住宅项目行性研究报告
编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务限公司
编制时间：2004年5月~2004年7月
报告编制员名单
项目负责：毕轶群
技术理负责：毕轶群
编制：毕轶群 肖鹏 陈喜莲 郭邦敏
校核：刘珊萍 李茂丹
审核：董景明 毕轶群
审定名单：董景明 孙祖耀 杜阅诗
诸海伟 金玉成 周全
目 录
总………………………………4
二市场调研分析……………………8
三项目综合定位……………………22
四项目投资估算……………………34
五财务分析…………………………42
六确定性分析……………………43
七风险分析策…………………47
八附表………………………………49
总
1项目建设背景
根南昌市城市规划发展需江东路片区控制规划求海金厦房产限公司已通拍卖取原江西第四建筑工程公司909亩开发建设土途性质变更手续南昌市土理局市规划局办理
该项目初步方案设计已完成项目建议书已省计委批准项前期工作规划报批方案工作已相继开展
2项目概况
（1）项目名称：风华盛世
（2）建筑规模：127F211F212F
（3）建设点：江东路（原江西第四建筑工程公司）
（4）规划途：居住商业
（5）建设单位：海金厦房产限公司
（6）营类型：房产营综合技术服务员咨询服务
（7）企业性质：限责公司
（8）资质等级：二级
（9）企业概况：海金厦房产限公司1992年8月正式成立公司现员工60中类职称技术济理员30注册资金2000万元资质等级二级公司资金技术实力雄厚理严密够独立承担类中型房产项目开发建设公司成立先开发项目：九江市赵家花园18000方米旧房改造开发项目目前规划开发建设项目：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅区旧宅基改造项目等公司采取新工艺新技术断坚持科学理开拓求实优质高效宗旨竭诚社会界服务
（10）工程概况：风华盛世项目占909亩约60600方米总建筑面积109000方米中住宅104640方米高层住宅13920方米层住宅90720方米商铺4360方米容积率18绿化率35建筑密度25
（11）资金源：项目建设资金海金厦房产限公司筹银行贷款足投资通预售房款解决
根收益计算税前项目财务部收益率1483财务净现值（Ie10）万元财务分析结果表明项目社会效益济效益较
3行性研究报告编制
（1）省计委计投[2004]32号文关风华盛世项目建议书批复
（2）海金厦房产限公司签定国土权出合
（3）南昌市规划设计院江东路线控制性详细规划
（4）海济学建筑工程学院设计研究院风华盛世项目初步规划方案
（5）原江西第四建筑工程公司质勘测资料
（6）南昌市城市规划局南昌市土变更通知书
（7）省审计事务验资证明
（8）中国建设银行江西分行资金证明
（9）国家计委建设项目济评价方法参数（第二版）
（10）建设部房产开发项目济评价方法
（11）国家计委投资项目行性研究指南（试版）
4行性研究报告研究范围
根风华盛世项目建议书批复初步规划方案研究工作范围住宅市场分析营销战略建设规模功住宅公工程建设方案投资估算资金筹措项目济效益评价等
5研究结建议
项目属房产住宅开发项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策开发变更项目建设规划手续已办理部分建设资金通筹银行贷款解决余部分预售房款解决现场建设条件具备针商品房升级换代住宅建设低档走高档发展趋势南昌市已部分收入较高住宅消费群体户型规划中高档住宅根南昌市住宅市场分析预测项目开发市场销路财务分析结果表明项目济效益行
目前房产市场分析商品住宅结构性矛盾突出建议步方案规划时初步确定住宅户型功标准进步市场调研尤面积较商品房完全作住宅根市场变化作出更准确市场定位调整户型面积做工程建设规划加强楼盘营销工作降低开发建设成量减项目风险
6济技术指标
风华盛世项目设计指标见表1表2
表1：风华盛世项目规划设计技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占面积
方米
60600
2
总建筑面积
方米
109000
3
容积率
18
4
绿化率
35
5
建筑密度
25
6
高层户型
方米户
方米户
方米户
方米户
A户型85方米（两房）
B户型125方米（三房）
C户型135方米（三房）
D户型140方米（四房）
7
层户型
方米户
方米户
方米户
E户型90方米（两房）
F户型110方米（三房）
G户型120方米（三房）
8
商铺面积
方米
4360
9
总户数
户
944
10
车位数（）
300
表2：居住区衡控制指标（）
序号
构成
居住区（）
面积（方米）
1
民建（R01）
25
15150
2
公建（R02）
30
18180
3
道路（R03）
10
6060
4
公绿（R04）
35
21210
5
居住区（R）
100
60600
市场调研分析
南昌市房产市场运行情况分析
年宏观济快速发展背景南昌市委市政府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针知道南昌市房产市场显现出前未快速发展态势项指标幅度增长投资消费步发展存量增量相互拉动房产业进入具南昌身特点新轮快速增长期
（）2003年房产业市场运行情况
1房产业国民济协调发展情况
2003年南昌市预计完成国生产总值（GNP）636亿元较年增长151增幅历年全社会固定资产投资预计完成218亿元较年增长554全市预计完成房产开发投资56亿元较年增长60占固定资产投资GDP重分269较年分提高1百分点3百分点
表3：房产投资济指标情况表
房产开发投资额（亿元） 56
增长（） 60
固定资产投资额（亿元） 218
增长（） 554
GDP（亿元） 638
增长（） 151
房产投资占固定资产投资重（） 26
房产投资占GDP重（） 9
年市济发展速度创历史益投资拉动房产开发投资作固定资产投资组成部分直扮演着重角色全年月完成房产投资均保持50增长占固定资产投资重13济拉动作日渐增国民济发展基步房产投资快速增长原市委政府拉城市筐架扩投资规模加快基础设施建设政策推动加新建商品房热销刺激投资加温
2新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万方米较年增长142中商品住宅250万方米较年增长126完成商品房交易面积24527万方米增长8323中商品住宅交易面积20390万方米增长6060
表4 ：商品住宅供应量情况表
价格
（元方米）
供应量
（万方米）
占例
（）
单套面积
（方米）
供应量
（万方米）
占例
（）
2000
3122
1249
95
505
202
2000~2500
4268
1707
95~120
3875
155
2500~3000
7226
289
120~150
7575
303
3000
10384
4154
150
85
34
表5：商品住宅销售情况表
价格
（元方米）
销售量
（万方米）
占例
（）
单套面积
（方米）
销售量
（万方米）
占例
（）
2000
4971
2438
95
3602
1767
2000~2500
5564
2729
95~120
3530
1731
2500~3000
5571
2732
120~150
6934
3401
3000
4284
2101
150
6324
3102
表4表5显示市商品房市场结构性矛盾较突出商品住宅供应情况单价方米2500元供应量占总量7044单套面积120方米总量643销售情况单价方米2500元占总量销售4833单套建筑面积95~150方米占总销售量5131
3商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房均价2722元方米较年增长2089中商品住宅均价2438元方米较年增长1818全年季商品住宅均价分第季度2519元方米第二季度2394元方米第三季度2327元方米第四季度2510元方米价格走势基稳
表6：商品房价格期居民支配收入情况表
商品房均价（元方米） 2722
增幅（） 2089
商品住宅均价（元方米） 2438
增幅（） 1818
居民均支配收入（元） 7650
增幅（） 90
居民消费价格指数 1006
增幅（） 06
2003年市商品房价格继续涨效需求量增结构性供应求外土拍卖竞争激烈建材涨等素关外楼盘质量提升环境优化增加建设成促进房价升房价涨幅居民均支配收入增幅较前者较者高9百分点显示房价涨幅较超出部分居民承受力应引起注意
4新建商品住宅购买象情况
2003年全市交易量20390万方米商品住宅中市居民15471万方米重达76外居民购买4919万方米重24
表7：购买象构成情况表
商品住宅交易量
（万方米）
销售象划分
购房目分类
20390
居民 15471
占例 76
住 17332
占例 85
外居民 4919
占例 24
置业投资 3058
占例 15
年着济快速发展花园城市建设步伐加快市居住环境断改善作省会城市辐射功日益显现吸引外特省市士纷纷市购房置业外居民购房重逐年升2002年5升2003年24购房目分析住置业投资重逐年涨2000年2涨2003年15置业投资重增方面说明投资者南昌市房产市场方面投资购房重增长快市房产市场持续健康发展定跗面影响市房产重较市场监力容易出现投机炒作市场升温快劲足容易出现价格虚高
5商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万方米较年降17中商品住宅空置16万方米较年降11空置区域新城区重较占60时间市空置商品房年销商品房占例超80空置原分析交通便配套设施全设计落户型偏等
表8：商品住宅空置结构情况表
区域划分
老城区
64万方米
占例（）
40
新城区
96万方米
占例（）
60
单套建筑面积划分
90方米
占例（）
10
95方米~150方米
占例（）
20
150方米
占例（）
70
单价划分
2000元
占例（）
8
2000~3000元
占例（）
32
3000元
占例（）
60
6存量房交易情况
2003年全市工完成存量房交易13335件（套）面积12824万方米较年分增长5365中存量住宅12736套面积9981万方米分较年增长53845644房改房市交易5700套面积3932万方米较年分增长4534991
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中升势头中半年价格趋势稳半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台影响存量房均价格涨升幅达9左右
7房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万方米中住房3万套面积240万方米
房屋租金价格稳中升中商业营业房均租金60元方米较年涨20写字楼租金均40元方米较年涨25住房租金（市场价）9元方米较年涨10
8房屋拆迁旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积11005万方米较年减少34涉拆迁户5366户
2000年市实行实物安置货币安置相结合房屋拆迁安置补偿办法货币化安置例逐年升2003年达70左右货币化安置住户中50左右购买二手房10左右购买新建商品房
（二）房产市场发展中存问题
1土供应布局合理供条件够完善
2001年防止房产业出现热量等泡沫现象保护开发商消费者利益市加宏观调控力度年度土出指标予总量控制2003年开发总量计划控制350万方米年6月根市场形势果断决策年初制定房产开发总量中削减100万方米保证房产市场供需基稳
2003年全市土供应情况存着供应布局够合理供条件够完善等突出问题南昌市年总供应土30宗全年土总成交量1660亩土成绩面积红谷滩新区土供应3宗总面积81773亩占总成交面积42青山湖区老城区土供应达27宗总成交面积842亩占总成交面积58位二类段外高新开发区昌北开发区没出宗土老城区土供应量增提高项目楼面价拉动房价升外供现状部分需进步拆迁整生出生容易生产交时间延长开发商买块拆迁成升高求更改规划条件等弊端
2住房供应结构合理
目前供应结构矛盾南昌市房产市场发展较突出问题市场中高档商品住房居适合数市民住需求中低价位楼盘较少统计年1~12月份全市市区批准预售商品住宅250万方米均价3000元方米高价商品住房10384万方米占总量4154均价2000元方米3122万方米仅占总量1249
3商务楼盘增长快
年1~12月份全市市区商铺写字楼等非住宅交易量达5038万方米占总量20较年期增长326倍商铺写字楼快速增长促进市商贸流通着积极意义开发数量利房产市场持续健康发展
4交易税费显偏高
市目前商品住宅存量住房契税税率均4减半征收标准2兄弟城市相标准然较高北京海成厦门普通住房（含商品住房）契约税率3减半征收标准15（北京市政府刺激住房消费征收税率原4调3普通住宅减半征收标准2调15）成实行购房款补贴05~1政策沈阳购买普通住房实行发放补助资金政策长沙市购买二手房契税1计征购买1000方米商品房契税减免50购买空置商品住宅契税暂时免征较高税费标准定程度影响市房屋市交易
5房贷政策压力初显
中国民银行121号文件出台市超前出台激活市场政策应措施市房产市场未受重击压生产定影响房产投资商品房施工面积新开工面积竣工面积销售面积空置面积资金源等七项指标出现增幅回落趋势情况表明市房产市场出现效需求旺发展劲足苗头
（三）拟定采取政策措施
促进市房产市场持续健康发展进步发挥房产业作国民济支柱产业重作根国务院关促进房产市场持续健康发展通知（国发[2003]18号）精神住房市场化方需求导进步加强宏观调控完善市住房供应结构加快普通商品住房发展强化政府住房保障建立房产预警预报体系南昌市政府日出台关进步搞活房产市场干意见补充意见（简称补充意见）
补充意见分积极采取效措施完善土供应机制增加普通商品住房供应鼓励消费者购买普通住房完善推进廉租住房制度强化政府住房保障职等方面制定详细实施方法容：
1根市场需求积极采取效措施增加普通商品住房供应加快普通商品住房发展
年中低价位普通商品住房建设应占定例类应服城市规划安排二类段外具备交通便利基础设施生活配套较完善适宜居住等条件全市层结构商品住房供应量应占定例老城区严格控制高层商品住房审批建设单套见面控制120方米销售均价低2000元方米普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收
2进步完善土供应机制加快推行熟出制度
老城区拟公开出土先市国土部门委托城区房屋拆迁公司根城市规划建设求进行房屋拆迁完成五通（通水通电通路通讯通水场整）需费拆迁整理成进行结算市国土部门招标拍卖挂牌方式公开出
