商业街推广方案
商业街SWOT分析
优势〔S〕
◇现房销售
◇单层底商铺
◇周边居民消费潜力
◇区域市场环境催生商业体
劣势〔W〕
◇尚未形成商业气氛
◇商业覆盖力受定限制
◇周边商业环境差
◇偏离市中心商业圈
时机〔O〕
◇期业已入住二期交房
◇风情商业街景观体验
◇社区品牌影响力
◇区域未市场开展方
竞争〔T〕
◇市场商业产品类型竞争
◇营销模式竞争
◇区域开展环境竞争
二工程定位
1总体定位
通市现社区类商铺周边商业环境反复调查分析出结:
表:市社区类商铺特征
类型
工程
消费群特征
商业营业态组合
效劳范围
存问题
建业帕拉帝奥
社区居住群
文峰城市花园
属文峰广场商圈
麦劳极品网吧天鹅艺术中心鄂尔斯金利adidasPLAYBOY胖东名鞋运动服饰店花店
饮品店娱乐店便利店中餐厅服装店百货店
社区商业城市商业定位混淆开发体量见路建铺现象终导致量商业成规划中牺牲者二层商铺实力生活百货店未规划扩社区商铺营范围
许继花园
许继厂区
网吧移动通信许继花园餐厅爵士咖啡厅魏区国库支付中心魏区会计集中结算中心国家电网公司
行政办公休闲效劳类
商业体量单体面积效劳群窄周边商业气氛差难形成消费惯局部行政单位占商气严重受阻
新天商务广场
书香美林
许强花园
表二:案中心周边商业环境
类型
工程
商业业态
消费群特征
效劳范围
存问题
五路华佗路十字路口
饭店面包店肉食店鲜果行租书店寿衣店骨灰盒烟酒礼品店
专医院病烟厂家属院
礼品烟酒吃医院品
商业户数较少选性少物品类型单营环境差效劳态度较低
毓秀路七路口新兴路毓秀路口
饮食服装店精品店土产生活具学生品店美容店理发店烟酒副食店菜市场超市电器店网吧等
事局财政局审计局消防支队县国税局医院等家属院
周边学校居民家属院日常生活品
公家房产权房租金水浮动2长期租户常年居住老居民较熟悉房子建筑环境较差整体业态档次较低
八路〔劳动路五路间〕
五金店诊网吧便民超市饭店
技校农村信社工行服装厂洞村
周围居民效劳生活店类
营产品档次较差没气周边居民消费水偏低八路西头门面房体户房租金营环境难提升门面房处空置状态
通表:
〔1〕现层次工程中数卖房建房商业前期开发期物业理营均简化流程
〔2〕商气缺乏拨高价进行包租
〔3〕案工程周边商业案没性
〔4〕工程05公里聚集着数十家属区较高点层次产品选性较商业急需
〔5〕工程周边商业现根属空白满足消费空白商业空白商业消费成均衡潜市场空间巨
通现已开发销售商业工程中案推广鉴优势改良缺乏处理解认识商业产特殊性开发商投资者营者消费者四位体〞赢成功商业产必然连环利益渡〞程:
四位体赢
开发利益 投资利益 营利益 消费利益 开发产品营模式
通工程商业推广理解已程现调查分析出商业推广市需整合资源通握更展示出产品影响力加速销售商业气氛快速形成商业工程3种利资源:
视觉资源环境资源流资源
充分造挖掘展示利3种资源提高商业物业价值
视觉资源:工程整体外部形象否具聚焦力击力吸引力否良感受视觉资源决定物业价值素
环境资源:包括购物环境消费环境休闲环境空间尺度等现商业流趋已变体验济〞消费者良消费体验场生命力价值商业产
流资源:气商气财气充分利现流吸引更流消费商业业态规划设计充分考虑满足现消费者需求视觉资源环境资源流资源载体
2形象定位
案名:新天商业步行街
商业街身属工程社区生活配套类产品新天〞取名仅溶入社区形成体万象新天社区商业景观溶合突出风情谐商业〞工程敢西城换新天〞气势达 欣赏中购物〞新体验社区类购物模式目
3业态定位
