某楼盘营销策划
目 录
前 言
周边楼盘价格调查
1 价格调查汇总
2 说明
3 次评估加权
二天泰馥香谷调查楼盘评估
1 树图解析权重系数计算
11 天泰馥香谷
12 银景园
13 金帝山庄
14 颐景园
15 名仕花园
16 锦园
17 千禧龙苑
18 蔚兰海岸
19 新贵
110 绿岛花园
111 矿泉花园
三评估价格修正
1 修正公式
2 修正程
3 修正结果
四天泰馥香谷价格定位建议
五价格策略执行方案
1价格策略
11价格消费者购房敏感素
12户型统计总价分析
13发挥差价原
2执行方案
21单元评估
22楼层评估
23楼层差价率差价系数
24单元均价计算
25价格明细表
六价格执行反馈控制系统
附表1：开盘期首推户型价格明细表
价格公司效益客户间座桥梁
高走座桥少——没市场
低公司损失利润——没效益
两者间达种衡
楼盘座
永远解析重心……
第二部分：天泰馥香谷项目价格策略执行方案
周边楼盘价格调查
1价格调查汇总
单 位
楼盘名称 统 计
面 积
M2 高
标 价
元M2 低
标 价
元M2 均
标 价
元M2 折 实 均 价
修正均价元M2
备 注 次性 银行揭 银景园 52000 6030 5080 5600 0 +1 5644 仅折次性付款+10 金帝山庄 66000 4800 3800 4500 98折 0 4482 颐 景 园 72000 4500 3200 3840 0 0 3820 名仕花园 30248 4800 4000 4500 97折 98折 4410 锦 园 110000 5700 3800 4880 97折 0 4850 千禧龙苑 50000 6300 3900 4800 97折 98折 4694 蔚蓝海洋 120000 8000 4700 5600 95折 97折 5409 新 贵 470000 4600 4000 4280 98折 0 4262 绿岛花园 37216 7000 4300 5560 0 0 5550 矿泉花园 73776 7800 6000 6910 96折 0 6854
2说明
◆11月6日—11月10日天泰仁配合青岛市楼市进行广泛调查表调查中重点楼盘
◆修正均价根统计面积占例销售时间实际成交时优惠数采揭付款方式等素
◆参楼盘周边性楼盘兼顾区域楼盘
3次评估加权
(均分)
楼盘
评估项
银景园
金帝
山庄 颐景园
名仕
花园 锦 园
千禧龙苑
蔚兰
海岸 新贵
绿岛
花园
矿泉
花园 馥香谷
区域段
90 785 7625 90 830 7125 90 8475 875 850 7625
周边社区
765 79 780 74 730 725 76 9125 9025 8325 760
交通条件
74 750 765 715 745 745 765 935 975 830 765
价格付款方式
750 8575 785 8175 8025 805 820 780 7775 800 850
营销水 845 900 8025 8175 800 7725 6575 9125 9225 875 6325
区绿化情况
9125 8475 770 7825 900 8275 875 790 710 8375 950
区规划情况
9175 8125 745 7675 740 765 7575 8725 840 7675 945
区公配套设施
880 865 7875 770 765 830 7425 890 8625 8075 900
顾问代理水
900 905 735 7675 735 775 770 870 8425 795 960
物业理水
900 860 730 800 720 780 7125 865 8625 8225 920
合 计
8510 83725 76625 78775 77675 77375 7760 8675 8570 82175 8445
（加权分）
楼盘
评估项 银景园 金帝山庄 颐景园 名仕花园 锦 园 千禧龙苑 蔚兰海岸 新贵 绿岛花园 矿泉花园 馥香谷
加权评估
055 055 037 035 047 006 012 086 085 083 080
加权素 包含：开盘时间目前执行价格销售率
2评估加权：
（1）H馥香谷81662+08089662
（2）加权修正：
银花园H185914+05589451
金 帝H283951+05589451
颐 景 园H376108+03779808
名仕花园H4800968+035835968
锦 园H577488+04781688
千禧龙苑H677048+00677108
蔚兰海岸H778022+01279222
新 贵 H886312+08694912
绿岛花园H985511+08594011
矿泉花园H1082217+08395017
三评估价格修正
1修正公式
*较楼盘均价
2修正程
银花园：89662 *4644454500
89451
金帝山庄： *4482449300
颐 景 园： *3820429200
名仕花园：*4410473000
锦 园： *4850532300
千禧龙苑：*4694499000
蔚兰海岸：*4409499000
新 贵 ：*4262402600
绿岛花园：*4550433800
矿泉花园：*685400678900
3修正结果
454500+449300+429200+473000+532300+499000+499000+402600+433800+678900
10
485160
：天泰馥香谷市场已然形成够接受均价格：4850元方米
四天泰馥香谷价格定位建议
* 天泰馥香谷均价格应：4850元方米正负出入宜超200元
* 配合分批销售低开高走价格策略第批提出价格定位：
均价格：4700～4900元方米
案设定均价：4800元方米(卖精装修房米加价100000元)
低价高价差设计幅度：3980～61800元方米(卖精装修房米加价100000元)
* 案设计销售实价销售价格表根付款方式浮折回
五定价策略执行方案
（） 定价策略
1价格消费者购房敏感素
根青岛市调查楼盘天泰馥香谷销售情况解感价格高低直接左右着项目销售业绩制定合理销售价格必须慎重研究针青岛房产市场价格现状次采定价技巧方面针行竞争方面目标客户群采1）竞争价格评估2）萃辰树图3）成利润法4）差价设计法四种方法结合出述价格（均价）定位建议分批推出楼盘
2户型统计总价分析
1）面积分类：175种面积10150方米面积288方米
2）户型分类：二房二厅二卫三房二厅卫三房二厅二卫四房二厅三卫
复式错层标准层8种
3）面积阶段分类：101150方米148套
150180方米20 套
180280方米140套
合 计 3 0 8 套
根户型统计出200米户型占例关系总价问题说100套房子总价100万目前天泰馥香谷已售出60套合计销售面积925290 m2已完成1780中200 m2复式套型占28左右100米套型占72 出户型总价门槛高存销售壁垒
根种销售情况建议12月20日开盘时推出8000余米具体8栋1单元：111320 m2（已售面积12840m2）4栋5单元：128370m21栋3单元：120840m2（已售面积1397m2 ）10栋2单元：1227m23栋1单元：133860m23栋2单元：1465m2 预定情况非常火爆 全面推出
开盘起价：398000元方米(精装修498000元方米 具体户型价格配见附表
种配保证类户型二太销户型较推出例着开盘热卖销户型推出方面根开盘斯销售走势决定第二批推出起价
3发挥差价原
现天泰馥香谷8种户型（4种复式2种错层2种标准层）175种面积4层5层6层7层8层种楼层分电梯高层层种品种样性价格差价原做铺垫根种情况分请天泰员工单元差景观差楼层差做评估（见表）根评估分位单元价格进行计算出均价根均价算出栋单元楼层价格表
（二） 执行方案
1 单元评估：
评估
评估单元 安玉田 吴占峰 张艾莉 张爱华 黄天华 姜 鹂 史 伟 王海燕 李 林 刘冰辰 均分 32 5 675 8117 6233 7383 6467 7583 6583 5 65 6615 32 52 675 8117 6567 7583 6467 7883 6083 5 65 65616 43 4 7375 875 7375 7 6825 780 590 6 65 67525 42 53 72 846 744 6917 684 740 576 6 65 67817 41 530 720 846 758 7667 684 630 572 6 65 67507 17 9 7625 925 8125 725 6936 755 845 7 7 9924 13 85 8333 8 785 7083 6975 8583 885 7 7 7964 15 88 8333 9083 8117 7083 6975 8333 7443 7 7 79091 14 85 8333 9083 7967 7083 6975 8333 8917 7 7 78167 22 96 875 9133 8267 7417 7017 8433 7033 10 10 8505 23 10 9 7133 83 7417 7017 8917 8883 8 85 81147 16 9 830 910 820 710 702 796 8916 7 7 79174 24 10 9 9133 83 7417 705 8933 8917 8 1000 8525 18 92 7833 8333 8 7333 7083 7167 8 7 7 7954 12 82 8333 8833 78 7083 71 8983 8908 7 7 78213 11 8 83 87 798 7 73 912 9 8 7 78949 46 96 8667 8967 88 8833 7333 7333 67 6 65 80033 45 48 8167 95 75 75 7333 8233 5967 6 6 710 44 4 75 9 7333 75 7333 7633 6 6 6 68299 21 940 900 8833 820 9167 7367 8267 7167 900 850 85401 25 980 8583 9083 9183 9167 740 9183 7915 800 850 86075 48 960 8667 9767 900 8833 780 8533 930 700 800 8665 47 8 8667 8767 8 8833 78 7367 7633 6 7 80067 81 880 850 850 9967 850 7933 8667 900 9767 8667 8865 84 860 8667 9767 900 8667 7933 850 9133 850 850 87301 83 870 8667 9767 900 8667 7933 8367 7967 850 850 87267 82 870 8667 9767 900 8667 7933 8433 8967 850 850 87068 101 860 8667 9533 900 800 7967 860 9134 800 850 86001 102 850 8667 9533 880 800 7967 860 9033 900 850 8568 103 5 8667 9533 8 7833 7967 8467 88 8 75 80876 91 860 8375 9675 900 8125 805 850 925 800 850 86075 51 8 8833 95 9 82 8067 7933 8667 9 8 41308 71 84 8833 95 8 82 8067 7633 8933 8 8 81032 93 860 8667 9767 880 7833 8167 8567 9133 800 850 86034 92 850 8667 9633 880 800 8167 8533 9233 800 850 86013 104 85 875 8