3积极引导住房消费鼓励消费者购房
土出收益中年安排定资金设立住房专项资金鼓励购房目前市房部门正会市财政部门制定具体实施意见拟采取贷款购买普通住房消费者进行贴息办法鼓励购房
4完善推进廉租住房制度强化政府住房保障职努力改善城镇低收入家庭住房条件
年筹措住房专项资金中安排定资金市房局廉租住房营理中心市场收购批空置商品房二手房等普通住房补充廉租住房房源中部分市场租金标准廉租住房配租家庭出租余孤寡老重残等特殊情况双困家庭实行实物配租年安排定数量专项资金廉租住房租金配租中50市财政拨付50住房公积金增值收益中拨付
（四）2004年房产市场发展趋势预测
1市房产发展利条件
（1）全市济持续高速增长态势2003年市GDP增长151创历史新高2004年必会着已发展情况继续前进南昌市整体济环境趋必然会带动房产业相应快速发展
（2）城市化进程房产市场提供广阔发展空间根南昌市城市总体规划2010年南昌城市实际居住口现180万增加300万城市范围165方公里增加300方公里城市口增加城区范围扩必加住宅需求量
（3）南昌市居民住房消费潜力巨市2003年底均住房建筑面积约23方米南昌市提出2010年均住房建筑面积达30方米目标发差距测算市年需新建住宅约250万方米外根抽样调查市私房（含房改房）市次购买商品房例70购买户均面积95方米测算年改善性住房需求量约60万方米
（4）刺激住房消费政策日益显现促进房产流通年市出台系列搞活房产市场政策措施政策出发点降低门槛减免税费刺激消费系列政策刺激作2004年进步显现房产交易量进步放
22004年南昌市房产市场发展利条件
（1）信贷收紧房产开发企业面严峻考验中国民银行发布关进步加强房产信贷业务理通知（银发[2003]121文件）商业银行房产开发信贷土储备贷款住房贷款商房贷款住房公积金贷款住房贷款适率等方面做进步明确规范房贷新政市房产市场带定影响房产贷款增势减缓贷款必降部分房产开发企业信贷融资难度增
（2）房产市场宏观调控难度加总量扩张空置增加矛盾价格持续涨收入反差较矛盾投资高速增长资金足矛盾消费者想购房敢购房购起房矛盾制约房产业发展
（3）原材涨开发成增加2001年钢材价格2400元吨升3400元吨混凝土涨50元80元方仅两项房屋开发成增加100元方米开发商开发压力进步增建材价格涨必然房价造成击
32004年房产市场基走势预测
根带动南昌市房产市场快速增长体素市场供求背景分析总体市房产市场发展尚属理性已进入佳发展期2004年市房产市场会延续年发展势头会较幅度增幅
（1）房产开发投资持续增长外开发商批进入红谷滩新区旧城区改造进程加快加年房产市场利刺激开发商普遍会加投资力度全年房产开发投资增加50
（2）住房消费需求日渐增着南昌济快速发展居住环境日益改善南昌市房产市场会加速域性市场变全省性区域性市场外士购买份额会越越外改善住房条件新增口发生动性住房需求量房屋拆迁发生动性住房需求量显著增加2004年预计全市商品房交易量超300万方米较年增长20存量房交易预计1
60万方米较年增长30
（3）商品房价格会稳中升2000年起市房产开发总量惊醒限量控制时逐步推行熟出方式举必然提高土出价格加建筑材料价格涨直接拉动开发成升导致房价继续涨方面着商品房供应结构逐步改善中低价位商品房供应量会增加定程度稳房价涨房价涨幅会太
（4）楼市变更加成熟竞争趋激烈竞争焦点楼盘间竞争逐渐转板块间竞争市场分工明确开发商变更加理智楼盘进入产品优化时期高品质特色性楼盘越越市民消费更趋理性消费者挑选空间越越工程质量环境等综合素质较产品受欢迎反市场淘汰出局
二区域房产市场情况分析
（）基概况
块三水环绕西江南路抚河公园眼前风光画象湖公园举步正改造开发玉带河伴东南加灌缨文化广场湖光水色然文环境块土开发良价值基础
洪城市场建材市场全汽车厂江铃股份公司等型高效益企业中高层理员块未开发项目消费力
（二）交通网络
92025207
（三）金融银行
工行农行中行建行
（四）教育文化
工业技术学校南浦学
（五）休闲购物
建材市场洪城市场
（六）医疗保健
市三医院九四医院
（七）楼盘情况
三项目块优劣分析（SWOT）
1优势（S）
①处老城区
②块街面商业潜力
③气旺
④市政配套齐全
⑤毗邻火车站长途汽车站
⑥两公里范围常住口40万
⑦社区部学校
2劣势（W）
①价偏高定市场风险
3机会（O）
①户籍制度改变
②房贷贴息政策落实
③知名代理商合作
④聘请知名物业理公司
4威胁（T）
①银行信贷体系严格
②通货膨胀民币贬值
③区域楼盘断市
项目综合定位
项目整体定位
规划设计力求高绿化低密度综合服务配套设施齐全体现区独特整体建筑风格车分流动静结合
建筑设计充分显示性化居家住宅提高率降低公摊面积综合考虑住宅功空间组合等素
价格定位中高档住宅基准结合市场销售情况拟定相应价格策略
户型面积考虑消费者接受程度项目中等户型降低置业者购买压力
二项目设计规划定位
（）片区规划
南昌市规划局已江东路做控制性详细规划住宅社区目前该片区市政配套设施齐全周边环境进步改善
（二）区整体规划原
1高绿化低密度
2综合服务配套设施齐全
3户型设计适合升级换代居住求
4体现区独特整体建筑风格
（三）总面布局
风华盛世总面图略呈长方形布局风叶玫瑰4栋建筑合理分布保证日间距08H采光通风畅中心花园布置区中部设停车位利规形布置网球场休息厅区设南北两出入口街住宅采双层隔音玻璃窗设计提供置业安静居家环境
（四）交通组织
区交通区出入通道区次干道区道路组成道路宽度消防通道城市住宅区建设标准规划停车位出口入口分设区北面出入口紧接南面20米宽区域规划路
（五）规划指标
根风华盛世初步方案建设规模规划指标见表9
表9：风华盛世项目建筑技术济指标
序号
项目
指标
备注
1
总面积
60600方米
2
总建筑面积
109000方米
层住宅
高层住宅
商铺
90720方米
13920方米
4360方米
售面积12700方米
3
建筑层数
层住宅
高层住宅
商铺
7层
10层11层
1层
第层做架空层
4
建筑层高
层住宅
高层住宅
商铺
29米
25米29米
45米
住宅标准层高29米
架空层25米
三项目建筑设计定位
工程设计涉建筑结构防火节隔声采光明排水通风燃气电气等种专业设计时需遵循关规范规定单体设计时应符合国家现行关强制性标准规定
（）建筑方案总体构思
建设块位江东路中段基求：建设方案总体构思紧紧握居谐发展题创造符合时代精神面貌现代化建筑优美精品住宅区周边建筑环境协调统
时考虑社会济发展审美观念变化现代建筑功环境求建筑技术材料提出更高求区建筑风格形式应注意受传统风格影响限制拟采简练现代构成手法体现建筑时代气息21世纪新居住理念
（二）面设计
1住宅
根功住宅采框架剪力墙结构空间布局条式结构根消费者需求设计时灵活组合调整住宅面空间构成住宅单体面设计符合国家住宅建设基标准关规范求
建设部根国住房改革总体规划求提出康住房十条新标准：
1套型面积稍配置合理较起居炊事卫生储藏空间
2面布局合理体现食寝分离居寝分类原住房留装修改造余
3房间采光充足通风良具优质室声光热空间环境隔声效果明水现国家标准基础提高1~2等级
4根炊事行合理配置成套厨房设备改善通风效果冰箱入厨
5合理分隔卫生间减少便溺洗浴洗衣化妆洗面相互干扰
6道集中隐蔽水电煤气三表出户增加保安措施配置电话电视空调机专线路
7设置门斗方便更衣换鞋展宽阳台提供室外休憩常识合理设计度空间保护居室宽敞豁亮实际面积超建筑面积
8垃圾袋装化（垃圾落工程）行车入库预留汽车停车车位
9住宅区环境舒适便治安防范噪声综合治理道路交通组织合理社会服务设备配套
10宜绿化景观均绿化面积达08㎡~10㎡体现节节保护生态原
康住房城市示范区住宅设计建议标准见表10
住宅济技术指标见表11
表10：康住房城市示范区住宅设计建议标准
二
三
四
套型面积系列标准（方米）
面积
42~48
53~60
64~71
75~90
建筑面积
55~65
70~80
85~90
100~120
功
空间
面积
标准
（方米）
起居厅
18~25
卧室
12~16
双次卧室
12~14
单卧室
8~10
厨房
≥6
餐厅
≥8
卫生间
4~6（双卫适增加）
门厅
2~3
储藏
2~4（吊柜计入）
工作室
6~8
设
施
配
套
标
准
厨
房
Ⅰ型
灶台调理台洗池台吊柜冰箱位排油烟机
（操作面延长≥2700mm）
Ⅱ型
灶台调理台洗池台搁置台吊柜冰箱位排油烟机
（操作面延长≥2700mm）
卫
生
间
Ⅰ型
淋浴洗面盆坐便器镜（箱）洗衣机位然换气（风道）
Ⅱ型
浴盆（15m）淋浴器洗面化装台化妆镜坐便器（1~2）洗衣机位机械换气（风道）
设
备
标
准
电器设备
电量
80~120 KWH月
负荷
1560~4000W（套增6000W）
电表
5（20）A~10（40）A
电源插座
居室2~3组
居室2组
厨房3组
卫生间3组
电视插口
起居卧
电话
1~2台
空调线
设专线
宽带接口
卧室
水设备
水量200~300升·日 热水器热水道系统
采暖通风
散热器空调器（窗外预留位置）
室
环
境
质
量
标
准
光环境
采光
≥1（室外全天空光度室距离1米天然度）
明
起居厅般活动 30~70LX
卧室书写阅读 150~300 LX
床头阅读 75~150 LX
厅厨房 50~100 LX
卫生间 20~50 LX
楼梯间 15~30 LX
声环境
空气隔声
撞击隔声
分户墙楼板≥40~50dB
楼板≤75~65dB
热环境（气候区区）
冬季
采暖区
非采暖区
16~21℃
12~21℃
夏季
＜28℃
卫生环境
日（区区）
寒日2时~冬日1时
表11：风华盛世项目住宅济指标表
序号
指标名称
单位
指标
1
套面积
11
12
13
14
15
16
17
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
68
100
108
112
765
935
102
2
住宅标准层总面积
方米
87272
3
住宅标准层总建筑面积
方米
103420（首层架空1220方米）
4
住宅标准层系数
高层
层
80
85
5
套建筑面积
51
52
53
54
55
56
57
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
85（20套）
125（44套）
135（20套）
140（20套）
90（168套）
110（504套）
120（168套）
6
户均居住数
户
35
7
居住户数
户
944
8
居住数
3304
2公建筑
中心花园广场设层车位车位出入口均区南面出入口车位采光通风防潮排水安全防护措施符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100）关规定物业理会配电间休息厅等建筑物均建室外消防环行车道中心广场庭院绿化带建筑品等
（三）立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色考虑周围城市环境协调表现简洁明快定力度园区建筑轮廓线优美富变化规划区优雅谐宁静环境协调统具鲜明性
（四）设施标准
住宅室环境设备设施消防安全防护等基求必须符合江西省城市住宅建设标准关规范中高档住宅关标准设计
1住宅装修设施标准：
住宅初装修厨房卫生间次装修完成
（1）外墙：高级外墙涂料
（2）墙：厨卫彩釉面砖余双飞粉
（3）顶棚：厨卫塑料扣板吊顶余双飞粉
（4）面：厨卫防滑砖余砂坪
（5）门窗：高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户门实木镶板门实木填芯蒙板门
（6）厨房设施：洗涤盆
（7）卫生间设施：台盆立柱盆坐便器
（8）阳台：塑钢窗封闭式阳台
（9）：楼梯间踏步面砖墙面喷塑塑料扶手
2区配套设施：
区设院花园草休息厅网球场停车位室外消防配电房公明电子防盗系统通风火灾报警系统闭路电视通信系统保安监视系统等
四价格定位
（）住宅部分
1市场较法定价程
表12：表楼盘调查统计表
序号
项目名称
建筑规模
建筑面积
（方米）
均价格
（元方米）
销售率
（）
开盘
日期
A
龙泽园
67F
28529
2600
100
030128
B
莱茵半岛花园
6+1F
12F
250000
层：2900
高层：3300
未开盘
部认购
C
新田绿洲
96F412F
118F
67872
层：2880
高层：3500
80
030615
D
船山广场
119F2B
28679
3100
80
0310
E
水印市
214F218F
47460
2750
90
030508
注：列表中楼盘名称均字母代A：龙泽园B：莱茵半岛花园C：新田绿洲D：船山广场E：水印市
交易日期修正系数次市场调查日期基数100项目预售期终点2003年南昌市商品住宅均价增长1818南昌市该类住宅商铺价格变动呈升趋势月均变动+15条件见表11表14
表13：项目住宅价格市场较法系数修正表 单位：元方米
序号
成交
价格
交易日期修正
区域素修正
素修正
交易情况修正
准价格
交通
配套
环境
计
交房
标准
社区
规划
计
A
2600
109100
+3
+1
0
100104
0
+1
100101
100100
2698
B
2900
3300
109100
+2
0
+3
100105
0
+2
100102
100100
2951
3359
C
2880
3100
109100
+3
+1
+2
100106
0
+2
100102
100100
2903
3528
D
3000
109100
+3
+2
0
100105
0
+1
100101
100100
3186
E
2750
109100
+2
+2
+1
100105
0
+1
100101
100100
2826
表14：项目住宅价格市场较法销售状况权重系数修正表
项目
名称
准价格
（元方米）
销售状况权重
（销售率）
加权相价格
（元方米）
项目住宅销售价格
（元方米）
A
2698
100
2698
B
2951
3359
0
C
2903
3528
80
2322
2822
D
3186
80
2549
E
2826
90
2543
合计
层：180
层：5020
层：2789
高层：250
高层：7914
高层：3166
层住宅销售价格5020元方米÷1802789元方米
高层住宅销售价格7914元方米÷2503166元方米
2加权均法定价程
表15：项目住宅价格加权均价
项目
名称
准价格
（元方米）
建筑面积
（方米）
计
（万元）
A
2698
28529
7697
B
层：2850
高层：3359
250000
71250
83975
C
层：2903
高层：3528
67872
19703
23945
D
3186
28679
9137
E
2826
47460
13412
层住宅销售价格98650万元÷320701方米×10000元万元