案商业铺面交通路线工程分邻里街商业步行街街商铺结合三类商铺流走进行商业业态功划分进行定位
◇邻里亲情商铺
该段商业社区景观商业街景观相溶合效劳整工程力景观商业展示社区效劳更注重效劳功价值功分区应着重必免破坏商业景观影响居住环境商业业态进住根市场研究结果结合前期许昌初步解列出业态需求:
业种名称
需求状况
说明
便利店
80
具体业态区域划分通商家进住类型例周边消费群市场需求业态营方式进行确定
健身
49.6
洗衣烫熨
28.2
花店
10.45
音店
8.77
相彩扩
8.48
水果店
26.87
蛋糕店面包房
9.82
美容美发
58.2
药店药品超市
42.5
茶室
21.5
书店书吧
26.53
◇街独立城市商业街
〔定〕食尚休闲街
理:
〔1〕区域业态营填补空白周边众较高质量社区居民工厂强号召力季节理想运必然形成量消费流西区老城区特段餐饮休闲成该该区域效补充必业态
〔2〕段商业重表达商业价值方面提升价格方面提高案商业气带动商业气氛
〔3〕商业街道环境门前路况拟适合做集中性餐饮性商业
解决问题:
〔1〕段商业街然已现房工程三期四期建设中工程车唯通道必然影响商家进住商业业态气氛形成
〔2〕饭店建住宅楼影响问题
4价格定位
区域商业环境较差零散独立层次较低案销售中性较案定价方式应方面考虑
根屡次市场商业调查情况租金售价回报率关系工程价格进行定位
类型
工程
层数
业态
方米月租金
五路许继道
1层街住宅底商
服装店
298元方米月
五路新兴路
1层街商铺
板材
20元方米月
五路华佗路
1层街商铺
胡辣汤老店
5元方米月
案南50米
二层街商铺
摩店包子店
74元方米月
劳动路华佗路
1层街商铺
美容店
267元方米月
1>租金权数表
通段规模配套交通成熟度理6方面权重〔工程总分值10分〕表格:
段
规模
配套
交通
成熟度
理
权重合计
租金
五路许继道
6
4
7
6
4
27
2735
五路新兴路
3
3
7
7
3
23
25
五路华佗路
1
1
6
4
0
12
5
案南50米
1
1
5
3
0
10
74
劳动路华佗路
3
2
6
5
0
16
267
案
8
6
5
4
7
30
30
根案整盘开发周期未周边环境改善案开业时租租金达30元方米月着市场培育成熟租金会慢慢提高
2>租金售价关系
表数结合段业态营情况根案社区商业规划特点整体租金达30元方米月商业产般回收期10125年计算(单位铺计)
总投资均价面积均价×40方米 (1)
完成收回投资额30元方米月×2×125 (2)
(1)(2)
均价4500元方米
3>回报率
根商业产年回报率810案取均数9反推测算
9年租金收入÷总房款
总房款面积×售价
实收价4000元方米
4>07年市商业产均价
市07年期房商业产均价4800元方米
结综合三素建议案销售均价4000元方米
5目标客户群体定位
◇现营百货类生意客户门面房租金固定开支考虑长远营客
◇生存区域工厂家属
◇现阶段周边已拥旧门面房东家
◇存放银行量闲置资金体户
◇政府公务员商选择置业客户
◇事业单位企业单位买断工龄离退休职工
◇中投资客考虑长远稳定
三销售策略
1价格策略
1>定价原:
先外低开高走动态调整
(1)低开高走策略优惠价入市品质形象实景形象入市场投资收益现房销售抢占市份额获市场关注聚集气潜续投资者信心
〔2〕利继外商价格浮动整商业推广中宜铺位潜力铺位窝峰推出应结合低开高走策略先较吸引力风情体验邻里街作形象展示稳定根底定价着商业进住期业入住外商交通路道硬化相应提高外商街铺价格