45 88 825 83 82 8 8 75 80742 105 85 875 865 88 825 83 795 8 7 75 80321 61 950 933 9867 9433 9333 8667 9167 990 1000 1000 952
2楼层评估
八 层
评估
评估单元 安玉田 吴占峰 张艾莉 张爱华 黄天华 姜 鹏 史 伟 王海燕 李 林 刘冰辰 均分 12F 60 5 75 65 7 7 75 7 9 7 695 3F 85 6 9 8 75 75 7 7 7 6 725 4F 9 7 85 85 78 75 8 8 7 5 763 5F 96 8 95 9 8 8 9 9 8 8 861 6F 98 9 95 10 9 95 95 95 8 9 928 78F 10 10 10 95 10 10 10 1
0 10 10 995
五 层
评估
评估单元 安玉田 吴占峰 张艾莉 张爱华 黄天华 姜 鹏 史 伟 王海燕 李 林 刘冰辰 均分 12F 6 7 8 7 7 75 6 95 10 10 78 3F 8 8 9 8 8 8 8 8 8 7 8 45F 10 10 10 10 9 95 95 10 9 8 95 3楼层差价率差价系数
八 层
楼 层 评估分 差价率 差价系数 备 注 12F 695 0840 00268 3F 725 0876 00207 4F 763 0922 00131 5F 861 1041 00067 6F 928 1130 00202 78F 995 1202 00336 五 层
楼 层 评估分 差价率 差价系数 备 注 12F 78 09286 0025 3F 80 09524 0017 45F 95 11310 0042
4单元均价计算
1） 6栋1单元 95281308×4800562000
2） 8栋1单元 886581308×4800523300
3） 8栋4单元 8730181308×4800515300
4） 8栋3单元 8726781308×4800515100
5） 8栋2单元 8706881308×4800514000
6） 4栋8单元 866581308×4800511500
7） 2栋5单元 8631481308×4800509500
8） 9栋1单元 8607581308×4800508100
9） 9栋3单元 8603481308×4800507900
10） 9栋2单元 8601381308×4800507700
11） 10栋1单元 8600181308×4800507700
12） 10栋2单元 856881308×4800505800
13） 2栋1单元 8540181308×4800504100
14） 2栋4单元 852581308×4800503200
15） 2栋2单元 850581308×4800502100
16） 5栋1单元 8130881308×4800480000
17） 2栋3单元 8114781308×4800479000
18） 7栋1单元 8103281308×4800478300
19） 10栋3单元 8087681308×4800477400
20） 10栋4单元 8074281308×4800476600
21） 10栋5单元 803281308×4800474100
22） 4栋7单元 8006781308×4800472600
23） 4栋6单元 8003381308×4800472400
24） 1栋3单元 796481308×4800470100
25） 1栋8单元 795481308×4800469500
26） 1栋7单元 792481308×4800467800
27） 1栋6单元 7917481308×4800467400
28） 1栋5单元 7909181308×4800466900
29） 1栋1单元 7894981308×4800466000
30） 1栋2单元 7821381308×4800461700
31） 1栋4单元 7816781308×4800461400
32） 4栋5单元 41081308×4800419100
33） 4栋4单元 6829981308×4800403200
34） 4栋2单元 6781781308×4800400300
35） 4栋3单元 6752581308×4800398600
36） 4栋1单元 6750781308×4800398500
37） 3栋1单元 661581308×4800390500
38） 3栋2单元 6561681308×4800387300
5价格明细表
6栋均价：562000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价
（元m2） 装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 14000 548000 548000 648000 658000680000 2F 9600 552400 568000 668000 679000600000 34F 23600 585600 618000 718000 730000755000 5栋均价：480000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2） 装修价
（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 12000 468000 468000 568000 578000591000 2F 8200 471800 478000 578000 588000608000 34F 20300 500300 580000 680000 691000715000 7栋均价：478300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 12000 466300 485000 585000 595000608000 2F 8200 470100 495000 595000 605000618000 34F 20200 498500 585000 685000 699000719000 8栋1单元均价：523300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 13000 510300 516000 616000 626000642000 3F 8900 514400 536000 636000 647000663000 4F 22000 545300 586000 686000 700000720000 8栋2单元均价：514000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 501100 505000 605000 615000630000 3F 8800 505200 522000 6622000 632000648000 4F 21700 535700 596000 696000 710000730000 8栋3单元均价：515100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 502200 505000 605000 615000630000 3F 8800 506300 522000 6622000 632000648000 4F 21700 536800 696000 696000 710000730000 8栋4单元均价：515300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 502400 515000 615000 625000641000 3F 8800 506500 535000 635000 646000662000 4F 21700 537800 595000 695000 709000729000
9栋1单元均价：508100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12800 495300 520000 620000 630000646000 3F 8700 499400 539000 639000 650000666000 4F 21400 529500 579000 679000 693000713000 9栋2单元均价：507700元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12700 495000 515000 615000 625000641000 3F 8700 499000 533000 633000 643000660000 45F 21400 529100 573000 673000 687000705000 9栋3单元均价：507900元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12700 495200 520000 620000 630000646000 3F 8700 499200 539000 639000 650000666000 45F 21400 529300 579000 679000 693000713000 10栋1单元均价：507700元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2）
持续期涨价
（元m2） 12F 12700 495000 520000 620000 630000643000 3F 8700 499000 539000 639000 650000663000 45F 21400 529100 579000 679000 693000713000 10栋2单元均价：505800元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12600 493200 518000 618000 630000643000 3F 8600 497200 536000 636000 650000663000 45F 21300 527100 576000 676000 690000710000
