< 期>
目 录
前言
二广州市房产市场分析
21广州市住宅市场分析
22海珠区住宅市场分析
23区域竞争手分析
三项目基资料理解优劣分析
31项目基资料理解
32项目优劣势分析
四项目市场定位
41理素
42域素
43市场需求
44身素质
五价格建议
51定价
52建议售价
53定价策略
54付款方式
六项目整体规划包装建议
61售楼部选址
62样板层建立
63立体绿化先行
64部分户型间隔修改建议
65休闲活动中心
66装修标准
67免定年期理费
68住宅建筑设计建议
69区部环境建议
七建议
71保安设施建议
72区智化建议
73互联网顶端盒网
74物业理公司建议
八销售计划安排开售时间
81销售计划安排
82开售时间
83试销期销售建议
九媒体宣传策略
91总体宣传推广
92宣传媒体
93报纸广告重点
94单张广告辅
十百富诚项目代理运作模式
101成立项目专案组
十结语
十二附件
附件：面间隔修改建议（图）
附件二：豪华装修材料设备
附件三：创意装修材料设备
附件四：东银广场独家销售代理合
前言
日前贵司初步接触 解关项目基现状敝司根贵司提供部分资料结合敝司年专业房产策划代理验撰写成份初步策划建议书期贵项目利发展提供效建议
时敝司衷心希贵司建立进步合作关系贵司新开发项目步推广销售奠定坚实基础终贵项目达理想销售目标
二广州市房产市场分析
21广州市住宅市场分析
211广州市商品住宅供求关系分析
1997年市区预售商品住宅批出量波动幅度较1998年楼市成交保持升趋势集团购房明显增加发展商信心增加发展商加快项目动工速度年预售批出量97年增长43％年罕见增幅1999年商品住宅预售批出量逐渐放缓99年98年期减214％2000年99年减少695％2001年原八区批准预售量2000年更幅减少238原1999年初起广州市国土房局关规定预售项目进行严格审批市场供应量明显减少
图1：年批准预售量登记成交量较
资料源：广州市房产信息中心
登记成交量方面受实施住房货币化分配结束实物分房政策集团购房幅减少影响1998年登记成交量出现幅增长转持略降趋势年原八区住宅成交年降4说广州市新增住宅成交番禺商品住宅成交登记量占预售批出量百分呈升态势定程度反映出住宅市场供求状况初步缓解
212广州市住宅市场价格走势
受供求关系影响广州市住宅物业登记成交均价1996年基呈逐年降低趋势中高层住宅物业成交均价降趋势明显1996年7372元方米降2001年5168元方米降幅达299受售价稍低高层住宅供应量升市区高层售价降影响
层住宅物业成交均价相较稳基保持4000元方米幅度2001年原八区层住宅供应量少缘价格开始逐步升年升84
外年首次番禺花数纳入统计范围两区住宅价格原八区价格较差距相应成交均价幅拉低
图2：广州市历年住宅成交均价 单位：元方米
资料源：广州市房产信息中心
22海珠区住宅市场分析
221海珠商品住宅供求关系分析
着广州城市总体规划北优南拓东进西联政策确立目前海珠区连成跨江桥梁已增12座环路开通铁二号线动工三号线立项令区交通状况较改善区房产蓬勃发展创造良商机住宅推售数量成交面积直位区前列2001年全区批准预售面积成交面积分1057万方米15296万方米均仅次番禺居市属十区第二位批准预售面积年微降48成交面积升111海珠区住宅市场供需两旺
222海珠商品住宅价格走势分析
海珠区2001年高层住宅成交均价4934元方米年降32层住宅成交均价3848元方米年升122001年月成交均价走势海珠区高层总体价格呈降趋势45005000元方米间波动层住宅价格起伏较基围绕3800元方米附落
223海珠区楼盘推售情况分析
10月海珠区月推售楼盘数基均35十期间更高达60时做广告推售月仅广日羊晚两报广告投放量1400万2500万元天河驾齐驱成广州楼市竞争激烈区域
注：资料广州日报羊城晚报统计出
224海珠区楼市热点板块分析：
2241工业道—江燕路—宝岗道带
该区域直海珠区楼市供应户着原工厂陆续迁出续供应量然光花园富力万宝块等热点楼盘南景园宏宇广场南北广场保利花园光花园金碧花园等价廉物美受买家欢迎
2242客村赤岗带
琶州会展中心建设滨江东路开通铁三号线规划海珠区府搬迁等系列利消息该区域房产送快车道合生3楼盘愉景南苑逸景翠园珠江帝景相继推出市场叠彩园琴海居丽水庭园翠园家园等加入战团该区域拥片开发海珠区未楼市竞争重点
表：海珠区月广告投放量排行前五位楼盘情况
时间
第位
第二位
第三位
第四位
第五位
0501
中海名
140万
海印南苑
105万
玫瑰园
68万
豪丰园
63万
嘉仕花园60万
0601
中海名
197万
南景园
165万
千禧花园
148万
叠彩园
122万
光花园115万
0701
琴海居
154万
南景园
148万
愉景南苑
133万
嘉仕花园
99万
叠彩园
97万
0801
逸景翠园
302万
南北广场
138万
嘉仕花园
129万
保利花园
95万
南景园
76万
0901
珠江帝景
225万
中海名
188万
嘉仕花园
176万
南北广场
137万
南景园125万
1001
珠江帝景
218万
南景园
117万
丽水庭园
102万
宏宇广场
95万
保利花园87万
1101
南景园
196万
南北广场
147万
中海名
126万
逸景翠园
123万
翠园
101万
1201
宏宇广场
160万
意花园
151万
蓝色快线
121万
叠彩园
92万
南北广场
83万
0102
海岸俊园
217万
蓝色快线
152万
光花园
129万
叠彩园
116万
南景园
93万
0202
光花园
81万
保利花园
63万
海岸俊园
54万
富景花园
45万
南景园
44万
23区域竞争手分析
针贵项目区位规模等素现选取兰亭颖园万丰花园益丰花园万寿雅苑海印南苑翡翠华轩利阁富力千禧花园作性楼盘进行分析
231区域竞争手价格水
分析见该区域楼盘均价集中4400—5300元方米间兰亭颖园期单位售价升6000元方米园林绿化做出色前期销售受欢迎价格相应作幅提升
楼盘
名称
益丰花园
兰亭颖园
万丰花园
万寿雅苑
海印南苑
翡翠华轩
利阁
富力千禧花园
楼盘
址
江南道中99号
前进路口
前进路54号
万寿路40号
海联路
海联路
海联路
东晓路
实价
4751
5750
4844
4700
5167
5271
5650
4622
装修
标准
豪华
豪华
高级
普通
毛坯
毛坯
豪华
普通
232区域竞争手户型面积分布
根调查统计结果显示该区域竞争楼盘售户型二房三房单位占例90部分四房单位复式房厅中二房厅面积范围集中6070方米二房二厅面积集中70808090方米三房二厅集中90110方米
楼盘
利阁
益丰花园
兰亭颖园
万丰花园
万寿雅苑
海印南苑
翡翠华轩
富力千禧花园
户型
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
房厅
4849
76
二房厅
68
20
5070
25
二房二厅
8184
375
89
40
6886
675
8890
38
7984
70
6080
43
5367
264
70100
50
三房二厅
107110
625
106109
40
98102
225
95105
57
111126
30
100120
57
76104
66
90110
25
四房
154222
10
184185
5
233区域现存供应量分析
区域竞争手中富力千禧花园外余盘均已入住现时销售尾货剩余单位较万寿雅苑千禧花园益丰花园利阁海印南苑等统计情况表
未续供应量庞会富力千禧花园城建集团江南新苑千禧花园期S4S5栋已现楼时发售二期6栋高层建4层供应压力城建集团位新港西路江南新苑早前动工该盘占超１０万方米２３幢高层高层组成中５栋１１层５栋１８层６栋２８层１栋３１层６栋３２层项目正处中山学广东美术学院中间区原生植郁郁葱葱铁二号线盖物业生态文交通等条件均十分优越预计半年开盘
外前期销售情况较差金麟台（约200套）嘉宏阁（约120套）排调整重新入市
楼盘
千禧花园
翡翠华轩
海印南苑
利阁
万寿雅苑
万丰花园
兰亭颖园
益丰花园
占（m2）
38000
25184
4万
2089
6524
18万
15041
3万
总建（m2）
153000
79433
15万
21412
46万
15万
59671
15万
售单位
剩余100套9167 m2
剩余33套2645 m2
剩余68套8439 m2
剩余84套8760 m2
剩余140套12552 m2
剩余51套5491 m2
剩余量单位
东丰阁154套14186 m2
附：竞争楼盘情况表
富力千禧花园
项目基资料
名 称
千禧花园
楼盘址
海珠区东晓路新港西交汇处
预售证号
20010088
代理商
销售电话
84188877
开发商
广州富力产股份限公司
建筑设计
物业理
广州天力物业理限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
38000m2
153000m2
期5栋18层二期6栋26层三期1栋12层商贸中心
欧式
欧式
区配套
停车场泳池健身室等会设施
周边配套
中学校银行医院等
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
S1S3
剩余145套
1336769
806
豪华
现楼
现楼
12
价格
实
价
高价：5580 元M2
折扣
次性：S1栋93 折S23栋95折
揭：S1栋93 折S23栋95折
低价：4019 元M2
展销会优惠
免入住费1600元煤气安装费3500元首年理费
均 价： 4622元M2
户型(S1S3)
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
合计
6070M2
24
242
7080M2
22
222
80~89M2
62
62
90~99M2
19
12
314
100~120M2
13
13
120~140M2
3
3
140M2
合计
72
12
13
3
100
评述
首次公开发售时间
2001年6月中
销售情况
约72
广告题
富力产集团河南首楼盘15万m2区
宣传卖点
1全新花园展现
2铁站区旁晓港公园家门口距海印桥仅800米接驳环路
3特惠价实例表：原价折26万套
现场评述
1 项目位处线路面新港西路中S1栋受道路影响较S1栋付款折扣较优惠2
2 现场花园尚未完工S1S3作堂装修现场较脏乱
3 园林绿化泳池基完工规模较花园约600m2中泳池300m2
4 楼宇密度较高部分单位硫酸厂工厂预计二三年会搬迁令环境受影响
万寿雅苑
项目基资料
名 称
万寿雅苑
楼盘址
万寿路40号
预售证号
20010046
代理商
中原产
销售电话
34293437
开发商
广州勤联房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
6524m2
46万m2
3栋20层
35
区配套设施
商场
周边配套设施
蟠龙市场海印公园42中等
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
ABC
剩余140套
12552m2
82
豪华
现楼
现楼
1
面
价
高价：6500元M2
折扣
次性： 折
揭： 折
额外折扣： 95 折
低价：4300元M2
展销会 优惠
送税费送入伙费
均 价：5030元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
77
77
70~79M2
346
346
80~89M2
308
308
90~99M2
77
77
100~110M2
77
77
110~120M2
77
77
120~130M2
38
38
140M2
合计
731
269
100
展销日期
31517
现场顾客数
4台
销售情况
70
广告题
海印桥南万寿路首园林精品区
宣传卖点
提前竣工
获2001年广州佳精品区
东山周边配套成熟
现场评述
区已入住居住气氛浓周边老城区楼盘外观等该区域突出销售情况
海印南苑
项目基资料
名 称
海印南苑
楼盘址
海联路50号
预售证号
19990271
代理商
销售电话
34281808
开发商
广州市海印南苑房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
4万m2
15万m2
6栋层5栋高层
区配套设施
幼园学邮局商场停车场会
周边配套设施
佰汇超市海印公园
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
5栋高层
剩余68套
8439m2
84
毛坯
现楼
现楼
12
面
价
高价：6400元M2
折扣
次性：98 折
揭：98 折
额外折扣： 折
低价：4600元M2
展销会 优惠
均 价：5350元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6080M2
43
43
80~89M2
90~99M2
100~120M2
57
57
120~130M2
140M2
合计
43
57
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
剩余少量尾货
广告题
宣传卖点
海联路规模楼盘
东山桥隔交通方便