3076元方米
高层住宅销售价格130469万元÷394011方米×10000元万元
3311元方米
采算术均值确定项目层住宅单价：2933元方米
高层住宅单价：3238元方米
（二）商铺部分
1市场较法定价程
目前南昌市房产市场商铺租售举出售选取两类性较强项目作较实例中水印市项目交易日期次调查时间基准锦嘉园项目交易日期2003年6月31日基准价格变动情况住宅相
表16：项目商铺价格市场较法系数修正表 单位：元方米
项目名称
成交
交易日期修正
区域素修正
素修正
交易情况修正
准
价格
价格
交通
繁华程度
计
水印市
10000
109100
+2
+2
100104
100101
100100
10377
锦嘉园
8000
117100
2
2
10096
10095
100100
9561
采算术均值确定项目商铺单价：9969元方米
2收益原法定价程
目前南昌市类段市场租金50元月㎡~70元月㎡左右60元月㎡估算商铺售价
PS12NRS……………………………①（总价等N年收益）
RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租月供）
①②推出N≤147859（年）K1N676（年收益率）
注：P商铺价格S商铺面积N收益年限(50年计算)R市场租金λ民银行10年期抵押贷款常数
PS12RS[1－(1＋K)N]K
P12R[1－(1＋K)50]K12×60[1－(1＋676)50]÷676
10246元方米
采算术均值确定项目商铺单价：10107元方米
（三）车位销售价格确定
根南昌市该区域目前情况车位均销售价格10万元~15万元
（四）建议销售价格
综合考虑市场定价影响分析员建议该项目部分销售单价：
层住宅：2950元方米
高层住宅：3250元方米
商铺：10000元方米
车位：15万元
四户型设计定位
根南昌市住宅市场需求初步规划4种户型：
高层住宅A户型二房二厅：户建筑面积85方米（20套）
高层住宅B户型三房二厅：户建筑面积125方米（44套）
高层住宅C户型三房二厅：户建筑面积135方米（20套）
高层住宅D户型四房二厅：户建筑面积140方米（20套）
高层住宅四种户型计104套
层住宅E户型二房二厅：户建筑面积90方米（168套）
层住宅F户型三房二厅：户建筑面积110方米（504套）
层住宅G户型三房二厅：户建筑面积120方米（168套）
层住宅三种户型计840套
户型步单体设计时应根消费者象需求综合考虑住宅功空间组合家庭结构际关系职业特征等素套住宅卧室起居室厨房卫生间储藏室阳台餐厅书房种功空{间卧室（单双间）起居室（厅）厨房卫生间}面积满足规定求
项目投资估算
项目实施进度安排
项目计划两年（24月）左右时间建成建设进度计划：
2004年6月：
2004年6月25日~7月25日：
2004年8月~ 9月：
2004年10月：
2004年10月~ 11月：
2004年12月：
2005年1月：
2005年3月：
2005年7月：
2005年10月：
2005年10月~2005年12月：
2005年11月~2006年2月：
2005年12月：
2006年1月~3月：
2006年3月~5月：
2006年3月~6月：
2006年6月：
2006年6月~9月：
2006年7月~9月：
2006年10月~2007年1月：
2006年8月~2007年5月：
2007年3月~6月：
2006年6月：
项目建议书批复
编制行性研究报告批复
建筑方案设计
综合网设计
施工图纸设计
报建领取建设规划许证
工程开工层1#~4#楼先施工
完成投资额25开始预售层1#~4#楼
层5#~8#楼开始施工
高层4#楼开始施工
层1#~4#楼体工程完工
高层1#~3#楼开始施工
1#~4#楼设备安装
1#~4#楼室外装修
层5#~8#楼体工程完工
层5#~8#楼设备安装
层1#~4#楼竣工验收
层5#~8#楼室外装修
高层4#体完工
高层4#设备安装
高层4#室外装修
层5#~8#楼竣工验收
高层1#~3#设备安装
高层1#~3#室外装修
高层4#楼竣工验收
公设施配套工程
高层1#~3#楼竣工验收
正式全部入住
工程施工进度详见附表12
二项目物业销售租赁价格
根工程处位置周围环境条件房产市场趋势预测考虑房产销售风险工程建设成等综合素层住宅方米2950元高层住宅方米3250元商铺方米10000元车位15万元
三销售进度付款回收计划
项目计划2年半（30月）左右完成销售年销售计划见表17
表17：项目销售计划表（）
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
2009
层住宅
100
60
30
10
高层住宅
100
30
60
10
商业
100
80
20
停车位
100
60
40
银行揭时限2005年2006年销售房款收入90回收余房款年度全部收回2007年销售房款收入年全部回收
车位销售分期付款形式实行第年50第二年剩余50
回款进度详见表18
表18：回款金额估算表 单位：面积（方米）销售收入（万元）
销售
期间
项目
2005
2006
2007
2008
面积
销售收入
面积
销售收入
面积
销售收入
面积
销售收入
销
售
计
划
合计
58242
17295
38672
15822
12086
6633
层
高层
商业
车位
54432
3810
16057
1238
27216
7620
2616
3600
8029
2477
2616
2700
9072
1270
1744
1800
2676
413
1744
1800
百分
回款金额
百分
回款金额
百分
回款金额
百分
回款金额
收
款
计
划
2
0
0
5
层
高层
商业
车位
90
90
14451
1114
10
10
1606
124
2
0
0
6
层
高层
商业
车位
90
90
90
50
7226
2229
2354
1350
10
10
10
50
803
248
262
1350
2
0
0
7
层
高层
商业
车位
100
100
100
50
2676
413
1744
900
50
900
计
15565
14889
8396
900
注：车位面积未计算
四税费率
报告采种税费率见表19
表19：税费率表（）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
5
土增值税
1
城市维护建设税
7
法定盈余公积金
10
教育费附加
3
公益金
5
企业税
33
意盈余公积金
3
理费
5
预见费
2
销售费
25
房产税（租金）
12
五项目种财务数估算
1土费
项目计909亩出单价200万元亩出总金额18180万元土出金分两次偿2004年先付8014544万元剩余土出金2005年付清3636万元
2前期工程费
项目前期工程费估算见表20
表20：前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
规划设计费
建安工程费×15
126
2
行性研究费
建安工程费×5‰
42
3
水文质勘探费
建安工程费×5‰
42
4
通水通电通路费
建安工程费×1
84
5
场整费
10元方米
63
合计
357
3基础设施建设费
项目基础设施建设费估算见表21
表21：基础设施建设费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
供电工程
建安工程费×3
251
2
供水工程
3
供气工程
4
道路工程
5
绿化工程
6
通讯工程
7
明工程
8
排污工程
9
环卫工程
合计
251
4建安工程费
项目建安工程费估算见表22
表22：建安工程费估算表 单位：万元
序号
项目
单价
计价数量
金额
1
层住宅
700元方米
90720方米
6350
高层住宅
1200元方米
13920方米
1670
2
商业
800元方米
4360方米
349
合计
8369
5公设施配套费
项目公设施配套费估算见表23
表23：公设施配套费估算表 单位：万元
序号
项目
单价
计价数量
金额
1
居委会
100元方米
13400
134
2
托
3
公厕
4
停车场
5
健身设施
合计
134
6开发间接费
项目开发间接费估算见表24
表：24开发间接费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
分散建设市政公设施建设费
建安工程费×5
418
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×4‰
33
3
供水网补偿费 住宅
商业
住宅：03T600元T
商业：01T600元T
住宅：59
商业：15
4
供电电负荷费 住宅
商业
住宅：4KVA户480元KVA
商业：8KVA百㎡480元KVA
住宅：181
商业：16
6
建安工程费×5‰
42
合计
764
7费
项目费估算见表25
表25：费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
预算定额理费
建安工程费×5‰
42
2
竣工档案保证金
3
报建手续费
4
工程合预算标底审查费
6
合计
42
8预见费
项目预见费项目1~7项2估算详见附表2
2004年预见费：310万元
2005年预见费：224万元
2006年预见费：27万元
2007年预见费：1万元
合计：562万元
9理费
项目理费项目1~5项3估算详见附表2
2004年理费：465万元
2005年理费：336万元
2006年理费：40万元
2006年理费：2万元
合计：843万元
10销售费
项目销售费销售收入25估算包括销售代理费占销售收入15596万元广告宣传市场推广费占销售收入1398万元合计994万元销售收入见附表3销售费见附表2
11财务费
项目财务费现行商业银行房产开发建设贷款利率（r558）估算详见附表10
2004年财务费：167万元
2005年财务费：391万元
2006年财务费：446万元
2006年财务费：223万元
合计：1227万元
六资金筹措
项目总投资30931万元中项目资金2000万元第年（2004年）全部投入商业性银行贷款8000万元第年（2004年）贷款6000万元第二年（2005）贷款2000万元足部分拟预售房款解决详见附表5
七贷款条件
年利率558单息计利年支付宽限期2年第三年（2006）等额分2年清
财务分析
盈利力分析
项目计算期营收入39750万元获利润5465万元扣税资公积3002万元分配利润项目缴纳营业税金2165万元税1803万元土增值税397万元合计缴纳税金4365万元项目业投入资金2000万元相4年项目盈利缴纳税金绝值相高表明项目盈利力较强
项目全部投资部收益率（税前）1322预期接纳部收益率10项目净现值1020万元项目投资回收期339年资金部收益率2312项目净现值2390万元详见附表7附表8
投资利润率利润总额÷总投资×100
5465÷31723×1001723
资金净利润率税利润÷资金×100
3662÷2000×10018310
二偿债力分析
项目款条件款计划项目建设期金2006年开始分2年等额偿金年4000万元款利息年付总计付利息1227万元详见附表10
三资金衡分析资产负债分析
项目计算期期资金源运衡余资产负债较低资产负债率高（第3年）仅43低行业标准总体项目清偿力较强资金衡分析资产负债分析详见附表9附表11
确定性分析
界点分析
项目基方案总体物业均价格3647元方米收入39750万元中包括：高层住宅层住宅商铺车位四种物业
销售面积109000方米高层住宅Q1：13920方米层住宅Q2：90720方米商铺Q3：4360方米
单位单方工程造价分高层P1：1100元方米层P2：650元方米商铺P3：800元方米
项目应缴税金65
财务数估算：
Q：销售总面积（方米）P：销售均价（元方米）
A：工程建安成(8369万元)Π：利润（万元）
收入R(万元)：P*Q
开发成：115A＋19021
开发费：3A＋25P*Q＋1786
种税金：65P*Q
：
固定成FC（万元）：20807万元
变成VC（万元）：118A＋25P*Q
税金r（万元）：65R
ΠR－FC－VC－r
P*Q－（118A＋25P*Q）－20807－65R
091P*Q－118A－20807
Π0时：
销售价格P03096元方米项目收入支出持
ηp(P－P0)÷P×100(3647－3093)÷3647×1001511
销售价格制定P3647元方米时：
完成销售面积Q092527方米项目收支衡
ηQ(Q－Q0)÷Q×100(109000－92527)÷109000×100
1511
销售价格制定P3490元方米销售面积109000方米时追加投资：
总投资(FC＋VC)37166万元项目济利润0
述计算结果表明：
果项目整体价格3096元方米时项目济利润项目1511降价空间保证济利润
果项目整体定价3490元方米时需销售92527方米保证项目济利润1511销售控制空间
果项目整体定价3490元方米销售面积预计达100109000方米时追加开发产品投资高达37166万元
表26：界点分析表
敏感素
基方案
界点计算
部收益率（）
1322
期值
10
开发产品投资（万元）
31723
高值
37166
销售价格（元方米）
3647
低值
3093
销售面积（方米）
109000
低值
92451
二敏感性分析
根界点分析建立数学模型针模型中销售价格销售面积固定成变成四身变量素进行分析设变量变动幅度201001020预计利润变动结果
1单变量敏感性分析
（1）销售价格变动素固定变
设价格变动幅度201001020预计利润变动结果：
表27：单变量静态敏感分析表
20
10
0
+10
+20
销售价格
1769
1848
5465
9082
12699
销售面积
206
2835
5465
8096
10724
变成
7440
6453
5465
4478
3090
表出销售价格销售面积波动直接影响项目济利润变成影响相较弱
表28：单变量动态敏感分析表
序号
项目
变动幅度（）
全部投资（税前）
部收益率（）
净现值（万元）
投资回收期（年）
0
基方案
1322
1020
339
1
销售价格
+10
2212
3856
302
10
425
1816
386
2
销售面积
+10
1507
1120
335
10
1143
1816
386
3
边成
+10
507
1714
381
10
2311
3754
299
表出销售面积变动项目说没影响销售价格变成变动直接影响项目济利润期操作程中财务应加强投入成控制营销采取利方式保证销售价格稳定