〔3〕低价做前期销售日涨价提供利空间开盘定时间提价已购商铺客户购商铺心理升值感获成认树立良口碑销售奠定根底
2>价格分期策略
销售程中保证实际涨价幅度1015左右
销售完成30时作次价风格整根实际情况涨100150元
销售完成50时作次价风格整根实际情况涨150200元
销售完成80时作次价风格整根实际情况涨200元
清盘阶段价格作幅度提升涨200元保证稳定前期客户投资信心物业统余房外招商形成带租约铺提升余铺物业价值价格调幅度集中解筹前期解筹日通政策手段进行优惠促进购铺积极性
3>付款方式
次性付款
揭贷款
2销售策略
1>招商先行销售进
工程商铺已现铺商家入住营考虑:
〔1〕商家尚未入住商气气旺
〔2〕招商销售推广会相应拉长销售周期利资金回款
〔3〕案租金高周边商铺租金商家会前期租金投资入延长进入时间
建议需量招商工作开展采取针意营户进行招商店作形象展示促进商家抢鲜入住提升物业价值提升销售价格
2>提高售价租金形式返投资者投资受益收年租金
目:
〔1〕解决工程现房销售带气商气缺乏问题
〔2〕迎合现投资热营销模式符合现投资心理销售推广中做安文章符合现铺销售层底商社区性商铺等安投资产品
根方式:
营造带租约销售利条件现铺〞售价15万元铺子说涨15000元实际售价达165000元签订合时次性返投资者年15000元租金投资者说相11年没涨租金情况收回投资没前期培育交房推迟等风险〔具体操作手段会执行中表达〕
3>租转售〞销售策略
针未商铺价格趋势握定商家投资+营客户采取销售策略租工程商铺客户半年年决定购置采已缴付定期限租金抵购房款激发租户消费心理促租客变业消化局部面积时促进商铺招商支持带租约销售策略
4>客户推介〞奖励方案策略
结合住宅老带新策略已购房客户带着客户进行购房成交客户开发商规定标准奖励推介客户者购置商铺2优惠价奖励
5>品牌店带动商铺租赁销售策略
商铺营销推广中常方法通力店概念营销造势获投资认商气蝴蝶效应〞引进知名品牌店通进行租金优惠者前期约定时间免租金等优惠政策吸引进住首先营造已明确商家进行洽谈中信息商家传递现投资客租客进行宣传
6>开盘热销期间采万变二万〞策略
通额资金优惠促进炒铺〞现象通优惠减少销售价格高心理前30名排号购房客户签定合送现金抵扣房款优惠幅度10位制推二万减少5000元
7>投资组合策略
〔1〕针五路外商铺面积总价高〞做策略通商业带动商业展示出商业气氛形象前期商业客户情况分析出类商铺面问题招商易销售难〞
〔2〕降低投资门槛提高售价通政策较程度促进该商铺销售通较快寻找批准备营中投资者引导组合投资购置该类物业目前问题产权分割
通客户访量统计回访市场情况分析结合营销推广策略分阶段性利策略进行组合
3营销阶段目标
四推广策略
1核心卖点
全层底商
现房产权铺
全民创富型商铺
三重商业
带租约销售
2 推广概念
1>推广侧重点
◇工程整体情况推介
◇开业力店信息告
◇销售促销招商投资概念广泛传播
2>推广概念延展
〔1〕商业环境概念:
区域城市复兴重居住区建设现代生活现代城市商业重标志重气支撑点
〔2〕商业功概念:
新天商业步行街三重商业题
题1风情步行街
题2邻里亲情商铺
题3街独立城市商业街
(3)规划概念
◇外街步行街邻里街街街相连店店相形成集客式商业街
◇重商业步行街21世纪具开展潜力具亲民商业形态
◇三重商业步行街街街景户户邻街购物中享乐享乐中购物
◇间间街铺户户招牌店
〔4〕商业文化概念
◇社区商业文化魅力塑造许昌商业典范
◇新天商业街许昌首现代理想居住商业文化模范街
〔5〕商业消费概念