江
现场评述
区已开发完毕入住率高规模配套全该区域龙头盘吸引众东山客现时剩余高层单位联复式单位剩余较
翡翠华轩
项目基资料
名 称
翡翠华轩
楼盘址
海联路
预售证号
20010007
代理商
南金置业
销售电话
84436878
开发商
南华西房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
m2
m2
5栋6层半电梯住宅
区配套设施
泳池网球场
周边配套设施
佰汇超市海印公园市场
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
全部
剩余33套
2645m2
89
毛坯
现楼
现楼
065
面
价
高价：6400元M2
折扣
次性：89 折
揭：91 折
额外折扣： 98 折
低价：5350元M2
展销会 优惠
均 价：5860元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
4050M2
74
74
5060M2
74
74
6070M2
111
111
222
7080M2
111
111
80~89M2
444
444
90~99M2
100~110M2
74
74
120~130M2
140M2
合计
74
185
111
629
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
售出80
广告题
海印桥畔六层半洋房
宣传卖点
万方米街心花园
东山桥隔交通方便
实率高理费低
现场评述
翡翠华轩位怡海华轩北侧正1万方米街心花园迎翠阁叠翠阁映翠阁拥翠阁观翠阁五栋六层半住宅组成栋分两楼梯梯仅24户住户少单纯单位面积48104方米房三房设计部分单位采光通风欠佳售价附海印南苑略贵低密度高达89实率065元方米月理费引定捧场客
利阁
项目基资料
名 称
利阁
楼盘址
海联路
预售证号
代理商
穗正阳
销售电话
34280288
开发商
广州市博成实业发展限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
2089m2
21412m2
栋高层
区配套设施
会
周边配套设施
佰汇超市海印公园市场
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
剩余单位
84套
8760m2
84
豪华
现楼
现楼
15
面
价
高价：6940元M2
折扣
次性：94 折
揭：95 折
额外折扣： 折
低价：5190元M2
展销会 优惠
均 价：6000元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
4050M2
5060M2
6070M2
7080M2
80~89M2
375
375
90~99M2
100~110M2
625
625
120~130M2
140M2
合计
375
625
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
售出约40
广告题
滨江东水岸风情
宣传卖点
15线江景
周边配套完善
现场评述
已入住入住率较低利阁江景东晓区中心花园楼盘单体楼臭涌设计厅出阳台价格偏高销售
万丰花园
项目基资料
名 称
万丰花园
楼盘址
前进路54号
预售证号
990095
代理商
销售电话
84433638
开发商
广州兴建房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
18万m2
15万m2
6栋27层4栋9层
区配套设施
商场
周边配套设施
万松园市场南园酒家万国广场等
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
君雅厦13栋
51
5491m2
76
豪华
现楼
现楼
1
面
价
高价：5528元M2
折扣
次性：98 折
揭：100 折
额外折扣： 折
低价：4566元M2
展销会 优惠
均 价：4970元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
70~79M2
80~89M2
40
40
90~99M2
30
30
100~110M2
10
10
110~120M2
10
10
120~130M2
10
10
140M2
合计
40
60
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
售出75
广告题
宣传卖点
周边配套完善
现场评述
实率低
兰亭颖园
项目基资料
名 称
兰亭颖园
楼盘址
前进路
预售证号
20000144
代理商
纬
销售电话
84488818
开发商
广州市广电房产开发限公司
物顾问
戴德梁行
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
15万m2
597万m2
14栋12层
岭南园林
区配套设施
幼园等
周边配套设施
南园酒家等配套完善
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
榕轩4座
160
14514m2
88
豪华
准现楼
20021
12
面
价
高价：6160元M2
折扣
次性：94 折
揭：95 折
额外折扣： 折
低价：5500元M2
展销会 优惠
均 价：5750元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
112
112
70~79M2
338
338
80~89M2
225
225
90~99M2
56
56
100~110M2
169
169
110~120M2
120~130M2
140M2
10
10
合计
675
225
10
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
剩余量单位
广告题
岭南佳境居兰亭
宣传卖点
岭南特色园林
间隔灵活修改82方米2房变3房
铁前进路繁华
现场评述
区园林区环境清幽销售情况理想
益丰花园
项目基资料
名 称
益丰花园
楼盘址
江南道中99号
预售证号
20000165
代理商
合富辉煌
销售电话
84493346
开发商
广州东华实业股份限公司
物顾问
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
3万m2
15万m2
5栋高层栋写字楼
区配套设施
学幼园
周边配套设施
南丰商场南园酒家等配套完善
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
东丰阁
140
12966m2
82
豪华
现楼
现楼
1
面
价
高价：5192元M2
折扣
次性：95 折
揭：97 折
额外折扣： 折
低价：3920元M2
展销会 优惠
3房单位送5万元礼券
均 价：4751元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
20
20
70~79M2
80~89M2
40
40
90~99M2
100~110M2
40
40
110~120M2
120~130M2
140M2
合计
20
40
40
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
广告题
铁盖高雅住宅区
宣传卖点
铁出口江南道前进路繁华
69110方米种户型选择
现场评述
首期落成时外观设计较落销售情况般期建设未动静
三项目基资料理解优劣分析
31基资料理解
311项目基情况
3111项目理位置：项目位广州市海珠区海印桥南东晓路前进路交界
3112项目总体规划：该项目总占面积：31502万方米总容积率45总建筑面积153451方米项目分四期建设包括3栋32层住宅楼宇栋24层写字楼配套设施包括办公楼型综合超市停车场写字楼综合商场幼园学空中走廊面积绿化面积等
3113项目建设进度：项目分四期建设包括3栋32层住宅楼宇栋24层写字楼预计2005年全部完工中第期前进路边栋32层住宅楼计划2002年5月15日封顶9月30日建成交付第二期栋24层写字楼已开始基础施工
314项目期户型面积分析
3141首层三层裙楼（综合商场）四层架空层五层三十层标准层住宅（3132层面积参考30层）单位具体面积：
A单位27套面积：8077m2（5~8层）7922m2（9~32层）
B单位27套面积：11538m2（5~8层）11333m2（9~32层）
C单位27套面积：11538m2（5~8层）11333m2（9~32层）
D单位27套面积：9425m2（5~8层）9231m2（9~32层）
E单位27套面积：8505m2（5~8层）8299m2（9~32层）
F单位27套面积：11535m2（5~8层）11317m2（9~32层）
G单位27套面积：11535m2（5~8层）11317m2（9~26层）11265m2（26~32层）
H单位27套面积：967m2（5~8层）9464m2（9~32层）
216套单位层合计8套单位标准层建筑总面积2211862m2
3142项目户型分布三房二厅单位具体分布：
二房二厅单位：54套
三房二厅单位：162套
分析出东银广场期住宅户型分布集中100120方米三房二厅户型中
315理位置交通状况
项目位海珠区前进路东晓路交界南倚晓港公园距海印桥脚仅百米附10路公交车落（144445125184188253542等）理位置优越交通方便项目毗邻万寿路海联路成熟配套老住宅区拓通滨江东路新型住宅区着海联路买家基入住该段已逐渐发展成海印桥南中型住宅区海珠区少安居置业理想段
316园林规划
项目期三期中间段高压线整项目形象较影响 该项目位处两条干道间外部环境较嘈杂 建议规划加强园林景观设计创造性特色鲜明住宅区利绿化景观净化空气降低噪音减轻污染时削弱买家高压线注意力
期开卖时二期工程进行二期工现场等期售楼盘做定隔离项目期前进路利架空层绿化局部组团绿该项目环境晓港公园环境机融合起吸引买家极重作
317附生活配套分析
项目位居住气氛较成熟海珠区级段前进路附生活配套设施齐全包括：晓港公园南园酒楼明记炒王炳胜酒家万佳超市（区配套）超市沃玛（开业）农业银行公商银行建设银行学校医院等
值提该项目万佳百货合作成该楼盘亮点利万佳知名度吸引周边住宅区居民前购物该项目成集居住休闲购物娱乐体全程式住宅区
32项目优劣势分析
321优势分析
3211理位置较优越
该项目毗邻万寿路老住宅区滨江东型住宅区群相连东山区仅桥隔交通便利生活配套完善南倚晓港公园空气清新生活环境旺中带静
3212区规划配套较完善
项目规划图该项目3栋住宅1栋写字楼组成分四期销售区型商场会学幼园架空层绿化车场等配套设施齐备算身配套较完善适居住优质区
3213户型间隔较合理
该项目户型间隔较合理功分区基适应现代生活需求通示范样板间设计适宣传应促成客户成交
3214前期条件利提升项目知名度
2002年10月型连锁商场万佳百货进驻该项目知名度提升起重作届时助万佳宣传该项目第期正式开卖效提升项目形象楼盘利销售良基础
3215现楼发售予买家信心
该项目预计5月中封顶9月底建成发售时基已现楼时配合现场绿化环境设计建造会予买家极购买信心
322项目劣势
3221项目停工建阴影
该项目1999年动工中途种种明原导致停工数年周边住户说烂尾阴影始终存次正式销售期间消买家疑虑成重问题
3222明珠花园带区域负面效应
该项目斜面高档区楼盘明珠花园90年代中期烂尾成广州市相知名反面教材该区域买家选择楼盘定负面影响导致买家购楼时更挑剔更审慎
3223周边配套完善
整体讲万寿路前进路属老城区配套成熟已配套已相陈旧匹配现代生活配套设施海联路滨江东新建住宅群区完善现时项目周边生活配套尚薄弱娱乐设施较少商业气氛尚显足日常购物休闲娱乐方面定需求需助周边区域已设施未业社交活动略影响
3224外环境环境利影响
该项目位处河南两条交通干道交界处环路区部高压线南北横亘期期项目间缺陷方面令该项目路边单位缺少景观支持噪音方面高压线令区部造成较明显分割部分东面东南面中高层单位销售价格受影响
3225户型面积市场需求定差距易造成某户型难消化
该项目期单位面积792211538m2等中两房单位仅占总货量25三房单位占总量75整体户型面积偏调查河南该区域居民购房较属意6080m2两房单位8090m2三房单位种供求差异造成某户型难消化
3226率偏低变相提升楼盘单价
该项目实率仅7769高层住宅说率偏低形中提升楼盘单价销售工作带较压力
3227市场竞争激烈供求
海珠区现阶段未市场供应量均庞年新增供应量成交量部分型知名区项目推盘手法样项目承受市场竞争压力项目众竞争手中脱颖出抢占市场份额项目整体综合质素必须达更高水宣传包装方面充分体现该楼盘题特色社区文化魅力力求创造出品牌特色
敝司建议项目满足住家求出发点紧握市场脉搏解市场动态项目开发建议营销策略物业理方面真正做全心全意消费者服务样激烈房产竞争中处领先优势位
四项目市场定位
项目市场定位创造佳绩重基础应针项目身优缺点瞄准潜目标客户扬长避短制定迎合市场定位效营销策划敝司代理楼盘持信念现角度进行分析便更准确捉准项目市场定位
41理素
