驰梅江蓝水园
宣传推广策划
前言
案市政府继华苑丽苑重点型居民生活区整体全国生态居住区统诉求点期工程拥6块规划均土范围商业没水域面积块外案竞品项目3号华夏梅江芳水园
二推广策划原
案蓝水园推广策划程中指导思想跳出产做产种体现片区区域济思维神韵做法着城市化进程断加快房产开发提供前未广阔空间理解房产推广策划局限某时期某楼盘成功否放眼区楼盘发展综合社区单房产开发项目产业房产业进行资源整合甚期够带动区域济版块开发兴旺
理解提出跳出产做产泛产理说底种思维方式变革房产盘化郊区化复合化摸索中总结出
微观讲果100亩盘子两卖点够果1000亩盘子办？盘独奏曲盘交响乐必须题灵魂必须升泛产高度整合种利资源
中观层面说天产必跳出单产格局常说复合型产
宏观讲类活动居住建筑环境合空间纳入泛产范畴包括城市规划济区域开发
蓝水园推广策划考虑力求作点宣传新颖独够充分涵盖案特色特点创造项目正式运作营销通畅生命力
三 具体影响梅江蓝水园推广六素
蓝水园具体推广受项目规划价格策略广告策略销售执行市场竞争政环境六素左右中项目规划价格策略广告策略销售执行四素应属够控制营销组合范畴市场竞争政环境控制微观环境宏观环境
务知道应该里应该适安排营销组合（合理项目规划周密价格策略效广告策略彻底销售执行）控制环境素（市场竞争政环境）相适应实蓝水园推广否成功秘诀
整推广程类似完整战役第步市场调研战前敌情侦察切推广行决策基础第二步推广策划坐司令部决策程具体操作言项目规划策略价格策略广告策略销售策略四控制方面入手策划第三部策划执行中广告攻势等开战飞机轰炸炮火支援销售执行士兵锋陷阵实占领三步骤相互配合气呵成完成定销售目标
四竞品物业——芳水园情况简介
1芳水园开发商介绍
华夏济房建设发展公司国级资质开发企业建设社会保障性质解困安居住宅组建7年运十亿资金开发十片百万方米住宅区中95年开发建设福东北里荣获全国物业理优秀示范区称号97年建设开发建设华苑安华里居华里时获全国住宅试点区综合金牌五单项等奖评国家安居工程优秀住宅区荣获中国建设工程高奖级——鲁班奖公司先获天津市房产开发20强企业天津市优秀奖天津市危改信企业建行信AAA级企业等项荣誉
2梅江3号——芳水园简介
芳水园整块规划面积1253万方米 中住宅792万方米水面面积265万方米公建（包括水面）461万方米总建筑面积123万方米中住宅1219万方米公建011万方米容积率142（包括水面）绿化率3155（包括水面）
芳水园7建设标准：
（1） 疏密序园林格局
（2） 绿水面合理分布宛水中央
（3） 家庭垃圾预处理分类袋装分类收集
（4） 建立中水利系统充分利水资源
（5） 热电厂供热减少污染
（6） 提高住宅高科技含量做二步节
（7） 健全安全防范信息理
3芳水园广告运作
目前独立工作室代理设计发布
五蓝水园客户定位策略
（）蓝水园目标客户群新中产阶级
1时代造新中产阶级
时允许部分先富起口号声中济体制断完善市场济日趋活跃沉迷宵酒醒处？感觉发出样呐喊身体成长需日久天长观念更新转换瞬间事气候气候成熟批甘寂寞识士摆脱束缚通身努力拼搏着新行列前行绝中国特色新中产阶级养车购买豪宅外足够时间济追求固高品质生活追求精致生活品味便新中产阶级特点
中国国情现状言新中产阶级产生着重局限性行业致：部分私营企业流通公司非金融机构房产开发商三资企业证券营者特种行业策划公司文化产业等行业营起运知识头脑知识济时代特征体现出
2新中产阶级特征
新中产阶级源西方名词属社会中间层次占社会数例较部分新中产阶级整社会安全发展重心济源方面占明显优势部分老板没时间观念工作休息合二独立姿态出现社会中吃苦耐劳群体智慧计劳动时间辞辛劳做做做事情具坚强毅力飞快发展起白手起家富裕生活90努力奋斗
具强烈信心相信做绝成功便信条生活讲究追求品味轻易消费时甚愿外公开财产特征时敢投资钱扩生产期获更利润
新中产阶级智商高善理财选择投资安全性高获利较项目追求成功追求财富脚步永停止更新中产阶级显著特点
3新中产阶级具体表象
第组济问题：
² 公文包专门存放动产票股票认购协议书
² 少请帮做家务清洁女佣带孩
² 住少处
² 少部车
² 第二组社会问题：
² 周少两次外享晚餐
² 家庭成员外国公民
² 组织20聚会晚宴
² 认识公众物艺术家老板政客
² 常朋友起外出度假