两表分析中知销售价格营销售程中重素决定整项目盈利情况制定切实行市场销售价格产品销售保障济收益实现成投资会捉襟见肘
风险分析策
市场风险分析
南昌市目前住宅市场出现住房结构供求情况市场效需求足
项目定位中高档住宅项目区位配套设施交通区环境等方面较市场需求优势销售价格方面定风险国际惯例房价般居民收入3~6倍目前南昌市房价方米2722元（般市区住宅）套90方米住宅总价25万左右相家庭收入8倍难形成效需求项目销售房价标准2倍目前南昌市先富起毕竟少数需求限销售定市场风险
然目前南昌市房产市场总趋势供求价格走高销售相理想着国家采取稳健货币政策开放财政政策成功扩需取成效居民实际购买力处升趋势长远商品房销售前景保证项目成功开发商应提高工程质量通降低开发成减市场风险
做方案规划项目市场定位建立住宅区合理规划基础包括区总体规划配套环境规划户型规划等应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功方案规划方案规划户型设计赢消费者减项目市场风险
二营理风险分析
项目应加强市场营销工作做商品房销售加促销力度渠道种方式推广促销快销售限度减少项目市场销售风险
项目实施中应优化设计采取切实行工程技术措施施工方案施工理中控制项开发建设成费降低投资成财务评价分析数出工程投资降低1基方案增加净现值413万元增长2831反利润减少销售收益降降低工程造价控制投资成降低项目风险素
做物业理售服务工作
三金融财务风险分析
项目资金分三块：部分银行贷款部分资金部分预售房款资金成开发资金回收考虑减少占资金回收风险应采种付款方式促销选择采：①次性付款方式②分期付款方式③八成银行揭方式④建筑分期付款＋银行揭⑤特惠免息付款方式⑥全部揭限期分期付款等种付款方式开发资金预期回笼消减金融财务风险
附 表
附表1：济指标表
序号
名称
单位
数
备注
Ⅰ
项目设计参数
1
房产开发产品总建筑面积
方米
113780
商品住宅销售面积
商业房建筑面积
车位销售面积
方米
方米
方米
103420
4360
6000
4780㎡计建筑面积
Ⅱ
济数
1
开发产品投资
万元
31723
中：财务费
万元
1227
2
单方成
元方米
2910
3
资金筹措
万元
31723
中：资金
款
预售房款
资金
万元
万元
万元
万元
2000
8000
13281
8442
4
营收入
万元
39750
5
营成
万元
28659
6
营费
万元
3064
7
应交税金
万元
4365
中：营业税金附加
土增值税
税
万元
万元
万元
2165
397
1803
8
利润总额
万元
5465
9
税利润
万元
3662
10
分配利润
万元
3002
Ⅲ
财务评价指标
1
投资利润率
1723
2
投资净利润率
1154
4
投资利税率
1376
5
资金净利润率
1831
6
全部投资部收益率（税前）
1322
7
全部投资投资回收期（税前）
年
339
8
全部投资部收益率（税）
903
9
全部投资投资回收期（税）
年
360
10
房产投资长期款偿期
年
4
建设期起
注：整数位存四舍五入产生+1误差
附表2：项目总投资估算表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
开发建设投资
31723
16442
12587
2235
459
1
房产开发成
28659
15810
11428
1353
68
11
12
13
14
15
16
17
18
土费
前期工程费
基础设施建设费
建筑工程安装费
公配套设施建设费
开发间接费
费
预见费
18180
357
251
8369
134
764
42
562
14544
357
251
306
42
3636
7186
382
224
1183
67
76
27
67
1
2
房产开发费
3064
632
1159
882
391
21
22
23
销售费
理费
财务费
994
843
1227
465
167
432
336
391
396
40
446
166
2
223
二
营资金
三
项目总投资额
31723
16442
12587
2235
459
1
2
3
开发产品投资
固定资产投资
营资金
31723
16442
12587
2235
459
附表3：销售收入营税金估算表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
销售收入
39750
17295
15822
6633
11
12
13
销售面积（方米）
均售价（元方米）
销售例（）
109000
3647
100
58242
2970
53
38672
4091
36
12086
5488
11
2
营税金附加
2165
952
870
343
21
22
23
营业税
城市维护建设税
教育费附加
1968
138
59
865
61
26
791
55
24
312
22
9
3
土增值税
397
173
158
66
4
商品房销售净收入
37188
16170
14794
6224
注：销售例产品销售例加权均
附表4：土增值税估算表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
销售收入
39750
17295
15822
6633
2
扣项目
21
22
23
24
开发成
开发费
销售税金
扣额
3
增值额
4
增值例（）
5
增值税率（）
1
1
1
6
速算扣率（）
7
土增值税
397
173
158
66
附表5：投资计划资金筹措表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
总投资
31723
16442
12587
2235
459
11
12
营资金
开发产品投资
中：含财务费
财务费
31723
30496
1227
16442
16275
167
12587
12196
391
2235
1789
446
459
236
223
2
资金筹措
31723
16442
12587
2235
459
21
22
23
24
25
26
261
262
资金
预售收入
租金收入
收入
资金
款
开发产品投资长期款
营资金款
2000
13281
8442
8000
8000
2000
8442
6000
6000
10587
2000
2000
2235
459
附表6：损益表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
营收入
39750
17295
15822
6633
11
12
销售收入
租金收入
39750
17295
15822
6633
2
总成费
31723
15710
11816
4197
21
22
开发成
开发费
28659
3064
14209
1501
10682
1134
3768
429
3
营税金附加
2165
952
870
343
4
土增值税
397
173
158
66
5
利润总额
5465
460
2978
2027
6
弥补前年度亏损
7
应缴税额
5465
460
2978
2027
8
税
1803
152
982
669
9
税利润
3362
308
1196
1358
10
盈余公积
660
55
360
245
101
102
103
法定盈余公积金
公益金
意盈余公积金
367
183
110
31
15
9
200
100
60
136
68
41
11
加：年初未分配利润
253
1889
12
供投资者分配利润
253
1636
1113
13
应付利润
A方
B方
C方
14
年末未分配利润
253
1889
3002
注：成费销售金额例期分摊
附表7：现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
现金流入
39750
15565
14889
8396
900
11
12
13
14
15
16
销售收入
租金收入
收入
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
39750
15565
14889
8396
900
2
现金流出
36088
16442
13864
4245
1537
21
22
23
24
25
26
开发产品投资
营资金
营费
营税金附加
土增值税
税
31723
2165
397
1803
16442
12587
952
173
152
2235
870
158
982
459
343
66
669
3
净现金流量
3662
16442
1701
10644
6859
900
累计净现金流量
16442
14741
4097
2762
3662
4
税前净现金流量
5465
16442
1853
11626
7528
900
累计税前净现金流量
16442
14589
2963
4565
5465
5
净现值
300
14947
1406
7997
4685
559
累计净现值
14947
13541
554
859
300
6
税前净现值
1020
14947
1531
8735
5142
559
累计税前净现值
14947
13416
4681
461
1020
计算指标
税前
税
部收益率（FIRR）
1322
903
财务净现值（FNPV）
1020
300
投资回收期（年）[静态]
339
360
投资回收期（年）[动态]
391
基准收益率（Ie）
10
10
附表8：现金流量表（资金） 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
现金流入
39750
15565
14889
8396
900
11
12
13
14
15
16
销售收入
租金收入
收入
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
39750
15565
14889
8396
900
2
现金流出
36088
10442
11864
8245
5537
21
22
23
24
25
26
27
28
29
210
资金
租售收入产品投资
资金
营资金
营费
营税金附加
土增值税
税
款金偿
款利息支付
2000
13281
8442
2165
397
1803
8000
2000
8442
10587
952
173
152
2235
870
158
982
4000
459
343
66
669
4000
3
净现金流量
3662
10442
3701
6644
2859
900
累计净现金流量
10442
6741
97
2762
3662
4
税前净现金流量
5465
10442
3853
7626
3528
900
累计税前净现金流量
10442
6589
1037
4565
5465
5
净现值
1070
9493
3059
4992
1953
559
累计净现值
9493
6434
1442
511
1070
6
税前净现值
2390
9493
3184
5730
2410
559
累计税前净现值
9493
6309
579
1813
2390
计算指标
税前
税
部收益率（FIRR）
2312
1609
财务净现值（FNPV）
2390
1070
基准收益率（Ie）
10
10
附表9：资金源运表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
现金源
58192
16442
17565
14889
8396
900
11
12
13
14
15
16
17
18
19
110
销售收入
租金收入
收入
房产投资款
短期款
资金
资金
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
39750
8000
2000
8442
6000
2000
8442
15565
2000
14889
8396
900
2
现金运
52530
16442
13864
8245
13979
21
22
23
24
25
26
27
28
29
210
开发产品投资（含利息）
营资金
营费
营税金附加
土增值税
税
应付利润
资金回收
款金偿
款利息支付
31723
2165
397
1803
8442
8000
16442
12587
952
173
152
2235
870
158
982
4000
459
343
66
669
8442
4000
4
盈余资金
5662
3701
6644
5583
900
5
累计盈余资金
3701
10345
4762
5662
附表10：长期款偿表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
长期款偿
11
12
13
14
15
年初款息累计
金
利息
年款
年应付利息
年付息
付息
年末款息累计
8000
1227
9227
8000
1227
6000
167
167
167
6000
6000
2000
391
391
391
8000
8000
446
4446
4000
446
4000
4000
223
4223
4000
223
2
资金源
1701
12345
15204
21
22
23
24
25
26
年余额
摊销
折旧
利润
利售房收入
1701
10644
6859
900
3
偿等额款金
4000
4000
4
偿长期贷款金力
1701
8345
11204
12104
5
长期款偿期（年）
4
附表11：资产负债表 单位：万元
序号
项目
2004
2005
2006
2007
2008
1
资产
16442
18750
16999
7804
11
111
112
113
114
12
13
流动资产总额
应收帐款
存货（含建工程）
货币资金
累计盈余资金
固定资产净值
形递延资产净值
16442
16442
1730
13319
3701
2663
3991
10345
900
2142
4762
2
负债者权益
16442
18750
1699
7804
负债
6000
8000
4000
21
211
212
213
22
221
222
流动负债总额
应付帐款
短期款
应付税金
款
营资金款
开发产品投资款
6000
8000
4000
者权益
10442
10750
12999
7804
23
24
25
26
资金
资公积金
累计盈余公积金
累计未分配利润
2000
8442
2000
8442
55
253
2000
8442
415
2142
2000
660
5144
率指标
参考指标
资产负债率（）
≤70
37
43
24
流动率（）
≥120