项目位海珠区前进路东晓路交界处海印桥脚交通便利拥老城区成熟配套拥海联路滨江东新型住宅区群相应配套新型住宅区配套尚未完善目前生活设施方面改进东山区仅桥隔着滨江路线前进路周边环境改善该区域物业升值潜力指日
42域素
附富力千禧花园万寿雅苑海联路众现楼楼盘滨江东楼盘推出难免项目带定销售压力项目域知名度升值前景越越着交通条件逐步完善加项目市政工程计划实施令域发展日新月异极项目期销售带帮助
43市场需求
目前广州市私购房成房产市场流金融机构积极介入房产消费放宽贷款限制进步增强购房力区域楼价幅度约4200–5300元方米层次士极吸引力
431附老城区居民
老城区居民生活区域时间较长甚世世代代住里里民居公园酒楼……砖瓦情独钟老城区居民恋土情怀拆迁二次置业会已十分熟悉方作新置业首选选择中户型家庭居住
432区域置业成家者
原居住该区域附较稳定济收入源中青年买家般通银行揭形式付清部分首期楼款然利月稳定收入达成置业美梦该部分买家熟悉环境亲友聚集基会住区域附寻找价格适中定配套住宅选择户型中户型
433已周边购房购房意者
身已该项目周边购房购房意项目宣传项目身配套完善放弃周边类楼盘者前进路万寿路海联路买家该类买家户型选择范围较广中户型均接受
434穗商海印桥北沙头周边事体生意外
海印桥北江边聚集量事体生意营者中少外工作点该项目仅桥隔河南区域楼盘东山区楼盘相价格较差距类说选择该楼盘选择物值
435
广州楼市竞争激烈买家供求现实情况会楼盘进行较客观评价新盘入市时定位准确题鲜明排会区域买家该物业升值潜力前捧场
44身素质
441项目规划高层区（首期1栋32层）
442整体规模占逾30000m2中型区
443容积率45绿化率较高属中等密度楼盘
444部分单位面积（建筑）约90115方米
445区身配套会架空层绿化连锁商场学幼园等
根角度素分析项目市场定位：
前进路旁精致区家园
全程式理想生活居庭——东银广场
五价格建议
房产价格基价建筑安装造价配套设施费开发营税费利润组成房产营销程中定价敏感重环节房产价格房产营销程核心实务切销售操作均作轴销售价格否合理直接影响销售成绩定价偏高超出市场接受水买家持观心态造成滞销现象定价偏低然预计短期市场吸纳发展商获利润甚低楼盘定价时须市场环境连考虑方制定合理价格
51定价
511市场环境
文第三章提项目附属类档次类档次正开售楼盘涉面积超数十万方米毗邻海联路众楼盘已处现楼尾货销售阶段相互间竞争非常激烈场价格战时展开
发展前景该区域交通便利滨江东前进路楼盘陆续交付周边配套日益完善该区楼市具更发展潜力目前尚处初期住宅阶段
512客观素
然该区域具较发展潜力现时周边新兴住宅区尚成型期周围居住气氛尚浓厚数楼盘始终徘徊42005300元／方米左右离该区域中心旺（滨江路线江南道）较远时附区域面积拆迁更缺乏类生活配套设施原客观存直接间接影响项目售价
52建议售价
综述该区域楼宇供应量相互间竞争非常激烈楼盘质素参差齐买家楼盘选择范围广已造成良竞争项目销售欲众楼盘脱颖出完善项配套外须体现价格方面优势敝司综合项分析建议项目期总体均价4500元方米（含基装修实收价）应销售阶段建筑进度项目定价应遵循低开高走原具体详见3项
53定价策略
项目非短期市场完全吸纳期销售提供更升价空间整体定价采取低开高走（渐进式调价）策略换言项目前期销售时先部分低楼层较差单位售价定市场均线令项目甫曝光予买家超值楼盘印象更加体现出项目项优势夺先机抢占市场营造抢购气氛建立良口碑第轮销售攻势售价酌量调升（调升幅度12）利万佳进驻造成楼盘极受买家欢迎升价发售热烈现象令期买家加强入市信心速购买
鉴敝司建议项目前期销售时先推售景观较差低楼层单位销售均价定38004000元方米（折实毛坯价）然根销售阶段均价调4600–4900元方米（折实装修价）总体均价维持4500元／方米（折实装修价）
54付款方式（适首次开售）
付款方法
手续
次性付款
银行揭付款（）
银行揭付款（二）
优惠揭付款
折扣
九六折
九七折
九八折
原价
签署认购书时付定金
10000 元
签署认购书十日签署预售合时付（扣壹万定金）
50
10
（时办理八成银行揭手续）
10
（时办理八成银行揭手续）
5
（时办理八成银行揭手续）
签署预售合
月
20
１0
–––––
15
（30期免息分期月5号前付05）
三月
20
剩余8成银行提供长8成30年揭
5
六月
10
5
九月
接收楼通知书十天付清
剩余8成银行提供长8成30年揭
*付款办法简析：
付款办法制定原：针周边竞争手–––万寿雅苑富力千禧花园制定付款更轻松付款方式述付款折扣适首次公开发售根销售阶段进行调整
A次性付款
透三月付90楼款较优惠折扣办法余款10交楼时付清量令实力买家选择种付款方式加速发展商回笼资金目
B银行揭
统计现时类型中低档物业成交案例中选择银行揭付款占重约占付款方式九成月付款20（六月付款20）余80慢慢供广买家言较容易
六项目整体规划包装建议
根文厘定项目市场定位敝司应已预计客户层面站促销角度列出建议
61售楼部选址
分期发展房产项目现场售楼部销售功效尤显著接路行咨询量避免买家流失二令展销会通媒体广告留意项目买家增强购买信心避免隔山买牛延误购房置业
现场考察参阅图纸敝司认现场售楼部面积偏部空间通设计合理利空间外需利售楼部外部包装延展参观者视线条件许情况利局部绿化客户留较深刻印象
611时间性：目前施工期交付需时约年左右 段时期售楼部正满足开发楼宇销售售楼部街较显眼处项目第二期开始 作接销售
612易寻找：前进路车辆行易寻找
613建立形象：现场位置建立售楼部利厦首层体稍加
修饰布置衬托起售楼部外围建立形象
62样板层建立
项目准现楼阶段销售时难令客户真实感受楼房开间布局居家气氛甚装修格调果限楼书等面资料描绘模型缩显示销售员间接表述难令客户时落订购买
621示范单位建立
敝司建议：六楼设示范单位样板房应限度仿真性模拟出单位未装饰格调促进客户落订信心具体设计工作应专业设计公司装修公司完成
样板房建议两种风格设计种岭南古韵风格包括摆放仿古家具（明清式样）仿古字画种相关反映中国传统生活家什器皿等种新潮时尚格调包括西式种新款家具生活品等全方位设计形式反映现代化
6211客厅
6212卧室
6213厨房卫浴
63立体绿化先行
现时项目期已封顶未围墙期项目分隔现场里面零散杂乱感官缺少区住宅整体感觉
敝司建议：原规划基础种植定高度灌木植物施建型喷水池类园林景点加点缀更立体化具体化配合具现代建筑风格售楼部吸纳更行视线树立项目居家乐园感性形象图纸显示项目块第二期西面留期工程相连公通道影响工程进度客观条件许前提期开售前先行建设举效增强前期买家购买信心
64部分户型做局部间隔修改（详细请参附图）
641 B型C型单位：
客厅增加房间（储物室）影响客厅功增加套间实性
641 H型单位：
洗手间改厨房旁边令客厅整体性实性增加
65休闲活动中心
现时市场众档次楼盘规划前期包装中提高销售均会作卖点吸引买家注意目前生活水提高日益追求更高层次生活环境购买楼房段室环境追求外更重购买外环境
敝司建议：迎合更高质素生活追求应项目市场定位建立众化休闲会利架空层位置设置通绿化布置题饰物间隔建立起健身室图书室乒乓球室饮品休闲室鸟乐园等设施露天公活动场绿机结合起成众住户休闲活动天
66装修标准
根项目市场定位客户基住迎合需敝司建议分两种装修标准推出市场
l 济实型（请参附件）
l 时尚典雅型（请参附件二）
67免定年期理费
项目买家收入高买起养起物业心存疑虑尤理费类长年征收收费项目解类物业理费般1215元方米左右宜敝司建议：理费入楼价形式免定年期理费举少会助提高项目区楼盘竞争力
示例：
单位面积69方米例单价4500元方米总楼价3105万元
理费15元方米免二年理费合：
2×12×69×152484元2484元摊分该单位：
2484÷6936元方米
说该单位二年理费计入总楼价方米原单价提升36元方米会令销售价格升幅太高销售时免二年理费宣传噱头述买家说十分吸引直接帮助项目总体销售
68住宅建筑设计建议
681楼宇外型建议
考虑项目四期高层分南东北连体布置半弧形造型流畅然建议栋高层楼宇外型讲究点起伏变化包括分段式种饰线分割形成独特楼宇外观外着晓港公园楼宇裙楼顶架空层做通透便通风采光二形成东西南北
682住宅外观特色处理
发展商希通建筑形象表达品牌楼盘特色敝司建议建筑设计方面揉合欧美建筑风格体现线条感层次感令建筑物外观更丰富中特注意窗户窗户住户外界交流媒介渲染立面效果重构件项目晓港公园天然景致区面积绿化庭园更应窗户面积加令室外景致融入室视野更宽阔样设计买家中意时令项目建筑外观更吸引
外建筑外观吸引特色处理重手段窗台楼顶阳台等等部分均结合整体结构户外环境作具心思处理务求令楼宇外观更具特色例部分落窗前设置线条幽雅铸栏仿阳台配落玻璃趟门斜角天窗样设计令楼宇外观更独特买家会受落置身间朗日繁星收眼底
683住宅室户型设计建议F现时商品房户型设计流行特点
a户型间隔五趋势
谓五指客厅饭厅厨房卫生间阳台卧室客厅气派非足够空间易摆设厨房卫生间加通风采光条件消市居民前两部分空间明显局促感
b采隐形梁柱结构
层高层住宅般采混凝土框架结构种结构缺点梁柱住宅间隔装修美观等方面造成影响两年许开发商开始采隐形梁柱建筑结构解决述问题例荟雅苑锦城花园等
c外飘窗台设计
外飘窗台欧式风格设计特点效提高视觉美观性实性更设计出转角式外飘窗台增加采光效果住户视觉效果具优点受数买家推崇赞赏目前数开发商皆相应采外飘窗台设计
d阳台面积化景观化
阳台般性住宅单位中唯露天部分市忙碌紧张生活休憩空间面积造型独特雕花栏杆阳台设计丰富建筑立面整体效果增加单位景观效果
e装修标准元化
配合现代消费观念性化发展趋势许开发商楼盘部装修采取元化标准适应层次士求
f厨卫设计重视
着居住环境求断提高作家居生活重组成部分厨房卫生间越越受重视开发商注重设计足够面积通风采光实性较厨房卫生间包括现时十分流行房卫生间
69区部环境建议
691二期工程中增设露天泳池
考虑现阶段广州数楼盘均住客会特游泳池作卖点建议项目住客会外建议二期期中间块增设露天泳池泳池形状长条形规形状露天泳池作项目突出卖点
692绿化设施
机分布住宅群间条形式块状题式布置绿化时量注意绿化环境然美感形成工绿花卉林木山石等组成项目整体绿化生活环境
693区道路
提高区整洁度伸入区支道广场砖铺设局部堆砌图案美感提高区光洁协调
七建议
71保安设施建议
项目身住户特点求该项目保安设施必须分外完善齐备建议保安队伍分两部分：
Ø 设定点保安岗哨项目次出入口楼宇首层设安全岗通智系统严密监控区治安状况
Ø 设保卫队伍电瓶车徒步巡逻区处预防制止突发事件
72区智化建议
项目题概念宣传种超前生活模式设计新世纪家园世纪初知识济快速发展科技日益进步电脑建筑通讯行业紧密联系住宅智化全世界住宅建设潮流趋势智化已成超前家居生活概念必少配置
①智化住宅区开发价值体现三方面
K住户生活便利娱乐丰富
智化住宅区业享受区智化六功网络化教育电脑购物数字化娱乐电脑阅读电子邮件帮助亲友交流初步实现家庭班
K物业理更效率更便理
物业理中房租水电煤气等收费通传感器进行数采集物业理中服务性营利性新容保安购物洗衣社区厨房等通电脑网络更方便效时物业理变网络理数减少素质提高提高工作效率
K发展商获高科技增值利润
智化区建设中发展商计算机系统集成商起规划设计铺设区网络建立区智化控制中心投资供电系统整区投资中占例较智区设计功突出品质高尚市场竞争中极具优势发展商获取丰厚增值利润回报
智化住宅区开发应着眼市场竞争力住宅成精品中精品激烈市场竞争求商品具定超前性独创性住宅区引入新世纪智技术提高商品住宅性价格会实现高附加值
②智慧家居系统应功概述
通智慧家居系统网络服务器户顶端盒智咭阅读器智咭增值机软件户获取列服务：
¦ 视频点播系统（电影卡拉OK）
新世纪初着科学技术日益发展户知识水断提高时传送高质素娱乐节目种资讯需求日益增加未优质住宅物业说新VOD技术优悠家中娱乐购物中国确独二事实VOD系统国住宅应首创先河起欧美类型应软件领先筹
VOD众家居互动媒体娱乐资讯认知欣赏写革命性新定义通固电视机进入度身订造通讯资讯娱乐世界享消闲乐工作学便
VOD疑二十四时日夜间传送娱乐节目种资讯中心干开拓新资讯领域
VOD意念创新服务现家中便享未娱乐服务种互动服务技术先进专发展优质住宅设计通讯网络传送全面切合娱乐学娱乐等需提供理想生活答案
VOD足出户便享受系列资讯娱乐服务需轻遥控器便观赏电影选择音乐影带观赏唱卡拉OK购物预订屋苑项设施甚接收新新闻消息天气报告等
观赏录影带般控制选电影播放外VOD更进步记忆户喜便户唱卡拉OK时更方便选唱心爱歌曲
先进VOD技术许户时观部影片音乐影带会延误
请想想采先进互动应技术———需轻遥控器钮便安享家里观赏影片欣赏音乐意购物等等缤纷彩媒体资讯世界指尖间源源断流入居
选特定节目
特定电视节目CNN新闻特备体育节目路秀社时财资讯系统连户选
¦ 智保安设施理
①保安确认
住户获发张智咭（Smart Card）住户资料已预先记录系统住户次出入厦门口停车场出入口会出入口须咭阅读器确认便进入厦会范围样先进保安安全简单
②享会设施服务
屋苑切会设施智咭确认住户没预先系统预订设施便该设施确保已预订设施住户预定时间该设施
③智增值扣减
屋苑设置增值机阅读器住户智咭指定增值机增值（屋苑理处会办公室等）住户次享会设施屋苑服务必须智咭阅读器确认需费便会动扣减屋苑理费理处增值机扣减
73互联网顶端盒网
家庭进入互联网区联络享家居购物电子邮件接送设施预订帐单查询网页浏览等服务户安装私电脑成太昂贵某户说操控太困难互联网顶端（STB）解决办法