第三组文化问题：
² 名校毕业博士学位
² 2会少两种语言
² 3定期参观博物馆
² 4月少光顾次音乐会芭蕾歌剧表演
² 5收藏艺术品古董
第四组特征问题：
² 俱乐部成员
² 国部分区
² 年工作长途飞行5次
² 邀众媒体(电视广播报刊)表达法
² 年捐款达1000元
（二）针蓝水园目标客户群聘请形象符合品牌形象代言
新中产阶级目标定位群特殊性新概念性建议驰梅江蓝水园宣传推广中聘请仪态气质形象新中产阶级够机融合品牌形象代言
聘请品牌形象代言蓝水园宣传推广中作
1够数房产项目产生效区
聘请项目品牌形象代言数产品宣传中广泛运品牌代言带言产品认知程度日益增高单房产项目言聘请品牌代言案例少目前已知周边区物业聘请形象代言北京御景园（程峻）天津世纪花园（葛优）均属高档流物业（世纪花园时天津楼市中定位）然两项目品牌代言挖掘深入种方式宣传推广行然两项目赢广泛知名度销售业绩
2够宣传题充分表达
品牌形象代言属客户定位群中具代表性体够准确直观项目精髓体形式展现面前
品牌形象代言选择
鉴蓝水园项目客户定位群建议品牌代言选择考虑著名电影电视表演艺术家陈道明（濮存晰陈道明宣传效果较濮存晰更代表性）
陈道明影视作品中形象已数接受形象中国民族资家企业家形象气质高级知识分子基符合新中产阶级外形象陈商业形象没完全开发品牌形象记忆度相专注
（附：关梅江蓝水园客户定位选择建议）
天津房产已浅海区进入深海区房产策划早期验义偶然阶段走天分工越越细手段越越高作正确市场定位房产进行销售宣传时
效针目标客户群体促进销售利进行
目前天津市数房产项目开盘前准备阶段会
项目进行详细市场定位客户群体定位定位者
开发商决定者广告代理公司提出结果
样：出结未严格市场调研客户考察
天津市房产市场中没建立起完善科学够涵盖
天津房产市场供求关系市场饱度潜客户数量客户购
买力市场调查报告记录盲目市场定位客户群定位
造成数项目滞销千篇律
起初接手驰世纪城时苦没方面资料世纪城现业调查解世纪城客户购买群体定H族身种H定位基准确着世纪城销售断深入仅仅H概念已略显粗糙求制定出进步更加详细客户购买群体分析充实进H基概念中果没真实效市场调研情况报告提出H概念拓展定位然会市场真正需相脱节
理蓝水园进年运作已进入开盘前刺阶段正确严谨理力市场定位客户群体定位正项目目前务急明确市场定位目标客户群体定位利寻找项目开盘诉求切入点项目发展增长点
公司建议双方公司相关第三方合作
相较短时期天津房产市场进行次完善
精确市场调查求达成双方合作利益
（合作详情具体商议）
五项目规划策略
梅江生态居住区作天津市政府继华苑丽苑更手笔始终天津市民关注梅江处理位置日益认存着限升值潜力作项目点变更规划设计外檐房型等细节变更项目规划核心理念开发部交响乐没题蓝水园推广没灵魂寻找灵魂程称做理念开发旦理念确立整推广程必须围绕进行种理念创新适度超前握追求种新生活方式思想潮流然量身定造消化提纯形成统帅全局题思想渗透融合演绎蓝水园整具体推广策划中
方案A——时尚理念
（）推广题——丽水天成 时尚
1推广题延续运
案运作前期命名星嘉洲时丽水天成 时尚作案推广题广告语阶段2000年秋季房交会亮点展示海报软稿联合运案知名度升定阶段然房交会结束更名等事件影响案度沉寂段时间梅江项目集体品牌优势星嘉洲推广题广告语丽水天成 时尚心目中已定位积累定广告势
广告延伸度说正式推广市阶段继续丽水天成 时尚题效品牌形象延续扩展巩固项目心目中位达事半功倍佳宣传效果节约广告支出
2推广题体现整合营销精神
丽水天成 时尚推广题时尚作案蓝水园项目定位着深刻涵义
首先时尚概念作目前现阶段生活中必少潮流趋势生活息息相关衣食住行配合默契意味时尚概念然年轻动气形象适群仅仅局限般意义特指年轻群（年纪轻）追求止境新生事物接受良年轻群
次时尚概念衍生拓展出众引起兴趣诸家居消费投资生活方式等相关话题操作性强宣传性强具良性游离房产概念外众产业概念均兼收蓄充分引起案品牌关注度时精确体现出房产整合营销新生营销观念
次时尚概念具时效性特点案营销推广时时刻变更时尚概念诉求点突破传统模式思维相变房产业营销刺激活泼生动充满鲜活生命力予案永远追求更积极品牌印象案蓝水园销售计划效贯彻执行梅江二期营销宣传工作扎实基础
（二）时尚族分析
1生理年龄区分
生理年龄区分25周岁两部分群