速动率（）
≥65
权益报酬率（）
5
40
15
总资产报酬率（）
3
18
13
权益数（）
182
221
115
销售利润率（）
3
12
18
总资产周转率（）
89
146
71
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住宅项目行性研究报告
编制单位：南昌金丰易居住宅消费服务限公司
编制时间：2004年5月~2004年7月
报告编制员名单
项目负责：毕轶群
技术理负责：毕轶群
编制：毕轶群 肖鹏 陈喜莲 郭邦敏
校核：刘珊萍 李茂丹
审核：董景明 毕轶群
审定名单：董景明 孙祖耀 杜阅诗
诸海伟 金玉成 周全
目 录
总………………………………4
二市场调研分析……………………8
三项目综合定位……………………22
四项目投资估算……………………34
五财务分析…………………………42
六确定性分析……………………43
七风险分析策…………………47
八附表………………………………49
总
1项目建设背景
根南昌市城市规划发展需江东路片区控制规划求海金厦房产限公司已通拍卖取原江西第四建筑工程公司909亩开发建设土途性质变更手续南昌市土理局市规划局办理
该项目初步方案设计已完成项目建议书已省计委批准项前期工作规划报批方案工作已相继开展
2项目概况
（1）项目名称：风华盛世
（2）建筑规模：127F211F212F
（3）建设点：江东路（原江西第四建筑工程公司）
（4）规划途：居住商业
（5）建设单位：海金厦房产限公司
（6）营类型：房产营综合技术服务员咨询服务
（7）企业性质：限责公司
（8）资质等级：二级
（9）企业概况：海金厦房产限公司1992年8月正式成立公司现员工60中类职称技术济理员30注册资金2000万元资质等级二级公司资金技术实力雄厚理严密够独立承担类中型房产项目开发建设公司成立先开发项目：九江市赵家花园18000方米旧房改造开发项目目前规划开发建设项目：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅区旧宅基改造项目等公司采取新工艺新技术断坚持科学理开拓求实优质高效宗旨竭诚社会界服务
（10）工程概况：风华盛世项目占909亩约60600方米总建筑面积109000方米中住宅104640方米高层住宅13920方米层住宅90720方米商铺4360方米容积率18绿化率35建筑密度25
（11）资金源：项目建设资金海金厦房产限公司筹银行贷款足投资通预售房款解决
根收益计算税前项目财务部收益率1483财务净现值（Ie10）万元财务分析结果表明项目社会效益济效益较
3行性研究报告编制
（1）省计委计投[2004]32号文关风华盛世项目建议书批复
（2）海金厦房产限公司签定国土权出合
（3）南昌市规划设计院江东路线控制性详细规划
（4）海济学建筑工程学院设计研究院风华盛世项目初步规划方案
（5）原江西第四建筑工程公司质勘测资料
（6）南昌市城市规划局南昌市土变更通知书
（7）省审计事务验资证明
（8）中国建设银行江西分行资金证明
（9）国家计委建设项目济评价方法参数（第二版）
（10）建设部房产开发项目济评价方法
（11）国家计委投资项目行性研究指南（试版）
4行性研究报告研究范围
根风华盛世项目建议书批复初步规划方案研究工作范围住宅市场分析营销战略建设规模功住宅公工程建设方案投资估算资金筹措项目济效益评价等
5研究结建议
项目属房产住宅开发项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策开发变更项目建设规划手续已办理部分建设资金通筹银行贷款解决余部分预售房款解决现场建设条件具备针商品房升级换代住宅建设低档走高档发展趋势南昌市已部分收入较高住宅消费群体户型规划中高档住宅根南昌市住宅市场分析预测项目开发市场销路财务分析结果表明项目济效益行
目前房产市场分析商品住宅结构性矛盾突出建议步方案规划时初步确定住宅户型功标准进步市场调研尤面积较商品房完全作住宅根市场变化作出更准确市场定位调整户型面积做工程建设规划加强楼盘营销工作降低开发建设成量减项目风险
6济技术指标
风华盛世项目设计指标见表1表2
表1：风华盛世项目规划设计技术指标
序号
项目名称
单位
指标
1
总占面积
方米
60600
2
总建筑面积
方米
109000
3
容积率
18
4
绿化率
35
5
建筑密度
25
6
高层户型
方米户
方米户
方米户
方米户
A户型85方米（两房）
B户型125方米（三房）
C户型135方米（三房）
D户型140方米（四房）
7
层户型
方米户
方米户
方米户
E户型90方米（两房）
F户型110方米（三房）
G户型120方米（三房）
8
商铺面积
方米
4360
9
总户数
户
944
10
车位数（）
300
表2：居住区衡控制指标（）
序号
构成
居住区（）
面积（方米）
1
民建（R01）
25
15150
2
公建（R02）
30
18180
3
道路（R03）
10
6060
4
公绿（R04）
35
21210
5
居住区（R）
100
60600
市场调研分析
南昌市房产市场运行情况分析
年宏观济快速发展背景南昌市委市政府垄断级市场调控二级市场放活三级市场方针知道南昌市房产市场显现出前未快速发展态势项指标幅度增长投资消费步发展存量增量相互拉动房产业进入具南昌身特点新轮快速增长期
（）2003年房产业市场运行情况
1房产业国民济协调发展情况
2003年南昌市预计完成国生产总值（GNP）636亿元较年增长151增幅历年全社会固定资产投资预计完成218亿元较年增长554全市预计完成房产开发投资56亿元较年增长60占固定资产投资GDP重分269较年分提高1百分点3百分点
表3：房产投资济指标情况表
房产开发投资额（亿元） 56
增长（） 60
固定资产投资额（亿元） 218
增长（） 554
GDP（亿元） 638
增长（） 151
房产投资占固定资产投资重（） 26
房产投资占GDP重（） 9
年市济发展速度创历史益投资拉动房产开发投资作固定资产投资组成部分直扮演着重角色全年月完成房产投资均保持50增长占固定资产投资重13济拉动作日渐增国民济发展基步房产投资快速增长原市委政府拉城市筐架扩投资规模加快基础设施建设政策推动加新建商品房热销刺激投资加温
2新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万方米较年增长142中商品住宅250万方米较年增长126完成商品房交易面积24527万方米增长8323中商品住宅交易面积20390万方米增长6060
表4 ：商品住宅供应量情况表
价格
（元方米）
供应量
（万方米）
占例
（）
单套面积
（方米）
供应量
（万方米）
占例
（）
2000
3122
1249
95
505
202
2000~2500
4268
1707
95~120
3875
155
2500~3000
7226
289
120~150
7575
303
3000
10384
4154
150
85
34
表5：商品住宅销售情况表
价格
（元方米）
销售量
（万方米）
占例
（）
单套面积
（方米）
销售量
（万方米）
占例
（）
2000
4971
2438
95
3602
1767
2000~2500
5564
2729
95~120
3530
1731
2500~3000
5571
2732
120~150
6934
3401
3000
4284
2101
150
6324
3102
表4表5显示市商品房市场结构性矛盾较突出商品住宅供应情况单价方米2500元供应量占总量7044单套面积120方米总量643销售情况单价方米2500元占总量销售4833单套建筑面积95~150方米占总销售量5131
3商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房均价2722元方米较年增长2089中商品住宅均价2438元方米较年增长1818全年季商品住宅均价分第季度2519元方米第二季度2394元方米第三季度2327元方米第四季度2510元方米价格走势基稳
表6：商品房价格期居民支配收入情况表
商品房均价（元方米） 2722
增幅（） 2089
商品住宅均价（元方米） 2438
增幅（） 1818
居民均支配收入（元） 7650
增幅（） 90
居民消费价格指数 1006
增幅（） 06
2003年市商品房价格继续涨效需求量增结构性供应求外土拍卖竞争激烈建材涨等素关外楼盘质量提升环境优化增加建设成促进房价升房价涨幅居民均支配收入增幅较前者较者高9百分点显示房价涨幅较超出部分居民承受力应引起注意
4新建商品住宅购买象情况
2003年全市交易量20390万方米商品住宅中市居民15471万方米重达76外居民购买4919万方米重24
表7：购买象构成情况表
商品住宅交易量
（万方米）
销售象划分
购房目分类
20390
居民 15471
占例 76
住 17332
占例 85
外居民 4919
占例 24
置业投资 3058
占例 15
年着济快速发展花园城市建设步伐加快市居住环境断改善作省会城市辐射功日益显现吸引外特省市士纷纷市购房置业外居民购房重逐年升2002年5升2003年24购房目分析住置业投资重逐年涨2000年2涨2003年15置业投资重增方面说明投资者南昌市房产市场方面投资购房重增长快市房产市场持续健康发展定跗面影响市房产重较市场监力容易出现投机炒作市场升温快劲足容易出现价格虚高
5商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万方米较年降17中商品住宅空置16万方米较年降11空置区域新城区重较占60时间市空置商品房年销商品房占例超80空置原分析交通便配套设施全设计落户型偏等
表8：商品住宅空置结构情况表
区域划分
老城区
64万方米
占例（）
40
新城区
96万方米
占例（）
60
单套建筑面积划分
90方米
占例（）
10
95方米~150方米
占例（）
20
150方米
占例（）
70
单价划分
2000元
占例（）
8
2000~3000元
占例（）
32
3000元
占例（）
60
6存量房交易情况
2003年全市工完成存量房交易13335件（套）面积12824万方米较年分增长5365中存量住宅12736套面积9981万方米分较年增长53845644房改房市交易5700套面积3932万方米较年分增长4534991
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中升势头中半年价格趋势稳半年受江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法出台影响存量房均价格涨升幅达9左右
7房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万方米中住房3万套面积240万方米
房屋租金价格稳中升中商业营业房均租金60元方米较年涨20写字楼租金均40元方米较年涨25住房租金（市场价）9元方米较年涨10
8房屋拆迁旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积11005万方米较年减少34涉拆迁户5366户
2000年市实行实物安置货币安置相结合房屋拆迁安置补偿办法货币化安置例逐年升2003年达70左右货币化安置住户中50左右购买二手房10左右购买新建商品房
（二）房产市场发展中存问题
1土供应布局合理供条件够完善
2001年防止房产业出现热量等泡沫现象保护开发商消费者利益市加宏观调控力度年度土出指标予总量控制2003年开发总量计划控制350万方米年6月根市场形势果断决策年初制定房产开发总量中削减100万方米保证房产市场供需基稳
2003年全市土供应情况存着供应布局够合理供条件够完善等突出问题南昌市年总供应土30宗全年土总成交量1660亩土成绩面积红谷滩新区土供应3宗总面积81773亩占总成交面积42青山湖区老城区土供应达27宗总成交面积842亩占总成交面积58位二类段外高新开发区昌北开发区没出宗土老城区土供应量增提高项目楼面价拉动房价升外供现状部分需进步拆迁整生出生容易生产交时间延长开发商买块拆迁成升高求更改规划条件等弊端
2住房供应结构合理
目前供应结构矛盾南昌市房产市场发展较突出问题市场中高档商品住房居适合数市民住需求中低价位楼盘较少统计年1~12月份全市市区批准预售商品住宅250万方米均价3000元方米高价商品住房10384万方米占总量4154均价2000元方米3122万方米仅占总量1249
3商务楼盘增长快
年1~12月份全市市区商铺写字楼等非住宅交易量达5038万方米占总量20较年期增长326倍商铺写字楼快速增长促进市商贸流通着积极意义开发数量利房产市场持续健康发展
4交易税费显偏高
市目前商品住宅存量住房契税税率均4减半征收标准2兄弟城市相标准然较高北京海成厦门普通住房（含商品住房）契约税率3减半征收标准15（北京市政府刺激住房消费征收税率原4调3普通住宅减半征收标准2调15）成实行购房款补贴05~1政策沈阳购买普通住房实行发放补助资金政策长沙市购买二手房契税1计征购买1000方米商品房契税减免50购买空置商品住宅契税暂时免征较高税费标准定程度影响市房屋市交易
5房贷政策压力初显
中国民银行121号文件出台市超前出台激活市场政策应措施市房产市场未受重击压生产定影响房产投资商品房施工面积新开工面积竣工面积销售面积空置面积资金源等七项指标出现增幅回落趋势情况表明市房产市场出现效需求旺发展劲足苗头
（三）拟定采取政策措施
促进市房产市场持续健康发展进步发挥房产业作国民济支柱产业重作根国务院关促进房产市场持续健康发展通知（国发[2003]18号）精神住房市场化方需求导进步加强宏观调控完善市住房供应结构加快普通商品住房发展强化政府住房保障建立房产预警预报体系南昌市政府日出台关进步搞活房产市场干意见补充意见（简称补充意见）
补充意见分积极采取效措施完善土供应机制增加普通商品住房供应鼓励消费者购买普通住房完善推进廉租住房制度强化政府住房保障职等方面制定详细实施方法容：
1根市场需求积极采取效措施增加普通商品住房供应加快普通商品住房发展
年中低价位普通商品住房建设应占定例类应服城市规划安排二类段外具备交通便利基础设施生活配套较完善适宜居住等条件全市层结构商品住房供应量应占定例老城区严格控制高层商品住房审批建设单套见面控制120方米销售均价低2000元方米普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收
2进步完善土供应机制加快推行熟出制度