互联网顶端盒（STB）成低方便互联网接驳器接入网络连接装置PALNTSC电视机监控器电源插座时户须插入特制聪明卡便动登入控制室里伺服器键入简单私密码作确认
互联网顶端盒采先进防锯齿状边缘防画面跳震技术高质素文字影传送低成萤幕电视机等互联网顶端盒红外线遥控器附字母数字键盘方便户输入网址选择网购物商场货品服务甚输送简短电子邮件
¦ 联网
v 设施预订
联网设施预订系统户浏览显示电视选择单预订种设施户选择设施日期萤幕便会显示日预订情况选择时间预订户会获确认户时查核已预订项目
v 物业咨询
物业咨询区联网中网页物业理部提供快捷方便途径刊登通告发布社区消息
物业理部通特设计界面系统里增加留告示理处选择系统登入页张贴告示户时便马见告示理处张贴指定户通告
v 住户意见箱
意见法部网络EMail传送理中心提供住户畅通意见道加速意见处理
v 谈天说聊天区
理中心双交流外住户住户间聊天区相互交换心果加数位式摄影镜头见方
v 游戏区
提供式样网络游戏软件娱外相约网较长短
v 电脑教学电脑新知
家起学电脑创造没电脑文盲优质社区电脑成孩子生活部分孩子成21世纪资讯家理中心特聘专业员提供电脑初步入门社区布告栏教学更提供种学童专教学软件家长省寻觅教学软件时间精神真正做邓说计算机普娃娃做起
v 档案档（DownLoad）
提供享免费软件（Share Ware or Free Ware）玩痛快
v 电子信箱
位住户享IDPassword进出社区网络时区域网络电子信箱时接收理中心邻居发送信件
74物业理公司设置建议
日臻成熟房产消费者言普遍已逐渐认识优质物业理反映物业质素标志物业升值保值力保障物业理工作坏更直接影响客户入住生活质量买家选择物业时会物业理作衡量物业质素重指标
项目前期筹备工作时应着手安排物业理工作物业理提前介入效提高规划设计质量操作性便提高项目档次增加买家购买信心减少楼宇建成出现问题机率日物业理利进行
现时市场物业理公司理质素参差齐理公司收费高提供服务位受业抵触物业产生良影响现时买家购买物业时关注间物业理公司提供理服务外更加注意理公司提供服务容包括什容具体收费少购买楼花时更求发展商预售契约中附加项容详细列明理事项避免种情况发生敝司建议项目正式销售前先聘请间信誉良物业理公司双方商讨确定需提供服务容基必须服务（：清洁保安等）外额外提供服务（家政服务代客购物等）具体收费清单形式逐罗列买家清楚项收费增加购买信心
聘请知名专业物业理公司作项目物业理公司住户提供优质专业理服务提升项目知名度添加买家购买信心促进项目销售现时广州住宅物业理方面较出色公司包括：城建总物业理公司广州珠江物业酒店理公司广州花园酒店物业理公司等境外理公司广州住宅物业理方面较出色：世邦魏理仕梁振英测量师行第太怡高力等
结合项目规模庞超前定位等特性敝司认选择物业理公司时需全面考虑专业程度实力规模服务质素保证等选出适合发展商利项目长期科学健康理专业物业理公司
八销售计划安排开售时间
81销售计划安排
楼盘销售时切忌首期开发单位首次开售时全数推出单位景观采光均会单位次性推出市场首先买家会选择方面质素较楼层质素较差单位会产生滞销现象次推售单位较容易令买家产生观心态影响销售进度次销售价格难提升须适安排楼宇销售先步骤例：先综合质素差质素销楼宇推出市场顾类型准客户质素差楼宇价格定市场均线较效化劣势优势供应量少价格低令客户产生物值感觉促快购买加快楼盘首期销售进度市场建立起口碑利楼盘期销售敝司详细研究项目图建议期楼宇销售步骤：
阶段式销售计划览表：
销售期
工程进度
推出货源（套）
销售题
目
题卖点
预计售价
开盘
试销期
1 期建筑封顶
2 销售广场（售楼部）落成
3 示范层样板房落成展示
4 电梯间堂装修完成
5 期绿化花园架空花园基完工期建筑外墙展现超15层
6 期绿化花园完工
7 架空层花园全面展现
6712层
（24套单位）
前期试销配合广告宣传响开盘第炮吸引市场消费者注意
1 通广告宣传树立项目市场形象
2 通量单位价格推出试探市场令价格定位更加准确
3 通半月部认购积累客源扩充公开发售成交量客流量
4 销售工作部认购正式渡公开发售
5 承接旺势推出第二阶段货源
1 低层区园景
2开盘超值价
晓港公园花园
3周边配套
4身规划
5开盘优惠
均价：
5000元M2
销售总额
1139万元
销售
扩张期
1 期建筑外墙展现
2 期绿化花园完工
3 部施工基完成期住宅交楼
11131417182122272832层（80套单位）
利万佳入驻东银广场进行造势宣传承接开盘势头项目做进步推售
1 参开盘销售情况推售策略做出调整
2 根顾客认购情况调整项目未推售部分单位售价
1万佳超市入驻东银广场
2晓港公园区绿化
3迎国庆迎万佳买楼优惠月
均价：
5000元M2
销售总额
3795万元
强势
销售期
1 期住宅外墙全面展现
2 期住宅正式交楼
1923252931层（40套单位）
1 期住宅交楼
2 配合业活动进行推售
1 通举办业活动扩项目客源提升销售成绩
2 期单位进入交楼倒数阶段
1万佳超市入驻东银广场—家居生活更轻松
2晓港公园—花园家
3区会
均价：
5100元M2
销售总额
1935万元
812然销售阶段
时间：2003年2月~4月
阶段项目前期已推出144套住宅单位（约占总货量65）司根市场需求项目前期推售剩余货量作全面调整消化轮刺作准备
813 2003年销售计划（刺阶段）
时间：2003年5月
推售计划：剩余8910151620242630层（72套单位）
卖点：优质精品住宅区精致生活
销售均价：5100元M2
销售总额： 3484万元
82开售时间
定2002年10月1日开始公开发售时须考虑施工进度文销售计划安排中已提首期楼外墙部分展露开始规模发售效果会较理想时预计首期开售时间须视项硬件软件筹备完毕（参销售期细分表）
销售环境：现场售楼部示范单位／样板房定规模区配套设施
销售物料：模型展板楼书单张楼价表认购须知付款方式认购书
广告资料：报纸广告型广告牌报纸缮稿
83东银广场试销期销售建议
时间安排项目工程进度作衡量规
开盘时间
1 时间： 10月1日
2 货量掌握：（新价目表）
推81217层24套单位3980元方米起（豪华装修价）
首期推售货源中层单位意试探市场项目售价反应时进行调整
3 销售员安排
Ø 销售员入场（已完成）
Ø 公开展销期实际情况增加手
Ø 培训：A）项目基资料认识（已完成）
B）解答项目劣势技巧（9月4日）
培训会常驻盘员先关展销会销售员培训安排9月11日星期三午2：00盘举行
二 宣传渠道
n 销售现场：
Ø 硬件：工围墙装饰工程完工销售广场售楼部完成开放堂样板房装修工程基完成
Ø 软件：通楼书展板模型市场买家进行宣传
n 缮稿宣传：12次缮稿形式刊登项目销售信息
9月2027日10月1日新闻稿形式项目进行宣传
新闻稿题前进路方便生活区宣传题通段（东山区仅桥隔）交通饮食购物等衣食住行生活元素宣传凸显项目方便快捷生活配套时配合晓港公园景观宣传广告题：海印桥南线园林景观第排园林景观
9月2027日新闻稿题基项目介绍10月1日正式开售价钱送全屋豪华装修
10月11日公布次销售成绩理想中旬时间度加推
n 报纸广告：
1广告宣传题：
万佳进驻魅力晓港海印生活全频色利系列广告营造项目卖点档次
Ø 景观（绿色频色）
Ø 生活购物便捷（万佳超市）（金色频色）
Ø 段优势（海珠区中心位置）（橙色频色）
Ø 发展商实力背景（香港市公司）（紫色灰色频色）
Ø 学校教育网络（蓝色频色）
Ø 交通四通八达（公交线达20条）（黄色灰色频色）
种元素凸显全频色概念
2 投放时间：
日期
规格
版面
9
月
929
12
B2
930
12
B2
10月
101
12
B2
104
13
B2
105
13
B2
106
13
B2
1018
13
B2
1019
14
B2
1025
13
B2
1026
14
B2
3 广告容：
Ø 万佳进驻魅力晓港海印生活全频色东银广场期晓翠庭10月1日正式接受认购
Ø 万佳超市率先入驻魅力晓港海印生活全频色全面感谢XX位买家盛意支持东银广场期晓翠庭10月1日正式公开发售 3980元方米起5首期轻松作业单位先先
Ø 东银广场期晓翠庭10月1日全面公开发售限量发售：3980元方米起（先先） 示范单位落成开放亲身体验海印桥南全景观便捷生活家园万佳超市率先入驻
费预算：报纸广告费预算 848060 元（价格未折扣）
n 电视广告：制作15秒电视标版
广告宣传题：魅力晓港东银广场海印桥南第排园林景观10月1日正式发售
费预算：制作费预算3万元
9月21日~10月7日（逢周四五六）（省台市台）翡翠台黄金时间（晚9：0010：00两次余次数放7：358：35）（周四3次周五4次周六1次）
投放费预算96000元
三 宣传辅助渠道
A） 印刷单张
数量：100000份
i a)派发点（点2位parttime）：
东山区——农林路现代城附海印电器城附杨箕铁站农林路出口
越秀区——世贸中心花园酒店巴士站
天河区——宏城广场吉岛东门北门
海珠区——前进路江南西路
b)派发时间：国庆长假期头两天两天
c)派发数量：日派发点600份
ii 预留20000份敝司二手部
区域——10间间2000张
派发形式：二手部事洗楼时逐家逐户派
派发时间：分四天完成国庆长假期头两天倒数第二第三天
B） 专车接送点接送时间：国庆长假期（七天)
i) 王府井百货
ii) 宏城广场
费：王府井停车费200元日7天1400元
宏城停车费800元日（面包车）7天5600元
租车费：400元日辆（包车身界字）（面包车）2辆车7天5600元
预算：12600元
C） 建议购买1000汽球赠送入场楼者送完止礼品东银公司购买司未提供预算
四 工程进度（司项目工程进度作项目正式开售时间标准）
1 售楼部销售广场包装全面完工
2 示范层电梯间装修标准样板房落成开放
3 客堂全面完工投入
4 客梯装配完毕投入（少台）
九媒体宣传策略
91总体宣传推广
项目期推广宣传中第期楼盘宣传销售重原该期宣传建立品牌形象销售业绩直接影响期楼盘推售该阶段宣传力度推广费庞媒体运更会报纸单张等宣传媒体配合楼书展板模型现场宣传活动等进行角度全方位立体化宣传务求快树立项目品牌令社会界广泛知悉达良宣传效果
期阶段宣传推广首期建立社会认知度销售基础做延续令宣传力度推广费相应减少
根项目规模销售周期建筑进度预计该项目期总体推广费约占销售总额335项目正式推广期希该项目现场包装已全面完工利现场宣传吸引更客户加快销售进程
92宣传媒体
房产商品移动性涉金额庞客户购买行普遍需段较长思考程形成决非两广告促成目标客户物业良印象开始逐步升温购买期间需量信息传播
认效办法运种广告媒体组合项目前期形象建立卖点叙述市场焦点营造推售程中浪高浪热卖情况作出毯式宣传轰炸方位角度包围目标客户快速吸引客户落购买决心
结合该项目特性处区域特点建议列种媒体项目进行方位角度宣传
93报纸广告重点
报纸广告覆盖面广读性强等特点众商家采目前产品宣传推广重广告媒体该项目新开盘时考虑宣传载体
考虑项目规模中等区环境配套均定卖点易吸引读者开篇广告投放规格14篇幅
东银广场广告题铺排建议
广告受众楼盘广告信息接受程度限次广告需重点吸引受众注意力假想突出卖点话需程序建议东银广场报纸广告题序铺排：
第题：全频色生活
项目优势作总概括令市民东银广场做题生活全频色体印象接广告楼盘形象塑造做铺垫
第二题：晓港公园（绿色频色）
正晓港公园海珠区独二线公园景观
第三题：实力组合（紫色灰色频色）
实力组合三市公司联手建
第四题：装修标准（包括建筑规划装修标准）
香港许李严设计公司杰出作品外立面豪华富时代感送全屋豪华装修
第五题：交通设施（黄色灰色频色）
交通便捷三十条公交线路穿梭左右年底开通铁二号线晓港公园站仅步遥
第六题：万佳超市（金色频色）
万佳率先进驻创广州市区型配套商场先河
94单张广告辅
宣传单张楼盘销售程中缺少宣传途径前期预售公开展销单张均广泛传播楼盘信息张印刷精美容充实宣传单张直接影响买家楼盘印象
单张宣传分两种种现场辅助销售宣传单张种报派送区域针性客户较强宣传单张中第二种单张更弥补报纸广告篇幅限宣传容未完善缺陷
941现场户外广告
短期宣传横幅型指示路牌等室外广告宣传目通路视线吸引达定宣传效果辅助提高销售效果
942销售资料
包括售楼书宣传单张展板模型礼品等销售辅助宣传物料现场客户达成成交做进步宣传
十XXX项目代理运作模式
101成立项目专案组
幸贵司委托项目销售代理敝司针项目成立特专案组籍全面统筹项目具体动作求销售达成功专案组架构：
1司提供工作组架构：
l 总理销售策划总监整体监控项目策划工作
l 策划副理策划负责具体策划工作项目售价付款方式广告宣传推售手段等具体工作提出建议通定期会议发展商落实具体实施流程现场展销会期间策划现场进行销售监督工作
l 销售负责监督售楼部日常销售工作时反映销售情况通定期组织售楼部工作会议总结销售验进客户购买情况
l 市场调研部定期提供市场调查分析报告时更新项目竞争手市场资料作参考
十结 语
东银广场第期销售百富诚充满着必胜信心面着房产业市场激烈竞争许会样样问题出现实际销售工作中百富诚会发展商道扬长避短创造市场竞争优势信心百富诚缜密营销策划优秀销售队伍快销售策略完成东银广场第期整销售务
建议书实际销售推广部分安排敝司项目理解初步建议仅供参考实际操作贵司作进步商榷制定套操作性更强方案
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< 期>