25周岁实际称亚时尚族生历短暂决定追求浮华表象时尚现象真正宣扬时尚生活方式没深刻理解感悟时说尚未开始真正创业部分群案蓝水园诉求目标象购买群
25周岁案真正锁定目标客户象真正意义时尚族历真实艰辛创业历程谓时尚生活方式理解独见解时刻关注着世界新鲜时尚动态引ELLE亚洲区女总裁句话：谓时尚领先步体验生活感受宣扬宣传时尚生活方式毫突渴领先步享受 时尚生活氛围时尚生活气息种时尚生活方式应诉求支持点
2性区分
中国5000年文化传统积淀中国男性公民心理心态较成熟深沉时尚概念较客观考量理智选择性接受时尚身极附属衍生产品时种生俱优越信会积极取方天具备高接受购买力正种先天优势天养成需案样享受时尚生活乐趣彰显身份位优秀物业项目
社会进步强息奋斗精神中国女性公民社会位家庭位均日益提高单身女性家庭中性充分体现较男性公民
更加注重生活质量生活愉悦性考量素更实际务实案身硬件条件设施均考虑实际需说样型亲水时尚社区言着诱惑力进步激发购买力
（三）时尚题涵发掘
1时尚涉房产发展资源整合问题
①整合营销案销售关键
房产开发发展独立运作程需行业相关产业扶植辅助效游离房产外行业资源产营理销售——房产整合营销目前房产业界面重课题案蓝水园销售突破性创新关键
案提倡推广题时尚概念资源整合较优势里时尚概念单表现案硬件条件设施时尚先进案作种广泛推广生活模式范进行推荐宣传样外界种时尚相关引起案目标消费群充分关注话题张均引入案宣传销售中作案身具备种优秀硬件条件设施外效支撑点辅助卖点
②时尚题延展生活方方面面
案提倡时尚生活方式涵盖生活方方面面众时尚中选择家居时尚休闲时尚运动时尚渡假时尚消费时尚方面容作案诉求时尚容作辅助诉求进行宣传阐述
2时尚题亲密结合梅江项目建筑风格中
案蓝水园外檐设计采流线型限度提供亲水住宅时保证外观美感风格种流线型设计天津座北方城市中见便梅江3号芳水园仅仅选般行排列方式案外檐时尚生活方式种具体表现时尚题着亲密融合性
3时尚题具体表现售楼现场
案蓝水园售楼中心布置围绕时尚题突出两方面独特魅力：
a案蓝水园独创时尚水文化生态园林
b案蓝水园率先倡导COSMO LIVING生活方式
4案蓝水园售楼中心接员接时遵循原：
a统着装时尚风格量方统
b接时业提供必物业咨询外根业情况推荐适合时尚生活方式
5时尚题然联系媒体软稿利
案出时尚旗种媒体关时尚报道网面公众众传播渠道免费更时尚题作案蓝水园销售支撑点
6时尚题囊括高档项目特色
方案B——两栖住宅
（） 推广题—— 两栖住宅栖息
1两栖住宅概念源两栖两栖概念初源中国南部海区90年代初期改革开放形式影响部分居住时尚未收回香港区居民者居住香港工作者工作香港居住长期两返奔波乐疲起名字两栖
2着济发展进步深入两栖概念逐渐演变成特指惯两种生活方式间游离族群：白天工作夜晚兼职半年住旅行半年起领带做回白领族开公司老板伙计等等诸类群
3现两栖已正式演变成两栖新类类群应时代潮流生生活工作间关系理解奔放踏实稳重渴安稳静生活时刻工作充满奇心认生活应该丰富彩应该满意舒展工作工作快乐生活生活快乐社会中成功谁成功？
（二）两栖住宅卖点分解
1 工作渡假兼两栖住宅
现代生活忙碌匆忙特案目标消费群样成功士更难够享受悠闲悠长假期处友谊路中央商务区案蓝水园优越理位置渡假村式规划设计时达成案目标消费群长久渴工作渡假时兼
2 居家休闲兼两栖住宅
居家生活意指 柴米油盐酱醋茶开门七件事生活案蓝水园中客户会惊喜发现居家生活分类似琴棋书画诗酒花种情趣感觉种感觉卖点支撑源案蓝水园身完善休闲配套设施
3 水陆相生两栖住宅
水文化蓝水园3万方米景色优美中央湖面景观外工湖外围标志性文建筑文文化作案卖点支撑时岸边呈现出波浪式体建筑造型湖景相映相生相益彰案生俱景观文化特色卖点
4 成时尚兼两栖住宅
时尚涵盖面非常广话题真正时尚族数事业成成功士（亚时尚族前面已证）成定义仅仅体现事业执着追求居家生活重视单享受时尚物质生活享受时尚精神生活提供事业家庭两意方案外非常重卖点支撑
5 虚拟现实兼两栖住宅
网组织虚拟社区里虚拟指虚拟数字化网络技术正种技术支撑起现实中生活中蓝水园快捷安全方便物业服务容买房首先物业已成购房时犹豫考虑第梯队问题虚拟支撑现实现实反映虚拟然前已成高档物业必备硬件条件社区网络优良否然会年客户考虑问题案卖点支撑
6 作新住宅运动奇迹两栖住宅