老城区拟公开出土先市国土部门委托城区房屋拆迁公司根城市规划建设求进行房屋拆迁完成五通（通水通电通路通讯通水场整）需费拆迁整理成进行结算市国土部门招标拍卖挂牌方式公开出
3积极引导住房消费鼓励消费者购房
土出收益中年安排定资金设立住房专项资金鼓励购房目前市房部门正会市财政部门制定具体实施意见拟采取贷款购买普通住房消费者进行贴息办法鼓励购房
4完善推进廉租住房制度强化政府住房保障职努力改善城镇低收入家庭住房条件
年筹措住房专项资金中安排定资金市房局廉租住房营理中心市场收购批空置商品房二手房等普通住房补充廉租住房房源中部分市场租金标准廉租住房配租家庭出租余孤寡老重残等特殊情况双困家庭实行实物配租年安排定数量专项资金廉租住房租金配租中50市财政拨付50住房公积金增值收益中拨付
（四）2004年房产市场发展趋势预测
1市房产发展利条件
（1）全市济持续高速增长态势2003年市GDP增长151创历史新高2004年必会着已发展情况继续前进南昌市整体济环境趋必然会带动房产业相应快速发展
（2）城市化进程房产市场提供广阔发展空间根南昌市城市总体规划2010年南昌城市实际居住口现180万增加300万城市范围165方公里增加300方公里城市口增加城区范围扩必加住宅需求量
（3）南昌市居民住房消费潜力巨市2003年底均住房建筑面积约23方米南昌市提出2010年均住房建筑面积达30方米目标发差距测算市年需新建住宅约250万方米外根抽样调查市私房（含房改房）市次购买商品房例70购买户均面积95方米测算年改善性住房需求量约60万方米
（4）刺激住房消费政策日益显现促进房产流通年市出台系列搞活房产市场政策措施政策出发点降低门槛减免税费刺激消费系列政策刺激作2004年进步显现房产交易量进步放
22004年南昌市房产市场发展利条件
（1）信贷收紧房产开发企业面严峻考验中国民银行发布关进步加强房产信贷业务理通知（银发[2003]121文件）商业银行房产开发信贷土储备贷款住房贷款商房贷款住房公积金贷款住房贷款适率等方面做进步明确规范房贷新政市房产市场带定影响房产贷款增势减缓贷款必降部分房产开发企业信贷融资难度增
（2）房产市场宏观调控难度加总量扩张空置增加矛盾价格持续涨收入反差较矛盾投资高速增长资金足矛盾消费者想购房敢购房购起房矛盾制约房产业发展
（3）原材涨开发成增加2001年钢材价格2400元吨升3400元吨混凝土涨50元80元方仅两项房屋开发成增加100元方米开发商开发压力进步增建材价格涨必然房价造成击
32004年房产市场基走势预测
根带动南昌市房产市场快速增长体素市场供求背景分析总体市房产市场发展尚属理性已进入佳发展期2004年市房产市场会延续年发展势头会较幅度增幅
（1）房产开发投资持续增长外开发商批进入红谷滩新区旧城区改造进程加快加年房产市场利刺激开发商普遍会加投资力度全年房产开发投资增加50
（2）住房消费需求日渐增着南昌济快速发展居住环境日益改善南昌市房产市场会加速域性市场变全省性区域性市场外士购买份额会越越外改善住房条件新增口发生动性住房需求量房屋拆迁发生动性住房需求量显著增加2004年预计全市商品房交易量超300万方米较年增长20存量房交易预计1
60万方米较年增长30
（3）商品房价格会稳中升2000年起市房产开发总量惊醒限量控制时逐步推行熟出方式举必然提高土出价格加建筑材料价格涨直接拉动开发成升导致房价继续涨方面着商品房供应结构逐步改善中低价位商品房供应量会增加定程度稳房价涨房价涨幅会太
（4）楼市变更加成熟竞争趋激烈竞争焦点楼盘间竞争逐渐转板块间竞争市场分工明确开发商变更加理智楼盘进入产品优化时期高品质特色性楼盘越越市民消费更趋理性消费者挑选空间越越工程质量环境等综合素质较产品受欢迎反市场淘汰出局
二区域房产市场情况分析
（）基概况
块三水环绕西江南路抚河公园眼前风光画象湖公园举步正改造开发玉带河伴东南加灌缨文化广场湖光水色然文环境块土开发良价值基础
洪城市场建材市场全汽车厂江铃股份公司等型高效益企业中高层理员块未开发项目消费力
（二）交通网络
92025207
（三）金融银行
工行农行中行建行
（四）教育文化
工业技术学校南浦学
（五）休闲购物
建材市场洪城市场
（六）医疗保健
市三医院九四医院
（七）楼盘情况
三项目块优劣分析（SWOT）
1优势（S）
①处老城区
②块街面商业潜力
③气旺
④市政配套齐全
⑤毗邻火车站长途汽车站
⑥两公里范围常住口40万
⑦社区部学校
2劣势（W）
①价偏高定市场风险
3机会（O）
①户籍制度改变
②房贷贴息政策落实
③知名代理商合作
④聘请知名物业理公司
4威胁（T）
①银行信贷体系严格
②通货膨胀民币贬值
③区域楼盘断市
项目综合定位
项目整体定位
规划设计力求高绿化低密度综合服务配套设施齐全体现区独特整体建筑风格车分流动静结合
建筑设计充分显示性化居家住宅提高率降低公摊面积综合考虑住宅功空间组合等素
价格定位中高档住宅基准结合市场销售情况拟定相应价格策略
户型面积考虑消费者接受程度项目中等户型降低置业者购买压力
二项目设计规划定位
（）片区规划
南昌市规划局已江东路做控制性详细规划住宅社区目前该片区市政配套设施齐全周边环境进步改善
（二）区整体规划原
1高绿化低密度
2综合服务配套设施齐全
3户型设计适合升级换代居住求
4体现区独特整体建筑风格
（三）总面布局
风华盛世总面图略呈长方形布局风叶玫瑰4栋建筑合理分布保证日间距08H采光通风畅中心花园布置区中部设停车位利规形布置网球场休息厅区设南北两出入口街住宅采双层隔音玻璃窗设计提供置业安静居家环境
（四）交通组织
区交通区出入通道区次干道区道路组成道路宽度消防通道城市住宅区建设标准规划停车位出口入口分设区北面出入口紧接南面20米宽区域规划路
（五）规划指标
根风华盛世初步方案建设规模规划指标见表9
表9：风华盛世项目建筑技术济指标
序号
项目
指标
备注
1
总面积
60600方米
2
总建筑面积
109000方米
层住宅
高层住宅
商铺
90720方米
13920方米
4360方米
售面积12700方米
3
建筑层数
层住宅
高层住宅
商铺
7层
10层11层
1层
第层做架空层
4
建筑层高
层住宅
高层住宅
商铺
29米
25米29米
45米
住宅标准层高29米
架空层25米
三项目建筑设计定位
工程设计涉建筑结构防火节隔声采光明排水通风燃气电气等种专业设计时需遵循关规范规定单体设计时应符合国家现行关强制性标准规定
（）建筑方案总体构思
建设块位江东路中段基求：建设方案总体构思紧紧握居谐发展题创造符合时代精神面貌现代化建筑优美精品住宅区周边建筑环境协调统
时考虑社会济发展审美观念变化现代建筑功环境求建筑技术材料提出更高求区建筑风格形式应注意受传统风格影响限制拟采简练现代构成手法体现建筑时代气息21世纪新居住理念
（二）面设计
1住宅
根功住宅采框架剪力墙结构空间布局条式结构根消费者需求设计时灵活组合调整住宅面空间构成住宅单体面设计符合国家住宅建设基标准关规范求
建设部根国住房改革总体规划求提出康住房十条新标准：
1套型面积稍配置合理较起居炊事卫生储藏空间
2面布局合理体现食寝分离居寝分类原住房留装修改造余
3房间采光充足通风良具优质室声光热空间环境隔声效果明水现国家标准基础提高1~2等级
4根炊事行合理配置成套厨房设备改善通风效果冰箱入厨
5合理分隔卫生间减少便溺洗浴洗衣化妆洗面相互干扰
6道集中隐蔽水电煤气三表出户增加保安措施配置电话电视空调机专线路
7设置门斗方便更衣换鞋展宽阳台提供室外休憩常识合理设计度空间保护居室宽敞豁亮实际面积超建筑面积
8垃圾袋装化（垃圾落工程）行车入库预留汽车停车车位
9住宅区环境舒适便治安防范噪声综合治理道路交通组织合理社会服务设备配套
10宜绿化景观均绿化面积达08㎡~10㎡体现节节保护生态原
康住房城市示范区住宅设计建议标准见表10
住宅济技术指标见表11
表10：康住房城市示范区住宅设计建议标准
二
三
四
套型面积系列标准（方米）
面积
42~48
53~60
64~71
75~90
建筑面积
55~65
70~80
85~90
100~120
功
空间
面积
标准
（方米）
起居厅
18~25
卧室
12~16
双次卧室
12~14
单卧室
8~10
厨房
≥6
餐厅
≥8
卫生间
4~6（双卫适增加）
门厅
2~3
储藏
2~4（吊柜计入）
工作室
6~8
设
施
配
套
标
准
厨
房
Ⅰ型
灶台调理台洗池台吊柜冰箱位排油烟机
（操作面延长≥2700mm）
Ⅱ型
灶台调理台洗池台搁置台吊柜冰箱位排油烟机
（操作面延长≥2700mm）
卫
生
间
Ⅰ型
淋浴洗面盆坐便器镜（箱）洗衣机位然换气（风道）
Ⅱ型
浴盆（15m）淋浴器洗面化装台化妆镜坐便器（1~2）洗衣机位机械换气（风道）
设
备
标
准
电器设备
电量
80~120 KWH月
负荷
1560~4000W（套增6000W）
电表
5（20）A~10（40）A
电源插座
居室2~3组
居室2组
厨房3组
卫生间3组
电视插口
起居卧
电话
1~2台
空调线
设专线
宽带接口
卧室
水设备
水量200~300升·日 热水器热水道系统
采暖通风
散热器空调器（窗外预留位置）
室
环
境
质
量
标
准
光环境
采光
≥1（室外全天空光度室距离1米天然度）
明
起居厅般活动 30~70LX
卧室书写阅读 150~300 LX
床头阅读 75~150 LX
厅厨房 50~100 LX
卫生间 20~50 LX
楼梯间 15~30 LX
声环境
空气隔声
撞击隔声
分户墙楼板≥40~50dB
楼板≤75~65dB
热环境（气候区区）
冬季
采暖区
非采暖区
16~21℃
12~21℃
夏季
＜28℃
卫生环境
日（区区）
寒日2时~冬日1时
表11：风华盛世项目住宅济指标表
序号
指标名称
单位
指标
1
套面积
11
12
13
14
15
16
17
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
68
100
108
112
765
935
102
2
住宅标准层总面积
方米
87272
3
住宅标准层总建筑面积
方米
103420（首层架空1220方米）
4
住宅标准层系数
高层
层
80
85
5
套建筑面积
51
52
53
54
55
56
57
A户型
B户型
C户型
D户型
E户型
F户型
G户型
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
方米套
85（20套）
125（44套）
135（20套）
140（20套）
90（168套）
110（504套）
120（168套）
6
户均居住数
户
35
7
居住户数
户
944
8
居住数
3304
2公建筑
中心花园广场设层车位车位出入口均区南面出入口车位采光通风防潮排水安全防护措施符合现行行业标准汽车库建筑设计规范（JGJ100）关规定物业理会配电间休息厅等建筑物均建室外消防环行车道中心广场庭院绿化带建筑品等
（三）立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色考虑周围城市环境协调表现简洁明快定力度园区建筑轮廓线优美富变化规划区优雅谐宁静环境协调统具鲜明性
（四）设施标准
住宅室环境设备设施消防安全防护等基求必须符合江西省城市住宅建设标准关规范中高档住宅关标准设计
1住宅装修设施标准：
住宅初装修厨房卫生间次装修完成
（1）外墙：高级外墙涂料
（2）墙：厨卫彩釉面砖余双飞粉
（3）顶棚：厨卫塑料扣板吊顶余双飞粉
（4）面：厨卫防滑砖余砂坪
（5）门窗：高级塑钢窗带纱窗分户门复合防盗门户门实木镶板门实木填芯蒙板门
（6）厨房设施：洗涤盆
（7）卫生间设施：台盆立柱盆坐便器
（8）阳台：塑钢窗封闭式阳台
（9）：楼梯间踏步面砖墙面喷塑塑料扶手
2区配套设施：
区设院花园草休息厅网球场停车位室外消防配电房公明电子防盗系统通风火灾报警系统闭路电视通信系统保安监视系统等
四价格定位
（）住宅部分
1市场较法定价程
表12：表楼盘调查统计表
序号
项目名称
建筑规模
建筑面积
（方米）
均价格
（元方米）
销售率
（）
开盘
日期
A
龙泽园
67F
28529
2600
100
030128
B
莱茵半岛花园
6+1F
12F
250000
层：2900
高层：3300
未开盘
部认购
C
新田绿洲
96F412F
118F
67872
层：2880
高层：3500
80
030615
D
船山广场
119F2B
28679
3100
80
0310
E
水印市
214F218F
47460
2750
90
030508
注：列表中楼盘名称均字母代A：龙泽园B：莱茵半岛花园C：新田绿洲D：船山广场E：水印市
交易日期修正系数次市场调查日期基数100项目预售期终点2003年南昌市商品住宅均价增长1818南昌市该类住宅商铺价格变动呈升趋势月均变动+15条件见表11表14
表13：项目住宅价格市场较法系数修正表 单位：元方米
序号
成交
价格
交易日期修正
区域素修正
素修正
交易情况修正
准价格
交通
配套
环境
计
交房
标准
社区
规划
计
A
2600
109100
+3
+1
0
100104
0
+1
100101
100100
2698
B
2900
3300
109100
+2
0
+3
100105
0
+2
100102
100100
2951
3359
C
2880
3100
109100
+3
+1
+2
100106
0
+2
100102
100100
2903
3528
D
3000
109100
+3
+2
0
100105
0
+1
100101
100100
3186
E
2750
109100
+2
+2
+1
100105
0
+1
100101
100100
2826
表14：项目住宅价格市场较法销售状况权重系数修正表
项目
名称
准价格
（元方米）
销售状况权重
（销售率）
加权相价格
（元方米）
项目住宅销售价格
（元方米）
A
2698
100
2698
B
2951
3359
0
C
2903
3528
80
2322
2822
D
3186
80
2549
E
2826
90
2543
合计
层：180
层：5020
层：2789
高层：250
高层：7914
高层：3166
层住宅销售价格5020元方米÷1802789元方米
高层住宅销售价格7914元方米÷2503166元方米
2加权均法定价程
表15：项目住宅价格加权均价
项目
名称
准价格
（元方米）
建筑面积
（方米）
计
（万元）
A
2698
28529
7697
B
层：2850
高层：3359
250000
71250
83975
C
层：2903
高层：3528
67872
19703
23945
D
3186
28679
9137
E
2826
47460
13412