10栋3单元均价：477400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11900 465500 460000 560000 569000583000 3F 8200 469200 480000 580000 589000604000 45F 20100 497500 568000 668000 679000696000 10栋4单元均价：476600元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11900 464700 435000 535000 545000557000 34F 20100 496700 525000 625000 636000651000 10栋5单元均价：474100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11900 462200 435000 535000 545000557000 34F 20000 494100 525000 625000 636000651000 4栋1单元均价：398500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 388500 413000 513000 523000539000 34F 6800 391700 418000 518000 528000545000 56F 16800 415300 455000 555000 566000583000 4栋2单元均价：400300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 390300 408000 508000 518000533000 34F 6800 393500 413000 513000 523000539000 56F 16900 417200 452000 552000 563000580000 4栋3单元均价：398600元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 388600 408000 508000 518000533000 3F 6800 391800 413000 513000 523000539000 45F 16800 415400 452000 552000 563000580000
4栋4单元均价：403200元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 393200 408000 508000 518000533000 3F 6900 396300 413000 513000 523000539000 45F 17000 420200 452000 552000 563000580000 4栋5单元均价：419100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10500 408600 408000 508000 518000533000 3F 7200 411900 410000 510000 520000536000 45F 17700 436800 452000 552000 563000580000 4栋6单元均价：472400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11800 460600 428000 528000 537800555000 3F 8100 464300 431000 531000 540000558000 4F 19900 492300 482000 582000 594000611000 4栋7单元均价：472600元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11800 460800 458000 558000 568000581000 3F 8100 464500 478000 578000 587000602000 4F 19900 492500 508000 608000 620000639000 4栋8单元均价：511500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12800 498700 508000 608000 618000633000 3F 8700 502800 528000 628000 639000655000 4F 21600 533100 588000 688000 701000722000
3栋1单元均价：390500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 10500 380000 398000 498000 508000523000 2F 8100 382400 403000 503000 513000528000 3F 5100 385400 406000 506000 516000531000 4F 2700 393200 412000 512000 522000536000 5F 7900 398400 418000 518000 528000545000
6F 13300 403800 430000 530000 540000558000
3栋2单元均价：387300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 10400 376900 398000 498000 508000523000 2F 8000 379300 403000 503000 513000528000 3F 5100 382200 406000 506000 516000531000 4F 2700 390000 412000 512000 522000536000 5F 780 395100 418000 518000 528000545000 6
F 13200 400500 430000 530000 540000558000
2栋1单元均价：504100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 13500 490600 438000 538000 549000565000 2F 10400 493700 462000 562000 581000596000 3F 6600 497500 475000 575000 585000598000 4F 3500 507600 482000 582000 592000606000 5F 10200 514300 498000 598000 60800062300
0 67F 17200 521300 588000 688000 700000722000
2栋2单元均价：502100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 13500 488600 436000 536000 547000563000 3F 10400 491700 460000 560000 579000594000 4F 6600 495500 473000 573000 582000597000 5F 3500 505600 480000 480000 590000605000 6F 10100 512200 496000 596000 6060006210
00 78F 17100 519200 586000 686000 700000720000
2栋3单元均价：479000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 466100 436000 536000 547000563000 3F 9900 469100 460000 560000 579000594000 4F 6300 472700 473000 573000 582000597000 5F 3400 482400 480000 480000 590000605000 6F 9700 488700 496000 596000 6060006210
00 78F 16300 495300 586000 686000 700000720000
2栋4单元均价：503200元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 13500 489700 436000 536000 547000563000 3F 10400 492800 460000 560000 579000594000 4F 6600 496600 473000 573000 582000597000 5F 3500 506700 480000 480000 590000605000 6F 10200 513400 496000 596000 606000621000 78F 17200 520400 586000 686000 700000720000
2栋5单元均价：509500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 13700 495800 495000 595000 607000625000 2F 10500 499000 520000 620000 630000646000 3F 6700 502800 525000 625000 635500652000 4F 3600 513100 535000 635000 645000662000 5F 10300 519800 555000 655000 666000683000 67F 17400 526900 595000 695000 708000736000
1栋1单元均价：466000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 453500 450000 550000 559000572000 3F 9600 456400 455000 555000 564000578000 4F 6100 459900 460000 560000 570000583000 5F 9400 475400 488000 588000 597000612000 67F 15900 481900 598000 698000 712000733000 1栋2单元均价：461700元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12400 449300 445000 545000 555000570000 3F 9600 452100 450000 550000 560000573000 4F 6000 455700 455000 555000 565000580000 5F 3200 469400 488000 588000 592000612000 6F 9300 471000 498000 598000 610000628000 78F 15700 477400 598000 698000 712000733000
1栋3单元均价：470100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12600 457500 450000 550000 559000572000 3F 9700 460400 455000 555000 564000578000 4F 6200 463900 460000 560000 570000583000 5F 3300 473400 488000 588000 597000612000 6F 9500 479600 498000 598000 610000628000 78F 16000 486100 598000 698000 712000733000