年海召开中国房产峰会正式提出新住宅运动口号未见够称新住宅项目出现梅江整体工程作全国生态居住区已案新住宅方发展坚实环境氛围加案前期规划设计思路胆创新两栖住宅概念具体应案已具备成新住宅实力说两栖住宅身案蓝水园卖点
方案C——市生态理念
推广题——市生态交响 未奏响
1蓝水园市生态概念消通常认生态城郊化观念常提生态区均会联想城郊山区蓝水园身拥面积湖景优势新加坡景观师规划设计生态风光（包括型阳光植物园等）证实生态居住区城市政治文化中心城市济贸易中心（友谊路延长线会成天津市政文化商业中轴线）
2生态建筑必成21世纪建筑流绿色环保口号盛行天生态建筑已应运生高科技应带众绿色建材成生态建筑基支撑点加亲然接然觉意识断增强更加完美生态建筑成必需创造景观率崭新概念作生态建筑园林绿化指数间契合点
3生态文明构筑城市持续发展动力时成生态住宅生态环境支撑文明含义包括谐亲友关系谐邻里关系谐生观谐然关系等关系包容间然间亲密间零距离概念生活密切相关关系充满性光辉概念作生态突破口加深文化品位起跳出产做产初衷蓝水园整梅江项目中天津市众房产中前未突破
六推广计划
1推广策略
①案蓝水园广告宣传量开盘前达定饱度
事实100万元广告费分十次投入次性投入商品言许效果差房产销售言业绩天壤表面广告投入加风险加实际宣传量加形成规模效应反降低单位风险成房产广告宣传量达定饱度法形成浩声势然法保证短时间量成交
基认考虑车体广告灯箱路牌等户外广告做文章
户外广告优点反复提醒常路会意意知名度传播效户外广告产生收益时间较长更持续案蓝水园作型跨年度长期发展项目量采
外户外广告容简练信息单色彩定鲜艳样获效果
②案蓝水园作跨年度型项目注重作品牌形象培养
跨年度长期发展型项目注重作促销宣传时应拨出专门费做项目品牌形象宣传相品牌形象宣传收益期长投入产出高促销广告收效期短投入产出低长期发展项目投入定费做品牌形象宣传效提高投入产出减少总宣传投入发展新项目积累品牌资产品牌延伸效应带动产业扩张
种品牌形象培育商品较商品注重消费者品牌忠诚度培养长期发展房产项目品牌形象注重品牌亲力美誉度
认应考虑做独特公益活动广告型超市设置老坐椅车（童坐椅车）等
2媒体计划
① 日新报晚报作软广告日新报晚报具信息承载量读性强传阅反复商讨等特点根推广验份面媒介效果达时种媒介总体效果70左右
② 拍摄案蓝水园概念形象CF片CF片具视觉听觉双重刺激表现手法丰富采品位性强欣赏价值高感染力强烈高档楼盘构建高档形象先锋品位缺少宣传方式
电视媒介投入产出低报纸媒介建议开盘前
播出三周时间
③ 考虑特殊名流荟萃高级饭店宾馆高档娱乐休闲场型汽车美容店高等院校中MBA班航空免费杂志高级美容美发店等直接面案目标消费群特种传播途径
通种特殊广告传播途径市高档物业直传统媒体宣传推广方式形成明显区分二种直接面客户营销方式案目标客户群带身感受亲切感外制作精良新颖致宣传资料会案推广达潜移默化宣传效果
④ 选择COSMO·时尚理杂志做开盘前月份做次硬广告目标客户群女性COSMO·时尚杂志目标客户群男性理杂志读者品位均效契合案蓝水园目标购房者COSMO LIVING生活方式COSMO·时尚已成中产阶级士解世界新资讯享受生活质量必读书籍
方面选择COSMO·时尚理杂志做广告开创天津市房产广告形式突破先河形成案蓝水园众品位形象
3宣传线
① 专家解读时尚理念两栖住宅理念市生态理念
软稿中量出现种专家项目评价法（局限建筑专家跨行业专家品评更具备信度性）
② 零距离渡假感受？
③ **景观率听说？
④ 天津市贵房子里？
七价格策略
价格策略项目推广中占极重位置项目中灵活机动素案宣传推广中利水六栋墅做价格卖点出天津贵房子蓝水园宣传口号聚焦消费者注意力造成新闻轰动全面提升蓝水园品牌价值
梅江蓝水园区域推广策划（销售控制）
区域推广法
案蓝水园分风格三营销区域制定区域命名推广题时间线进行区域营销
1 第区域：丽水天城
特色：**景观率
营销时段：项目营销初期
推广题：丽水天成 时尚
2 第二区域：星嘉洲
特色：**景观率
营销时段：项目营销中期
推广题：绿色办公室
3 第三区域：清澄墅
特色：亲水100景观墅
营销时段：项目营销末期
推广题：湖景渡假村
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驰梅江蓝水园