目 录
前言
二广州市房产市场分析
21广州市住宅市场分析
22海珠区住宅市场分析
23区域竞争手分析
三项目基资料理解优劣分析
31项目基资料理解
32项目优劣势分析
四项目市场定位
41理素
42域素
43市场需求
44身素质
五价格建议
51定价
52建议售价
53定价策略
54付款方式
六项目整体规划包装建议
61售楼部选址
62样板层建立
63立体绿化先行
64部分户型间隔修改建议
65休闲活动中心
66装修标准
67免定年期理费
68住宅建筑设计建议
69区部环境建议
七建议
71保安设施建议
72区智化建议
73互联网顶端盒网
74物业理公司建议
八销售计划安排开售时间
81销售计划安排
82开售时间
83试销期销售建议
九媒体宣传策略
91总体宣传推广
92宣传媒体
93报纸广告重点
94单张广告辅
十百富诚项目代理运作模式
101成立项目专案组
十结语
十二附件
附件：面间隔修改建议（图）
附件二：豪华装修材料设备
附件三：创意装修材料设备
附件四：东银广场独家销售代理合
前言
日前贵司初步接触 解关项目基现状敝司根贵司提供部分资料结合敝司年专业房产策划代理验撰写成份初步策划建议书期贵项目利发展提供效建议
时敝司衷心希贵司建立进步合作关系贵司新开发项目步推广销售奠定坚实基础终贵项目达理想销售目标
二广州市房产市场分析
21广州市住宅市场分析
211广州市商品住宅供求关系分析
1997年市区预售商品住宅批出量波动幅度较1998年楼市成交保持升趋势集团购房明显增加发展商信心增加发展商加快项目动工速度年预售批出量97年增长43％年罕见增幅1999年商品住宅预售批出量逐渐放缓99年98年期减214％2000年99年减少695％2001年原八区批准预售量2000年更幅减少238原1999年初起广州市国土房局关规定预售项目进行严格审批市场供应量明显减少
图1：年批准预售量登记成交量较
资料源：广州市房产信息中心
登记成交量方面受实施住房货币化分配结束实物分房政策集团购房幅减少影响1998年登记成交量出现幅增长转持略降趋势年原八区住宅成交年降4说广州市新增住宅成交番禺商品住宅成交登记量占预售批出量百分呈升态势定程度反映出住宅市场供求状况初步缓解
212广州市住宅市场价格走势
受供求关系影响广州市住宅物业登记成交均价1996年基呈逐年降低趋势中高层住宅物业成交均价降趋势明显1996年7372元方米降2001年5168元方米降幅达299受售价稍低高层住宅供应量升市区高层售价降影响
层住宅物业成交均价相较稳基保持4000元方米幅度2001年原八区层住宅供应量少缘价格开始逐步升年升84
外年首次番禺花数纳入统计范围两区住宅价格原八区价格较差距相应成交均价幅拉低
图2：广州市历年住宅成交均价 单位：元方米
资料源：广州市房产信息中心
22海珠区住宅市场分析
221海珠商品住宅供求关系分析
着广州城市总体规划北优南拓东进西联政策确立目前海珠区连成跨江桥梁已增12座环路开通铁二号线动工三号线立项令区交通状况较改善区房产蓬勃发展创造良商机住宅推售数量成交面积直位区前列2001年全区批准预售面积成交面积分1057万方米15296万方米均仅次番禺居市属十区第二位批准预售面积年微降48成交面积升111海珠区住宅市场供需两旺
222海珠商品住宅价格走势分析
海珠区2001年高层住宅成交均价4934元方米年降32层住宅成交均价3848元方米年升122001年月成交均价走势海珠区高层总体价格呈降趋势45005000元方米间波动层住宅价格起伏较基围绕3800元方米附落
223海珠区楼盘推售情况分析
10月海珠区月推售楼盘数基均35十期间更高达60时做广告推售月仅广日羊晚两报广告投放量1400万2500万元天河驾齐驱成广州楼市竞争激烈区域
注：资料广州日报羊城晚报统计出
224海珠区楼市热点板块分析：
2241工业道—江燕路—宝岗道带
该区域直海珠区楼市供应户着原工厂陆续迁出续供应量然光花园富力万宝块等热点楼盘南景园宏宇广场南北广场保利花园光花园金碧花园等价廉物美受买家欢迎
2242客村赤岗带
琶州会展中心建设滨江东路开通铁三号线规划海珠区府搬迁等系列利消息该区域房产送快车道合生3楼盘愉景南苑逸景翠园珠江帝景相继推出市场叠彩园琴海居丽水庭园翠园家园等加入战团该区域拥片开发海珠区未楼市竞争重点
表：海珠区月广告投放量排行前五位楼盘情况
时间
第位
第二位
第三位
第四位
第五位
0501
中海名
140万
海印南苑
105万
玫瑰园
68万
豪丰园
63万
嘉仕花园60万
0601
中海名
197万
南景园
165万
千禧花园
148万
叠彩园
122万
光花园115万
0701
琴海居
154万
南景园
148万
愉景南苑
133万
嘉仕花园
99万
叠彩园
97万
0801
逸景翠园
302万
南北广场
138万
嘉仕花园
129万
保利花园
95万
南景园
76万
0901
珠江帝景
225万
中海名
188万
嘉仕花园
176万
南北广场
137万
南景园125万
1001
珠江帝景
218万
南景园
117万
丽水庭园
102万
宏宇广场
95万
保利花园87万
1101
南景园
196万
南北广场
147万
中海名
126万
逸景翠园
123万
翠园
101万
1201
宏宇广场
160万
意花园
151万
蓝色快线
121万
叠彩园
92万
南北广场
83万
0102
海岸俊园
217万
蓝色快线
152万
光花园
129万
叠彩园
116万
南景园
93万
0202
光花园
81万
保利花园
63万
海岸俊园
54万
富景花园
45万
南景园
44万
23区域竞争手分析
针贵项目区位规模等素现选取兰亭颖园万丰花园益丰花园万寿雅苑海印南苑翡翠华轩利阁富力千禧花园作性楼盘进行分析
231区域竞争手价格水
分析见该区域楼盘均价集中4400—5300元方米间兰亭颖园期单位售价升6000元方米园林绿化做出色前期销售受欢迎价格相应作幅提升
楼盘
名称
益丰花园
兰亭颖园
万丰花园
万寿雅苑
海印南苑
翡翠华轩
利阁
富力千禧花园
楼盘
址
江南道中99号
前进路口
前进路54号
万寿路40号
海联路
海联路
海联路
东晓路
实价
4751
5750
4844
4700
5167
5271
5650
4622
装修
标准
豪华
豪华
高级
普通
毛坯
毛坯
豪华
普通
232区域竞争手户型面积分布
根调查统计结果显示该区域竞争楼盘售户型二房三房单位占例90部分四房单位复式房厅中二房厅面积范围集中6070方米二房二厅面积集中70808090方米三房二厅集中90110方米
楼盘
利阁
益丰花园
兰亭颖园
万丰花园
万寿雅苑
海印南苑
翡翠华轩
富力千禧花园
户型
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
面积
例
房厅
4849
76
二房厅
68
20
5070
25
二房二厅
8184
375
89
40
6886
675
8890
38
7984
70
6080
43
5367
264
70100
50
三房二厅
107110
625
106109
40
98102
225
95105
57
111126
30
100120
57
76104
66
90110
25
四房
154222
10
184185
5
233区域现存供应量分析
区域竞争手中富力千禧花园外余盘均已入住现时销售尾货剩余单位较万寿雅苑千禧花园益丰花园利阁海印南苑等统计情况表
未续供应量庞会富力千禧花园城建集团江南新苑千禧花园期S4S5栋已现楼时发售二期6栋高层建4层供应压力城建集团位新港西路江南新苑早前动工该盘占超１０万方米２３幢高层高层组成中５栋１１层５栋１８层６栋２８层１栋３１层６栋３２层项目正处中山学广东美术学院中间区原生植郁郁葱葱铁二号线盖物业生态文交通等条件均十分优越预计半年开盘
外前期销售情况较差金麟台（约200套）嘉宏阁（约120套）排调整重新入市
楼盘
千禧花园
翡翠华轩
海印南苑
利阁
万寿雅苑
万丰花园
兰亭颖园
益丰花园
占（m2）
38000
25184
4万
2089
6524
18万
15041
3万
总建（m2）
153000
79433
15万
21412
46万
15万
59671
15万
售单位
剩余100套9167 m2
剩余33套2645 m2
剩余68套8439 m2
剩余84套8760 m2
剩余140套12552 m2
剩余51套5491 m2
剩余量单位
东丰阁154套14186 m2
附：竞争楼盘情况表
富力千禧花园
项目基资料
名 称
千禧花园
楼盘址
海珠区东晓路新港西交汇处
预售证号
20010088
代理商
销售电话
84188877
开发商
广州富力产股份限公司
建筑设计
物业理
广州天力物业理限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
38000m2
153000m2
期5栋18层二期6栋26层三期1栋12层商贸中心
欧式
欧式
区配套
停车场泳池健身室等会设施
周边配套
中学校银行医院等
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
S1S3
剩余145套
1336769
806
豪华
现楼
现楼
12
价格
实
价
高价：5580 元M2
折扣
次性：S1栋93 折S23栋95折
揭：S1栋93 折S23栋95折
低价：4019 元M2
展销会优惠
免入住费1600元煤气安装费3500元首年理费
均 价： 4622元M2
户型(S1S3)
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
合计
6070M2
24
242
7080M2
22
222
80~89M2
62
62
90~99M2
19
12
314
100~120M2
13
13
120~140M2
3
3
140M2
合计
72
12
13
3
100
评述
首次公开发售时间
2001年6月中
销售情况
约72
广告题
富力产集团河南首楼盘15万m2区
宣传卖点
1全新花园展现
2铁站区旁晓港公园家门口距海印桥仅800米接驳环路
3特惠价实例表：原价折26万套
现场评述
1 项目位处线路面新港西路中S1栋受道路影响较S1栋付款折扣较优惠2
2 现场花园尚未完工S1S3作堂装修现场较脏乱
3 园林绿化泳池基完工规模较花园约600m2中泳池300m2
4 楼宇密度较高部分单位硫酸厂工厂预计二三年会搬迁令环境受影响
万寿雅苑
项目基资料
名 称
万寿雅苑
楼盘址
万寿路40号
预售证号
20010046
代理商
中原产
销售电话
34293437
开发商
广州勤联房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
6524m2
46万m2
3栋20层
35
区配套设施
商场
周边配套设施
蟠龙市场海印公园42中等
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
ABC
剩余140套
12552m2
82
豪华
现楼
现楼
1
面
价
高价：6500元M2
折扣
次性： 折
揭： 折
额外折扣： 95 折
低价：4300元M2
展销会 优惠
送税费送入伙费
均 价：5030元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
77
77
70~79M2
346
346
80~89M2
308
308
90~99M2
77
77
100~110M2
77
77
110~120M2
77
77
120~130M2
38
38
140M2
合计
731
269
100
展销日期
31517
现场顾客数
4台
销售情况
70
广告题
海印桥南万寿路首园林精品区
宣传卖点
提前竣工
获2001年广州佳精品区
东山周边配套成熟
现场评述
区已入住居住气氛浓周边老城区楼盘外观等该区域突出销售情况
海印南苑
项目基资料
名 称
海印南苑
楼盘址
海联路50号
预售证号
19990271
代理商
销售电话
34281808
开发商
广州市海印南苑房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
4万m2
15万m2
6栋层5栋高层
区配套设施
幼园学邮局商场停车场会
周边配套设施
佰汇超市海印公园
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
5栋高层
剩余68套
8439m2
84
毛坯
现楼
现楼
12
面
价
高价：6400元M2
折扣
次性：98 折
揭：98 折
额外折扣： 折
低价：4600元M2
展销会 优惠
均 价：5350元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6080M2
43
43
80~89M2
90~99M2
100~120M2
57
57
120~130M2
140M2
合计
43
57
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
剩余少量尾货