1栋4单元均价：461400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12400 449000 445000 545000 555000570000 3F 9600 451800 450000 550000 560000573000 4F 6000 455400 455000 555000 565000580000 5F 3200 464600 488000 588000 592000612000 6F 9300 470700 498000 598000 610000628000 78F
15700 477100 598000 698000 712000733000
1栋5单元均价：466900元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 454400 445000 545000 555000570000 3F 9700 457200 450000 550000 560000573000 4F 6100 460800 455000 555000 565000580000 5F 3300 470200 488000 588000 592000612000 6F 9400 476300 498000 598000 61000062800
0 78F 15900 482800 598000 698000 712000733000
1栋6单元均价：467400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 454900 445000 545000 555000570000 3F 9700 457700 450000 550000 560000573000 4F 3300 470700 455000 555000 565000580000 5F 9400 476800 488000 588000 592000612000 67F 15900 483300 598000 698000 7120
00733000
1栋7单元均价：467800元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 455300 438000 538000 547000560000 3F 9700 458100 445000 545000 553000568000 4F 3300 471100 455000 555000 565000578000 5F 9400 477200 468000 568000 578000591000 67F 15900 483700 578000 678000 6920007120
00
1栋8单元均价：469500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12600 456900 438000 538000 547000560000 3F 9700 459800 445000 545000 553000568000 4F 3300 472800 455000 555000 565000578000 5F 9500 479000 468000 568000 578000591000 67F 16000 485500 578000 678000 6920007120
00
六价格执行反馈控制系统
市场目前较复杂种类型楼盘时存必须价格调整系统系统存推广销售程中保证价格贴市场保持较高利润
1反馈调整系统树图
价 格 运 行
销 售 程
销 售 控 制
销
控
表 销
售
会
议 销
售
日
记
电
话
记
录 外
部
信
息
收
集 财
务
计
划
竞争手 项目形象推广
分 析
反 馈
重新调整
2价格执行
推出量价格控制做产生脉性保持楼盘市场恒温效应策略：
1）建立限量发售市价越越高市货越越市场营销模型
A馥香谷定位国际化住宅特区目标客户类外籍业类公司总裁董事长金领外资企业高级职员等首批推出住宅首批量销基础进行阶段销售做留余便循首批推出市场反映紧接进行相关户型调整中期阶段消化旧存量推200户型针拓展性客户强调推出品质
B推出次序先两侧中间先西面南面位置较单元量放期销售做推出产品品质越越高销售期期价格升导入质量概念避免价格做空
C讲究户型入市节奏感阶段实施推力户型策略样集中力量推广两种户型做放矢避免战线长达应促销效果
3应变方案准备
第批住宅推出预测出现5种情况：
第种情况
户 型 推出套数（假设） 销售例 113128 10套 80 131150 10套 80 150200 10套 80 200左右 10套 80 种情况表明馥香谷第批推出量取市场反映
应变方案：立调整价格根具体情况均涨100元方米
第二种情况
户 型 推出套数（假设） 销售例 113128 10套 80 131150 10套 80 150200 10套 40 200左右 10套 20 种情况反映150方米户型受市场欢迎表明馥香谷采取周边楼盘户型差异竞争策略取成功200户型推广力度够推销速度慢致销售成绩难理想
应变方案：加推广力度加强户型优惠措施（现金折取赠送实物）
第三种情况
户 型 推出套数（假设） 销售例 113128 10套 40 131150 10套 70 150200 10套 40 200左右 10套 20 种情况反映中130150米户型受市场欢迎该户型针消费层面广需求中户型户型分户型较差消费面狭窄造成需求量相减少销售相困难
应变方案：特优价迅速消化户型加户型宣传稳加推中户型
第四种情况
户 型 推出套数（预定） 销售例 113128 10套 40 131150 10套 70 150200 10套 80 200左右 10套 50 种情况反映130户型受市场欢迎说明馥香谷项目中户型足够市场进行消化
应变方案：迅速消化户型特优价消化计划加推户型
第五种情况
户 型 推出套数（预定） 销售例 113128 10套 20 131150 10套 40 150200 10套 40 200左右 10套 20 种情况馥香谷第批推量出现销售困难楼盘存突发性事件工程质量买卖纠纷宣传足引起知名度高造成严重公关危机等原造成种局面发生
应变方案：加强宣传推广重新调整价格组织员检查分项工作改进阶段设施调整促销策略宣传推广策略重新崭新面貌市
结：综合述五种情况第种情况市场竞争环境竞争者等方面进行调整分析概率第二三四存较概率第五种情况坏局面出现概率低
附表1：开盘期首推户型价格明细表
楼号 房号 面 积 总面积 户 型 价格 装修价
81 101+201 22010
111320 4房2厅3卫 515000 615000 301 12800 2房2厅2卫 535000 635000 401 19320 3房2厅2卫 585000 685000 102+202 22120 4房2厅3卫 516000 616000 302 12840 3房2厅2卫 536000 636000 402 22230 4房2厅3卫 586000 686000
82 101+201 22120
111280 4房2厅3卫 504000 604000 301 12850 2房2厅2卫 521000 621000 401 19440 3房2厅2卫 595000 695000 102+202 21980 4房2厅3卫 505000 605000 302 12790 3房2厅2卫 522000 622000 402 22100 4房2厅3卫 596000 696000
44 101+201 26400
127260 4房2厅3卫 408000 508000 301 13630 3房2厅2卫 410000 510000 401+501 23450 4房2厅3卫 452000 552000 102+202 26480 4房2厅3卫 407000 507000 302 13690 3房2厅2卫 409000 509000 402+502 23610 4房2厅3卫 451000 551000
45 101+201 26710
128370 4房2厅3卫 408000 508000 301 13980 3房2厅2卫 410000 510000 401+501 23990 4房2厅3卫 452000 552000 102+202 26310 4房2厅3卫 407000 507000 302 13630 3房2厅2卫 409000 509000 402+502 23750 4房2厅3卫 451000 551000
102 101+201 24500
122660 4房2厅3卫 517000 617000 301 13530 3房2厅2卫 535000 635000 401+501 23420 4房2厅3卫 575000 675000 102+202 24450 4房2厅3卫 518000 618000 302 13430 3房2厅2卫 536000 636000 402+502 23330 4房2厅3卫 576000 676000
楼号 房号 面 积 总面积 户 型 价格 装修价
31 101 1211M2
13386M2 三室二厅二卫 397000 497000 201 1211M2 三室二厅二卫 402000 502000 301 1211M2 三室二厅二卫 405000 505000 401 1211M2 三室二厅卫 411000 511000 501 1211M2 三室二厅二卫 417000 517000 601 1211M2 三室二厅卫 429000 529000 102 1015M2 三室二厅二卫 398000 498000 202 1015M2 三室二厅卫 403000 503000 302 1015M2 三室二厅卫 406000 506000 402 1015M2 三室二厅卫 412000 512000 502 1015M2 三室二厅卫 418000 518000 602 1015M2 三室二厅卫 412000 512000
32
101 113
14652M2 3房2厅2卫 397000 497000 201 113 3房2厅2卫 402000 502000 301 113 3房2厅2卫 405000 505000 401 113 3房2厅2卫 411000 511000 501 113 3房2厅2卫 417000 517000 601 113 3房2厅2卫 429000 529000 102 13120 3房2厅2卫 398000 498000 202 13120 3房2厅2卫 403000 503000 302 13120 3房2厅2卫 406000 506000 402 13120 3房2厅2卫 412000 512000 502 13120 3房2厅2卫 418000 518000 602 13120 3房2厅2卫 412000 512000
13 101+201 2262
120840
4房2厅3卫 449000 549000 301 13770 3房2厅2卫 454000 554000 401 13770 3房2厅2卫 459000 559000 501 13770 3房2厅2卫 487000 587000 601 13770 3房2厅2卫 497000 597000 701+801 23480 4房2厅3卫 547000 647000 102+202 27440 4房2厅2卫 450000 550000 302 13970 3房2厅2卫 455000 555000 402 13970 3房2厅2卫 460000 560000 502 13970 3房2厅2卫 488000 588000 602 13970 3房2厅2卫 498000 598000 702+802 23910 4房2厅3卫 598000 698000
