第二部分
作者：阳光蓝海tcsea@sinacom
项目SWOT分析
优势
劣势
1 理位置优越：位北京东北部义区该区墅项目较建墅理想
2 交通十分便利驱车25分钟达市区离机场仅10分钟路程
3 然景观十分优美：紧邻潮白河国际高尔夫球场乡村赛马场型水运动中心
4 附墅区林立已形成休闲高尚住宅区氛围
5 区域已开发墅销售情况良项目强带动作
6 附未奥运概念周边产带升值空间
1 块形较规势较营造区形起伏景观影响
2 块水位偏高室造价成较高
二 目标客户定位产品定位分析
（） 目标客户定位
1 型客户
Ø 外籍士 欧美士居跨国公司中高级理员驻华机构部分 员等年收入100万元年龄35岁~50岁
Ø 港澳台士 北京工作定年限该区域较认收入较高
Ø 国客户 北京部分客户海外工作验家庭年收入50万元事金融证券保险IT行业年龄集中35岁~50岁
2 投资型客户
Ø 投资客 乐投资墅物业然外出租
Ø 港台投资客 注重段品质投资墅物业验
（二） 产品定位分析
Ø 品质： 价位适中品质较中高档墅
Ø 销售价位： 10000元方米
1)义区墅价位水
2)块综合特点
3)化速度相应较快风险较
Ø 力面积： 350方米
说明 35O 方米墅充分满足部分客户置业需符合投资需求
Ø 力总价： 400万
：1〉目标客户家庭年收入50 万元计房价年收入58倍提供完全购买力
2）符合目前目标客户购买墅心理价位
三 项目规划方案
北京***花园位北京义区河南村规划面积322704方米规划四周四条城市道路界定中东北侧道路滨河路较高景观价值外条城市道路位中南部呈东西穿规划规划较整良质条件
（） 整体设计构思
新市义新然环境相互融合市生态村
1 新市义结构素
Ø 步行先导社区
Ø 吸引力社区中心
Ø 高品质街道空间
Ø 邻里关系
2 新然义结构素
Ø 水绿文化构成社区基脉络
Ø 文环境然环境相互融合
Ø 白布局形式
具体方案中力求体现样结构素
（二） 整体设计方案
1 规划结构
Ø 考虑规划中南部东西道路东西侧城市道路均T字型交口区域交通中作限建议作区部道路考虑时控制规划道路范围未留发展变化性
Ø 利中南部东西道路设置区中央步行街道行道出入口然区分成南北两片南北两片通南北步行街道连接
Ø 街安排社区商业配套设施提供娱乐购物休闲文化活动等容 形成吸引力综合社区中心
Ø 社区中心布置密度相较高底层联排住宅住宅低层商业等容形成气旺感综合社区中心
Ø 水然素东北引入区模拟然水系河湖泊蜿蜒南延伸 实现社区然划分联系形成北片两南片三墅组团
2 水环境营造
滨水规划价值原始生态素结合亲水天性认水环境营销规划区成功关键水环境营造体现四层次：
a) 东北侧河流重景观素河设置滨水公园提供亲水绿化空间
b) 体水面北南延伸区连接成机整体水面宽度20米50米间变化配合绿化广场行道配置形成区空间景观基骨架
c) 区组团中心绿水题通曲折变化溪体水面相联系提供更接亲水环境
d) 庭院水面
3 道路交通规划
Ø 建立先导区道路交通体系
Ø 根规划设计点结合区整体布局区设4出入口
Ø 墅组团道路采端式避免快速穿越交通出现
Ø 静态交通采分散结合公配套设施安排相应集停车场方式
Ø 区道路采取流畅线形构成区灵活变空间格局时提供步移景异景观流线
Ø 区提供环境优美行布道系统行车道路网络
4 绿化系统规划
配合水系统安排尺度绿化空间场
5 公配套设施规划
Ø 公配套设施区中央步行街街道街区复合商业形式构成传统现代城市商业生活环境
Ø 体育康休设施安排道路返红线形成绿化惜中利节约
6 建筑布局
Ø 墅组团单体建筑结合水景景观道路系统形成布局形式数墅均面水面开放空间
Ø 中央组团采较严整传统建筑空间布局通街道院落基形式社区中心功设置居住需求相适应
四 销售策略
（） 企划广告
招标选择专业策划顾问公司全程策划广告代理
广告题回然充分体现性化居住空间
（二） 销售方式
n 方式聘请专业房产营销公司代理销售
n 方式二公司组建销售部门独立销售
（三） 销售周期预计
Ø 销售推广期 2005年1月~2004年5月
Ø 销售预订期 2005年4月
Ø 销售期 2005年5月~2008年5月计36月
五 项目法项目营理
（） 项目法
项目北京＊＊＊房产开发限公司项目法负责开发营项日策划资金筹措建设实施营债务偿资产保值增值实行全程负责
（二） 项目营理
项目建成全部墅面积部分商业面积市场销售作项目建设投资回报项目建成区物业委托专业物业理公司负责理
六 投资估算
（） 工程建设投资估算容
Ø 总体工程包括室外线系统道路绿化等
Ø 区全部土建建筑物外立面装修
Ø 土出金260元方米计
（二） 投资估算