宣传推广策划
前言
案市政府继华苑丽苑重点型居民生活区整体全国生态居住区统诉求点期工程拥6块规划均土范围商业没水域面积块外案竞品项目3号华夏梅江芳水园
二推广策划原
案蓝水园推广策划程中指导思想跳出产做产种体现片区区域济思维神韵做法着城市化进程断加快房产开发提供前未广阔空间理解房产推广策划局限某时期某楼盘成功否放眼区楼盘发展综合社区单房产开发项目产业房产业进行资源整合甚期够带动区域济版块开发兴旺
理解提出跳出产做产泛产理说底种思维方式变革房产盘化郊区化复合化摸索中总结出
微观讲果100亩盘子两卖点够果1000亩盘子办？盘独奏曲盘交响乐必须题灵魂必须升泛产高度整合种利资源
中观层面说天产必跳出单产格局常说复合型产
宏观讲类活动居住建筑环境合空间纳入泛产范畴包括城市规划济区域开发
蓝水园推广策划考虑力求作点宣传新颖独够充分涵盖案特色特点创造项目正式运作营销通畅生命力
三 具体影响梅江蓝水园推广六素
蓝水园具体推广受项目规划价格策略广告策略销售执行市场竞争政环境六素左右中项目规划价格策略广告策略销售执行四素应属够控制营销组合范畴市场竞争政环境控制微观环境宏观环境
务知道应该里应该适安排营销组合（合理项目规划周密价格策略效广告策略彻底销售执行）控制环境素（市场竞争政环境）相适应实蓝水园推广否成功秘诀
整推广程类似完整战役第步市场调研战前敌情侦察切推广行决策基础第二步推广策划坐司令部决策程具体操作言项目规划策略价格策略广告策略销售策略四控制方面入手策划第三部策划执行中广告攻势等开战飞机轰炸炮火支援销售执行士兵锋陷阵实占领三步骤相互配合气呵成完成定销售目标
四竞品物业——芳水园情况简介
1芳水园开发商介绍
华夏济房建设发展公司国级资质开发企业建设社会保障性质解困安居住宅组建7年运十亿资金开发十片百万方米住宅区中95年开发建设福东北里荣获全国物业理优秀示范区称号97年建设开发建设华苑安华里居华里时获全国住宅试点区综合金牌五单项等奖评国家安居工程优秀住宅区荣获中国建设工程高奖级——鲁班奖公司先获天津市房产开发20强企业天津市优秀奖天津市危改信企业建行信AAA级企业等项荣誉
2梅江3号——芳水园简介
芳水园整块规划面积1253万方米 中住宅792万方米水面面积265万方米公建（包括水面）461万方米总建筑面积123万方米中住宅1219万方米公建011万方米容积率142（包括水面）绿化率3155（包括水面）
芳水园7建设标准：
（1） 疏密序园林格局
（2） 绿水面合理分布宛水中央
（3） 家庭垃圾预处理分类袋装分类收集
（4） 建立中水利系统充分利水资源
（5） 热电厂供热减少污染
（6） 提高住宅高科技含量做二步节
（7） 健全安全防范信息理
3芳水园广告运作
目前独立工作室代理设计发布
五蓝水园客户定位策略
（）蓝水园目标客户群新中产阶级
1时代造新中产阶级
时允许部分先富起口号声中济体制断完善市场济日趋活跃沉迷宵酒醒处？感觉发出样呐喊身体成长需日久天长观念更新转换瞬间事气候气候成熟批甘寂寞识士摆脱束缚通身努力拼搏着新行列前行绝中国特色新中产阶级养车购买豪宅外足够时间济追求固高品质生活追求精致生活品味便新中产阶级特点
中国国情现状言新中产阶级产生着重局限性行业致：部分私营企业流通公司非金融机构房产开发商三资企业证券营者特种行业策划公司文化产业等行业营起运知识头脑知识济时代特征体现出
2新中产阶级特征
新中产阶级源西方名词属社会中间层次占社会数例较部分新中产阶级整社会安全发展重心济源方面占明显优势部分老板没时间观念工作休息合二独立姿态出现社会中吃苦耐劳群体智慧计劳动时间辞辛劳做做做事情具坚强毅力飞快发展起白手起家富裕生活90努力奋斗
具强烈信心相信做绝成功便信条生活讲究追求品味轻易消费时甚愿外公开财产特征时敢投资钱扩生产期获更利润
新中产阶级智商高善理财选择投资安全性高获利较项目追求成功追求财富脚步永停止更新中产阶级显著特点
3新中产阶级具体表象
第组济问题：
² 公文包专门存放动产票股票认购协议书
² 少请帮做家务清洁女佣带孩
² 住少处
² 少部车
² 第二组社会问题：
² 周少两次外享晚餐
² 家庭成员外国公民
² 组织20聚会晚宴
² 认识公众物艺术家老板政客
² 常朋友起外出度假