层住宅销售价格98650万元÷320701方米×10000元万元
3076元方米
高层住宅销售价格130469万元÷394011方米×10000元万元
3311元方米
采算术均值确定项目层住宅单价：2933元方米
高层住宅单价：3238元方米
（二）商铺部分
1市场较法定价程
目前南昌市房产市场商铺租售举出售选取两类性较强项目作较实例中水印市项目交易日期次调查时间基准锦嘉园项目交易日期2003年6月31日基准价格变动情况住宅相
表16：项目商铺价格市场较法系数修正表 单位：元方米
项目名称
成交
交易日期修正
区域素修正
素修正
交易情况修正
准
价格
价格
交通
繁华程度
计
水印市
10000
109100
+2
+2
100104
100101
100100
10377
锦嘉园
8000
117100
2
2
10096
10095
100100
9561
采算术均值确定项目商铺单价：9969元方米
2收益原法定价程
目前南昌市类段市场租金50元月㎡~70元月㎡左右60元月㎡估算商铺售价
PS12NRS……………………………①（总价等N年收益）
RS≥PSλ÷（2×10000）……………②（月租月供）
①②推出N≤147859（年）K1N676（年收益率）
注：P商铺价格S商铺面积N收益年限(50年计算)R市场租金λ民银行10年期抵押贷款常数
PS12RS[1－(1＋K)N]K
P12R[1－(1＋K)50]K12×60[1－(1＋676)50]÷676
10246元方米
采算术均值确定项目商铺单价：10107元方米
（三）车位销售价格确定
根南昌市该区域目前情况车位均销售价格10万元~15万元
（四）建议销售价格
综合考虑市场定价影响分析员建议该项目部分销售单价：
层住宅：2950元方米
高层住宅：3250元方米
商铺：10000元方米
车位：15万元
四户型设计定位
根南昌市住宅市场需求初步规划4种户型：
高层住宅A户型二房二厅：户建筑面积85方米（20套）
高层住宅B户型三房二厅：户建筑面积125方米（44套）
高层住宅C户型三房二厅：户建筑面积135方米（20套）
高层住宅D户型四房二厅：户建筑面积140方米（20套）
高层住宅四种户型计104套
层住宅E户型二房二厅：户建筑面积90方米（168套）
层住宅F户型三房二厅：户建筑面积110方米（504套）
层住宅G户型三房二厅：户建筑面积120方米（168套）
层住宅三种户型计840套
户型步单体设计时应根消费者象需求综合考虑住宅功空间组合家庭结构际关系职业特征等素套住宅卧室起居室厨房卫生间储藏室阳台餐厅书房种功空{间卧室（单双间）起居室（厅）厨房卫生间}面积满足规定求
项目投资估算
项目实施进度安排
项目计划两年（24月）左右时间建成建设进度计划：
2004年6月：
2004年6月25日~7月25日：
2004年8月~ 9月：
2004年10月：
2004年10月~ 11月：
2004年12月：
2005年1月：
2005年3月：
2005年7月：
2005年10月：
2005年10月~2005年12月：
2005年11月~2006年2月：
2005年12月：
2006年1月~3月：
2006年3月~5月：
2006年3月~6月：
2006年6月：
2006年6月~9月：
2006年7月~9月：
2006年10月~2007年1月：
2006年8月~2007年5月：
2007年3月~6月：
2006年6月：
项目建议书批复
编制行性研究报告批复
建筑方案设计
综合网设计
施工图纸设计
报建领取建设规划许证
工程开工层1#~4#楼先施工
完成投资额25开始预售层1#~4#楼
层5#~8#楼开始施工
高层4#楼开始施工
层1#~4#楼体工程完工
高层1#~3#楼开始施工
1#~4#楼设备安装
1#~4#楼室外装修
层5#~8#楼体工程完工
层5#~8#楼设备安装
层1#~4#楼竣工验收
层5#~8#楼室外装修
高层4#体完工
高层4#设备安装
高层4#室外装修
层5#~8#楼竣工验收
高层1#~3#设备安装
高层1#~3#室外装修
高层4#楼竣工验收
公设施配套工程
高层1#~3#楼竣工验收
正式全部入住
工程施工进度详见附表12
二项目物业销售租赁价格
根工程处位置周围环境条件房产市场趋势预测考虑房产销售风险工程建设成等综合素层住宅方米2950元高层住宅方米3250元商铺方米10000元车位15万元
三销售进度付款回收计划
项目计划2年半（30月）左右完成销售年销售计划见表17
表17：项目销售计划表（）
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
2009
层住宅
100
60
30
10
高层住宅
100
30
60
10
商业
100
80
20
停车位
100
60
40
银行揭时限2005年2006年销售房款收入90回收余房款年度全部收回2007年销售房款收入年全部回收
车位销售分期付款形式实行第年50第二年剩余50
回款进度详见表18
表18：回款金额估算表 单位：面积（方米）销售收入（万元）
销售
期间
项目
2005
2006
2007
2008
面积
销售收入
面积
销售收入
面积
销售收入
面积
销售收入
销
售
计
划
合计
58242
17295
38672
15822
12086
6633
层
高层
商业
车位
54432
3810
16057
1238
27216
7620
2616
3600
8029
2477
2616
2700
9072
1270
1744
1800
2676
413
1744
1800
百分
回款金额
百分
回款金额
百分
回款金额
百分
回款金额
收
款
计
划
2
0
0
5
层
高层
商业
车位
90
90
14451
1114
10
10
1606
124
2
0
0
6
层
高层
商业
车位
90
90
90
50
7226
2229
2354
1350
10
10
10
50
803
248
262
1350
2
0
0
7
层
高层
商业
车位
100
100
100
50
2676
413
1744
900
50
900
计
15565
14889
8396
900
注：车位面积未计算
四税费率
报告采种税费率见表19
表19：税费率表（）
税费项目
税费率
税费项目
税费率
营业税
5
土增值税
1
城市维护建设税
7
法定盈余公积金
10
教育费附加
3
公益金
5
企业税
33
意盈余公积金
3
理费
5
预见费
2
销售费
25
房产税（租金）
12
五项目种财务数估算
1土费
项目计909亩出单价200万元亩出总金额18180万元土出金分两次偿2004年先付8014544万元剩余土出金2005年付清3636万元
2前期工程费
项目前期工程费估算见表20
表20：前期工程费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
规划设计费
建安工程费×15
126
2
行性研究费
建安工程费×5‰
42
3
水文质勘探费
建安工程费×5‰
42
4
通水通电通路费
建安工程费×1
84
5
场整费
10元方米
63
合计
357
3基础设施建设费
项目基础设施建设费估算见表21
表21：基础设施建设费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
供电工程
建安工程费×3
251
2
供水工程
3
供气工程
4
道路工程
5
绿化工程
6
通讯工程
7
明工程
8
排污工程
9
环卫工程
合计
251
4建安工程费
项目建安工程费估算见表22
表22：建安工程费估算表 单位：万元
序号
项目
单价
计价数量
金额
1
层住宅
700元方米
90720方米
6350
高层住宅
1200元方米
13920方米
1670
2
商业
800元方米
4360方米
349
合计
8369
5公设施配套费
项目公设施配套费估算见表23
表23：公设施配套费估算表 单位：万元
序号
项目
单价
计价数量
金额
1
居委会
100元方米
13400
134
2
托
3
公厕
4
停车场
5
健身设施
合计
134
6开发间接费
项目开发间接费估算见表24
表：24开发间接费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
分散建设市政公设施建设费
建安工程费×5
418
2
建筑工程质量安全监督费
建安工程费×4‰
33
3
供水网补偿费 住宅
商业
住宅：03T600元T
商业：01T600元T
住宅：59
商业：15
4
供电电负荷费 住宅
商业
住宅：4KVA户480元KVA
商业：8KVA百㎡480元KVA
住宅：181
商业：16
6
建安工程费×5‰
42
合计
764
7费
项目费估算见表25
表25：费估算表 单位：万元
序号
项目
计算
金额
1
预算定额理费
建安工程费×5‰
42
2
竣工档案保证金
3
报建手续费
4
工程合预算标底审查费
6
合计
42
8预见费
项目预见费项目1~7项2估算详见附表2
2004年预见费：310万元
2005年预见费：224万元
2006年预见费：27万元
2007年预见费：1万元
合计：562万元
9理费
项目理费项目1~5项3估算详见附表2
2004年理费：465万元
2005年理费：336万元
2006年理费：40万元
2006年理费：2万元
合计：843万元
10销售费
项目销售费销售收入25估算包括销售代理费占销售收入15596万元广告宣传市场推广费占销售收入1398万元合计994万元销售收入见附表3销售费见附表2
11财务费
项目财务费现行商业银行房产开发建设贷款利率（r558）估算详见附表10
2004年财务费：167万元
2005年财务费：391万元
2006年财务费：446万元
2006年财务费：223万元
合计：1227万元
六资金筹措
项目总投资30931万元中项目资金2000万元第年（2004年）全部投入商业性银行贷款8000万元第年（2004年）贷款6000万元第二年（2005）贷款2000万元足部分拟预售房款解决详见附表5
七贷款条件
年利率558单息计利年支付宽限期2年第三年（2006）等额分2年清
财务分析
盈利力分析
项目计算期营收入39750万元获利润5465万元扣税资公积3002万元分配利润项目缴纳营业税金2165万元税1803万元土增值税397万元合计缴纳税金4365万元项目业投入资金2000万元相4年项目盈利缴纳税金绝值相高表明项目盈利力较强
项目全部投资部收益率（税前）1322预期接纳部收益率10项目净现值1020万元项目投资回收期339年资金部收益率2312项目净现值2390万元详见附表7附表8
投资利润率利润总额÷总投资×100
5465÷31723×1001723
资金净利润率税利润÷资金×100
3662÷2000×10018310
二偿债力分析
项目款条件款计划项目建设期金2006年开始分2年等额偿金年4000万元款利息年付总计付利息1227万元详见附表10
三资金衡分析资产负债分析
项目计算期期资金源运衡余资产负债较低资产负债率高（第3年）仅43低行业标准总体项目清偿力较强资金衡分析资产负债分析详见附表9附表11
确定性分析
界点分析
项目基方案总体物业均价格3647元方米收入39750万元中包括：高层住宅层住宅商铺车位四种物业
销售面积109000方米高层住宅Q1：13920方米层住宅Q2：90720方米商铺Q3：4360方米
单位单方工程造价分高层P1：1100元方米层P2：650元方米商铺P3：800元方米
项目应缴税金65
财务数估算：
Q：销售总面积（方米）P：销售均价（元方米）
A：工程建安成(8369万元)Π：利润（万元）
收入R(万元)：P*Q
开发成：115A＋19021
开发费：3A＋25P*Q＋1786
种税金：65P*Q
：
固定成FC（万元）：20807万元
变成VC（万元）：118A＋25P*Q
税金r（万元）：65R
ΠR－FC－VC－r
P*Q－（118A＋25P*Q）－20807－65R
091P*Q－118A－20807
Π0时：
销售价格P03096元方米项目收入支出持
ηp(P－P0)÷P×100(3647－3093)÷3647×1001511
销售价格制定P3647元方米时：
完成销售面积Q092527方米项目收支衡
ηQ(Q－Q0)÷Q×100(109000－92527)÷109000×100
1511
销售价格制定P3490元方米销售面积109000方米时追加投资：
总投资(FC＋VC)37166万元项目济利润0
述计算结果表明：
果项目整体价格3096元方米时项目济利润项目1511降价空间保证济利润
果项目整体定价3490元方米时需销售92527方米保证项目济利润1511销售控制空间
果项目整体定价3490元方米销售面积预计达100109000方米时追加开发产品投资高达37166万元
表26：界点分析表
敏感素
基方案
界点计算
部收益率（）
1322
期值
10
开发产品投资（万元）
31723
高值
37166
销售价格（元方米）
3647
低值
3093
销售面积（方米）
109000
低值
92451
二敏感性分析
根界点分析建立数学模型针模型中销售价格销售面积固定成变成四身变量素进行分析设变量变动幅度201001020预计利润变动结果
1单变量敏感性分析
（1）销售价格变动素固定变
设价格变动幅度201001020预计利润变动结果：
表27：单变量静态敏感分析表
20
10
0
+10
+20
销售价格
1769
1848
5465
9082
12699
销售面积
206
2835
5465
8096
10724
变成
7440
6453
5465
4478
3090
表出销售价格销售面积波动直接影响项目济利润变成影响相较弱
表28：单变量动态敏感分析表
序号
项目
变动幅度（）
全部投资（税前）
部收益率（）
净现值（万元）
投资回收期（年）
0
基方案
1322
1020
339
1
销售价格
+10
2212
3856
302
10
425
1816
386
2
销售面积
+10
1507
1120
335
10
1143
1816
386
3
边成
+10
507
1714
381
10
2311
3754
299
表出销售面积变动项目说没影响销售价格变成变动直接影响项目济利润期操作程中财务应加强投入成控制营销采取利方式保证销售价格稳定
两表分析中知销售价格营销售程中重素决定整项目盈利情况制定切实行市场销售价格产品销售保障济收益实现成投资会捉襟见肘
风险分析策
市场风险分析
南昌市目前住宅市场出现住房结构供求情况市场效需求足
