虑
区布局淡化组团突出院落通中心绿绿色走廊整区部分
区绿化系统中心绿景观绿色走廊院落绿建筑物立面顶面植物形成点线面结合相互渗透立体绿化景观区公建筑布置区东面军路布置中心会农贸市场超市学幼园
区住宅设计行科学出发适应家庭构成需套型样广泛利新材料新技术改善居住功住宅采院落式布置建筑围合成相独立院落空间规划设计树立指导思想现代家庭生活行规律市场需求进行住宅设计采节节水环保智化等住宅建设新技术新型材料设备达节智舒适生态安全求
（ 二） 套型
跃层式层住宅面积套建筑面积100～200 方米等面较高收入阶层建筑院落方式呈式布置普通层住宅面积套建筑面积60～150 方米等面中等收入阶层建筑丘陵路网院落方式呈式布置四～ 六层跃层房型 套型现F 型A 型C 型 外增加面积200 方米左右跃层公寓中F 型四层跃层公寓面积160 方米左右占30A 型六层跃层公寓 面积165 方米左右 南入口占20 北入口占20 C 型142 方米六层单层公寓 占10面积配：
1客厅： 跃层35～ 45 方米 单层25～ 35 方米 面宽35～ 42 方米
2厨房加餐厅： 15～ 20 方米
3卧： 14～ 16 方米
4卫生间： 4～ 6 方米
5次卧： 12～ 14 方米
6卫生间： 4～ 6 方米
7层高： 28 方米
8南阳台： 3～ 5 方米
房型设计满足南京市住宅建筑设计规定国家住宅建筑设计规范外 求：
客厅全部南 餐厅部分明厅
四间卧室中保证二间南
顶层屋顶花园
楼梯入口特色 周围环境相协调
住宅外立面建筑外形欧式 顶层花园式台 选弧型阳台适曲面设计 形成角度观景作佳室采光 限度延长住宅光时间外 住宅外墙面采高级外墙涂料 周边窗框处饰丰富立体感线条 突出强烈视觉效果
（ 三） 结构
结构形式：
跃层式住宅4～ 5 层钢筋混凝土框架结构
普通住宅4～ 6 层砖混结构
区商业文化娱乐设施2～ 4 层钢筋混凝土框架结构砖混结构
幼园学2～ 3 钢筋混凝土框架结构
场部分基土质情况较基处理较简单局部原池塘处须视勘探情况进行特殊处理住宅部分采条基整板基础公建框架部分采独立基础
三公工程
（）供配电强弱电等
项目总装机电量约13530KW68时系数项目需设9200KVA 变配电座供电攀枝花市变电区变电提供二路10KV 电源
区供埋式双回路供电保证区24 时供电电量考虑户4～6KW电流表应40～60A
区室外采高压钠灯相应节灯具作泛光明室外草坪设置专低压节灯具确保安全室楼梯等公场明采声控延时开关
区设置综合布线系统提供区周界防范系统安全监控系统三表出户住户线电视视频点播互联网电话等综合智化服务
通讯系统户预留IDD 直线电话二门户引入宽带视频接入设备电视接收系统区统设置公电视接收系统户设置电视终端
（ 二） 供水
项目总水量约6000 吨日区设置DN200 总供水日供水量达6000 吨供水民中路DN400 城市供水提供
（ 三） 煤气
区设置煤气调压站供应区户设置独立煤气表设煤气调压站设备国产
（ 四） 道路
区道路分三级道路宽7 米次道路宽4 米均水泥路面支路宽2 米石板卵石路面采车分流系统种车辆（包括机动车）进入区入口专通道进入停车场应表行住户造成干扰保证区环境安静整洁序幢跃层楼设置户数相等半车库车库
（ 五） 障碍设计
整区均障碍设计区道路设置安全步行道面铺设导步行防滑砖满足视残安全步行需局部变标高处设置缘石坡道住宅楼梯间入口均设坡道满足肢残需
四消防
项目消防住宅区室外消防区公建变配电等处室消防商场等流量集中公建筑室设消防栓配备定数量泡沫灭火器住宅楼梯间设置泡沫灭火器区煤气调压站配电间设置固定手持式二氧化碳灭火器室外道路设置消防栓次消防水量15 升秒计区道路建筑组团环形布置宽度7 4 米保证消防车行驶
五环境质量综合保障
() 水压保障技术
根攀枝花市建设委员会规定项目设屋顶水箱水压足处采变频调速水泵加压保证水压水质稳定
(二) 绿化生态技术
绿化区环境建设核心项目采取措施：
区面种植耐候耐践踏性草种露明土
停车采混凝土预制格栅铺硬草坪减少灰尘产生提供孩童安全活动场
东西山墙培植爬墙虎类植物进行垂直绿化 加强墙面隔热性提高区绿化率
(三) 垃圾袋装化收集
项目实行垃圾分类袋装化保洁员门收集送区垃圾中转站集中送城市垃圾处理场处理
(四) 生活污水处理
项目实行 雨污分流雨水排入民中路DN600 雨水 区产生生活污水污水生物处理装置进行二级处理排入民中路DN500 城市污水进入开发区污水处理厂集中处理