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目 录
前 言
周边楼盘价格调查
1 价格调查汇总
2 说明
3 次评估加权
二天泰馥香谷调查楼盘评估
1 树图解析权重系数计算
11 天泰馥香谷
12 银景园
13 金帝山庄
14 颐景园
15 名仕花园
16 锦园
17 千禧龙苑
18 蔚兰海岸
19 新贵
110 绿岛花园
111 矿泉花园
三评估价格修正
1 修正公式
2 修正程
3 修正结果
四天泰馥香谷价格定位建议
五价格策略执行方案
1价格策略
11价格消费者购房敏感素
12户型统计总价分析
13发挥差价原
2执行方案
21单元评估
22楼层评估
23楼层差价率差价系数
24单元均价计算
25价格明细表
六价格执行反馈控制系统
附表1：开盘期首推户型价格明细表
价格公司效益客户间座桥梁
高走座桥少——没市场
低公司损失利润——没效益
两者间达种衡
楼盘座
永远解析重心……
第二部分：天泰馥香谷项目价格策略执行方案
周边楼盘价格调查
1价格调查汇总
单 位
楼盘名称 统 计
面 积
M2 高
标 价
元M2 低
标 价
元M2 均
标 价
元M2 折 实 均 价
修正均价元M2
备 注 次性 银行揭 银景园 52000 6030 5080 5600 0 +1 5644 仅折次性付款+10 金帝山庄 66000 4800 3800 4500 98折 0 4482 颐 景 园 72000 4500 3200 3840 0 0 3820 名仕花园 30248 4800 4000 4500 97折 98折 4410 锦 园 110000 5700 3800 4880 97折 0 4850 千禧龙苑 50000 6300 3900 4800 97折 98折 4694 蔚蓝海洋 120000 8000 4700 5600 95折 97折 5409 新 贵 470000 4600 4000 4280 98折 0 4262 绿岛花园 37216 7000 4300 5560 0 0 5550 矿泉花园 73776 7800 6000 6910 96折 0 6854
2说明
◆11月6日—11月10日天泰仁配合青岛市楼市进行广泛调查表调查中重点楼盘
◆修正均价根统计面积占例销售时间实际成交时优惠数采揭付款方式等素
◆参楼盘周边性楼盘兼顾区域楼盘
3次评估加权
(均分)
楼盘
评估项
银景园
金帝
山庄 颐景园
名仕
花园 锦 园
千禧龙苑
蔚兰
海岸 新贵
绿岛
花园
矿泉
花园 馥香谷
区域段
90 785 7625 90 830 7125 90 8475 875 850 7625
周边社区
765 79 780 74 730 725 76 9125 9025 8325 760
交通条件
74 750 765 715 745 745 765 935 975 830 765
价格付款方式
750 8575 785 8175 8025 805 820 780 7775 800 850
营销水 845 900 8025 8175 800 7725 6575 9125 9225 875 6325
区绿化情况
9125 8475 770 7825 900 8275 875 790 710 8375 950
区规划情况
9175 8125 745 7675 740 765 7575 8725 840 7675 945
区公配套设施
880 865 7875 770 765 830 7425 890 8625 8075 900
顾问代理水
900 905 735 7675 735 775 770 870 8425 795 960
物业理水
900 860 730 800 720 780 7125 865 8625 8225 920
合 计
8510 83725 76625 78775 77675 77375 7760 8675 8570 82175 8445
（加权分）
楼盘
评估项 银景园 金帝山庄 颐景园 名仕花园 锦 园 千禧龙苑 蔚兰海岸 新贵 绿岛花园 矿泉花园 馥香谷
加权评估
055 055 037 035 047 006 012 086 085 083 080
加权素 包含：开盘时间目前执行价格销售率
2评估加权：
（1）H馥香谷81662+08089662
（2）加权修正：
银花园H185914+05589451
金 帝H283951+05589451
颐 景 园H376108+03779808
名仕花园H4800968+035835968
锦 园H577488+04781688
千禧龙苑H677048+00677108
蔚兰海岸H778022+01279222
新 贵 H886312+08694912
绿岛花园H985511+08594011
矿泉花园H1082217+08395017
三评估价格修正
1修正公式
*较楼盘均价
2修正程
银花园：89662 *4644454500
89451
金帝山庄： *4482449300
颐 景 园： *3820429200
名仕花园：*4410473000
锦 园： *4850532300
千禧龙苑：*4694499000
蔚兰海岸：*4409499000
新 贵 ：*4262402600
绿岛花园：*4550433800
矿泉花园：*685400678900
3修正结果
454500+449300+429200+473000+532300+499000+499000+402600+433800+678900
10
485160
：天泰馥香谷市场已然形成够接受均价格：4850元方米
四天泰馥香谷价格定位建议
* 天泰馥香谷均价格应：4850元方米正负出入宜超200元
* 配合分批销售低开高走价格策略第批提出价格定位：
均价格：4700～4900元方米
案设定均价：4800元方米(卖精装修房米加价100000元)
低价高价差设计幅度：3980～61800元方米(卖精装修房米加价100000元)
* 案设计销售实价销售价格表根付款方式浮折回
五定价策略执行方案
（） 定价策略
1价格消费者购房敏感素
根青岛市调查楼盘天泰馥香谷销售情况解感价格高低直接左右着项目销售业绩制定合理销售价格必须慎重研究针青岛房产市场价格现状次采定价技巧方面针行竞争方面目标客户群采1）竞争价格评估2）萃辰树图3）成利润法4）差价设计法四种方法结合出述价格（均价）定位建议分批推出楼盘
2户型统计总价分析
1）面积分类：175种面积10150方米面积288方米
2）户型分类：二房二厅二卫三房二厅卫三房二厅二卫四房二厅三卫
复式错层标准层8种
3）面积阶段分类：101150方米148套
150180方米20 套
180280方米140套
合 计 3 0 8 套
根户型统计出200米户型占例关系总价问题说100套房子总价100万目前天泰馥香谷已售出60套合计销售面积925290 m2已完成1780中200 m2复式套型占28左右100米套型占72 出户型总价门槛高存销售壁垒
根种销售情况建议12月20日开盘时推出8000余米具体8栋1单元：111320 m2（已售面积12840m2）4栋5单元：128370m21栋3单元：120840m2（已售面积1397m2 ）10栋2单元：1227m23栋1单元：133860m23栋2单元：1465m2 预定情况非常火爆 全面推出
开盘起价：398000元方米(精装修498000元方米 具体户型价格配见附表
种配保证类户型二太销户型较推出例着开盘热卖销户型推出方面根开盘斯销售走势决定第二批推出起价
3发挥差价原
现天泰馥香谷8种户型（4种复式2种错层2种标准层）175种面积4层5层6层7层8层种楼层分电梯高层层种品种样性价格差价原做铺垫根种情况分请天泰员工单元差景观差楼层差做评估（见表）根评估分位单元价格进行计算出均价根均价算出栋单元楼层价格表
（二） 执行方案
1 单元评估：
评估
评估单元 安玉田 吴占峰 张艾莉 张爱华 黄天华 姜 鹂 史 伟 王海燕 李 林 刘冰辰 均分 32 5 675 8117 6233 7383 6467 7583 6583 5 65 6615 32 52 675 8117 6567 7583 6467 7883 6083 5 65 65616 43 4 7375 875 7375 7 6825 780 590 6 65 67525 42 53 72 846 744 6917 684 740 576 6 65 67817 41 530 720 846 758 7667 684 630 572 6 65 67507 17 9 7625 925 8125 725 6936 755 845 7 7 9924 13 85 8333 8 785 7083 6975 8583 885 7 7 7964 15 88 8333 9083 8117 7083 6975 8333 7443 7 7 79091 14 85 8333 9083 7967 7083 6975 8333 8917 7 7 78167 22 96 875 9133 8267 7417 7017 8433 7033 10 10 8505 23 10 9 7133 83 7417 7017 8917 8883 8 85 81147 16 9 830 910 820 710 702 796 8916 7 7 79174 24 10 9 9133 83 7417 705 8933 8917 8 1000 8525 18 92 7833 8333 8 7333 7083 7167 8 7 7 7954 12 82 8333 8833 78 7083 71 8983 8908 7 7 78213 11 8 83 87 798 7 73 912 9 8 7 78949 46 96 8667 8967 88 8833 7333 7333 67 6 65 80033 45 48 8167 95 75 75 7333 8233 5967 6 6 710 44 4 75 9 7333 75 7333 7633 6 6 6 68299 21 940 900 8833 820 9167 7367 8267 7167 900 850 85401 25 980 8583 9083 9183 9167 740 9183 7915 800 850 86075 48 960 8667 9767 900 8833 780 8533 930 700 800 8665 47 8 8667 8767 8 8833 78 7367 7633 6 7 80067 81 880 850 850 9967 850 7933 8667 900 9767 8667 8865 84 860 8667 9767 900 8667 7933 850 9133 850 850 87301 83 870 8667 9767 900 8667 7933 8367 7967 850 850 87267 82 870 8667 9767 900 8667 7933 8433 8967 850 850 87068 101 860 8667 9533 900 800 7967 860 9134 800 850 86001 102 850 8667 9533 880 800 7967 860 9033 900 850 8568 103 5 8667 9533 8 7833 7967 8467 88 8 75 80876 91 860 8375 9675 900 8125 805 850 925 800 850 86075 51 8 8833 95 9 82 8067 7933 8667 9 8 41308 71 84 8833 95 8 82 8067 7633 8933 8 8 81032 93 860 8667 9767 880 7833 8167 8567 9133 800 850 86034 92 850 8667 9633 880 800 8167 8533 9233 800 850 86013 104 85 875 8
