海市庆丰花园项目行性研究报告
目 录
前 言
第章 项目概况
第二章 项目建设必性
第三章 市场分析
第四章 建设方案
第五章 项目法项目营理
第六章 投资估算资金资金筹措
第七章 财务效益分析
第八章 结建议
前 言
加快徐汇区区域济发展改善城市居民居住环境重庆庆丰实业限公司拟徐汇区老沪闵路785号块开发建设庆丰花园商品住宅项目
院受重庆庆丰实业限公司委托院提供初步设计方案相关资料国家关规定徐汇庆丰花园项目进行行性研究工作
第章 项目概况
11 项目法
项目法重庆庆丰实业限公司公司注册资2000万元法定代表：易波公司民营性质限责公司公司营范围：房产开发营公司拥批丰富验房产开发营具雄厚房产开发营实力重庆庆丰实业限公司营业执房产开发企业资质证书详见附件
121 项目名称
徐汇庆丰花园
122 建设点
徐汇庆丰花园项目建设点位徐汇区老沪闵路785号块
123 建设容
徐汇庆丰花园项目基面积2437方米拟建总建筑5290方米（含建筑面积）拟建设10层住宅商铺中住宅面积5200方米商业建筑面积
90方米
项目综合容积率217建筑占面积2437方米建筑密度250％绿化率348％
124 基现状动拆迁
项目基面积2437方米动拆迁正实施中
125 建设期
项目建设期年
126 投资估算资金筹措
估算项目建设投资估算1890万元中建安工程投资92066万元建设费91336万元维修基金27万预见费56万元
项目需建设资金全部建设单位筹
127 财务效益分析
测算项目全部投资财务部收益率（IRR）1490％财务净现值（NPVI＝10％）6064万元静态投资回收期233年（含建设期）财务测算表明项目财务行
第二章 项目建设必性
21 项目建设符合区发展规划
徐汇区位海市中心城区西南部5476方公里域面积辖盖10街道3镇口86万徐汇区直名丰碑名胜古迹盛名远扬
翻历史画卷游览古寺古塔漫步老镇老街吊黄道婆追忆徐光启解千百年开放兼容海您深深体会历史深重积淀握海走世界走开放脚步龙华旅游城汇集全国风物特产现龙华古镇明清风貌惊叹古老佛教圣景现代商旅繁华谐统步出千年历史座拥众世界海体育城屹立您面前正展开矫健翅膀迎接着八方客展示海民宽广胸怀远处灯火阑珊霓虹闪烁繁荣发达商业中心徐家汇商城呈现您面前包罗万象商业品种良购物环境周服务态度您享受现代生活舒适﹑便捷
22 项目建设符合房产业发展求趋势
着改革深化民生活水提高市民改善居住条件提出更高求居住条件舒适化康化已成衡量生活质量重标准房产业作切济活动基础载体素永远阳产业称历史理反复证明房产业济发展具高度敏感性超前性济高速增长程必然房产高速发展前提容国济高速增长带动房产业高速增长外房产业作第三产业龙头确定国民济新济增长点国家正采取种措施鼓励支持房产业发展国房产业进入发展提高时期市场潜力目前国城镇均住房仅十方米改革开放前提高许发达国家中等发达国家相相差倍市场潜力十分巨国目前均收入房价五倍左右正处世界公认三八倍中等水住房消费正符合目前中国数消费水消费需求成前相长段时间消费热点市场会保持相长时间旺盛期正述原国房产业保持年增长势头取飞速发展成国发展快行业市场化程度日益提高
项目建设质优价廉房型设计合理居住环境佳中档商品住宅数城市居民接受符合海市政府安居工程政策取符合市场住宅需求
第三章 市场分析
31 海房产市场状况
市物价局价格监测中心公布七八月份房价监测结果显示七八月份房价前期相稳中略涨高价位楼盘升幅明显趋缓中价位楼盘基趋稳定低价位楼盘尚涨空间已极限
专家预测未房价走势趋稳监测发现区域间江河楼盘已趋止涨中心城区楼盘涨幅趋缓郊楼盘走势稳远郊墅涨乏力部分区（县）具体房价情况：黄浦走势稳销售续增北片淮海东路北苏州河区域方米建筑面积均价（称均价）8700元环跌3％中片老城厢周围区域均价6842元环跌07％南片陆家浜路环线区域均价5705元环升187％
32 区域商品房市场预测
该块周围均众高等专科学校聚集形成学府社区口较众商业氛围浓块东﹑北﹑西三面原固定房屋南面西部该块周围唯片成规模开发区阳光绿园已建成该区六层房居少栋十四层楼区房屋年六月前已全部售完解毛坯房均价4800元M2
33 销售预测
根市场调查结果投资方开盘均价定位4500－5500元根市场情况逐年调整环境理定位中高档定般市民客户接受保证销售计划利实行
第四章 建设方案
项目建设方案海市建工设计研究院提供初步设计方案 411 建筑技术指标