广告题
宣传卖点
海联路规模楼盘
东山桥隔交通方便
江
现场评述
区已开发完毕入住率高规模配套全该区域龙头盘吸引众东山客现时剩余高层单位联复式单位剩余较
翡翠华轩
项目基资料
名 称
翡翠华轩
楼盘址
海联路
预售证号
20010007
代理商
南金置业
销售电话
84436878
开发商
南华西房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
m2
m2
5栋6层半电梯住宅
区配套设施
泳池网球场
周边配套设施
佰汇超市海印公园市场
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
全部
剩余33套
2645m2
89
毛坯
现楼
现楼
065
面
价
高价：6400元M2
折扣
次性：89 折
揭：91 折
额外折扣： 98 折
低价：5350元M2
展销会 优惠
均 价：5860元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
4050M2
74
74
5060M2
74
74
6070M2
111
111
222
7080M2
111
111
80~89M2
444
444
90~99M2
100~110M2
74
74
120~130M2
140M2
合计
74
185
111
629
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
售出80
广告题
海印桥畔六层半洋房
宣传卖点
万方米街心花园
东山桥隔交通方便
实率高理费低
现场评述
翡翠华轩位怡海华轩北侧正1万方米街心花园迎翠阁叠翠阁映翠阁拥翠阁观翠阁五栋六层半住宅组成栋分两楼梯梯仅24户住户少单纯单位面积48104方米房三房设计部分单位采光通风欠佳售价附海印南苑略贵低密度高达89实率065元方米月理费引定捧场客
利阁
项目基资料
名 称
利阁
楼盘址
海联路
预售证号
代理商
穗正阳
销售电话
34280288
开发商
广州市博成实业发展限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
2089m2
21412m2
栋高层
区配套设施
会
周边配套设施
佰汇超市海印公园市场
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
剩余单位
84套
8760m2
84
豪华
现楼
现楼
15
面
价
高价：6940元M2
折扣
次性：94 折
揭：95 折
额外折扣： 折
低价：5190元M2
展销会 优惠
均 价：6000元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
4050M2
5060M2
6070M2
7080M2
80~89M2
375
375
90~99M2
100~110M2
625
625
120~130M2
140M2
合计
375
625
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
售出约40
广告题
滨江东水岸风情
宣传卖点
15线江景
周边配套完善
现场评述
已入住入住率较低利阁江景东晓区中心花园楼盘单体楼臭涌设计厅出阳台价格偏高销售
万丰花园
项目基资料
名 称
万丰花园
楼盘址
前进路54号
预售证号
990095
代理商
销售电话
84433638
开发商
广州兴建房产开发限公司
园林设计
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
18万m2
15万m2
6栋27层4栋9层
区配套设施
商场
周边配套设施
万松园市场南园酒家万国广场等
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
君雅厦13栋
51
5491m2
76
豪华
现楼
现楼
1
面
价
高价：5528元M2
折扣
次性：98 折
揭：100 折
额外折扣： 折
低价：4566元M2
展销会 优惠
均 价：4970元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
70~79M2
80~89M2
40
40
90~99M2
30
30
100~110M2
10
10
110~120M2
10
10
120~130M2
10
10
140M2
合计
40
60
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
售出75
广告题
宣传卖点
周边配套完善
现场评述
实率低
兰亭颖园
项目基资料
名 称
兰亭颖园
楼盘址
前进路
预售证号
20000144
代理商
纬
销售电话
84488818
开发商
广州市广电房产开发限公司
物顾问
戴德梁行
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
15万m2
597万m2
14栋12层
岭南园林
区配套设施
幼园等
周边配套设施
南园酒家等配套完善
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
榕轩4座
160
14514m2
88
豪华
准现楼
20021
12
面
价
高价：6160元M2
折扣
次性：94 折
揭：95 折
额外折扣： 折
低价：5500元M2
展销会 优惠
均 价：5750元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
112
112
70~79M2
338
338
80~89M2
225
225
90~99M2
56
56
100~110M2
169
169
110~120M2
120~130M2
140M2
10
10
合计
675
225
10
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
剩余量单位
广告题
岭南佳境居兰亭
宣传卖点
岭南特色园林
间隔灵活修改82方米2房变3房
铁前进路繁华
现场评述
区园林区环境清幽销售情况理想
益丰花园
项目基资料
名 称
益丰花园
楼盘址
江南道中99号
预售证号
20000165
代理商
合富辉煌
销售电话
84493346
开发商
广州东华实业股份限公司
物顾问
占面积
总建面积
规划情况
绿化率
园林风格
建筑风格
3万m2
15万m2
5栋高层栋写字楼
区配套设施
学幼园
周边配套设施
南丰商场南园酒家等配套完善
售情况
推售范围
套数
总面积
实率
装修标准
工程进度
交楼时间
理费
售情况
东丰阁
140
12966m2
82
豪华
现楼
现楼
1
面
价
高价：5192元M2
折扣
次性：95 折
揭：97 折
额外折扣： 折
低价：3920元M2
展销会 优惠
3房单位送5万元礼券
均 价：4751元M2
户
型
应
面
积
数
量
统
计
户型
面积
单间
房厅
二房厅
二房二厅
三房厅
三房二厅
四房
复式
合计
6069M2
20
20
70~79M2
80~89M2
40
40
90~99M2
100~110M2
40
40
110~120M2
120~130M2
140M2
合计
20
40
40
100
展销日期
现场顾客数
0台
销售情况
广告题
铁盖高雅住宅区
宣传卖点
铁出口江南道前进路繁华
69110方米种户型选择
现场评述
首期落成时外观设计较落销售情况般期建设未动静
三项目基资料理解优劣分析
31基资料理解
311项目基情况
3111项目理位置：项目位广州市海珠区海印桥南东晓路前进路交界
3112项目总体规划：该项目总占面积：31502万方米总容积率45总建筑面积153451方米项目分四期建设包括3栋32层住宅楼宇栋24层写字楼配套设施包括办公楼型综合超市停车场写字楼综合商场幼园学空中走廊面积绿化面积等
3113项目建设进度：项目分四期建设包括3栋32层住宅楼宇栋24层写字楼预计2005年全部完工中第期前进路边栋32层住宅楼计划2002年5月15日封顶9月30日建成交付第二期栋24层写字楼已开始基础施工
314项目期户型面积分析
3141首层三层裙楼（综合商场）四层架空层五层三十层标准层住宅（3132层面积参考30层）单位具体面积：
A单位27套面积：8077m2（5~8层）7922m2（9~32层）
B单位27套面积：11538m2（5~8层）11333m2（9~32层）
C单位27套面积：11538m2（5~8层）11333m2（9~32层）
D单位27套面积：9425m2（5~8层）9231m2（9~32层）
E单位27套面积：8505m2（5~8层）8299m2（9~32层）
F单位27套面积：11535m2（5~8层）11317m2（9~32层）
G单位27套面积：11535m2（5~8层）11317m2（9~26层）11265m2（26~32层）
H单位27套面积：967m2（5~8层）9464m2（9~32层）
216套单位层合计8套单位标准层建筑总面积2211862m2
3142项目户型分布三房二厅单位具体分布：
二房二厅单位：54套
三房二厅单位：162套
分析出东银广场期住宅户型分布集中100120方米三房二厅户型中
315理位置交通状况
项目位海珠区前进路东晓路交界南倚晓港公园距海印桥脚仅百米附10路公交车落（144445125184188253542等）理位置优越交通方便项目毗邻万寿路海联路成熟配套老住宅区拓通滨江东路新型住宅区着海联路买家基入住该段已逐渐发展成海印桥南中型住宅区海珠区少安居置业理想段
316园林规划
项目期三期中间段高压线整项目形象较影响 该项目位处两条干道间外部环境较嘈杂 建议规划加强园林景观设计创造性特色鲜明住宅区利绿化景观净化空气降低噪音减轻污染时削弱买家高压线注意力
期开卖时二期工程进行二期工现场等期售楼盘做定隔离项目期前进路利架空层绿化局部组团绿该项目环境晓港公园环境机融合起吸引买家极重作
317附生活配套分析
项目位居住气氛较成熟海珠区级段前进路附生活配套设施齐全包括：晓港公园南园酒楼明记炒王炳胜酒家万佳超市（区配套）超市沃玛（开业）农业银行公商银行建设银行学校医院等
值提该项目万佳百货合作成该楼盘亮点利万佳知名度吸引周边住宅区居民前购物该项目成集居住休闲购物娱乐体全程式住宅区
32项目优劣势分析
321优势分析
3211理位置较优越
该项目毗邻万寿路老住宅区滨江东型住宅区群相连东山区仅桥隔交通便利生活配套完善南倚晓港公园空气清新生活环境旺中带静
3212区规划配套较完善
项目规划图该项目3栋住宅1栋写字楼组成分四期销售区型商场会学幼园架空层绿化车场等配套设施齐备算身配套较完善适居住优质区
3213户型间隔较合理
该项目户型间隔较合理功分区基适应现代生活需求通示范样板间设计适宣传应促成客户成交
3214前期条件利提升项目知名度
2002年10月型连锁商场万佳百货进驻该项目知名度提升起重作届时助万佳宣传该项目第期正式开卖效提升项目形象楼盘利销售良基础
3215现楼发售予买家信心
该项目预计5月中封顶9月底建成发售时基已现楼时配合现场绿化环境设计建造会予买家极购买信心
322项目劣势
3221项目停工建阴影
该项目1999年动工中途种种明原导致停工数年周边住户说烂尾阴影始终存次正式销售期间消买家疑虑成重问题
3222明珠花园带区域负面效应
该项目斜面高档区楼盘明珠花园90年代中期烂尾成广州市相知名反面教材该区域买家选择楼盘定负面影响导致买家购楼时更挑剔更审慎
3223周边配套完善
整体讲万寿路前进路属老城区配套成熟已配套已相陈旧匹配现代生活配套设施海联路滨江东新建住宅群区完善现时项目周边生活配套尚薄弱娱乐设施较少商业气氛尚显足日常购物休闲娱乐方面定需求需助周边区域已设施未业社交活动略影响
3224外环境环境利影响
该项目位处河南两条交通干道交界处环路区部高压线南北横亘期期项目间缺陷方面令该项目路边单位缺少景观支持噪音方面高压线令区部造成较明显分割部分东面东南面中高层单位销售价格受影响
3225户型面积市场需求定差距易造成某户型难消化
该项目期单位面积792211538m2等中两房单位仅占总货量25三房单位占总量75整体户型面积偏调查河南该区域居民购房较属意6080m2两房单位8090m2三房单位种供求差异造成某户型难消化
3226率偏低变相提升楼盘单价
该项目实率仅7769高层住宅说率偏低形中提升楼盘单价销售工作带较压力
3227市场竞争激烈供求
海珠区现阶段未市场供应量均庞年新增供应量成交量部分型知名区项目推盘手法样项目承受市场竞争压力项目众竞争手中脱颖出抢占市场份额项目整体综合质素必须达更高水宣传包装方面充分体现该楼盘题特色社区文化魅力力求创造出品牌特色
敝司建议项目满足住家求出发点紧握市场脉搏解市场动态项目开发建议营销策略物业理方面真正做全心全意消费者服务样激烈房产竞争中处领先优势位
四项目市场定位
项目市场定位创造佳绩重基础应针项目身优缺点瞄准潜目标客户扬长避短制定迎合市场定位效营销策划敝司代理楼盘持信念现角度进行分析便更准确捉准项目市场定位
41理素