45 88 825 83 82 8 8 75 80742 105 85 875 865 88 825 83 795 8 7 75 80321 61 950 933 9867 9433 9333 8667 9167 990 1000 1000 952
2楼层评估
八 层
评估
评估单元 安玉田 吴占峰 张艾莉 张爱华 黄天华 姜 鹏 史 伟 王海燕 李 林 刘冰辰 均分 12F 60 5 75 65 7 7 75 7 9 7 695 3F 85 6 9 8 75 75 7 7 7 6 725 4F 9 7 85 85 78 75 8 8 7 5 763 5F 96 8 95 9 8 8 9 9 8 8 861 6F 98 9 95 10 9 95 95 95 8 9 928 78F 10 10 10 95 10 10 10 1
0 10 10 995
五 层
评估
评估单元 安玉田 吴占峰 张艾莉 张爱华 黄天华 姜 鹏 史 伟 王海燕 李 林 刘冰辰 均分 12F 6 7 8 7 7 75 6 95 10 10 78 3F 8 8 9 8 8 8 8 8 8 7 8 45F 10 10 10 10 9 95 95 10 9 8 95 3楼层差价率差价系数
八 层
楼 层 评估分 差价率 差价系数 备 注 12F 695 0840 00268 3F 725 0876 00207 4F 763 0922 00131 5F 861 1041 00067 6F 928 1130 00202 78F 995 1202 00336 五 层
楼 层 评估分 差价率 差价系数 备 注 12F 78 09286 0025 3F 80 09524 0017 45F 95 11310 0042
4单元均价计算
1） 6栋1单元 95281308×4800562000
2） 8栋1单元 886581308×4800523300
3） 8栋4单元 8730181308×4800515300
4） 8栋3单元 8726781308×4800515100
5） 8栋2单元 8706881308×4800514000
6） 4栋8单元 866581308×4800511500
7） 2栋5单元 8631481308×4800509500
8） 9栋1单元 8607581308×4800508100
9） 9栋3单元 8603481308×4800507900
10） 9栋2单元 8601381308×4800507700
11） 10栋1单元 8600181308×4800507700
12） 10栋2单元 856881308×4800505800
13） 2栋1单元 8540181308×4800504100
14） 2栋4单元 852581308×4800503200
15） 2栋2单元 850581308×4800502100
16） 5栋1单元 8130881308×4800480000
17） 2栋3单元 8114781308×4800479000
18） 7栋1单元 8103281308×4800478300
19） 10栋3单元 8087681308×4800477400
20） 10栋4单元 8074281308×4800476600
21） 10栋5单元 803281308×4800474100
22） 4栋7单元 8006781308×4800472600
23） 4栋6单元 8003381308×4800472400
24） 1栋3单元 796481308×4800470100
25） 1栋8单元 795481308×4800469500
26） 1栋7单元 792481308×4800467800
27） 1栋6单元 7917481308×4800467400
28） 1栋5单元 7909181308×4800466900
29） 1栋1单元 7894981308×4800466000
30） 1栋2单元 7821381308×4800461700
31） 1栋4单元 7816781308×4800461400
32） 4栋5单元 41081308×4800419100
33） 4栋4单元 6829981308×4800403200
34） 4栋2单元 6781781308×4800400300
35） 4栋3单元 6752581308×4800398600
36） 4栋1单元 6750781308×4800398500
37） 3栋1单元 661581308×4800390500
38） 3栋2单元 6561681308×4800387300
5价格明细表
6栋均价：562000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价
（元m2） 装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 14000 548000 548000 648000 658000680000 2F 9600 552400 568000 668000 679000600000 34F 23600 585600 618000 718000 730000755000 5栋均价：480000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2） 装修价
（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 12000 468000 468000 568000 578000591000 2F 8200 471800 478000 578000 588000608000 34F 20300 500300 580000 680000 691000715000 7栋均价：478300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 12000 466300 485000 585000 595000608000 2F 8200 470100 495000 595000 605000618000 34F 20200 498500 585000 685000 699000719000 8栋1单元均价：523300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 13000 510300 516000 616000 626000642000 3F 8900 514400 536000 636000 647000663000 4F 22000 545300 586000 686000 700000720000 8栋2单元均价：514000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 501100 505000 605000 615000630000 3F 8800 505200 522000 6622000 632000648000 4F 21700 535700 596000 696000 710000730000 8栋3单元均价：515100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 502200 505000 605000 615000630000 3F 8800 506300 522000 6622000 632000648000 4F 21700 536800 696000 696000 710000730000 8栋4单元均价：515300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 502400 515000 615000 625000641000 3F 8800 506500 535000 635000 646000662000 4F 21700 537800 595000 695000 709000729000
9栋1单元均价：508100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12800 495300 520000 620000 630000646000 3F 8700 499400 539000 639000 650000666000 4F 21400 529500 579000 679000 693000713000 9栋2单元均价：507700元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12700 495000 515000 615000 625000641000 3F 8700 499000 533000 633000 643000660000 45F 21400 529100 573000 673000 687000705000 9栋3单元均价：507900元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12700 495200 520000 620000 630000646000 3F 8700 499200 539000 639000 650000666000 45F 21400 529300 579000 679000 693000713000 10栋1单元均价：507700元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2）
持续期涨价
（元m2） 12F 12700 495000 520000 620000 630000643000 3F 8700 499000 539000 639000 650000663000 45F 21400 529100 579000 679000 693000713000 10栋2单元均价：505800元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12600 493200 518000 618000 630000643000 3F 8600 497200 536000 636000 650000663000 45F 21300 527100 576000 676000 690000710000