估算项目建设投资总计5753286(含土费8390万元前期费5385万元基础设施费13554万元建筑安装工程费26156万元 预见费2740万元
建设投资估算详见表1
（三） 款计划
项目建设资金筹资金银行贷款筹资金计10000万元银行贷款1700O 万元建设期第年投入17163万元筹资金1000O 万元第二年投入26941万元全部销售收入第三年建设资金全部销售收入
款计划表详见表5
七 财务分析
（） 营收入
项目建成6000方米会外墅全部市场价出售预计售价10000元方米室5000元方米销售采期房销售方式
第二年开始销售预计第四年销售收入达100总计营收入128734万元
营收入预测详见表2
（二） 总成
建设成69100万元销售费销售收入3计理费建设成2计财务费1100万元营业税附加7080万元
总成费预测详见表l
（三） 销售税金
销售税金附加销售收入55计
详见损益表3
（四） 利润
税税前利润33计
详见损益表3
（五） 财务效益分析
测算项目部收益率6634６折现率测算财务净现值3042049万元动态投资回收期310年项目财务行
详见现金流量表4
八 确定性分析
（） 保点分析
项目保点5097售房销售收入达65616万元时项目保销量变低售价442197元米售价销量变高成773169元米
详见保点分析表7
（二） 敏感性分析
销售收入建设投资分发生变化时项目财务分析指标影响程度分进行分析结果表明项目抗风险力较强
详见敏感性分析表6
九 结建议
（） 结
分析见***项目行带较观济社会效益
Ø ***项目拥良社会前景理位置优越环境状况极佳区域认感强市场调夜发现需求旺盛市场前景较观
Ø ***项目投资部收益率6634远远高银行贷款利率 财务效简较通敏感件分析知项目抗风险力强较利环境获较济回报
（二） 建议
Ø 建议项目法建设程中根实际情况科学安排工程进度合理调度严格控制投资节约资金求良济效益
Ø 应充分发挥项日段交通环境等优势销售定价宜考虑开发成市场需求基础采取适价位时采取积极促销活动保证销售计划实现建设资金滚动投入需
十 附表
表1项目开发总成框算表
表2项目营收入预测表
表3项目损益预测表
表4项目现金流量预测表
表5资金衡预测表
表6敏感性分析表
表7保点分析
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作者：阳光蓝海tcsea@sinacom
项目SWOT分析
优势
劣势
1 理位置优越：位北京东北部义区该区墅项目较建墅理想
2 交通十分便利驱车25分钟达市区离机场仅10分钟路程
3 然景观十分优美：紧邻潮白河国际高尔夫球场乡村赛马场型水运动中心
4 附墅区林立已形成休闲高尚住宅区氛围
5 区域已开发墅销售情况良项目强带动作
6 附未奥运概念周边产带升值空间
1 块形较规势较营造区形起伏景观影响
2 块水位偏高室造价成较高
二 目标客户定位产品定位分析
（） 目标客户定位
1 型客户
Ø 外籍士 欧美士居跨国公司中高级理员驻华机构部分 员等年收入100万元年龄35岁~50岁
Ø 港澳台士 北京工作定年限该区域较认收入较高
Ø 国客户 北京部分客户海外工作验家庭年收入50万元事金融证券保险IT行业年龄集中35岁~50岁
2 投资型客户
Ø 投资客 乐投资墅物业然外出租
Ø 港台投资客 注重段品质投资墅物业验
（二） 产品定位分析
Ø 品质： 价位适中品质较中高档墅
Ø 销售价位： 10000元方米
1)义区墅价位水
2)块综合特点
3)化速度相应较快风险较
Ø 力面积： 350方米
说明 35O 方米墅充分满足部分客户置业需符合投资需求
Ø 力总价： 400万
：1〉目标客户家庭年收入50 万元计房价年收入58倍提供完全购买力
2）符合目前目标客户购买墅心理价位
三 项目规划方案
北京***花园位北京义区河南村规划面积322704方米规划四周四条城市道路界定中东北侧道路滨河路较高景观价值外条城市道路位中南部呈东西穿规划规划较整良质条件
（） 整体设计构思
新市义新然环境相互融合市生态村
1 新市义结构素
Ø 步行先导社区
Ø 吸引力社区中心
Ø 高品质街道空间
Ø 邻里关系
2 新然义结构素
Ø 水绿文化构成社区基脉络
Ø 文环境然环境相互融合
Ø 白布局形式
具体方案中力求体现样结构素
（二） 整体设计方案
1 规划结构
Ø 考虑规划中南部东西道路东西侧城市道路均T字型交口区域交通中作限建议作区部道路考虑时控制规划道路范围未留发展变化性
Ø 利中南部东西道路设置区中央步行街道行道出入口然区分成南北两片南北两片通南北步行街道连接
Ø 街安排社区商业配套设施提供娱乐购物休闲文化活动等容 形成吸引力综合社区中心