（五）建设容 水文质配套措施
1该工程22层二层框架——剪力墙结构综合楼总高7495m建筑面积2886783㎡二层六级防时停车场层普通室16层商屋办公楼七层住宅结构安全等级二级设计年限50年抗震设防丙类七度(01g)二组框架剪力墙抗震等级二级
拟建场位金沙江南岸西攀枝花梯道面民街背金沙江条道路直通拟建场交通便利
形：根钻探分查阅原始形资料形属阶场位金沙江级阶
貌：该场属阶貌原始貌特征阶
2区域质构造气象
攀枝花市位国南北震带中南段断裂发育新构造活动形迹明显良质作拟建场周边范围均构造带活动断裂壳稳定性较稳定区理想建筑场
攀枝花属亚热带气候69月份雨季部分区全年较干旱
3水文质条件
根钻探揭露次观测场钻孔处钻孔余均水水层滞水孔隙型潜水补源气降水表补场杂填土均新填土呈松散状态渗透性组成物质粒径级配状态均素填土ZK1ZK2外余钻孔素填土均新填土呈松散状态渗透性组成物质粒径级配状态均
全风化强风化辉长岩中裂缝较发育裂缝水较发育全风化辉长岩良泻水通道
4场稳定性分析评价
拟建场属阶填土厚度均南侧方民街方填土巨厚系期堆积成通钻探查明场层稳定性良场整体稳定性良良质现象适宜建筑
5震危害评价
根建筑验场土层情况场具体数统计场土存液化现象场填土局部厚度结构松散颗粒极配差 固结程度低抗剪极力学强度较低
6配套建设条件
攀枝花市文化广场二期综合楼项目已部份完成场整 供水排水（ 雨水污水）供电供气道路电话线电视等均已接场四周 配套建设条件齐备 满足项目建设求具体配套建设条件：
l 供水：项目东面利源中路DN500 水区供水接入水源攀枝花水厂提供
l 电信：民路路电话通信光缆 满足项目求
l 供电： 攀枝花市变电凤凰区区变电提供二路10KV 电源民路现路10KV 高压线
l 排水：该区采雨污分流制雨水汇集民路中路敷设DN600雨水排金沙江生活污水汇集 污水处理装置进行初步处理 民路中路DN500 市政污水排入炳草岗污水处理厂处理
l 煤气： 目前该区道煤气 攀枝花煤气公司提供 项目设煤气调压站座 煤气供应保证项目气
l 线电视： 民路中路敷设攀枝花市线电视网络电缆 区线电视接入
六资金筹备计划
（1）前期工程情况
1土出手续全部完善
2质勘察已全部结束
3建施图纸基础图纸已设计完成
（2）出资范围：
甲方出资
1二期工程定点红线范围土面积（民街层面积低1800方米）
2拆迁安置补偿费（拆迁含空中面网）
3拆约3500方米建筑物价值350余万元
4三通拆（水电路通拆空中面建筑物）甲方产权范围房屋室装修费
5工程竣工甲方产交易办理产权时涉法定税收规费
6甲方产权范围房屋室二次装修费
乙方出资范围：
二期工程报建勘察设计办理相关手续工程建筑等费办理乙方产权时涉法定税费民街楼二楼事扶梯式步行楼梯费（属乙方投入资金发生民事责乙方承担甲方承担连带责）
产权分配
1建设面积增减二期工程建成甲方分民街公路第二层1800方米营业房第四层2800方米住宅
2甲方提出足1800方米甲方房产面积分接降例递减
3述产权分配第条指甲方产权外二期余建筑物构筑物乙方
4方占房屋面积超应分配面积超部分方米房屋价格接乙方工期工程总投资额乙方房屋总面积计算办产权事付清房款
敏感性分析
敏感性分析计算项目销售收入降10时税前财务部收益率降167税财务部收益率降60界点分析测算确定性素变化时 房产项目达允许低济效益时极限值 确定性素界值组合显示项目风险程度
七结建议
房产攀枝花市第三产业核心产业房产发展直受市委市政府高度重视项目建设符合方产业政策城市规划 项目总体筹划合理 市场前景良 够满足高品质中高档住宅需求 营造炳草岗开发区良投资环境提高生活质量拉动区济起积极作初步测算分析项目济效益较 财务总体行
建议项目单位：
1加快办理关前期手续 申办市区部分规费减免 争取早日开工建设
2研究采社会融资等方案解决项目资金源性
3周密策划项目营销方案 准确市场定位成功广告宣传赢客户时量扩期房销售量减轻项目单位现金占量降低现金支付风险减少贷款额进步减轻项目财务风险
4项目营销中加强广告宣传 注重生态环保角度策划凤凰区宣传项目先进建筑技术丰富文涵环境生态思想够融合利源公司良品牌社会广泛认知形成品牌营销优势
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