10栋3单元均价：477400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11900 465500 460000 560000 569000583000 3F 8200 469200 480000 580000 589000604000 45F 20100 497500 568000 668000 679000696000 10栋4单元均价：476600元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11900 464700 435000 535000 545000557000 34F 20100 496700 525000 625000 636000651000 10栋5单元均价：474100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11900 462200 435000 535000 545000557000 34F 20000 494100 525000 625000 636000651000 4栋1单元均价：398500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 388500 413000 513000 523000539000 34F 6800 391700 418000 518000 528000545000 56F 16800 415300 455000 555000 566000583000 4栋2单元均价：400300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 390300 408000 508000 518000533000 34F 6800 393500 413000 513000 523000539000 56F 16900 417200 452000 552000 563000580000 4栋3单元均价：398600元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 388600 408000 508000 518000533000 3F 6800 391800 413000 513000 523000539000 45F 16800 415400 452000 552000 563000580000
4栋4单元均价：403200元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10000 393200 408000 508000 518000533000 3F 6900 396300 413000 513000 523000539000 45F 17000 420200 452000 552000 563000580000 4栋5单元均价：419100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 10500 408600 408000 508000 518000533000 3F 7200 411900 410000 510000 520000536000 45F 17700 436800 452000 552000 563000580000 4栋6单元均价：472400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11800 460600 428000 528000 537800555000 3F 8100 464300 431000 531000 540000558000 4F 19900 492300 482000 582000 594000611000 4栋7单元均价：472600元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 11800 460800 458000 558000 568000581000 3F 8100 464500 478000 578000 587000602000 4F 19900 492500 508000 608000 620000639000 4栋8单元均价：511500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12800 498700 508000 608000 618000633000 3F 8700 502800 528000 628000 639000655000 4F 21600 533100 588000 688000 701000722000
3栋1单元均价：390500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 10500 380000 398000 498000 508000523000 2F 8100 382400 403000 503000 513000528000 3F 5100 385400 406000 506000 516000531000 4F 2700 393200 412000 512000 522000536000 5F 7900 398400 418000 518000 528000545000
6F 13300 403800 430000 530000 540000558000
3栋2单元均价：387300元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 10400 376900 398000 498000 508000523000 2F 8000 379300 403000 503000 513000528000 3F 5100 382200 406000 506000 516000531000 4F 2700 390000 412000 512000 522000536000 5F 780 395100 418000 518000 528000545000 6
F 13200 400500 430000 530000 540000558000
2栋1单元均价：504100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 13500 490600 438000 538000 549000565000 2F 10400 493700 462000 562000 581000596000 3F 6600 497500 475000 575000 585000598000 4F 3500 507600 482000 582000 592000606000 5F 10200 514300 498000 598000 60800062300
0 67F 17200 521300 588000 688000 700000722000
2栋2单元均价：502100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 13500 488600 436000 536000 547000563000 3F 10400 491700 460000 560000 579000594000 4F 6600 495500 473000 573000 582000597000 5F 3500 505600 480000 480000 590000605000 6F 10100 512200 496000 596000 6060006210
00 78F 17100 519200 586000 686000 700000720000
2栋3单元均价：479000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12900 466100 436000 536000 547000563000 3F 9900 469100 460000 560000 579000594000 4F 6300 472700 473000 573000 582000597000 5F 3400 482400 480000 480000 590000605000 6F 9700 488700 496000 596000 6060006210
00 78F 16300 495300 586000 686000 700000720000
2栋4单元均价：503200元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 13500 489700 436000 536000 547000563000 3F 10400 492800 460000 560000 579000594000 4F 6600 496600 473000 573000 582000597000 5F 3500 506700 480000 480000 590000605000 6F 10200 513400 496000 596000 606000621000 78F 17200 520400 586000 686000 700000720000
2栋5单元均价：509500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 1F 13700 495800 495000 595000 607000625000 2F 10500 499000 520000 620000 630000646000 3F 6700 502800 525000 625000 635500652000 4F 3600 513100 535000 635000 645000662000 5F 10300 519800 555000 655000 666000683000 67F 17400 526900 595000 695000 708000736000
1栋1单元均价：466000元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 453500 450000 550000 559000572000 3F 9600 456400 455000 555000 564000578000 4F 6100 459900 460000 560000 570000583000 5F 9400 475400 488000 588000 597000612000 67F 15900 481900 598000 698000 712000733000 1栋2单元均价：461700元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12400 449300 445000 545000 555000570000 3F 9600 452100 450000 550000 560000573000 4F 6000 455700 455000 555000 565000580000 5F 3200 469400 488000 588000 592000612000 6F 9300 471000 498000 598000 610000628000 78F 15700 477400 598000 698000 712000733000
1栋3单元均价：470100元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12600 457500 450000 550000 559000572000 3F 9700 460400 455000 555000 564000578000 4F 6200 463900 460000 560000 570000583000 5F 3300 473400 488000 588000 597000612000 6F 9500 479600 498000 598000 610000628000 78F 16000 486100 598000 698000 712000733000