项目定位中高档住宅项目区位配套设施交通区环境等方面较市场需求优势销售价格方面定风险国际惯例房价般居民收入3~6倍目前南昌市房价方米2722元（般市区住宅）套90方米住宅总价25万左右相家庭收入8倍难形成效需求项目销售房价标准2倍目前南昌市先富起毕竟少数需求限销售定市场风险
然目前南昌市房产市场总趋势供求价格走高销售相理想着国家采取稳健货币政策开放财政政策成功扩需取成效居民实际购买力处升趋势长远商品房销售前景保证项目成功开发商应提高工程质量通降低开发成减市场风险
做方案规划项目市场定位建立住宅区合理规划基础包括区总体规划配套环境规划户型规划等应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功方案规划方案规划户型设计赢消费者减项目市场风险
二营理风险分析
项目应加强市场营销工作做商品房销售加促销力度渠道种方式推广促销快销售限度减少项目市场销售风险
项目实施中应优化设计采取切实行工程技术措施施工方案施工理中控制项开发建设成费降低投资成财务评价分析数出工程投资降低1基方案增加净现值413万元增长2831反利润减少销售收益降降低工程造价控制投资成降低项目风险素
做物业理售服务工作
三金融财务风险分析
项目资金分三块：部分银行贷款部分资金部分预售房款资金成开发资金回收考虑减少占资金回收风险应采种付款方式促销选择采：①次性付款方式②分期付款方式③八成银行揭方式④建筑分期付款＋银行揭⑤特惠免息付款方式⑥全部揭限期分期付款等种付款方式开发资金预期回笼消减金融财务风险
附 表
附表1：济指标表
序号
名称
单位
数
备注
Ⅰ
项目设计参数
1
房产开发产品总建筑面积
方米
113780
商品住宅销售面积
商业房建筑面积
车位销售面积
方米
方米
方米
103420
4360
6000
4780㎡计建筑面积
Ⅱ
济数
1
开发产品投资
万元
31723
中：财务费
万元
1227
2
单方成
元方米
2910
3
资金筹措
万元
31723
中：资金
款
预售房款
资金
万元
万元
万元
万元
2000
8000
13281
8442
4
营收入
万元
39750
5
营成
万元
28659
6
营费
万元
3064
7
应交税金
万元
4365
中：营业税金附加
土增值税
税
万元
万元
万元
2165
397
1803
8
利润总额
万元
5465
9
税利润
万元
3662
10
分配利润
万元
3002
Ⅲ
财务评价指标
1
投资利润率
1723
2
投资净利润率
1154
4
投资利税率
1376
5
资金净利润率
1831
6
全部投资部收益率（税前）
1322
7
全部投资投资回收期（税前）
年
339
8
全部投资部收益率（税）
903
9
全部投资投资回收期（税）
年
360
10
房产投资长期款偿期
年
4
建设期起
注：整数位存四舍五入产生+1误差
附表2：项目总投资估算表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
开发建设投资
31723
16442
12587
2235
459
1
房产开发成
28659
15810
11428
1353
68
11
12
13
14
15
16
17
18
土费
前期工程费
基础设施建设费
建筑工程安装费
公配套设施建设费
开发间接费
费
预见费
18180
357
251
8369
134
764
42
562
14544
357
251
306
42
3636
7186
382
224
1183
67
76
27
67
1
2
房产开发费
3064
632
1159
882
391
21
22
23
销售费
理费
财务费
994
843
1227
465
167
432
336
391
396
40
446
166
2
223
二
营资金
三
项目总投资额
31723
16442
12587
2235
459
1
2
3
开发产品投资
固定资产投资
营资金
31723
16442
12587
2235
459
附表3：销售收入营税金估算表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
销售收入
39750
17295
15822
6633
11
12
13
销售面积（方米）
均售价（元方米）
销售例（）
109000
3647
100
58242
2970
53
38672
4091
36
12086
5488
11
2
营税金附加
2165
952
870
343
21
22
23
营业税
城市维护建设税
教育费附加
1968
138
59
865
61
26
791
55
24
312
22
9
3
土增值税
397
173
158
66
4
商品房销售净收入
37188
16170
14794
6224
注：销售例产品销售例加权均
附表4：土增值税估算表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
销售收入
39750
17295
15822
6633
2
扣项目
21
22
23
24
开发成
开发费
销售税金
扣额
3
增值额
4
增值例（）
5
增值税率（）
1
1
1
6
速算扣率（）
7
土增值税
397
173
158
66
附表5：投资计划资金筹措表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
总投资
31723
16442
12587
2235
459
11
12
营资金
开发产品投资
中：含财务费
财务费
31723
30496
1227
16442
16275
167
12587
12196
391
2235
1789
446
459
236
223
2
资金筹措
31723
16442
12587
2235
459
21
22
23
24
25
26
261
262
资金
预售收入
租金收入
收入
资金
款
开发产品投资长期款
营资金款
2000
13281
8442
8000
8000
2000
8442
6000
6000
10587
2000
2000
2235
459
附表6：损益表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
营收入
39750
17295
15822
6633
11
12
销售收入
租金收入
39750
17295
15822
6633
2
总成费
31723
15710
11816
4197
21
22
开发成
开发费
28659
3064
14209
1501
10682
1134
3768
429
3
营税金附加
2165
952
870
343
4
土增值税
397
173
158
66
5
利润总额
5465
460
2978
2027
6
弥补前年度亏损
7
应缴税额
5465
460
2978
2027
8
税
1803
152
982
669
9
税利润
3362
308
1196
1358
10
盈余公积
660
55
360
245
101
102
103
法定盈余公积金
公益金
意盈余公积金
367
183
110
31
15
9
200
100
60
136
68
41
11
加：年初未分配利润
253
1889
12
供投资者分配利润
253
1636
1113
13
应付利润
A方
B方
C方
14
年末未分配利润
253
1889
3002
注：成费销售金额例期分摊
附表7：现金流量表（全部投资） 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
现金流入
39750
15565
14889
8396
900
11
12
13
14
15
16
销售收入
租金收入
收入
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
39750
15565
14889
8396
900
2
现金流出
36088
16442
13864
4245
1537
21
22
23
24
25
26
开发产品投资
营资金
营费
营税金附加
土增值税
税
31723
2165
397
1803
16442
12587
952
173
152
2235
870
158
982
459
343
66
669
3
净现金流量
3662
16442
1701
10644
6859
900
累计净现金流量
16442
14741
4097
2762
3662
4
税前净现金流量
5465
16442
1853
11626
7528
900
累计税前净现金流量
16442
14589
2963
4565
5465
5
净现值
300
14947
1406
7997
4685
559
累计净现值
14947
13541
554
859
300
6
税前净现值
1020
14947
1531
8735
5142
559
累计税前净现值
14947
13416
4681
461
1020
计算指标
税前
税
部收益率（FIRR）
1322
903
财务净现值（FNPV）
1020
300
投资回收期（年）[静态]
339
360
投资回收期（年）[动态]
391
基准收益率（Ie）
10
10
附表8：现金流量表（资金） 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
现金流入
39750
15565
14889
8396
900
11
12
13
14
15
16
销售收入
租金收入
收入
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
39750
15565
14889
8396
900
2
现金流出
36088
10442
11864
8245
5537
21
22
23
24
25
26
27
28
29
210
资金
租售收入产品投资
资金
营资金
营费
营税金附加
土增值税
税
款金偿
款利息支付
2000
13281
8442
2165
397
1803
8000
2000
8442
10587
952
173
152
2235
870
158
982
4000
459
343
66
669
4000
3
净现金流量
3662
10442
3701
6644
2859
900
累计净现金流量
10442
6741
97
2762
3662
4
税前净现金流量
5465
10442
3853
7626
3528
900
累计税前净现金流量
10442
6589
1037
4565
5465
5
净现值
1070
9493
3059
4992
1953
559
累计净现值
9493
6434
1442
511
1070
6
税前净现值
2390
9493
3184
5730
2410
559
累计税前净现值
9493
6309
579
1813
2390
计算指标
税前
税
部收益率（FIRR）
2312
1609
财务净现值（FNPV）
2390
1070
基准收益率（Ie）
10
10
附表9：资金源运表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
现金源
58192
16442
17565
14889
8396
900
11
12
13
14
15
16
17
18
19
110
销售收入
租金收入
收入
房产投资款
短期款
资金
资金
回收固定资产余值
回收营资金
净转售收入
39750
8000
2000
8442
6000
2000
8442
15565
2000
14889
8396
900
2
现金运
52530
16442
13864
8245
13979
21
22
23
24
25
26
27
28
29
210
开发产品投资（含利息）
营资金
营费
营税金附加
土增值税
税
应付利润
资金回收
款金偿
款利息支付
31723
2165
397
1803
8442
8000
16442
12587
952
173
152
2235
870
158
982
4000
459
343
66
669
8442
4000
4
盈余资金
5662
3701
6644
5583
900
5
累计盈余资金
3701
10345
4762
5662
附表10：长期款偿表 单位：万元
序号
项目
合计
2004
2005
2006
2007
2008
1
长期款偿
11
12
13
14
15
年初款息累计
金
利息
年款
年应付利息
年付息
付息
年末款息累计
8000
1227
9227
8000
1227
6000
167
167
167
6000
6000
2000
391
391
391
8000
8000
446
4446
4000
446
4000
4000
223
4223
4000
223
2
资金源
1701
12345
15204
21
22
23
24
25
26
年余额
摊销
折旧
利润
利售房收入
1701
10644
6859
900
3
偿等额款金
4000
4000
4
偿长期贷款金力
1701
8345
11204
12104
5
长期款偿期（年）
4
附表11：资产负债表 单位：万元
序号
项目
2004
2005
2006
2007
2008
1
资产
16442
18750
16999
7804
11
111
112
113
114
12
13
流动资产总额
应收帐款
存货（含建工程）
货币资金
累计盈余资金
固定资产净值
形递延资产净值
16442
16442
1730
13319
3701
2663
3991
10345
900
2142
4762
2
负债者权益
16442
18750
1699
7804
负债
6000
8000
4000
21
211
212
213
22
221
222
流动负债总额
应付帐款
短期款
应付税金
款
营资金款
开发产品投资款
6000
8000
4000
者权益
10442
10750
12999
7804
23
24
25
26
资金
资公积金
累计盈余公积金
累计未分配利润
2000
8442
2000
8442
55
253
2000
8442
415
2142
2000
660
5144
率指标
参考指标
资产负债率（）
≤70
37
43
24
流动率（）
≥120
速动率（）
≥65
权益报酬率（）
5
40
15
总资产报酬率（）
3
18
13
权益数（）
182
221
115
销售利润率（）
3
12
18
总资产周转率（）
89
146
71
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