第三组文化问题：
² 名校毕业博士学位
² 2会少两种语言
² 3定期参观博物馆
² 4月少光顾次音乐会芭蕾歌剧表演
² 5收藏艺术品古董
第四组特征问题：
² 俱乐部成员
² 国部分区
² 年工作长途飞行5次
² 邀众媒体(电视广播报刊)表达法
² 年捐款达1000元
（二）针蓝水园目标客户群聘请形象符合品牌形象代言
新中产阶级目标定位群特殊性新概念性建议驰梅江蓝水园宣传推广中聘请仪态气质形象新中产阶级够机融合品牌形象代言
聘请品牌形象代言蓝水园宣传推广中作
1够数房产项目产生效区
聘请项目品牌形象代言数产品宣传中广泛运品牌代言带言产品认知程度日益增高单房产项目言聘请品牌代言案例少目前已知周边区物业聘请形象代言北京御景园（程峻）天津世纪花园（葛优）均属高档流物业（世纪花园时天津楼市中定位）然两项目品牌代言挖掘深入种方式宣传推广行然两项目赢广泛知名度销售业绩
2够宣传题充分表达
品牌形象代言属客户定位群中具代表性体够准确直观项目精髓体形式展现面前
品牌形象代言选择
鉴蓝水园项目客户定位群建议品牌代言选择考虑著名电影电视表演艺术家陈道明（濮存晰陈道明宣传效果较濮存晰更代表性）
陈道明影视作品中形象已数接受形象中国民族资家企业家形象气质高级知识分子基符合新中产阶级外形象陈商业形象没完全开发品牌形象记忆度相专注
（附：关梅江蓝水园客户定位选择建议）
天津房产已浅海区进入深海区房产策划早期验义偶然阶段走天分工越越细手段越越高作正确市场定位房产进行销售宣传时
效针目标客户群体促进销售利进行
目前天津市数房产项目开盘前准备阶段会
项目进行详细市场定位客户群体定位定位者
开发商决定者广告代理公司提出结果
样：出结未严格市场调研客户考察
天津市房产市场中没建立起完善科学够涵盖
天津房产市场供求关系市场饱度潜客户数量客户购
买力市场调查报告记录盲目市场定位客户群定位
造成数项目滞销千篇律
起初接手驰世纪城时苦没方面资料世纪城现业调查解世纪城客户购买群体定H族身种H定位基准确着世纪城销售断深入仅仅H概念已略显粗糙求制定出进步更加详细客户购买群体分析充实进H基概念中果没真实效市场调研情况报告提出H概念拓展定位然会市场真正需相脱节
理蓝水园进年运作已进入开盘前刺阶段正确严谨理力市场定位客户群体定位正项目目前务急明确市场定位目标客户群体定位利寻找项目开盘诉求切入点项目发展增长点
公司建议双方公司相关第三方合作
相较短时期天津房产市场进行次完善
精确市场调查求达成双方合作利益
（合作详情具体商议）
五项目规划策略
梅江生态居住区作天津市政府继华苑丽苑更手笔始终天津市民关注梅江处理位置日益认存着限升值潜力作项目点变更规划设计外檐房型等细节变更项目规划核心理念开发部交响乐没题蓝水园推广没灵魂寻找灵魂程称做理念开发旦理念确立整推广程必须围绕进行种理念创新适度超前握追求种新生活方式思想潮流然量身定造消化提纯形成统帅全局题思想渗透融合演绎蓝水园整具体推广策划中
方案A——时尚理念
（）推广题——丽水天成 时尚
1推广题延续运
案运作前期命名星嘉洲时丽水天成 时尚作案推广题广告语阶段2000年秋季房交会亮点展示海报软稿联合运案知名度升定阶段然房交会结束更名等事件影响案度沉寂段时间梅江项目集体品牌优势星嘉洲推广题广告语丽水天成 时尚心目中已定位积累定广告势
广告延伸度说正式推广市阶段继续丽水天成 时尚题效品牌形象延续扩展巩固项目心目中位达事半功倍佳宣传效果节约广告支出
2推广题体现整合营销精神
丽水天成 时尚推广题时尚作案蓝水园项目定位着深刻涵义
首先时尚概念作目前现阶段生活中必少潮流趋势生活息息相关衣食住行配合默契意味时尚概念然年轻动气形象适群仅仅局限般意义特指年轻群（年纪轻）追求止境新生事物接受良年轻群
次时尚概念衍生拓展出众引起兴趣诸家居消费投资生活方式等相关话题操作性强宣传性强具良性游离房产概念外众产业概念均兼收蓄充分引起案品牌关注度时精确体现出房产整合营销新生营销观念
次时尚概念具时效性特点案营销推广时时刻变更时尚概念诉求点突破传统模式思维相变房产业营销刺激活泼生动充满鲜活生命力予案永远追求更积极品牌印象案蓝水园销售计划效贯彻执行梅江二期营销宣传工作扎实基础
（二）时尚族分析
1生理年龄区分
生理年龄区分25周岁两部分群