1栋4单元均价：461400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12400 449000 445000 545000 555000570000 3F 9600 451800 450000 550000 560000573000 4F 6000 455400 455000 555000 565000580000 5F 3200 464600 488000 588000 592000612000 6F 9300 470700 498000 598000 610000628000 78F
15700 477100 598000 698000 712000733000
1栋5单元均价：466900元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 454400 445000 545000 555000570000 3F 9700 457200 450000 550000 560000573000 4F 6100 460800 455000 555000 565000580000 5F 3300 470200 488000 588000 592000612000 6F 9400 476300 498000 598000 61000062800
0 78F 15900 482800 598000 698000 712000733000
1栋6单元均价：467400元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 454900 445000 545000 555000570000 3F 9700 457700 450000 550000 560000573000 4F 3300 470700 455000 555000 565000580000 5F 9400 476800 488000 588000 592000612000 67F 15900 483300 598000 698000 7120
00733000
1栋7单元均价：467800元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价
（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12500 455300 438000 538000 547000560000 3F 9700 458100 445000 545000 553000568000 4F 3300 471100 455000 555000 565000578000 5F 9400 477200 468000 568000 578000591000 67F 15900 483700 578000 678000 6920007120
00
1栋8单元均价：469500元方米
楼层 层差价
（元m2） 计算价（元m2） 开盘推出价（元m2）
装修价（元m2） 持续期涨价
（元m2） 12F 12600 456900 438000 538000 547000560000 3F 9700 459800 445000 545000 553000568000 4F 3300 472800 455000 555000 565000578000 5F 9500 479000 468000 568000 578000591000 67F 16000 485500 578000 678000 6920007120
00
六价格执行反馈控制系统
市场目前较复杂种类型楼盘时存必须价格调整系统系统存推广销售程中保证价格贴市场保持较高利润
1反馈调整系统树图
价 格 运 行
销 售 程
销 售 控 制
销
控
表 销
售
会
议 销
售
日
记
电
话
记
录 外
部
信
息
收
集 财
务
计
划
竞争手 项目形象推广
分 析
反 馈
重新调整
2价格执行
推出量价格控制做产生脉性保持楼盘市场恒温效应策略：
1）建立限量发售市价越越高市货越越市场营销模型
A馥香谷定位国际化住宅特区目标客户类外籍业类公司总裁董事长金领外资企业高级职员等首批推出住宅首批量销基础进行阶段销售做留余便循首批推出市场反映紧接进行相关户型调整中期阶段消化旧存量推200户型针拓展性客户强调推出品质
B推出次序先两侧中间先西面南面位置较单元量放期销售做推出产品品质越越高销售期期价格升导入质量概念避免价格做空
C讲究户型入市节奏感阶段实施推力户型策略样集中力量推广两种户型做放矢避免战线长达应促销效果
3应变方案准备
第批住宅推出预测出现5种情况：
第种情况
户 型 推出套数（假设） 销售例 113128 10套 80 131150 10套 80 150200 10套 80 200左右 10套 80 种情况表明馥香谷第批推出量取市场反映
应变方案：立调整价格根具体情况均涨100元方米
第二种情况
户 型 推出套数（假设） 销售例 113128 10套 80 131150 10套 80 150200 10套 40 200左右 10套 20 种情况反映150方米户型受市场欢迎表明馥香谷采取周边楼盘户型差异竞争策略取成功200户型推广力度够推销速度慢致销售成绩难理想
应变方案：加推广力度加强户型优惠措施（现金折取赠送实物）
第三种情况
户 型 推出套数（假设） 销售例 113128 10套 40 131150 10套 70 150200 10套 40 200左右 10套 20 种情况反映中130150米户型受市场欢迎该户型针消费层面广需求中户型户型分户型较差消费面狭窄造成需求量相减少销售相困难
应变方案：特优价迅速消化户型加户型宣传稳加推中户型
第四种情况
户 型 推出套数（预定） 销售例 113128 10套 40 131150 10套 70 150200 10套 80 200左右 10套 50 种情况反映130户型受市场欢迎说明馥香谷项目中户型足够市场进行消化
应变方案：迅速消化户型特优价消化计划加推户型
第五种情况
户 型 推出套数（预定） 销售例 113128 10套 20 131150 10套 40 150200 10套 40 200左右 10套 20 种情况馥香谷第批推量出现销售困难楼盘存突发性事件工程质量买卖纠纷宣传足引起知名度高造成严重公关危机等原造成种局面发生
应变方案：加强宣传推广重新调整价格组织员检查分项工作改进阶段设施调整促销策略宣传推广策略重新崭新面貌市
结：综合述五种情况第种情况市场竞争环境竞争者等方面进行调整分析概率第二三四存较概率第五种情况坏局面出现概率低
附表1：开盘期首推户型价格明细表
楼号 房号 面 积 总面积 户 型 价格 装修价
81 101+201 22010
111320 4房2厅3卫 515000 615000 301 12800 2房2厅2卫 535000 635000 401 19320 3房2厅2卫 585000 685000 102+202 22120 4房2厅3卫 516000 616000 302 12840 3房2厅2卫 536000 636000 402 22230 4房2厅3卫 586000 686000
82 101+201 22120
111280 4房2厅3卫 504000 604000 301 12850 2房2厅2卫 521000 621000 401 19440 3房2厅2卫 595000 695000 102+202 21980 4房2厅3卫 505000 605000 302 12790 3房2厅2卫 522000 622000 402 22100 4房2厅3卫 596000 696000
44 101+201 26400
127260 4房2厅3卫 408000 508000 301 13630 3房2厅2卫 410000 510000 401+501 23450 4房2厅3卫 452000 552000 102+202 26480 4房2厅3卫 407000 507000 302 13690 3房2厅2卫 409000 509000 402+502 23610 4房2厅3卫 451000 551000
45 101+201 26710
128370 4房2厅3卫 408000 508000 301 13980 3房2厅2卫 410000 510000 401+501 23990 4房2厅3卫 452000 552000 102+202 26310 4房2厅3卫 407000 507000 302 13630 3房2厅2卫 409000 509000 402+502 23750 4房2厅3卫 451000 551000
102 101+201 24500
122660 4房2厅3卫 517000 617000 301 13530 3房2厅2卫 535000 635000 401+501 23420 4房2厅3卫 575000 675000 102+202 24450 4房2厅3卫 518000 618000 302 13430 3房2厅2卫 536000 636000 402+502 23330 4房2厅3卫 576000 676000
楼号 房号 面 积 总面积 户 型 价格 装修价
31 101 1211M2
13386M2 三室二厅二卫 397000 497000 201 1211M2 三室二厅二卫 402000 502000 301 1211M2 三室二厅二卫 405000 505000 401 1211M2 三室二厅卫 411000 511000 501 1211M2 三室二厅二卫 417000 517000 601 1211M2 三室二厅卫 429000 529000 102 1015M2 三室二厅二卫 398000 498000 202 1015M2 三室二厅卫 403000 503000 302 1015M2 三室二厅卫 406000 506000 402 1015M2 三室二厅卫 412000 512000 502 1015M2 三室二厅卫 418000 518000 602 1015M2 三室二厅卫 412000 512000
32
101 113
14652M2 3房2厅2卫 397000 497000 201 113 3房2厅2卫 402000 502000 301 113 3房2厅2卫 405000 505000 401 113 3房2厅2卫 411000 511000 501 113 3房2厅2卫 417000 517000 601 113 3房2厅2卫 429000 529000 102 13120 3房2厅2卫 398000 498000 202 13120 3房2厅2卫 403000 503000 302 13120 3房2厅2卫 406000 506000 402 13120 3房2厅2卫 412000 512000 502 13120 3房2厅2卫 418000 518000 602 13120 3房2厅2卫 412000 512000
13 101+201 2262
120840
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