项目位海珠区前进路东晓路交界处海印桥脚交通便利拥老城区成熟配套拥海联路滨江东新型住宅区群相应配套新型住宅区配套尚未完善目前生活设施方面改进东山区仅桥隔着滨江路线前进路周边环境改善该区域物业升值潜力指日
42域素
附富力千禧花园万寿雅苑海联路众现楼楼盘滨江东楼盘推出难免项目带定销售压力项目域知名度升值前景越越着交通条件逐步完善加项目市政工程计划实施令域发展日新月异极项目期销售带帮助
43市场需求
目前广州市私购房成房产市场流金融机构积极介入房产消费放宽贷款限制进步增强购房力区域楼价幅度约4200–5300元方米层次士极吸引力
431附老城区居民
老城区居民生活区域时间较长甚世世代代住里里民居公园酒楼……砖瓦情独钟老城区居民恋土情怀拆迁二次置业会已十分熟悉方作新置业首选选择中户型家庭居住
432区域置业成家者
原居住该区域附较稳定济收入源中青年买家般通银行揭形式付清部分首期楼款然利月稳定收入达成置业美梦该部分买家熟悉环境亲友聚集基会住区域附寻找价格适中定配套住宅选择户型中户型
433已周边购房购房意者
身已该项目周边购房购房意项目宣传项目身配套完善放弃周边类楼盘者前进路万寿路海联路买家该类买家户型选择范围较广中户型均接受
434穗商海印桥北沙头周边事体生意外
海印桥北江边聚集量事体生意营者中少外工作点该项目仅桥隔河南区域楼盘东山区楼盘相价格较差距类说选择该楼盘选择物值
435
广州楼市竞争激烈买家供求现实情况会楼盘进行较客观评价新盘入市时定位准确题鲜明排会区域买家该物业升值潜力前捧场
44身素质
441项目规划高层区（首期1栋32层）
442整体规模占逾30000m2中型区
443容积率45绿化率较高属中等密度楼盘
444部分单位面积（建筑）约90115方米
445区身配套会架空层绿化连锁商场学幼园等
根角度素分析项目市场定位：
前进路旁精致区家园
全程式理想生活居庭——东银广场
五价格建议
房产价格基价建筑安装造价配套设施费开发营税费利润组成房产营销程中定价敏感重环节房产价格房产营销程核心实务切销售操作均作轴销售价格否合理直接影响销售成绩定价偏高超出市场接受水买家持观心态造成滞销现象定价偏低然预计短期市场吸纳发展商获利润甚低楼盘定价时须市场环境连考虑方制定合理价格
51定价
511市场环境
文第三章提项目附属类档次类档次正开售楼盘涉面积超数十万方米毗邻海联路众楼盘已处现楼尾货销售阶段相互间竞争非常激烈场价格战时展开
发展前景该区域交通便利滨江东前进路楼盘陆续交付周边配套日益完善该区楼市具更发展潜力目前尚处初期住宅阶段
512客观素
然该区域具较发展潜力现时周边新兴住宅区尚成型期周围居住气氛尚浓厚数楼盘始终徘徊42005300元／方米左右离该区域中心旺（滨江路线江南道）较远时附区域面积拆迁更缺乏类生活配套设施原客观存直接间接影响项目售价
52建议售价
综述该区域楼宇供应量相互间竞争非常激烈楼盘质素参差齐买家楼盘选择范围广已造成良竞争项目销售欲众楼盘脱颖出完善项配套外须体现价格方面优势敝司综合项分析建议项目期总体均价4500元方米（含基装修实收价）应销售阶段建筑进度项目定价应遵循低开高走原具体详见3项
53定价策略
项目非短期市场完全吸纳期销售提供更升价空间整体定价采取低开高走（渐进式调价）策略换言项目前期销售时先部分低楼层较差单位售价定市场均线令项目甫曝光予买家超值楼盘印象更加体现出项目项优势夺先机抢占市场营造抢购气氛建立良口碑第轮销售攻势售价酌量调升（调升幅度12）利万佳进驻造成楼盘极受买家欢迎升价发售热烈现象令期买家加强入市信心速购买
鉴敝司建议项目前期销售时先推售景观较差低楼层单位销售均价定38004000元方米（折实毛坯价）然根销售阶段均价调4600–4900元方米（折实装修价）总体均价维持4500元／方米（折实装修价）
54付款方式（适首次开售）
付款方法
手续
次性付款
银行揭付款（）
银行揭付款（二）
优惠揭付款
折扣
九六折
九七折
九八折
原价
签署认购书时付定金
10000 元
签署认购书十日签署预售合时付（扣壹万定金）
50
10
（时办理八成银行揭手续）
10
（时办理八成银行揭手续）
5
（时办理八成银行揭手续）
签署预售合
月
20
１0
–––––
15
（30期免息分期月5号前付05）
三月
20
剩余8成银行提供长8成30年揭
5
六月
10
5
九月
接收楼通知书十天付清
剩余8成银行提供长8成30年揭
*付款办法简析：
付款办法制定原：针周边竞争手–––万寿雅苑富力千禧花园制定付款更轻松付款方式述付款折扣适首次公开发售根销售阶段进行调整
A次性付款
透三月付90楼款较优惠折扣办法余款10交楼时付清量令实力买家选择种付款方式加速发展商回笼资金目
B银行揭
统计现时类型中低档物业成交案例中选择银行揭付款占重约占付款方式九成月付款20（六月付款20）余80慢慢供广买家言较容易
六项目整体规划包装建议
根文厘定项目市场定位敝司应已预计客户层面站促销角度列出建议
61售楼部选址
分期发展房产项目现场售楼部销售功效尤显著接路行咨询量避免买家流失二令展销会通媒体广告留意项目买家增强购买信心避免隔山买牛延误购房置业
现场考察参阅图纸敝司认现场售楼部面积偏部空间通设计合理利空间外需利售楼部外部包装延展参观者视线条件许情况利局部绿化客户留较深刻印象
611时间性：目前施工期交付需时约年左右 段时期售楼部正满足开发楼宇销售售楼部街较显眼处项目第二期开始 作接销售
612易寻找：前进路车辆行易寻找
613建立形象：现场位置建立售楼部利厦首层体稍加
修饰布置衬托起售楼部外围建立形象
62样板层建立
项目准现楼阶段销售时难令客户真实感受楼房开间布局居家气氛甚装修格调果限楼书等面资料描绘模型缩显示销售员间接表述难令客户时落订购买
621示范单位建立
敝司建议：六楼设示范单位样板房应限度仿真性模拟出单位未装饰格调促进客户落订信心具体设计工作应专业设计公司装修公司完成
样板房建议两种风格设计种岭南古韵风格包括摆放仿古家具（明清式样）仿古字画种相关反映中国传统生活家什器皿等种新潮时尚格调包括西式种新款家具生活品等全方位设计形式反映现代化
6211客厅
6212卧室
6213厨房卫浴
63立体绿化先行
现时项目期已封顶未围墙期项目分隔现场里面零散杂乱感官缺少区住宅整体感觉
敝司建议：原规划基础种植定高度灌木植物施建型喷水池类园林景点加点缀更立体化具体化配合具现代建筑风格售楼部吸纳更行视线树立项目居家乐园感性形象图纸显示项目块第二期西面留期工程相连公通道影响工程进度客观条件许前提期开售前先行建设举效增强前期买家购买信心
64部分户型做局部间隔修改（详细请参附图）
641 B型C型单位：
客厅增加房间（储物室）影响客厅功增加套间实性
641 H型单位：
洗手间改厨房旁边令客厅整体性实性增加
65休闲活动中心
现时市场众档次楼盘规划前期包装中提高销售均会作卖点吸引买家注意目前生活水提高日益追求更高层次生活环境购买楼房段室环境追求外更重购买外环境
敝司建议：迎合更高质素生活追求应项目市场定位建立众化休闲会利架空层位置设置通绿化布置题饰物间隔建立起健身室图书室乒乓球室饮品休闲室鸟乐园等设施露天公活动场绿机结合起成众住户休闲活动天
66装修标准
根项目市场定位客户基住迎合需敝司建议分两种装修标准推出市场
l 济实型（请参附件）
l 时尚典雅型（请参附件二）
67免定年期理费
项目买家收入高买起养起物业心存疑虑尤理费类长年征收收费项目解类物业理费般1215元方米左右宜敝司建议：理费入楼价形式免定年期理费举少会助提高项目区楼盘竞争力
示例：
单位面积69方米例单价4500元方米总楼价3105万元
理费15元方米免二年理费合：
2×12×69×152484元2484元摊分该单位：
2484÷6936元方米
说该单位二年理费计入总楼价方米原单价提升36元方米会令销售价格升幅太高销售时免二年理费宣传噱头述买家说十分吸引直接帮助项目总体销售
68住宅建筑设计建议
681楼宇外型建议
考虑项目四期高层分南东北连体布置半弧形造型流畅然建议栋高层楼宇外型讲究点起伏变化包括分段式种饰线分割形成独特楼宇外观外着晓港公园楼宇裙楼顶架空层做通透便通风采光二形成东西南北
682住宅外观特色处理
发展商希通建筑形象表达品牌楼盘特色敝司建议建筑设计方面揉合欧美建筑风格体现线条感层次感令建筑物外观更丰富中特注意窗户窗户住户外界交流媒介渲染立面效果重构件项目晓港公园天然景致区面积绿化庭园更应窗户面积加令室外景致融入室视野更宽阔样设计买家中意时令项目建筑外观更吸引
外建筑外观吸引特色处理重手段窗台楼顶阳台等等部分均结合整体结构户外环境作具心思处理务求令楼宇外观更具特色例部分落窗前设置线条幽雅铸栏仿阳台配落玻璃趟门斜角天窗样设计令楼宇外观更独特买家会受落置身间朗日繁星收眼底
683住宅室户型设计建议F现时商品房户型设计流行特点
a户型间隔五趋势
谓五指客厅饭厅厨房卫生间阳台卧室客厅气派非足够空间易摆设厨房卫生间加通风采光条件消市居民前两部分空间明显局促感
b采隐形梁柱结构
层高层住宅般采混凝土框架结构种结构缺点梁柱住宅间隔装修美观等方面造成影响两年许开发商开始采隐形梁柱建筑结构解决述问题例荟雅苑锦城花园等
c外飘窗台设计
外飘窗台欧式风格设计特点效提高视觉美观性实性更设计出转角式外飘窗台增加采光效果住户视觉效果具优点受数买家推崇赞赏目前数开发商皆相应采外飘窗台设计
d阳台面积化景观化
阳台般性住宅单位中唯露天部分市忙碌紧张生活休憩空间面积造型独特雕花栏杆阳台设计丰富建筑立面整体效果增加单位景观效果
e装修标准元化
配合现代消费观念性化发展趋势许开发商楼盘部装修采取元化标准适应层次士求
f厨卫设计重视
着居住环境求断提高作家居生活重组成部分厨房卫生间越越受重视开发商注重设计足够面积通风采光实性较厨房卫生间包括现时十分流行房卫生间
69区部环境建议
691二期工程中增设露天泳池
考虑现阶段广州数楼盘均住客会特游泳池作卖点建议项目住客会外建议二期期中间块增设露天泳池泳池形状长条形规形状露天泳池作项目突出卖点
692绿化设施
机分布住宅群间条形式块状题式布置绿化时量注意绿化环境然美感形成工绿花卉林木山石等组成项目整体绿化生活环境
693区道路
提高区整洁度伸入区支道广场砖铺设局部堆砌图案美感提高区光洁协调
七建议
71保安设施建议
项目身住户特点求该项目保安设施必须分外完善齐备建议保安队伍分两部分：
Ø 设定点保安岗哨项目次出入口楼宇首层设安全岗通智系统严密监控区治安状况
Ø 设保卫队伍电瓶车徒步巡逻区处预防制止突发事件
72区智化建议
项目题概念宣传种超前生活模式设计新世纪家园世纪初知识济快速发展科技日益进步电脑建筑通讯行业紧密联系住宅智化全世界住宅建设潮流趋势智化已成超前家居生活概念必少配置
①智化住宅区开发价值体现三方面
K住户生活便利娱乐丰富
智化住宅区业享受区智化六功网络化教育电脑购物数字化娱乐电脑阅读电子邮件帮助亲友交流初步实现家庭班
K物业理更效率更便理
物业理中房租水电煤气等收费通传感器进行数采集物业理中服务性营利性新容保安购物洗衣社区厨房等通电脑网络更方便效时物业理变网络理数减少素质提高提高工作效率
K发展商获高科技增值利润
智化区建设中发展商计算机系统集成商起规划设计铺设区网络建立区智化控制中心投资供电系统整区投资中占例较智区设计功突出品质高尚市场竞争中极具优势发展商获取丰厚增值利润回报
智化住宅区开发应着眼市场竞争力住宅成精品中精品激烈市场竞争求商品具定超前性独创性住宅区引入新世纪智技术提高商品住宅性价格会实现高附加值
②智慧家居系统应功概述
通智慧家居系统网络服务器户顶端盒智咭阅读器智咭增值机软件户获取列服务：
¦ 视频点播系统（电影卡拉OK）
新世纪初着科学技术日益发展户知识水断提高时传送高质素娱乐节目种资讯需求日益增加未优质住宅物业说新VOD技术优悠家中娱乐购物中国确独二事实VOD系统国住宅应首创先河起欧美类型应软件领先筹
VOD众家居互动媒体娱乐资讯认知欣赏写革命性新定义通固电视机进入度身订造通讯资讯娱乐世界享消闲乐工作学便
VOD疑二十四时日夜间传送娱乐节目种资讯中心干开拓新资讯领域
VOD意念创新服务现家中便享未娱乐服务种互动服务技术先进专发展优质住宅设计通讯网络传送全面切合娱乐学娱乐等需提供理想生活答案
VOD足出户便享受系列资讯娱乐服务需轻遥控器便观赏电影选择音乐影带观赏唱卡拉OK购物预订屋苑项设施甚接收新新闻消息天气报告等
观赏录影带般控制选电影播放外VOD更进步记忆户喜便户唱卡拉OK时更方便选唱心爱歌曲
先进VOD技术许户时观部影片音乐影带会延误
请想想采先进互动应技术———需轻遥控器钮便安享家里观赏影片欣赏音乐意购物等等缤纷彩媒体资讯世界指尖间源源断流入居
选特定节目
特定电视节目CNN新闻特备体育节目路秀社时财资讯系统连户选
¦ 智保安设施理
①保安确认
住户获发张智咭（Smart Card）住户资料已预先记录系统住户次出入厦门口停车场出入口会出入口须咭阅读器确认便进入厦会范围样先进保安安全简单
②享会设施服务
屋苑切会设施智咭确认住户没预先系统预订设施便该设施确保已预订设施住户预定时间该设施
③智增值扣减
屋苑设置增值机阅读器住户智咭指定增值机增值（屋苑理处会办公室等）住户次享会设施屋苑服务必须智咭阅读器确认需费便会动扣减屋苑理费理处增值机扣减
73互联网顶端盒网
家庭进入互联网区联络享家居购物电子邮件接送设施预订帐单查询网页浏览等服务户安装私电脑成太昂贵某户说操控太困难互联网顶端（STB）解决办法