Ø 社区中心布置密度相较高底层联排住宅住宅低层商业等容形成气旺感综合社区中心
Ø 水然素东北引入区模拟然水系河湖泊蜿蜒南延伸 实现社区然划分联系形成北片两南片三墅组团
2 水环境营造
滨水规划价值原始生态素结合亲水天性认水环境营销规划区成功关键水环境营造体现四层次：
a) 东北侧河流重景观素河设置滨水公园提供亲水绿化空间
b) 体水面北南延伸区连接成机整体水面宽度20米50米间变化配合绿化广场行道配置形成区空间景观基骨架
c) 区组团中心绿水题通曲折变化溪体水面相联系提供更接亲水环境
d) 庭院水面
3 道路交通规划
Ø 建立先导区道路交通体系
Ø 根规划设计点结合区整体布局区设4出入口
Ø 墅组团道路采端式避免快速穿越交通出现
Ø 静态交通采分散结合公配套设施安排相应集停车场方式
Ø 区道路采取流畅线形构成区灵活变空间格局时提供步移景异景观流线
Ø 区提供环境优美行布道系统行车道路网络
4 绿化系统规划
配合水系统安排尺度绿化空间场
5 公配套设施规划
Ø 公配套设施区中央步行街街道街区复合商业形式构成传统现代城市商业生活环境
Ø 体育康休设施安排道路返红线形成绿化惜中利节约
6 建筑布局
Ø 墅组团单体建筑结合水景景观道路系统形成布局形式数墅均面水面开放空间
Ø 中央组团采较严整传统建筑空间布局通街道院落基形式社区中心功设置居住需求相适应
四 销售策略
（） 企划广告
招标选择专业策划顾问公司全程策划广告代理
广告题回然充分体现性化居住空间
（二） 销售方式
n 方式聘请专业房产营销公司代理销售
n 方式二公司组建销售部门独立销售
（三） 销售周期预计
Ø 销售推广期 2005年1月~2004年5月
Ø 销售预订期 2005年4月
Ø 销售期 2005年5月~2008年5月计36月
五 项目法项目营理
（） 项目法
项目北京＊＊＊房产开发限公司项目法负责开发营项日策划资金筹措建设实施营债务偿资产保值增值实行全程负责
（二） 项目营理
项目建成全部墅面积部分商业面积市场销售作项目建设投资回报项目建成区物业委托专业物业理公司负责理
六 投资估算
（） 工程建设投资估算容
Ø 总体工程包括室外线系统道路绿化等
Ø 区全部土建建筑物外立面装修
Ø 土出金260元方米计
（二） 投资估算
估算项目建设投资总计5753286(含土费8390万元前期费5385万元基础设施费13554万元建筑安装工程费26156万元 预见费2740万元
建设投资估算详见表1
（三） 款计划
项目建设资金筹资金银行贷款筹资金计10000万元银行贷款1700O 万元建设期第年投入17163万元筹资金1000O 万元第二年投入26941万元全部销售收入第三年建设资金全部销售收入
款计划表详见表5
七 财务分析
（） 营收入
项目建成6000方米会外墅全部市场价出售预计售价10000元方米室5000元方米销售采期房销售方式
第二年开始销售预计第四年销售收入达100总计营收入128734万元
营收入预测详见表2
（二） 总成
建设成69100万元销售费销售收入3计理费建设成2计财务费1100万元营业税附加7080万元
总成费预测详见表l
（三） 销售税金
销售税金附加销售收入55计
详见损益表3
（四） 利润
税税前利润33计
详见损益表3
（五） 财务效益分析
测算项目部收益率6634６折现率测算财务净现值3042049万元动态投资回收期310年项目财务行
详见现金流量表4
八 确定性分析
（） 保点分析
项目保点5097售房销售收入达65616万元时项目保销量变低售价442197元米售价销量变高成773169元米
详见保点分析表7
（二） 敏感性分析
销售收入建设投资分发生变化时项目财务分析指标影响程度分进行分析结果表明项目抗风险力较强
详见敏感性分析表6
九 结建议
（） 结
分析见***项目行带较观济社会效益
Ø ***项目拥良社会前景理位置优越环境状况极佳区域认感强市场调夜发现需求旺盛市场前景较观
Ø ***项目投资部收益率6634远远高银行贷款利率 财务效简较通敏感件分析知项目抗风险力强较利环境获较济回报
（二） 建议
Ø 建议项目法建设程中根实际情况科学安排工程进度合理调度严格控制投资节约资金求良济效益
Ø 应充分发挥项日段交通环境等优势销售定价宜考虑开发成市场需求基础采取适价位时采取积极促销活动保证销售计划实现建设资金滚动投入需
十 附表
表1项目开发总成框算表
表2项目营收入预测表
表3项目损益预测表
表4项目现金流量预测表
表5资金衡预测表
表6敏感性分析表
表7保点分析
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