25周岁实际称亚时尚族生历短暂决定追求浮华表象时尚现象真正宣扬时尚生活方式没深刻理解感悟时说尚未开始真正创业部分群案蓝水园诉求目标象购买群
25周岁案真正锁定目标客户象真正意义时尚族历真实艰辛创业历程谓时尚生活方式理解独见解时刻关注着世界新鲜时尚动态引ELLE亚洲区女总裁句话：谓时尚领先步体验生活感受宣扬宣传时尚生活方式毫突渴领先步享受 时尚生活氛围时尚生活气息种时尚生活方式应诉求支持点
2性区分
中国5000年文化传统积淀中国男性公民心理心态较成熟深沉时尚概念较客观考量理智选择性接受时尚身极附属衍生产品时种生俱优越信会积极取方天具备高接受购买力正种先天优势天养成需案样享受时尚生活乐趣彰显身份位优秀物业项目
社会进步强息奋斗精神中国女性公民社会位家庭位均日益提高单身女性家庭中性充分体现较男性公民
更加注重生活质量生活愉悦性考量素更实际务实案身硬件条件设施均考虑实际需说样型亲水时尚社区言着诱惑力进步激发购买力
（三）时尚题涵发掘
1时尚涉房产发展资源整合问题
①整合营销案销售关键
房产开发发展独立运作程需行业相关产业扶植辅助效游离房产外行业资源产营理销售——房产整合营销目前房产业界面重课题案蓝水园销售突破性创新关键
案提倡推广题时尚概念资源整合较优势里时尚概念单表现案硬件条件设施时尚先进案作种广泛推广生活模式范进行推荐宣传样外界种时尚相关引起案目标消费群充分关注话题张均引入案宣传销售中作案身具备种优秀硬件条件设施外效支撑点辅助卖点
②时尚题延展生活方方面面
案提倡时尚生活方式涵盖生活方方面面众时尚中选择家居时尚休闲时尚运动时尚渡假时尚消费时尚方面容作案诉求时尚容作辅助诉求进行宣传阐述
2时尚题亲密结合梅江项目建筑风格中
案蓝水园外檐设计采流线型限度提供亲水住宅时保证外观美感风格种流线型设计天津座北方城市中见便梅江3号芳水园仅仅选般行排列方式案外檐时尚生活方式种具体表现时尚题着亲密融合性
3时尚题具体表现售楼现场
案蓝水园售楼中心布置围绕时尚题突出两方面独特魅力：
a案蓝水园独创时尚水文化生态园林
b案蓝水园率先倡导COSMO LIVING生活方式
4案蓝水园售楼中心接员接时遵循原：
a统着装时尚风格量方统
b接时业提供必物业咨询外根业情况推荐适合时尚生活方式
5时尚题然联系媒体软稿利
案出时尚旗种媒体关时尚报道网面公众众传播渠道免费更时尚题作案蓝水园销售支撑点
6时尚题囊括高档项目特色
方案B——两栖住宅
（） 推广题—— 两栖住宅栖息
1两栖住宅概念源两栖两栖概念初源中国南部海区90年代初期改革开放形式影响部分居住时尚未收回香港区居民者居住香港工作者工作香港居住长期两返奔波乐疲起名字两栖
2着济发展进步深入两栖概念逐渐演变成特指惯两种生活方式间游离族群：白天工作夜晚兼职半年住旅行半年起领带做回白领族开公司老板伙计等等诸类群
3现两栖已正式演变成两栖新类类群应时代潮流生生活工作间关系理解奔放踏实稳重渴安稳静生活时刻工作充满奇心认生活应该丰富彩应该满意舒展工作工作快乐生活生活快乐社会中成功谁成功？
（二）两栖住宅卖点分解
1 工作渡假兼两栖住宅
现代生活忙碌匆忙特案目标消费群样成功士更难够享受悠闲悠长假期处友谊路中央商务区案蓝水园优越理位置渡假村式规划设计时达成案目标消费群长久渴工作渡假时兼
2 居家休闲兼两栖住宅
居家生活意指 柴米油盐酱醋茶开门七件事生活案蓝水园中客户会惊喜发现居家生活分类似琴棋书画诗酒花种情趣感觉种感觉卖点支撑源案蓝水园身完善休闲配套设施
3 水陆相生两栖住宅
水文化蓝水园3万方米景色优美中央湖面景观外工湖外围标志性文建筑文文化作案卖点支撑时岸边呈现出波浪式体建筑造型湖景相映相生相益彰案生俱景观文化特色卖点
4 成时尚兼两栖住宅
时尚涵盖面非常广话题真正时尚族数事业成成功士（亚时尚族前面已证）成定义仅仅体现事业执着追求居家生活重视单享受时尚物质生活享受时尚精神生活提供事业家庭两意方案外非常重卖点支撑
5 虚拟现实兼两栖住宅
网组织虚拟社区里虚拟指虚拟数字化网络技术正种技术支撑起现实中生活中蓝水园快捷安全方便物业服务容买房首先物业已成购房时犹豫考虑第梯队问题虚拟支撑现实现实反映虚拟然前已成高档物业必备硬件条件社区网络优良否然会年客户考虑问题案卖点支撑
6 作新住宅运动奇迹两栖住宅