红线面积： 2437（方米）
建筑总面积： 5290（方米）
住宅面积： 5200（方米）
街商铺： 90（方米）
住宅标准层面积： 520（方米）
绿化率： 348
容积率： 217
建筑密度： 250
412 规划宗旨
确定规划设计指导思想处处考虑居民生活特点求景观环境设计延伸户前
突出外部空间环境整体设计安排空间景观序列丰富生动错落致 绿色环保成世界性潮流天引入量生态建筑设计手法通总体布局建筑单体技术处理整区建筑居民然界阳光风水面绿化等具备更强亲力
远离噪声污染身居闹市居民提供优美宁静世外桃源注重景观精心布局合理规划户住宅南景做推窗见景
积极体现业区开发营销求注重户景观环境房型景观质量相匹配努力实现低成开发获高质量环境 413规划布局基构成
整区幢高层住宅四周量绿兼顾住宅视觉需求满足设计中均性
414住宅选型建筑形象
建筑空间组合住宅建筑全部南
高层采梯二户式单元宽开间控制套面积进深
第五章 项目法项目营理
71 项目法
项目项目公司－－重庆庆丰实业限公司项目法负责开发营项目策划资金筹措建设实施营债务偿负责资产保值增值
72 项目营理
项目建成全部住宅计5200方米商业设施90方米全部出售项目建设完成项目法委托关物业理公司进行前期物业理达居住物业理条例关规定区业委员会续聘行聘请物业公司区物业进行理住宅区物业理委托专业物业理公司负责
第六章 投资估算资金资金筹措
91 项目投资估算范围
a)项目建设资金建设方通筹预售房产收入解决估算包括建设期利息
b)项目建成全部出售
c)项目工程建设投资估算中包括商品住宅二次精装修费
92 投资估算编制
a)建设投资根设计方案关前期工作部分基础资料
b)项目工程造价估算参期市部分工程竣工结算指标考虑费调整素
93 工程建设投资估算定义假设
a)建安工程费中考虑公部位外墙面装修装饰标准包括：石灰抹浆粉刷等
b)设备安装工程均市现行市场价进行估算
c)总体工程包括道路围墙门绿化室外线等
d)土出金土开发费市场价计列
e)建设期土税基面积计征1元方米•年
f)增容费：估算量费标准详见附表1
g) 预见费率取定3％（计费基数建安工程投资建设费）
h)销售成费率取定3（计费基数销售收入）
94 建设投资
估算项目建设投资估算1890万元中建安工程投资92066万元建设费91336万元维修基金27万预见费56万元
（详见附表9－1－－庆丰花园总投资估算表）
95 资金
项目需资金567万元占建设投资30％出资方重庆庆丰实业限公司
96 资金筹措
项目建设投资需全部资金（包括资金）均项目法行筹措预售部分商品住宅解决
第七章 财务效益分析
101 销售收入
项目建设提供商品住宅5200方米全部出售90方米商业房出售具体收入：
1 第年期房预售30％合计售楼款729万元
2 第二年期房预售50％合计售楼款1215万元
3 第三年期房预售20％合计售楼款486万元
计划合计房款收入2430万元
详见附表92－－营收入预测明细表
102 总成费
1021 建设成房屋建设投资1890元
1022 销售费
销售收入3％计取售房费
成费合计729万元
详见附表93－－总成费表
1023 理费
理费投资3％计取合计4725万元
103 项目损益
1031 销售税金
售房部分营业税金附加费售房收入5565％计13973万元
1032 销售利润
扣成费营税金项目销售利润30521万元
1033 税
税税率33％计需缴10072万元
1034 税利润
完税售房利润20449万元
详见附表94－－损益表
104 财务指标
财务净现值（I＝10％） 6064万元
财务部收益率 1490％
静态投资回收期（含建设期） 233年
详见附表95－－现金流量表
第八章 结建议
111 结
项目建设符合城市发展需项目建成加快城市住宅建设改善市民居住条件改变城区旧貌合理调整土结构良作项目建设必
环境质量配套条件交通等方面基处块较适宜建造商品住宅项目建设发展区济具积极意义
项目建设质优价廉房型设计合理居住环境佳中档商品住宅数城市居民接受符合海市政府安居工程政策取符合市场住宅需求
估算项目建设投资1890万元全部投资部收益率1490 ％静态投资回收期233年（含建设期）项目财务行
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海市庆丰花园项目行性研究报告