互联网顶端盒（STB）成低方便互联网接驳器接入网络连接装置PALNTSC电视机监控器电源插座时户须插入特制聪明卡便动登入控制室里伺服器键入简单私密码作确认
互联网顶端盒采先进防锯齿状边缘防画面跳震技术高质素文字影传送低成萤幕电视机等互联网顶端盒红外线遥控器附字母数字键盘方便户输入网址选择网购物商场货品服务甚输送简短电子邮件
¦ 联网
v 设施预订
联网设施预订系统户浏览显示电视选择单预订种设施户选择设施日期萤幕便会显示日预订情况选择时间预订户会获确认户时查核已预订项目
v 物业咨询
物业咨询区联网中网页物业理部提供快捷方便途径刊登通告发布社区消息
物业理部通特设计界面系统里增加留告示理处选择系统登入页张贴告示户时便马见告示理处张贴指定户通告
v 住户意见箱
意见法部网络EMail传送理中心提供住户畅通意见道加速意见处理
v 谈天说聊天区
理中心双交流外住户住户间聊天区相互交换心果加数位式摄影镜头见方
v 游戏区
提供式样网络游戏软件娱外相约网较长短
v 电脑教学电脑新知
家起学电脑创造没电脑文盲优质社区电脑成孩子生活部分孩子成21世纪资讯家理中心特聘专业员提供电脑初步入门社区布告栏教学更提供种学童专教学软件家长省寻觅教学软件时间精神真正做邓说计算机普娃娃做起
v 档案档（DownLoad）
提供享免费软件（Share Ware or Free Ware）玩痛快
v 电子信箱
位住户享IDPassword进出社区网络时区域网络电子信箱时接收理中心邻居发送信件
74物业理公司设置建议
日臻成熟房产消费者言普遍已逐渐认识优质物业理反映物业质素标志物业升值保值力保障物业理工作坏更直接影响客户入住生活质量买家选择物业时会物业理作衡量物业质素重指标
项目前期筹备工作时应着手安排物业理工作物业理提前介入效提高规划设计质量操作性便提高项目档次增加买家购买信心减少楼宇建成出现问题机率日物业理利进行
现时市场物业理公司理质素参差齐理公司收费高提供服务位受业抵触物业产生良影响现时买家购买物业时关注间物业理公司提供理服务外更加注意理公司提供服务容包括什容具体收费少购买楼花时更求发展商预售契约中附加项容详细列明理事项避免种情况发生敝司建议项目正式销售前先聘请间信誉良物业理公司双方商讨确定需提供服务容基必须服务（：清洁保安等）外额外提供服务（家政服务代客购物等）具体收费清单形式逐罗列买家清楚项收费增加购买信心
聘请知名专业物业理公司作项目物业理公司住户提供优质专业理服务提升项目知名度添加买家购买信心促进项目销售现时广州住宅物业理方面较出色公司包括：城建总物业理公司广州珠江物业酒店理公司广州花园酒店物业理公司等境外理公司广州住宅物业理方面较出色：世邦魏理仕梁振英测量师行第太怡高力等
结合项目规模庞超前定位等特性敝司认选择物业理公司时需全面考虑专业程度实力规模服务质素保证等选出适合发展商利项目长期科学健康理专业物业理公司
八销售计划安排开售时间
81销售计划安排
楼盘销售时切忌首期开发单位首次开售时全数推出单位景观采光均会单位次性推出市场首先买家会选择方面质素较楼层质素较差单位会产生滞销现象次推售单位较容易令买家产生观心态影响销售进度次销售价格难提升须适安排楼宇销售先步骤例：先综合质素差质素销楼宇推出市场顾类型准客户质素差楼宇价格定市场均线较效化劣势优势供应量少价格低令客户产生物值感觉促快购买加快楼盘首期销售进度市场建立起口碑利楼盘期销售敝司详细研究项目图建议期楼宇销售步骤：
阶段式销售计划览表：
销售期
工程进度
推出货源（套）
销售题
目
题卖点
预计售价
开盘
试销期
1 期建筑封顶
2 销售广场（售楼部）落成
3 示范层样板房落成展示
4 电梯间堂装修完成
5 期绿化花园架空花园基完工期建筑外墙展现超15层
6 期绿化花园完工
7 架空层花园全面展现
6712层
（24套单位）
前期试销配合广告宣传响开盘第炮吸引市场消费者注意
1 通广告宣传树立项目市场形象
2 通量单位价格推出试探市场令价格定位更加准确
3 通半月部认购积累客源扩充公开发售成交量客流量
4 销售工作部认购正式渡公开发售
5 承接旺势推出第二阶段货源
1 低层区园景
2开盘超值价
晓港公园花园
3周边配套
4身规划
5开盘优惠
均价：
5000元M2
销售总额
1139万元
销售
扩张期
1 期建筑外墙展现
2 期绿化花园完工
3 部施工基完成期住宅交楼
11131417182122272832层（80套单位）
利万佳入驻东银广场进行造势宣传承接开盘势头项目做进步推售
1 参开盘销售情况推售策略做出调整
2 根顾客认购情况调整项目未推售部分单位售价
1万佳超市入驻东银广场
2晓港公园区绿化
3迎国庆迎万佳买楼优惠月
均价：
5000元M2
销售总额
3795万元
强势
销售期
1 期住宅外墙全面展现
2 期住宅正式交楼
1923252931层（40套单位）
1 期住宅交楼
2 配合业活动进行推售
1 通举办业活动扩项目客源提升销售成绩
2 期单位进入交楼倒数阶段
1万佳超市入驻东银广场—家居生活更轻松
2晓港公园—花园家
3区会
均价：
5100元M2
销售总额
1935万元
812然销售阶段
时间：2003年2月~4月
阶段项目前期已推出144套住宅单位（约占总货量65）司根市场需求项目前期推售剩余货量作全面调整消化轮刺作准备
813 2003年销售计划（刺阶段）
时间：2003年5月
推售计划：剩余8910151620242630层（72套单位）
卖点：优质精品住宅区精致生活
销售均价：5100元M2
销售总额： 3484万元
82开售时间
定2002年10月1日开始公开发售时须考虑施工进度文销售计划安排中已提首期楼外墙部分展露开始规模发售效果会较理想时预计首期开售时间须视项硬件软件筹备完毕（参销售期细分表）
销售环境：现场售楼部示范单位／样板房定规模区配套设施
销售物料：模型展板楼书单张楼价表认购须知付款方式认购书
广告资料：报纸广告型广告牌报纸缮稿
83东银广场试销期销售建议
时间安排项目工程进度作衡量规
开盘时间
1 时间： 10月1日
2 货量掌握：（新价目表）
推81217层24套单位3980元方米起（豪华装修价）
首期推售货源中层单位意试探市场项目售价反应时进行调整
3 销售员安排
Ø 销售员入场（已完成）
Ø 公开展销期实际情况增加手
Ø 培训：A）项目基资料认识（已完成）
B）解答项目劣势技巧（9月4日）
培训会常驻盘员先关展销会销售员培训安排9月11日星期三午2：00盘举行
二 宣传渠道
n 销售现场：
Ø 硬件：工围墙装饰工程完工销售广场售楼部完成开放堂样板房装修工程基完成
Ø 软件：通楼书展板模型市场买家进行宣传
n 缮稿宣传：12次缮稿形式刊登项目销售信息
9月2027日10月1日新闻稿形式项目进行宣传
新闻稿题前进路方便生活区宣传题通段（东山区仅桥隔）交通饮食购物等衣食住行生活元素宣传凸显项目方便快捷生活配套时配合晓港公园景观宣传广告题：海印桥南线园林景观第排园林景观
9月2027日新闻稿题基项目介绍10月1日正式开售价钱送全屋豪华装修
10月11日公布次销售成绩理想中旬时间度加推
n 报纸广告：
1广告宣传题：
万佳进驻魅力晓港海印生活全频色利系列广告营造项目卖点档次
Ø 景观（绿色频色）
Ø 生活购物便捷（万佳超市）（金色频色）
Ø 段优势（海珠区中心位置）（橙色频色）
Ø 发展商实力背景（香港市公司）（紫色灰色频色）
Ø 学校教育网络（蓝色频色）
Ø 交通四通八达（公交线达20条）（黄色灰色频色）
种元素凸显全频色概念
2 投放时间：
日期
规格
版面
9
月
929
12
B2
930
12
B2
10月
101
12
B2
104
13
B2
105
13
B2
106
13
B2
1018
13
B2
1019
14
B2
1025
13
B2
1026
14
B2
3 广告容：
Ø 万佳进驻魅力晓港海印生活全频色东银广场期晓翠庭10月1日正式接受认购
Ø 万佳超市率先入驻魅力晓港海印生活全频色全面感谢XX位买家盛意支持东银广场期晓翠庭10月1日正式公开发售 3980元方米起5首期轻松作业单位先先
Ø 东银广场期晓翠庭10月1日全面公开发售限量发售：3980元方米起（先先） 示范单位落成开放亲身体验海印桥南全景观便捷生活家园万佳超市率先入驻
费预算：报纸广告费预算 848060 元（价格未折扣）
n 电视广告：制作15秒电视标版
广告宣传题：魅力晓港东银广场海印桥南第排园林景观10月1日正式发售
费预算：制作费预算3万元
9月21日~10月7日（逢周四五六）（省台市台）翡翠台黄金时间（晚9：0010：00两次余次数放7：358：35）（周四3次周五4次周六1次）
投放费预算96000元
三 宣传辅助渠道
A） 印刷单张
数量：100000份
i a)派发点（点2位parttime）：
东山区——农林路现代城附海印电器城附杨箕铁站农林路出口
越秀区——世贸中心花园酒店巴士站
天河区——宏城广场吉岛东门北门
海珠区——前进路江南西路
b)派发时间：国庆长假期头两天两天
c)派发数量：日派发点600份
ii 预留20000份敝司二手部
区域——10间间2000张
派发形式：二手部事洗楼时逐家逐户派
派发时间：分四天完成国庆长假期头两天倒数第二第三天
B） 专车接送点接送时间：国庆长假期（七天)
i) 王府井百货
ii) 宏城广场
费：王府井停车费200元日7天1400元
宏城停车费800元日（面包车）7天5600元
租车费：400元日辆（包车身界字）（面包车）2辆车7天5600元
预算：12600元
C） 建议购买1000汽球赠送入场楼者送完止礼品东银公司购买司未提供预算
四 工程进度（司项目工程进度作项目正式开售时间标准）
1 售楼部销售广场包装全面完工
2 示范层电梯间装修标准样板房落成开放
3 客堂全面完工投入
4 客梯装配完毕投入（少台）
九媒体宣传策略
91总体宣传推广
项目期推广宣传中第期楼盘宣传销售重原该期宣传建立品牌形象销售业绩直接影响期楼盘推售该阶段宣传力度推广费庞媒体运更会报纸单张等宣传媒体配合楼书展板模型现场宣传活动等进行角度全方位立体化宣传务求快树立项目品牌令社会界广泛知悉达良宣传效果
期阶段宣传推广首期建立社会认知度销售基础做延续令宣传力度推广费相应减少
根项目规模销售周期建筑进度预计该项目期总体推广费约占销售总额335项目正式推广期希该项目现场包装已全面完工利现场宣传吸引更客户加快销售进程
92宣传媒体
房产商品移动性涉金额庞客户购买行普遍需段较长思考程形成决非两广告促成目标客户物业良印象开始逐步升温购买期间需量信息传播
认效办法运种广告媒体组合项目前期形象建立卖点叙述市场焦点营造推售程中浪高浪热卖情况作出毯式宣传轰炸方位角度包围目标客户快速吸引客户落购买决心
结合该项目特性处区域特点建议列种媒体项目进行方位角度宣传
93报纸广告重点
报纸广告覆盖面广读性强等特点众商家采目前产品宣传推广重广告媒体该项目新开盘时考虑宣传载体
考虑项目规模中等区环境配套均定卖点易吸引读者开篇广告投放规格14篇幅
东银广场广告题铺排建议
广告受众楼盘广告信息接受程度限次广告需重点吸引受众注意力假想突出卖点话需程序建议东银广场报纸广告题序铺排：
第题：全频色生活
项目优势作总概括令市民东银广场做题生活全频色体印象接广告楼盘形象塑造做铺垫
第二题：晓港公园（绿色频色）
正晓港公园海珠区独二线公园景观
第三题：实力组合（紫色灰色频色）
实力组合三市公司联手建
第四题：装修标准（包括建筑规划装修标准）
香港许李严设计公司杰出作品外立面豪华富时代感送全屋豪华装修
第五题：交通设施（黄色灰色频色）
交通便捷三十条公交线路穿梭左右年底开通铁二号线晓港公园站仅步遥
第六题：万佳超市（金色频色）
万佳率先进驻创广州市区型配套商场先河
94单张广告辅
宣传单张楼盘销售程中缺少宣传途径前期预售公开展销单张均广泛传播楼盘信息张印刷精美容充实宣传单张直接影响买家楼盘印象
单张宣传分两种种现场辅助销售宣传单张种报派送区域针性客户较强宣传单张中第二种单张更弥补报纸广告篇幅限宣传容未完善缺陷
941现场户外广告
短期宣传横幅型指示路牌等室外广告宣传目通路视线吸引达定宣传效果辅助提高销售效果
942销售资料
包括售楼书宣传单张展板模型礼品等销售辅助宣传物料现场客户达成成交做进步宣传
十XXX项目代理运作模式
101成立项目专案组
幸贵司委托项目销售代理敝司针项目成立特专案组籍全面统筹项目具体动作求销售达成功专案组架构：
1司提供工作组架构：
l 总理销售策划总监整体监控项目策划工作
l 策划副理策划负责具体策划工作项目售价付款方式广告宣传推售手段等具体工作提出建议通定期会议发展商落实具体实施流程现场展销会期间策划现场进行销售监督工作
l 销售负责监督售楼部日常销售工作时反映销售情况通定期组织售楼部工作会议总结销售验进客户购买情况
l 市场调研部定期提供市场调查分析报告时更新项目竞争手市场资料作参考
十结 语
东银广场第期销售百富诚充满着必胜信心面着房产业市场激烈竞争许会样样问题出现实际销售工作中百富诚会发展商道扬长避短创造市场竞争优势信心百富诚缜密营销策划优秀销售队伍快销售策略完成东银广场第期整销售务
建议书实际销售推广部分安排敝司项目理解初步建议仅供参考实际操作贵司作进步商榷制定套操作性更强方案
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