◇数十力产业家属区购物天堂营户淘金乐园
◇魅力稳定气然旺盛气财源然广进
〔6〕区位概念
◇旺掘金势必
◇十社区数万常住口消费力属 业
〔7〕商业开展概念
◇城市复兴商业旺未10年居住区商业新标王
◇城市样摇摆居住群定
◇现铺出售买受益财富收益谁争锋
〔8〕投资概念
◇买旺铺拥终身产权铺富三代
◇100产权销售100财富收益
◇家铺终身产权销售
◇买旺铺老板钞票工
◇商家抢鲜进住等东家收租
〔9〕开业力店进住传播
◇新天商业步行街〔力店进住〕——财富倒计时
◇新天商业步行街——盛开业举城庆
3营销阶段划分
新天商业步行街正式销售期确定2007年月日月份总计 月工程推广分目前推广工作划分三阶段进行:
☆ 销售引导期:月日月日
工程推广中较关键阶段租客前期累计投资客户市场反响
目:
◇完成工程试水〞工程推广系列准备工作续工作根底
◇短时间工程外发散提高工程社会认知度
◇塑造工程品牌形象引起受众注意
◇完成前期累计客户现阶段客户认筹工作实现销售月资金回收工作
◇激发买家购置意欲锁定目标买家
阶段利种媒体〔诸报纸硬广告户外广告DM等〕配合相关公关活动增强受众工程认知
☆ 公开出售期:月日日
收获阶段商业街现房易拉长战线阶段前期工作重节点推广阶段性总结
目:
◇促成买家成交
开盘时通广告推出万变二万〞配合量广告宣传公关活动工程推广推高潮令工程成市场焦点致引发市场购置者关注终达成交
☆ 销售延续期:月月份
公开出售延续清盘社区商业住宅做出形象展示期
目:
◇消化剩余单位
◇保存单位做提价
通公关活动媒体报纸广告宣传维系工程市场关系住宅三四期做卖点支撑提升价格时增强企业市场位公信度
4阶段性推广方案
认购期
公开出售期
销售延续期
月
月
月
月
月
销售推广工作方案安排示意
5具体执行方案
认购期工作准备:现——月日
广告公司确实立
楼书广告设计制作
卖场商铺住宅组合设计
工程整体形象整合
宣传资料设计制作
户外广告设立
销售资料完善设计制作
收集目标客户资料回访
销售架构组建〔招商销售体重点细化流程〕
销售资料准备〔包括宣传单张DM置业单商铺销售物料现场包装户外广告等〕
媒介方案〔包括报纸杂志电台户外等投放方案预算〕
商铺客户认筹客户累计
招商工作开展〔根前期客户回访情况调整定外展招商工作开展〕
宣传媒介:
——报纸:古城报晨报
——户外广告:集中市中心区域现广告位意生活广场彩虹街广告位
——DM单页派发夹报
媒介应:
——报纸:硬广告炒作投资概念
——DM单页:全城街派发全城夹报
——户外广告:投资产品标榜
推广策略
目:诱发客户购置欲促客户作出购置决心
宣传媒介:报纸杂志电台DM等现客户资源挖掘
推广策略:
产品说明会
推出广场烧烤电影节现场活动
推出 〞杯啤酒文化节
推出数原做销售控根客户认筹情况进行销控数推出作部认购客户收取1万元诚意金开盘时期变现2万元根活动规定施行通集体性活动解筹日前二天举行促进气商气
公开出售期:月日——日
目标群:前期已诚意金客户期通推广反响客户
目:促客户快速成交
宣传媒介:报纸DM单页电台
推广策略:
万变二万优惠政策
推出社区社区形象特家庭〞评选活动
目:提升工程形象增强市民公司认感亲力
公开抽签出售
销售延续期:月日月份
目标群:业介绍漏网鱼〞
目:稳固前期工程塑造形象扩销售业绩
宣传媒介:报纸杂志DM单页
推广策略:
日常销售客户进
首次业联谊会
业推介活动
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