目 录
前 言
第章 项目概况
第二章 项目建设必性
第三章 市场分析
第四章 建设方案
第五章 项目法项目营理
第六章 投资估算资金资金筹措
第七章 财务效益分析
第八章 结建议
前 言
加快徐汇区区域济发展改善城市居民居住环境重庆庆丰实业限公司拟徐汇区老沪闵路785号块开发建设庆丰花园商品住宅项目
院受重庆庆丰实业限公司委托院提供初步设计方案相关资料国家关规定徐汇庆丰花园项目进行行性研究工作
第章 项目概况
11 项目法
项目法重庆庆丰实业限公司公司注册资2000万元法定代表：易波公司民营性质限责公司公司营范围：房产开发营公司拥批丰富验房产开发营具雄厚房产开发营实力重庆庆丰实业限公司营业执房产开发企业资质证书详见附件
121 项目名称
徐汇庆丰花园
122 建设点
徐汇庆丰花园项目建设点位徐汇区老沪闵路785号块
123 建设容
徐汇庆丰花园项目基面积2437方米拟建总建筑5290方米（含建筑面积）拟建设10层住宅商铺中住宅面积5200方米商业建筑面积
90方米
项目综合容积率217建筑占面积2437方米建筑密度250％绿化率348％
124 基现状动拆迁
项目基面积2437方米动拆迁正实施中
125 建设期
项目建设期年
126 投资估算资金筹措
估算项目建设投资估算1890万元中建安工程投资92066万元建设费91336万元维修基金27万预见费56万元
项目需建设资金全部建设单位筹
127 财务效益分析
测算项目全部投资财务部收益率（IRR）1490％财务净现值（NPVI＝10％）6064万元静态投资回收期233年（含建设期）财务测算表明项目财务行
第二章 项目建设必性
21 项目建设符合区发展规划
徐汇区位海市中心城区西南部5476方公里域面积辖盖10街道3镇口86万徐汇区直名丰碑名胜古迹盛名远扬
翻历史画卷游览古寺古塔漫步老镇老街吊黄道婆追忆徐光启解千百年开放兼容海您深深体会历史深重积淀握海走世界走开放脚步龙华旅游城汇集全国风物特产现龙华古镇明清风貌惊叹古老佛教圣景现代商旅繁华谐统步出千年历史座拥众世界海体育城屹立您面前正展开矫健翅膀迎接着八方客展示海民宽广胸怀远处灯火阑珊霓虹闪烁繁荣发达商业中心徐家汇商城呈现您面前包罗万象商业品种良购物环境周服务态度您享受现代生活舒适﹑便捷
22 项目建设符合房产业发展求趋势
着改革深化民生活水提高市民改善居住条件提出更高求居住条件舒适化康化已成衡量生活质量重标准房产业作切济活动基础载体素永远阳产业称历史理反复证明房产业济发展具高度敏感性超前性济高速增长程必然房产高速发展前提容国济高速增长带动房产业高速增长外房产业作第三产业龙头确定国民济新济增长点国家正采取种措施鼓励支持房产业发展国房产业进入发展提高时期市场潜力目前国城镇均住房仅十方米改革开放前提高许发达国家中等发达国家相相差倍市场潜力十分巨国目前均收入房价五倍左右正处世界公认三八倍中等水住房消费正符合目前中国数消费水消费需求成前相长段时间消费热点市场会保持相长时间旺盛期正述原国房产业保持年增长势头取飞速发展成国发展快行业市场化程度日益提高
项目建设质优价廉房型设计合理居住环境佳中档商品住宅数城市居民接受符合海市政府安居工程政策取符合市场住宅需求
第三章 市场分析
31 海房产市场状况
市物价局价格监测中心公布七八月份房价监测结果显示七八月份房价前期相稳中略涨高价位楼盘升幅明显趋缓中价位楼盘基趋稳定低价位楼盘尚涨空间已极限
专家预测未房价走势趋稳监测发现区域间江河楼盘已趋止涨中心城区楼盘涨幅趋缓郊楼盘走势稳远郊墅涨乏力部分区（县）具体房价情况：黄浦走势稳销售续增北片淮海东路北苏州河区域方米建筑面积均价（称均价）8700元环跌3％中片老城厢周围区域均价6842元环跌07％南片陆家浜路环线区域均价5705元环升187％
32 区域商品房市场预测
该块周围均众高等专科学校聚集形成学府社区口较众商业氛围浓块东﹑北﹑西三面原固定房屋南面西部该块周围唯片成规模开发区阳光绿园已建成该区六层房居少栋十四层楼区房屋年六月前已全部售完解毛坯房均价4800元M2
33 销售预测
根市场调查结果投资方开盘均价定位4500－5500元根市场情况逐年调整环境理定位中高档定般市民客户接受保证销售计划利实行
第四章 建设方案
项目建设方案海市建工设计研究院提供初步设计方案 411 建筑技术指标