年海召开中国房产峰会正式提出新住宅运动口号未见够称新住宅项目出现梅江整体工程作全国生态居住区已案新住宅方发展坚实环境氛围加案前期规划设计思路胆创新两栖住宅概念具体应案已具备成新住宅实力说两栖住宅身案蓝水园卖点
方案C——市生态理念
推广题——市生态交响 未奏响
1蓝水园市生态概念消通常认生态城郊化观念常提生态区均会联想城郊山区蓝水园身拥面积湖景优势新加坡景观师规划设计生态风光（包括型阳光植物园等）证实生态居住区城市政治文化中心城市济贸易中心（友谊路延长线会成天津市政文化商业中轴线）
2生态建筑必成21世纪建筑流绿色环保口号盛行天生态建筑已应运生高科技应带众绿色建材成生态建筑基支撑点加亲然接然觉意识断增强更加完美生态建筑成必需创造景观率崭新概念作生态建筑园林绿化指数间契合点
3生态文明构筑城市持续发展动力时成生态住宅生态环境支撑文明含义包括谐亲友关系谐邻里关系谐生观谐然关系等关系包容间然间亲密间零距离概念生活密切相关关系充满性光辉概念作生态突破口加深文化品位起跳出产做产初衷蓝水园整梅江项目中天津市众房产中前未突破
六推广计划
1推广策略
①案蓝水园广告宣传量开盘前达定饱度
事实100万元广告费分十次投入次性投入商品言许效果差房产销售言业绩天壤表面广告投入加风险加实际宣传量加形成规模效应反降低单位风险成房产广告宣传量达定饱度法形成浩声势然法保证短时间量成交
基认考虑车体广告灯箱路牌等户外广告做文章
户外广告优点反复提醒常路会意意知名度传播效户外广告产生收益时间较长更持续案蓝水园作型跨年度长期发展项目量采
外户外广告容简练信息单色彩定鲜艳样获效果
②案蓝水园作跨年度型项目注重作品牌形象培养
跨年度长期发展型项目注重作促销宣传时应拨出专门费做项目品牌形象宣传相品牌形象宣传收益期长投入产出高促销广告收效期短投入产出低长期发展项目投入定费做品牌形象宣传效提高投入产出减少总宣传投入发展新项目积累品牌资产品牌延伸效应带动产业扩张
种品牌形象培育商品较商品注重消费者品牌忠诚度培养长期发展房产项目品牌形象注重品牌亲力美誉度
认应考虑做独特公益活动广告型超市设置老坐椅车（童坐椅车）等
2媒体计划
① 日新报晚报作软广告日新报晚报具信息承载量读性强传阅反复商讨等特点根推广验份面媒介效果达时种媒介总体效果70左右
② 拍摄案蓝水园概念形象CF片CF片具视觉听觉双重刺激表现手法丰富采品位性强欣赏价值高感染力强烈高档楼盘构建高档形象先锋品位缺少宣传方式
电视媒介投入产出低报纸媒介建议开盘前
播出三周时间
③ 考虑特殊名流荟萃高级饭店宾馆高档娱乐休闲场型汽车美容店高等院校中MBA班航空免费杂志高级美容美发店等直接面案目标消费群特种传播途径
通种特殊广告传播途径市高档物业直传统媒体宣传推广方式形成明显区分二种直接面客户营销方式案目标客户群带身感受亲切感外制作精良新颖致宣传资料会案推广达潜移默化宣传效果
④ 选择COSMO·时尚理杂志做开盘前月份做次硬广告目标客户群女性COSMO·时尚杂志目标客户群男性理杂志读者品位均效契合案蓝水园目标购房者COSMO LIVING生活方式COSMO·时尚已成中产阶级士解世界新资讯享受生活质量必读书籍
方面选择COSMO·时尚理杂志做广告开创天津市房产广告形式突破先河形成案蓝水园众品位形象
3宣传线
① 专家解读时尚理念两栖住宅理念市生态理念
软稿中量出现种专家项目评价法（局限建筑专家跨行业专家品评更具备信度性）
② 零距离渡假感受？
③ **景观率听说？
④ 天津市贵房子里？
七价格策略
价格策略项目推广中占极重位置项目中灵活机动素案宣传推广中利水六栋墅做价格卖点出天津贵房子蓝水园宣传口号聚焦消费者注意力造成新闻轰动全面提升蓝水园品牌价值
梅江蓝水园区域推广策划（销售控制）
区域推广法
案蓝水园分风格三营销区域制定区域命名推广题时间线进行区域营销
1 第区域：丽水天城
特色：**景观率
营销时段：项目营销初期
推广题：丽水天成 时尚
2 第二区域：星嘉洲
特色：**景观率
营销时段：项目营销中期
推广题：绿色办公室
3 第三区域：清澄墅
特色：亲水100景观墅
营销时段：项目营销末期
推广题：湖景渡假村
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