红线面积： 2437（方米）
建筑总面积： 5290（方米）
住宅面积： 5200（方米）
街商铺： 90（方米）
住宅标准层面积： 520（方米）
绿化率： 348
容积率： 217
建筑密度： 250
412 规划宗旨
确定规划设计指导思想处处考虑居民生活特点求景观环境设计延伸户前
突出外部空间环境整体设计安排空间景观序列丰富生动错落致 绿色环保成世界性潮流天引入量生态建筑设计手法通总体布局建筑单体技术处理整区建筑居民然界阳光风水面绿化等具备更强亲力
远离噪声污染身居闹市居民提供优美宁静世外桃源注重景观精心布局合理规划户住宅南景做推窗见景
积极体现业区开发营销求注重户景观环境房型景观质量相匹配努力实现低成开发获高质量环境 413规划布局基构成
整区幢高层住宅四周量绿兼顾住宅视觉需求满足设计中均性
414住宅选型建筑形象
建筑空间组合住宅建筑全部南
高层采梯二户式单元宽开间控制套面积进深
第五章 项目法项目营理
71 项目法
项目项目公司－－重庆庆丰实业限公司项目法负责开发营项目策划资金筹措建设实施营债务偿负责资产保值增值
72 项目营理
项目建成全部住宅计5200方米商业设施90方米全部出售项目建设完成项目法委托关物业理公司进行前期物业理达居住物业理条例关规定区业委员会续聘行聘请物业公司区物业进行理住宅区物业理委托专业物业理公司负责
第六章 投资估算资金资金筹措
91 项目投资估算范围
a)项目建设资金建设方通筹预售房产收入解决估算包括建设期利息
b)项目建成全部出售
c)项目工程建设投资估算中包括商品住宅二次精装修费
92 投资估算编制
a)建设投资根设计方案关前期工作部分基础资料
b)项目工程造价估算参期市部分工程竣工结算指标考虑费调整素
93 工程建设投资估算定义假设
a)建安工程费中考虑公部位外墙面装修装饰标准包括：石灰抹浆粉刷等
b)设备安装工程均市现行市场价进行估算
c)总体工程包括道路围墙门绿化室外线等
d)土出金土开发费市场价计列
e)建设期土税基面积计征1元方米•年
f)增容费：估算量费标准详见附表1
g) 预见费率取定3％（计费基数建安工程投资建设费）
h)销售成费率取定3（计费基数销售收入）
94 建设投资
估算项目建设投资估算1890万元中建安工程投资92066万元建设费91336万元维修基金27万预见费56万元
（详见附表9－1－－庆丰花园总投资估算表）
95 资金
项目需资金567万元占建设投资30％出资方重庆庆丰实业限公司
96 资金筹措
项目建设投资需全部资金（包括资金）均项目法行筹措预售部分商品住宅解决
第七章 财务效益分析
101 销售收入
项目建设提供商品住宅5200方米全部出售90方米商业房出售具体收入：
1 第年期房预售30％合计售楼款729万元
2 第二年期房预售50％合计售楼款1215万元
3 第三年期房预售20％合计售楼款486万元
计划合计房款收入2430万元
详见附表92－－营收入预测明细表
102 总成费
1021 建设成房屋建设投资1890元
1022 销售费
销售收入3％计取售房费
成费合计729万元
详见附表93－－总成费表
1023 理费
理费投资3％计取合计4725万元
103 项目损益
1031 销售税金
售房部分营业税金附加费售房收入5565％计13973万元
1032 销售利润
扣成费营税金项目销售利润30521万元
1033 税
税税率33％计需缴10072万元
1034 税利润
完税售房利润20449万元
详见附表94－－损益表
104 财务指标
财务净现值（I＝10％） 6064万元
财务部收益率 1490％
静态投资回收期（含建设期） 233年
详见附表95－－现金流量表
第八章 结建议
111 结
项目建设符合城市发展需项目建成加快城市住宅建设改善市民居住条件改变城区旧貌合理调整土结构良作项目建设必
环境质量配套条件交通等方面基处块较适宜建造商品住宅项目建设发展区济具积极意义
项目建设质优价廉房型设计合理居住环境佳中档商品住宅数城市居民接受符合海市政府安居工程政策取符合市场住宅需求
估算项目建设投资1890万元全部投资部收益率1490 ％静态投资回收期233年（含建设期）项目财务行
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